| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Ср, 22 Сен 2010 08:28 |
  |
это как оценивать имущественные права по договору, учитывая, что он же может быть и продлен, и поставка по нему увеличена, и еще что-нибудь.
а покажите примерный расчет ставки дисконта, учитывающей вышеперечисленные риски? |
|
|
  |
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 11:52 |
|
| zanoza писал(а): |
это как оценивать имущественные права по договору, учитывая, что он же может быть и продлен, и поставка по нему увеличена, и еще что-нибудь.
а покажите примерный расчет ставки дисконта, учитывающей вышеперечисленные риски? |
Я думаю, що порівняння з майновими правами по договору не саме доречне.
Треба читати договір, якшо є переважне право на поновлення договору, то чому ні. Я думаю, кращим прикладом можно було б взяти співвласність на нерухомість. Співвласник має право першої ночі, і якщо він вже відмовиться то тоді покупає інший. Але якщо "іншого" на ці умови немає, то немає і питання.
ст.33 Закону України "про оренду землі"
" Стаття 33. Поновлення договору оренди землі
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди
землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до
умов договору, має за інших рівних умов переважне право на
поновлення договору.
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його
умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною
ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за
відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного
місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на
той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені
договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням."
А ставку за ставку дисконту, я думаю не варто сильно перейматися. Можно комулятивно додати ризики. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 12:55 |
|
Я думаю, что все-таки, срок учитывать нужно фактический и без колдовства на тему может-не может. Есть четкие условия, прописанные на на конкретный период. Исходя из этого и нужно исходить. Если арендатор собирался арендовать участок на длительный срок, то почему не взял сразу. Плюс, возможно, что после аренды, имея на участке собственные улучшения, арендатор захочет выкупить его без конкурса (к чему собственно все и стремятся и еще и по этой причине берут короткий срок аренды) и еще куча факторов, которые оценщик никак не может реально спрогнозировать и учесть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 14:36 |
|
| Серый писал(а): |
| Я думаю, что все-таки, срок учитывать нужно фактический и без колдовства на тему может-не может. |
Тобто, якщо до закінченя строку оренди залишилось рік чи два, то вартість права оренди майже нічого не коштує ?
А як же переважне право на продовження строку оренди ? Можливість зробити поліпшення і викупити без конкурсу ? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 14:46 |
|
| Кофтик писал(а): |
| А як же переважне право на продовження строку оренди ? |
А як на рахунок того, що власник може незабажати продовжувати оренду.
| Кофтик писал(а): |
| Можливість зробити поліпшення і викупити без конкурсу ? |
Знову ж таки, власник може незабажати продати актив, який йому приносить прибуток. Адже ж не вказано, що власник повинен обовязково продати земельну ділянку власнику поліпшень. Він і надалі буде передавати її в оренду. З урахуванням того, що поліпшення мають суінченний термін експлуатації, рано чи пізно земельна ділянка може стати вільною від забудови і власник на увовах конкуренції зможе виручити більші кошти, ніж продаючи її одному власнику. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:00 |
|
Серий + 10000000000000
Уважаемый коллега Кофтик, вот интересно полюбопытствовать, а где Вы вообще нашли рынок таких прав. Я не встречал, или мне не повезло. Есть стоимость для арендатора и для арендодателя и они не одинаковы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:31 |
|
Якщо будуть підстави, то договір може бути розторгнутий будь коли і в строк його діїї.
може чи не може це питання вирогідності, тобто відповідних ризиків.
Я запитую про інше. Якщо до закінченя строку оренди залишилось рік чи два, то вартість права оренди вже майже нічого не коштує ?
Наведу грубий приклад. Вартість ділянки 1000$ за сот. Припустимо, що ставка капіталізації 10%. Відповідно ринкова оренда 1000 х 10% = 100$
Оренда по договору складає 10$. Вигода орендаря - 90$. Строк до закінчення договору 1 рік. Приймаємо ставку дисконту теж 10%. Відповідно вартість права оренди = 90 х 0,91 = 82 $.
Мене бенетжить ця різниця. При вартості 1000$, вартість довгострокового права буде складати близько 900 $, а вартість короткострокового права - 82$.
Ще раз хочу звернути увагу, що мова йде не про віртуальний договір між будь яким орендодавцем і орендатором. А про конкретну оренду і договір між Міською радою і ТОВ
Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд:
| rudge писал(а): |
Серий + 10000000000000
Уважаемый коллега Кофтик, вот интересно полюбопытствовать, а где Вы вообще нашли рынок таких прав. Я не встречал, или мне не повезло. Есть стоимость для арендатора и для арендодателя и они не одинаковы. |
Я думаю, що Вам не пощастило 
Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав.
І звичайно вартість для орендатора і орендодавця може бути не однакова. Подивиться будь який договір оренди землі, що знаходиться в державній власності. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:55 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Якщо будуть підстави, то договір може бути розторгнутий будь коли і в строк його діїї. |
Ну це якщо одна зі сторін перестане виконувати умови, які вже обумовлені існуючим договором. Продовження ж договору не передбачає збереження тих же самих увом на новий строк. Новий власник отримає і надалі земельну ділянку, але уже з урахуванням умов, що склались на дату підписання нового договору.
| Кофтик писал(а): |
Наведу грубий приклад. Вартість ділянки 1000$ за сот. Припустимо, що ставка капіталізації 10%. Відповідно ринкова оренда 1000 х 10% = 100$
Оренда по договору складає 10$. Вигода орендаря - 90$. Строк до закінчення договору 1 рік. Приймаємо ставку дисконту теж 10%. Відповідно вартість права оренди = 90 х 0,91 = 82 $.
Мене бенетжить ця різниця. При вартості 1000$, вартість довгострокового права буде складати близько 900 $, а вартість короткострокового права - 82$.
Ще раз хочу звернути увагу, що мова йде не про віртуальний договір між будь яким орендодавцем і орендатором. А про конкретну оренду і договір між Міською радою і ТОВ |
Не розумію, що Вас бентежить. Чим довший строк ти отримуєш вигоду, тим більше вона коштує. Чомусь же Вас не бентежить, що, наприклад, станок із залишковим терміном використання у 3 роки коштує дешевше, ніж аналогічний станок із залишковим терміном у 10 років. А тут Вас бентежить. Чи будинок, чи будь-яка інша річ. Закон ринку такий, що чим довше ти отримуєш вигоду, тим більше це коштує. Можливо, вигода орендаря склалась з якихось причин, що не будуть доступні після закінчення договору. Наприклад, орендна ставка була фіксованою, у той час як ринкова ставка зростала. За рахунок цього і формувалась вигода. Типовий власник же не лох, що і надалі буде передавати в оренду майно за низькою ставкою. Типовий власник запропонує таку схему, за якою орендна платня по максимуму буде йти до його кишені, а не залишатись у орендаря.
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
| Кофтик писал(а): |
Я думаю, що Вам не пощастило
Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав. |
100%. Не знаю, як зараз, а раніше пропозицій продажу орендованих ділянок саме через продаж корпоративних прав орендаря було, наприклад, у Києві досить багато. Іншим чином таку ділянку до нового власника не передаси, окрім як повної процедури погодження. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:59 |
|
| Кофтик писал(а): |
| вартість довгострокового права буде складати близько 900 $, а вартість короткострокового права - 82$. |
Нехай не бентежить. Вы же сами ответили на свой вопрос: 900 - при условно бесконечном сроке, 82 - при оставшемся сроке 1 год. Есть же разница между бесконечностью и 1 годом!
| Кофтик писал(а): |
| Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав. |
Это, конечно, так. Однако тогда аналоги по-хорошему бы очистить от возможного влияния на цену других активов, которые идут в комплекте с правом аренды.
Добавлено спустя 1 минуту 51 секунду:
М-да, налицо запаздывание... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Это, конечно, так. Однако тогда аналоги по-хорошему бы очистить от возможного влияния на цену других активов, которые идут в комплекте с правом аренды. |
Как правило, это уже все сделано до нас (все уже украдено до нас), Вы получаете чистенькое юр.лицо, единственным активом которого и есть арендованный участок. Это одна из схем зарабатывания доступных до корыта на равне с "бесплатной" раздачей тем, кому надо. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:23 |
|
Шановні колеги. Ви весь час говорите про якогось віртуального типового власника.
Я Вас питаю про конкретну ситуацію. Власник не віртуальний, і не типовий. Власник - Держава Україна.
Мені всі Ваши аргументи зрозумілі, тільки я не бачу розумності в ситуаціїї. В мене результат не проходить тест на розумність, як каже шановний Я.І. Маркус.
Панове, уявіть собі ситуацію - Ви є орендатором земельної ділянки під будівництво ТРЦ і офісного центру площею 2 Га. Вартість земельної ділянки 200 000$ У Вас строк оренди закінчується через рік. Щоб застовбити цю ділянку за собою, Вам достатньо просто почати там будівництво. А Вам кажуть, що Ваша майже вже власність насправді коштує не 200 000, а 16,5 тис.$. Ви скажете що за рік я не отримаю дозвіл на будівництво. Ладно, припустимо оренда два роки - за два роки я отримаю дозвіл, но Ви все одно кажете що вартість не 200 000, а 31 тис.
А на 5 років це вже буде 57 тис. А яка в даному випадку велика принципова різниці між 2-ма і 5-ю роками оренди, що вартість змінилась на 84% ?
І Ви ввжаєте це за розумне ? |
Последний раз редактировалось: Кофтик (Чт, 23 Сен 2010 16:31), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:29 |
|
| Цитата: |
| А Вам кажуть, що Ваша майже вже власність насправді коштує не 200 000 |
вы уже вычли затраты на выкуп? |
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| А Вам кажуть, що Ваша майже вже власність насправді коштує не 200 000 |
вы уже вычли затраты на выкуп? |
По перше - а навіщо мені її викупати ? Я її буду і далі орендувати. І якщо я там почав будівництво ніхто мене з відти не вижене. І відповідно до статті 33 (див.вище) якщо я не дам згоди на зміну умов договору, їх змінити не можна. В гіршому випадку буде індексація.
По друге. Якщо там почати будівництво (будувати не обов"язково, головне почати), я можу викупити без конкурсу і аукціону |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 17:02 |
|
Я умываю руки.
Оказывается, что право аренды на 3 года на 5 лет, на 25 лет должно стоить одинаково.
А если я еще и незахочу, то мне и условий не поменяют и чихал я га собственника, он никто, арендатор - все. А чтобы стать собственником арендованного имущества его вообще не обязательно выкупать.
Поставьте себя на место покупателя. Вам предлагают купить право аренды двух абсолютно одинаковых участков со сроком одного 2 года, а второго 5. Исходя из вашей логики их стоимость будет одинаковой, да еще и равна стоимости собственности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 17:14 |
|
| Кофтик писал(а): |
Я думаю, що Вам не пощастило
Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав.
І звичайно вартість для орендатора і орендодавця може бути не однакова. Подивиться будь який договір оренди землі, що знаходиться в державній власності. |
Я про продажу в чистом виде. Про то что Вы оцениваете. А в Вашем варианте Вы еще попробуйте корректно выделить его из общей стоимости прав. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
