< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Оценка незавершенки (жилой дом) 31% готовности

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Оценка незавершенки (жилой дом) 31% готовности

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 След.

Автор

Сообщение

Rixos

Сообщения: 46
Откуда: Lemberg

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 00:04

Доброго времени суток уважаемые Форумчане!
Предстоит оценить ОНС (жылой дом) 31% готовности.
Цель оценки - залог банка ( не простой залог, а замена одного недостроя (который был взят в залог как "майнові права на незавершене б-во) другим... одним словом, не знаю каким образом, но этот объект должен быть залогом и стоимость хотят реальную рыночную)
В связи с этим появилось несколько вопросов:
1) Согласно Пост 1103
" Визначення оціночної вартості об'єкта незавершеного
будівництва шляхом застосування кількох методичних підходів
здійснюється відповідно до абзацу другого пункту 26 Національного
стандарту N 2 ( 1442-2004-п ) за умови, що об'єкт має такі ознаки:
його будівельна готовність становить понад 70 відсотків; "
А В ПРОТИВНОМ (МОЕМ) СЛУЧАЕ - ТОЛЬКО "Метод прямого відтворення витратного підходу", ЧЕ ЛИ?
2) Степень готовности указана в Вытяге про реестрацию от 2009 года ( с того времени строительство велось некоторое время и реально сейчас это - 50% готовности)
ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ОПРЕДЕЛИТЬ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ НА ОСНОВЕ "ОБСТЕЖЕНЬ, УПВС, СМЕТЫ И Т.П.???
3) Земля под домом (точнее под все кот.городком) - в аренде, в договоре аренды прописана нормативна оценка арендуемой земли.
МОЖНО ЛИ ПРИ РАСЧЕТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА РЕАЛЬНОМ РЫНКЕ (СОПОСТАВЛЕНИЯ ЦЕН ПРОДАЖ ПОДОБНЫХ УЧАСТКОВ), А НЕ НА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ?
4) Я мыслю, что раз есть Витяг про реестрцію права власності на нерухоме майно - ОНБ, житловий будинок 31% готовності - ОЦЕНИВАТЬ НАДО КАК НЕДВИЖКУ, А НЕ КАК "МАЙНОВІ ПРАВА НА НЕДОБУДОВАНИЙ БУДИНОК" (я говорю в контексте возможного взятия объекта в ипотеку).
Кроме того у меня спец. 1.1 и нету 2.1., имущ.права считать не могу.
5) для получения все таки РС, я хочу:
- посчитать стоимость недостроя сравнительным подходом (сравнить по возможности с другими недостроями или(и) готовыми домами (без отделки), учесть реальную степень готовности и степень физ.износа)
- посчитать РС права пользования землей

Не будет ли, с учетом вышеизложенного, мой отчет (так как я вижу это в пункте 5) не соответствовать оценочному законодательству, методикам и стандартам.

Заранее Спасибо всем откликнувшимся!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 09:01

Реально тут просится один подход

Rixos писал(а):

.... ТОЛЬКО "Метод прямого відтворення витратного підходу",

Цитата:

2) ...ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ОПРЕДЕЛИТЬ СТЕПЕНЬ ГОТОВНОСТИ НА ОСНОВЕ "ОБСТЕЖЕНЬ, УПВС, СМЕТЫ И Т.П.???

Думаю имеете. Ведь реально Вы видите перед собой 50% готовности. Для спокойствия можно со спецами акт составить.

Цитата:

3) Земля под домом (точнее под все кот.городком) - в аренде, в договоре аренды прописана нормативна оценка арендуемой земли.
МОЖНО ЛИ ПРИ РАСЧЕТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА РЕАЛЬНОМ РЫНКЕ (СОПОСТАВЛЕНИЯ ЦЕН ПРОДАЖ ПОДОБНЫХ УЧАСТКОВ), А НЕ НА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ?

Тут не "продаж ЗУ", а "продаж ППЗУ", если найдете.

Цитата:

4) Я мыслю, что раз есть Витяг про реестрцію права власності на нерухоме майно - ОНБ, житловий будинок 31% готовності - ОЦЕНИВАТЬ НАДО КАК НЕДВИЖКУ, А НЕ КАК "МАЙНОВІ ПРАВА НА НЕДОБУДОВАНИЙ БУДИНОК"

А какая в этом случае разница?

Цитата:

5) для получения все таки РС, я хочу:
- посчитать стоимость недостроя сравнительным подходом (сравнить по возможности с другими недостроями или(и) готовыми домами (без отделки), учесть реальную степень готовности и степень физ.износа)

Собственно можно и так. Но нужно учесть что прямолинейной зависимости РС готового к РС недостроя нет. Если сможете просчитать/определить эту зависимость то вперед.

Цитата:

Не будет ли, с учетом вышеизложенного, мой отчет (так как я вижу это в пункте 5) не соответствовать оценочному законодательству, методикам и стандартам.

Если все обоснуете то противоречить НС и методикам не будет.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 10:10

Найдите журнал Практика оценки за 2009 №6. Там все написано, не выдумывайте велосипед. При 30% готовности сравнительный подход делать просто смешно и не возможно практически.
Цитата из журнала:
Ориентировочное распределение незавершенных строительством объектов
по представленным группам и используемые методы оценки в разрезе каждой группы
Характеристика незавершенного строительством объекта Рекомендуемые оценочные подходы
1. Перспективные и обычные объекты, относящиеся к доходной недвижимости Затратный, доходный *), сравнительный
в том числе:
1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный
1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный
1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный
1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Доходный, сравнительный
2. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения из-за особенностей конструктивных решений практически отсутствуют Затратный
3. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, обладающие универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями, т. е. объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств Затратный, доходный *), сравнительный
в том числе:
1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный
1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный
1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный
1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Затратный, доходный, сравнительный
2. Бесперспективные объекты Затратный (стоимость ликвидации)
*) в рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 10:54

И отдельно хочу сказать, что постанова 1103 к оценке имущества для залога не имеет никакого отношения, по-моему.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 10:56

Rixos, скажите, а зачем Вы привязываетесь к 1103, если у вас оценка для залога? Я бы оставил в покое эту Постанову и посчитал по комбинированному подходу (сравнительный и затратный). Определите рыночную стоимость дома в готовом виде и вычтите расходы на его достройку (думаю, что возможно определить по УПВСу, если нет сметы)... ну, и можете учесть время строительства.

Что касается земли, то я бы поступил именно так, как вы писали

Rixos писал(а):

ПРИ РАСЧЕТЕ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЕЙ ОСНОВЫВАТЬСЯ НА РЕАЛЬНОМ РЫНКЕ (СОПОСТАВЛЕНИЯ ЦЕН ПРОДАЖ ПОДОБНЫХ УЧАСТКОВ), А НЕ НА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ?

Что касается Журнала... в нем, как я понимаю, речь идет о нежилой недвижимости, это раз, ну, и второе, я бы прислушивался к мнению авторов, но решение принимал после внимательного анализа ситуации на рынке... иногда и при 30% готовности объект можно посчитать комбинированным подходом (сравнительный + затратный и/или доходный + затратный)

Rixos

Сообщения: 46
Откуда: Lemberg

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 12:14

rudge
Цитата:

Цитата:

А какая в этом случае разница?

Разница в том, что у меня нету с-ва по направлению 2.1. Соответсвенно "манові права я оценивать не имею права"!

Большое спасибо всем за участие в обсуждении и за советы!
P.S. Что касается Постанови 1103 - я и сам не знаю че я ее прилепил сюда ) .... документ какой-ни какой все таки )

Ну и важен так же тот факт, что как выяснилось, таки это будет не залог, а банк будет ставить этот недострой себе на баланс и сразу продавать... одним словом запутаная схемка.

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 16:07

Теоритически можно и Комбинашкой. Я акцентировал внимание, что сравниловкой в чистом виде нельзя. Одно но в Комбинашке. Чем меньше степень строительной готовности, тем больше погрешность...
У Вас степень "низкая" как оценивают авторы. Ну а там Вам решать...

Rixos

Сообщения: 46
Откуда: Lemberg

Добавлено: Ср, 01 Фев 2012 19:56

Еще раз всем СПАСИБО!!!

Dkozach

Сообщения: 64

Добавлено: Вт, 02 Фев 2016 21:39

Добрый вечер! подскажите пожалуйста, если есть смета на недострой можно оценивать только по затратке (восстановление) или надо еще один подход применять ?

edgar_po

Сообщения: 965
Откуда: козацький край

Добавлено: Вт, 02 Фев 2016 23:10

Dkozach писал(а):

если есть смета на недострой можно оценивать только по затратке (восстановление) или надо еще один подход применять ?

у вас есть смета на завершение работ или смета на сам "недострой"? Это две разные вещи. И покупателю площадей по-барабану сколько нарисовано в смете, он (покупатель) будет приобретать площади по рыночной стоимости на момент готовности. А затратку и восстановление "очень любят" судебные эксперты, которые обслуживают людей при пагонах, чтобы показать различия в сметах и рыночных стоимостях. Так что делайте так, как у вас написано в договоре на оценку.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 03 Фев 2016 14:27

Dkozach писал(а):

Цель оценки какая? Оценивать-то можно методом развития, но хорошо бы понимать, для чего оценка.

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Ср, 03 Фев 2016 16:41

Кроме того, все еще зависит, чтобы не говорили, от степени готовности объекта.
Если степень готовности до 30% - то можно только затраткой, т.к. оценивать в рамках доходника "глубокий недострой"- все равно что по воробьям из пушки. Где то читал об этом, плюс это и мое мнение - здравая логика подсказывает это. Ведь этот объект можно в принципе превратить во что угодно (фонтазируя об ЛНЭИ) - а значит в рамках доходника можно такое нагородить, что в итоге будет не аргументированным, не корректным и т.п.

Добавлено спустя 5 минут 2 секунды:

Таблица № 2. Ориентировочное распределение незавершенных строительством объектов по представленным группам и используемые методы оценки в разрезе каждой группы

Характеристика незавершенного строительством объекта Рекомендуемые оценочные подходы
1. Перспективные и обычные объекты, относящиеся к доходной недвижимости Затратный, доходный *), сравнительный
в том числе:
1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный
1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный
1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный
1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Доходный, сравнительный
2. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения из-за особенностей конструктивных решений практически отсутствуют Затратный
3. Перспективные и обычные объекты производственного назначения, обладающие универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями, т. е. объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств Затратный, доходный *), сравнительный
в том числе:
1.1. С низкой степенью готовности до 30 % Затратный
1.2. Со средней степенью готовности от 30 до 70 % Затратный, доходный
1.3. С высокой степенью готовности от 70 до 90 % Затратный, доходный
1.4. Со степенью готовности свыше 90 % Затратный, доходный, сравнительный
2. Бесперспективные объекты Затратный (стоимость ликвидации)
*) в рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков.

Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:

Таблица №1. Критерии группировки незавершенных строительством объектов на перспективные, бесперспективные и прочие
Перспективные Бесперспективные Прочие
1. Все объекты, находящиеся в процессе строительства. 1. Все объекты, строительство которых никогда не будет возобновлено в связи с экономической нецелесообразностью возобновления строительства существующих объектов, а также в связи с невозможностью изменения их функционального назначения. 1. Все прочие незавершенные строительством объекты.
2. Строительство объекта было начато менее года назад и прекращено из-за отсутствия финансирования, либо по другим, не зависящим от потребности в объекте причинам. 2. Строительство объектов было начато более пяти лет назад и их строительная готовность составляет менее 30 %, работы по консервации объектов не производились, объекты обладают значительным физическим износом.
3. Строительство объекта было прекращено более года назад по любым причинам, строительная готовность объекта составляет не менее 70 %, своевременно выполнены работы по консервации объекта, конструкции здания либо сооружения не потеряли свою несущую
способность, планировочные решения по объекту соответствуют современным требованиям действующих строительных норм и правил. Также к разряду перспективных целесообразно отнести все объекты, строительная готовность которых на дату оценки составляет более 90 %. 3. Строительная готовность объекта составляет от 30 % до 70 %, строительство было начато более пяти лет назад, работы по консервации объекта не выполнялись, в результате чего конструкции здания либо сооружения полностью потеряли свою несущую способность (все незавершенные строительством объекты, обладающие значительным неустранимым физическим износом).

4. Промышленная недвижимость, расположенная на территории предприятия, планировочные решения которой не соответствуют современным требованиям действующих строительных норм и правил. Перепрофилирование объекта является невозможным в связи с тем, что геометрические параметры зданий или сооружений не способны обеспечить возможность организации гибких технологических линий быстрой переориентации производственных процессов на выпуск новой продукции, из-за отсутствия возможности размещения современного технологического оборудования (т. е. незавершенные строительством объекты промышленной недвижимости, обладающие неустранимым моральным износом).

Примечание: Представленное в таблице распределение объектов по представленным группам содержит приблизительный перечень признаков, которые характеризуют каждую группу, и может корректироваться в каждом конкретном случае.

Добавлено спустя 1 минуту 29 секунд:

Это не я придумал, но источник сам потерял - может кто подскажет ?

edgar_po

Сообщения: 965
Откуда: козацький край

Добавлено: Ср, 03 Фев 2016 16:56

HUGO писал(а):

Если степень готовности до 30% - то можно только затраткой, т.к. оценивать в рамках доходника "глубокий недострой"- все равно что по воробьям из пушки. Где то читал об этом, плюс это и мое мнение - здравая логика подсказывает это. Ведь этот объект можно в принципе превратить во что угодно (фонтазируя об ЛНЭИ) - а значит в рамках доходника можно такое нагородить, что в итоге будет не аргументированным, не корректным и т.п.

все здания имеют проектно-сметную документацию. и не надо ничего самому городить. считайте в рамках проекта с рыночными данными и будет вам рыночная стоимость (счастье). А затраткой получите "рыночную стоимость в квадрате или в кубе".

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Чт, 04 Фев 2016 12:41

А затраткой получите "рыночную стоимость в квадрате или в кубе".

Не понял. Т.е если есть один фундамент, то считать надо не затраткой, а доходником или сравнительным, так понимать?

edgar_po

Сообщения: 965
Откуда: козацький край

Добавлено: Чт, 04 Фев 2016 16:37

HUGO писал(а):

есть один фундамент, то считать надо не затраткой, а доходником или сравнительным, так понимать?

чистой затраткой вы не получите рыночной стоимости, как минимум остаточную стоимость замещения (восстановления). А комбинированным подходом затратный-сравнительный вполне может получится.

и если

HUGO писал(а):

есть один фундамент

то степень готовности никак не м.б. 30%.

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пт, 05 Фев 2016 12:42

фундамен - это тоже до 30%.
В идеале соглашусь с Вами - смета на работы (затратник), материалы (сравниловка).
Но в жизни для того же фундамента это слишком большая роскошь. Обычно берем последний УПВС (2004г), ищем в конце соответствующий единичный показатель, корректировки и - "тапочки" Very Happy

edgar_po

Сообщения: 965
Откуда: козацький край

Добавлено: Пт, 05 Фев 2016 15:21

HUGO писал(а):

корректировки и

весь вопрос в них родимых.

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Пн, 30 Май 2016 18:55

Дабы не создавать новую ветку, вдохну новое дыхание в эту.
Объект оценки: промышленное многоэтажное здание около 1970 г (износ на глаз 35-40%) в процессе перепрофилирования в жилье.
Добавлены перекрытия, капитальны/некапитальные стены, сети , проемы в процессе, отделку еще не начинали.

Если затратка- как определить строительную готовность этого гибрида? Пожалуй только очень приблизительно- ВС сарая+сметная стоимость реконструкции.
Если сравнительный- с чем сравнивать (не видел нигде ничего подобного).
Остается один доходный- РС квартир (в которой надо учесть всю эту чудесную специфику) минус остаток сметной стимости.

Какие еще идеи?

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

seta

Сообщения: 140

Добавлено: Пн, 30 Май 2016 22:41

Добавлено спустя 5 минут 27 секунд:

Борода писал(а):

Рын. стоимость здания, как суммарная рын. стоимость квартир (возможно + РС подвала, если подвал можно под коммерцию). Аналоги - квартиры в новостроях, где как правило квартиры сдают без отделки. Поправка на конструктивные отличия и возраст.

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 31 Май 2016 08:17

а в какой сегмент жилья попадёт это чудо после реконструкции? предполагаю такие вот варианты:
- супер вери лоу эконом
- элит, хай текнолоджи солюшинз
- эксклюзив, "энд нау вот"

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Вт, 31 Май 2016 08:43

Yourick писал(а):

В принципе, есть еще вариант:
"Згідно з проектною документацією" Wink

Кажется, он больше подходит под использование в документах, к которым относится и отчет... Smile

Добавлено спустя 5 минут 36 секунд:

Борода писал(а):

Объект оценки: промышленное многоэтажное здание около 1970 г (износ на глаз 35-40%) в процессе перепрофилирования в жилье.

А это перепрофилирование производится "самостроем" или на него уже есть согласованный проект? Хотя, если бы проект был - Вы бы не задавали вопросы о степени износа и степени готовности: все эти параметры были бы указаны в проектной документации... Остается вопрос: если оценивать, как сумма стоимостей квартир, то как быть с юридической стороной вопроса?

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 31 Май 2016 09:05

Борода писал(а):

Если затратка- как определить строительную готовность этого гибрида?

ступінь готовності визначається або за питомою вагою конструктивних елементів, або по фактично освоєних витратах, або як зважений за двома ціми методами. В будь-якому випадку вам потрібен проект реконструкції Smile

Борода писал(а):

Если сравнительный- с чем сравнивать

занедбані промислові будівлі Smile

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Вт, 31 Май 2016 12:19

Yourick писал(а):

- супер вери лоу эконом

Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд:

Проект есть, но я его пока не видел.

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

Додола

Сообщения: 112

Добавлено: Пт, 15 Сен 2017 21:46

Доброго дня!
Допоможіть, будь ласка, Оцінка незавершене будівництво по Виконавчому провадженню, 75% готовності. Об'єкт не введено в експлуатацію. Документи 2006 року. Наразі допуску до Об'єкту немає. Який стан всередині, невідомо. Як оцінювати? Дякую!

Albano2

Сообщения: 640

Добавлено: Сб, 16 Сен 2017 11:44

Здравствуйте. Объекты нез. строительства оценивать не просто. На форуме здесь только могут предложить обратиться к нац. стандартам, там про них есть отдельные пункты. Если не осилите - то подключайте помощь на платной основе. Я могу помочь, в том числе "под ключ" ).

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Сб, 16 Сен 2017 18:15

Додола писал(а):

Но тот же банк (або інший кредитор), які знають предісторію конфлікта (якщо це банк, то він повинен був проводити моніторінг щорічно), вообщем зацікавлена сторона нехай надаст довідку про технічний стан приміщень. Виконавець, коли складав акт арешту, ідентифікував об"єкт - тоже може надати письмову інформацію про стан об"єкта. Також, якщо це заставне майно, то при наданні кредиту, проводилась оцінка. Попросить, щоб вам надали копію звіту - порівняйте, хоча б які зовні зміни відбулись. И дуже детально опишить застереження. Но краще переложить це на інших.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

Додола

Сообщения: 112

Добавлено: Сб, 16 Сен 2017 21:19

Дякую! Я так розумію, що 75 % від готовності можна оцінити методом порівняння. На ринку по цій же вулиці є подібні Об'єкти. Наш Об''єкт без внутрішнього оздоблення. Чи правильно я думаю? Дякую.

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Сб, 16 Сен 2017 22:00

Додола писал(а):

Думаю, что нет. Если за время после определения % готовности ничего не изменилось, то єтот % готовности принять как аксиому данную выходную информацию. Можно посчитать % готовности по УПВС (согласно удельных весов построенных конструктивных элементов). Можно потребовать инвентаризационную справку про % готовности по состоянию на дату оценки. Вариантов море. Вы ничего не указали по земельному участку. Если участок приватизированный, то вам еще надо уточнить стоимость земельного участка (обязательно). Т.к. вы определяете стартовую цену для продаже на аукционе, то я думаю, что коррекнее будет применить затратный подход (рыночная стоимость земельного участка + остаточная стоимость объекта недвижимости). Можно и сравнительный подход применить, но очень трудно найти объекти с подобным % готовности.

Добавлено спустя 3 минуты 2 секунды:

и сравнимым по площади земельным участком.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

Додола

Сообщения: 112

Добавлено: Вс, 17 Сен 2017 14:10

Дякую

Земельна ділянка в оренді. Тут проблема в тому, що ніхто ніяких документів надати не може на момент оцінки. Є виконавче провадження. Оцінка проводиться примусово для господаря. Господар не йде на контакт. Я бачила Об'єкт тільки зовні. Що всередині - ніхто не знає. Є документи і фото 5-річної давності. Чи можу я викоритати ці дані? Я, звичайно, пропишу всі обмеження.

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Вс, 17 Сен 2017 15:13

Додола писал(а):

Дякую

Тоді застосування порівняльного підходу ще більш проблематично, т.я. скоріш за все, об"єкти порівняння з приватизованими земельними ділянками.
До того ж, корегування на % готовності - велике питання??? Як правило в об"явах це не вказують.
В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.
Хоча в даній роботі є великий ризик оскаржування оцінки боржником.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Вс, 17 Сен 2017 15:37

ЛП писал(а):

В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.
Хоча в даній роботі є великий ризик оскаржування оцінки боржником.

На мой взгляд, именно по этой причине следует использовать оба подхода: и затратный, и сравнительный.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 17 Сен 2017 20:16

ЛП писал(а):

В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.

В залежності від того, де розташований обєкт оцінки (наприклад, невеликий населений пунк), по витратному підходу можна отримати неадекватний результат.
Я би запропонував наступний алгоритм:
1. Набрати аналогів готових обєктів, набрати аналогів вільних земельних ділянок.
2. Від вартості готових обєктів відняти вартість землі тим самим отримати вартість земельних поліпшень.
3. Порахувати необхідні витрати на доведення обєкта оцінки до стану готового.
4. Від вартості поліпшень відняти величину необхідних витрат на доведення обєкта до готовності. Для більшої коректності і відповідності стандартам, витрати на доведення можна продисконтувати, якщо період їх освоєння довгий.
5. Порахувати вартість права користування землею. Хоча, питання чи потрібно це. Якщо стягнення тільки на поліпшення (а в данному випадку так скоріше за все і є з урахуванням того, що ділянка в оренді), то за що повинен платити тут за землю. До того, ж новому власнику доведеться переукладати новий договір оренди і тому умови для нього будуть нові, а не ті, що має теперішній власник поліпшень.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Вс, 17 Сен 2017 22:21

Серый писал(а):

ЛП писал(а):

А то, що боржник не передаст новому власнику проектну документацію не треба врахувати? А то, що новому власнику перейде право користування земельною ділянкою не треба врахувати? А може скористатися ст.331 Цивільного кодексу?
Ми навіть не знаємо, що це за об"єкт.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 18 Сен 2017 07:57

ЛП писал(а):

А то, що боржник не передаст новому власнику проектну документацію не треба врахувати?

Так Ви ж самі пропонуєте використовувати витратний підхід. Яким чином без проектної або іншої документації Ви передбачали виконати витратний підхід? Яким чином Ви передбачали визначити параметри обєкта, ступінь його готовності і інші параметри, необхідні для витратного, та і для всіх інших підходів?
Згідно чинного законодавства, забезпечення вихідних даних - то не проблема оцінювача, нехай за це болить голова в того, в кого вона повинна боліти. І якщо він без необхідних документів видасть свою роботу (на що його в даному випадку скоріше за все склоняють), значить він тим самим перебрав на себе цю відповідальність. Якщо йому своєї відповідальності мало, то нехай сам там лазить, все обмірює, визначає і таке інше.

ЛП писал(а):

А то, що новому власнику перейде право користування земельною ділянкою не треба врахувати?

Про землю я написав в п. 5 свого алгоритму. Ви в певнені, що новому власнику перейде земельна ділянка на тих же умовах. Скоріш за все, йому перейде та ж ділянка в тій же площі, але йому запропонують укласти новий договір оренди на нових умовах (як мінімум орендна плата з урахуванням нових законодавчих вимог). Тоді за що платити?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 18 Сен 2017 10:31

Серый писал(а):

5. Порахувати вартість права користування землею. Хоча, питання чи потрібно це. Якщо стягнення тільки на поліпшення (а в данному випадку так скоріше за все і є з урахуванням того, що ділянка в оренді), то за що повинен платити тут за землю. До того, ж новому власнику доведеться переукладати новий договір оренди і тому умови для нього будуть нові, а не ті, що має теперішній власник поліпшень.

Вообще-то, согласно нормам абз.5 ст.93 ЗКУ, право аренды ЗУ может выступать объектом залога также, как и улучшения. Т.е., право аренды в данном случае не говорит вообще ни о чем.

Серый писал(а):

Похоже, Вы давненько не перечитывали нормы ЗКУ... Освежите в памяти абз.2 ст.120 и сотрите глупость из своего сообщения...

Додола

Сообщения: 112

Добавлено: Пн, 18 Сен 2017 12:11

Дякую Вам! А чи можемо ми в Звіті використати такий термін Об'''єкта незавершеного будівництва : ст.331 ЦК: право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. І просто порахувати матеріали? Дякую
І де взяти градацію незав. будівництва? Дякую

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 18 Сен 2017 22:09

Gorets11 писал(а):

К сожалению, бумага - одно, а суровая практика в нашей стране совсем другое.
Лично мне известны случаи, когда при приобретении недвижимости на арендованном участке заключался новый договор аренды на новых условиях. Про сохранение старых речи и близко не было.
Поэтому сужу исключительно из своего опыта.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей Бел

Сообщения: 60
Откуда: Литосфера

Добавлено: Вт, 31 Окт 2017 16:48

Додола писал(а):

Тут проблема в тому, що ніхто ніяких документів надати не може на момент оцінки. Є виконавче провадження. Оцінка проводиться примусово для господаря. Господар не йде на контакт. Я бачила Об'єкт тільки зовні. Що всередині - ніхто не знає. Є документи і фото 5-річної давності.

1. Как это вяжется с ст.7, ст.10 Закона, НС№1?
2. Стаття 29. Права оцінювачів
відмовитися від проведення оцінки майна у разі виникнення
обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому
числі будь-яких форм примусу;
3. СКОЛЬКО ЗА ЭТО ПЛАТЯТ???
4.

Додола писал(а):

Я, звичайно, пропишу всі обмеження.

А Вы уверены, что у дяди- господаря адвокатов меньше, чем "Лехусов"?....
Извините за P.S: "Полезность определенного события зависит от того, дурак ты или умный" (не моё)

_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть...

TarasKrupski

Возраст: 32
Сообщения: 12

Добавлено: Вт, 20 Ноя 2018 17:13

Полезно.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме