Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Рудь Сергей Николаевич Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вс, 18 Мар 2012 21:37 Ответить с цитатойВернуться к началу

Администрация Клуба ОКНО выражает благодарность Сергею Николаевичу Рудю за участие в бесплатном семинаре ОКНО в г. Киев.


Image

Выступление Сергея Николаевича вызвало неоднозначную реакцию слушателей, однако мы считаем правильным поощрять инициативу коллег, направленную на поиск новых путей решения оценочных задач. Поэтому предлагаем Сергею Николаевичу продолжить свои изыскания и вынести их результаты на форуме для обсуждения.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
polza



Сообщения: 280
Откуда: Угорщина!
СообщениеДобавлено: Вс, 18 Мар 2012 21:42 Ответить с цитатойВернуться к началу

СЕНСАР писал(а):
1. Нормально.
2. Хай Рудь зробить короткий автореферат з розрахунками своєї теорії та виставить на сайті.


Приєднуюсь до попереднього оратора!!!

_________________
- А Польза - она кто?
- А Польза - это Польза! (с) "Стиляги"
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 08:00 Ответить с цитатойВернуться к началу

Згоден із СЕНСАРом. Можливо він не зміг донести ідею до аудиторії.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
irenka



Сообщения: 1098

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 15:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уважаю этого человека.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
Matilda



Сообщения: 779
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 16:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Спасибо лектору, мне было интересно.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
флай



Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 17:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Cпасибо Сергей! Мне тоже было интересно, жаль дискуссия вышла както не совсем корректной, но идея хорошая)
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
irenka



Сообщения: 1098

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 20:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

флай писал(а):
жаль дискуссия вышла както не совсем корректной

Потому что обсудить/осудить намного легче, чем создать.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеAIM Address
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 22:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

Жаль, что не удалось приехать- хотела лично познакомится с уважаемым Руджем после общения на форуме

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Мар 2012 22:37 Ответить с цитатойВернуться к началу

Всем большое спасибо.
Проиграна битва но не сражение.
Сейчас на повышении в МИБ-е по этому не на форуме.
Материалы, те которые не успел пояснить, распишу и выложу.
Персонально коллеге КовАлу,
Стандарт №1
"25. Інвестиційна вартість об'єкта оцінки використовується з метою врахування умов угоди, у зв'язку з укладанням якої проводиться оцінка, в частині необхідності додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових матеріальних витрат. "
Это те "затраты" на достижение НЕИ, в нашем примере склада под торговый центр, которые Вы, с непонятным мне упорством, пытаетесь "вставить" в расчет при определении РС СКЛАДА, мол "так как это типично для инвестора на рынке".
БРЕД
СКЛАД он и в Африке СКЛАД

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 00:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
Выступление Сергея Николаевича вызвало неоднозначную реакцию слушателей, однако мы считаем правильным поощрять инициативу коллег, направленную на поиск новых путей решения оценочных задач.
Smile

Уважаемый Сергей Николаевич,
любое мнение человека о некоей деятельности, который в этой деятельности активно участвует уже много лет, полезно для окружающих Вас коллег.
Спасибо Вам!
rudge писал(а):
Проиграна битва но не сражение.
Smile А на самом деле - ничего не проиграно, Бог с Вами!

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Katrin



Сообщения: 130

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 01:06 Ответить с цитатойВернуться к началу

Думаю, что удитория была не готова к нововведениям. Не четко были видны таблицы. Только на слух сложно было воспринимать. А подход действительно революционный.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 09:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Персонально коллеге КовАлу,

Стандарт №1

"25. Інвестиційна вартість об'єкта оцінки використовується з метою врахування умов угоди, у зв'язку з укладанням якої проводиться оцінка, в частині необхідності додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових матеріальних витрат. "

Это те "затраты" на достижение НЕИ, в нашем примере склада под торговый центр, которые Вы, с непонятным мне упорством, пытаетесь "вставить" в расчет при определении РС СКЛАДА, мол "так как это типично для инвестора на рынке".

БРЕД

Не был на семинаре и всей темой не владею. Но исходя из ранее проведенных полемик, догадываюсь о чем речь. И хоть обещал больше не дискутировать по этому поводу (да и тема/ветка не та), но не могу не удержаться Smile
Если идет переоборудование объекта с одной функцией в другую, то некие финансовые вложения нужны практически всегда, за очень редким исключением. Так вот для меня отличие полученной рыночной стоимости от инвестиционной в следующем: если сумма инвестиций принята исходя из среднерыночных данных, то полученная стоимость будет рыночной. В данном случае потенциальный инвестор обезличен, им может быть кто угодно, поэтому и моделируется среднерыночная ситуация, согласно которой поступило бы большинство потенциальных покупателей/инвесторов. Если же сумма инвестиций принята по конкретному расчету/указанию конкретного инвестора, либо им (инвестором) заданы некие конкретные параменты (арендная ставка, ставка дисконта/капитализации/суммы затрат и т.д.), то тогда полученная стоимость будет инвестиционная для конкретного инвестора. Ну не зря же инвестиционная стоимость отнесен к нерыночным базам. Если же даже конкретный инвестор задает некие параметры и они соответствуют среднерыночным, то инвестиционная стоимость переходит в рыночную.
По поводу бреда, я же уже не раз говорил, расскажите это владельцам ТЦ на "Петровке", ТЦ "Большевик", офисного центра на базе бывшей обувной фабрики на Куреневке, ОЦ на Гринченка, ОЦ на мотоциклетном заводе и еще кучи объектов по Киеву да и в других городах.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 09:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый- логично..

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):

По поводу бреда, я же уже не раз говорил, расскажите это владельцам ТЦ на "Петровке", ТЦ "Большевик", офисного центра на базе бывшей обувной фабрики на Куреневке, ОЦ на Гринченка, ОЦ на мотоциклетном заводе и еще кучи объектов по Киеву да и в других городах.


...которые были все-таки куплены за три копейки по цене соседних промзданий....
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Серый писал(а):




По поводу бреда, я же уже не раз говорил, расскажите это владельцам ТЦ на "Петровке", ТЦ "Большевик", офисного центра на базе бывшей обувной фабрики на Куреневке, ОЦ на Гринченка, ОЦ на мотоциклетном заводе и еще кучи объектов по Киеву да и в других городах.





...которые были все-таки куплены за три копейки по цене соседних промзданий....

.... потому что покупались у государства.....

Давайте будем исходить из принципа как это должно было бы быть правильно, а не как сделали на самом деле. Ни один разумный собственник не отдаст будущие выгоды кому-то на шару.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):
zanoza писал(а):
...которые были все-таки куплены за три копейки по цене соседних промзданий....

.... потому что покупались у государства.....
Давайте будем исходить из принципа как это должно было бы быть правильно, а не как сделали на самом деле. Ни один разумный собственник не отдаст будущие выгоды кому-то на шару.


Давайте исходить из того, что там и были реализованы все эти проекты, потому что исходная цена была копеечная. А если бы там уже сидели в цене все "будущие выгоды", то не факт, что хватило бы денег на столь масштабные инвестиции.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Давайте исходить из того, что там и были реализованы все эти проекты, потому что исходная цена была копеечная. А если бы там уже сидели в цене все "будущие выгоды", то не факт, что хватило бы денег на столь масштабные инвестиции.

Исходите из чего хотите, я ж не против. Только лично я, как эффетивный собственник, будущие выгоды отдать кому-то бесплатно не собираюсь.
Почему-то будущий урожай все продают исходя из будущего дохода (с учетом необходимых затрат на его получение), если объект недвижимости требует ремонта, то почему-то все закладывают инвестиции чтобы получать более высокую нормальную арендную ставку или депозит с учетом ставки доходности и еще куча примеров. И ниче, принцип ожидания не смущает никого. Собственник либо сам получает потенциальный будущий доход от объекта либо продает это право/возможность кому-то другому. Но продает, а не дарит. А когда из склада/цеха делается ТЦ или ОЦ с учетом необходимых инвестиций - вдруг низзя.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 11:48 Ответить с цитатойВернуться к началу

Как эффективному собственнику, что Вам мешает инвестировать в свою недвижимость???? Наверно, все таки отсутствие денежки. Меня очень улыбает объявления в газете "продаю квартиру под бизнес, можно сделать отдельный вход, можно...." и цена как-будто уже и вход есть и все доки, осталось только ступеньки помыть....

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):
Не был на семинаре
очень жаль... лично мне было бы приятно с Вами познакомиться лично...

Серый писал(а):
Но исходя из ранее проведенных полемик, догадываюсь о чем речь.
правильно догадываетесь и всё остальное, что Вами написано - в точку, но раз уж было писано
rudge писал(а):
Персонально коллеге КовАлу
то отвечу.

Коллега, rudge, давайте начнем с определения инвестиционной стоимости
Цитата:
інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;
таким образом стоимость эта, как уже говорил Серый, не рыночная. Поэтому я склонен не согласиться с Вашим утверждением о том, что
rudge писал(а):
Это те "затраты" на достижение НЕИ
На самом деле это затраты на достижение условий, требований и целей конкретного инвестора (см. определение инвест. ст-ти), которые могут совпадать или не совпадать с затратами, необходимыми для приведения объекта оценки к его наиболее эффективному состоянию. Таким образом
Цитата:
26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про
оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх
відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку,
вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі
виходячи з принципу найбільш ефективного використання.


Поэтому, прав Серый, когда говорит, что
Серый писал(а):
Если же даже конкретный инвестор задает некие параметры и они соответствуют среднерыночным, то инвестиционная стоимость переходит в рыночную.
правда я бы его несколько перефразировал и написал так:
Цитата:
Если же даже конкретный инвестор задает некие параметры и они соответствуют типичным на рынке, то значение инвестиционной стоимости будет равна рыночной


Добавлено спустя 11 минут 43 секунды:

zanoza писал(а):
Давайте исходить из того, что там и были реализованы все эти проекты, потому что исходная цена была копеечная. А если бы там уже сидели в цене все "будущие выгоды", то не факт, что хватило бы денег на столь масштабные инвестиции.

СИМа писал(а):
Как эффективному собственнику, что Вам мешает инвестировать в свою недвижимость???? Наверно, все таки отсутствие денежки.
бедность не порок (с) Very Happy

Ну, а если говорить серьезно, то для начала давайте определимся с тем, что Вы и zanoza хотите сказать... если я правильно понял ваш посыл, то его суть в следующем: если я, как собственник, учел выгоды в стоимости объекта, то покупателю уже нет смысла его приобретать, т.к. он уже эти выгоды не получит.
Правильно я вас понял?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:25 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
Как эффективному собственнику, что Вам мешает инвестировать в свою недвижимость???? Наверно, все таки отсутствие денежки.

Так стоимость же объекта не меняется в зависимости от того Иванов в него инвестирует или Петров.
Повторюсь, собственник либо сам получает будущие доходы, естетственно инвестировав необходимые средства для их получения, либо продает это право. Ведь вы же не продаете склад/цех в чистом виде по стоимости офиса, вы же продаете разницу между стоимостью готового ОЦ/ТЦ и стоимостью инвестиций, необходимых для преобразования склада/цеха в ОЦ/ТЦ, что делается в рамках метода дисконтирования денежных потоков. Фактически тем самым получая стоимость того объекта, который есть у вас на дату оценки:
Стоимость склада на дату оценки равна приведенная на дату оценки стоимость ТЦ/ОЦ после проведения реконструкции минус приведенная стоимость инвестиций для преобразования склада/цеха в ТЦ/ОЦ.
В итоге полученная стоимость должна быть выше или равна стоимость таких же складов, предложенных на рынке. если стоимость выше - это и есть дополнительный доход, есть смысл заваривать кашу. если равна - можно варить можно не варить, получится тоже самое, если ниже - смысла нету ничего затевать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

Покупатель значительно переплачивает.
Для того, чтобы начать извлекать доход, необходимо вложить не только дополнительно деньги, но и время, что ведет к упущенной выгоде. Зачем мне еще пару лет ( в лучшем случае) строить (согласования, разрешения, вводы, с учетом коррупции и резких изменений в эк и полит (налоговой) ситуации, полная непредсказуемость завтрашнего дня!!) если я могу инвестировать во что-либо, что начнет приносить доход в кратчайшие сроки?
Жаль, я не владею информацией по ситуации, которая возникла 16.03., поэтому мне не корректно быть в теме.
В данном случае, я рассуждаю как "типичный покупатель", а ваша логика "типичный продавец" - как всегда - конфликт интересов Laughing

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Yourick



Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
Покупатель значительно переплачивает.
Для того, чтобы начать извлекать доход, необходимо вложить не только дополнительно деньги, но и время, что ведет к упущенной выгоде. Зачем мне еще пару лет ( в лучшем случае) строить (согласования, разрешения, вводы, с учетом коррупции и резких изменений в эк и полит (налоговой) ситуации, полная непредсказуемость завтрашнего дня!!) если я могу инвестировать во что-либо, что начнет приносить доход в кратчайшие сроки?
Жаль, я не владею информацией по ситуации, которая возникла 16.03., поэтому мне не корректно быть в теме.
В данном случае, я рассуждаю как "типичный покупатель", а ваша логика "типичный продавец" - как всегда - конфликт интересов Laughing

Предполагаю, что
1. коллега СИМа уже написал свой пост, к тому моменту как коллега Серый ЕЩЁ раз не смог пройти мимо разъяснений про применение дисконтирования денежных потоков.
2. если в оценке нужно учесть коррупционную составляющую - кто ж вам мешает.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

Как Вы учитываете сложность и непредсказуемость ведения бизнеса в стране?

Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:

Yourick, Вы правы. Мы кнопали на перегонки Smile

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа писал(а):
Для того, чтобы начать извлекать доход, необходимо вложить не только дополнительно деньги, но и время, что ведет к упущенной выгоде. Зачем мне еще пару лет ( в лучшем случае) строить (согласования, разрешения, вводы, с учетом коррупции и резких изменений в эк и полит (налоговой) ситуации, полная непредсказуемость завтрашнего дня!!) если я могу инвестировать во что-либо, что начнет приносить доход в кратчайшие сроки?
...
Как Вы учитываете сложность и непредсказуемость ведения бизнеса в стране?
всё это учитывается рисками в ставке дисконта (т.е. задается требуемая в данной ситуации норма прибыли), которая переводит стоимость будущих доходов в текущие... именно по той причине, которую Вы описали, будущие деньги стоят меньше сегодняшних.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:53 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ковал, да вы у меня еще спросите сколько будет 2+2. Smile
Разжевали мне как ребенку. Smile

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 12:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

СИМа, я вовсе не хотел Вас обидеть Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

Мне кажется, что сценарии оценки очень сильно зависят от конкретной ситуации - и это разумно.
В принципе, это все описывал и Фоменко в публикациях, которые на Форуме представлены уже довольно давно...

Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объектов с функциональным использованием Б нужно... только один.
В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция продавцов. И рыночная стоимость определяется просто ценой, по которой эти объекты выставляются на продажу, исходя из их текущего использования.
Никакие перспективные варианты развития (и их влияние на стоимость) учитывать нецелесообразно.

Вариант №2. Существует 1 объект с текущим функциональным использованием А, который можно перепрофилировать на функциональное использование Б (как и раньше, более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объект с функциональным использованием Б - нужен.
В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция покупателей. Рыночная стоимость будет определяться как раз с учетом вариантов развития объекта и, соответственно, инвестиций в это развитие... Грубо говоря - метод остатка.
Нет, лучше, конечно, продисконтировать с учетом времени... но логика алгоритма от этого не меняется.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Yourick



Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

2 Grey Horse
Вариант №1, Вариант №2, ... Вариант №N варианты в анализе НЭИ при определении РС - вот и усё.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объектов с функциональным использованием Б нужно... только один.
В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция продавцов. И рыночная стоимость определяется просто ценой, по которой эти объекты выставляются на продажу, исходя из их текущего использования.
Никакие перспективные варианты развития (и их влияние на стоимость) учитывать нецелесообразно.
а Вам не кажется, что ДО того момента, пока этот один проект не будет исполнен, то НЭИ этих объектов (при условии рассмотрения этих объектов в отдельности, а не одним лотом) будет использование Б? А вот, как только данный проект будет применен к одному из зданий, изменятся рыночные условия и, соответственно, у всех остальных зданий поменяется НЭИ, что в свою очередь приведет к изменению их ценности и стоимости?
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
Grey Horse писал(а):


Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.). При этом заранее понятно, что в этом районе (регионе и т.д.) объектов с функциональным использованием Б нужно... только один.

В этом случае, мне кажется, возникает конкуренция продавцов. И рыночная стоимость определяется просто ценой, по которой эти объекты выставляются на продажу, исходя из их текущего использования.

Никакие перспективные варианты развития (и их влияние на стоимость) учитывать нецелесообразно.

а Вам не кажется, что ДО того момента, пока этот один проект не будет исполнен, то НЭИ этих объектов (при условии рассмотрения этих объектов в отдельности, а не одним лотом) будет использование Б? А вот, как только данный проект будет применен к одному из зданий, изменятся рыночные условия и, соответственно, у всех остальных зданий поменяется НЭИ, что в свою очередь приведет к изменению их ценности и стоимости?

100%. Кто первый - тот и сливки снимает.
Все остальные начиают искать новое НЭИ для своих объектов.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
polza



Сообщения: 280
Откуда: Угорщина!
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 13:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

Yourick писал(а):
2 Grey Horse
Вариант №1, Вариант №2, ... Вариант №N варианты в анализе НЭИ при определении РС - вот и усё.

Та звідки знати, що воно там буде дозволене? Я може вважаю, що НЕВ - офіс, а Yourick, що магазин. Ринкова вартість теж буде різною? А об'єкт оцінки один? І ніхто не знає, скільки бабла втопити туди треба на хабарі Laughing
Хто може регламентувати кількість тих варіантів та їх обґрунтованість?

_________________
- А Польза - она кто?
- А Польза - это Польза! (с) "Стиляги"
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 14:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Yourick писал(а):
2 Grey Horse
Вариант №1, Вариант №2, ... Вариант №N варианты в анализе НЭИ при определении РС - вот и усё.
Give me pardon, я, правда, не понимаю - о чем речь идет! Sad Как-то по-конкретнее и по-корректнее можно, а?
КовАл писал(а):
а Вам не кажется, что ДО того момента, пока этот один проект не будет исполнен, то НЭИ этих объектов (при условии рассмотрения этих объектов в отдельности, а не одним лотом) будет использование Б?
Какой хороший вопрос, уважаемый коллега КовАл. Smile
Ответ - не кажется. Потому что есть еще 9 альтернатив. И цена продажи альтернатив складывалась из рыночных условий.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 14:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл +1
Grey Horse писал(а):
Ответ - не кажется. Потому что есть еще 9 альтернатив. И цена продажи альтернатив складывалась из рыночных условий.

забыли добавить ключевое условие "складывалась из рыночных условий на конкретную ДАТУ ОЦЕНКИ"
так вот на эту самую ДАТУ у ВСЕХ объектов НЭИ будет - использование Б, ничего тут удивительного нет и это также понимает и инвестор и покупатель, как говориться "кто успел тот и сел" Smile

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 14:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
на эту самую ДАТУ у ВСЕХ объектов НЭИ будет - использование Б
это вы все сейчас про какие-то совершенно безусловные варианты говорите. Допустим, все инвесторы понимают, что НЭИ тут - магазин. Но представление о затратах, которые надо понести для реализации, у всех разные. И нет НИКАКОЙ возможности просчитать "типичные рыночные условия типичного рыночного инвестора".
Тем более - типичному рыночному оценщику.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 14:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

Коллега, Grey Horse, может быть я не внятно объяснил свою мысль, но суть в том, что рыночные условия, о которых Вы говорите, это, прежде всего, конкуренция в том или ином сегменте рынка. В данном случае это конкуренция за то одно место на рынке, которое даст возможность одной из этих десяти альтернатив стать вариантом Б. Акцентирую внимание, что это рынок объектов, претендующих на вариант использования Б, т.е. это сегмент рынка объектов с НЭИ - вариант Б, а значит вариант, при котором доходность и, соответственно, стоимость будет выше (поэтому за него и будут бороться). Как только эта стадия конкуренции будет пройдена, оставшиеся девять альтернатив, которые проиграли в борьбе на сегменте рынка с НЭИ - вариант Б, будут уже конкурировать на совсем другом рынке... на рынке с НЭИ - вариант А, и их доходность изменится, поскольку вариант Б уже рассматриваться не будет.

Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд:

zanoza, если
zanoza писал(а):
нет НИКАКОЙ возможности просчитать "типичные рыночные условия типичного рыночного инвестора".
то это уже что угодно, но не рыночная стоимость...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 15:56 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Допустим, все инвесторы понимают, что НЭИ тут - магазин. Но представление о затратах, которые надо понести для реализации, у всех разные. И нет НИКАКОЙ возможности просчитать "типичные рыночные условия типичного рыночного инвестора".

а зачем считать "типичные"? на данном этапе уже надо считать наиболее эффективное, поэтому оценщик должен посчитать по данным ВСЕХ (они же ВСЕ а значит это полностью представленный рынок Smile ) инвесторов и выбрать наиболее выгодное вот и всё.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 16:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic, и как ты себе представляешь, обобщить данные всех потенциальных инвесторов? у кого-то есть кум в горсовете, у кого-то - в архитектуре, у кого-то еще где. Very Happy типичная рыночная ситуация в нашей стране, и у каждого типичного инвестора свои затраты Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 16:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Так вот ты определись мы говорим о теории в её чистом виде или о конкретной ситуации в реалиях экономики Украины.
Я говорю о теории.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Ichtion



Возраст: 63
Сообщения: 410

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 17:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
... В данном случае это конкуренция за то одно место на рынке, которое даст возможность одной из этих десяти альтернатив стать вариантом Б. Акцентирую внимание, что это рынок объектов, претендующих на вариант использования Б, ....

А кто решает, что Б? Оценщик? Тогда почему не В,Г...Я?
И пока не определилось это Б.. Это с-А-рай. Со всеми вытекающими.
Сарай в центре Киева стоит дорого не потому, что он сарай волшебный, превращающийся во что угодно, а по тому, что дорого з/у. Но это ведь другая оценка. -З/У.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 18:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
А кто решает, что Б? Оценщик? Тогда почему не В,Г...Я?
вообще-то, надобно читать ВСЕ сообщения касающиеся предмета спора, это условие задачи, которую мы тут обсуждаем:
Цитата:

Вариант №1. Существует 10 объектов с текущим функциональным использованием А, которые теоретически можно перепрофилировать на функциональное использование Б (более доходное, приводящее к более высокой текущей стоимости и т.д.).
.
Это дано в задаче.
Есть свои примеры? Приводите, только чётко определитесь с условиями задачи.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 18:20 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
А кто решает, что Б? Оценщик? Тогда почему не В,Г...Я?

Очевидно, что стоимость объекта при Б-использовании самая высокая из всех возможных использований (естественно, дозволенных законодательно).
Ichtion писал(а):
Сарай в центре Киева стоит дорого не потому, что он сарай волшебный, превращающийся во что угодно, а по тому, что дорого з/у. Но это ведь другая оценка. -З/У.

Вот пока будет отдельное восприятие улучшений и земельного учатска, а не цельного объекта недвижимости, до тех пор и будут эти грабли.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Ichtion



Возраст: 63
Сообщения: 410

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 18:24 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):
Вот пока будет отдельное восприятие улучшений и земельного учатска, а не цельного объекта недвижимости, до тех пор и будут эти грабли.

Но не могут улучшения брать на себя стоимость земли. Даже по бухучету. Если я приобрел этот пресловутый сарай, то снося его для строительства ТЦ я несу колоссальные убытки? Иначе как его списывать?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 21:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
Сарай в центре Киева стоит дорого не потому, что он сарай волшебный, превращающийся во что угодно, а по тому, что дорого з/у. Но это ведь другая оценка. -З/У.
разговор о том, что если сарай можно перепрофилировать под, например, торговый центр, и это экономически обосновано, то кощунственно не учитывать эту перспективу и приравнивать такой объект к сараю, которому на роду написано быть только сараем. Также, мы пытаемся здесь сказать, что учет такой перспективы в доходном подходе осуществляется с помощью классического метода - метода дисконтирования денежных потоков. Короче, базовый курс оценки.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Ichtion



Возраст: 63
Сообщения: 410

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 21:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

Это если эти потоки есть. Тогда базовый.
Если мы фантазируем на тему.., то это стоимость месторасположения земли а не стоимость сарая.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 22:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

Да почему Вы уперлись в местоположение? Серый приводил пример про некоторые объекты:
Серый писал(а):
ТЦ на "Петровке", ТЦ "Большевик", офисного центра на базе бывшей обувной фабрики на Куреневке, ОЦ на Гринченка, ОЦ на мотоциклетном заводе и еще кучи объектов по Киеву да и в других городах.
тут не только местоположение играет роль... есть ещё конструктивно-планировочная схема и т.д.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Ichtion



Возраст: 63
Сообщения: 410

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 22:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

То есть Вы хотите сказать, что
Цитата:
конструктивно-планировочная схема
заводских останков соответствовала переделке в ТЦ? Да там под ноль всё ушло. И по новой построено. И правильно возражали, что если бы стоимость останков была как у ТЦ, то до сих пор там были бы пустыри.
Живой пример советские торговые центры в селах. Стоимость аренды сумашедшая получается, поэтому рядом перекошенный киоск будет работать, а от центров одни руины везде разворованные. Потому, что в аренду за копейки не отдать для сохранения - коррупция.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 22:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Я хочу сказать, что снос не панацея, и есть ситуации когда целесообразно провести реконструкцию.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Yourick



Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 22:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
Живой пример советские торговые центры в селах. Стоимость аренды сумашедшая получается, поэтому рядом перекошенный киоск будет работать, а от центров одни руины везде разворованные. Потому, что в аренду за копейки не отдать для сохранения - коррупция.

1. Вероятно, Вы имели в виду под "стоимостью аренды" ставку аренды
2. Ставка аренды получается "сумасшедшая" от того, что часто некорректно работает процедура определения ставки аренды гос. или коммунального имущества:
- в результате "независимой оценки" значение "рыночной стоимости" - с оглядкой на некие минимальные показатели или тупость исполнителя (Я.И.Маркус на семинаре привёл чудный примерчик),
- нормативные ставки аренды от рыночной стоимости не имеют никакого отношения к рынку

_________________
"я не оценщик, я только учусь"
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Ichtion



Возраст: 63
Сообщения: 410

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Мар 2012 23:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Именно стоимость и имел в виду. Она зависит от ставки, которая в свою очередь зависит от "рыночной" стоимости. А работы идут через рецензию ФДМ, и получаются чудеса стоимости. И не только ставка а и сам подход в данном случае не имеет отношения к рынку. Поэтому и разваливаются и ДК и ТЦ и т.п. Мне заворачивали работу когда затратник превышал доходник и сравнительный. (а куда денешь замещение? даже износ не выдумаешь больше чем можешь подтвердить) - потенциальные арендаторы уходили в туман.
Так и к сараю тип А Smile , если стоимость ему поставить соответствующую крупному ТЦ, то никто сарай не возьмет. Даже с пониманием проблем собственника желающего не быть лохом, и видящего свою "выгоду" от владения данным имуществом.
А какой пример привел Маркус?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Yourick



Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 06:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
А какой пример привел Маркус?

3-4-этажный с подвалом ТЦ в райцентре.
Оценщик определил некую ставку аренды (достаточно нормальную для 1 этажа) и влупил её на 100% площадей - вот вам и космическая сттоимость.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 09:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
заводских останков соответствовала переделке в ТЦ? Да там под ноль всё ушло.

Если не знаете темы досконально, то лучше пожевать, чем говорить. Лично мне как оценщику и как строителю по образованию в крупных ТЦ всегда интересно глазеть не только на полки, но и поднимать голову вверх и по сторонам, особенно если знаешь, что здесь было до этого. Так вот, подняв голову в боулинге в Большевике вы чудненько увидите старые добротные заводские железобетонные фермы. Их новые владельцы даже не стали закрывать, обвешали современными светяшками да вент. оборудованием Да и зачем, ведь посетитель глазеет на дорожку, шарик и кегли да и не откажеться же он от удовольствия от того что там старые фермы видно. И спрашивается, нафига их рушить, если по нормам группа капитальности предусматривает срок жизни минимум 100 лет, а с учетом как тогда строили и значение бывшего предприятия, то там запаса на все 150 лет хватит. аналогичную картину можно наблюдать в Ашане на Петровке (бывший цех кабельного завода), опять же в Мегамаркете на той же Петровке. Городок на Петровке были демонтированы стены, каркас остался старый, были добавлены дополнительные колонны для обустройства перекрытий.
Конечно, если речь идет о убитом и разворованном здании, которое годами протекало, промерзало, то никто ничего сохранять не будет и стоимость объекта будет определяться стоимостью земельного участка (как по мне, то еще и с учетом затрат на доведение его до состояния условно-свободного), а если речь идет о добротном корпусе завода, который еще вчера работал, за ним следили, то большая его часть сохранится, каркас так точно.
В офисных зданиях, переделанных из промышленных, естественно, этого не видно, но как правило остаются основные несущие элементы конструктивной схемы здания.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 12:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

Все что Вы говорите вроде правильно если смотреть с разных позиций (покупателя и продавца). Но все же разница между потенциалом и реализованным потенциалом есть. Да разумный покупатель заплатит больше за потенциал, но никогда не заплатит за виртуальное здание которое еще надо до этого состояния довести, а это деньги. Что платить за потенциал, как за реализованный и потом его еще и реализовать??? Двойная оплата какая-то получается (при условии, что заведомо известно, что это даст положительный результат).

Согласитесь разница в стоимости объектов:
- производственное здание без потенциала;
- производственное здание с потенциалом;
- производственное здание с проведенной реконструкцией под ТЦ;
таки будет?

Да то оно да, любой продавец хочет поглубже залезть в карман покупателя, но не каждый покупатель это позволит. Вот мое мнение. Попрошу поправить если я где-то чего-то не заметил.
Вот в этом и была наверное идея Сергея Николаевича, и он как я понял, даже хотел предложить расчет этих вариантов. Что скажет сам Сергей Николаевич на это?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 12:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

І Dima писал(а):
Все что Вы говорите вроде правильно если смотреть с разных позиций (покупателя и продавца). Но все же разница между потенциалом и реализованным потенциалом есть. Да разумный покупатель заплатит больше за потенциал, но никогда не заплатит за виртуальное здание которое еще надо до этого состояния довести, а это деньги. Что платить за потенциал, как за реализованный и потом его еще и реализовать??? Двойная оплата какая-то получается (при условии, что заведомо известно, что это даст положительный результат).

На четрыех страницах этой темы, на незнаю скольки страницах незнаю скольки предыдущих тем уже незнаю сколько раз говорилось, что это все учитывается с помощью инвестиций в рамках метода дисконтирования денежных потоков. И никакого двойного счета нет. Никто не говорит, что за склад/цех, который можно перепрофилировать в ТЦ продавец должен требовать стоимость как за готовый ТЦ а покупатель эту цену должен заплатить. Эстетственно, что это бред.

Как по мне, принципиальным остался вопрос, правильно/иожно ли так делать или нет.
Мое мнеиие: правильно и нужно.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 12:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

Согласен. Как только ставишь расходы все становиться на свои места.

Сергей Николаевич не учитывал расходы, но почему осталось тайной. Он представлял на обозрение только доходы, от недвижимости. При таком раскладе точно полезешь в карман к покупателю. Ведь доходы посчитаны, а расходы нет.

Тут, я думаю важно спросить Сергея Николаевича, на каком основании он не учитывал затраты?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Ichtion



Возраст: 63
Сообщения: 410

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 13:07 Ответить с цитатойВернуться к началу

Сообщений много. Перечитал давние споры. Но кто бы всё-же объяснил, как можно, даже заранее зная во что собираются перепрофилировать объект (что маловероятно), посчитать затраты на разработку проектно-сметной документации; сумму расходов на согласование; смету на реконструкцию; сумму инвестиций которые готов вложить покупатель(сомневаюсь, что он готов это рассказать). И наконец величины планируемых денежных потоков. А ну как покупатель не пойдет массово?
Это первое. Второе -даже имея пример работающего ТЦ определить его доходы нереально, если конечно вы не участвуете в специально проводимой для этого налоговой проверке.
Здесь на год как минимум работы крупной оценочной фирмы, с привлечением специалистов из разных отраслей, с бюджетом на работу в сотни тысяч(если не миллионы).
Оговорюсь, -в оценке крупных столичных объектов не принимал участия, и опыт отсутствует -может поэтому столько вопросов, а они может влегкую решаются теми методами, которые на базовом курсе не проходят.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 13:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Можно посчитать. Но это очень трудоемкий процесс. По-этому наверное эта деятельность была отнесена к бизнесу как таковому. И по-этому Сергей Николаевич настаивал на не учете затрат, которые фактически должны подкрепляться бизнес-планом, проектом.... что в свою очередь тоже стоит денег. Но это будет только при кардинальном изменении объекта недвижимости, а при не значительном - это будет не применимо.

Так как что бы вставить новые окна ничего не надо, а это может повысить привлекательность офисов, хотя цену сильно тоже не поднимет. А вот надстроить второй или там третий этаж, построить пристройку - это уже другое.

Таки наверное он хотел прийти к какому-то частному случаю. А мы тут все и сразу обговариваем.


Последний раз редактировалось: І Dima (Ср, 21 Мар 2012 14:24), всего редактировалось 1 раз
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 13:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ichtion писал(а):
Но кто бы всё-же объяснил, как можно, даже заранее зная во что собираются перепрофилировать объект (что маловероятно), посчитать затраты на разработку проектно-сметной документации; сумму расходов на согласование; смету на реконструкцию; сумму инвестиций которые готов вложить покупатель(сомневаюсь, что он готов это рассказать).

Самый сложный вопрос. Но решаемый.
Ichtion писал(а):
Это первое. Второе -даже имея пример работающего ТЦ определить его доходы нереально, если конечно вы не участвуете в специально проводимой для этого налоговой проверке.

Это вообще не вопрос. И решается очень быстро. Площадь объекта определите исходя из фактических размеров планируемого объекта. Аналитики относительно классификации объектов, соотношения GBA/GLA, функционального разделения на якоря/неякоря, арендным ставкам от консалтинговых компаний в инете полно, нужно толкьо собрать и проанализировать.
Ichtion писал(а):
Здесь на год как минимум работы крупной оценочной фирмы, с привлечением специалистов из разных отраслей, с бюджетом на работу в сотни тысяч(если не миллионы).

Столько времени никто ждать не будет, максимум 2-3 месяца и то при проработке очень детальной концепции. Ну и конечно это работа не одного человека и не за 5 копеек.

Добавлено спустя 2 минуты 31 секунду:

І Dima писал(а):
Сергей Николаевич не учитывал расходы, но почему осталось тайной.

По счастливому (иле не счастливому Smile ) совпадению, но я тоже Сергей Николаевич Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 13:30 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый
Имел ввиду не Вас, простите... Very Happy
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 13:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

І Dima писал(а):
Вот условно разница между зданием без потенциала, с потенциалом и с реализованным потенциалом. Поправьте где ошибка

Для простоты опускаю операцию дисконтирования.

А реверсию почему не прибавляете: стоимость объекта же равна сумме продисконтированных денежных потоков по годам минус суммы продисконтирвоанных расходов по годам (в вашем примере при опускании дисконтирования равна сумме денежных потоков минус сумма расходов) плюс стоимость в постпрогнозный период - стоимость реверсии.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 13:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

Что-то я напутал... попробую изменить.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 14:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):

Это вообще не вопрос. И решается очень быстро. Площадь объекта определите исходя из фактических размеров планируемого объекта. Аналитики относительно классификации объектов, соотношения GBA/GLA, функционального разделения на якоря/неякоря, арендным ставкам от консалтинговых компаний в инете полно, нужно толкьо собрать и проанализировать.


Да-да, полно аналитики. По г. Киеву? Smile
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 15:30 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Да-да, полно аналитики. По г. Киеву?

Принципи проектирования и наполнения ТЦ в разных городах одни и теже: везде есть большой продуктовый ритейлер, бытовая техника, фудкорты. И соотношения будут практически теже. В больших городах - развлекаловка типа кино/боулинг, в больших центрах - картинг, аквапарк и т.д. Такие объекты не в каждом центре. Главное - изначально правильно классифицировать будущий объект. И одни и теже компании в Украине ими и занимаются.
Для других городов только проблема арендной платы.

И это вопросы уже следующие, исходя из того, что они есть, я так понимаю, вопрос правильности учета возможной смены функции исходя из НЭИ решен в положительную сторону.
Если кто-то что-то не может найти/купить и т.д. - это же не является обоснованием отказа от правильного подхода/метода.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 15:37 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый, ну это по торговым центрам. Я имею ввиду вообще аналитику, ее практически нет. чем меньше город - тем закрытее информация, и мне кажется, что корректный расчте НЭИ возможен только в условиях какого-то идеального рынка.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 16:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Серый, ну это по торговым центрам. Я имею ввиду вообще аналитику, ее практически нет. чем меньше город - тем закрытее информация, и мне кажется, что корректный расчте НЭИ возможен только в условиях какого-то идеального рынка.

Проблемы есть, никто ж не спорит.
Но тут есть и другая положительная сторона - чем меньше город, тем и меньше полет для фантазии. Врядли на месте громадного корпуса завода в небольшом нас. пункте кто-то что-то затеет грандиозное.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Yourick



Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
СообщениеДобавлено: Ср, 21 Мар 2012 16:53 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Серый, ну это по торговым центрам. Я имею ввиду вообще аналитику, ее практически нет. чем меньше город - тем закрытее информация, и мне кажется, что корректный расчте НЭИ возможен только в условиях какого-то идеального рынка.

Главное, надо наконец осознать, что не совсем корректное с точки зрения какого-то идеального рынка решение о НЭИ гараздо более корректнее отказа от анализа альтернативных вариантов с точки зрения стандартов оценки.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
І Dima



Сообщения: 759

СообщениеДобавлено: Чт, 22 Мар 2012 09:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

Когда уже выложат материалы...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пт, 23 Мар 2012 10:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Здравствуйте уважаемые коллеги. На конец то я вернулся с повышения квалификации.
Судя по тому, что уже на пяти листах идет полемика положительный эффект от моего выступления (громко сказано), пусть и не очень удачного, есть.
Выражается оно в том, что часть коллег все таки стало задумываться над теми принципами которыми мы руководствуемся в оценке объектов доходности определяя РС.
Я сейчас не буду расписывать то что не довысказал на семинаре. Почему?
1. Нужно разгребтись с тем что накопилось в мое отсутствие на работе.
2. Нужно систематизировать и "подправить", с учетом Ваших замечаний, имеющийся материал и оформить его, а это время.
По этому просьба потерпеть хотя бы неделю.
И это будет отдельный раздел.

Что касается повышения.
Нежданно негаданно, для меня, повышение было на базе авторского мастер класса Сивца С. А. и его коллеги Левыкиной И. А. Речь шла о применении стат анализа в оценке, в чем я мягко говоря большое зеро.
Семинар, точнее мастер класс, проходил не по принципу "я рассказываю, а слушатели слушают", а по принципу практической работы непосредственно на компьютерах с проведением расчетов в экселе.
До этого семинара я относился к этому, мягко говоря, скептически.
НО!
После этого мастер класса я понял, что, может и не все ИХМО, но некоторые разделы/подходы/модели стат анализа просто необходимы в нашей работе. Помните извечную проблему обоснования поправок в сравнительном подходе? Так вот есть подходы в стат анализе которые снимают этот вопрос как минимум на 95%.
Пользуясь возможностью, хочу выразить огромную благодарность Сергею Александровичу и особенно его коллеге Ирине Александровне за их труд и терпение нас.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Сб, 24 Мар 2012 12:01), всего редактировалось 1 раз
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пт, 23 Мар 2012 16:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Судя по тому, что уже на пяти листах идет полемика положительный эффект от моего выступления (громко сказано), пусть и не очень удачного, есть.
Конечно же, есть, уважаемый коллега rudge, сомневаться тут не в чем.
А удачное / неудачное... Эх! Smile Если оно состоялось, Ваше выступление - то оно уже по определению удачно. Так мне кажется... Embarassed
rudge писал(а):
Нежданно негаданно, для меня, повышение было на базе авторского мастер класса Сивца С. А. и его коллеги Левинец И. А.
Наверное, Левыкина Ирина Александровна?
И Сергей Александрович тоже был?

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Сб, 24 Мар 2012 12:02 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
Наверное, Левыкина Ирина Александровна?
И Сергей Александрович тоже был?

Да правильно, я исправил в своем посте. Спасибо

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вс, 25 Мар 2012 12:11 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Спасибо
Smile

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
VitalyaMalinovskyi



Возраст: 44
Сообщения: 6

СообщениеДобавлено: Ср, 27 Сен 2017 01:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

был на выступлении данного человека
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме