| Автор |
Сообщение |
FRANKO
Сообщения: 174
|
 Добавлено:
Пт, 27 Янв 2006 20:57 |
  |
Шановне Панство
...... є питання. Точніше хотілося почути Вашу думку стосовно оцінки земельної ділянки (досить великої) лише одним мет. підходом - зіставлення цін продажу подібних....
Чи були випадки ? Які можуть бути складності і тому подібне.
Із задоволенням прийму будь-які поради.
Завчасно вдячний. |
|
|
   |
|
XTC
Возраст: 45
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 28 Янв 2006 16:43 |
|
Всех приветствую!!!
Ну что могу сказать по этому поводу...
лицензии на оценку земли не имеем, пользуемся субподрядчиком.
(и волки сыты - и овцы целы)...
так вот коллеги наши земельшики используют только сравнительный подход при оценке земельного участка...
(при оценке под залог домовладений там всяких...)
Натариус молчит (исчо бы он что-то сказал, и так два отчета дают), банк доволен (тоже хотят видеть стоимость земли отдельно, а как мы это делаем его не интересует)...
вот примерно так...
что касается правильности таких действий - ничего сказать не могу, просто были такие случаи. Порядок цен сами прикидывали, стоимость рыночная (да и банк ориентируется в цифрах)...
зы: но я думаю при сильном обосновании и такое возможно, лиш-бы стоимость была правильная (имхо), а в наших случаях ваапче не реально было найти инфу и аналоги... |
|
|
 |
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Сб, 28 Янв 2006 18:59 |
|
................ при заставі та куплі-продажу .... зрозуміло ............. я маю на увазі приватизацію: спецефічна ділянка, 20 гектарів ...... маса будівель і споруд |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 28 Янв 2006 19:32 |
|
| Цитата: |
[align=center:094265781e]КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ
П О С Т А Н О В А
від 11 жовтня 2002 р. N 1531
Київ
Про експертну грошову оцінку земельних ділянок[/align:094265781e]
...
II. Методичні підходи
6. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на
основі таких методичних підходів:
капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма
і непряма);
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
урахування витрат на земельні поліпшення.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки
використовується методични[highlight=red:094265781e]й[/highlight:094265781e] [highlight=red:094265781e]підхід[/highlight:094265781e], який забезпечується найбільш
повною інформацією про об'єкт оцінки.
|
Хотя могут ответить, что там же написано:
| Цитата: |
49. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в
такій послідовності:
обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку
землі;
визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов
угоди;
складання завдання на оцінку та укладання договору про
оцінку;
збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для
проведення оцінки;
визначення найбільш ефективного використання земельної
ділянки;
вибір та обгрунтування методичн[highlight=red:094265781e]их[/highlight:094265781e] підход[highlight=red:094265781e]ів[/highlight:094265781e];
визначення вартості земельної ділянки за обраним[highlight=red:094265781e]и[/highlight:094265781e] методичним[highlight=red:094265781e]и[/highlight:094265781e]
підходам[highlight=red:094265781e]и[/highlight:094265781e] та формулювання остаточного висновку;
складання звіту про оцінку.
|
Но, всё же посражаться можно... вопрос только в том, что стоит ли сражаться? Может легче написать второй подход? Как говорила одна моя знакомая: "иногда легче дать, чем объяснить, что ты не хочешь"  |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 30 Янв 2006 11:28 |
|
..............хароша в тебе подружка КовАл.......
....... при заставі, і для відчудження всі роблять одним методом і все добре ........ оскільки прямої заборони немає. У нас для приватизації шляхом викупу ..... всі роблять два ........ - майбуть спробую одним.  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Янв 2006 12:34 |
|
тут у мене питаннячко виникло - з точки зору рецензування. яку відповідальність несе рецензент у випадку підписання позитивної рецензії на гм... так скажемо, недосконалий звіт? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 30 Янв 2006 15:24 |
|
| Цитата: |
| скажемо, недосконалий звіт |
оцінка може бути недостовірною, неякісною, непрофесійною - за все відповідає оцінювач ......... (іноді на жаль). Рецензент розглядає на якість і професійність .......... але якоїсь чіткої відповідальності немає. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 30 Янв 2006 16:25 |
|
дякую дуже вам, франко. ви мене дуже той... як його... підбадьорили |
|
|
|
|
Grey
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 09 Мар 2006 17:22 |
|
Де можна подивитися по нормативній-грошовій оцінці зразки звітів? І які нормативні документи крім Методики і Порядку проведення грошової оцінки діють? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Чт, 09 Мар 2006 18:25 |
|
Grey .......... зразки звітів оцінки населених пунктів не так просто дістати ......... це інформація конфеденційна .............. але є декілька загально доступних звітів (еталони) ......... м. Бровари і ще якогось ...... вони є в спеціальній літературі ........ або можете звернутись в любу організацію яка цим займається ...... у них є 100 % ........ перелік організацій можна дізнатись в обласному управлінні земельних ресурсів |
|
|
|
|
Filin
Возраст: 52
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Чт, 09 Мар 2006 20:04 |
|
| FRANKO писал(а): |
..............хароша в тебе подружка КовАл.......
....... при заставі, і для відчудження всі роблять одним методом і все добре ........ оскільки прямої заборони немає. У нас для приватизації шляхом викупу ..... всі роблять два ........ - майбуть спробую одним. |
Я розраховував вартість при виконанні ЕГО при приватизації, і одним, і двома, і трьома підходами. І в кожному разі, вважаю, діяв правильно. А "успіх" залежить тільки від "спеціалістів" ДЕРЖАВНОЇ ЗЕМЛЕВПОРЯДНОЇ ЕКСПЕРТИЗИ... |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
|
|
Grey
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 10 Мар 2006 09:31 |
|
FRANKO
І на тому дякую!   |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вт, 02 Май 2006 10:48 |
|
................... якщо комусь цікаво ......... таки зробив одним мет. підходом діляночку 13 га ........ з боями але пройшов звіт :mrgreen: "жертв нет" |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 02 Май 2006 13:28 |
|
выкладывай описание отказов от двух прочих методов. |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Ср, 03 Май 2006 08:05 |
|
викладую:
ОБГРУНТУВАННЯ ВИБОРУ МЕТОДИЧНИХ ПІДХОДІВ, ВИКОРИСТАНИХ В ОЦІНЦІ.
До загальних принципів оцінки майна відносяться такі принципи:
- принцип корисності, який ґрунтується на врахуванні того, що майно має вартість тільки у випадках, якщо воно корисне потенційному власнику або користувачу;
- принцип попиту і пропозиції, який відображає співвідношення між пропозицією та попитом на подібне майно;
- принцип заміщення, який передбачає урахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума більша за мінімальну ціну майна подібної корисності, що продається на ринку;
- принцип очікування, який передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається величиною економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним;
- принцип внеску (граничної продуктивності), який передбачає урахування впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів як праця, управління, капітал та земля, який є пропорційним їх внеску у загальний дохід;
- принцип найбільш ефективного використання, який полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання.
Експертна грошова оцінка використовується при здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Об’єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами.
Процедурою проведення експертної грошової оцінки складається з таких етапів:
1. Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі.
2. Визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди.
3. Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку.
4. Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки.
5. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки.
6. Вибір та обґрунтування методичних підходів.
7. Визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку.
8. Складання звіту про оцінку.
9. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- урахування витрат на земельні поліпшення.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.
Капіталізація чистого операційного або рентного доходу
(пряма і непряма)
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.
Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:
Цкп = До / Ск ,
де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (гривні);
До - чистий операційний або рентний дохід (гривні);
Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).
Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:
t Доі
Цкн = Σ ----------- + Р,
i=1 ( 1 + Ск)і
де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (гривні),.
Доi - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (гривні),
Р - поточна вартість реверсії,
t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.
Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
Даний методичний підхід не використовується, оскільки відсутні вірогідні джерела інформації щодо оренди земельних ділянок даного функціонального призначення та відсутні коректні орендні ставки подібних земельних поліпшень такого характеру з врахуванням місця розташування земельної ділянки.
Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
m
Цза = Ца + Σ ΔЦаj,
j=1
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (гривні);
Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (гривні);
m - кількість факторів порівняння;
ΔЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
Переваги методичного підходу що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок:
1. У вартості відображається думка типових продавців і покупців.
2. У цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція.
3. Статично обґрунтований.
4. Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів.
5. Достатньо простий в застосуванні і дає надійні результати.
Недоліки підходу:
1. Відмінності продажів.
2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови операції.
4. Залежність від активності ринку.
5. Залежність від стабільності ринку.
6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно розрізняються.
В даний момент ринок продажу земельних ділянок в Рівненській області достатньо сформований. Оцінювач володіє достатньою кількістю інформації та даних про продаж подібних земельних ділянок, їх функціональне призначення та основні фізичні характеристики, що дає можливість використовуючи систему внесення коригувань у відповідні вартості, визначити вартість оцінюваної земельної ділянки. Умови угод купівлі – продажу об’єктів, що використані Оцінювачем в якості аналогів порівняння, не відрізняються від умов угоди, відповідно якої здійснюється дана робота., умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу на дату оцінки з достатньою достовірністю враховані в процесі внесення коригувань. Застосування методичного підходу що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки є доцільним.
Урахування витрат на земельні поліпшення.
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (гривні);
Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (гривні);
Вос - витрати на земельні поліпшення (гривні).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення співвідношення між вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.
Переваги витратного підходу:
1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найнадійнішим.
2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим в наступних випадках:
3. Техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
4. Обґрунтування необхідності оновлення діючого об'єкту;
5. Оцінка будівель спеціального призначення;
6. При оцінці об'єктів в «пасивних» секторах ринку;
7. Аналіз ефективності використовування землі;
8. Рішення задач страхування об'єкту;
9. Рішення задач оподаткування;
10. При узгодженні вартостей об'єкту нерухомості, одержаних іншими методами.
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкту нерухомості витратам на нове будівництво точна такого ж об'єкту, оскільки в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будов і споруд.
В даному випадку методичний підхід не використовувався оскільки значна частина існуючих будівель та споруд потребують реконструкції або ж знаходиться в стані незавершеного будівництва, тобто в найближчому майбутньому не представляється можливим вихід на рівень стабільних доходів, а також відсутність інформації по реальних операціях продажу і оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційних витрат, відсутність статистичної інформації по завантаженню виробничих площ. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Май 2006 09:45 |
|
мощно!  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 15:03 |
|
ребята, вопрос - если в собственности коммунального предприятия находится участок земли со зданиями и сооружениями, а в аренду берется кусок этого участка без зданий и сооружений - как правильно посчитать рыночную стоимость именно этого кусочка? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 15:20 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 15:49 |
|
мета оцінки - передача частини земельної ділянки в оренду для розташування обладнання мобільного зв'язку
рецензування звіту потрібно чи ні? земля комунальна. |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 15:57 |
|
цікаво. а земельна ділянка за межами населеного пункту ? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 16:26 |
|
щось я не незрозумів до кінця .......
..... якщо передається в оренду земельна ділянка то орендна плата нараховується від нормативної грошової оцінки земльної ділянки (яку видає місцеве управління земельних ресурсів - це при умові що ділянка в межах населеного пункту) ...... (якщо за межами - тоді виконується нормативна оцінка - СОД яка має відповідну ліцензію).
Звіти з нормативної горошової так як і з експерної проходять через Державну землевпорядну експертизу. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 16:45 |
|
у межах  оце й мене дуже той як його - засмутило. але вони нав'язливо хочуть звіт.
тобто виглядає це так - приватне підприємство бере в оренду землю, яка знаходиться у власності комунального підприємства. навіщо ж їм звіт?
ну, а якби земля була у приватній власності - як тоді правильно розрахувати? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 17:07 |
|
звіт їм звичайно можна зробити - не проблема ...... тільки вони його використати не зможуть.
.............. і навіть якщо у приватній власності - звіт про експертну грошову - їм не потрібен ...... орендна плата встановлюється за домовленісттю, абсолютно без привязки до нормативної чи експертної ........ |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 17:13 |
|
франко, а ось тут - закон Про плату за землю:
"Стаття 13. Підставою для нарахування земельного податку є
дані державного земельного кадастру, а орендної плати за земельну
ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, -
договір оренди такої земельної ділянки" - але ж у договорі все одно повинен бути зазначений % від нормативної, так? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 17:21 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 17:23 |
|
все, я, здається, зрозуміла - "Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:
відчуження та СТРАХУВАННЯ земельних ділянок, що належать до
державної або комунальної власності;"
тобто їм, мабуть, для страхування. ну тоді так: шматочок цей цінити як самойстійну вільну ділянку землі, чи як частину забудованої ділянки, на яку є державний акт? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 17:30 |
|
............... але в з-ні Про оренду сказано що орендна плата за землі держ. та комун. власності не може бути меншою від земельного податку та більшою від 10 земельних податків. А оскільки земельний податок залежить від нормативної оцінки відповідно і орендна плата теж.
....... а от % який має бути від нормативної в межах 1-10 % - визначає та встановлює виключно місцева рада (чи то положенням в загальному для всіх орендарів чи просто одним рішенням особисто кожному орендарю окремо) ...... але ніяк не оцінювач .... |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 17:34 |
|
| Цитата: |
| тобто їм, мабуть, для страхування. ну тоді так: шматочок цей цінити як самойстійну вільну ділянку землі, чи як частину забудованої ділянки, на яку є державний акт? |
...... а на цю частину є якісь правостановлюючі документи ? (держ. акт. договір оренди) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 18:13 |
|
мабуть, ні. у них, здається, і на решту земельної ділянки немає ніяких паперів. я так розумію, мінімальний пакет документів для оцінки - державний акт на землю, так? |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 18:31 |
|
державний акт на цю частину чи на всю ділянку ? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Сен 2006 21:48 |
|
та хоч на що-небудь. отримаю папери, які є - напишу більш детально, що й до чого. заодно визначу, з якою метою буде використовуватись мій звіт - чи то для оренди, чи для страхування. |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вт, 26 Сен 2006 08:14 |
|
зі страхуванням я не стикався ніколи ............... але для оренди не можна точно робити експертну ....... |
|
|
|
|
terra_y
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 09 Окт 2006 13:05 |
|
можливо оцінка робиться з метою застави? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 09 Окт 2006 15:03 |
|
а якщо для застави, тоді що? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 18 Окт 2006 11:53 |
|
поздравьте меня, братцы-кролики - я получила положительную рецензию на свой отчет по земельному участку. от земресурсов местных.
довольна, как слон. хотя особо не с чего - но все равно рада. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 18 Окт 2006 12:11 |
|
ПАЗДРАВЛЯЮ!! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 05 Май 2007 21:52 |
|
ребята, помогите! мне срочно нужна табличка из драпиковского и ивановой по соотношению стоимости зданий и земли в цене застроенного земельного участка.
метод співвыднесення, соотношения (как переведут)
я знаю, что она старая и сам драпиковский не рекомендует ее уже использовать, но мне завернули отчет и рекомендовали сделать расчет по методу соотношения с использованием той самой таблички. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2007 12:07 |
|
Занаоза, посмотри на диске, что выдавали на семинаре В.Л.Олефиренко. Там есть в эл.виде их книга. А там и табл. должна быть.
Щас гляну у себя, если получиться - скину. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2007 12:10 |
|
ага, дякую.
я тут роблю звитик один - доделаю выложу на почитать-порецензировать |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2007 12:15 |
|
В бумажном виде есть табл. "Частка землі в загальній вартості обєкта залежно від його місця розташування". Тобі це потрібно? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2007 17:32 |
|
та не, вроде нет уже. я так поняла, мне криво инфу передали. там нужен был метод распределения дохода, просто зачем-то приведена еще и инфа по соотношению. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 07:57 |
|
ну ось такий звітік. прошу дуже не бити, практики замало, та й не одна робила.
прислуховуюсь до конкретної критики.
таак, не могу прикрепить файл.
Ошибка закачки: не удается закачать вложение в ./files/___435.rar.
мамо, що це?! |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 08:24 |
|
Ребята, Вы вообще когда нибудь отдыхаете?
Добавлено: Вт Май 08, 2007 7:57 am |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 08:53 |
|
zanoza
Деточка, что и где скачать ты не можешь? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 09:28 |
|
читай внимательно - не могу свой отчет привесить для критики |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:23 |
|
Тю ты. Посылай на модератора. Он повесит |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 15:30 |
|
| Андрей писал(а): |
Ребята, Вы вообще когда нибудь отдыхаете?
Добавлено: Вт Май 08, 2007 7:57 am |
... да, покой нам только снится... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 15:35 |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 07:23 |
|
народ!!! триничка вывесила отчетик - неужели никто не хочет порвать, как тузик тряпку?! |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 07:34 |
|
ладно ....... |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 07:58 |
|
сторінка № 1
ЗВІТ
ПРО ОЦІНКУ МАЙНА:
земельної ділянки 0,3799 га, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. ВВВВВВ, вул.Промислова, 7
............. а де експертна грошова ? в кінці звіту є ВИТЯГ ІЗ ЗВІТУ ПРО ЕКСПЕРТНУ ГРОШОВУ ОЦІНКУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ..... то можливо варто всеж і назвати його: ЗВІТ З ЕКСПЕРТНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ.
сторінка № 4
Ціль оцінки: визначення ринкової вартості об'єкту оцінки без суми податку на додану вартість
Використання результатів оцінки: для приватизації шляхом викупу
......... рахую тут все вірно але потрібно переробити трішки: на
Мета оцінки: для приватизації шляхом викупу
Вид вартості: ринкова
Сторінка № 7
Представлені документи: державний акт на право приватної вл.
- а далі по звіту скрізь інфа що вона не приватизована !!!!
Сторінка № 8
розділ 2. 8. !!!! Оцінка ринкової вартості.
Не оцінка ринкової вартості, а експертна грошова оцінка..... |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 08:10 |
|
сторінка № 21
Потрібно виправити таблицю ..... особливо назви мет. підходів |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 08:17 |
|
крім того по звіту я щось небачив: термін чинності звіту |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 08:20 |
|
Згідно п. 50 Методики експертної грошової.... звіт має містити Висновок про вартість |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 08:57 |
|
Заноза порвана |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 09:31 |
|
+ земельний податок, прибуток забудовника та витрати на фінансове обслуговування........ щось теж не бачив ..... хоч міг і недодивитись |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 09:51 |
|
о, нарешті.
дуже дякую, слухаю далі.
| Цитата: |
| + земельний податок, прибуток забудовника та витрати на фінансове обслуговування |
- то при розрахунку ЧОД?
а табличка на ст.21 чим не вийшла? то з драпіковськго.
| Цитата: |
| Згідно п. 50 Методики експертної грошової.... звіт має містити Висновок про вартість |
- а там немає? е ж "1. Результати оцінки і висновки" і в додатку "ВИТЯГ ІЗ ЗВІТУ ПРО ЕКСПЕРТНУ ГРОШОВУ ОЦІНКУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ" - чи то не воно?
зараз повиправлю всяку дрібноту...
от, дивились же на фірмі! куди дивилися... |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 10:28 |
|
табличка на ст.21
невірно вказані назви методичних підходів .....
"порівнялий" - зіставлення цін продажу подібних .....
"витратний" - урахування витрат на земельні поліпшення |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 10:31 |
|
земельний податок - враховується при визначенні ЧОДа, а прибуток забудовника та витрати на фінансове обслуговування визначаються для визначення витрат на земельні поліпшення |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 10:37 |
|
| Цитата: |
| "витрати на фінансове обслуговування" |
- це як? перший раз чую таке... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 10:58 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата:"витрати на фінансове обслуговування" - це як? перший раз чую таке... |
Эт, если не ошибаюсь, если строительство идет частично или полностью за заемные средства (а большие объекты тока так и строятся), то надо учитывать выплаты процентов за пользование заемным капиталом. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 10:58 |
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 11:13 |
|
п. 35 Методики
35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов’язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.
Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 12:30 |
|
тааак... ну и как это все учитывается? что-то же из этого учтено УПВСом? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 12:34 |
|
мне кажется, что это все вообще как-то нереально учесть в полном объеме |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 16:54 |
|
А с точностью до копейки и не учтешь. Требуй больше исходной инфі-договор фин-я будівництва, или че там еще. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 11 Май 2007 21:52 |
|
ладно. а по отчету, скиф, придерись к чему-нибудь? |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 12 Май 2007 07:49 |
|
А хде он  :" border="0" /> |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 12 Май 2007 13:07 |
|
в "витрину" триничка положила. на предідущей странице есть ссілка прямая. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 12 Май 2007 13:11 |
|
В самом низу странички. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Сб, 12 Май 2007 15:00 |
|
Угу, нашел. Щас начну  . |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вс, 13 Май 2007 11:26 |
|
Начну, пожалуй...
1) Соглашусь с вышесказанным по правильности написания "Звіт з експертної грошової оцінки зем.діл."
2)Это может и несущественное замечание, но я не смог прочесть достаточно большое кол-во фраз и слов: впечатление такое , что не очень удачный перевод. Ну вот на с.7 "Оцінювач припускає відсутність ? яких-небудь прих.дефектів.....(далі за текстом).Но, на мой взгляд, логичнее было бы допустить наоборот наличие таковых, но обнаружить которые, без спец.приспособлений, тех.инвентаря и т.д. не представляется возможным. Дальше, объясни, пожал-та, что означает "...Або з будинками, підготовленими для будівництва." І мене дуже зацікавили "...професійних міхурників компаній". А це хто ? На жаль, державна надто кульгає........ А місто мабуть Єкатеринослав, а не по-інакшому.... І далі, багато такого.....
3) Дуже цікаве місто, в якому в центрі міста і зупинка гром.тр-ту, і основна магістраль, а ділянка комерційного використання розташована серед промислової забудови в житловій зоні міста з відстанню до найближчої зупинки - 1,7 км. А чому не враховувався екологічний фактор? За методикою-повинен. Тим більше-поряд і промисловість і житлові будинки.
Щас продолжу. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вс, 13 Май 2007 12:40 |
|
4) Існує не співпадіння між п.4.2 "Ідент-я ОО" і п.5.1 в частині забезпеченності зем.діл. "інженерними системами".
І не зрозуміло мені, а що ж саме збудовано на ділянці і яким таким чином експлуатується (фактично написано - "експлуат. згідно цільов. і функц. призн-ня" і все....). Там магазин, склад, що там ? НЕТ ДЕТАЛЬНОГО ОПИСАНИЯ СТРОЕНИЯ, а значит вопрос возникает: а почему рассматриваем и склады (с.24), и произв-е (с.25), и офисы (с.26), а расчет пошел - "будівля-гараж"? (с.2 .
5) При расчете ставки кап-ии, "премія за ризик, повязаний з харак-ми конкрет.обєкта нерух-ті - 6,5%", а нижче у табл.6, цей же ризик - 2%?
А при суммировании, ставка, фактически, составляет 31,25!!!!!! а не 18. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вс, 13 Май 2007 12:44 |
|
6) Вот только со стр.28 - 30 я догадался, что участок застроен тремя гаражами, складом и админ.здан-м такой-то площади. А до этого-хрен его знает, може шось пропустил?...
7) документи правовстановлючі (с.30), і далі...
Де розрахунок або пояснення по коеф.економ. і функц. зносу?
9) Звідки взялись значення дійсного річн. доходу від оренди і річних витрат власника? Дані надані замовником оцінки?
10) Яким чином, або скоріше так: на підставі чого прийняте менше з двох значень, і що таке "Найадекватніший до оціночної ситуації метод"?
Поки що все, якщо не перераховувати і не "придираться" вчисту! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 10:30 |
|
Я так понял, Заноза еще не заходила..... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 12:38 |
|
я тут
придирайтесь лучше вчистую, а то больше некому.
город маленький, 20 тыс. населения.
міхурники це таке цікаве |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:05 |
|
Ну міхурніки - фиг с ними, дейст-но неизвестно, что под этим скрывается, может что-то очень интел-но развитое и высокооплачиваемое, раз они интерес-ся землей. Хотя в приблизительном переводе, это что-то (вернее кто-то) связанное с пузырями...
Вчистую, как и на логику расчетов, а значит и сделанных в итоге выводов, можно говорить при наличии более полной инф-ции по объекту+исходные матер.,що були надани замовн-м.
Но думаю, если исправить хотя бы часть из привед-х замечаний, будет неплохо. Что больше всего не понравилось - несоотв-е расчетов обоснованию ставки кап-ции и никуда не годный (на мой взгляд) раздел идентификации ОО. Ниче не понятно! Больше описательной части, чтобы ЛЮБОЙ читающий Звит мог четко представлять себе о чем идет речь, как месторасположение, техсостояние, окружение, и т.п. влияет на ценность ОО, а значит и отразится, в конце отчета, на его стоимость. Как у Чехова.... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:08 |
|
описательной гі. если бі я его видела.
а из доков только техпаспорт и держакт |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:10 |
|
Ну тади ОЙ ! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:11 |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:12 |
|
Ті ж просила придраться - я постарался (хтоь и чуток ) |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:12 |
|
який такий держакт ? .......... цеж оцінка на приватизацію  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:13 |
|
| Цитата: |
При расчете ставки кап-ии, "премія за ризик, повязаний з харак-ми конкрет.обєкта нерух-ті - 6,5%", а нижче у табл.6, цей же ризик - 2%?
А при суммировании, ставка, фактически, составляет 31,25!!!!!! |
- ну про 6,5% опечатка, а при суммировании 18,25, округленно 18.
там к 13% прибавляется 5% |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:20 |
|
| Цитата: |
| Звідки взялись значення дійсного річн. доходу від оренди і річних витрат власника? Дані надані замовником оцінки? |
- за наведених таблиць щодо ринкових цін на оренду подібних об’єктів по області.
річні витрати типовий розмір 5% (будемо вважати, що надані замовником) - хоча він нікому нічого не надавав. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 13:28 |
|
точно, не держакт. Соврала. договір оренди. |
|
|
|
|
лягушка
Возраст: 46
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 18:45 |
|
Таб 6. 13% - ставка дисконтирования улучшенной земли
в таб. 16. эти же 13% - сткавка кап для зем.участка без улучшений ???
Треба: ставка кап. землі< кап. забуд. діл.< дисконт забуд. діл. или нет?
З.Ы. не нашла по тексту обоснования арендных ставок для объекта оценки - как среднего арифметического |
|
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 19:40 |
|
| Цитата: |
Таб 6. 13% - ставка дисконтирования улучшенной земли
в таб. 16. эти же 13% - сткавка кап для зем.участка без улучшений ???
Треба: ставка кап. землі< кап. забуд. діл.< дисконт забуд. діл. или нет? |
- делала по образцу, там так было тот отчет прошел экспертизу в областных земресурсах
а нет ли у кого нормального расчета по этому методу? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Май 2007 21:28 |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 15 Май 2007 12:37 |
|
| zanoza писал(а): |
| а нет ли у кого нормального расчета по этому методу? |
уже было в разделе оценки недвижимости. три действия
1) определяешь ставку возврата капитала
2) определяешь долю земли (стоимость земли делишь на стоимость объекта в целом)
3) Нобъекта=Нзем +(1-доля земли)*ставку разврата капитала |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Май 2007 14:44 |
|
| Цитата: |
| стоимость земли делишь на стоимость объекта в целом |
- интересный момент. я ведь именно стоимость ЗУ и определяю? |
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 15 Май 2007 15:44 |
|
а какая ставка нужна? расчет приведен для объекта в целом, чем и является зем. участок с улучшениями. Доля земли отнимается так как земля бессмертна . Для улучшений ставка Нзем+ставка возврата капитала |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Май 2007 16:25 |
|
ну так там же в отчете так и написано было.
лягушку что смутило? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Янв 2008 14:52 |
|
а чем регламентируется размер стоимости рецензирования отчета об експертной денежной оценке земельного участка?
згідно "методичним рекомендаціям щодо визначення робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів"
пишуть що вартість робіт не може перевищувати 3% від загальної вартості робіт з експертної грошової оцінки відповідної ділянки", то есть приравнено к держекспертизе |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 14 Янв 2008 19:04 |
|
Практика- обично 50% от стоим-ти работи по самой оценке.... Но могут бить варианти... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
|
|
