< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Способы определения поправок

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Способы определения поправок

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Автор

Сообщение

Владимир Владимирович

Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ

Добавлено: Пт, 23 Ноя 2012 17:57

http://www.guion.spb.ru/scientific_and_methodical_work/reviews/
есть много полезного над чем подумать

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".

флай

Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Ср, 16 Янв 2013 09:14

Недавно столкнулась с сотрудником организации, трактующим понятие "ремонт" очень интересно, ну поскольку тоже любопытная, выяснилось то, что выкладываю, может кому-то пригодится:
"""В данном случае, Оценщик под категориями ремонта понимает следующее:
Согласно Письму Госстроя Украины от 30.04.03 № 7/7-401:
«Об отнесении ремонтно-строительных работ к капитальному и текущему ремонтам», термины текущий и капитальный ремонт определены как:
Капитальный ремонт здания - это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает замену, обновление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физической изношенностью и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планировки здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта. Капитальный ремонт предусматривает приостановку на время выполнения работ эксплуатации здания в целом или его частей (при условии их автономности).
Текущий ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ, который предусматривает систематическую и своевременную поддержку эксплуатационных качеств и предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования. Если здание в целом не подлежит капитальному ремонту, комплекс работ текущего ремонта может учитывать отдельные работы, которые классифицируются как относящиеся к капитальному ремонту (кроме работ, предусматривающих замену и модернизацию конструктивных элементов здания). Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию).
Таким образом, ремонтные работы делятся по степени сложности и функциональных изменений, и по качеству отделки и уровню применяемых материалов, следует отметить, что ценовой диапазон в рамках подобной классификации идентичен, и в границах не выбивается из ряда:
По степени сложности (степени функциональных изменений)
Диапазон стоимости на 1 кв.м. Минимальное значение Максимальное значение Среднее значение, $/кв.м.
1 текущий ремонт 62,5 212,39 137,445
2 капитальный ремонт 210 566,6 388,3
По качеству отделки и уровню применяемых материалов:

Диапазон стоимости на 1 кв.м. Мини-мальное значение предложений Максималь-ное значение предложений Среднее значе-ние, $/кв.м.
1 простой косметический эконом 62,5 170 106,59
2 улучшенный капитальный стандарт 100 250 172,73
3 высококаче-ственный Капитальный евро класса люкс 160 500 271,36
Источники:
http://stroytelegko.ru/spravochnik-zakazchika-2/klassifikatsiya-remontov-pomeshheniy
http://kievtriumph.com/ru/remont/cosmetic_remont/
http://www.meter.com.ua/ru/remont-kvartir/kosmeticheskij-remont.html
http://www.meter.com.ua/ru/remont-kvartir/remont-klassa-standart.html
http://remont-nedorogo.com.ua/Prays-list.html
http://rukimastera.se-ua.net/rascenki-na-stroitelnie-raboti-kharkov
http://www.avr-comfort.com.ua/repair-design/repair-flat/repair-price.html

Доцик

Возраст: 43
Сообщения: 208

Добавлено: Ср, 25 Сен 2013 16:03

Виникло питання при правильному коректуванні на матеріал стін аналоги цегла Об. Оц. сендвіч-панелі УПВС не підходить на сайті виробників сендвіч панелей знайшов інформацію що вартість будівництва з СП дешевше на20-15% чи коректно використати таке значення для коректування і обгрунтування

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 25 Сен 2013 16:24

Доцик писал(а):

Похоже Вы коллега путаете "строительство из СП" с "облицовкой кирпичных стен". Разная капитальность зданий. Или я не правильно Вас понял?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 25 Сен 2013 18:27

Доцик писал(а):

чи коректно використати таке значення для коректування і обгрунтування

В каком подходе Вы хотите применять подобную поправку? Это в дополнение к реплике уважаемого коллеги rudge...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

флай

Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Ср, 25 Сен 2013 19:32

Доцик писал(а):

Стоимость строительства конкретно куска стены или всего здания? Это разные конструктивы, схемы и системы (каркасное либо модульное....), и разная капитальность, как совершенно верно заметил многоуважаемый Рудж. Если гипотетически, то наверно использовать можно так как Вы написали, а фактически это не совсем одинаковые категории для сравнения.

флай

Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Ср, 25 Сен 2013 21:41

Вот не совсем к теме, но может пригодится. Это из базы 84 года, приведенной к 2001 году, усредненные показатели. Не УПВС с базой 69 г.
Среднее соотношение сметной стоимости конструктивных элементов жилых зданий и объектов социально-культурного и бытового назначения, %
Конструктивные элементы и виды работ Жилые дома Объекты социально-культурного и бытового назначения
№п/п Одноэтажные Многоэтажные Одноэтажные Многоэтажные
1 Земляные работы 0,8 1,2 0,9 0,7
2 Фундаменты 6 6,5 6,7 7,2
3 Стены 28 27 26,5 26,7
4 Перекрытия 12 14 11 14,2
5 Лестницы и лестничные площадки 0 1,5 0 1,7
6 Полы 14 12,8 12,7 14
7 Перегородки 4,5 2,5 4,8 2,3
8 Проемы 15 16 17 15,8
9 Крыша и кровля 12 6 12,8 6,7
10 Балконы, лоджии 0 3 0 0
11 Отделочные работы 6,4 7,7 6,5 7,3
12 Прочие работы 1,3 1,8 1,1 3,4
ВСЕГО: 100 100 100 100

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Ср, 25 Сен 2013 21:57

У меня парочка вопросов к спецам
1. Как сильно отличаются сроки службы пром-склад зданий с разными конструктивными схемами:
- ж/б каркас + заполнение стен кирпичем (или ж/б панелями)
- мет.каркас + обшивка сендвичем
?
2. При соврем. строительстве первую схему будут использовать?

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

Доцик

Возраст: 43
Сообщения: 208

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 09:12

rudge писал(а):

Будівля повністю з СП по металоконструкціям на 4000 м.кв. нова в селі 40 км від обласного центру аналогів прямих самособою немає є тільки будівлі (комплекси) з цегли або панелей.

Добавлено спустя 3 минуты 57 секунд:

флай писал(а):

по групі капітальності незовсім коректно ОО тоже відповідає І-ІІ групі капітальності.

Добавлено спустя 44 секунды:

Grey Horse писал(а):

В каком подходе Вы хотите применять подобную поправку? Это в дополнение к реплике уважаемого коллеги rudge...

Порівняльний підхід

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 09:57

Доцик писал(а):

Порівняльний підхід

Если говорить совсем строго, то такая поправка некорректна. Она отражает "насколько дешевле построить", то есть относится к СЗ (стоимости замещения), затратный подход.
И совсем не обязательно, что рынок, закономерности которого положены в основу сравнительного подхода, на изменение материала стен отреагирует такой же процентовкой или, тем более, поправкой в абсолютном (денежном) выражении к стоимости объекта.

Ну, к примеру, можно представить ситуацию, когда на рынке существует дефицит зданий подобного функционального назначения... и их расхватывают, невзирая на материал стен, по одинаковой высокой цене.
Противоположная ситуация: таких объектов (подобного функционального назначения) - переизбыток на рынке, и покупатели выбирают объекты с тем набором характеристик, которые его полностью устраивают (ведь разница в характеристиках объектов с точки зрения рынка есть, раз Вы хотите вносить поправки, так же?), а с другими характеристиками не хочет покупать ни за какие, даже маленькие деньги, т.к. есть у него выбор, рынок перенасыщен...
Поправка по СЗ этого не отразит...

ЧСН

Возраст: 63
Сообщения: 39
Откуда: Севастополь

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 13:11

Существует разница в затратах на текущую эксплуатацию зданий: новое здание из металлоконструкций и СП не будет требовать ежегодного мелкого ремонта усадочных трещин и размороженной по трещинам внешней штукатурки каменных стен, побелки и т.д. Можно составить калькуляцию такого ремонта, вот вам и абсолютная поправка, но в разумных пределах (за одну зиму вся штукатурка не осыпается ... )

КоньВп@льт0

Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 13:19

На мой взгляд рыночная стоимость такого здания не должна отличаться от стоимости кирпичного.
Но, если есть необходимость понизить стоимость, то я бы обозвал поправку, как "отличие по группе капитальности" и взял бы коэффициент из общей части сборников УПВС

_________________

work

Сообщения: 284

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 14:02

Доцик, если здание новое, за 40 км от обл. центра в какой-то жопе, простите за слово, на мой взгляд, легче искать объекты сравнения в самом обл. центре или в крупных городах и корректировать на расположение.

Мнения о стоимости кирпичных зданий и сравнение их с сп на мой взгляд не корректно. Для такого сравнения необходимо иметь огромную статистику. 5-мя объектами сравнения вы никогда ничего не докажите.

Доцик

Возраст: 43
Сообщения: 208

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 14:28

проблему я вирішив написавши що проконсультувавшись в провідних ріелторських компаній різниця в середньому на метр квадратний між будівлями подібного класу та функціонального призначення складає 10% навіть лист отримав від "провідної ріелторської компанії" хоча на словах сказали що може бути і дорожче може бути і дешевше за цеглу.
Одним словом що знав то і довідався.

Добавлено спустя 11 минут 37 секунд:

work писал(а):

Мнения о стоимости кирпичных зданий и сравнение их с сп на мой взгляд не корректно. Для такого сравнения необходимо иметь огромную статистику. 5-мя объектами сравнения вы никогда ничего не докажите.

Нехватає статистики я от думаю чому при такій кількості різних "товарист оцінювачів" не складуть збірник або довідник по цінам на нерухомість

_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 26 Сен 2013 17:18

Доцик писал(а):

По этому

Цитата:

по групі капітальності незовсім коректно ОО тоже відповідає І-ІІ групі капітальності.

этого не может быть.
Если Вы посмотрите общую часть УПВС то Вы увидите что УПВС учитывают стоимость материалов и трудозатраты. Отсюда и капитальность. кирпич (грубо) 1- 3 группа, металл 4-5.
Почему?
А по тому что;
1. затраты и стоимость материалов разные
2. устойчивость, на пример, к огню разная.
Кирпич при пожаре будет "стоять", а металл сложится через 40 минут.
А то что иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят.
касаемо обслуживания то поверьте, с металлом гемора больше чем с кирпичом.
Следовательно Ваша поправка 10% (кирпич обложенный СП от каркасного металла с СП) не выдерживает ни какой критики. ИХМО

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме