| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:53 |
  |
| Кофтик писал(а): |
| На ринку продається дуже багато прав на земельні ділянки під виглядом інвестеційних проектів. Земля (чи право користування) + концепція розвитку чи проект будівництва + кілька погоджень і дозволів |
Это уже не земельный участок, а некий девелоперский проект. И совершенно другой объект. Опять таки, если Вы купите такой объект (т.е. понесете затраты), Вы захотите их вернуть, авернуть их можно только реализовав концепцию и сдав в аренду/продав готовый объект.
| Кофтик писал(а): |
| Ще забули про наркоторговлю і інші подібні бізнеси написати. |
Противозаконные виды деятельности не рассматриваются по принципу ЛНЭИ.
| Кофтик писал(а): |
| Не зрозумів до чого тут знижка на щось до премії за ризик ? |
Чем больше риск невыполения, тем больше премию за этот рис вы попросите. Соответтсвенно, тем больше будет скидка. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:54 |
|
Я умываю руки 
Доказывайте все это тем кто принимает у Вас отчет. Если сможете. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Собственник (не Держава!) берет в аренду участок и… ничего на нем не делает, только продлевает и продлевает аренду. При этом, наверное, гордится собой – о какой я молодец: арендую участок под строительство за цену, вдвое (впятеро и т.д.) меньше, чем другие! А толку-то? Он же дохода с этого иметь не будет (формально), пока проект не завершен. А экономия на расходах – да, возникает, но зачем это надо, если эти расходы не связаны с получением никаких доходов?.. Для меня пока это – загадка. Которая, кстати, в ЛНЭИ не вписывается аж ни разу. |
Шановні колеги, Ви що дійсно не знаєте навіщо це робиться ?
А які ж інвестиційні проекти Ви тоді оцінювали останні роки ?
Пояснюю в чому є бізнес. Девелоперська компанія набирає пул земельних ділянок, робить під них інвестиційні проекти, отримує дозволи. Зауважте, компанія чесна, Вона відома, вона будує, но будує на 20% ділянок. На інші просто грошей не вистачає. Що робити ? Звичайно переоцінити ці інвестиційні проекти под МСФО, вийти на IPO і отримати інвестиції. І ось коли ці інвестиції приходять, компанія починає розуміти, що будувати - це класно. Но купити земельну ділянку за 100, зробити проект, переоцінити за 200 і отримати гроші на IPO, або в іншого інвестра - значно легше і це більш прибутковий бізнес. А що буде потім - це діло десяте. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:04 |
|
Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оцениавать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. это будет иной объект оценки.
Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:
В общем-то, ваша аргументация мне понятна и интересна в некотором роде  |
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:11 |
|
| rudge писал(а): |
Я умываю руки
Доказывайте все это тем кто принимает у Вас отчет. Если сможете. Удачи |
Я свою аргументацію привів - це умови договру, і стаття 33 Закону Ураїни про оренду землі. Нажаль обгрунтованої аргументації іншої сторони, чому я повинен ігнорувати свої законні можливості я не почув.
Якщо в мене і звіт будут приймати на "переконаннях" і емоціях, а ні на базі існуючих фактів і аргументованих доказах, то можливо він і не пройде.
Хоча раніш здавав.  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:16 |
|
А, еще вопрос - Кофтик, как известно, нормативную денежную оценку делают раз в 5-7 лет. Она существенно меняет размер арендной платы. Это как-то учитывается?
Добавлено спустя 53 секунды:
| Цитата: |
| Хоча раніш здавав. |
- кому сдавал? у нас разве отчеты по стоимости права аренды госорганами принимаются? |
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:18 |
|
| zanoza писал(а): |
Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оцениавать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. это будет иной объект оценки.
Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:
В общем-то, ваша аргументация мне понятна и интересна в некотором роде |
 Через два роки може вже нічого не бути. Ми ж вже це обговорювали.
Дата оцінки сьогдні. І оцінюємо ми право, яке на дату оцінки визначається цим договором, а через два роки буде визначатися іншим договором чи актом. Но воно ж залишиться і нікуди не дінеться, хоча б виходячи з НЕВ - під будівництво |
|
|
|
|
DyB
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 15:02 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 17:45 |
|
| Кофтик писал(а): |
| rudge писал(а): |
| При этом если мы рассматриваем РС то и "возможноти" должны отвечать условиям рынка ТИПИЧНЫЕ |
Як це "ТИПИЧНЫЕ" умови договору, якщо вони є конкретно прописані? |
Уважаемый коллега rudge, как я понимаю, имел в виду типичные рыночные условия для прогнозирования, а вовсе не типичные условия договора…
У меня только сейчас начинают возникать смутные сомнения, что Вы собираетесь оценить право аренды зем. участка через оценку инвестиционного проекта. Это так? Простите, но из того, что Вы намеками сообщали ранее:
| Кофтик писал(а): |
В мене оцінка права оренди.
Оцінюю дисконтуванням різниці між ринковою орендою і орендою по договору. Термін дії договору 3 роки. Призначення - під будівництво ТРЦ і офісного центру. Будівництво ще не розпочато, поліпшень немає. |
| Кофтик писал(а): |
Якщо будуть підстави, то договір може бути розторгнутий будь коли і в строк його діїї.
може чи не може це питання вирогідності, тобто відповідних ризиків. |
, этого совсем не следовало, схема вырисовывалась совсем другая.
А уж то, что оценка для МСФО, проявилось совсем уж в конце…
Это к вопросу о правильной постановке задачи.
Далее, теоретически Вы можете это сделать… Теоретически. Действительно, как оценку инвестпроекта, чтобы как бы методом остатка получить стоимость изначальных прав, связанных с землей. Однако тогда нужно прогнозировать все будущие доходы и расходы инвестпроекта, в том числе и расходы по переоформлению / выкупу зем. участка по завершению строительства, затраты на это завершение и т.д. Однако:
во-первых, это, по-моему, очень похоже на оценку фрезерного станка методом остатка через оценку всего предприятия, где этот станок работает;
во-вторых, если Вы сдаете работу аудиторам, то, вероятно, они Вас просто не поймут, поскольку все-таки права коллега
| zanoza писал(а): |
| Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оценивать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. |
;
в-третьих, к чему тогда информация о сделках на рынке с подобными правами, если Вы используете доходный подход и метод остатка?
Или я вообще уже совсем в теме обсуждения не ориентируюсь и не понимаю, чего Вы хотите…
Если все же схема не через инвестпроект – то тем более соглашаюсь с уважаемой коллегой zanoza: срок дисконтирования – до конца срока действия нынешнего договора аренды.
В общем, тема достаточно сложная, и урывками и без четкой постановки задачи не обсуждается конструктивно. Пока что. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вс, 26 Сен 2010 18:51 |
|
Шановні колеги, нажаль ніхто не привів конкретного аргумента, чому я повинен ігнорувати суттєви умови догвору і діючого законодавства, з яких можно зробити висновок про "умовно біскінечний" строк користування земельною ділянкою. Всі пояснення зводяться до аналізу бази оцінки і з моєї точки зори носять суперечливий характер.
Питання ж моє було таке - Чи обмежений строк користування земельною ділянкою 2-ма роками (термін діїї договору), чи можно його прийняти "умовно бесуінечним" (довгостроковим).
З пояснень я зрозумів, що для розрахунку ринкової вартості дисконтувати різницю в оренді на довгостроковий період -помилка, дисконтувати інвестиційний проект - теж неправильно. Це дуже грубий висновок, але я рахую, що він по суті.
Нажаль ділянка розташована в регіоні (райцентр) і аналогів дуже мало. Аналогів з короткостроковим терміном оренди немає. Можно звичайно зробити аналіз співвідношення вартості довгострокової і короткострокової оренди по Україні і потім порахувати....., але на це немає часу і не виділені ресурси... і взагалі в мене є побоювання, що з цього може нічого путнього і не вийти.
Я прислухався до думки нашої оціночної спільноти і спробував обмежити термін користування 2-ма роками. Но я не зміг придумати як можно викорисовувати цю ділянку два роки і отримувати з неї дохід, окрім як вирощувати на ній картоплю тощо.
Може хто зможе підказати варіант найбільш ефективно користування для орендованої земельної ділянки площею 2 га під будівництво, якщо строк договору оренди закінчується через 2 роки. Головна умова - ми обмежени 2-ма роками, подальша можливість використання ділянки не прогнозується. В мене виходить від"ємна вартість. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 26 Сен 2010 20:37 |
|
почему отрицательная? как вариант, должна равняться 0? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 26 Сен 2010 20:57 |
|
По-моему, только конкретные аргументы и приводились. В том же объеме и с той же четкостью, как Вы сформулировали постановку задачи и Ваши предполагаемые действия.
| Grey Horse писал(а): |
| Или я вообще уже совсем в теме обсуждения не ориентируюсь и не понимаю, чего Вы хотите… |
Например, сочетание
| Кофтик писал(а): |
| З пояснень я зрозумів, що для розрахунку ринкової вартості дисконтувати різницю в оренді на довгостроковий період -помилка |
и
| Кофтик писал(а): |
| В мене виходить від"ємна вартість. |
меня просто ставит в тупик... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 27 Сен 2010 08:21 |
|
В моём представлении алгоритм оценки права аренды такой:
1. если есть варианты для соавнительного подхода или доходного в прямом виде - посчитали и точка.
2. если инф. база не позволяет использовать (1), то остаётся подход "учёта затрат на зем. улучшения" - как тут называли "инвестиционный проект".
3. если срок аренды позволяет освоить участок (реализовать проект) и продать зем.улучшения - отличная модель;
если срок короткий, то остаётся предположить использование, которое не связано с долгим сторительством, например:
- открытая площадка для хранения/отстоя/ и т.п. (асфальтируем, засыпаем щебнем, косим траву - сдаём в аренду по Х.У грн/м2),
- ставим ларьки, павильйоны, или шось таке, что через два года за день демонтировали и продали как б/у,
- или шо там ещё может быть в регионе - вертолётная площадка, передвижной цирк, виселица для оценщиков с продажей билетов на представление
4. ден.потоки дисконтируем |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пн, 27 Сен 2010 08:22 |
|
Можливо я утрировав Ваші пояснення, вибачте. Але все ж вони стосувалися бази оцінки - підходів до визначення вартості, з яких (пояснень) я зробив висновок про неможливість дисконтування на протязі більш ніж два роки.
Прошу вибачення і за від"ємну вартість, я лише хотів сказати про результат розрахунку. Звичайно в звіті вона була би прийнята равною 1 грн.
А тепер що у нас виходить по суті - права користування земельною ділянкою, що визначаються короткостроковим договір оренди - нічого не варті. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 20:34 |
|
Серый, а как вам кажется
| Цитата: |
шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями. |
не получится ли здесь право пользования землей = праву собственности на землю? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
