| Автор |
Сообщение |
-Вікторія-
Сообщения: 16
|
 Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:14 |
  |
Доброго ранку. Колеги підкиньте ідеї, як оцінити будівлі, що перебувають у власності держ установи, яле знос їх більш ніж 80% попередньо. Тобто обєкт знаходиться в напів зруйнованому стані (без даху, стіни залишились лиш де не де). Впевнена, що комусь доводилось стикатися з такими специфічними замовленнями. Буду вдячна за ваші думки алгоритма такої оцінки. |
|
|
|
  |
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:17 |
|
Вам в договоре прописали рыночную стоимость определить? |
|
|
|
|
|
-Вікторія-
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:19 |
|
Bogdan Gun
так, його готують на продаж |
|
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:19 |
|
Відновлювати такі будівлі немає сенсу, тому оцінюйте вартість будівельних матеріалів при розборці які можна ще використати з мінусом витрат на розборку та демонтаж будівель
Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:
тобто у вас буде ваптість ліквідації яка буде дорівнювати ринковій вартості |
|
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:23 |
|
| -Вікторія- писал(а): |
| Доброго ранку. Колеги підкиньте ідеї, як оцінити будівлі, що перебувають у власності держ установи, яле знос їх більш ніж 80% попередньо. Тобто обєкт знаходиться в напів зруйнованому стані (без даху, стіни залишились лиш де не де). Впевнена, що комусь доводилось стикатися з такими специфічними замовленнями. Буду вдячна за ваші думки алгоритма такої оцінки. |
Попросите заказчика (балансодержателя) составить Акт технического состояния, составленного комиссией, в состав которой включить и специалистов-строителей, где бы было прописано, что состояние строения аварийно и подальшей эксплуатации не подлежит. И определяйте стоимость ликвидации. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
-Вікторія-
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:23 |
|
Argus
абсолютно з Вами згодна. Але тут виникає питання - як мені опреділити які саме матеріали залишилися корисними для розборки і в якій кількості. І наскільки я розумію, це вже буде не ринкова а утилізаційна вартість
Добавлено спустя 7 минут 32 секунды:
Можливо хтось розраховував подібний об"єкт і залишились матеріали? (тектовки, розрахунок вартості матеріалів, розрахунок розборки) Поділіться будь-ласка, готова оговорити подяку) |
|
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:40 |
|
Згідно Нац. стандарту №1 - це ні утилізаційна вартість, а вартість ліквідації (там немає просто такого поняття (це є в Методиці КТЗ)).
Роки три тому, тут на форумі приводився розрахунок (не памятаю ким). Пошукайте. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
-Вікторія-
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:43 |
|
ЛП
дякую за інформацію. І за зауваження) Приймається - чомусь цей термін всплив перший в голові) |
|
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:51 |
|
Відправила в лічку, може пригодиться |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 08:55 |
|
Або пошукайте є такі ДБНи де є вказані нормативи на демонтаж будинків та процент будівельних матеріалів які ще можна використати в залежності від демонтованих будівельних обємів . Я колись дуже давно таке робив і в мене уже не збереглось копій. |
|
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 10:21 |
|
Вы обосновываете, что в текущем состоянии и с имеющимся % оставшихся конструктивов, НЭИ объекта - разборка. Соответственно ст-ть ликвидации= ст-ть рыночная. Номенклатура и % выхода повторно используемых материалов экспертным путем. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 10:24 |
|
Виктория:
1) думаю чужие текстовки Вам вряд ли чем нибудь помогут: такие объекты очень индивидуальны. Вы сделаете двойную работу: вместо того чтобы изложить свою логику, будете разбираться сначала в чужой, а потом формировать свою
2) так понимаю, что износ 88% - это рассчетное значение на основании УПВС? Лучше, если бы заказчик обратился в специализированную организацию (с лицензией) за технической экспертизой. Вопросы которые необходимо поставить перед экспертами: целесообразность достройки здания, и какие и в каком количестве строительные материалы пригодны для дальнейшего использования и тогда равенство рыночной стоимости ликвидационой будет - не подкопаешься. Полученное заключение эксперта - основа составления сметы на демонтаж, которую рекомендовал вам коллега. Поддерживаю 100% и настоятельно рекомендую Смету
3) при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком |
|
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 10:39 |
|
Кроме того, в ДБН Д.1.1-4-2000 Указания по применению ресурсных элементных сметных норм на ремонтно-строительные работы (РЭСНр) есть примерный % выхода стройматериалов при разборке.
Не знаю, правда действует ли он на данный момент. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 13:58 |
|
Последний раз подобный объект готовилась делать в 2013 году, но заказчику хотелось "по-дешевше", сбежал. Сметчик тогда ссылалась именно на РЭСН. Могу даже сосканировать и поделиться  |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 14:30 |
|
| -Вікторія- писал(а): |
| Буду вдячна за ваші думки алгоритма такої оцінки. |
Можна оцінити комбінованим способом:
а) ринкова вартість нового такого обєкта 100% (або рекунструйованого під щось ефективніше) [аналоги потрібно відкорегувати до такого стану] - вартість такого ремонту (реконструкції);
б) якщо значення більше вартості ліквідації, тоді це і є дійсна ринкова вартість;
в) якщо значення менше вартості ліквідації, тоді ринкова дорівнює вартості ліквідації.
Здається це єдиний спосіб обгрунтування вибору вартості ліквідації. Експертиза доцільності ремонту (реконструкції) теж би мала так проводитись. Не думаю, що довідки можуть перенести відповідальність оцінювача на когось іншого з такого питання. Крім того чув про випадки, що контролюючі органи взагалі на суть звіту не дивляться, а лише на результат,який порівнюють з іншими результатами подібних оцінок. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 14:42 |
|
Сама по себе стоимость ликвидации может иметь отрицательное значение, иногда очень глубокое. Чаще всего это касательно зданий и сооружений II и III групп капитальности. Т.е. той недвижимости, которая не имеет или почти не имеет в своем составе железобетонных изделий.
Поэтому когда цель оценки определение стоимости ликвидации, и она отрицательная, то она приравнивается 1 грн.
Когда цель оценки - рыночная стоимость, то в отчете доказываете что в данном конкретном случае рыночная стоимость = стоимость ликвидации.
Если же объект продается исключительно под разборку - земельная компонента не учитывается, т.к. дело покупателя приобрести объект, разобрать его, убрать за собой строймусор, произвести планировку участка, иногда даже произвести рекультивацию участка, и свалить.
Когда же покупатель покупает такой Объект как объект недвижимости (много случаев когда покупают просто один фундамент) - то земельную компоненту учитывать надо. |
|
|
|
   |
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 14:53 |
|
| HUGO писал(а): |
Когда же покупатель покупает такой Объект как объект недвижимости (много случаев когда покупают просто один фундамент) - то земельную компоненту учитывать надо. |
Згідний, усе питання стосується ділянки, якщо розташування ділянки не дуже цінне, то думаю можна навіть сильно не обгрунтовувати вибір способу оцінки об'єкта з 80% зносу (обгрунтування завжди обов'язкове), але якщо оцінювач відчуває, що ділянка цінна, то треба серйозніше відноситись до обгрунтування вибору ліквідації, особливо державного і комунального майна.
Єдине спірне питання чому вибирається вартість ліквідації, а не витратний підхід (можливо він більш ефективний для об'єкта, якщо є можливість зробити капітальний ремонт).
 Тут уже в око кидається чому саме ліквідації, а не витратний чи ринковий. Якщо реально ніхто не буде цей об'єкт розбирати після купівлі, а добудовувати, то факти будуть проти оцінювача. |
Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 02 Авг 2017 15:13), всего редактировалось 3 раз(а) |
|
|
|
-Вікторія-
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 15:01 |
|
Дуже вдячна всім. Є над чим подумати.
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
- особливо цей момент. Для мене честно кажучи це нова інформація. |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 15:25 |
|
| Argus писал(а): |
Відновлювати такі будівлі немає сенсу, тому оцінюйте вартість будівельних матеріалів при розборці які можна ще використати з мінусом витрат на розборку та демонтаж будівель
Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:
тобто у вас буде ваптість ліквідації яка буде дорівнювати ринковій вартості |
У Львові (інших обласних центрах) наприклад відновлення будівлі завжди буде мати великий сенс, тому що там 1 м. кв. завжди буде вище вартості капітального ремонту, а десь в далекому селі 80% зносу дійсно може немати сенсу відновлення.
Щодо об'єктів державної власності (не комунальні), то колись усі об'єкти, які оцінювались (здається тільки для оренди), були опубліковані ФДМ на своєму сайті і ціни м. кв. там були більш менш адекватні (тиких що сильно виділялись не було), крім того рецензію такого звіту проводить ФДМ. |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 16:42 |
|
| -Вікторія- писал(а): |
Дуже вдячна всім. Є над чим подумати.
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
- особливо цей момент. Для мене честно кажучи це нова інформація. |
Для будівель є два варіанти, або право користування ділянкою або власність на неї. Без права користування ділянкою суд може заставити знести будівлю (стикався з таким). У ринковому підході автоматично враховуєте право користування, порівнюючи з об'єктами у яких теж включене право користування (наприклад є договір оренди), квартири гарний приклад (там майже завжди тільки право користування). Припустім покупець хоче придбати об'єкт, знести, побудувати інший і продати. Вартість права користування буде = вартість продажу нового - вартість побудови нового (витратним підходом). Право користування ще розраховують нормативним підходом, але це не ринковий спосіб. Пояснюю теоретично, бо ніколи не бачив окремого розрахунку права користування ринковим способом.
НС 2
| Цитата: |
п. 6. ...
Застосовування витратного підходу для проведення оцінки
земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних
поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення
(відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення
(відтворення) складається із залишкової вартості заміщення
(відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної
ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її
існуючого використання. |
Проблема в тому, що витратний підхід загалом не є ринковим, потрібно дуже добре обгрунтувати, що він відповідає ринковій вартості.
Теж витяг із НС 2, але не вказано чи стосується розрахунку права користування, хоча і не вказано що стосується виключно власності (думаю можна за аналогією застосувати)
| Цитата: |
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація,
визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного
використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить
земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних
поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням
земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі
визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на
припущенні про умовну зміну способу її використання з метою
досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть
бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без
урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат
розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної
ділянки приймається рівною одній гривні.
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних
поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують
вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення,
вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації,
визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а
ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної
від земельних поліпшень. |
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 17:21 |
|
| Argus писал(а): |
| Відновлювати такі будівлі немає сенсу, тому оцінюйте вартість будівельних матеріалів при розборці які можна ще використати з мінусом витрат на розборку та демонтаж будівель |
Я б так голослівно не писав, особливо для державного майна. Зробив би розрахунок, отримав би вдємну вартість і на основі цього зробив би висновок, що з урахуванням економічної недоцільності відновлення даних обєктів, їх ринкова вартість дорівнює вартості ліквідації, і наступним кроком вже був би розрахунок вартості ліквідації. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 18:31 |
|
Для чего покупают то, что невозможно эксплуатировать...?
"Серед типових альтернативних варіантів зазвичай розглядаються:
• подальше використання існуючих земельних поліпшень при умові проведення ремонтних робіт,
• реконструкція земельних поліпшень,
• звільнення земельної ділянки від існуючих земельних поліпшень,
• розбирання земельних поліпшень з метою реалізації. " |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 19:23 |
|
| TarasM писал(а): |
Тут уже в око кидається чому саме ліквідації, а не витратний чи ринковий. Якщо реально ніхто не буде цей об'єкт розбирати після купівлі, а добудовувати, то факти будуть проти оцінювача.
|
Здесь хочется уточнить: если объект государственной/коммунальной собственности продается под разборку, он должен быть разобран. Даже если покупатель купивши под демонтаж по каким-либо причинам будет достаривать здание, ввести в эксплуатацию законным образом не сможет. Поскольку момент в договоре купли-продажи четко прописан.
Мое мнение такое, решение о пригодности/непригодности здания для строительства надо переложить на техническую экспертизу и заказчика
Добавлено спустя 2 минуты 29 секунд:
| -Вікторія- писал(а): |
| - особливо цей момент. Для мене честно кажучи це нова інформація. |
Это есть в работах И. Ивановой по оценке земли, название статьи не помню, но фондовский рецензент меня в этом поддерживает
Добавлено спустя 8 минут 15 секунд:
| HUGO писал(а): |
| Если же объект продается исключительно под разборку - земельная компонента не учитывается, т.к. дело покупателя приобрести объект, разобрать его, убрать за собой строймусор, произвести планировку участка, иногда даже произвести рекультивацию участка, и свалить. |
Это тоже на мой взгляд очень здравая мысль |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 20:48 |
|
| Цитата: |
HUGO писал(а):
Если же объект продается исключительно под разборку - земельная компонента не учитывается, т.к. дело покупателя приобрести объект, разобрать его, убрать за собой строймусор, произвести планировку участка, иногда даже произвести рекультивацию участка, и свалить.
|
как только субъект приобретет недвижимость, за землю придется платить.
свалить, канешна, можно - желательно насовсем, чтобы налоговая не достала 
есть вариант - после разборки написать заяву"прошу у меня землю забрать, т.к. на ней ничего моего нет" |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 21:55 |
|
Вікторія для спрощення розрахунку ВЛ використайте саме ринкову інформацію щодо нерухомості під розборку ,у яких вказана вартість і площа https://www.olx.ua/nedvizhimost/q-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BA%D1%83/
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 21:58 |
|
| rozon писал(а): |
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна
|
Еще раз обращаю внимание, это есть в работах И.Ивановой по оценке земли, а стандарты они у нас такие стандарты |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 22:48 |
|
Чуму ж тоді аналоги таким чином не підшукати, де враховано право користування?, наприклад фундаменти:
https://www.olx.ua/uk/nedvizhimost/q-%D1%84%D1%83%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82/
А також підшукати щось подібне у ветхому (напридатному) стані, ринкова вартість такого об'єкту має бути більше вартості фундаменту та менше вартості такого ветхого об'єкта (тобто це можна зробити хоча б для обгрунтування обмеженості ринку і визначення приблизного цінового діапазону, так і сам раз робив при оцінці асфальтної площадки, щоб показати що результат витратного підходу відповідає ринковим тенденціям)
Добавлено спустя 10 минут 41 секунду:
| rozon писал(а): |
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна |
Є таке твердження в НС 2, права на ділянку мають визначатись як умовно вільні від забудови
| Цитата: |
п. 22. ...
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних
поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують
вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення,
вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації,
визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а
ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної
від земельних поліпшень. |
|
Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 02 Авг 2017 23:10), всего редактировалось 3 раз(а) |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 23:04 |
|
Все таки склоняюсь, что ППЗ при демонтаже будет всегда, его надо учитывать, и предлагаю такую модель. К сожалению таблицы не все перевела, но все знают русский язык , поэтому |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
все ж таки.docx |
| Размер файла: |
16.98 Kб |
| Скачан: |
52 раз |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 23:41 |
|
Судячи по площі - це щось виробниче.
1. Перший найголовніший етап - обгрунтування найефективнішого використання. Якщо якась помилка на цьому етапі, то далі нема смислу щось обговорювати.
2. Другий якщо виробництво - найефективніше використання, то шукав би за аналоги навіси, фундаменти, руїни із значною площею щодо права користування землею і проводив відповідні коригування.
Щодо завантаженого способу, то важко зразу це оцінити, залежить від результату, крім того виникає питання чому саме 1% податку, бачив договори оренди із податком 3%, а сусідній ділянці 4% виробничих земель (зараз органи самоврядування визначають її розмір). Тобто для початку потрібно із актуальною ставкою податку розібратись в даній місцевості на мою думку. Щоб встановити податки, то часом дані щодо податку та нормативної оцінки брав із договорів оренди замовників чи суміжної ділянки (але у Вашому випадку потрібно уточнити чи вона не змінилась, бо площа значна).
У Вашій таблиці вартість 1% податку від нормативної оцінки чомусь нереально низький. Потрібно визначити актуальну нормативну оцінку ділянки з усіма необхідними індексами (через цей момент не подобається витратний підхід), а від неї у відсотках визначається податок. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 08:39 |
|
Це приклад, зкомпонваний з двох задач. Тому податок на землю нереально низький. Я ставила за мету показати взагалі розрахункову модель, тому до цифр не слід дуже приглядатись
| TarasM писал(а): |
| Щодо завантаженого способу, то важко зразу це оцінити, залежить від результату, крім того виникає питання чому саме 1% податку, бачив договори оренди із податком 3%, а сусідній ділянці 4% виробничих земель (зараз органи самоврядування визначають її розмір). Тобто для початку потрібно із актуальною ставкою податку розібратись в даній місцевості на мою думку. Щоб встановити податки, то часом дані щодо податку та нормативної оцінки брав із договорів оренди замовників чи суміжної ділянки (але у Вашому випадку потрібно уточнити чи вона не змінилась, бо площа значна) |
Правильно, бо є податок на землю, який в Україні становить 1% від НГО (є й нижчі ставки для майна фізосіб, але то таке), а є орендна плата за землю, яка місцевими органами влади встановлюється у вигляді коеффіцієнту до податку, тому Ви й бачили в угодах 3, 4-кратне спввідношення до податку, може бути й коеффіцієнт 8 (для торгівлі). Будь ласка, Ви вправі при розрахунку права користування землею (табл.2) брати за основу перспективний договір оренди до НЕВ землі, розрахувати податок, використати відповідний коефіцієнт в залежності від цільового призначення земельної ділянки, продисконтувати суму, це також буде правильно та відповідає нормативній базі
| TarasM писал(а): |
| 1. Перший найголовніший етап - обгрунтування найефективнішого використання. Якщо якась помилка на цьому етапі, то далі нема смислу щось обговорювати. |
Це правильно і більш стосується правльності оформлення звіту. І має значення більше для рецензента. Я виходжу з того, що оцінювачу перш за все треба захистити себе, тому пропоную не брати на себе прийняття рішення про використання вартості ліквідації, НЕВ - демонтаж. Хай замовник, разом з технічною експертизою про це подбає. Оскільки теоретично нашій країні можливе все: купуємо під демонтаж за копійки, добудовуємо, через суд визнаємо право власності. Змінюється влада- переділ власності - цікавий обєкт який хочеться "віджать" - питання до звіту і оцінювача
| TarasM писал(а): |
| 2. Другий якщо виробництво - найефективніше використання, то шукав би за аналоги навіси, фундаменти, руїни із значною площею щодо права користування землею і проводив відповідні коригування. |
Це добре, якщо ринок нерухомості розвинений і основним підходом є порівняльний. Але він також має слабі місця, оскільки треба буде виконати коригування інформації, а коригування обгрунтувати.
На мою думку, тут краще використати дохідний підхід на основі кошторису. Якщо прийнято рішення про добудову об"єкту, грошові потоки від прогнозованої оренди; якщо рішення пустити під демонтаж - від реалізації матеріалів в останній рік прогнозного періоду
| TarasM писал(а): |
| У Вашій таблиці вартість 1% податку від нормативної оцінки чомусь нереально низький. Потрібно визначити актуальну нормативну оцінку ділянки з усіма необхідними індексами (через цей момент не подобається витратний підхід), а від неї у відсотках визначається податок. |
Так і є, модель теоретична. В реалі, дійсно проводимо розрахунок НГО земельної ділянки та беремо 1% від реального числа.
Все, приємно було поспілкуватися |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 10:15 |
|
| IrenaL писал(а): |
Правильно, бо є податок на землю, який в Україні становить 1% від НГО (є й нижчі ставки для майна фізосіб, але то таке), а є орендна плата за землю, яка місцевими органами влади встановлюється у вигляді коеффіцієнту до податку, тому Ви й бачили в угодах 3, 4-кратне спввідношення до податку, може бути й коеффіцієнт 8 (для торгівлі).
|
Якщо за основу визначення права користування брати 1%, коли реально такі ділянки здаються в оренду за 3% чи 4% від нормативної оцінки, то це не дуже зрозуміло.
Постанова КМУ від 11.10.2002 №1531 щодо формули визначення права користування в п. 44:
| Цитата: |
........ ............. Д
........ n ......... оі
Ц = (сума) -----------,
пк .. t=1 .......... t
.............. (1 + С )
.................... к
де Ц - вартість права оренди земельної ділянки, визначена
пк
шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Д - додатковий дохід орендаря за і-й рік (у гривнях);
оі
С - ставка капіталізації для землі;
к
n - кількість періодів (у роках), що залишився до кінця
строку оренди земельної ділянки або користування земельною
ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначеного
договором;
t - певний період (рік) у межах строку оренди земельної
ділянки або користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису
чи суперфіцію, визначеного договором (t від 1 до n);
Додатковий дохід обчислюється як різниця між ринковим рівнем
чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним
доходом від надходження плати, визначеної договором оренди
земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою
на умовах емфітевзису чи суперфіцію.
Вартість права оренди земельної ділянки або права
користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи
суперфіцію для орендаря земельної ділянки чи користувача земельної
ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, може бути
також розрахована як різниця між ринковою вартістю земельної
ділянки та вартістю інтересу власника земельної ділянки, наданої в
оренду або користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію. |
Самому цікаво чи можна на підставі "Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" від 25.11.2016 № 489 прибуток від використання земельної ділянки (Доі) визначити як різницю між нормативним грошовим потоком (норма прибутку 6 % ) і витратами по її експлуатації (плата за оренду, що сплачує землекористувач, 3 % )? |
|
|
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 11:04 |
|
| IrenaL писал(а): |
| rozon писал(а): |
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна
|
Еще раз обращаю внимание, это есть в работах И.Ивановой по оценке земли, а стандарты они у нас такие стандарты |
Коллега IrenaL , процедура рассмотрения Отчетов по оценки предусмотрена путем их рецензирования, результатом которого есть Висновок согласно п.67 НСО-1
| Цитата: |
| 67. Рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. |
Единственным критерием есть только соответствие НПА ,а не мнение уважаемых мной авторов публикаций. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 12:01 |
|
| TarasM писал(а): |
....... ............. Д
........ n ......... оі
Ц = (сума) -----------,
пк .. t=1 .......... t
.............. (1 + С )
.................... к
де Ц - вартість права оренди земельної ділянки, визначена
пк
шляхом непрямої капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Д - додатковий дохід орендаря за і-й рік (у гривнях);
оі
С - ставка капіталізації для землі;
к
n - кількість періодів (у роках), що залишився до кінця
строку оренди земельної ділянки або користування земельною
ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію, визначеного
договором;
t - певний період (рік) у межах строку оренди земельної
ділянки або користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису
чи суперфіцію, визначеного договором (t від 1 до n);
|
Формула вірна для випадку коли розвинений ринок оренди земельних ділянок. Тоді є можливість порівняння ринкової оренди з контрактною орендною платою та визначення додаткового доходу орендаря за 1-й рік. Нажаль, в умовах невеликих міст і містечок, коли є тільки орендна плата, доводиться користуватися дисконтуванням саме податку або вартості оренди, розрахованої відповідно до НГО
Добавлено спустя 4 минуты 2 секунды:
| rozon писал(а): |
Единственным критерием есть только соответствие НПА ,а не мнение уважаемых мной авторов публикаций.
|
Отвечаю: НС №2, п. 22
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень.
Ну и +мнение уважаемых Вами светил+ мнение уважаемого мною фондовского рецензента . Т.е.в итоге, если у Вас в результате расчетов получилось отрицательное значение стоимости ликвидации, итоговая стоимость объекта (рыночная стоимость) = рыночной стоимости права пользования участком |
|
|
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 14:07 |
|
| IrenaL писал(а): |
| rozon писал(а): |
Единственным критерием есть только соответствие НПА ,а не мнение уважаемых мной авторов публикаций.
|
Отвечаю: НС №2, п. 22
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення, вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації, визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної від земельних поліпшень.
Ну и +мнение уважаемых Вами светил+ мнение уважаемого мною фондовского рецензента . Т.е.в итоге, если у Вас в результате расчетов получилось отрицательное значение стоимости ликвидации, итоговая стоимость объекта (рыночная стоимость) = рыночной стоимости права пользования участком |
метою оцінки є не визначення ринкової вартості земельної ділянки( п.22 НСО-2),а вартість ліквідації поліпшення, площа якого може бути не співмірна з площею ділянки ,внаслідок чого Ваша формула,яка встановлює залежність кучки б/в будматеріалів до вартості (ПК) ЗД- щоб було не менше,- приведе до абсурдного результату  |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 16:05 |
|
| rozon писал(а): |
| Ваша формула,яка встановлює залежність кучки б/в будматеріалів до вартості (ПК) ЗД- щоб було не менше |
Якщо здійснюється продаж кучки будматеріалів, то робиться це саме задля земельної ділянки. Не будемо кривити душею. Тому ПКЗД необхідне у розрахунках і вартість реверсії відкоригує ринкову
Якщо об"єкт цікавий як будматеріали (таке рідко, але ще зустрічається), візьміть ПКЗД тільки на період прогнозування, без реверсії. Власник, купивши такий об"єкт, користується земельною ділянкою: для проведення робіт він її огороджує, розміщає техніку, тимчасові будівлі для розміщення персоналу, тощо. Все логічно |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 16:44 |
|
| IrenaL писал(а): |
Формула вірна для випадку коли розвинений ринок оренди земельних ділянок. Тоді є можливість порівняння ринкової оренди з контрактною орендною платою та визначення додаткового доходу орендаря за 1-й рік. Нажаль, в умовах невеликих міст і містечок, коли є тільки орендна плата, доводиться користуватися дисконтуванням саме податку або вартості оренди, розрахованої відповідно до НГО
|
Наказ від 22.08.2013 № 508 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)"
| Цитата: |
рентний дохід на один кв. м площі для відповідної категорії земель, що визначається за нормативами рентного доходу для відповідної категорії земель згідно з додатком 1 до цього Порядку, гривень на рік; |
Рентний дохід не є ринковим, а тому формула обов'язкова і можлива для розрахунку (Постанова КМУ від 11.10.2002 №1531):
| Цитата: |
44. Для проведення оцінки права оренди земельної ділянки або
права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи
суперфіцію для орендаря земельної ділянки або користувача
земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію,
застосовуються такі методичні підходи:
... [ЗАЗНАЧЕНА ФОРМУЛА]..
Додатковий дохід обчислюється як різниця між ринковим рівнем
чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним
доходом від надходження плати, визначеної договором оренди
земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на
умовах емфітевзису чи суперфіцію. |
Нормативний дохід - 6%. Є усі дані для застосування формули.
Добавлено спустя 15 минут 56 секунд:
| IrenaL писал(а): |
| ...проводимо розрахунок НГО земельної ділянки та беремо 1% від реального числа. |
Не розумію вибору 1 % як податку на землю для розрахунку права користування, чи можете вказати нормативно-правову підставу для такого розрахунку? Таке в мене враження, що це уже скасований спосіб оцінки, якщо десь таке передбачалось.
У витратному підході ця формула використувуєть для розрахунку права користування як мінімум з 2004 року. Про це є роз'яснення у Роз'яснення ФДМУ у п. 12 листа Інструктивний лист ФДМУ № 10-36-835 від 22 січня 2004 р.
| Цитата: |
п. 12 Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N1531.
Враховуючи, що оцінюється право користування земельними ділянками, які на дату оцінки перебувають у державній або комунальній власності, за договірну орендну плату приймається орендна плата, визначена відповідно до вимог законодавства як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади. У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пункту 40 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. У випадку, коли договірна орендна плата за земельну ділянку, що оцінюється, виявиться більшою порівняно з чистим операційним доходом або рентним доходом від подібних земельних ділянок, вартість права її користування приймається рівною 1 грн.
Період прогнозування додаткового доходу приймається у розмірі 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).
У випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, його розмір визначається шляхом капіталізації фактично нарахованої річної орендної плати або річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку.
Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна. |
 В цьому суть спору, колись орендна плата була в розмрірі 1%, а тепер уже ні (ЗМІНИЛИ РОЗМІР ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ І ПОМІНЯЛИСЬ ПРАВИЛА РОЗРАХУНКУ) |
Последний раз редактировалось: TarasM (Чт, 03 Авг 2017 17:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 17:23 |
|
| TarasM писал(а): |
| Наказ від 22.08.2013 № 508 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)" |
Зверніть увагу на назву документу: крім земель населених пунктів.
Далі, Ваше посилання на пункт 44 Постанови №1531 - згодна. Але він працює тільки у разі розвиненого ринку оренди земельних ділянок.
Тому Роз"яснення до Методики №1891 та лист ФДМУ внесли деякі уточнення. Я вам приведу цитати російською мовою, посилання на нормативну базу, але Ви зрозумієте. Посилання на п.41 Методики 1891 - відповідно до старої редакції.
В соответствии с п. 13 Разъяснений некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением КМУ от 10.12.2003 №1891 (Письмо ФГИУ №10-36-835 от 23 января 2004 г.), расчет стоимости права пользования земельным участком производится в соответствии с п.44 Методики экспертной денежной оценки земельных участков, согласно которому стоимость права пользования земельным участком определяется путем капитализации дополнительного дохода арендатора за первый год аренды земельного участка. При этом, такой способ расчета подразумевает наличие развитого рынка купли-продажи и рынка аренды земельных участков.
Письмом ФГИУ №10-36-14537 от 25 октября 2010 года, внесены дополнения в Разъяснения некоторых положений Методики №1891. В соответствии с Дополнениями в п.41 Методики №1891, расчет права пользования земельными участками может производиться несколькими способами:
1) в случае оценки неспециализированной недвижимости, право пользования земельным участком осуществляется в соответствии с п. 45 Методики экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ №1531;
2) в других случаях процедура оценки стоимости права пользования земельным участком предусматривает выполнение следующих процедур:
- на основании данных рынка прав аренды земельных участков. В случае наличия развитого рынка прав аренды земельными участками, стоимость права пользования участком определяется путем непрямой капитализации дополнительного дохода арендатора;
- в случае отсутствия развитого рынка аренды, но наличия информации о продажах подобных земельных участков, чистый операционный доход (рентный доход) от сдачи участка в аренду определяется путем произведения обобщенной цены продаж подобных земельных участков на ставку капитализации для земли;
- в случае отсутствия информации о доходах от подобных земельных участков для определения ЧОД (рентного дохода), возможно предположить изменение функционального назначения земельного участка, при этом дополнительный доход уменьшается на сумму обоснованных расходов на изменение функционального назначения земельного участка. В случае, если изменение функционального назначения земельного участка не соответствует принципу НЭИ;
- в случае объективного отсутствия рыночных данных о дополнительном доходе арендатора за 1-й год, право пользования земельным участком определяется путем непрямой капитализации фактически начисленной годовой величины платы за землю.
Добавлено спустя 3 минуты 10 секунд:
| TarasM писал(а): |
В цьому суть спору, колись орендна плата була в розмрірі 1%, а тепер уже ні (ЗМІНИЛИ РОЗМІР ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ І ПОМІНЯЛИСЬ ПРАВИЛА РОЗРАХУНКУ)
|
Я Вам про це писала вище. Податок - 1%, а оренда береться у вигляді коефцієнту до податку, віповідно до функціонального використання ділянки |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 17:29 |
|
| IrenaL писал(а): |
Зверніть увагу на назву документу: крім земель населених пунктів.
|
Я це навів для визначення поняття рентної плати і все.
Згідний з цим висновком, наведеного Вами:
"фактически начисленной годовой величины платы за землю"
| IrenaL писал(а): |
| оренда береться у вигляді коефцієнту до податку |
З цим не згідний, бачив у договорах оренди, що береться у відсотках від нормативної оцінки. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 18:20 |
|
| TarasM писал(а): |
| З цим не згідний, бачив у договорах оренди, що береться у відсотках від нормативної оцінки. |
Це теж правильно, залежить від рішень місцевої влади, справа лише у формулюваннях: або 3% від НГО або у 3-икратному розмірі податку на землю
Добавлено спустя 13 минут 42 секунды:
| IrenaL писал(а): |
В цьому суть спору, колись орендна плата була в розмрірі 1%, а тепер уже ні (ЗМІНИЛИ РОЗМІР ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ І ПОМІНЯЛИСЬ ПРАВИЛА РОЗРАХУНКУ)
|
Спору немає, немає протиріччя, оскільки в НПА сказано про непряму капіталізацію плати за землю. А вона, як ми знаємо, може виступати у двох формах:
- податку на землю;
- або орендної плати.
Обгрунтовують один із показників і - непряма капіталізція. Але ще застереження: спосіб придатний, якщо немає ринку оренди землі.
Взагагалі, ми починали з необхідності урахування ПКЗД при розрахунку будівлі під демонтаж, непомітно забрели далеко . Я так думаю, що всі вже зрозуміли таку необхідність, а як порахувати - то вже техніка |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 22:42 |
|
| IrenaL писал(а): |
Спору немає, немає протиріччя, оскільки в НПА сказано про непряму капіталізацію плати за землю. А вона, як ми знаємо, може виступати у двох формах:
- податку на землю;
- або орендної плати.
|
Цитую ще раз лист ФДМ:
| Цитата: |
| річного земельного податку за користування земельними ділянками, якщо орендна плата встановлена на рівні розміру земельного податку |
Перша форма не відповідає законодавчим нормам, бо перестала бути рівною розміру податку. Відсутні умови для застосування першої форми, а саме - рівність плати за замлю податку на землю. Колись було: 1% податку = 1% плати за землю, а стало: 1% податку < 3% плати за землю.
Цитую те що Ви знайшли:
| Цитата: |
| Фактически начисленной годовой величины платы за землю |
Якщо орендна ставка дорівнює 3 % * Нормативну вартість - то це і є фактична плата.
| Цитата: |
| право пользования земельным участком определяется путем непрямой капитализации фактически начисленной годовой величины платы за землю |
Непряма капіталізація здійснюється щодо такої річної суми : НОРМАТИВНА ВАРТІСТЬ * 3% (або 4%...) ("годовой величины платы за землю"). |
|
|
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Пт, 04 Авг 2017 11:53 |
|
| IrenaL писал(а): |
Взагагалі, ми починали з необхідності урахування ПКЗД при розрахунку будівлі під демонтаж , непомітно забрели далеко . Я так думаю, що всі вже зрозуміли таку необхідність, а як порахувати - то вже техніка |
і яка ж буде вартість під демонтаж гаража 18м2 на ділянці 2 га - як магазину у столиці ? . А якщо на ділянці декілька будівель під демонтаж наряду з іншими функціонуючими ? І як результати цієї техніки розрахунку корилюються з ринком будівель під розбирання ? |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Пт, 04 Авг 2017 12:52 |
|
| rozon писал(а): |
і яка ж буде вартість під демонтаж гаража 18м2 на ділянці 2 га - як магазину у столиці ? . А якщо на ділянці декілька будівель під демонтаж наряду з іншими функціонуючими ? І як результати цієї техніки розрахунку корилюються з ринком будівель під розбирання ?
|
1. Я уже отвечала на Ваш вопрос:
- если принято решение продать под демонтаж ради строительных материалов, право пользования землей в части вакантной от застройки включайте только на период демонтажа. Без реверсии;
- если осуществляется продажа строения под демонтаж, но НЭИ показывает перспективность участка, при расчете включайте реверсию
| rozon писал(а): |
| як результати цієї техніки розрахунку корилюються з ринком будівель під розбирання ? |
Я глубоко сомневаюсь в наличии хотя бы 3 сопоставимых аналогов для проведения расчетов. Да "ходять слухи", что стоимость 1 кв.м производственного здания стоит 50 грн/1 квм., стоимость зданий типа АБК - 100 грн. Да можно прозвонить компании, которые занимаются демонтажом подобных объектов и они вам как расскажут... Все это проходили. Только расскажите это потом, когда возникнут вопросы к оценке
Добавлено спустя 29 минут 16 секунд:
Если продается убогое строение на перспективном участке - стоит задуматься, для чего это делают. Конечно же ради участка, а не кучки мусора на нем.
По поводу вопроса продажи под демонтаж при рядом функционирующих зданиях на этом же участке- это немного не в теме нашего разговора. Но все же отвечу.
Если Вы ведете речь о комплексе строений гос/коммунальной собственности, первое что делается в такой ситуации - это решаются вопросы земли. Под такое здание из общего участка будет выделена часть именно под обслуживание этого здания, будет присвоен адрес и только потом запустится процесс приватизации, продажи под демонтаж со всеми вытекающими |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Пт, 04 Авг 2017 23:34 |
|
| IrenaL писал(а): |
| Последний раз подобный объект готовилась делать в 2013 году, но заказчику хотелось "по-дешевше", сбежал. Сметчик тогда ссылалась именно на РЭСН. Могу даже сосканировать и поделиться |
Якщо буде якась перевірка, то можуть дивитись на попередні оцінки, тобто еквівалент вартості (бажано у твердій валюті) не повинен різко здешевитись, тому що на основі цього може відкритись справа, розказували, що відносно комунального майна за основу брали те, що вартість одого і того ж самого об'єкта не могла різко впасти в два рази, порівнюючи результати двох оцінок. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Сб, 05 Авг 2017 07:34 |
|
| TarasM писал(а): |
| Якщо буде якась перевірка, то можуть дивитись на попередні оцінки, тобто еквівалент вартості (бажано у твердій валюті) не повинен різко здешевитись, тому що на основі цього може відкритись справа, розказували, що відносно комунального майна за основу брали те, що вартість одого і того ж самого об'єкта не могла різко впасти в два рази, порівнюючи результати двох оцінок. |
Все ж залежить від стану ринку. Якщо ринок скажімо Львова, Києва, Харкова завжди був активний, то можливо вартість в СКВ й не могла значно здешевіти, але все-таки здешевшала. Я працюю на більш депресивному ринку, і за період 2014-2017 вартість нерухомості в гривневому еквіваленті зросла десь на 10-15%, але в СКВ знизилася суттєво. Тому, порівнюємо гривневі еквіваленти |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Сб, 05 Авг 2017 12:23 |
|
| IrenaL писал(а): |
Все ж залежить від стану ринку. Якщо ринок скажімо Львова, Києва, Харкова завжди був активний, то можливо вартість в СКВ й не могла значно здешевіти, але все-таки здешевшала. Я працюю на більш депресивному ринку, і за період 2014-2017 вартість нерухомості в гривневому еквіваленті зросла десь на 10-15%, але в СКВ знизилася суттєво. Тому, порівнюємо гривневі еквіваленти |
Це стосувалось розслідування СБУ продажу комунальної будівлі у маленькому містечку, навіть не районному центрі.
Середня вартість цін зменшилась в доларах близько такої цифри 30%, а в гривнях, що легко порахувати на основі індексів інфляції зросла більше ніж в 3 рази!!!.
Крім того Ви не користуєтесь ринковим методом, аргументи не дуже підходять, а тому потрібно виходити з вартості права користування ділянкою, яка теж зросла відповідно до знецінення гривні.
Взагалі, то корисно державі продати руїни (якщо це дійсно потребує зносу) та отримувати взамін орендну плату за землю, яка судячи по площі буде суттєвою.
Але, в кінцевому результаті Вам все це оцінювати та відповідати за наслідки. Крім того ще треба зіткнутися з рецензентами ФДМ. |
|
|
|
|
|
Трифон
Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск
|
| Добавлено:
Вт, 29 Авг 2017 14:37 |
|
TarasM - исчерпывающая процедура! |
_________________
Все относительно |
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Чт, 31 Авг 2017 21:06 |
|
Доброго дня. Підкажіть є об'єкт оцінки стара - напів зруйнована школа в селі 1950року побудови, її площа 500кв.м. В її складі є господарські будівлі В-1 120кв.м. Д-1-100кв.м. З-1-25кв.м. витратним підходом з урахуванням коефіцієнта фіз зносу вартість становить більше 500тис грн, Зрозуміло що село безперспективне і таку вартість одних стін і дирявої криші жоден інвестор не заплатить. але знайшовши декілька подібних аналогів по області получилась інша цифра, вже 120тис.,Постало питання чи може бути така велика розбіжність між двома підходами? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 01 Сен 2017 07:58 |
|
| Студент1 писал(а): |
| Постало питання чи може бути така велика розбіжність між двома підходами? |
У витратному підході не враховано або не повністю враховано зовнішній знос. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Витольд
Возраст: 49
Сообщения: 14
Откуда: Черновцы
|
| Добавлено:
Чт, 11 Янв 2018 18:09 |
|
Доброго вечора. Об'єкт оцінки старий - напів зруйнований підвал 120Х12, який раніше при колгоспі використовувався для вирощування грибів. Залишились тільки стіни муровані з цегли, місцями зруйновані. Перекриття з панелей зруйноване повністю. Документи відсутні. Сільська рада хоче оцінити даний об'єкт для постановки на баланс. Як краще поступити в даному випадку? |
|
|
|
|
|
ИринаКа
Сообщения: 191
Откуда: Венера
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2018 09:39 |
|
замовити техпаспорт і оцінювати витратним методом |
_________________
Глупо бояться будущего, ведь оно - не настоящее.. |
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2018 10:32 |
|
Я думаю, что заказывать техпаспорт - долго и дорого.
Даже по-моему то ли 52 статья то ли 58 Методики 1891 предполагает, что в случае отсутствия документации разрешено получать исходные данные по Объекту оценки от Заказчика оценки (например в виде получения Тех задания на оценку) за подписью Заказчика оценки и его печати И ДАЖЕ ОЦЕНЩИК ИМЕЕТ ПРАВО ДОБЫТЬ самостоятельно исходные данные по Объекту оценки на основании собственных замеров, при условии подписи и печати Руководителя и оценщика СОДа.
Но следует оговориться Методика 1891 касается ряда моментов при транзакции имуществом (в том числе приватизации) и не касается постановки на баланс. Но как всегда бывает - если это можно делать для отчуждения гос и ком майна, то "по аналогии" почему нельзя делать для постановки на баланс. Проверяющие органы любят фразу "по аналогии".
Это мое личное мнение. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
