| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пт, 16 Сен 2011 09:45 |
  |
| Grey Horse писал(а): |
| rudge писал(а): |
| К стати этого ни где нет в НС. Это озвучивают ГУРУ на повышениях и обучениях. |
В НС вроде и нет, но это же - классика теории! 
Но теорию то люди пишут.
| rudge писал(а): |
| Но их мнение еще не НС, к счастью. |
Уважаемый коллега rudge - к чему счастью? |
Общему.
Вот скажите коллега, как выделить в общей поправке (сравнения) долю припадающую на разность поэтажного расположения с ОО, или планировки, если нет аналогов сопоставимых с ОО по этим факторам?
Лично я убежден что поправка должна быть одна, общая, без разделения на внутренние факторы. Или тогда пусть будет узаконенная таблица долей.
А ставить в "торец" рядового оценщика по этим проблемам не имея самому решения по крайней мере не корректно.
Тут есть два выхода. Или создать и узаконить методику расчета долей поправок в составе общей поправки, или доверять, пусть и субъективному мнению, но все таки "держащего руку на пульсе", оценщика. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 15:02 |
|
Добрый день, а можно "придумать" и как то обосновать поправку т.н. "инвестиционную привлекательность" - чтобы увеличить (уменьшить) стоимость? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Дек 2011 15:57 |
|
| rudge писал(а): |
| доверять, пусть и субъективному мнению, но все таки "держащего руку на пульсе", оценщика |
В Европе этому верят. |
|
|
 |
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 01:54 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| Добрый день, а можно "придумать" и как то обосновать поправку т.н. "инвестиционную привлекательность" - чтобы увеличить (уменьшить) стоимость? |
А что вы вкладываете в это понятие?
Инвестиционную привлекательость (или отвратительность)имеет страна, регион, а с объектом то что? Никому не нужен? Почему? Потому что в непривлекательном регионе, которым командуют бандиты и заберут твой завод, как только он начнет работать... Мне так кажется. Если надо двигать цену надо придумать какие-то другие способы.
Когда то видел экселевскую таблицу в которой строилась поправка к базовой ставке. ТАм были разные пункты - риск смены законодательства, ошибки в оформлении договоров, стихийные бедствия, криминогенные факторы и прочее, и прочее. Каждому фактору назначался бал и в результате получалась дивная поправка к базовой ставке. |
_________________
 |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Дек 2011 08:51 |
|
| ирина викторвна писал(а): |
| Добрый день, а можно "придумать" и как то обосновать поправку т.н. "инвестиционную привлекательность" - чтобы увеличить (уменьшить) стоимость? |
К инв. привл. это соотношение, на пример, стоимости не движки в регрессивном районе к стоимости аналогичной не движки в развивающемся районе. Нет стоимости не движки, берем другой экономический показатель, на пример поголовье коров. Утрирую специально.
Тут важно что эти "районы"/регионы и показатели сравнения были сопоставимы. Не корректно сравнивать, на пример, офис в Киеве со складом в Кацапетовке. Если ОО в Кацапетовке склад то и для определения К инв. привл. нужно смотреть склад в Кацапетовке №2 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
СЕНСАР
Сообщения: 235
Откуда: Київська область
|
| Добавлено:
Вс, 18 Дек 2011 21:17 |
|
| Цитата: |
Только опрос. На пример у нас торг на квартиры по данным реелтеров не превышает 1000 дол. Обычно до 500. Это ни как не 10% (ср. 1 ком стоит 25000 дол, 10% это 2500 дол.) чувствуете разницу 1000-500 дол и 2500????
Я вообще не пойму откуда это цифра (поправка на торг = 10%) взялась?
Может когда то в каком то конкретном регионе и была такая. Но на сегодня в другом (моем) регионе она далеко не 10% по квартирам
|
26 жовтня цього року продав свою однокімнатну квартиру. Виставляв за $75000. Рієлтори підтвердили, що реальна ціна. 2 місяці не було реального покупця. Одного дня зранку подзвонили рієлтори і запитали, скільки скину. Сказав $5000. В той же день прийшли покупці. Подивилися. Потім передзвонила рієлтор і сказала, що за $69000 заберуть. Я сказав - $70000 кешем мені на руки і вони оплачують всі витрати за угоду... Наступного дня уклали попередній договір.
Тому поправку на торг 5-10% вважаю нормальною. |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пн, 19 Дек 2011 02:55 |
|
А мой товарищ, жуткий прощелыга, пару недель назад взял задаток за свою квартиру а сумму 73 тыс, при "нормальной цене 65000. Как он это делает я не знаю, но много лет у нас с ним мнение о цене недвижимости не совпадает, причем это касается и покупаемых и продаемых им объектах. 
Это я к тому, что делать выводы о торге имея одну квартиру не правильно. Может риелторы жулики (придержали квартиру) или работать не умеют. Иногда спрос зависит от тонкостей - порядок слов в рекламе или просто ее содержание. Когда я активно риелтерил, иногда, когда квартира зависала, просил кого-нибудь дать за меня рекламу. Часто срабатывало... |
_________________
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 18:34 |
|
Ситуация типична: имеем несколько различных корректировок (месторасположение, торг, этажность и.тп.) и с помощью их корректируем стоимость аналогов обьекта оценки.
Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог.
Столкнулся с этой ситуацией как говорится нос к носу - видел и в отчетах коллег, и в различной литературе различные комбинации применения корректировок. |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Sergej
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 18:40 |
|
| Lovchiy писал(а): |
Ситуация типична: имеем несколько различных корректировок (месторасположение, торг, этажность и.тп.) и с помощью их корректируем стоимость аналогов обьекта оценки.
Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог.
Столкнулся с этой ситуацией как говорится нос к носу - видел и в отчетах коллег, и в различной литературе различные комбинации применения корректировок. |
Думаю, разницы нет. Кому как удобно. Более существенное это подход к самим поправкам... |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 19:06 |
|
| Lovchiy писал(а): |
| Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог. |
| Sergej писал(а): |
| Думаю, разницы нет. Кому как удобно. Более существенное это подход к самим поправкам... |
Lovchiy, а Вы попробуйте просчитать оба варианта и сами посмотрите на результаты, будут они отличаться или нет.
Например: стоимость объекта сравнения 40000 ед., и три поправки (-5%; +10%; -15%). |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Sergej
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 19:13 |
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 19:13 |
|
Сергей_К
1. 36000
2. 35530
Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд:
не забывайте про знак этой разницы |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Sergej
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 19:15 |
|
И если есть поправки 5-20%, то, думаю это в пределах естественной погрешности. |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 19:17 |
|
Lovchiy делайте выводы. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Sergej
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Чт, 09 Фев 2012 19:17 |
|
Я лично определяю скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
