< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Оценка имущества. Перспективы.

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Оценка имущества. Перспективы.

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 След.

Автор

Сообщение

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Чт, 24 Май 2018 23:27

Вечер в хату, господа (товарищи, граждане, бояре) оценщики. Плохую весть я принёс вам. И нам заодно. Скоро нас (вас) не будет. Аннигилируемся, к бениной маме. Сами. И помощь со стороны не будет нужна. Я редко пишу сюда, в основном читаю. Но видимо накопилось. Расскажу вам несколько случаев из своей практики за буквально последнее время.
Для начала о себе. Стаж оценщика под десять лет. Специализации по первому направлению все, кроме памятников. Вторая только пока на стадии стажировки уже несколько лет, руки не доходят.
Ситуация намбэ ван.
Клиент чего-то там намудрил, не предупредил заранее. Понадобилась вдруг ему рецензия на мой отчёт. Да какие проблемы? начинаю обзванивать знакомых оценщиков. И как оказалось, проблема еще та. Никто не хочет делать рецензию. Вернее делают, но только на свои отчёты. Ну схема ясная. Две параллельные фирмы, ну и т.д. Я даже на хитрость пошел, говорю сделайте любую, хоть плюс, хоть минус, мне бы только посмотреть на это. Номер не прошел. Только на свой отчет и только положительную. Даже если там квартира на Дерибасовско по цене сосисок в ближайшем гастрономе.
Вторая ситуация.
Беседую с "коллегой", специально в кавычки взял, потому что после разговора с ним я не совсем уверен, что мы коллеги. Непринужденный разговор. На мою фразу, что в наше время надо осторожно выбирать между нормой капитализации и ставкой дисконтирования и вообще к некоторым объекта нельзя применять доходный подход по ряду причин, он удивлённо спросил: "А ты что, умеешь считать доходным подходом? Я только сравнительным считаю." На минуточку, у него свидетельство оценщика 2007 года.
Ну и третий. Наверное самый феерический.
Беседую с оценщиком(оценщицей). Мадам занимает немалый пост в одной очень известной общественной оценочной организации.
Разговор о рецензии. Так и так, говорю, нужна рецензия. Суть. В рамках исполнительного производства, база оценки ликвидационная стоимость. Она мне сразу в лоб - рецензия будет отрицательной. ? Почему? А у нас на любую стоимость, кроме рыночной, рецензия отрицательная. Попытки вразумить ее, что вынужденная продажа в условиях судебного исполнения ну как бы не совсем попадает под категорию рыночных, ни к чему не привели. Это человек, которого считают аксакалом оценки. Пришел в офис , полистал НСО-1, МСО-11, МСО-16 не полистал, а посмотрел в кампутере, Нет бумажной пока версии. Долго думал.
Пока писал, вспомнил еще один случай.
Одна дама. Целый руководитель организации по обучению и сертификации оценщиков. Кто в теме, тот понял (я теперь в эту организацию ни ногой). Принес отчет на рецензию. Ситуация банальная. Предприятие. Доходный и сравнительный подходы. Для доходного подхода взял денежные потоки за последние три года. Из баланса предприятия. Всё по Булгаковой. Приложил соответствующие копии баланса. Так эта дама мне заявила, что я не имел права использовать в работе баланс, т.к. это уже направление номер два. Сказать что я был в шоке, это ничего не сказать. Все мои доводы, что я использовал этот баланс ради одной цифры, как об стену горох. Пришлось доходный убирать, рецензия срочно была нужна, и цифру подгонять под уже заявленную заказчику.
Что вообще, чёрт побери, происходит?
Где этот хвалёный Маркус, который мог объяснить всё? От экспонентой зависимости цены яблок на Привозе от землетрясения в Аргентине, до влияния солнечных пятен на блуждание лунных кратеров. Куда они все делись? Кузьменко где? Понимаю, за сраку лет, но насколько я знаю его фирма шпарит "налоговую" аж бегом.
Если я что и нахожу в интернете, то это в лучшем случае за 2011 год и раньше.
Я серьезно сомневаюсь в моей необходимости состоять в некогда уважаемой оценочной общественной организации.
ФДМУ вообще самоустранился. Из ранее регулятора, превратился в открытый балаган. Одни пляски с реестром чего стоят.
Спинным мозгом чувствую, что пора прекращать двигать кровати и заняться персоналом. Вот только как? Кто это будет делать?

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 01:19

Печально, а к Кузьменко напрямую обращались, я его весной слушала на курсах повышения, ровно как Маркуса, они все есть.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 07:31

SHE писал(а):

Где они все есть? На курсах? "Райком закрыт. Все ушли на фронт.", тьху. "...Все ушли на курсы." Так, что ли?

Добавлено спустя 2 минуты 11 секунд:

Такого "падения" авторитетов я еще не видел. Что бы вот так все и враз.

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

СОД

Сообщения: 143
Откуда: Украина

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 08:18

555 писал(а):

В рамках исполнительного производства, база оценки ликвидационная стоимость. Она мне сразу в лоб - рецензия будет отрицательной. ? Почему? А у нас на любую стоимость, кроме рыночной, рецензия отрицательная.

Она права. ЗУ "Про виконавче провадження", ст57, ч.3. упоминает "ринкові ціни". При этом нигде в этом законе не упоминается про ликвидационную стоимость. А если не упоминается в профильном законе, то значит база = рыночная. Оценщики/рецензенты, конечно, понимают, что фактически стоимость при испольнительном производстве должна быть на уровне ликвидационной, но в отчете она формально должна быть показана как "ринкова". Такова жизнь (были даже суды когда-то на эту тему, где подтвердили рыночную стомость при продаже ДВС). Жаль, что Ваша собеседница не нашла времени это пояснить.

Ликвидационную стоимость в наших условиях можно определять при банкротстве предприятий ЗУ "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

По денежным потокам - использование данных бухучета при определении ЧОД может иметь место если бухгалтерия честно показывает доходы, что случается очень редко в наших реалиях Smile

Поэтому надо это подтверждать рыночными данными. Для оценки недвижимости проще сразу брать рынок аренды. Других препятствий для использования данных бухучета (типа нет направления 2) я не вижу.

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 11:15

Извините, уважаемый сод, но мы по каким законам работаем? По сути получается, что исполняя ЗУ "Про виконавче провадження", мы нарушаем ст.3 и ст. 9 "Закона об оценке..." Извините, я дальше на русском, раз уж мы на нём ведём диалог. И из этого вытекает нарушение п.3, 5, 6, 8, 12, 18, 28, НС1.Пусть не нарушение, но несоблюдение точно.
Это раз. Что касается применения данных, полученных непосредственно от владельца объекта оценки, то для этого существует п. 52 НС1. Внимательно читаем то что в скобках:
52. Оценщик самостоятельно осуществляет поиск информационных источников (за исключением документов, предоставление которых должен обеспечить заказчик оценки в соответствии с договором), их анализ и изложение обоснованных выводов. При этом оценщик должен проанализировать все информационные источники, связанные с объектом оценки, тенденции на рынке подобного имущества, информацию о соглашениях относительно подобного имущества, которые используются в случае применения сравнительного подхода, и другую важную информацию, В случае неполноты указанной информации или отсутствия ее вообще в отчете об оценке имущества отмечается отрицательное влияние этого факта на результаты оценки.===
Или Вы считаете достоверность какого-нибудь сайта, типа оэликс, достоверней документа, подписанного главным бухгалтером предприятия?
Я понимаю зыбкость нашей профессии и нервный шорох каждого из нас при малейшем шухере. А не пора ли уже начать отстаивать наши права и нашу профессию?

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 11:56

555 писал(а):

Извините, уважаемый сод, но мы по каким законам работаем? По сути получается, что исполняя ЗУ "Про виконавче провадження", мы нарушаем ст.3 и ст. 9 "Закона об оценке..."

Нельзя или скажем так, не правильно замыкаться только на законе про оценку и методическом регулировании, которое утверждено Кабмином и ФДМУ, как ВЫ ссылаетесь на ст. 9 Закона об оценке. С таким же успехом, Вам обратно можно попросить предъявить это самое методическое регулирование для определения стоимости объекта оценки в вашем случае. И методики определения ликвидационной стоимости для исполнительного производства, утвержденной Кабмином или ФДМУ нет. Тогда опять-таки раз нет методики, то на основании чего Вы провели оценку.
Опять-таки, нет же методики, утвержденной Кабмином или ФДМУ, например, определения налога на прибыль, но при оценке бизнеса, используются положения НК и еще масса случаем можно привести.
Тут Вы не правы, есть профильные законы, которые регулируют те или иные процедуры в конкретном случае, значит и Вы и все другие должны их исполнять.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 11:56

И да, контрольный, извините Smile

ст.3 "Закона...", выдержка:
Разработка нормативно-правовых актов по оценке имущества осуществляется на принципах международных стандартов оценки. К их разработке Фонд государственного имущества Украины привлекает другие органы государственной власти, саморегулирующие организации оценщиков, наиболее авторитетных оценщиков, научные и иные учреждения.-----
Что может быть международностандарней чем МСО?

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 12:01

555 писал(а):

Одна дама. Целый руководитель организации по обучению и сертификации оценщиков. Кто в теме, тот понял (я теперь в эту организацию ни ногой). Принес отчет на рецензию. Ситуация банальная. Предприятие. Доходный и сравнительный подходы. Для доходного подхода взял денежные потоки за последние три года. Из баланса предприятия. Всё по Булгаковой. Приложил соответствующие копии баланса. Так эта дама мне заявила, что я не имел права использовать в работе баланс, т.к. это уже направление номер два.

Вот тут не совсем понял, что являлось объектом оценки. Если объектом оценки являлся бизнес/корпоративные права/ЦМК как бизнес (или что-то в этом роде), и для построения денежных потоков Вы использовали данные фин. отчетности, то это действительно направление 2.
Если же объектом было отдельноопределенное имущество и для определения его стоимости Вы запросили/использовали некие данные из финансовой отчетности предприятия, то оценка такого имущества выполняется согласно нпарвлений к которым относится такое имущество (недвижимость, оборудование, автотранспорт и т.д.).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 12:04

Серый писал(а):

А я не говорю, что мы должны замыкаться на только "Законе об оценке..." Я говорю о том, что для нас этот Закон должен быть приоритетным. Это раз. Если внимательно читать Методику, выпускаемую фондом, то там чётко указано, что это касается оценок, проводимых самим фондом, кроме "Автотоварознавчей..." Да, это хорошее подспорье в нашей работе, но не обязаловка. Если у меня есть расхождения с "Методикой...", то я всегда это обосновываю это.

Добавлено спустя 3 минуты 7 секунд:

Серый писал(а):

Объектом оценки являлось часть имущества молокозавода. Да и вообще суть не в этом. Суть в том, что эта мадам даже отчёт читать не стала, а сразу в "приложения" полезла, увидела и началось...

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 13:59

555 писал(а):

Если внимательно читать Методику, выпускаемую фондом, то там чётко указано, что это касается оценок, проводимых самим фондом,

Не всегда. Есть методики, которые касаются оцеок, проводимых самим фондом (т.е. указано по сути кто может использовать эту методику), есть методики, которые касаются оценок относительно типа имущества (например, методика 1891, которая касается государственного и коммунального имущества и ее применяют СОД), есть методики, которые касаются конкретного имущества без привязки к праву собственности (например, положение об оценке прав требования по кредитным договорам, там кстати даже и прописано применение именно СОДам).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 14:01

Серый писал(а):

Кстати, Оценщик футбола, а вы книгу Оценка стоимости футбольных клубов и больших спортивных арен" Солнцева читали? Если да, то каково ваше мнение? Какая вероятность применения его мыслей в нашей суровой украинской действительности?

Добавлено спустя 6 минут 13 секунд:

Серый писал(а):

Ну по сути, как я и предполагал. Общепризнанных правил для нас нет. Там из какой-то методички урвали кусок, обосновали. Там приплели какой-то закон, там еще какие-то упвс, дбн, снип... А потом приходит кто-то, с какими-то там непонятными полномочиями и с умной харей рассказывает нам что нам можно, что нельзя. И всё на основании того, что ОНО так решило. Я правильно понял суть профессии оценщика?

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

edgar_po

Сообщения: 965
Откуда: козацький край

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 14:32

555 писал(а):

Прошу прощения, а какой вид стоимости у вас написан в договоре на оценку? Если "ликвидационная", то считайте ликвидационную, если рыночная или вообще не указан вид стоимости, то вы на свой страх и риск обосновываете применение нерыночых видов стоимости. В противном случае вы нарушаете права и собственника-должника (вместо которого принудительно взыскивается имущество) и взыскателя (который хочет получить всю стоимость задолженности). Ликвидационная стоимость в исполнительном производстве получается после 1-х, 2-х, 3-х торгов с дисконтом до 30-50% от рыночной стоимости, которую согласно ЗУ "Об испонительном производстве" обязан посчитать оценщик, если в договоре на оценку или судебном решении не указано другое. И рецензент абсолютно прав. С каких документов, которые вам дали для проведения оценки, вы взяли что заданием на оценку предусмотрен вид стоимости - ликвидационная (договор, постанова о назначении эксперта или что-то другое)? Вас кто-то уполномачивал устаналивать вид стоимости отличный от нерыночного? Будь-те аккуратны при использовании нерыночных видов стоимости, без документа не берите на себя смелость и ответственность, оно не стоит предложенных денег и дальнейшего разбирательства. Оценщик в таких разбирательствах всегда крайний, т.к. самостоятельно (его никто не просил) принял решение о виде стоимости.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 15:06

555 писал(а):

Не читал (поэтому пока не осуждаю Smile

). Пока футболные клубы и их арены оценивать не доводилось. Украинские сплошь в убытках, а Барселоны, Реалы, два Манчестера, Юве и иже с ними как-то не звали на такую работу.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 15:27

edgar_po писал(а):

Вы тут подняли даже не две проблемы, а с десяток, как минимум.
во-первых. Определяемый вид стоимости и база оценки это немного разные понятия. Согласно НС1. У рыночной стоимости может быть базой оценки любая другая, в том числе и ликвидационная. А иначе чем я могу обосновать риски и прочее? Состоянием рынка? в каком месте?
Во вторых суть моего поста не в стоимостях, их применении и т.д. Суть в том, как мы можем себя защитить? Вот нас учили на курсах, что выводы оценщика это субъективное мнение. А выводы на выводы? Ведь по сути рецензия это выводы одного оценщика на мнение другого. И сколько объективности в этих выводах, я имею ввиду рецензента? А насколько в этих выводах присутствует элемент заангажировоннсти рецензента? Кто и как это определяет? Ну остальные проблемы в следующий раз.

Добавлено спустя 10 минут 57 секунд:

Серый писал(а):

Могу выслать пдф версию. Я оценивал тут один футфольный клуб И доходным вышла отрицательная сумма. А сравнительным вообще ничего не получилось. Не с чем сравнивать. Попробовал затратным, вообще в такие дебри ушёл... Пришлось "рисовать". А в теле "отчёта" такая фантастика, что Стругацкие с Ефревомым померли не от старости, а от зависти. Спасибо Господи, что этот отчёт не понадобился и не ушел в народ. Стоит сейчас на полке как напоминание и символ моего идиотизма.

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

Сергей Бел

Сообщения: 60
Откуда: Литосфера

Добавлено: Вс, 27 Май 2018 22:34

СОД писал(а):

Круто. Особенно " не упоминается,А если не упоминается-то значит"..
Кто такое сказал???
Закон понимается буквально: что не запрещено - то разрешено.
И не "упоминает", " то значит","должна быть". Где конкретно в ст.57 указано, что оценщик обязан выбрать базу, которая соответствует р.с??
"У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна." Ну классно..Флаг в руки, электричку навстречу.. Оценщик где??
Может,здесь..( заодно и посмотрим, что профильный Закон ставит на 1-е место..)
https://ukrogis.com/komentar-do-zakonu-ukra%D1%97ni-pro-vikonavche-provadzhennya/komentar-statti-57-zakonu-ukra%D1%97ni-pro-vikonavche-provadzhennya.html

_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть...

Никита

Сообщения: 483

Добавлено: Пн, 28 Май 2018 10:20

555 писал(а):

edgar_po писал(а):

Серый писал(а):

Проблема у Вас - от ума...много думаете Smile

совершаете излюбленную ошибку многих наших коллег - трактуете законодательство, а в нашей прохфессии это лишнее Smile

Про оценку футбольного клуба Вами инфа какая-то противоречивая, вроде бы Вы ещё на стажировке по 2 направлению? Shocked

или я чего-то не так понял?

rozon

Сообщения: 233

Добавлено: Вт, 29 Май 2018 11:45

555 писал(а):

Суть в том, как мы можем себя защитить? Вот нас учили на курсах, что выводы оценщика это субъективное мнение. А выводы на выводы? Ведь по сути рецензия это выводы одного оценщика на мнение другого. И сколько объективности в этих выводах, я имею ввиду рецензента? А насколько в этих выводах присутствует элемент заангажировоннсти рецензента? Кто и как это определяет?

НСО1 четко определяет критерии рецензии - это соответствие НПА с оценки.Рецензент должен четко указать с аргументацией какой именно пункт,параграф какого именно Документа нарушен .Ссылки на мнения авторитетов,книги,статьи,курсы и т.д. есть лишь мнением авторов на рассматриваемый вопрос ,которые не наделены правом считаться нормативно-правовыми актами.

Как-то несколько известных деятелей написали на меня заказуху по 4 категории что нарушил НПА ,но при этом на 10 страницах ни разу не указали какой именно пункт НПА с оценки я нарушил, одни общие тирады как бы они делали Very Happy

, был написан соответствующий відгук на рецензію ,принятый в последствие во внимание

_________________
ВРЯТУЙ ЕКОНОМІКУ - ПОМРИ ДО ПЕНСІЇ

Tatiana93

Сообщения: 5

Добавлено: Пт, 22 Июн 2018 20:11

Всем добрый вечер. Наверное уже всех утомивший вопрос по НДС) подскажите, пожалуйста, если собственник объекта оценки (нежилого помещения) физлицо, с аналогов нужно снимать НДС? по прозвону продают физики

vize

Сообщения: 188

Добавлено: Пт, 22 Июн 2018 20:37

Tatiana93 писал(а):

Добрый.

Вы меня простите, нов опрос мягко скажем.... глупый.

Встречный вопрос - что такое НДС??

_________________
Оптимисты учат английский, Пессимисты зубрят китайский, Реалисты осваивают автомат Калашникова..

rozon

Сообщения: 233

Добавлено: Пт, 22 Июн 2018 20:44

Tatiana93 писал(а):

Нет. По ПКУ НДС начисляют на ОПЕРАЦИИ с имуществом .В высновке НДС показываете с позиции собственника - если он плательщик НДС то стоимость с НДС, если нет ,то без Smile

_________________
ВРЯТУЙ ЕКОНОМІКУ - ПОМРИ ДО ПЕНСІЇ

Александр_777

Сообщения: 540
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 23 Июн 2018 13:14

rozon, не вводите Tatiana93 в заблуждение, а то она еще и с ОО НДС снимет Laughing

Tatiana93,если собственник - физлицо, просто пишите "ринкова вартість". И никакой НДС снимать не нужно. Можно еще написать что-то в роде: "у разі здійснення операцій між юридичними особами, може мати місце ПДВ, що міститься у визначеній оцінювачем вартості".

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 23 Июн 2018 16:56

Александр_777 писал(а):

Можно еще написать что-то в роде: "у разі здійснення операцій між юридичними особами, може мати місце ПДВ, що міститься у визначеній оцінювачем вартості".

И зачем это нужно. Собственник объекта оценк - физическое лицо, как может возникнуть операция между юридическими лицами и откуда там может возникнуть НДС. Даже если физик будет продавать юрику, то НДС не возникнет т.к. физик никак не может продать с НДС, чтобы потом юрик мог это у себя в налоговом учете отобразить.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 09:45

Где вы видели на открытом конкурентном рынке, что бы физлицо продавало объект с меньшей стоимостью чем юрлицо, т.е. грубо говоря на 16,6% меньше.
Что физ лицо что юрлицо продают практически по одной цене, просто юрлицо учитвывает НДС в своей бухгалтерии, а физлицо нет.
Следовательно что там что там НДС ПРИСУТСТВУЕТ, у физика В НЕЯВНОМ ВИДЕ.
В обратном меня и других может убедить только следующее:
1, Юрик продает например телевизор на открытом рынке за 100% стоимости (с НДС).
2. Физик грубо говоря за 83,4% от стоимости юрика (т.е. без НДС).
Повторюсь - на практике что юрик что физик продают (и тот и другой) за 100% стоимости. Физики дешевле НЕ ПРОДАЮТ.
Значит и там и там НДС сидит, и ЕГО С АНАЛОГОВ НАДО СНИМАТЬ.

vize

Сообщения: 188

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 10:51

HUGO писал(а):

Утро

НДС - налог на добавленную стоимость, платит юрлицо-плательщик НДС.

Вы абсолютно не правы!
Для примера, возьмем недвижимость.
Говорим об НДС и все расчеты счатаем официально, в "белую"
предприятие строит дом (свои или заемные средства пока не обращаем внимание)

постороен объект недвижимости
Затраты (грубо) на строительство (начиная от проекта, заканчивая последней лампочкой) обошлись в 1 000 000 грн
берем минимум прибыль 30 %
продает за 1 300 000 грн

теперь разбираемся с НДС
т.е по идее предприятие с 1 300 000 должно заплатить 20%, а именно
216 667 грн

но при строительстве покупались материалы, услуги, вообще все затраты (все ОФИЦИАЛЬНО) на 1 000 000 грн с НДС,
т.е уже из 216 667 грн предприятие отдало 166 667 грн и осталось еще должно 50 000 грн НДС

Вот эти 50 000 получаются из разницы продажи и затрат предприятия.
т.е. фактически, из 1 300 000 НДС предприятие платит 50 000 грн (пока другие налоги не смотрим). и из этих 50 000 грн НДС предприятие часть может отдать в платеже за аренду офиса, связь, канцтовары и др. текущие расходы, таким образом из 50 000 НДС может остаться еще меньше.

в итоге, что имеем:

1. юрлицо с продажи платит НИКАК не 20%, а меньше
2. У каждого своя система налогообложения

ПыСы: если физлицо продало объект недвижимости за 1 300 000, он тоже платит налоги и затраты. В Украине от 1% до 8,5% в зависимости от типа объекта + оформление.

ПыПыСы: про телевизор - это классика!))) а где этот юрик взял этот телевизор??? он ему с неба упал?? он его тоже где-то купил и часть НДС передал поставщику. Какие 83,4% ???? (вообще, что это за цифра??))
в нашей стране реализация ч/з физиков идет в ЧЕРНУЮ !!! контрабанда + схемы = уход от налогов

_________________
Оптимисты учат английский, Пессимисты зубрят китайский, Реалисты осваивают автомат Калашникова..

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 11:31

HUGO писал(а):

Повторюсь - на практике что юрик что физик продают (и тот и другой) за 100% стоимости. Физики дешевле НЕ ПРОДАЮТ.
Значит и там и там НДС сидит, и ЕГО С АНАЛОГОВ НАДО СНИМАТЬ.

Все со всех снять, даже там где его нет Smile

Снимать надо то, что есть реально, а не мифически.

Да, и юрики и физики продают по одинаковой цене, по крайней мере, отличия в стоимостях именно на сумму НДС нет.
Физлица априори не являются плательщиками НДС, о каком снятии и чего может идти речь. Если одна и таже вещь стоит, например, 100 единиц, то для физика это будет 100 единиц, в том числе 0 НДС, а для юрика это будет теже 100 единиц, но в том числе 16,67 НДС.
Разница только в особенностях учета: физик получит свои 100 единиц и все, а юрик повозится в бухгалтерии: отобразит эти же 100 единиц как денежные средства, спишет сумму, по которой это проданное средство числилось на балансе (с основных средств или с товаров, в зависимости от того, что для него это проданное средство являлось), учтет сумму НДС в счете учета НДС. И тот и тот получит свою сотку единиц как конечную сумму.
Все.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 11:36

На эту тему сломано много копий. Я Вам пишу о том, к какому выводу пришли у нас в области. В том числе региональное отделение ФДМУ, разные местные СРО и оценщики.
Вы абсолютно не правы! Не стоит так бросаться фразами.
Не понятно так, вот вам еще пример.
Квартира может быть в собственности как физика так и юрлица. Допустим оцениваем для юрлица (плательщика НДС).
Если мы берем аналоги по физикам, а физики не плательщики НДС, то по вашей логике к стоимости этих аналогов мы должны ДОКРУТИТЬ НДС.
В результате мы получим ЗАВЫШЕННУЮ стоимость.
Я не говорю о том, кто учитывает НДС, как учитывает НДС, где его отражает или нет. Я говорю только о том, как работать с объектами сравнения физиков и юриков.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 12:14

HUGO писал(а):

Не понятно так, вот вам еще пример.
Квартира может быть в собственности как физика так и юрлица. Допустим оцениваем для юрлица (плательщика НДС).
Если мы берем аналоги по физикам, а физики не плательщики НДС, то по вашей логике к стоимости этих аналогов мы должны ДОКРУТИТЬ НДС.
В результате мы получим ЗАВЫШЕННУЮ стоимость.

Вы это сейчас серьезно пример приводите или шутите?
Если такой пример в части НДС и квартир реально обсуждался у вас в ФДМУ и местных СРО, то их срочно нужно разгонять.
Ибо продажи жилья вообще не облагаются НДС независимо от того, кто их собственник. За исключением операций первой поставки жилья.

Не нужно ничего никуда докручивать.
Рынок определил стоимость конкретного имущества на текущий момент, пусть 100 денежных единиц, это конечная рыночная стоимость.
Но с учетом того, кто является собственником, для физического лица - это будет 100 единиц, в том числе 0 единиц НДС, для юридического лица плательщика НДС - это будет 100 единиц, в том числе 16,67 НДС.

Если считать без НДС, то для физического лица этот будет теже 100 единиц без НДС (потому что ему просто неоткуда будет получить возмещение этого НДС), для юридического лица это будет 83,33 единицы без НДС, потому что 16,67 единиц он получит в ходе учета операций по возмещению НДС.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 14:41

Здесь важна суть вопроса. Квартира взята к примеру. Не нравится - возьмите автомобиль, и вы получите исходя из вашей логики стоимость выше рыночной на размер НДС.

rozon

Сообщения: 233

Добавлено: Пн, 25 Июн 2018 15:36

коллега HUGO ,разгадка кратка : юрик ПОЛУЧАЕТ ВОЗМЕЩЕНИЕ по бухучету и выходит на цифру физика ,но не сразу а за 2 этапа ,про что пишет коллега Серый.

А на счет примеров - продаем шкаф ХУ века -вопрос: в нем есть ПДВ или нет?..........по Вашей логике есть,хотя это абсурд с учетом времени...........физик получит сразу свои 100ед, юрик -сначала заплатит ПДВ с продажи ,а потом получит ВОЗМЕЩЕНИЕ=итого упомянутые 100ед.

_________________
ВРЯТУЙ ЕКОНОМІКУ - ПОМРИ ДО ПЕНСІЇ

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Вт, 26 Июн 2018 11:22

Коллеги - есть Бюллетень автотовароведа (для примера). Разрабатывает институт по машинам разных годов выпуска. Вопрос - там цены с НДС или без НДС ? Сначала ответьте, потом поговорим...
Ну коллега Розон, шкаф 15 века к данному спору не подходит ...
Кстати, то что квартиры продаются и покупаются без НДС, еще вовсе не значит, что его родного в его стоимости нет (хотя бы возьмем строительный материал - там НДС есть, работы - если фирма строитель плательщик НДС, то и в работах сидит НДС).
Ответьте за БА.
То что спорим - это очень хорошо... Very Happy

Big Billy

Сообщения: 43
Откуда: Харьковская обл.

Добавлено: Вт, 26 Июн 2018 12:08

Когда-то очень давно к «Бюлетеню» было пояснение такого плана, что если автомобиль является объектом налогообложения по НДС, о чем предоставлен соответствующий документ - то следует считать, что стоимость в «Бюлетене» содержит НДС.
Формулировку навел по памяти, за точность не поручусь, но общий смысл был такой.

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Вт, 26 Июн 2018 15:06

Да, посыл верный. В БА все автомобили с НДС. Институт при расчете стоимости брал аналоги с открытого рынка как физиков так и юриков. Понятно, что 95% аналогов были физики.
И посмотрите как "красиво" в вопросе НДС ведет себя институт.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 26 Июн 2018 16:28

HUGO писал(а):

Институт при расчете стоимости брал аналоги с открытого рынка как физиков так и юриков. Понятно, что 95% аналогов были физики.
И посмотрите как "красиво" в вопросе НДС ведет себя институт.

Так еще в самом начале обсуждения было сказано, что если собственник объекта оценки является плательщиком НДС, то чтобы получить стоимость без НДС, с аналогов нужно снимать НДС, если собственником объекта оценки является неплательщик НДС, то его соответственно с аналогов снимать не нужно.
Т.е. нужно или не нужно снимать НДС определяется не тем, кто продает аналог (плательщик или нет), а тем какой статус у собственника объекта оценки.
Естественно, что это не касается операций с теми объектами, которые априори не облагаются НДС независимо от статуса собственника.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 05:08

про НДС в БА в самом БА написано - без.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

yorsh

Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 06:21

SHE
В БА такого не написано. Просьба привести конкретную выдержку.

Добавлено спустя 6 минут 13 секунд:

Приведу сам. Выдержка из вводной части БА:
• Все приводимые в “Бюллетене автотовароведа” ценовые значения новых транспортных средств включают налог на добавленную стоимость, если конкретно не оговорено иное.
• Ценовые значения подержанных транспортных средств соответствуют критериям рыночной стоимости и выделение налога на добавленную стоимость в этом случае осуществляется в установленном законом порядке.

_________________
Дякую дрон не купує

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 10:36

yorsh, спасибо.
Т.о. образом НДС сидит там, хотим мы этого или не хотим.
Просто для одних мы его выделяем отдельно, для других нет.
Но когда у нас цель оценки "определение рыночной стоимости без учета НДС" - мы обязаны снимать его со стоимости аналогов, ДАЖЕ В ТОМ СЛУЧАЕ КОГДА ЭТО АНАЛОГИ ФИЗИКОВ.

В чем полезность диспутов - оказывается даже для некоторых аксакалов некоторые моменты являются открытием. Very Happy

vize

Сообщения: 188

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 11:25

HUGO писал(а):

Диспут продолжается))

Залог для банка

Есть две одинаковые квартиры (на одном этаже в одинаковом состоянии, одинаковой площадью и видом)

Собственник одной квартиры физик, другой - юрик

Вы НДС будете снимать и с юрика и с физика????

_________________
Оптимисты учат английский, Пессимисты зубрят китайский, Реалисты осваивают автомат Калашникова..

Big Billy

Сообщения: 43
Откуда: Харьковская обл.

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 11:37

ИМХО, более логичным будет снимать НДС не со стоимости аналогов, а с объекта оценки. То есть считать стоимость аналогов и, соответственно, рассчитанную стоимость ОО как полную стоимость, которая содержит НДС в случае необходимости его уплаты.
Так, если взять уже натершую всем глаза квартиру в собственности физ. лица - она не облагается НДС. И если Вы снимете его с аналогов (которые в основном у физ. лиц и не облагаются НДС), то стоимость объекта оценки получится на 20% ниже, что «кагбэ» не совсем правильно.

Добавлено спустя 7 минут 32 секунды:

Кстати, некоторые банки требовали снимать НДС со стоимости квартир всегда, независимо от собственника. Мотивировали это тем, что при принудительной продаже банк уплачивать НДС таки будет.

rozon

Сообщения: 233

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 11:56

HUGO писал(а):

Ну коллега Розон, шкаф 15 века к данному спору не подходит ...

коллегаHUGO Именно этот шкаф Very Happy

выявляет большую дырку в Вашей теории ,что любое имущество включает ПДВ.

Второе ключевое слово ,кроме ВОЗМЕЩЕНИЯ , это ОПЕРАЦИЯ с имуществом,которое по ПКУ есть базой для его начисления......
"Операция (лат. operatio, действие) — действие, совокупность действий для достижения какой-либо цели."

т.е. коллега vize не со стоимости квартиры снимается или нет ПДВ ,а с последующего действия с этой квартирой(продажа ,дарение....) и согласно п.17 НСО1 " оцінювач відображає факт про включення або невключення .." - не снимает , а відображає с учетом статуса собственника-плательщика ПДВ или нет Smile

_________________
ВРЯТУЙ ЕКОНОМІКУ - ПОМРИ ДО ПЕНСІЇ

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 12:58

vize писал(а):

Есть две одинаковые квартиры (на одном этаже в одинаковом состоянии, одинаковой площадью и видом)

Собственник одной квартиры физик, другой - юрик

Вы НДС будете снимать и с юрика и с физика????

Операции по продаже квартир, жилых домов, садовых домов и прочих объектов, зарегистрированных как жилье, не облагаются НДС независимо от того, кто является собственником. Кроме первой продажи, под первой продажей НКУ подразумевает продажу от застройщика (новое строительство) или после реконструкции. Все остальные продажи не облагаются НДС.

Добавлено спустя 3 минуты 22 секунды:

Big Billy писал(а):

Кстати, некоторые банки требовали снимать НДС со стоимости квартир всегда, независимо от собственника. Мотивировали это тем, что при принудительной продаже банк уплачивать НДС таки будет.

Это говорит о квалификации сотрудников этих банков.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rozon

Сообщения: 233

Добавлено: Ср, 27 Июн 2018 17:04

HUGO писал(а):

Кстати, то что квартиры продаются и покупаются без НДС, еще вовсе не значит, что его родного в его стоимости нет (хотя бы возьмем строительный материал - там НДС есть, работы - если фирма строитель плательщик НДС, то и в работах сидит НДС).

и последнее коллега HUGO ,закон про ПДВ был принят в 1997г.,исходя из Ваших утверждений ,вопрос без шкафа по обозримому прошлому: в стоимости хрущовок,сталинок ,станках 80-х годов,жигулях 2101 с БА ,недвижимости постройки царя-батюшки,СССР и т.д. тоже в них есть ПДВ?

Тогда исходя из чего коллега Tatiana93 должна убирать ПДВ по аналогам физикам ,если на год постройки квартиры возможно ПДВ и не пахло?

Имущество и операции с имуществом категории разные Smile

_________________
ВРЯТУЙ ЕКОНОМІКУ - ПОМРИ ДО ПЕНСІЇ

Tatiana93

Сообщения: 5

Добавлено: Пт, 29 Июн 2018 23:21

в конечном итоге НДС не снимала ни с аналогов ни с ОО,прописала что собственник физлицо-не плательщик НДС)рыночную стоимость в выводе указала без НДС) Всем спасибо за ответы)

Wolfovna

Сообщения: 2

Добавлено: Вс, 15 Июл 2018 19:57

Дорогие оценщики! работа работой, но нужно и заботиться и о своем здоровье. Оценить здоровье своих зубов можно в стоматологическом центре White and White. Здесь отличные профессионалы своего дела помогут решить большинство стоматологических проблем, в том числе услуги стоматолога ортопеда https://wnwdental.com/ru/uslugi/ortopediya/

TarasKrupski

Возраст: 32
Сообщения: 12

Добавлено: Вт, 20 Ноя 2018 17:08

Поддерживаю.

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Ср, 21 Ноя 2018 12:23

оценить свои зубы
http://hugo-ocenka.zp.ua
Very Happy

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме