| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Пн, 09 Июл 2012 17:55 |
  |
Да-да, при учете экономического износа очень интересна бывает логика появления этого износа. |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июл 2012 18:21 |
|
| Юта писал(а): |
| Для начала нужно найти некую базу, состояние объекта, при котором внешнее влияние (износ, пусть будет для простоты) отсутствует. Это может быть выполнение следующего условия: построить+земля стоит столько же, что и продать на рынке. Если построить с учетом стоимости земли получается дороже - значит данному объекту в данном месте присущ экономический износ. Если дешевле - значит "экономическое удорожание" - обесценение со знаком "-". |
Это все классно, если продается. А если объект, рныка которого нет и в помине: сеть водопровода/канализации, электричества, котельная/насосная и т.д. Ведь именно такое объекты чаще всего (, да что там чаще всего - всегда) оцениваются в рамках затратного подхода. И строиться могут не с целью получения дохода, а, например, удовлетворения социальных потребностей.
| Юта писал(а): |
| А Вы, как я вижу из Ваших постов, за точку отсчета принимаете объект оценки в ретроперспективе. Вот была остановка рядом - не было экономического обесценения, вот перенесли - появилось. Мне кажется это очень спорно. Из чего Вы принимаете, что вблизи остановки Кэк = 1? |
За точку отсчета я беру те условия, при которых объект имел максимальную стоимость, а соответственно, минимальное обесценение. Любое изменение условий ведет как к повышению, так и к снижению стоимости объекта. И важно выявить это самое изменение и определить, как оно повлияло на стоимость объекта: если отрицательно - вот это и будет величина обесценения, если положительно, никакого обесценения нет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июл 2012 19:13 |
|
| Серый писал(а): |
| А если объект, рныка которого нет и в помине: сеть водопровода/канализации, электричества, |
Для этих объектов я лично никакого другого способа, как метод срока жизни не представляю. Отдельно все виды износа для сетей определить довольно проблематично.
| Серый писал(а): |
| И строиться могут не с целью получения дохода, а, например, удовлетворения социальных потребностей. |
Да не имеет значения, если определяется рыночная стоимость. Если кто-то что-то покупает - значит это кому-нибудь нужно. Причем, заметьте, чаще всего на продажу выставляются здания бывших котельных и насосных, и тут без полезности и НЭИ не обойдешься.
| Серый писал(а): |
| За точку отсчета я беру те условия, при которых объект имел максимальную стоимость, а соответственно, минимальное обесценение. |
Считать можно и нужно только от объекта, который никаким, даже минимальным обесценением не обладает, иначе нужно корректировать на это "минимальное обесценение".
| Серый писал(а): |
| И важно выявить это самое изменение и определить, как оно повлияло на стоимость объекта: если отрицательно - вот это и будет величина обесценения, если положительно, никакого обесценения нет. |
Тоже масса вопросов, ну да ладно... А если ничто никуда не переносилось - это что значит, нет никакого обесценения?А если есть - то с чем сравнивать? C магазином у еще более оживленной остановки?
Я все-таки настаиваю на том, что за основу надо брать стоимость строительства и земли (для объектов, имеющих рынок).
Для объектов, не имеющих рынка, может стоит рассмотреть возможность подбора функционального аналога, отвечающего сегодняшним потребностям.
Добавлено спустя 26 минут 9 секунд:
| zanoza писал(а): |
| Пока на планете не будет дефицита такого ресурса, как земля - она будет иметь отрицательную стоимость. |
Ну хоть один пример в подтверждение. Может, мы говорим о разных вещах? Честно говоря, Ваше первое утверждение об отрицательной стоимости земли я восприняла как "подначку" 
| zanoza писал(а): |
| А НЭИ придумать можно какое угодно... и даже обосновать Smile |
Однако, именно НЭИ является основным моментом, альфа и омега определения рыночной стоимости.  , без этого ну никак!
Ув.модераторы! Может, стоит выделить вопрос может ли земля иметь отрицательную стоимость в отдельную тему? Если посчитаете нужным, конечно |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июл 2012 19:50 |
|
| Юта писал(а): |
| Ну хоть один пример в подтверждение. |
Если земельный участок имеет некие ограничения, например, згрязнение, овраг, заболоченность и т.д., при этом затраты на устранение "дефектов" не перекрываются потенциальными доходами, в том числе и от перепродажи, после устранения данных "дефектов" и реализации земельного участка как свободного или с некими улучшениями согласно НЭИ зем. участка.
Никто, конечно, не поставит отрицытельную стоимость за такой участок (типа еще и доплачу), согласно нормативных актов, поставят минимальную стоимость в 1 грн. Либо такой участок в данный момент вообще не попадет на рынок, а будет ждать времени дефицита, когда стоимость участков без ограничений вырастет, что позволит повысить/получить положительный результат от участка после устранения ограничений. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июл 2012 20:02 |
|
| Серый писал(а): |
| Никто, конечно, не поставит отрицытельную стоимость за такой участок (типа еще и доплачу), согласно нормативных актов, поставят минимальную стоимость в 1 грн. Либо такой участок в данный момент вообще не попадет на рынок, а будет ждать времени дефицита, когда стоимость участков без ограничений вырастет, что позволит повысить/получить положительный результат от участка после устранения ограничений. |
Вот! И я о том же!
Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд:
НС № 2
22. ....
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить
земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних
поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням
земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі
визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на
припущенні про умовну зміну способу її використання з метою
досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть
бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без
урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат
розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної
ділянки приймається рівною одній гривні. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Июл 2012 20:40 |
|
Юта, понятие "отрицательная стоимость" я не рассматривала в том плане, что в отчете об оценке будет написано "стоимость участка -250 000 грн". Будет написано "1 грн.", но и за нее участок никто не купит
разве что в составе ЦИКа или "внагрузку" к другому активу.
В общем Серый уже все сформулировал.
| Цитата: |
| Отдельно все виды износа для сетей определить довольно проблематично. |
Мне кажется, это трудоемко, но можно. Функциональный износ по затратам на ремонт и обслуживание сетей из старых и новых материалов, экономический - сокращение числа потребителей относительно проектной мощности...Можно, но никому не нужно. |
|
|
|
|
savit
Сообщения: 532
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июл 2012 12:01 |
|
| sweetdar писал(а): |
| Объект оценки ТЭЦ, |
работающая, т.е. функционирует, была рассчитана на какое число потребителей, что с ней сейчас?
| sweetdar писал(а): |
| не весь комплекс, а часть |
часть какая, производственная или просто 2 кабинета под офис? Один из уважаемых мною оценщиков, всегда в подобных случаях задает один простой вопрос - что является объектом оценки? Выяснив для себя и установив это, дальше можно уже и извращаться, как говорила
| zanoza писал(а): |
| при учете экономического износа очень интересна бывает логика появления этого износа |
|
_________________
все мы умные когда говорим, а вот когда делаем... |
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июл 2012 20:39 |
|
Здравствуйте.
2 Серый и rudge
Что касается положительного износа/обесценения и того, может ли быть термин "обесценение" применен к земельному участку.
Я думаю, что для продолжения диалога, прежде всего, нам с Вами стоит определиться с терминами. Поскольку Вы, Серый, и Вы, rudge, как я понимаю против определения, утвержденного национальным стандартом, который, напомню, отождествляет износ и обесценение, а также определяет эти понятия, как величину, отрицательно влияющую на стоимость нового имущества:
| Цитата: |
| знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. |
я попрошу Вас, коллеги, дать своё определение термину "износ", и термину "обесценение".
На мой взгляд, только после этого мы с Вами сможем дальше обсуждать этот вопрос.
Спасибо.
Добавлено спустя 9 минут 24 секунды:
| Юта писал(а): |
| Ну хоть один пример в подтверждение. |
уважаемая, Юта, скажите, а Вас случайно, вместо примера, не устроит цитата из одного нормативного документа, говорящая о том, что результат расчета стоимости вакантного участка может дать отрицательную величину? Вы, наверное, уже догадались на что я намекаю  |
|
|
 |
|
Тони
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 10 Июл 2012 22:29 |
|
"обесценение" применен к земельному участку.
смотрите - земля такое имущество - оно не имеет ебесценение, земля - не почва, земля актив и капитал они не имеют обесценения. Они только могу приобретать вес. Для цезия-137 и стронция-90 период полураспада составляет около 30 лет, тоесть земля никак не может обесцениватся, после 27 лет ... в этих зонах |
_________________
<b> ПРОДАМ ПРОГУ ДЛЯ ПОИСКА АНАЛОГОВ ПО ВСЕЙ УКРАИНЕ И ОТЧЕТОВ АВТОМАТОВ . + ПРОГА ДЛЯ ТС есть. В ПРИВАТ . (15 МИНУТ И ВЫНИМАЙ ПИРОЖКИ!!!) |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 08:18 |
|
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 08:31 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
| я попрошу Вас, коллеги, дать своё определение термину "износ", и термину "обесценение". |
Уже не раз повторял, в том числе и в этой ветке:
- износ - потеря стоимости вследствии физических изменений объекта оценки или его частей, возникших в ходе его эксплуатации, в том числе и неправильной, или постороннего воздействия (трещины, вмятины, прогибы, истирания, технологические вырвботки и т.д.);
- обесценение - потеря стоимости под действием факторов, отличных от физических: изменение экономической, социальной, климатической, техногенной ситуации, изменение окружения объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 39
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 08:43 |
|
| Серый писал(а): |
- износ - потеря стоимости вследствии физических изменений объекта оценки или его частей, возникших в ходе его эксплуатации, в том числе и неправильной, или постороннего воздействия (трещины, вмятины, прогибы, истирания, технологические вырвботки и т.д.);
- обесценение - потеря стоимости под действием факторов, отличных от физических: изменение экономической, социальной, климатической, техногенной ситуации, изменение окружения объекта. |
как по мне, то это описание физического и экономического износов |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 08:44 |
|
Спасибо большое, Серый. Еще один момент. Если это потеря стоимости, то она должна определяться относительно чего-то. Не могли бы Вы добавить в Вашу формулировки еще и эту часть? |
_________________
Старый ворон мимо не какнет! |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 08:55 |
|
voron_sasha2
Я бы вообще не оперировал понятием "износ" для земли. Обесценивание да, износ нет.
Вы привели цитату "Цитата:
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. " В данном случае она применима только к имуществу которое может быть новым, другими словами к имуществу созданному человеком. Земля может быть "новой" или "старой"? Наверное нет. Земля вечна и не создана человеком.
Она может обесцениваться или наоборот приобретать в стоимости в зависимости от целей использования (жилая застройка, производственная застройка, добыча полезных ископаемых, сельское хоз-во и т.д.), и применительно к этим целям от факторов, о которых написал Серый |
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июл 2012 09:07 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
Вы привели цитату "Цитата:
знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. " В данном случае она применима только к имуществу которое может быть новым, другими словами к имуществу созданному человеком. Земля может быть "новой" или "старой"? Наверное нет. Земля вечна и не создана человеком. |
Действительно, восстановительную стоимость земли посчитать нам с Вами врядли удастся. Если Вы прочтете начало темы, то именно с этого и началась наша дискуссия.
Теперь, что касается обесценения. Я попросил указать формулировку, определяющую этот термин. Серый написал своё видение этого термина, и теперь я прошу его уточнить момент, связанный с тем, относительно чего необходимо определять величину потери стоимости. Если у Вас есть своё видение на этот вопрос(ы), то будет интересно увидеть и его. |
_________________
Старый ворон мимо не какнет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
