| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 13:42 |
  |
Уважаемые коллеги.
Я принял решение выложить материалы по данному семинару не смотря на сложившуюся ситуацию в оценке и опасения некоторых коллег что не время (и так тянул), и пройдет не замеченным. Ну что же, чему быть тому не миновать.
Для того что бы все мнения были аккумулированы в одном месте я открыл блог ссылка
http://viknoblog.blogspot.com/2013/01/blog-post.html#comment-form
где можно вести полемику по поводу материалов и моих рассуждений.
Ссылка на материалы где их можно скачать в блоге. На всякий случай размещу и здесь
http://turbobit.net/xfe1ijzq8alw/Проблемы оценки объектов генерирующих доход.rar.html
Просьба админов не считать мой блог альтернативой нашему форуму, а ссылку на него рекламой.
Я убежден что не конкретность, порой не логичность некоторых суждений закрепленных в теории оценки, стандартах и методиках стали "невольным" катализатором сложившегося сегодня положения в оценке. Где то глубоко в душе я надеюсь что общими усилиями мы сможем добиться решения существующих проблем в теории оценки и в итоге коренного изменения качества нашей работы.
Хочу поблагодарить всех за то что "заставили" меня поднять не простую и сложную тему проблем существующих в оценочной теории и как следствие в стандартах и методиках.
Отдельно я хочу выразить благодарность коллегам Grey Horse, МЕМ, КовАл, Серый, Yourick, Hard_Pragmatic (если кого не назвал простите) кто волей или не волей, благодаря своим критическим подходом, помогли мне. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 25 Янв 2013 14:39), всего редактировалось 1 раз |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 14:33 |
|
Я правильно понял, в материалах только книга Грибовского. Или будет еще что-то. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 14:40 |
|
| Цитата: |
| Я правильно понял, в материалах только книга Грибовского. Или будет еще что-то. |
Исправил. Не тот архив взял 
Размер архива 419,88 Кб |
| Описание: |
| Материалы к Семинару 16.03.2012 г |
|
Downloads |
| Имя файла: |
оценки объектов генерирующих доход.rar |
| Размер файла: |
419.88 Kб |
| Скачан: |
178 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 25 Янв 2013 15:25 |
|
Еще было бы неплохо, чтобы из текста можно было бы копировать отдельные положения дабы была возможность их прокомментировать.
Можно, конечно и самому взломать за пару сек., но не хотелось бы нарушать авторские права. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 17:29 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну что же, чему быть тому не миновать. |
Начал читать.
Первое, что бросается в глаза это в разделе про философствование о Стоимости Ценности и Полезности.
| Цитата: |
Ценность — в экономике, используется как синоним понятию «потребительная стоимость», т.е. значимость, полезность предмета для потребителя.
|
не знаю как у кого, а у меня наступил ступор 
Остается теперь сказать что Полезность это ценность и круг Сансары замкнется и всё останется так как было раньше т.е. останется только одна старая добрая - Стоимость 
Дальше.
| Цитата: |
Если проанализировать формулы 2, то мы видим что левая сторона (С – стоимость, в нашем слу-чае рыночная), которую заплатит покупатель, равна правой стороне, сумме всех будущих (рыноч-ных) денежных поступлений приведенных на дату оценки за определенный период t, в том числе доход от перепродажи (Р) после окончания владения активом, которые в итоге получит покупа-тель.
Возникает справедливый вопрос, а есть ли смысл платить за актив (С) что бы потом вернуть себе эту же сумму но в будущем, да еще и частями? С точки зрения потенциального покупателя приоб-ретающего актив генерирующий доход с целью получить от актива дополнительный доход (при-быль), это не логично.
|
Странно, что этот вопрос не возник на этапе изучения доходного подхода ну да ладно. А почему при этом не возникает воспоминание о том, что "эта же сумма, но в будущем, да еще и частями" "уменьшена" "(приведена, продисконтирована) порой значительно больше чем она должна была быть "уменьшена" для безрисковой доходности?
Ладно это всё словеса.
Ну а дальше я столкнулся с откровенным арифметическим передергиванием и/или элементарным незнанием предмета.
Речь о табл. 2 где прогнозируется изменение ЧОДа.
Вот прикрепляю расчет в котором если вспомнить модель Гордона (уж если прогнозируется изменение ЧОДа!) то всё сходиться до копеечки! и соответственно эта таблица не может подтвердить те выводы, которые она якобы должна была подтвердить.
Пока даже не решил стоит ли после этого читать дальше?.... |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
25.5 Kб |
| Скачан: |
78 раз |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 29 Янв 2013 20:04 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Начал читать.
Первое, что бросается в глаза это в разделе про философствование о Стоимости Ценности и Полезности.
Цитата:
Ценность — в экономике, используется как синоним понятию «потребительная стоимость», т.е. значимость, полезность предмета для потребителя.
не знаю как у кого, а у меня наступил ступор
Остается теперь сказать что Полезность это ценность и круг Сансары замкнется и всё останется так как было раньше т.е. останется только одна старая добрая - Стоимость |
У меня тоже. Также вызвали противореция положения чуть ниже. Дальше читать не стал, а попросил у автора незакодированную версию статьи, чтобы можно было выделять и копировать отдельные абзацы и высказываться относительно их содержания. Ломать сам не стал, блюдя авторские права.
Как по мне, с учетом дискуссий ранее, у коллеги rudge есть ряд заблуждений/недопониманий (или я даже не знаю как это назвать), которые не дают ему сдвинуться с мертвой точки:
1. анализ НЭИ допускает изменение объекта, в т.ч. его планировочной струкутры, функции и т.д., что не выходит за рамки экономической целесообразности, экономической осуществимости и юридической разрешенности (последовательность пунктов не важна ибо при невыполнении хотя бы одного пункта все остальное не имеет значения. Но в законопослушных государствах на первом месте все же юридическая дозволенность ибо желающий получает набор юридически дозволенных решений и из них выбирает наиболее эффективный в данный момент). Частично возможность изменения НЭИ уже даже прописана в новых МСО, правда для объектов инвестиционной недвижимости, находящихся в стадии строительства. Там четко прописано, что если на дату оценки параметры объекта уже не отвечают принципу НЭИ на начало строительства, то проект может меняться;
2. по мнению rudge (ну или по крайней мере у меня сложилось такое мнение), все что происходит с объектом после даты оценки, а особенно это касается реверсии - это обязательно происходит с объектом после смены собственника. Где это сказано, я правда не знаю. Реверсия - это всего лишь свернутый до прямой капитализации условно-длинный период после определенного момента, когда мы уже не можем с высокой (или определенной долей точности) спрогнозировать компоненты денежного потока и говорим, что они будут постоянными, а не некий рубикон, когда обязательно происходит смена собственника. А для того, чтобы не тянуть одни и теже циферя условно-долго, их просто свернули;
3. если есть возможность с объектом что-то сделать физически (перестроить/достроить/расширить/сузить/изменить функцию и т.д.), то эту возможность нынешний владелец может как реализовать сам, так и продать ибо эта возможность тоже стоит денег в зависимости от того, на какой стадии она находится (только в мыслях/разработана некая документация/различная стадия реализации проекта). Rudge же все время пытается эту возможность отдать бесплатно. Так сделали с государственными заводами/пароходами. И в итоге государство бедное, а кто получил - вмиг (относительно богатейших европейских династий, у которых богатство формировалось из поколения в покодение) стали богатыми. На цивилизованном же рынке так никто не делает. Кроме того, как любит часто повторять rudge, рынок у нас безликий. И я сним совершенно согласен, ибо рынку сугубо фиолетово кто будет реализовывать потенциал объекта, текущий собственник или новый или еще новый через предыдущего нового. В определенный момент на определенное имущество рынок формирует стоимость объекта с учетом его потенциала в этот момент. Самый красноречивый пример - это квартиры на первых этажах жилых домов в привлекательном местоположении. Они стоят дороже аналогичных квартр на высших этажах ибо имеют определенный потенциал. И этот потенциал уже учтен рынком в стоимости квартры уже сейчас и пофиг, кто его реализует (и реализует ли вообще).
Ну вот где-то так. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 10:27 |
|
Уважаемый коллега Прагмат.
«Философские» размышления я привел, что бы не было разночтения. Я в материалах четко пояснил зачем и почему я так сделал.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ….Поэтому, что бы не вдаваться в философские споры по поводу значения терминов, ценность, стоимость и полезность, для пояснения своего видения принципов оценки объектов доходности, я буду применять и трактовать их так как написано выше и применительно к оценке РС. |
Дефиниции терминов, ценность, стоимость и полезность, придуманы не мною.
Смотри сюда
http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A6%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
http://dictionary-economics.ru/word/%D0%A1%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C
Ну и погуглить можно еще.
| Цитата: |
| Ну а дальше я столкнулся с откровенным арифметическим передергиванием и/или элементарным незнанием предмета. |
Я тоже. В своем расчете, как аргументе против, Вы или сознательно или ошибочно применяете разные ставки дисконта и коэффициента капитализации в «реверсии» и ставки дисконта по периодам. Отсюда и «желаемый Вами результат». Выкладываю расчет, как он должен быть.
Да в материалах, к тати, есть и таблица 3. Вы ее сознательно игнорируете?
| Цитата: |
| Пока даже не решил стоит ли после этого читать дальше?.... |
Стоит. Ибо, только прочитав все можно понять суть проблемы.
| Цитата: |
| Странно, что этот вопрос не возник на этапе изучения доходного подхода… |
Мне тоже. Наверное по тому что беззаговорочно верил теории и Гуру. Хотя еще на базовых курсах задал вопрос одной из Гуру по обоснованию НЕИ. По памяти звучало так. «Это что мы должны на каждый вариант НЕИ ОО делать бизнес-план, что бы выбрать самый эффективный вариант?» Ответ «Да»
Ту коллеге Серому
| Серый писал(а): |
1. анализ НЭИ допускает изменение объекта, в т.ч. его планировочной струкутры, функции и т.д.,.. |
это Ваше мнение и к сожалению не только. Вот по этому, я и поднял вопрос о проблемах ….
и далее
| Цитата: |
| Частично возможность изменения НЭИ уже даже прописана в новых МСО, правда для объектов инвестиционной недвижимости, находящихся в стадии строительства. |
Вот именно речь о недострое, который де юре не введен в эксплуатацию. И де юре допускает изменение первоначального проекта. Но это отдельная тема. Со временем я постараюсь описать свое видение по методам определения РС недостроя.
| Цитата: |
| 2. ….это обязательно происходит с объектом после смены собственника. Где это сказано, я правда не знаю. |
В разъяснениях МСО 2011
См стр 19 п 28 стандарта Украинского издания
| Цитата: |
| а) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти. |
Ну и внимательно почитайте стр 20-22 МСО – 2011 Украинского издания
| Цитата: |
| 3. если есть возможность с объектом что-то сделать физически …… Rudge же все время пытается эту возможность отдать бесплатно. |
Где Вы от меня это слышали??????
| Цитата: |
| …..В определенный момент на определенное имущество рынок формирует стоимость объекта с учетом его потенциала в этот момент…. |
Ды Вы что? Я почему то всегда думал что «рынок формирует стоимость объекта» исходя из спроса и предложения.
| Цитата: |
| ….И этот потенциал уже учтен рынком в стоимости квартиры уже сейчас и пофиг, кто его реализует (и реализует ли вообще). |
Ну и я про это же. Вот только мне не понятно, почему Вы тут, в сравнительном подходе при определении РС, не прогнозируете изменения, которые могут произойти с ОО в будущем, а в доходном допускаете такое прогнозируете?
Добавлено спустя 27 минут 5 секунд:
Вполне возможно что в материалах и есть ошибки. Вопрос только в том принципиальные или нет. Просьба не ловить блох а рассуждать и поправлять если нужно в свете поднятой темы.
Спасибо |
| Описание: |
| Этот расчет по формуле Гордона я проводил естественно Но не стал его вставлять в материал да бы не вызывать полемики по его применению. По этому для упрощения я вставил тот расчет который вы оспариваете. Может Вы и правы. Но как видно из самого расчета эт |
|
Downloads |
| Имя файла: |
.xls |
| Размер файла: |
39 Kб |
| Скачан: |
51 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 11:31 |
|
| rudge писал(а): |
Ту коллеге Серому
Серый писал(а):
1. анализ НЭИ допускает изменение объекта, в т.ч. его планировочной струкутры, функции и т.д.,..
это Ваше мнение и к сожалению не только. |
Пусть будет так.
| rudge писал(а): |
Цитата:
Частично возможность изменения НЭИ уже даже прописана в новых МСО, правда для объектов инвестиционной недвижимости, находящихся в стадии строительства.
Вот именно речь о недострое, который де юре не введен в эксплуатацию. И де юре допускает изменение первоначального проекта. |
Это не имеет значения, достроенный объект или нет. Для одного объекта Вы допускаете изменения, а для другого нет, при том что изменения в любом случае изменяют объект. А как же примеры с реконструкцией как жилых, так и нежилых объектов. Все течет, все изменяется. Н каком-то этапе объект был оптимален, эксплуатировался. Прошло время и объект потребовал изменений дабы отвечать современныи=м требованиям, вот с ним что-то и делают, дабы сделать более привлекательным. И это нормально.
| rudge писал(а): |
См стр 19 п 28 стандарта Украинского издания
Цитата:
а) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти. |
Ну и что, где здеь указано, что обязательно должен произойти переход права собственности от продавца к покупателю. Это что, если я хочу знать, сколько стоит моя квартира/машина/дом/станок, я обязательно должен ее продать. Нет же. В цитате именно и фигурирует гипотетический обмен.
| rudge писал(а): |
| Ну и внимательно почитайте стр 20-22 МСО – 2011 Украинского издания |
Да, да, почитайте. Особенно п. 33-35.
| Цитата: |
Ринкова вартість активу відображає його найкраще і найбільш ефективне використання. ННЕВ - це таке використання, що максимізує його продуктивність і є можливим, юридично дозволеним і фінансово здійсненним. ННЕВ може бути продовдення існуючого використання активу або альтернативне використання.
Визначення ННЕВ включає розгляд наступного:
а) встановити, чи можливе таке використання, приділяючи увагу тому, що вважається розумним з боку учасників ринку;
б) врахувати вимоги щодо юридичної дозволеності;
с) вимога щодо фінансово здійсненного використання враховує, що альтернативне використання, має забезпечувати типовому учаснику ринку генерування більшого прибутку, ніж прибуток, що дає існуюче використання, після врахування витрат на перехід на таке використання. |
| rudge писал(а): |
Цитата:
3. если есть возможность с объектом что-то сделать физически …… Rudge же все время пытается эту возможность отдать бесплатно.
Где Вы от меня это слышали?????? |
Да везде ибо у Вас везде фигурирует стоимость объекта исключительно при существующем использовании. Таким образом потенциал - это приятный бесплатный бонус.
| rudge писал(а): |
| Ды Вы что? Я почему то всегда думал что «рынок формирует стоимость объекта» исходя из спроса и предложения. |
Это практически одно и тоже: более привлекательные объекты (с большим потенциалом) имеют больший спрос и наоборот.
| rudge писал(а): |
| Вот только мне не понятно, почему Вы тут, в сравнительном подходе при определении РС, не прогнозируете изменения, которые могут произойти с ОО в будущем, а в доходном допускаете такое прогнозируете? |
Вам уже стотыщмиллионов раз писали формулу
С=М-З
где:
С - стоимость оцениваемого склада/цеха с потенциалом превращения в магазин/супермаркет/офисный центр;
М - стоимость магазина после выполнения работ по смене функции (для большей точности - приведенная стоимость с учетом прогнозного периода выполнения работ по смене функции);
З - затраты, необходимые для смены функции (для большей точности - приведенные затраты с учетом прогнозного времени выполнения работ по смене функции).
Да и Вы не раз делали сами подобное в сравнительном подходе, когда, например, вводили корректировку на отличия в тех. состоянии объекта оценки и объекта сравнения, определяя фактические затраты, выражающие отличия между объектами. Там вы рассматривали эти отличия в пределах объектов одной функции и в относительно краткий период времени, не требующий выполнения процедур учета стоимости денег во времени, а здесь - с учетом возможного изменения функции.
Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:
Относительно предоставленных расчетов, считаю правильно реализованным подходом расчет Харда (сам регулярно пользуюсь именно таким подходом при изменяющихся денежных потоках на протяжении прогнозного периода. Работы регулярно проходят рецензирвоание в аудиторских компаниях как у нас, так и за границей (Россия и головные офисы в Европе), офисы банков в Европе, по данному моменту вопросов не возникало ниразу. Расчеты 1 и 3 Руджа с ошибками, указанными Хардом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 12:51 |
|
| Серый писал(а): |
| Это не имеет значения, достроенный объект или нет. Для одного объекта Вы допускаете изменения, а для другого нет, при том что изменения в любом случае изменяют объект….. |
Да имеет.
Ну читайте Вы внимательно. Я же говорю что такой ОО ДЕ ЮРЕ не введен в эксплуатации. Следовательно исходя из положений НЕИ Де Юре – разрешено. При условии что не запрещено Де Юре в назначении ЗУ под таким объектом. А если там есть "запрет" то и нельзя менять ни чего. Остается проанализировать физическую возможность и финансовую целесообразность. Прочитайте страницы с 7 по 9 моего материала. Там все расписано.
| Цитата: |
| А как же примеры с реконструкцией как жилых, так и нежилых объектов. Все течет, все изменяется. Н каком-то этапе объект был оптимален, эксплуатировался. Прошло время и объект потребовал изменений дабы отвечать современныи=м требованиям, вот с ним что-то и делают, дабы сделать более привлекательным. И это нормально. |
Да нормально. Ибо это происходит до момента оценки. Купил объект – провел реконструкцию - узаконил Де юре – продал объект. Но уже как реконструированный. Разницу "до реконструкции" и "реконструированный" улавливаете?
| Цитата: |
| Ну и что, где здеь указано, что обязательно должен произойти переход права собственности от продавца к покупателю. |
Вы что действительно не понимаете? Ведь писано же
| Цитата: |
| а) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти. |
ГИПОТЕТИЧЕСКОМУ то есть не обязательному.
| Цитата: |
| …у Вас везде фигурирует стоимость объекта исключительно при существующем использовании. |
Где я такое говорил?????????????????? Ну не приписываете мне чухню всякую.
Вы путаете понятия «существующие» с «потенциальным». Повторю то что я отстаиваю.
| Цитата: |
1. Оценщик это «зеркало рынка» и он не имеет права, даже виртуально, «менять» объект оценки. Ведь в случае с ЗУ мы не меняем сам земельный участок как самостоятельный объект оценки. Его характеристики остаются неизменными. В данном случае мы оперируем только с улучшениями, которые влияют на стоимость, но, никоим образом не меняется сам ЗУ как объект оценки. Если на дату оценки мы видим перед собой склад, то уж ни как нельзя определять его стоимость через ЧОД как для торгового центра ссылаясь на НЕИ да же с учетом в расчетах затрат на достижение такого НЕИ. Как минимум это не логично с токи зрения увязки доходного подхода со стоимостью определенной сравнительным подходом.
2. Какова вероятность того что этот здание склада вообще будет реконструировано под торговый центр? Да же если она приближается к 100%, на дату оценки, реконструкция не проведена, следовательно, ОО должен оставаться неизменным по всем критериям.
3. И самое, на мой взгляд, важное. Далее, в ходе расчетов, дисконтируется ЧОД от не сущеествующей (части) объекта или не являющегося частью объекта оценки, на дату оценки. В лучшем случаи отнимается стоимость воссоздания той части, которая «появилась» в ходе виртуальной реконструкции склада под торговый центр, сумма которой не есть рыночной. |
Далее гляньте табл 13 из материалов.
Поясню.
Существующая в моем понимании это когда, на пример, магазин Де Юре используется Де Факто, сдается в аренду под склад. НЕИ же такого магазина – использование под магазин или сдача в аренду по ставкам торговых площадей. Или используется не вся площадь в силу плохого маркетинга собственника. Вот если бы я взял в расчет данные фактического использования, в примере магазина под склад, или только используемые площади, тогда Вы могли бы обвинять меня что я пытаюсь навязать расчет в «существующем использовании».
В данном случае «потенциальная возможность» с точки зрения конструктива, должна быть наиболее эффективной не частичной как писал выше, а максимально допустимой рынком на дату оценки. Возможно это будет 100%. Тут нужен анализ рынка.
| Цитата: |
| Таким образом потенциал - это приятный бесплатный бонус. |
Да платный. В сравнении он заложен в аналогах. Нельзя сравнивать квартиры на 1 этаже с выходом на красную линию с квартирами, имеющими другое расположение. Цены разные. В первых как раз и заложена стоимость потенциала по этому, они и выше. В доходном подходе потенциал заложен в рыночной ставке капитализации.
| Цитата: |
Вам уже стотыщмиллионов раз писали формулу
С=М-З |
Это не правильная формула в корне.
Смотрите расчет в материалах (табл 16) и особенно обратите внимание на табл 17. Тут цифрами, а не эмоциями доказано, что формула приведенная Вами не верна. Нормальный инвестор никогда так не станнит считать.
| Цитата: |
| Да и Вы не раз делали сами подобное в сравнительном подходе, когда, например, вводили корректировку на отличия в тех. состоянии объекта оценки и объекта сравнения, определяя фактические затраты, выражающие отличия между объектами. |
Я никогда так не делал даже 14 лет назад, когда начинал Де Факто и 11 лет назад когда стал оценщиком Де Юре. Я всегда брал соответствующие ОО аналоги.
| Цитата: |
Ринкова вартість активу відображає його найкраще і найбільш ефективне використання. ННЕВ - це таке використання, що максимізує його продуктивність і є можливим, юридично дозволеним і фінансово здійсненним. ННЕВ може бути продовдення існуючого використання активу або альтернативне використання.
Визначення ННЕВ включає розгляд наступного:
а) встановити, чи можливе таке використання, приділяючи увагу тому, що вважається розумним з боку учасників ринку;
б) врахувати вимоги щодо юридичної дозволеності;
с) вимога щодо фінансово здійсненного використання враховує, що альтернативне використання, має забезпечувати типовому учаснику ринку генерування більшого прибутку, ніж прибуток, що дає існуюче використання, після врахування витрат на перехід на таке використання. |
Ну дык я то как раз с этим и не согласен, а именно с тем что выделено и пытаюсь расчетами подтвердить свое не согласие. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:26 |
|
| rudge писал(а): |
| В своем расчете, как аргументе против, Вы или сознательно или ошибочно применяете разные ставки дисконта и коэффициента капитализации в «реверсии» и ставки дисконта по периодам. Отсюда и «желаемый Вами результат». |
честно говоря, я даже не знаю что на это ответить, это всё равно, что спросит обычного человека - почему вы дышите воздухом? кто вам такое сказал, что надо дышать воздухом?
учите мат.часть коллега:
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
мной были приведены теория и расчет который её полностью подтверждает, что еще надо?
я выхожу из этого спора, ибо я чувствую следующим может быть упрек в том, что я дисконтирую, а не логарифмирую, к таким аргументам боюсь я могу быть не готов. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:28 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну читайте Вы внимательно. Я же говорю что такой ОО ДЕ ЮРЕ не введен в эксплуатации. Следовательно исходя из положений НЕИ Де Юре – разрешено. При условии что не запрещено Де Юре в назначении ЗУ под таким объектом. А если там есть "запрет" то и нельзя менять ни чего. |
Ну не может в документе на землю быть написано, например, для строительства и эксплуатации склада/производтвенного цеха/магазина/торгового центра/офисного центра и еще куча всего. Документ выдавался на определенную дату и туда вписали то, что было выгодно разместить на этом участке на тот момент. Также каждое функциональное использование может вести к изменению нормативной оценки и соответствующих платежей за землю. А если в документ вписать кучу разрешенных использований, то за какое брать плату? Прошло время и эта функция устарела. И сейчас здесь уже выгднее разместить другой объект. потому что он даст большую стоимость земельного участка - значит больший налог на землю, отчисляемый в бюджет, возможно даст увеличение мест труда и опять отчислений в бюджет, даст больший доход собственнику и опять даст больший доход в бюджет в виде налогов и сборов.
В документах на строящийся объект тоже прописаны параметры объекта: площади, объемы, функция и т.д. и т.п. И эти документы тоже Де Юре закрепили эти параметры ибо Деюре согласованы в многих инстанциях и для изменения в них нужно эти инстанции пройти заново и заново Деюре закрепить.
А Вы уперлись: в документах написано - значит ни шагу в сторону и точка. Выйдите из квадрата.
| rudge писал(а): |
Цитата:
А как же примеры с реконструкцией как жилых, так и нежилых объектов. Все течет, все изменяется. Н каком-то этапе объект был оптимален, эксплуатировался. Прошло время и объект потребовал изменений дабы отвечать современныи=м требованиям, вот с ним что-то и делают, дабы сделать более привлекательным. И это нормально.
Да нормально. Ибо это происходит до момента оценки. Купил объект – провел реконструкцию - узаконил Де юре – продал объект. Но уже как реконструированный. Разницу "до реконструкции" и "реконструированный" улавливаете? |
А разницу с потенциалом для реконструкции (привлекательный) и без потенциала улавливаете. Почему-то некий инвестор полез на Андреевский спуск, а не с село Червоне Дышло. Наверное, потому что на Андреевском есть потенциал, а в Дышле нету.
Никто же не говорит, что стоимость объекта с потенциалом равна стоимости объекта после реконструкции. а разница стоимости объекта после и затрат на достижение этого "после".
| rudge писал(а): |
Цитата:
…у Вас везде фигурирует стоимость объекта исключительно при существующем использовании.
Где я такое говорил?????????????????? Ну не приписываете мне чухню всякую. |
Да вот здесь и говорите:
| rudge писал(а): |
| Ибо это происходит до момента оценки. Купил объект – провел реконструкцию - узаконил Де юре – продал объект. |
| rudge писал(а): |
| Да платный. В сравнении он заложен в аналогах. Нельзя сравнивать квартиры на 1 этаже с выходом на красную линию с квартирами, имеющими другое расположение. Цены разные. В первых как раз и заложена стоимость потенциала по этому, они и выше. В доходном подходе потенциал заложен в рыночной ставке капитализации. |
Ну так если он в сравнении заложен в стоимости аналогов, так и в доходном подходе тогда учтите его. Иначе получите дисбаланс стоимостей по итогам разных подходов.
| rudge писал(а): |
Цитата:
Ринкова вартість активу відображає його найкраще і найбільш ефективне використання. ННЕВ - це таке використання, що максимізує його продуктивність і є можливим, юридично дозволеним і фінансово здійсненним. ННЕВ може бути продовдення існуючого використання активу або альтернативне використання.
Визначення ННЕВ включає розгляд наступного:
а) встановити, чи можливе таке використання, приділяючи увагу тому, що вважається розумним з боку учасників ринку;
б) врахувати вимоги щодо юридичної дозволеності;
с) вимога щодо фінансово здійсненного використання враховує, що альтернативне використання, має забезпечувати типовому учаснику ринку генерування більшого прибутку, ніж прибуток, що дає існуюче використання, після врахування витрат на перехід на таке використання.
Ну дык я то как раз с этим и не согласен, а именно с тем что выделено и пытаюсь расчетами подтвердить свое не согласие. |
А вот это уже серьезная предъява. Весь мир согласен, а отдельно взятый Рудж - нет. Это бунт Вам тогда, батенька, в МКСО надо писать, в РИКСы да ТЕГОВЫ всякие. Глядишь, там и Нобелевская премия по экономике светит. Тогда и оценка Вам нафиг не нужна будет, сможете прикупить домик где-нибуть на берегу океана и заняться другими наболевшими вопросами оценки для следующей премии
"Вобще, если я во что-то вложу рубь, а при этом мне прирастится больше, чем вложенный рубь, то чихал я на ваши доказательства" - мысль любого инвестора/владельца объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:30 |
|
[quote="Hard_Pragmatic"]
учите мат.часть коллега:
http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-model_inwood.htm
Аналогично. Я с этой статьей знаком еще с 2009 года
| Цитата: |
| мной были приведены теория и расчет который её полностью подтверждает, что еще надо? |
Дык расчет то с ошибкой!!!!
| Цитата: |
| я выхожу из этого спора, ибо я чувствую следующим может быть упрек в том, что я дисконтирую, а не логарифмирую, к таким аргументам боюсь я могу быть не готов. |
Эт Ваше право.  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 13:36 |
|
| rudge писал(а): |
| В своем расчете, как аргументе против, Вы или сознательно или ошибочно применяете разные ставки дисконта и коэффициента капитализации в «реверсии» и ставки дисконта по периодам. Отсюда и «желаемый Вами результат». Выкладываю расчет, как он должен быть. |
Тут дело не в ставках и прочих особенностях кухни. тут простая математика и логика. Всем давно известно, что прямая капитализация - это свернутое дисконтирование и никак иначе. Пойдем от простого. Предположим, что мне нужно получить результат следующего выражения: 1+1+1+1+...+1 В общей сумме 30 единиц. Я могу сделать это действие как угодно:
1. могу записать так: 30*1=30. Если перевести на оценочный язык, то я свернул длинное дисконтирование к короткой прямой капитализации:
2 могу сделать так: 1+1+1+1+1+(1*25)=30. Вот наши пять лет дисконтирования и свернутое в короткий вид то, что происходит после дисконтирования.
Результат должен быть оди и тот же и другого быть не может чтобы я не делал.
Добавлено спустя 1 минуту 12 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| я выхожу из этого спора |
А я продолжу . Нравится мне спорить
Правда, чуть попозже. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 14:50 |
|
| Серый писал(а): |
Тут дело не в ставках и прочих особенностях кухни. тут простая математика и логика. Всем давно известно, что прямая капитализация - это свернутое дисконтирование и никак иначе…..
Результат должен быть оди и тот же и другого быть не может чтобы я не делал. |
Полностью согласен. Вот только не получается одинаковая цифра в случае прогнозирования изменения хоть одного из используемых данных. Даже обосновав прогноз.
Все дело в том что при прямой капитализации мы используем, на пример ЧОД годовой который сложился на дату оценки и он остается неизменным на все «периоды» да же с учетом (g). А при дисконтировании, если мы закладываем изменение ЧОД на величину (g) в каждом периоде, итог получается отличным от полученного прямой капитализацией. Вот мне это и бросилось в глаза в свое время. Ну я и подумал «может чето в консерватории» не так? Дальнейший итог размышлений вылился в материалы семинара который к сожалению прошел не так как я мыслил. Я думал все это обсудить там, но не судьба.
Я да же пытался провести расчет с переменным ЧОД и переменной ставкой дисконта. Правда методом подбора. Чисто для себя. Логики в таком деянии я не увидел. Ибо данные абсолютно не обоснованы ни чем. Понятно – подбор с целью подгонки под результат.
| Цитата: |
А я продолжу . Нравится мне спорить
|
Мне то же. Спасибо. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 15:25 |
|
| rudge писал(а): |
| Все дело в том что при прямой капитализации мы используем, на пример ЧОД годовой который сложился на дату оценки и он остается неизменным на все «периоды» да же с учетом (g). А при дисконтировании, если мы закладываем изменение ЧОД на величину (g) в каждом периоде, итог получается отличным от полученного прямой капитализацией. |
Ну так надо же условия закладывать одинаковые, как это показал Хард.
Так конечно у Вас результаты будут разными, ибо вы в прямую капитализацию (свернутый вариант) заложили одни условия, а в дисконтировании разворачиваете совсем другое.
Постройте в экселе два бесконечно долгих потока (например, на 100 ячеек): один постоянный, другой изменяемый на определенный коэффициент роста и начните их сворачивать по правилам математики и все получится. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 30 Янв 2013 15:47 |
|
Уважаемый Серый
Да закладывал я и в экселе и за воротник
Посчитайте Вы сами для себя. А то как то аргументы у Вас на уровне "поговорить"
Я же писал выше в чем проблема. ЧОД по периодам разный при дисконтировании. А при капитализации ЧОД по периодам (условно) постоянный. Отсюда и не сходятся. Совпадет только если ЧОД будет одинаковый в обоих расчетах при одинаковой ставке дисконта и коэффициенте капитализации. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Июл 2013 22:12 |
|
Спасибо коллега Flexio за поддержку.
так как я устал объяснять что
1. Левая сторона формулы С = ЧОД/(1+q)^1 + ЧОД/(1+q)^2 + ЧОД/(1+q)^3 + ЧОД/(1+q)^n равна правой стороне. Что вложив 100 инвестор получит назад те же 100 но за n или через, если одним платежом n периодов.
2. Что вложив сегодня С через n периодов инвестор вернет себе ту же сумму в сегодняшнем эквиваленте хоть в номинале она будет больше (смотри стоимость денег во времени)
Даже бабка на базаре знает что за 30 грн она не купит бутылку водки через n лет которая сегодня стоит эти 30 грн.
3. Похоже коллега не понимает, что возврат вложенной суммы частями тоже самое что и возврат вложенной суммы одноразовым платежом но через n лет
4 Я не знаю как можно не понять этого?
| rudge писал(а): |
.....Возврат капитала не частями, а всей суммой в конце договора. И если тело депозита представить как ОО, то его РС, на дату вложения = оценки, равен сумме возврата депозита по окончанию договора приведенной к дате оценки. Я же кажется писал про это. В варианте с кредитом те же два ДП. Дисконтированный доход в виден процентов, это стоимость интереса инвестора и возврат вложенного капитала, это стоимость тела депозита как ОО. Последнее это то что определяют оценщики, а первое это то что стремятся предсказать инвесторы или бизнес аналитики. Только в данном примере нечего особо предсказывать все написано в депозитном договоре. Но риск банкротства банка остается..... |
5. Я не понимаю как можно не увидеть что и при кредите равно как и при депозите есть два ДП, первый это %% второй это возврат тела кредита или депозита.
6. Я не понимаю как можно в расчет закладывать некий темп роста называя его "интерес инвестора" и при этом говорить что полученное значение = РС? Исходя из выше приведенной формулы какой бы темп роста не включать в расчет левая сторона всегда будет равна правой, следовательно применяя условие что ДП будет расти (меняться) мы явно завышаем, точнее искажаем, стоимость по отношению к РС. Но с гордостью называем ее РС.
А отсюда сколько оценщиков столько и значений ПРИ ТОМ ВСЕ РАЗНЫЕ.
Уважаемый коллега Flexio, если у Вас есть время и желание попробуйте Вы объяснить коллегам их ошибку. Я со своей стороны буду поддерживать Вас.
Добавлено спустя 3 минуты 38 секунд:
| Владимир77 писал(а): |
rudge а Вы нигде базовые курсы по мат.форме не читали? Очень знаком ход мысли. Признавайтесь.
|
Нет не читал. Правда была попытка, как по мне не очень удачная, изложить эти мысли на семинаре проводимым форумом в марте прошлого года.
Если вам интересно то могу дать материалы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир77
Сообщения: 96
|
| Добавлено:
Вт, 09 Июл 2013 22:21 |
|
| rudge писал(а): |
| Если вам интересно то могу дать материалы |
Очень. Как изволите давать? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 09 Июл 2013 22:24 |
|
| Владимир77 писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Если вам интересно то могу дать материалы |
Очень. Как изволите давать? |
завтра в личку |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир77
Сообщения: 96
|
| Добавлено:
Вт, 09 Июл 2013 22:25 |
|
СПАСИБО. Жду. Хоть отвлекусь от мрачных мыслей "быть или не быть". Еще раз спасибо. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 08:56 |
|
| rudge писал(а): |
| 1. Левая сторона формулы С = ЧОД/(1+q)^1 + ЧОД/(1+q)^2 + ЧОД/(1+q)^3 + ЧОД/(1+q)^n равна правой стороне. Что вложив 100 инвестор получит назад те же 100 но за n или через, если одним платежом n периодов. |
Продолжаем разговор. Как говорится, теория без практики мертва, посему самый что нинаесть жизненный пример, происходивший абсолютно с каждым. Так вот, даю я в долг своему приятелю 1000 денег, предполагается, что он возвращает мне его равными пастями по 500 денег в течении двух лет в конце каждого года. Т.к. деньги одалживаются приятелю, процентов не предвидется (уверен на 100% все из нас хоть раз в жизни давали в долг без процентов своим родным, друзьям, знакомым). Но обесценения же денег во времени никто не отменял, поэтому прогнозируемый темп потери покупательской способности денег составляет 10% в год. Ну вот, rudge, если в приведенной Вами формуле левая часть равна правой (по Вашему же утверждению), сообразите-ка мне в правой части мой штуцер.
Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:
| rudge писал(а): |
| 2. Что вложив сегодня С через n периодов инвестор вернет себе ту же сумму в сегодняшнем эквиваленте хоть в номинале она будет больше (смотри стоимость денег во времени) |
А смысл такого инвестирования. Только ради сохранения денег. И я тогда не понимаю, как становятся богатыми и почему у них все время то приростает, то уменьшается, если по Вашей теории у них все время должна быть одна и таже сумма, которую они когда-то вложили. Откуда беруться средства на новые приобретения, расширения старых и т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Flexio
Сообщения: 127
Откуда: Черкаси
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 09:08 |
|
| Серый писал(а): |
| [сообразите-ка мне в правой части мой штуцер. . |
Вы действительно не понимаете, что в ЛЕВОЙ части Вашего примера УЖЕ не "штуцер" а меньше? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 09:57 |
|
| Серый писал(а): |
... Так вот, даю я в долг своему приятелю 1000 денег, предполагается, что он возвращает мне его равными пастями по 500 денег в течении двух лет в конце каждого года. Т.к. деньги одалживаются приятелю, процентов не предвидется (уверен на 100% все из нас хоть раз в жизни давали в долг без процентов своим родным, друзьям, знакомым). Но обесценения же денег во времени никто не отменял, поэтому прогнозируемый темп потери покупательской способности денег составляет 10% в год. Ну вот, rudge, если в приведенной Вами формуле левая часть равна правой (по Вашему же утверждению), сообразите-ка мне в правой части мой штуцер. |
А Вы что не согласны с выделенным?
Она то и равна так как полученный доход в n периодах приведен к дате оценки (вложения). Если этого не делать то в номинале она (сумму доходов по периодам) будет явно больше.
| Серый писал(а): |
| А смысл такого инвестирования. Только ради сохранения денег. |
Вот в этом Ваша коренная ошибка. Вы все правильно говорите НО не как оценщик, а как бизнес аналитик.
| Цитата: |
| И я тогда не понимаю, как становятся богатыми и почему у них все время то приростает, то уменьшается, если по Вашей теории у них все время должна быть одна и таже сумма, которую они когда-то вложили. Откуда беруться средства на новые приобретения, расширения старых и т.д. |
Становятся богатыми при условии что купив по РС инвестор вернув вложенные деньги в сумме той же РС продолжает владеть активом который продолжает приносить доход, НО уже после возврата инвестиций в актив. Это справедливо при условии что актив после возврата инвестиций не с амортизировался на 0. Если же актив за период возврата с амортизировался на 0 то с точки зрения разумного инвестора такая РС его явно не будет интересовать и он не купит такой актив.
Еще раз повторю Вы рассуждаете как бизнес аналитик, при том правильно, отвечая на вопрос какова будет выгода инвестору которая равна общий ВД за весь период владения в том числе реверсия минус вложенные в покупку актива инвестиции в сумме РС, и в этом Ваша проблема. Рассуждать нужно как оценщик отвечая на вопрос сколько стоит актив (какова его РС) основываясь на рыночных данных, а не на данных конкретного актива.
Вот что пишется в учебном пособии Российской экономической академии им Г.В.Плеханова "Бизнес-план инвестиционного проекта ....." под редакцией профессора В.М.Попова издание "Финасы и статистика" М-2003 г (Стр 207 первый абзац)
| Цитата: |
| "Характеризуя показатель "период окупаемости", следует обратить внимание на то, что он может быть использован для оценки не только эффективности инвестиций, но и уровня инвестиционных рисков, связанных с ликвидностью (ранее уже отмечалось, что чем продолжительней период реализации проекта до полной его окупаемости, тем выше уровень инвестиционных рисков) Недостатком же этого показателя является то, что его применение не учитывает денежные потоки, которые формируются после периода окупаемости инвестиций....." |
Обратите внимание на выделенное. Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора.
Проще купив за 100, через n периодов вернул эти 100 и далее, продолжая владеть активом приносящем доход, получаем уже чистыми доходы допустим + еще миллион к той сотне. А по желанию эти 100 инвестор может вложить в другой актив. И так далее и так далее. Так вот с точки зрения оценщика нас должно интересовать та сотня как стоимость актива а не те ВД которые получит инвестор сверх сотни. Последнее это чисто из финанализа. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 10:12 |
|
| rudge писал(а): |
| А Вы что не согласны с выделенным? |
Ну тупой я, покажите мне на цифрах из приведенного примера, как в правой части нарисуется моя одолженная тыщща (левая часть). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 11:15 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| А Вы что не согласны с выделенным? |
Ну тупой я, покажите мне на цифрах из приведенного примера, как в правой части нарисуется моя одолженная тыщща (левая часть). |
Я оценил самокритику
Давайте посчитаем.
Как я понял условие следующее (вынужден кое что дополнить)
Вы одолжили 1000 на 2 года
Период возврата будет 2 года и единой суммой в конце второго года.
%% не берутся.
В таком варианте принимаем что q = R = 0 Ставка дисконта равна ставке капитализации и равна 0.
Следовательно ЧДП по первому периоду равен 0, а во втором периоде, в его конце, Вы получили займ назад, равен 1000. Реверси нет так как по Вашим условиям эта 1000 далее ни кому не одалживается под %% и не продается по РС .
С = 0/(1+0)^1 +1000 /(1+0,0)^2 = 0 + 1000 = 1000
1000 = 1000
Что еще? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 11:32 |
|
| rudge писал(а): |
Давайте посчитаем.
Как я понял условие следующее (вынужден кое что дополнить) |
Не надо ничего дополнять. В условии все дано в полном объеме.
| Серый писал(а): |
| Так вот, даю я в долг своему приятелю 1000 денег, предполагается, что он возвращает мне его равными пастями по 500 денег в течении двух лет в конце каждого года. Т.к. деньги одалживаются приятелю, процентов не предвидется (уверен на 100% все из нас хоть раз в жизни давали в долг без процентов своим родным, друзьям, знакомым). Но обесценения же денег во времени никто не отменял, поэтому прогнозируемый темп потери покупательской способности денег составляет 10% в год. |
Если Вам удобно, то пусть будет возврат единым платежом в конце второго года. Но все остальные условия сохраняются в полном объеме.
Добавлено спустя 3 минуты 41 секунду:
Вообще, интересная у Вас теория. Сначала Вы говорите, что все, что касается бизнес-аналитики в оценке не катит:
| rudge писал(а): |
| Еще раз повторю Вы рассуждаете как бизнес аналитик, при том правильно, отвечая на вопрос какова будет выгода инвестору которая равна общий ВД за весь период владения в том числе реверсия минус вложенные в покупку актива инвестиции в сумме РС, и в этом Ваша проблема. Рассуждать нужно как оценщик отвечая на вопрос сколько стоит актив (какова его РС) основываясь на рыночных данных, а не на данных конкретного актива. |
И тут же в доказательство воих теоретических выкладок приводите цитаты из .... литературы по бизнес-планированию.
| rudge писал(а): |
| Вот что пишется в учебном пособии Российской экономической академии им Г.В.Плеханова "Бизнес-план инвестиционного проекта ....." под редакцией профессора В.М.Попова издание "Финасы и статистика" М-2003 г (Стр 207 первый абзац) |
|
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 12:32 |
|
| Серый писал(а): |
Вообще, интересная у Вас теория. Сначала Вы говорите, что все, что касается бизнес-аналитики в оценке не катит:
|
Не передергивайте, я говорил, что в оценке, точнее в определении РС, принципы бизнес-аналитики применять не правильно. Все остальное касаемо РС, периода окупаемости и периода владения после окончания периода окупаемости я сказал в предыдущем посте.
В определении других видов стоимости, особенно инвестиционной вольному воля, что к стати и НС предусмотрено.
Что касается книги, то она как раз по оценке бизнес планов и только этот абзац коснулся нашего вопроса. Если помните я как раз и подчеркивал, что только ЧДП поступивший за период окупаемости отражает РС. А все что за этим периодом это уже чистый интерес бизнесмена построившего свой бизнес на активе, в который он инвестирует.
Вы же в своих доводах отстаиваете, что РС равна приведенному возврату капитала + все остальные приведенные доходы после возврата капитала.
Что касается Вашего примера.
Вы абсолютно не корректно ставите вопрос. В задаче Вы говорите, что одолжили 1000 (В НОМИНАЛЕ) и через 2 года Вам вернули назад ту же 1000 (В НОМИНАЛЕ), а далее не понятно по каким причинам Вы вдруг вспомнили, что стоимость денег во времени никто не отменял? Вы уж определитесь коллега. Нельзя в один расчет включать разные исходные данные. По крайней мере, я так ни когда не делал и делать не буду.
Или мы приводим ДП к стартовой дате или считаем в номинале без приведения ДП к стартовой дате.
Ну, а если Вы настаиваете учесть стоимость денег во времени под Ваши 10% потерь, то плиз.
С = 500/(1+0,1)^1 + 500/(1+0.1)^2 = 454.55 + 413.22 = 867.77
Если рассматривать формулу как для определения стоимости, то РС актива = 867,77 на дату оценки, и равна приведенным к этой дате ЧДП по периодам 454,55 + 413,22 = 867,77. То, есть левая сторона формулы равна правой стороне.
Касаемо Вашего примера учитывая стоимость денег во времени Ваша 1000 полученная Вами через два года равна 867,77 то есть для того, что бы Вы получили через два года сумму эквивалентную 1000 на момент одалживания, Вы должны были одолжить 867,77. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 13:11 |
|
| rudge писал(а): |
| Вы абсолютно не корректно ставите вопрос. В задаче Вы говорите, что одолжили 1000 (В НОМИНАЛЕ) и через 2 года Вам вернули назад ту же 1000 (В НОМИНАЛЕ) |
Все в моем примере корректно. Ибо дал в дол я 1000, а вернули мне не просто 1000, а 1000+проценты, величина которых составила, по условиям задачи, 0. Поэтому и применение стоимости денег во времени здесь абсолютно правомерно и корректно.
Отсюда и имеем что левая часть (1000) не равна правой части 867,77. А разница - ни что иное, сумма, на которую я попал, одолжив деньги на беспроцентных условиях (если хотите, стоимость дружбы в конкретной финансовой операции). Также эта разница - дополнительный доход моего приятеля, который он получил, получив деньги на беспроцентной основе. Кстати, этот пример - специально для Вас, так как он четко отражает Вашу же теорию, что все дополнительные доходы от объекта оценки после даты оценки принадлежат некоему обязательному новому собственнику/покупателю. А Вы свою же теорию на практике назвали некорректной. Как видите, собственник по вашей теории даже не возвращает собственное.
А вот это Ваше:
| rudge писал(а): |
Давайте посчитаем.
Как я понял условие следующее (вынужден кое что дополнить)
Вы одолжили 1000 на 2 года
Период возврата будет 2 года и единой суммой в конце второго года.
%% не берутся.
В таком варианте принимаем что q = R = 0 Ставка дисконта равна ставке капитализации и равна 0.
Следовательно ЧДП по первому периоду равен 0, а во втором периоде, в его конце, Вы получили займ назад, равен 1000. Реверси нет так как по Вашим условиям эта 1000 далее ни кому не одалживается под %% и не продается по РС .
С = 0/(1+0)^1 +1000 /(1+0,0)^2 = 0 + 1000 = 1000
1000 = 1000
Что еще? |
Ни что иное, как ответ на вопрос: при каких условиях сегодняшняя 1000 и 1000 через 2 года будут равны (иметь одинаковую покупательскую способность). Ответ: при условии, что потеря покупательской способности денег во времени отсутствует.
И далее, если бы по условиям некий процент взимался, то подставив этот процент вместо нуля в Ваших расчетах мы бы не получили равенство левой и правой части. Ведь так? Или я опять дурак?
И Ваше левая часть равна правой части - ни что иное, как дисконтированный период окупаемости. Т.е. фактически показывает, при каких условиях (ЧОД и ставка досконта) инвестор только вернет вложенные средства, т.е. фактически точка безубыточности - один из показателей при принятии решения об инвестировании в объект инвестиций. Но никак не рыночная стоимость объекта.
К тому же при таком Вашем подходе, Вы никогда не получите сопоставимых результатов, например, в доходном и сравнительном подходах. Ибо стоимость объекта оценки в сравнительном подходе учитывает стоимость объека в полном цыкле его жизни, тогда как в доходном вы учтете только часть жизненного цикла объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июл 2013 17:32 |
|
| rudge писал(а): |
| Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора. |
Правильно ли я понимаю, что для того что бы найти РС актива методом ДДП, надо узнать окупаемость (Ок) этого актива в периодах (n) и продисконтировать ДП только за эти периоды n? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 15:39 |
|
| Серый писал(а): |
| Все в моем примере корректно. Ибо дал в дол я 1000, а вернули мне не просто 1000, а 1000+проценты, величина которых составила, по условиям задачи, 0. |
Коллега Вы определитесь, были %
| Серый писал(а): |
| ...прогнозируемый темп потери покупательской способности денег составляет 10% в год. |
или небыли
| Цитата: |
| ....проценты, величина которых составила, по условиям задачи, 0..... |
тогда и утверждайте, что
| Цитата: |
| Все в моем примере корректно |
Это первое.
Второе
Я везде говорю о РС, а последняя работает только тогда, когда расчет ведется на рыночных данных и обознанными операторами рынка. В Вашем примере, 1-е, появляется условие, что в РС не допустимо (это в спец. и инвест. стоимостях), 2-е и пардон Ваши действия как инвестора не отвечают рынку, то бишь понятию «обізнаний».
Так как при периоде возврата 2 года по 500 ед в год, это 50% дохода от общей суммы инвестиций. То есть, дисконт и ставка капитализации будут 0,5, а не 0. Что еще раз подтверждает не корректность Вашего примера.
Если считать РС классической формулой для оценки РС = ЧДП/(1+q)^1 + ЧДП/(1+q)^2 + {ЧДП2/(1+ q2)^2}/R где R=0,5, и базировать расчет на рыночных данных то получим следующий результат:
РС = 500/0,6667 + 500/0,4444 + 500/0.4444/0.5 = 333,33 + 222,22 + 444,44 = 1000
При этом, если Вы читали внимательно мое в материалах, то должны были обратить внимание на то, что у меня возник вопрос по реверсии. Напомню. Вопрос следующий. Реверсия что отражает «стоимость перепродажи» или «некая компенсация потери стоимости денег во времени»?
Если первое, «стоимость перепродажи» то мы, допустим, можем спрогнозировать что сумма реверсии, проанализировав темп роста цен на аналогичные активы и тп, составит 20% в год, тогда реверсия через два года будет = 1500. И тогда, подставив в формулу, получаем
С = 500/0,6667 + 500/0,4444 + 1500/0.4444 = 333,33 + 222,22 + 666,67 = 1222,22
Такой расчет допустим, главное обосновать все исходные данные с точки зрения рынка. Хотя мне он не очень нравится, ибо спрогнозировать очень сложно (это к Глобе). А вот пойти по пути классическому, который говорит что, в расчет закладываются рыночные данные на дату оценки и они остаются неизменными, что собственно и прописано в МСО это как то более логично.
| Цитата: |
….если бы по условиям некий процент взимался, то подставив этот процент вместо нуля в Ваших расчетах мы бы не получили равенство левой и правой части. Ведь так? Или я опять дурак?
И Ваше левая часть равна правой части - ни что иное, как дисконтированный период окупаемости. Т.е. фактически показывает, при каких условиях (ЧОД и ставка досконта) инвестор только вернет вложенные средства, т.е. фактически точка безубыточности - один из показателей при принятии решения об инвестировании в объект инвестиций. |
Блииин дык я об этом и талдычу уже года 2 с лишним.
| Цитата: |
| Но никак не рыночная стоимость объекта. |
Опаньки а что это тогда?????
| Цитата: |
| инвестор только вернет вложенные средства |
Или Вложенные средства при покупке актива по РС не равны РС. Пардон но Вы уже доказали что 2 х 2 не равно 4, теперь пытаетесь доказать что вложенные средства то бишь деньги уплаченные за актив стоимость которого = РС не равны РС.
[/quote] К тому же при таком Вашем подходе, Вы никогда не получите сопоставимых результатов, например, в доходном и сравнительном подходах. [/quote] Ну не знаю как у Вас, а у меня они сопоставимы.
| Цитата: |
| Ибо стоимость объекта оценки в сравнительном подходе учитывает стоимость объека в полном цыкле его жизни,…. |
Эт с каких шишей???? Сравнительный подход вообще не учитывает ни циклы, ни динамику цен на рінке. Это статическая цифра и она справедлива только на дату оценки и всеееее.
| Цитата: |
| … тогда как в доходном вы учтете только часть жизненного цикла объекта. |
Если говорить об оценке то да, только часть. Это тот же период возврата вложенных инвестиций отражающих РС если ее определяем. Все что будет далее, до амортизации актива в 0, до момента когда актив перестанет генерировать ДП, это как раз и есть интерес инвестора.
Я полностью с Вами ЗА, в том, что инвестор никогда на купит актив, если его период генерировать ДП равен периоду возврата инвестиций. Но если первое значительно больше второго, то тут и появляется интерес (выгода) инвестора. Вот я о чем.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Правильно ли я понимаю, что для того что бы найти РС актива методом ДДП, надо узнать окупаемость (Ок) этого актива в периодах (n) |
1. Не только ДДП и прямой капитализацией то же.
2. Правильно. Ибо период окупаемости это обратная величина доходности. 1/К = n и на оборот 1/n = К. Другое дело как практически легче определить ставки доходности. Вычленить их из рынка (экстракция) или искать рыночные данные окупаемости?
| Цитата: |
| и продисконтировать ДП только за эти периоды n? |
Сразу видно Вы даже не удосужились просмотреть мои материалы. Там ответ на Ваш вопрос с примерами расчетов (стр 15-16 табл 20-21). К стати, они и вызвали у меня вопрос, что такое реверсия?
Но, а так как Вы обижаетесь на не конкретность ответов, то скажу конкретно. Если Вы апеллируете рыночными данными, то период дисконтирования не имеет значения вообще. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июл 2013 16:14 |
|
| rudge писал(а): |
Серый писал(а):
Все в моем примере корректно. Ибо дал в дол я 1000, а вернули мне не просто 1000, а 1000+проценты, величина которых составила, по условиям задачи, 0.
Коллега Вы определитесь, были %
Серый писал(а):
...прогнозируемый темп потери покупательской способности денег составляет 10% в год.
или небыли
Цитата:
....проценты, величина которых составила, по условиям задачи, 0.....
тогда и утверждайте, что
Цитата:
Все в моем примере корректно |
А я и сейчас утверждаю, что все в моем примере правильно и корректно. Перечитайте его еще раз и убедитесь в этом сами.
Добавлено спустя 35 секунд:
| Серый писал(а): |
| Так вот, даю я в долг своему приятелю 1000 денег, предполагается, что он возвращает мне его равными пастями по 500 денег в течении двух лет в конце каждого года. Т.к. деньги одалживаются приятелю, процентов не предвидется (уверен на 100% все из нас хоть раз в жизни давали в долг без процентов своим родным, друзьям, знакомым). Но обесценения же денег во времени никто не отменял, поэтому прогнозируемый темп потери покупательской способности денег составляет 10% в год. |
Что здесь не корректного. Я Вам четко указал, что даю в долг без процентов, т.е. получением мной дополнительного дохода от одолженной суммы в течении пользования ею не предвидится - мой доход составляет ноль (ничего). Но это же не отменяет парраллельной потери покупательской способности моими деньгами. Я Вам ее тоже задал 10% в год.
Добавлено спустя 10 минут 9 секунд:
| rudge писал(а): |
| В Вашем примере, 1-е, появляется условие, что в РС не допустимо (это в спец. и инвест. стоимостях), 2-е и пардон Ваши действия как инвестора не отвечают рынку, то бишь понятию «обізнаний». |
Мой пример, повторяю еще раз, полностью соответствует Вашей теории, что все дополнительные доходы от объекта оценки после даты оценки получает некий некий обязательный (опять-таки по Вашей теории) покупатель/новый собственник объекта оценки. В примере этот собственник - мой приятель, который сполна получил те проценты, которые причиталиь бы мне в виде дохода от инвестиции, если бы я захотел получить доход и отдал бы деньги хотя бы на уровне процента, равного темпу обесценения денег. Тогда бы я остался при своих, т.е. 1000= 1000. Т.е. в теории Вы утверждаете одно, а как под Вашу же теорию делается практический пример, тут же говорите, что нет, это не правильно.
Добавлено спустя 4 минуты 45 секунд:
| rudge писал(а): |
| Эт с каких шишей???? Сравнительный подход вообще не учитывает ни циклы, ни динамику цен на рінке. Это статическая цифра и она справедлива только на дату оценки и всеееее. |
Да ладно. Т.е. два одинаковых домика, расположенных по соседству, но остаточный срок жизни первого 10 лет, а второго 50 лет будут стоить одинаково? Или два автомобиля, один из которых новый, а другой уже отъездил 10 лет стоят одинаково? Или... дальше примеры придумайте сами.
И учитывает она и возможный темп изменения стоимости в будущем (в ближайшем так точно).
Добавлено спустя 3 минуты 8 секунд:
| rudge писал(а): |
| Но если первое значительно больше второго, то тут и появляется интерес (выгода) инвестора. Вот я о чем. |
Но этот интерес принадлежит собственнику объекта на дату оценки. И у него есть альтернатива: либо продолжить получать этот доход самому, либо продать эту возможность кому-то. Но продать, а не подарить, как это предлагаете Вы.
Добавлено спустя 11 минут 14 секунд:
| rudge писал(а): |
| Сразу видно Вы даже не удосужились просмотреть мои материалы. Там ответ на Ваш вопрос с примерами расчетов (стр 15-16 табл 20-21). К стати, они и вызвали у меня вопрос, что такое реверсия? |
Знакомились мы с вашими материалами, поверьте. То что вы там называете доходом от бизнеса на объекте в корне не верно и прирост приписываете инвестору тоже в корне не верно. От того владеет объектом Иванов или Петров, ни стоимость объета, ни генерируемый им доход никак не изсенится (ну разве что Иванов или Петров - выдающиеся личности, но прирост в таком случае будет связан не с рыночными факторами, а с личными и никакого отношения к рыночной стоимоти иметь не будет). Объект будет стоить точно столько же и приносить точно такой же доход как другие аналогичные объекты. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 09:39 |
|
| rudge писал(а): |
| 2. Правильно. Ибо период окупаемости это обратная величина доходности. 1/К = n и на оборот 1/n = К. Другое дело как практически легче определить ставки доходности. Вычленить их из рынка (экстракция) или искать рыночные данные окупаемости? |
так с эти разобрались. ищем К или n каким либо способом.
| rudge писал(а): |
| то скажу конкретно |
спасибо.
| rudge писал(а): |
| Если Вы апеллируете рыночными данными, то период дисконтирования не имеет значения вообще. |
вот дальше я не понял, поэтому прошу еще раз уточнить - это как не имеет значение? Напомню вопрос - как рассчитать РС методом ДДП?, вот собственно почему я и уточняю про периоды.
Итак, у нас уже есть:
ДП (пусть будет годовой),
для классического упрощения ДП постоянный,
1/n = К,
какой следующий шаг или операция для нахождения РС методом ДДП? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 09:47 |
|
| rudge писал(а): |
Сразу видно Вы даже не удосужились просмотреть мои материалы. Там ответ на Ваш вопрос с примерами расчетов (стр 15-16 табл 20-21).
|
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 10:09 |
|
| rudge писал(а): |
| rudge писал(а): |
Сразу видно Вы даже не удосужились просмотреть мои материалы. Там ответ на Ваш вопрос с примерами расчетов (стр 15-16 табл 20-21).
|
|
1. Обсуждение идет на Форуме и ты предлагаешь ВСЕМ кому это будет тут интересно идти искать и читать материалы.
2. Даже если и пойдут читать, как дальше продолжать дискуссию на Форуме?
3. Не уверен, что ответ в твоих материалах подготовлен ИМЕННО для вопроса, который я задал здесь и сейчас на Форуме.
4. Может и читал, но забыл. Такое бывает? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 10:53 |
|
| rudge писал(а): |
rudge писал(а):
Сразу видно Вы даже не удосужились просмотреть мои материалы. Там ответ на Ваш вопрос с примерами расчетов (стр 15-16 табл 20-21). |
Т.е. вариант, что нам таки что-то непонятно и задавая вопросы мы таки хотим разобраться не рассматривается. Ваши материалы априори полнообъемы, полноинформативны и т.д.
Далее. Своими расчетами в табл. 19-22 Вы никакой Америки не открыли. Взяли типичную простейшую модель С=ЧОД1/(1+q)^1+ЧОД2/(1+q)^2+ЧОД3/(1+q)^3/+...+ЧОДn/(1+q)^n при условии ЧОД1=ЧОД2=ЧОД3=...=ЧОДn и просто с ней играетесь, типа, а если оставлю два слагаемых, а остальные сверну до прямой капитализации, потом оставлю 5 слагаемых, а остальные сверну до прясой капитализации и так далее. Конечно же получаете одинаковый результат (а по другому и быть не может, все же данные во все периоды одинаковы) и исходя из этого делаете заключение, что РС не зависит от периода прогнозирования. Только вот непонятно зачем Вы это делали, если весь мир говорит, что при постоянстве всех составляющих денежного потока применяется частный случай модеди ДДП - прямая капитализация С=ЧОД/k(R) - в разных источниках ставка капитализации обозначается по-разному.
Но напомню Вам, что модель ДДП в классическом ее понимании применяется именно при условии неравномерных денежных потоков, а срок прогнозирования выбирается не просто так по желанию, а именно исходя из характера и периода неравномерности этих самых денежных потоков. Т.е. под действием неких факторов величина денежного потока на протяжении определенного периода не будет постоянной, и для учета этих изменений и применяется модель ДДП. Потом же прогнозируется, что по истечении некоего периода денежный поток стабилизируется (исчезнут факторы, влиявшие на их непостоянство), и оставшиеся периоды опять свернуться до прямой капитализации. И вот тут РС и будет зависеть и от периодов (их количество) и от характера изменения денежного потока.
Повторяю еще раз (в последний), Ваша основная проблема в выдуманном Вами же обязательном условии, что все , что происходит с объектом оценки - обязательно относится к новому собственнику. Такое условие - обязательной продажи объекта в определенный период, является дополнительным условием и может перевести стоимость объекта из рыночной в нерыночную базу (если будут в расчет заложены параметры конкретного покупателя).
То, чо Вы нам тут предлагаете определение стоимости через якобы срок окупаемости, ни что иное как всем известный метод мультипликаторов. Исходя из Вашего примера в материалах: ЧОД=10 000, R=0.2. Стоимость объекта равна С=10000/0,2=50 000. Также можно посчитать n=1/R=1/0.2=5. И получить туже стоимость С=ЧОД*n=10 000*5=50 000. Тут тоже никакой Америки нет и не было. Все уже придумано до нас с вами. Но проблема в том, что ставка капитализации учитывает и норму возврата инвестированного капитала и норму дохода. Тогда как Ваше предложение о рыночной стоимости в период возврата инвестиций учитывает тлько возврат капитала.
И еще одна проблема Ваша, вы напрочь откидываете использование прогнозов развития рынка. Вот в своей таблице 23 Вы прогнозируете ежегодный рост денежного потока на 5% и этот доход приписываете как дополнительный доход инвестора. А что если денежный поток будет не расти, а падать. Это что будет, неполученная прибыль инвестора. Но и в том и в том случае сделка не состоится за те 50 000, которые Вы определили как РС объекта на дату оценки. Потому что в первом случае собственник не продаст объект, имея данные о росте доходов и стоимости объекта, и предпочтет получить их самому или продать право получения доп. дохода. Во втором же случае, имея прогноз о падении денежного потока и стоимости объекта оценки, уже покупатель не купит такой объект, т.к. это приведет его к прямым и неотвратимым убыткам.
Добавлено спустя 2 минуты 55 секунд:
З.Ы. Мы реально отошли от темы ветки, может имеет смысл выделить отдельную тему типа "Обсуждение материалов rudge" или присоединить это обсуждение к ранее проведенным кругам обсуждения этого же вопроса с тем же rudge |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 11:16 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| 1. Обсуждение идет на Форуме и ты предлагаешь ВСЕМ кому это будет тут интересно идти искать и читать материалы. |
А Это что?????????????
| rudge писал(а): |
1. Не только ДДП и прямой капитализацией то же.
2. Правильно. Ибо период окупаемости это обратная величина доходности. 1/К = n и на оборот 1/n = К. Другое дело как практически легче определить ставки доходности. Вычленить их из рынка (экстракция) или искать рыночные данные окупаемости?
Если Вы апеллируете рыночными данными, то период дисконтирования не имеет значения вообще. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 11:44 |
|
| rudge писал(а): |
| А Это что????????????? |
А это что????????????
| rudge писал(а): |
| Сразу видно Вы даже не удосужились просмотреть мои материалы. Там ответ на Ваш вопрос с примерами расчетов (стр 15-16 табл 20-21). |
Ты можешь просто ответить на вопрос:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Итак, у нас уже есть:
ДП (пусть будет годовой),
для классического упрощения ДП постоянный,
1/n = К,
какой следующий шаг или операция для нахождения РС методом ДДП? |
? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 12:44 |
|
Может тебе еще и штуку заплатить за экзамен как на НО?????
| Цитата: |
| Правильно ли я понимаю, что для того что бы найти РС актива методом ДДП, надо узнать окупаемость (Ок) этого актива в периодах (n) и продисконтировать ДП только за эти периоды n? |
Где тут
| Цитата: |
| какой следующий шаг или операция для нахождения РС методом ДДП? |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 13:07 |
|
| rudge писал(а): |
Может тебе еще и штуку заплатить за экзамен как на НО?????
| Цитата: |
| Правильно ли я понимаю, что для того что бы найти РС актива методом ДДП, надо узнать окупаемость (Ок) этого актива в периодах (n) и продисконтировать ДП только за эти периоды n? |
Где тут
| Цитата: |
| какой следующий шаг или операция для нахождения РС методом ДДП? |
|
ну я даже не знаю, что тут не сходиться в вопросе.
ладно я не гордый, спрошу по другому (или мои вопросы не имеют права быть? так ты скажи сразу что бы я не напрягался)
начнем с начала
| rudge писал(а): |
| Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора. |
Правильно ли я понимаю, что РС актива, исходя из твоего утверждения, методом ДДП можно рассчитать следующим образом:
РС = Сумма от 1 до n (ДПi/(1+D)^i)
где:
РС - РС актива;
ДП - Денежный поток от актива;
D - ставка дисконта;
n - период окупаемости актива;
ну и упрощающее условие потоки правомерны и бесконечны.
?
спасибо. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 14:29 |
|
Не за что
Период не играет роли, а реверсию добавь
Вот как должно быть
РС = Сумма от 1 до n (ДПi/(1+D)^i) + Р
Если тебе лень глянуть таблицы то смотри ниже
Условия
D = 0,2
ЧОД = 10000
Берем
n = 5 лет
РС = 10000/0,83 + 10000/0,69 + 10000/0,58 + 10000/0,48 + 10000/0,4 + 10000/0,4/0,2 = 8333,33 + 6944,44 + 5787,04 + 4822,53 + 4018,78 + 20094 = 50000
n = 2 года
РС = РС = 10000/0,83 + 10000/0,69 + 10000/0,69/0,2 = 8333,33 + 6944,44 + 34722,22 = 50000
n = 4 года
РС = 10000/0,83 + 10000/0,69 + 10000/0,58 + 10000/0,48 + 10000/0,48/0,2 = 8333,33 + 6944,44 + 5787,04 + 4822,53 + 24112,65 = 50000
n = 10 лет
РС = 10000/0,83 + 10000/0,69 + 10000/0,58 + 10000/0,48 + 10000/0,4 + 10000/0,33 + 10000/0,28 + 10000/0,23 + 10000/0,19 + 10000/0,16 + 10000/0,16/0,2 = 8333,33 + 6944,44 + 5787,04 + 4822,53 + 4018,78 + 3348,98 + 2790,82 + 2325,68 + 1938,07 +1615,06 + 8075,28 = 50000
Что меняется в итоге??????
И это не открытие Америки это просто пример подтверждающий, что для РС если ДП принят таким каков он есть на дату оценки и прогнозируются что он будет и останется неизменным, что и МСО прописано (это не для бизнес-анализа там воля вольному по прогнозам), не нужен прогноз по периодам в принципе. Достаточно прямой капитализации. Это опять же не Америка.
Но не для недостроя, на пример, там период дисконтирования начинается не с первого, а с момента введения в эксплуатацию и ЧОД определяется по другому. А то обвините меня что я отменил ДДП.
Но тут вопрос возникает с точки зрения оценки, который вы игнорируете как и все мои остальные.
1. Что тут отражает реверсия? Возврат капитала, как некоторые трактуют? Сумма перепродажи? Или некая компенсация за потерю стоимости денег во времени? (эти озвучены тут)
2. Что такое в прямой капитализации К? Доходность, в классическом виде, или некий коэффициент связывающий стоимость с ДП.
В классике К отражает дополнительный доход инвестора на вложенный капитал и возврат капитала, а тут только возврат капитала.
Или Вы не видите всего этого?????? И не только этого
Я поднял эту тему для того что бы вместе подумать и найти ответы для оценки не для экономического анализа из которого взяты формулы которые продолжают трактоваться как там написано, не учитывая специфики оценки в принципе.
Вопросы решаемые разные.
Финансово-экономический анализ отвечает на вопрос инвестора, куда инвестировать, какова будет моя доходность при этом. Инвестора по большому счету не интересует сколько стоит. Его интересует сколько он получит в итоге. И не будет он вкладывать в более дешевый актив если последний даст ему меньшую доходность.
Оценка же должна дать ответ на вопрос СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ и всеееее. А покупать, инвестировать в этот актив или нет по этой стоимости, эту сумму, это не наша задача. Оценщика РС не должна волновать доходность инвестора. Эту доходность определил его величество РЫНОК и ему по барабану мнение конкретного инвестора. Оценщику же нужно только определить РС всеми доступными "инструментами", в т.ч. и доходным подходом.
Я уже устал говорить сто ни один другой метод кроме доходного не учитывает динамику рынка, только статику на дату оценки. Так почему мы в доходном при определении РС ее должны учитывать? Ну если РС по сравнению и затратке = 100 то почему он по доходному должен быть равен 50 или 150? Только по тому что оценщик спрогнозировал рост или снижение доходности? Ладно угадал направление, а размер?
Отсюда (один из вариантов) и видим разницу в расчетах нескольких оценщиков в разы, особенно там где доходный подход основной. Отсюда и имеем сегодняшний геморрой.
Или вам легче тараканов искать? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 14:56 |
|
| rudge писал(а): |
Не за что
Период не играет роли, а реверсию добавь
Вот как должно быть
РС = Сумма от 1 до n (ДПi/(1+D)^i) + Р |
Так все-таки реверсию добавлять нужно. ну слава богу хоть к классике вернулись.
о, что Вы тут приводите меняя количество периодов и получаете одинаковый результат, посторюсь, это частный случай, называемый прямой капитализацией. И таки да, при ЧОД равных и постоянных и равных ставках дисконтирования в каждый период итоговый результат будет неизменен. Никто ж с этим и не спорил. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 12 Июл 2013 16:14), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 15:07 |
|
| rudge писал(а): |
| Период не играет роли, а реверсию добавь |
ага, таки реверсию надо добавить, фух, а то я уже стал переживать.
правда вот в том утверждении из-за которого я собственно и начал уточнения, ты почему-то утверждал совершенно обратное
| rudge писал(а): |
| Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора. |
| rudge писал(а): |
| И это не открытие Америки это просто пример подтверждающий, что для РС если ДП принят таким каков он есть на дату оценки и прогнозируются что он будет и останется неизменным, что и МСО прописано (это не для бизнес-анализа там воля вольному по прогнозам), не нужен прогноз по периодам в принципе. Достаточно прямой капитализации. Это опять же не Америка. |
то что это не Америка это ты оооооооочень мягко сказал, а по существу ты показал что:
500 = 50 + 50 +400
500 = 50 + 50 + 50 +350
500 = 50 + 50 + 50 + 50 + 300
спасибо за лишнее напоминание азов алгебры, но это никак не доказывает/опровергает то утверждение что нужен/не нужен прогноз. это не связано никак ниразу, это теплое и мягкое.
| rudge писал(а): |
Но тут вопрос возникает с точки зрения оценки, который вы игнорируете как и все мои остальные.
1. Что тут отражает реверсия? Возврат капитала, как некоторые трактуют? Сумма перепродажи? Или некая компенсация за потерю стоимости денег во времени? (эти озвучены тут) |
перестаем игнорировать и начинаем заниматься ликбезом
| Цитата: |
вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка
прогнозується на період, що настає за прогнозним;
|
без вариантов. варианты возникают только в способе определения этой самой стоимости перепродажи.
| rudge писал(а): |
2. Что такое в прямой капитализации К? Доходность, в классическом виде, или некий коэффициент связывающий стоимость с ДП.
В классике К отражает дополнительный доход инвестора на вложенный капитал и возврат капитала, а тут только возврат капитала. |
смотри тот же источник, там все правильно.
| rudge писал(а): |
| Ну если РС по сравнению и затратке = 100 то почему он по доходному должен быть равен 50 или 150? Только по тому что оценщик спрогнозировал рост или снижение доходности? |
Только потому, что оценщик неправильно посчитал и/или спрогнозировал, так бывает поверь Но это опять никак ниразу не говорит о том, что не надо прогнозировать.
Добавлено спустя 32 секунды:
| Серый писал(а): |
| Так все-таки реверсию добавлять нужно. ну слава богу хоть к классике вернулись. |
пока писал |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 16:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Я уже устал говорить сто ни один другой метод кроме доходного не учитывает динамику рынка, только статику на дату оценки. |
Динамику рынка не учитывает только затратный подход, и то только в части определения стоимости улучшений. В части (правильного) определения земельной состоавляющей динамика рынка учитывается.
Доходный и сравнительный подход динамику рынка учитывают. На то они и рыночные подходы в классическом понимании. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июл 2013 19:31 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
ага, таки реверсию надо добавить, фух, а то я уже стал переживать.
правда вот в том утверждении из-за которого я собственно и начал уточнения, ты почему-то утверждал совершенно обратное |
| rudge писал(а): |
| Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора. |
Ты что меня совсем за идиота держишь????????????????????????
Надо же какой умный
По твоему реверсия это не ДП периода окупаемости???????????????
В классике общий ДП состоит из ДП по периодам и стоимости перепродажи.
Или тебя блохи волнуют................
У меня да же в мыслях не было что ты проявишь такой тупизм ибо ЕСЛИ ТЫ СМОТРЕЛ ТАБЛ 20-21, КАК САМ УТВЕРЖДАЕШЬ, ТО ТАМ РЕВЕРСИЯ ЕСТЬ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 13 Июл 2013 08:59 |
|
| rudge писал(а): |
| Ты что меня совсем за идиота держишь???????????????????????? |
Похоже, это вы нас за идиотов держите.
Сначала Вы выдвигаете теорию, что все что происходит с объектом после двты оценки, относится к инвестору, им создано и является его доходом и никакого отношения к стоимости объекта на дату оценки не имеет.
| rudge писал(а): |
rudge писал(а):
Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора. |
А тут вдруг оказывается, что все-таки этот доход таки нужно учитывать в стоимости объекта на дату оценки.
| rudge писал(а): |
| В классике общий ДП состоит из ДП по периодам и стоимости перепродажи. |
Это вот еще одно Ваше заблуждение - никакой перепродажи нет. Реверсия - это стоимость объекта в послепрогнозный период, т.е. в тот период когда денежные потоки нормализуются (будут постоянными или иметь постоянный характер) относительно денежный потоков прогнозного периода. Ибо, повторюсь Вам в сотый раз, применение модели ДДП связано с переменными денежными потоками на протяжении определенного периода под влияниме определенных факторов. А то что Вы нам приводили - это "ловкость рук и никакого мошенничества". И при переменных денежных потоках стоимость объекта зависит от количества периодов, как и от характера денежных потоков. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июл 2013 10:30 |
|
| Серый писал(а): |
| rudge писал(а): |
| Ты что меня совсем за идиота держишь???????????????????????? |
Похоже, это вы нас за идиотов держите.
Сначала Вы выдвигаете теорию, что все что происходит с объектом после двты оценки, относится к инвестору, им создано и является его доходом и никакого отношения к стоимости объекта на дату оценки не имеет.
| rudge писал(а): |
rudge писал(а):
Тут ясно видно, что ДП за период окупаемости = вложенным в актив (в данной книге это инвестиции по бизнес-проекту) это собственно и есть стоимость актива, а ДП после периода окупаемости это уже чистый доход инвестора. |
А тут вдруг оказывается, что все-таки этот доход таки нужно учитывать в стоимости объекта на дату оценки.
|
+10000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
