| Автор |
Сообщение |
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
 Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 10:13 |
  |
Вопрос в следующем...
Арендатор берет в аренду коммунальную собственностьв состоянии (стены + перекрытие), далее начинает делать ремонт, с согласия собственника, с предоставлением сопутствующих документов, проходит время в начале года у арендатора возникает право на выкуп (сделана кровля, заложены окна, установлены металлические ворота, металпласт. окна). Арендатор подает документы (корешки, акты выполненных работ) в апреле месяце, в июне ему делаю аудиторское заключение, управление ком. соб. готовит документы на тендер по отбору оценщика... мы выигрываем этот конкурс, документы ко мне попадают в середине сентября, оценку делаю по состоянию на 30 августа... теперь вопрос, за период с апреля по сентябрь арендатор интенсивно продолжает проводить ремонт (проводка электричества, отделочные работы-вагонка, плитка, штукатурка, шпаклевка, покраска; трубопровод, двери внутренние) эти улучшения в аудиторском выводе не отражены... аоценка по состоянию на 30.08.. как мне "узаконить" эти улучшения?
имею ли я право провести дополнительный ауд. выс. на дату оценки?
все варианты рассматрю.
Спасибо!!!! |
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:16 |
|
никак. делайте оценку по состоянию на август, арендатор с фондом уже все порешал, если делает ремонт дальше.
физическое состояние описывайте тоже на дату оценки.
переделывать вам аудиторское заключение и т.п. никто не будет - это лишние бюджетные деньги, и есть сроки, в которые фонд обязан уложиться. такова специфика вкратце. |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:29 |
|
zanoza прав: если у Вас определена дата оценки 31.08, то Вы не должны учитывать улучшения объекта, проведенные после этой даты, а только те, которые проводились вплоть до конца августа.
Другое дело, что в фонде, скорее всего, должны будут настаивать на новом аудиторском заключении, т.к. старое было выдано в июне (т.е. не учитывает затрат арендатора на улучшения в июне-авсгусте). |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:29 |
|
Два варианта
1. Все сначала: корешки-акты-аудит-комиссия-новая дата оценки
2. В оценке «представить» состояние объекта на дату оценки такое, какое было в апреле, отсюда и стоимость получиться меньше примерно на те улучшения |
|
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:32 |
|
А как же тогда: "Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки." (из "ПОРЯДОК оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації").
| Цитата: |
| переделывать вам аудиторское заключение и т.п. никто не будет - это лишние бюджетные деньги, и есть сроки, в которые фонд обязан уложиться. такова специфика вкратце. |
Впервый раз слышу в этом случае про бюджетные деньги, на моей практике таких объектов (штук 6 было) за аудит усегда платил арендатор. А один раз вообще цирк был: аудит и усю эту бадягу по той же причине, что и у автора, делали через полгода, и даже дату оценки изменили.
Так шо если очень много сделано и есть смысл бороться-усе возможно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:37 |
|
| Серый писал(а): |
Впервый раз слышу в этом случае про бюджетные деньги, на моей практике таких объектов (штук 6 было) за аудит усегда платил арендатор. А один раз вообще цирк был: аудит и усю эту бадягу по той же причине, что и у автора, делали через полгода, и даже дату оценки изменили.
Так шо если очень много сделано и есть смысл бороться-усе возможно. |
+1 платит арендатор
но это еще что, было дело меняли и договора аренды задним числом
и сметы делали тем же числом.... вообщем тревожные 90-ые  |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:37 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Два варианта
2. В оценке «представить» состояние объекта на дату оценки такое, какое было в апреле, отсюда и стоимость получиться меньше примерно на те улучшения |
Только если арендатор ("выкупатель") согласится, что затраты, которые он фактически понес в мае-августе, ему не отнимутся...
ИМХО в таких случаях больше встречается 1 вариант, когда дата оценки переносится и все документаы переделывают. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 12:40 |
|
| Mfactor писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Два варианта
2. В оценке «представить» состояние объекта на дату оценки такое, какое было в апреле, отсюда и стоимость получиться меньше примерно на те улучшения |
Только если арендатор ("выкупатель") согласится, что затраты, которые он фактически понес в мае-августе, ему не отнимутся...
|
ты не понял, в том случае и не надо ни какого согласия, потому-что если все правильно посчитать то стоимость объекта будет меньше как раз на эти (май-август) затраты |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 13:12 |
|
ребята, вы сейчас рассуждаете о теоретической стороне дела или о практике?
никогда (за очень редкими исключениями) фонд не пересматривает и не переделывает ничего. у них есть четко определенные сроки по приватизации, и все доки - заключения, чеки, оценки - все делается по определенным датам.
с арендатором стопудово все уже договорено - на какую дату оценка, какие улучшения подтверждены, если арендатор в еще не выкупленном здании продолжает вести ремонт. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 13:17 |
|
| zanoza писал(а): |
ребята, вы сейчас рассуждаете о теоретической стороне дела или о практике?
никогда (за очень редкими исключениями) фонд не пересматривает и не переделывает ничего. у них есть четко определенные сроки по приватизации, и все доки - заключения, чеки, оценки - все делается по определенным датам.
|
я рассуждаю практически,
все дело в том, что практика везде разная
у нас были случаи когда от момента договора по оценке с Фондом
до момента оценки проходило больше года и ни чего как-то выкручивались и мы и они.
Тут просто надо соотнести затраты (временнные и денежные)
с возможными выгодами и выбрать оптимальный путь. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 13:26 |
|
ну вот - тогда совет с практической точки зрения: надо узнать в фонде, что они думают по этому поводу, и потом уже считать все. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 13:51 |
|
очень благодарен ребята за поддержку!!!
и все же, я остановился на таком варианте, сейчас собираем корешки, и пойдем к аудитору.. у меня опасения, приймет ли во внимание УКС этот вывод аудитора, или остановится на первом варианте..
и могу ли я проигногрировать их нежелание, и принять улучшения по новому аудиторскому заключению..
(и еще о наболевшем, у кого то есть образцовое аудиторское заключение, а то я за все время ни одного не видел... ) аудитор подтверждает факт перечисления денег за проведенные улучшения, рецензию на аудиторский вывод можно ли сделать? |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 13:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| ну вот - тогда совет с практической точки зрения: надо узнать в фонде, что они думают по этому поводу, и потом уже считать все. |
+1. Нужно узнать "компетентное" мнение чиновников в фонде. |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:04 |
|
| Po4emy4ek писал(а): |
очень благодарен ребята за поддержку!!!
и все же, я остановился на таком варианте, сейчас собираем корешки, и пойдем к аудитору.. у меня опасения, приймет ли во внимание УКС этот вывод аудитора, или остановится на первом варианте.. |
И не забывайте, что смета (согласованная арендодателем!) должна включать в себя суммы затрат не те улучшения, которые были после даты оценки (конечно, если она изначально их не включала). |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:14 |
|
Было рещение сесии на реконструкцию с котельной под сауну, гараж, офис, приложенная смета на сумму большую чем по аудиторскому выводу... а вопрос, смета создавалась год назад, за этот год строительные материалы, слегка возросли (местами в два раза, так же и работа).. ведь сумма не регламентирует, а вид работ является основным фактором |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:24 |
|
| Цитата: |
у нас были случаи когда от момента договора по оценке с Фондом
до момента оценки проходило больше года и ни чего как-то выкручивались и мы и они. |
а как же оценка которая обязательно делается через год? как ее стоимость потом в отчете по оценке улучшений учитывалась? |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:25 |
|
Ну если больше, тогда нет вопросов. Но арендодателем должна быть обязательно согласована. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:30 |
|
| Po4emy4ek писал(а): |
| Цитата: |
у нас были случаи когда от момента договора по оценке с Фондом
до момента оценки проходило больше года и ни чего как-то выкручивались и мы и они. |
а как же оценка которая обязательно делается через год? как ее стоимость потом в отчете по оценке улучшений учитывалась? |
не понял вопроса, какая обязательная? что учитывается?
еще раз можно |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:39 |
|
| Po4emy4ek писал(а): |
| а как же оценка которая обязательно делается через год? как ее стоимость потом в отчете по оценке улучшений учитывалась? |
Наверно, имелось в виду, что сейчас договоры аренды заключаются только на год - вернее на 364 дня (чтоб нотариально не заверять), поэтому каждый год при перезаключении договора на следующие 364 дня требуют новую оценку. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:41 |
|
если договор аренды был заключен не нотариально, то через 11 месяцев происходит перезаключение договора, по новой независимой оценке. В моем случает также. Первая оценка была 31 июля 2005 года, в июле 2006 года делается следующая оценка для продления договора аренды... а в сентябре конкурс на выкуп. Получилось что есть две рыночные стоимости
Рстиюль2006 - Рст июл2005 =стоимости в два раза больше стоимости указанной в аудиторском заключении (т.е. аудитор не увидел перекрытие между 1-2 этажом, металопластиковые окна, вагонку, штукатурку, электрически щиток с полным фаршем, водопровод, отделку в комнатах).. вот. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:44 |
|
Теперь получается, что арендатор сам у себя покупает свои улучшения, и в УКС уверены, что стоимость развалин (стены и перекрытие котельной не функционирующей около 10 лет) сейчас бы стоили во много раз больше чем год назад... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:44 |
|
Я еще больше ни чего не понимаю.
При чем здесь оценка для аренды к оценке для выкупа, а так же при чем здесь аудитор к заметил, не заметил, он смотрит на бумажки, а не на объект. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:50 |
|
а что рыночная стоимость для аренды отличается от рыночной стоимости для выкупа? (это мне так сказали в фонде, рад услышать ваше резюме)
и что значит, аудитор смотрит на бумажки? (ведь можно привезти корешки на все стройматериалы, покупаемые арендатором в этом году, и касающиеся не только этого объекта?)
поясните, плиз |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 14:57 |
|
теоретически - не отличается.  если близкие даты оценки и не менялось состояние объекта и рынка.
а аудитору пофигу, он проверяет соответствие документов на оплату и заключенных договоров, актов и т.п.
а количество стройматериалов подтверждается сметой.
послушайте, оценка улучшений делается согласно Наказ ФДМУ N 377 «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації» від 27 лютого 2004 р., там все подробно расписано. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 15:06 |
|
я считаю что если делать на одну дату что для выкупа что для аренды, стоимость одинкова - потому что это рыночная стоимость!!!
а насчет приказа - спасибо, его я в первую очередь читал..
и вопрос у меня так звучал, могу ли я приложить к отчету аудит с улучшениями которые были сделаны уже летом... |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 15:06 |
|
| Po4emy4ek писал(а): |
а что рыночная стоимость для аренды отличается от рыночной стоимости для выкупа? (это мне так сказали в фонде, рад услышать ваше резюме)
|
теоретически нет, но вопрос в том что стоимость для аренды ни каким боком не фигурирует и уж тем более не учавствует в расчетах для выкупа. из отчета для аренды, можно взять только описание состояния объекта но ни как не стоимость
| Po4emy4ek писал(а): |
и что значит, аудитор смотрит на бумажки? (ведь можно привезти корешки на все стройматериалы, покупаемые арендатором в этом году, и касающиеся не только этого объекта?)
поясните, плиз |
в том то и дело привози все что хочешь лишь бы соответствовало бух. и налог. учету (хотя простое соответствие договора ремонта и приложенной сметы отметет большинство левых бумажек) все остальные проблемы это заботы оценщика и эта процедура называется идентификация. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 15:17 |
|
| Цитата: |
а что рыночная стоимость для аренды отличается от рыночной стоимости для выкупа? (это мне так сказали в фонде, рад услышать ваше резюме)
теоретически нет, но вопрос в том что стоимость для аренды ни каким боком не фигурирует и уж тем более не учавствует в расчетах для выкупа. из отчета для аренды, можно взять только описание состояния объекта но ни как не стоимость |
если я правильно, вас понял, то стоимость полученная для аренды в июле 2006 года, ни коим образом не берется во внимание при расчете для выкупа в августе 2006?
а теперь, рассуждаем, полчается больше или меньше не важно, рынок изменился не существенно за месяц... вопросы возникнут у прокуратуры, почему? разница в стоимости, где занизил оценщик..
(а вообще если я со своей темой всем надоел, ПРОСТО УДАЛИТЕ ЕЕ,, просто эта оценка меня слегка достала...) |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 15:33 |
|
| Po4emy4ek писал(а): |
если я правильно, вас понял, то стоимость полученная для аренды в июле 2006 года, ни коим образом не берется во внимание при расчете для выкупа в августе 2006?
|
да правильно поняли, конечно не берется.
потому что стоимость для выкупа просто напросто берется и расситывается заново и при чем тут любая другая стоимость.
| Po4emy4ek писал(а): |
а теперь, рассуждаем, полчается больше или меньше не важно, рынок изменился не существенно за месяц... вопросы возникнут у прокуратуры, почему? разница в стоимости, где занизил оценщик..
|
если правильно подсчитана (она может и совпасть и быть меньше и быть больше) то отчет по оценке и будет объяснением для таких вопросов. |
|
|
|
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Пт, 20 Окт 2006 15:40 |
|
спасибо за терпение, я в принципе задавал вопросы которые мне задавали в УКС, ваши ответы укрепили мое мнение.
интересно то что аудитор уехала на три дня... и вопрос остается не решенным, до понедельника (а сроки идут... не в мою пользу)
ВСЕМ ВЕСЕЛЫХ выходных!!! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 21 Окт 2006 08:01 |
|
| Цитата: |
| у них есть четко определенные сроки по приватизации |
Я бы даже сказал у них есть четкий план приватизации. И они этот план курят перед рассмотрением каждого объекта. Иначе как объяснить те запрашиваемые циферные глюки. Причем, складывается такое впечатление, что иногда они этот план еще и едят в догонку к выкуренному. И на обектах с улучшениями это очень четко видно: рыночные улучшения в сочетании с "нерыночной" недвижкой. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 22 Окт 2006 12:40 |
|
ааааааааааааа, серый, ты знал, ты знал!!!! |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 23 Окт 2006 13:17 |
|
| Цитата: |
| ааааааааааааа, серый, ты знал, ты знал!!!! |
Эт вы о чем? Что я знал? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 23 Окт 2006 13:33 |
|
про план фонда есть ли у вас план, мистер фикс? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 23 Окт 2006 13:38 |
|
| Цитата: |
| есть ли у вас план, мистер фикс? |
Не покуришь-не получишь. Чтобы получить заказанное нуно впасть в состояние заказчика.  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 23 Окт 2006 13:44 |
|
переместите нас во флейм, товарищ маузер! ТО ЕСТЬ МОДЕРАТОР! |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 23 Окт 2006 14:19 |
|
Че удалить и под каким предлогом? Кому нехватать карточек желтого цвета? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
Po4emy4ek
Возраст: 45
Сообщения: 67
Откуда: Украина :)
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 10:21 |
|
Отчет отдал. Скоро будет рецензия. УКС не приняло ни каких изменений в аудиторский вывод. Считают что арендатор сам принес такой аудит, сам согласился. если отменить ход приватизации, то якобы уже далее приватизация пойдет с выкупом земли. Я это постановление еще не видел, многие говорят о проекте, а вот есть ли он реально не знаю. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 11:11 |
|
короче - то, о чем я вам и говорила. ну, а почему вы рецензию сами не заказываете? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 11:32 |
|
| Po4emy4ek писал(а): |
| якобы уже далее приватизация пойдет с выкупом земли. Я это постановление еще не видел, многие говорят о проекте, а вот есть ли он реально не знаю. |
отсюда по-подробнее
что за слухи что за постановления, что кто слышал? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 11:49 |
|
я тоже это слышала еще летом.
теперь все объекты под приватизацию будут продаваться вместе с земельным участком в обязательном порядке. сослаться могу только на слова Гайдука. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 12:00 |
|
| zanoza писал(а): |
я тоже это слышала еще летом.
теперь все объекты под приватизацию будут продаваться вместе с земельным участком в обязательном порядке. сослаться могу только на слова Гайдука. |
та про это еще Юля начинала говорить, вобщем все так и говорят,
хотя Постанову №1360 от 29.09.06 штампанули, но это ж не обязавловка |
|
|
|
|
лягушка
Возраст: 46
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Окт 2006 17:41 |
|
ЦИК киевский мотоциклетный з-д на ул. Мельникова именно с землей и приватиз. недавно |
|
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 26 Окт 2006 20:26 |
|
| Цитата: |
| ЦИК киевский мотоциклетный з-д на ул. Мельникова именно с землей и приватиз. недавно |
мне кажется что постановление 1360 не имело отношения к этому... ведь от 26.09.06 слишком мало времени на все процедуры приватизации, особенно с землей |
|
|
|
|
|
|
