| Автор |
Сообщение |
Kiril
Сообщения: 1
|
 Добавлено:
Вт, 26 Авг 2008 08:37 |
  |
Может кто-то сталкивался с такой ситуацией.
Есть свободные земельные участки площадью по 4 га, целевое назначение - коммерческое использование.
Для нужд государства (строительство дороги) принудительно отчуждается, в среднем, по 10 соток от каждого большого участка. При этом отчуждаемые участки имеют нестандартную геометрическую форму - длинные вытянутые вдоль прямоугольники.
Аналоги продаж в этом районе - или громадные участки (в гектарах) под коммерческое использование, или стандартные 10-20 соток под жилое строительство.
Как соотнести имеющиеся аналоги с объектом оценки - 10 соток нестандартной формы под коммерческое использование? |
|
|
|
  |
|
Filin
Возраст: 52
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 26 Авг 2008 08:45 |
|
Упущенная выгода  |
_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 26 Авг 2008 09:06 |
|
А зачем обязательно применять методы "сравнительного" подхода? Может быть, от него как раз нужно аргументированно отказаться... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
KoZaK
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Сб, 30 Авг 2008 13:13 |
|
У меня тоже вопрос: существуют ли корректировки на увеличение/уменьшении стоимости земельного участка "неправильной" геометрической формы.
К примеру встречались участки в форме "ЗВЕЗДЫ" (солнышка  ) и второй - чтото похожее на головастика. |
_________________
o_O |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 08:06 |
|
есть, в рамках 10% . любой покупатель предпочтет участок правиьной формы, на нем проще разместить домостроение. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 10:31 |
|
Был такой вариант.
Участок сложной формы на склоне площадью примерно 50 соток, из них 5 соток - длинный язык шириной от 2 до 6 м со значительным перепадом висот.
Пишу, что для освоения непригоден, доход генерирует 45 соток, их стоимость и размазываем на 50 соток.
И никаких поправок, которые надо как-то обосновать! |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 10:42 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 13:55 |
|
| Kiril писал(а): |
| Как соотнести имеющиеся аналоги с объектом оценки - 10 соток нестандартной формы под коммерческое использование? |
Подход сопоставления цен продаж лучше не использовать. Обосновать внятные корректировки вряд ли получится.
Какая цель оценки? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 01 Сен 2008 18:17 |
|
Может поможет |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
форму участка.rar |
| Размер файла: |
9.55 Kб |
| Скачан: |
120 раз |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Пт, 03 Окт 2008 21:41 |
|
У кого-то из буржуев читал про треугольные участки под застройку. Соотношение 35%-65%. Если острый угол на фасад - 35% от стоимости равного по площади прямоугольного уч-ка, если основание на дорогу 65%. Надо бы фамилию найти автора, дабы сославшись на буржуйского доку можно было применять в практике.
Поленился качнуть файл из предидущего поста. Действительно Эккерт. |
_________________
 |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 08:43 |
|
| Цитата: |
Андрей Никонов
5 сентября в 12:26
Коллеги, есть вопрос и нужно Ваше мнение : есть допустим 30-40 земельных участков под ИЖС ( уже размежованы и с пакетом документов на собственность ). Сколько может составить скидка при продаже ВСЕХ участков единым пулом ? Срок экспозиции до 18 мес . и что это скидка на торг или на условия продажи ? Может у кого то есть ссылки на подобные условия - буду признателен ! |
| Цитата: |
Андрей Марчук А зачем скидку? Посчитать каждый участок отдельно, потом сделать простенькую DCF-ку, в основе которой продажа этих 30-40 участков за какое-то разумное количество месяцев - кварталов - лет... Там, кстати, не только доходы от продажи будут, но и расходы (услуги риэлторов, организация на участке "офиса продаж", налог на землю, регистрационные действия и т.п.)
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 12:35
Андрей Бойко
Андрей Бойко Есть банальный минимум исходя из компенсации затрат "перекупщика" (либо, что тоже самое, экономии собственных средств продавца) с учётом времени на маркетинг, рекламу и продажу по отношению к покупке оптом сейчас. Так что полностью согласен с Андрей Марчук.
Скидка будет не столько за опт или торг, а некая комбинаци этих двух.
Ну, если игра "верю-не верю", то до 20%. Больше 30% - наглость, меньше - вряд ли. Спрашивать, от какой цены считать указанные проценты не надо - это как его... чёрт... "финансовый левередж" 
Куда девать налоги и какие схемы купли-продажи, есть ли НДС и пр. тоже не надо спрашивать Там есть варианты... Вообще думаю, что продажа пойдёт не через участки, а через ОООшку, в уставняке которой будут участки. Это несколько иной рынок, хотя суть не поменяется В этом случае, тем более странным выглядит вопрос, а какая скидка.
Ещё неплохо было бы посмотреть, а есть ли в этой ценовой зоне покупатели. Может так оказаться, что суммарную стоимость участков мелкие игроки не потянут, а крупным не интересно. Но тут зависит ещё не только от цены, но и перспектив. Одно дело, что туда впишется элитный посёлок, другое - дачи для ниже среднего диапазона... В общем, не знаешь сколько, значит 20% - это наше всё
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 12:49
Michael Voyloshnikov
Michael Voyloshnikov интересная задача по оценке бизнеса розничного продавца, вероятно скидка равна его прибыли (или его стоимости бизнеса, умноженной на его ставку дисконтирования), и нужно знать количество его продаж, чтобы разделить его прибыль на ... 
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 13:14 · Отредактировано
Павел Карцев
Павел Карцев в половину )
Нравится · Ответить · 2 · 5 сентября в 15:11
Alexey Klyushnikov ответил · 1 ответ
Владимир Лебединский
Владимир Лебединский Плюсую к Андреям: DCF и 20-30%
Нравится · Ответить · 5 сентября в 16:18
Василий Фомин
Василий Фомин это точно не сельхоз под ЛПХ? а то могут быть проблемы.
а вообще считаем цену единого неразмежеванного, цену размежеванного (за все) и разницу делим между продавцом и покупателем пополам.
Нравится · Ответить · 5 сентября в 17:22
Георгий Сергиенко
Георгий Сергиенко Если те, что на картинке и налом, то могут и 70% сторговать
Нравится · Ответить · 5 сентября в 17:29
Сергей Шкаринов
Сергей Шкаринов Годовой доход % по Vip - вкладу , равному вероятной стоимости участков, умножить на 1.5 года - базовая составляющая скидки; как минимум удвоить на риски. Вот и будет 30% скидка или даже больше. А вообще, надо понимать динамику продаж в этом месте или соседнем "поле". Если такое количество реально продавалось за 18 месяцев ранее, тогда скидка будет равна требуемой доходности на вложенные средства оптового покупателя + типичная скидка в этом районе для покупателя штучного участка.
Нравится · Ответить · 1 · 5 сентября в 17:50
Андрей Бойко
Андрей Бойко Василий, думаю, что вопрос задан исходя из законности продажи, а не предложения продать с/х "можно ИЖС", получив С/х "нельзя ничего, кроме выращивания Сс/х продукции"
Неразмежёванный участок будет включать в себя МОП (10-20- до 40%) может уйти на дороги, стоянки и прочие излишества (зависит от многих факторов, включая конфигурацию единого, наличие и точку внешнего въезда и т.п.) Хотя вариант "поплам", почему бы и да
И меня немного удивляет предложение считать только по доходности на вложенные средства "оптового покупателя". Таки да, но мне кажется корректнее сравнивать два сценария: за по чём продаст собственник оптом с экспозицией ХХХ и в розницу с экспозицией УУУ? Думается, что в зависимости от предполагаемого дальнейшего использования (класса использования). Кстати, вполне возможно, что на часть участков в розницу покупатели найдутся быстрее, чем на единым лотом, но, вероятно, заморачиваться с реализацией не вполне ликвидных частей общего собственнику не очень хочется, либо это не его поле деятельности... Вариантов масса.
Я к тому, что нужно чуть больше информации, чтобы ответить на поставленный вопрос
Нравится · Ответить · 2 · 5 сентября в 18:11
Василий Фомин ответил · 1 ответ
Андрей Никонов
Андрей Никонов Ну ладно . Есть размежованнные участки с правоустанавливающими документами.( в строящемся коттеджном поселке). Допустим собственник передает их для залога и допустим банк требует посчитать рыночную стоимость исходя из требования , что залог будет (ежели что ) продаваться " единым лотом " !
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:18
Андрей Бойко
Андрей Бойко Допустим, верю, что банк согласен ждать 18 мес "рыночной экспозиции". В общем, останусь при своём мнении... 20%, макс - 30%... больше уже не верю
Нравится · Ответить · 1 · 6 сентября в 9:20
Андрей Никонов
Андрей Никонов 20 % подтверждают и риелторы. ))))
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:20
Андрей Никонов
Андрей Никонов а 50 % дают аукционисты ... )))
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:21
Андрей Никонов
Андрей Никонов Но в разговоре те же аукционисты говорят , что продажа пулом реализуется в 10-15 % . в остальных случаях по прошествию времени и отсутствию покупателей приходится дробить предмет аукциона . Недавний наш пример : имущество Тагаза - даже на весьма адекватные цены за единицу лота - покупателей на опт не нашлось . сейчас распродают по частям .
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:23
Андрей Бойко
Андрей Бойко Давайте не сравнивать разные рынки.
Приставы/арбитражные управляющие - максимальный дисконт (не обсуждается)
Аукционисты - большой дисконт. Срок экспозиции... (не обсуждается)
Продажа через открытые источники (типа самостоятельно)... дисконт от отсутствия до умеренного. Во времена спекуляционной пены - дисконт с отрицательным знаком. Экспозиция... (не обсуждается)
Зачем писать про 18 месяцев и спрашивать у аукционистов? Чего меня путать, я сам запутаюсь
Нравится · Ответить · 6 сентября в 9:34
Yuriy Sharipov
Yuriy Sharipov У нас была пара подобных массивов на оценку. Мы в этом случае брали в администрации план аналогичного массива и далее на торгах смотрели с какой скоростью уходят участки в розницу из этого массива. Далее строили DCF
Нравится · Ответить · 22 ч
Андрей Бойко
Андрей Бойко Юрий, оно таки так, но если массив ещё не нарезан, то будут из площади выбрасываться МОП, что само по себе при прочих равных уронит продаваемую площадь до 40%, в зависимости от конфигурации и пр. характеристик участка и окружения. Тут вопрос, что всё нарезано, то есть, подразумевается, что все дороги, стоянки, трансформаторные, администрации, пожарные водоёмы и пр. уже вырезаны в самостоятельные объекты и продаётся только полезная площадь оптом или в розницу... |
|
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 09:37 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
Андрей Никонов
5 сентября в 12:26
Коллеги, есть вопрос и нужно Ваше мнение : есть допустим 30-40 земельных участков под ИЖС ( уже размежованы и с пакетом документов на собственность ). Сколько может составить скидка при продаже ВСЕХ участков единым пулом ? Срок экспозиции до 18 мес . и что это скидка на торг или на условия продажи ? Может у кого то есть ссылки на подобные условия - буду признателен ! |
|
Забавный вопрос...
zanoza, если я правильно понял, это с форума российских оценщиков?
Мне ответы понравились... Что-то никто не обратил внимания на то, что с точки зрения оценки - площадка уже размежована, т.е., поделена на участки типового размера, а желание продать все "одним лотом" - не более, чем фантазия продавца... Вот, например, у меня может быть такая же фантазия: продать свою квартиру на 18-м этаже исключительно под офис и исключительно крупной зарубежной Ай-Ти компании... И что, кто-то из оценщиков будет рассчитывать рыночную стоимость моей квартиры исходя из указанных мною фантазий? Посчитают рыночную стоимость и посмеются надо мной... Так и здесь: рыночная стоимость указанных 30-40 участков равно стоимости одного участка умноженной на количество участков... (Условно, конечно. Ведь некоторые участки будут иметь более лучшее месторасположение, какие-то - менее, где-то, возможно, форма будет не самая удобная. Про простое умножение - это я в общем написал.) А все скидки на опт - они к рыночной стоимости отношения не имеют и определяются исключительно собственником исходя из соображения, сколько прибыли он готов недополучить ради реализации собственной фантазии продать все скопом...
По-моему, здесь все, начиная от вопроса и кончая ответами - полнейший бред... Подобная дискуссия могла бы возникнуть в среде риэлторов... Но не на форуме оценщиков... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 12:47 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Так и здесь: рыночная стоимость указанных 30-40 участков равно стоимости одного участка умноженной на количество участков... (Условно, конечно. Ведь некоторые участки будут иметь более лучшее месторасположение, какие-то - менее, где-то, возможно, форма будет не самая удобная. Про простое умножение - это я в общем написал.) |
Одно дело, если оценщик определяет стоимость 1 участка, не зная о 29-ти соседних - их оценивают другие субъекты на ту же дату, также не подозревая о "конкурентах от оценки".
И совсем другое дело, если надо определить стоимость 30-ти участков по состоянию на одну дату. Т.е. объектом оценки являются 30 участков! Хотя бы попробуйте ПОДУМАТЬ, как их продать! И что для это вообще надо сделать???
Вот вполне себе типичная задачка. Надо оценить 300 условно одинаковых садовых участков на территории одного сельского совета Киевской области, учитывая, что по всей области (кроме Киева) продаётся всех участков 1500 в месяц. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 12:47 |
|
А почему не взять суммарную площадь всех участков и рассмотреть как один. Посмотреть по рынку сколько стоит единица площади в маленьких участках и сколько стоит единица площади в больших участках, близких к совокупной площади всех участков. Вот и скидка на площадь, в том числе уже будет учтены и факторы более долгой экспозиции на рынке.
А то, что разбиты на участки, скорее всего связано с тем, что в одни руки бесплатно можно получить земельный участок не больше определенной площади. Скорее всего, интересный участок в свое время был разбит через подставных лиц на отдельные участки, а потом объединен под тем, кому надо. Распространенная схема дерибана государственных и коммунальных земель.
Если поставлена задача рассматривать участки одним лотом, я бы рассматривал их как один большой земельный участок, главное чтобы эти маленькие участки образовывали один массив. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 13:22 |
|
| Серый писал(а): |
| Если поставлена задача рассматривать участки одним лотом, я бы рассматривал их как один большой земельный участок, главное чтобы эти маленькие участки образовывали один массив. |
Вполне рациональній подход, но...
Часто рынок (предложения по продаже) показывает, что продавцы хотят за сотку в участке площадью несколько Га стокаже, как за сотку в участках площадью 0.1-0.2га (если сравнимые месторасположение и целевое - особенно характерно для "ведення садівництва").
Риелторы говорят, что большие участки сейчас практически никого не интересуют. И если интересуются, то в основном вариантами типа - по $10/сотка купим всё, что есть |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 13:55 |
|
.
| Yourick писал(а): |
Часто рынок (предложения по продаже) показывает, что продавцы хотят за сотку в участке площадью несколько Га стокаже, как за сотку в участках площадью 0.1-0.2га (если сравнимые месторасположение и целевое - особенно характерно для "ведення садівництва").
Риелторы говорят, что большие участки сейчас практически никого не интересуют. |
Ну раз так, то значит скидки на размер нет. А фактор возможной потери денег из-за более долгого периода экспозиции на рынке ввиду низкого интереса уже учтен в стоимости предложения.
И если нужно продать быстрее, то это уже скидка на ускоренную продажу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 14:07 |
|
| Yourick писал(а): |
Одно дело, если оценщик определяет стоимость 1 участка, не зная о 29-ти соседних - их оценивают другие субъекты на ту же дату, также не подозревая о "конкурентах от оценки".
И совсем другое дело, если надо определить стоимость 30-ти участков по состоянию на одну дату. Т.е. объектом оценки являются 30 участков! Хотя бы попробуйте ПОДУМАТЬ, как их продать! И что для это вообще надо сделать??? |
Вообще-то, если исходить из поставленной задачи (куча участков, оформленных в собственность), то оценщик здесь имеет дело не с одним объектом оценки, а с 30... Т.е., имеем 30 разных объектов оценки. Не пойму, в чем сложность? Когда к Вам обращается человек, продающий одновременно две разные квартиры, Вы что, оцениваете ему эти квартиры, как одно целое?
Вообще, вся задача в данном случае, как я понимаю, сводится к тому, что одному "хитрозадому" заказчику захотелось сделать оценку подешевле (понятно же,что один отчет стоит меньше, чем 30), а оценщики сразу включились в игру, "как лучше поработать за спасибо"... Какой-то театр абсурда!
Хорошо, чтобы я хоть чуть-чуть начал понимать Вашу логику, поясните, пожалуйста, что именно Вы понимаете под выражением: "совсем другое дело, если надо определить стоимость 30-ти участков по состоянию на одну дату"? Я правильно понимаю Вашу мысль: если у меня будет заказчик, которому нужно будет сделать несколько (ну, там 10, или 20) отчетов об оценке типовых, похожих друг на друга объектов недвижимости на одну дату, Вы с радостью сделаете все отчеты по стоимости одного? Я могу взять на заметку Ваше предложение и, в случае чего, обращаться? |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 15:54 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Я правильно понимаю Вашу мысль: если у меня будет заказчик, которому нужно будет сделать несколько (ну, там 10, или 20) отчетов об оценке типовых, похожих друг на друга объектов недвижимости на одну дату, Вы с радостью сделаете все отчеты по стоимости одного? Я могу взять на заметку Ваше предложение и, в случае чего, обращаться? |
Вы правильно понимаете про мою радость изготовления некоторого количества одинаковых отчётов, если стоимость их изготовления есть произведение стоимости одного отчёта на их количество.
По сути вопроса - попробуйте сейчас продать, именно продать, а не оценить (это в нашей стране каждый умеет), хотя бы один участок. И, возможно, вы проникнетесь проблематикой вопроса продажи 30 экземпляров.
Добавлено спустя 33 минуты 27 секунд:
Мне представляються две модели оценки массива из 30 участков.
Модель №1. Это можно продать одному покупателю.
Круг покупателей катастрофически сжимается до любителей покупки участков большой площади. Проблематика оценки - как от ценовых предложений участков (которые никто не спешит покупать) перейти к определению наиболее вероятной цены продажи.
Модель №2. Это можно продать поштучно.
Круг покупателей расширяется до любителей покупки участков ликвидной площади. Проблематика оценки - необходимо как-то прогнозировать динамику продаж большого количества участков. При этом есть большая вероятность, что мы сможем всё это продать быстро по демпинговым ценам, или будем оооочень долго продавать по минимальным рыночным ценовым предложениям (я уже не говорю о "среднерыночных"). |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 16:44 |
|
| Yourick писал(а): |
Модель №2. Это можно продать поштучно.
Круг покупателей расширяется до любителей покупки участков ликвидной площади. Проблематика оценки - необходимо как-то прогнозировать динамику продаж большого количества участков. При этом есть большая вероятность, что мы сможем всё это продать быстро по демпинговым ценам, или будем оооочень долго продавать по минимальным рыночным ценовым предложениям (я уже не говорю о "среднерыночных"). |
Но это же противоречит заданию на оценку: продажа всех участков одним пулом. т.е., на сколько я понимаю такое задание: продажа всех участков должна быть единовременно и в одни руки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 18:29 |
|
| Yourick писал(а): |
Вы правильно понимаете про мою радость изготовления некоторого количества одинаковых отчётов, если стоимость их изготовления есть произведение стоимости одного отчёта на их количество. |
Жаль... А я уже губу раскатал...
| Yourick писал(а): |
| По сути вопроса - попробуйте сейчас продать, именно продать, а не оценить (это в нашей стране каждый умеет), хотя бы один участок. И, возможно, вы проникнетесь проблематикой вопроса продажи 30 экземпляров. |
Нда.. Давайте начнем с того, что определимся: мы выполняем риэлторские функции или функции оценщика?
Если речь идет о риэлторский обязанностях - тогда, согласен подумать над Вашим описанием... Вот только стоимость моих услуг будет на несколько порядков выше, чем стоимость работы оценщика...
Если же мы выполняем обязанности оценщика - то наша задача определить рыночную стоимость объекта, т.е., НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ, а продавать по этой стоимости уже будет риэлтор за сооооовсем другое вознаграждение...
| Yourick писал(а): |
Мне представляються две модели оценки массива из 30 участков.
Модель №1. Это можно продать одному покупателю.
Круг покупателей катастрофически сжимается до любителей покупки участков большой площади. Проблематика оценки - как от ценовых предложений участков (которые никто не спешит покупать) перейти к определению наиболее вероятной цены продажи. |
Забавненький такой пункт... Попробую повторить то условие задачи, которое ВЫ же и указали:
две модели оценки массива из 30 участков
Т.е., Вы не указали, что речь идет об ОДНОМ участке большой площади... Следовательно, где-то в глубине души, Вы осознаете, что говорите о нескольких объектах оценки... Более того, если Вы еще немного подумаете, то Вы даже придете к выводу, что на данной площадке участки будут стоить по-разному: те, что ближе к центральной дороге, с которой осуществляется въезд на территорию - одна стоимость, те, что подальше - другая, обычно подобные наделы прилегают к лесному массиву - около леса тоже стоимость участков будет отличаться от стоимости тех, что где-то в центре... Естественно, стоимость участков на развилках - также будет отличаться от тех, что "в линии"... И все равно предлагаете ценить РАЗМЕЖОВАННЫЕ участки так, как будто это один кусок земли...
Нет, конечно, ПРОДАВАТЬ можно, как угодно... Можно одним пулом, можно половину территории продать, можно еще как-то придумать... Но мы, вроде, не о продаже говорим, а об оценке...
| Yourick писал(а): |
Модель №2. Это можно продать поштучно.
Круг покупателей расширяется до любителей покупки участков ликвидной площади. Проблематика оценки - необходимо как-то прогнозировать динамику продаж большого количества участков. При этом есть большая вероятность, что мы сможем всё это продать быстро по демпинговым ценам, или будем оооочень долго продавать по минимальным рыночным ценовым предложениям (я уже не говорю о "среднерыночных"). |
Простите, а с каких пор оценщик стал интересоваться компетенциями специалиста по продаже? И каким образом эти компетенции будут влиять на рыночную стоимость?
Какая Вам разница, сколько времени продавец будет продавать эти участки "в розницу"? Ваша задача какая? Определить рыночную стоимость исходя из допущения о компетентном управлении и разумно долгом периоде экспозиции... Вы уверены, что клиент будет платить Вам за дополнительную. работу?
Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды:
| Серый писал(а): |
Но это же противоречит заданию на оценку: продажа всех участков одним пулом. т.е., на сколько я понимаю такое задание: продажа всех участков должна быть единовременно и в одни руки. |
Скажите, а когда к Вам приходит клиент и заявляет, что он продает "одним пулом" свою квартиру и рядом расположенный гараж в кооперативе "Дуримар", Вы тоже будете оценивать все это, как одно целое? Типа, "задание на оценку" такое"...  |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 18:34 |
|
Задача определить в рамках 1 отчета стоимость 30 участков одного владельца по состоянию на 1 дату. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 18:40 |
|
| Yourick писал(а): |
| Задача определить в рамках 1 отчета стоимость 30 участков одного владельца по состоянию на 1 дату. |
И я о том же... Не ОДНОГО участка, а 30...
Что касается владельца - то количество собственников не указано... Указано лишь, что это площадка, размежованная на участки под индивидуальное строительство, с правами собственности... Право собственности выдано одно на всю площадку или каждый участок имеет собственное право собственности - тоже не указано. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 21:00 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Забавный вопрос...
zanoza, если я правильно понял, это с форума российских оценщиков?
|
Да, из группы на ФБ. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 21:49 |
|
| Yourick писал(а): |
| Задача определить в рамках 1 отчета стоимость 30 участков одного владельца по состоянию на 1 дату. |
На сколько я понимаю, задача следующая:
Добавлено спустя 32 секунды:
| zanoza писал(а): |
| Коллеги, есть вопрос и нужно Ваше мнение : есть допустим 30-40 земельных участков под ИЖС ( уже размежованы и с пакетом документов на собственность ). Сколько может составить скидка при продаже ВСЕХ участков единым пулом ? |
Т.е., опять-таки, насколько я понимаю, задача определить сколько стоили бы эти тридцать участков, если бы продавались единым лотом.
Добавлено спустя 14 минут 16 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
| Скажите, а когда к Вам приходит клиент и заявляет, что он продает "одним пулом" свою квартиру и рядом расположенный гараж в кооперативе "Дуримар", Вы тоже будете оценивать все это, как одно целое? Типа, "задание на оценку" такое"... |
Вы как всегда пальцем в ... мимо тыкаете. В своем вопросе Вы приводите два абсолютно разных объекта. Ну то такое, Вам же не привыкать.
Давайте поставлю Вам я вопрос. К вам приходит заказчик оценки. Объект оценки представляет собой мешок картошки весом 30 кг. Заказчик говорит, что продает всю картошку единым пулом, т.е. единым мешком. Предположим, что эта картошка даже пофасована в отдельные кулечки по килограмму (т.е как в нашей задаче с участками, каждый килограмм картошки имеет свою выделенную границу в виде кулечка). Вы наверное будете втирать заказчику что объектом оценки будет не мешок картошки, а тридцать кулечков с картошкой и что он там хочет продать ее всю одним мешком - это его хотелки? И будете оценивать 30 отдельных кулечков? Правильно я Вас понимаю? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 22:49 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Нда.. Давайте начнем с того, что определимся: мы выполняем риэлторские функции или функции оценщика?
Если речь идет о риэлторский обязанностях - тогда, согласен подумать над Вашим описанием... Вот только стоимость моих услуг будет на несколько порядков выше, чем стоимость работы оценщика...
Если же мы выполняем обязанности оценщика - то наша задача определить рыночную стоимость объекта, т.е., НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНУЮ, а продавать по этой стоимости уже будет риэлтор за сооооовсем другое вознаграждение...
|
Риелтеры, ПРОДАЮТ (в понимании, если именно ставят целью процесса - продать) не по НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости, а по реальной. И задача оценщика состоит именно в том, чтобы НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНАЯ была максимально близкой к реальной, которая ... если правильно читаю между Ваших строк ... может быть совсем и не наиболее вероятной?
В моей практике было лишь несколько случаев, когда заказчик хотел узнать сколько стоит объект. По факту, в подавляющем большинстве случаев оценщик лишь "прикрывает" сделку своим отчётом, и суждение оценщика о НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости возникает после того, как стороны уже обо всём договорились.
Тут как раз задача ответить заказчику на вопрос, а сколько я получу реальных денег, если весь этот земельный мотлох продать во вменяемые сроки?
У нас есть практика честных продаж с целью продать, продать "любой ценой", за скока дадут?
И если бы на рынок вывалилось всё залоговое лайно, которое необходимо продавать, какими бы стали НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЕ стоимости?
...
Усё, беру портвейн, иду домой.
Респект поднявшим тему, меня она взбодрила пару лет назад. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 08 Сен 2016 22:54 |
|
| Серый писал(а): |
Вы как всегда пальцем в ... мимо тыкаете. |
Быстро же у Вас аргументы заканчиваются... Не хватает знаний? Или воображения? Или всего?...
| Серый писал(а): |
| В своем вопросе Вы приводите два абсолютно разных объекта. Ну то такое, Вам же не привыкать. |
Конечно, не привыкать... Это до Вас только никак не дойдет, что два земельных участка - это ДВА РАЗНЫХ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ... Вот поэтому я и привел совершенно аналогичный пример, в котором участвуют (заметьте - не картошка или пирожки) РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ...
| Серый писал(а): |
| Давайте поставлю Вам я вопрос. К вам приходит заказчик оценки. Объект оценки представляет собой мешок картошки весом 30 кг. Заказчик говорит, что продает всю картошку единым пулом, т.е. единым мешком. Предположим, что эта картошка даже пофасована в отдельные кулечки по килограмму (т.е как в нашей задаче с участками, каждый килограмм картошки имеет свою выделенную границу в виде кулечка). Вы наверное будете втирать заказчику что объектом оценки будет не мешок картошки, а тридцать кулечков с картошкой и что он там хочет продать ее всю одним мешком - это его хотелки? И будете оценивать 30 отдельных кулечков? Правильно я Вас понимаю? |
Ну, как Вам сказать? Если Вы не видите разницы между имуществом, подлежащим государственной регистрации и индивидуальному специальному контрою за его правовыми "перемещениями", и имуществом, относящимся к категории "ширпотреб", производимым массовым тиражом, то я даже не знаю, что Вам на это ответить... Наверное, самый лучший ответ: читайте, пожалуйста, правовую литературу.
А если уж отвечать на Ваш вопрос безотносительно к тому, что Вы свой вопрос умудрились привести в качестве примера с недвижимостью, то вот здесь, как раз и должен действовать Ваш любимый принцип: как заказчик поставит задачу, так ее и надо выполнять... Вот только напоминаю Вам, что принцип этот относительно объектов недвижимости (к которым, как, не всем, видимо, но многим, известно, относятся и земельные участки), авто- мототранспорта, самолетов, вертолетов, космических кораблей, плавающих средств, не действует. Потому, что, данный вид имущества имеет особую форму учета.
Добавлено спустя 41 минуту 6 секунд:
| Yourick писал(а): |
Риелтеры, ПРОДАЮТ (в понимании, если именно ставят целью процесса - продать) не по НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости, а по реальной. И задача оценщика состоит именно в том, чтобы НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНАЯ была максимально близкой к реальной, которая ... если правильно читаю между Ваших строк ... может быть совсем и не наиболее вероятной? |
Конечно может! Это разве новость какая-то?
Каждый человек может распорядиться своим имуществом так, как ему хочется... И если человеку хочется избавиться от квартиры, скажем, быстрее - он может ее просто подарить... Более того, бывали случаи, когда продавцы довольно существенно снижали цену, чтобы продать КОНКРЕТНОМУ покупателю... На самом деле, если говорить о "реальной" стоимости - то она устанавливается лишь одной инстанцией: тараканами в голове продавца. Других инстанций нет и быть не может по определению! Поэтому наша задача - все-таки, определение "наиболее вероятной"... А разбираться с тем, в какую сторону смотрят тараканы в головах клиентов - это не наша забота...
| Yourick писал(а): |
| В моей практике было лишь несколько случаев, когда заказчик хотел узнать сколько стоит объект. По факту, в подавляющем большинстве случаев оценщик лишь "прикрывает" сделку своим отчётом, и суждение оценщика о НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ стоимости возникает после того, как стороны уже обо всём договорились. |
Абсолютно согласен. Скажу больше: я за определение "реальной" стоимости прошу значительно дороже, чем за определение "вероятной"... Именно потому, что одно дело "подогнать", совсем другое - реально оценить...
| Yourick писал(а): |
| Тут как раз задача ответить заказчику на вопрос, а сколько я получу реальных денег, если весь этот земельный мотлох продать во вменяемые сроки? |
Но если так ставить вопрос, то и ответ на него должен лежать несколько в иной плоскости. При такой постановке вопроса - обращаться нужно не к оценщикам, которые могут оценить лишь "наиболее вероятную" стоимость, а к риэлторам, которые непосредственно работают с покупателями, в курсе поступающих заявок и в состоянии определить "реальную" стоимость исходя из текущих условий рынка...
| Yourick писал(а): |
И если бы на рынок вывалилось всё залоговое лайно, которое необходимо продавать, какими бы стали НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНЫЕ стоимости? |
Какое чудесное выражение "если бы"...
Знаете, где-то на стуке 2008-2009 годов я прикидывал, какими могли бы быть цены на квартиры в Харькове, если бы банки и государство действовали бы строго в рыночных условиях: никаких "рекапитализаций", никаких "торгов залогами налево" и тому подобного... Т.е., если бы все проблемные залоги выскочили на рынок тогда... По моим прогнозам, в течение, 1,5-2 года цены бы опустились. примерно, до уровня 10-12 тысяч за типовую 1-комн. квартиру (напомню, это я для Харькова прикидывал) и на этом уровне остановились бы на какое-то время, пока рынок не переварил бы проблемные залоги... После этого, естественно, некоторым банкам пришлось бы плохо, но зато большинство заемщиков пришли бы к пониманию, что "платить придется", и рынок начал бы выравниваться... Полагаю, процесс мог бы растянуться на 3-5 лет в зависимости от общей ситуации, после чего началось бы восстановление и банковской системы после потрясений, и рынка недвижимости, как такового... Однако, и государство, и банки, пошли другим путем... В результате: банки все равно рушатся, куча "капитализированных" денег "ушла в небытие", необслуживаемых и проблемных залогов накопилось столько, что если банки начнут их продавать сейчас - обвалится окончательно не только рынок недвижимости, но и вся банковская система, строительная отрасль просто умрет... При этом, цены на квартиры все равно все эти годы продолжали снижаться, хоть и медленнее. Тем не менее, на сегодня уже можно сказать, что по покупательной способности самого доллара - мы уже почти достигли точки, соответствующей уровню 10-12 тысяч образца 2008-2009 годов... Однако, снижение цен не похоже, чтоб демонстрировало желание остановиться... В общем, "хотели, как лучше,а получилось...."
Это я к тому, что вариант выброса на рынок "залогового лайна" я тоже рассматривал... Правда, давненько...
| Yourick писал(а): |
Усё, беру портвейн, иду домой.
Респект поднявшим тему, меня она взбодрила пару лет назад. |
А теперь Вас бодрит лишь портвешок? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 08:06 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Это до Вас только никак не дойдет, что два земельных участка - это ДВА РАЗНЫХ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ... Вот поэтому я и привел совершенно аналогичный пример, в котором участвуют (заметьте - не картошка или пирожки) РАЗНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ... |
| Gorets11 писал(а): |
| Ну, как Вам сказать? Если Вы не видите разницы между имуществом, подлежащим государственной регистрации и индивидуальному специальному контрою за его правовыми "перемещениями" |
Это все формальности, которые безусловно нужно соблюдать. На рынке полно предложений к продаже земельных участков одним лотом, которые по документам состоят из нескольких смежных участков, но образуют единый участок с целью достижения наиболее оптимального участка для этого района. Спокойно в договре купли-продажи будет вписано несколько участков. Да, с юридической точки зрения будет куплено несколько самостоятельных участков, но по факту - это одно целое. И проблем с застройкой таких участков нет никаких.
Даже в оценке земельных участков есть метод (не помню как точно называется), при реализации которого при оценке допускается как виртуальное деление одного большого участка на более мелкие, так и присоединение к маленькому участку дополнительных участков для достижения размера НЭИ. И никого это не смущает.
В свое время бума на новостройки в домах с подземным паркингом, особенно в центральной части Киева, наличие у продавца квартиры еще и паркоместа (а то и двух) те то чтобы значительно, но приподнимало стоимость его квартиры относительно квартир без такого места. Хотя с юридической точки зрения квартира и паркоместо - два самостоятельных объекта, отдельно зарегистрированных и живущих каждый своей отдельной юридической жизнью.
Для меня вопрос только один. Образуют ли эти 30 участков один массив. Если да, и поставлена задача реализации одним лотом, значит площадь всех участков суммируется и он рассматривается как один большой. В том числе все это прописывается в договоре как задание на оценку и в отчете как ограничительные условия. И чтобы обломать хитрожелтого заказчика, также в отчете и в выводе (что не противоречит требованиям НС), прописывается что полученная стоимость рассматривается к участкам как к единому такой-то площадью и выделение единичного показателя стоимости и применение его к отдельным участком недопустимо. Вот и все. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 10:06 |
|
| Серый писал(а): |
Это все формальности, которые безусловно нужно соблюдать. |
Ну да... А ничего, что вся наша не только деятельность, но и вся наша жизнь состоит исключительно из набора всевозможных "формальностей"? Я бы не стал от них отмахиваться, как от чего-то несущественного... В конце концов, Уголовный Кодекс - это ведь тоже, всего-лишь, "формальность"... А несоблюдение этой "формальности" некоторых приводит к вполне себе реальным неприятностям...
| Серый писал(а): |
| На рынке полно предложений к продаже земельных участков одним лотом, которые по документам состоят из нескольких смежных участков, но образуют единый участок с целью достижения наиболее оптимального участка для этого района. Спокойно в договре купли-продажи будет вписано несколько участков. Да, с юридической точки зрения будет куплено несколько самостоятельных участков, но по факту - это одно целое. И проблем с застройкой таких участков нет никаких. |
Говорите "проблем никаких"? А Вы попробуйте построиться... Тогда и рассуждайте о наличии или отсутствии "проблем"...
| Серый писал(а): |
В свое время бума на новостройки в домах с подземным паркингом, особенно в центральной части Киева, наличие у продавца квартиры еще и паркоместа (а то и двух) те то чтобы значительно, но приподнимало стоимость его квартиры относительно квартир без такого места. Хотя с юридической точки зрения квартира и паркоместо - два самостоятельных объекта, отдельно зарегистрированных и живущих каждый своей отдельной юридической жизнью. |
Я безумно рад тому, что мы завершили овощную тематику и перешли к недвижимости.
Совершенно не спорю с Вами в том. что наличие гаража или паркоместа положительно влияет на процесс продажи квартиры. Особенно в центральных и спальных районах крупных городов. Означает ли это, что оцениваться такие квартиры должны совместно с гаражами или паркоместами? Я считаю, что нет... Тем более, что я знаю и другие примеры, когда продажа того же гаража или паркоместа "соседям" по дому приносила значительно больший экономический эффект, чем продажа такого гаража или паркоместа совместно с квартирой стороннему покупателю, на момент покупки не очень осведомленному о проблемах с местами для хранения авто в данном районе. Можем ли мы, как оценщики, определить, какой подход в данном случае принесет бОльшую экономическую выгоду? Насколько я представляю себе процесс определения данной экономической выгоды, оценщик сможет. конечно, определить ее, но, опять же, сколько будет стоить такая работа? Ведь она будет включать в себя исследование сразу нескольких сегментов рынка недвижимости: общего спроса на квартиры с местом для хранения авто и по-отдельности, спрос на квартиру и спрос среди жителей прилегающих домов на места для хранения авто... Такой отчет будет делаться, на мой взгляд, ОТ 2-х месяцев... Нам столько платят?
| Серый писал(а): |
| Для меня вопрос только один. Образуют ли эти 30 участков один массив. |
Что это за вопрос? Ясно же написано: площадка размежована. Следовательно, о каком "одном массиве" идет речь? Речь идет о группе участков, разделенных внутриквартальными дорогами, с обозначенными охранными зонами для опор электроснабжения, возможно, определены охранные зоны для систем газоснабжения, водоснабжения, водоотведения... О каком "одном массиве" Вы вообще говорите? Вы когда-нибудь видели в реальности документацию на размежованную площадку? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 10:53 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Говорите "проблем никаких"? А Вы попробуйте построиться... Тогда и рассуждайте о наличии или отсутствии "проблем"... |
А что мне пробовать. Вот недавно закончили работу по одному предприятию. Взяты в аренду на 50 лет у местных органов власти три смежных участка и на них отлично построилось предприятие с нуля. Даже причал в море собственный построили. И отлично построились и работают себе. Упустим все возможные подковерные моменты, но раз предприятие разработало всю проектную документацию, построилось, получило акт ввода в эксплуатацию, регистрационные документы, лицензирование лаборатории и прочие разрешительные документы - значит все законно.
Достаточно давно не занимаюсь оценкой именно недвижимости, но на заре оценочной деятельности было в работе пару коттеджей в оценке, которые были построены на нескольких смежных участках дабы образовать для хозяина его барский размах. Тоже раз построились и имеют все разрешительные документы - значит все законно.
| Gorets11 писал(а): |
| Тем более, что я знаю и другие примеры, когда продажа того же гаража или паркоместа "соседям" по дому приносила значительно больший экономический эффект, чем продажа такого гаража или паркоместа совместно с квартирой стороннему покупателю, на момент покупки не очень осведомленному о проблемах с местами для хранения авто в данном районе. |
Это нерыночный фактор т.к. оринетирован на конкретного покупателя,у которого есть заинтересованность именно в этом объекте и он готов за него переплатить. В данном случае - это специальная стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 13:54 |
|
| Серый писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Тем более, что я знаю и другие примеры, когда продажа того же гаража или паркоместа "соседям" по дому приносила значительно больший экономический эффект, чем продажа такого гаража или паркоместа совместно с квартирой стороннему покупателю, на момент покупки не очень осведомленному о проблемах с местами для хранения авто в данном районе. |
Это нерыночный фактор т.к. оринетирован на конкретного покупателя,у которого есть заинтересованность именно в этом объекте. В данном случае - это специальная стоимость. |
Неужели!!! А чем эта ситуация отличается от описанной Вами ситуации, когда покупается квартира и гараж (паркоместо) одним пулом? Там, по Вашему глубокому убеждению, видимо, все чисто в рыночных условиях, никаких нерыночных факторов нет, и покупатель, который покупает квартиру и в этом же доме или рядом гараж / паркоместо в категорию тех, у кого "есть заинтересованность именно в этом объекте" не попадает... Нда... Мне кажется, что кто-то из нас идиот...
Я надеюсь, Вы сможете объяснить, чем отличается покупатель квартиры в данном доме от жильца этого дома, который купил квартиру в этом доме, скажем, за неделю/месяц/год до рассматриваемого периода с точки зрения их "заинтересованности именно в этом объекте"? Очень хотелось бы пояснений... А то мне как-то становится некомфортно обсуждать "взрослые" вопросы с человеком, который, как мне кажется, не не видит и не понимает элементарных вещей... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 16:17 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Мне кажется, что кто-то из нас идиот... |
| Gorets11 писал(а): |
| Очень хотелось бы пояснений... А то мне как-то становится некомфортно обсуждать "взрослые" вопросы с человеком, который, как мне кажется, не не видит и не понимает элементарных вещей... |
Ну не комплексуйте, и по первой своей мысли и по второй.
| Gorets11 писал(а): |
| Я надеюсь, Вы сможете объяснить, чем отличается покупатель квартиры в данном доме от жильца этого дома, который купил квартиру в этом доме, скажем, за неделю/месяц/год до рассматриваемого периода с точки зрения их "заинтересованности именно в этом объекте"? |
Конечно же объясню.
Как всегда, на жизненном примере. Выполнялась оценка административного здания НИИ практически в центральной части города (если не изменяет память, кажись на Гончара в Киеве). Здание было подмарафечено и доведено до уровня среднего офисного здания и сдавалось полностью в аренду. Берем у собственника рент-ролл и видим, что по одной из компаний арендная ставка процентов на 30% выше, чем по остальным. А практически через дорогу от этого здания расположен на тот момент один из наиболее котируемых офисных центров Киева. Так вот оказывается, эта компания арендует в этом навороченном офисном центре офис для топ-менеджеров, помпезные переговорки и все такое. А в оцениваемом здании арендует бэк-офис для простых работников. Владелец оцениваемого здания узнал это и приподнял для них арендную ставочку. И те платили - вот вам пример заинтересованности в конкретном объекте и готовность платить больше.
Это как в вашем примере: человек УЖЕ имеет квартиру и заинтересован приобрести поблизости гараж/паркоместа, что готов за него доплатить сверх рыночной стоимости лишь бы оно досталось именно ему. И только он будет готов на такое ибо врядли этот гараж заинтересует жителя с другого конца города, а если и потенциально заинтересует, то он уж точно не готов будет за него переплачивать.
В моем же примере квартира и паркоместо продаются в комплексе и дополнительная плата формируется именно объединением их в один пакет, своего рода доплата за счет синергии.
Причем, это не всегда так. На той же Троещине в конце в свое время набабахали при новостроях этих подземных паркингов и под домами и во дворах (молодцы хоть додумались закопать их, а сверху оборудовали детские и игровые площадки) и залупили такую цену, что до сих пор свободные места есть (сам не проверял, со слов знакомых), при том что все дворы и обочины машинами заставлены. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 16:36 |
|
| Серый писал(а): |
Это как в вашем примере: человек УЖЕ имеет квартиру и заинтересован приобрести поблизости гараж/паркоместа, что готов за него доплатить сверх рыночной стоимости лишь бы оно досталось именно ему. И только он будет готов на такое ибо врядли этот гараж заинтересует жителя с другого конца города, а если и потенциально заинтересует, то он уж точно не готов будет за него переплачивать.
В моем же примере квартира и паркоместо продаются в комплексе и дополнительная плата формируется именно объединением их в один пакет, своего рода доплата за счет синергии. |
Нда... Попробую разжевать, как для трехмесячного...
Я спрашивал следующее:
имеем один и тот же дом
имеем двух человек, которые являются потенциальными покупателями гаража/паркоместа
один из этих людей купил квартиру в этом доме неделю/месяц/год
назад
другой человек рассматривает покупку в этом доме квартиры в данный момент
продавец, продающий квартиру в этом доме, имеет также и гараж возле дома или паркоместо
два указанных потенциальных покупателя гаража (один уже живет в этом доме, другой только думает приобрести квартиру) оба имеют авто и оба имеют потребность в стоянке для своих авто
ВОПРОС: в чем разница в заинтересованности этих двух потенциальных покупателей гаража/паркоместа? У кого из них есть "заинтересованность именно в этом объекте", а у кого она отсутствует? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 17:46 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Нда... Попробую разжевать, как для трехмесячного...
Я спрашивал следующее:
имеем один и тот же дом
имеем двух человек, которые являются потенциальными покупателями гаража/паркоместа
один из этих людей купил квартиру в этом доме неделю/месяц/год
назад
другой человек рассматривает покупку в этом доме квартиры в данный момент
продавец, продающий квартиру в этом доме, имеет также и гараж возле дома или паркоместо
два указанных потенциальных покупателя гаража (один уже живет в этом доме, другой только думает приобрести квартиру) оба имеют авто и оба имеют потребность в стоянке для своих авто
ВОПРОС: в чем разница в заинтересованности этих двух потенциальных покупателей гаража/паркоместа? У кого из них есть "заинтересованность именно в этом объекте", а у кого она отсутствует? |
Господи, да что ж тут жевать, тут уже давно выкакивать пора, а трехмесячные делают это весьма часто.
Так вот. Один из ваших покупателей уже купил квартиру, т.е. уже привязал себя к этому месту и ему интересен только гараж и он готов доплатить сверх рыночной стоимости именно за этот гараж. Но для этого гаража это будет не рыночная стоимость, а специальная стоимость ибо в нем заинтересован конкретный покупатель и только он готов переплачивать за него. Для этого покупателя других вариантов нет.
Для второго покупателя интересен объект в сочетании квартира+гараж. Но он не привязан к данному местоположению ничем и потенциально может искать это сочетание по всему населенному пункту. И у него есть выбор: в локальном местоположении, где есть дефицит паркомест он может доплатить за сочетание квартира+паркоместо, причем, не только он один, а и все потенциальные покупатели с таким требованием, а в местах где такого дефицита нет - и доплаты нет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2016 20:03 |
|
| Серый писал(а): |
Господи, да что ж тут жевать, тут уже давно выкакивать пора, а трехмесячные делают это весьма часто.
Так вот. Один из ваших покупателей уже купил квартиру, т.е. уже привязал себя к этому месту и ему интересен только гараж и он готов доплатить сверх рыночной стоимости именно за этот гараж. Но для этого гаража это будет не рыночная стоимость, а специальная стоимость ибо в нем заинтересован конкретный покупатель и только он готов переплачивать за него. Для этого покупателя других вариантов нет.
Для второго покупателя интересен объект в сочетании квартира+гараж. Но он не привязан к данному местоположению ничем и потенциально может искать это сочетание по всему населенному пункту. И у него есть выбор: в локальном местоположении, где есть дефицит паркомест он может доплатить за сочетание квартира+паркоместо, причем, не только он один, а и все потенциальные покупатели с таким требованием, а в местах где такого дефицита нет - и доплаты нет. |
Т.е., я правильно понял Вашу логику:
человек, который живет в этом доме - он привязан местоположением к данному гаражу / паркоместу и другие гаражи/паркоместа (в этом же доме), которые, возможно, будут продаваться, его заинтересовать не смогут? При этом, что на мой взгляд, самое смешное в Вашей логике, продавца Вы, почему-то, не привязываете к покупателю... А ведь он тоже может продать гараж/паркоместо только жителям этого дома... Т.е., как у продавца - у него тоже проблемы... Это на мой взгляд...
Теперь коснемся того, по Вашей логике, идиота-покупателя, который за свои деньги ищет не место, где он будет ЖИТЬ, а "ночлежку с гаражом"... Весьма своеобразная логика! Обычно, покупатели, которые находятся в здравом уме и твердой памяти, не страдают психическими отклонениями, ищут, в первую очередь, ЖИЛЬЕ, а гараж/паркоместо - это, как "приятный бонус"... Причем, как показывает практика, понравившееся жилье покупают даже тогда, на продающийся "в комплекте" гараж/паркоместо денег не хватает... Потому, что гараж/паркоместо можно попробовать купить потом когда-нибудь...
Нда, Вы совсем за идиотов держите, как продавцов недвижимости, так и покупателей... Хотя, меня это и не удивляет: у нас ведь в мире есть только один умный человек! |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 10 Сен 2016 11:59 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Т.е., я правильно понял Вашу логику:
человек, который живет в этом доме - он привязан местоположением к данному гаражу / паркоместу и другие гаражи/паркоместа (в этом же доме), которые, возможно, будут продаваться, его заинтересовать не смогут? При этом, что на мой взгляд, самое смешное в Вашей логике, продавца Вы, почему-то, не привязываете к покупателю... А ведь он тоже может продать гараж/паркоместо только жителям этого дома... Т.е., как у продавца - у него тоже проблемы... Это на мой взгляд... |
Вашей способности уводить тему от реального ее смысла можно только позавидовать в который раз.
Разжовываю последний раз в теме про гаражи. Была предложена ситуация, когда покупатель в конкретный временной период готов заплатить сверх рыночной стоимости за то, чтобы купить именно этот объект. Это возможно только в условиях, когда у покупателя нет выбора, т.е. в условиях дефицита этого объекта. Если на рынке одновременно предлагается несколько объектов, то о каком дефиците может идти речь. А рассуждения, возможно, будут продаваться - это не рыночный подход. Покупатель может так поразмышлять и отложить свою покупку, подождав, что объектов со временем может стать больше, у него появится более широкий выбор и необходимость переплаты исчезнет ввиду рыночной конкуренции. Мы говорим о здесь и сейчас. Причем говорим о конкретном покупателе. И у него есть выбор: либо переплатить и взять конкретно это удовлетворив свое пожелание иметь квартиру и гараж РЯДОМ или не переплачивать и купить любой другой гараж по рыночной цене где угодно, ведь никто же не запрещает жить в Киеве а иметь гараж в Запорожье.
Аналогично и продавец может продать свой гараж кому угодно, хоть жителю Воркуты, но по рыночной стоимости. Но с конкретного покупателя - жильца этого дома и в конкретный временной момент дефицита гаражей именно в этом местоположении данный продавец может взять сумму большую, чем рыночная стоимость за желание этого самого конкретного покупателя купить гараж именно в этом доме.
Таким образом из определения рыночной стоимости исчезают понятия "гипотетический/типичный продавец" и "гипотетический/типичный" покупатель" и становятся конкретным продавцом и конкретным покупателем, таким образом переходя в нерыночную плоскость.
Что тут непонятно.
| Gorets11 писал(а): |
| Теперь коснемся того, по Вашей логике, идиота-покупателя, который за свои деньги ищет не место, где он будет ЖИТЬ, а "ночлежку с гаражом"... Весьма своеобразная логика! Обычно, покупатели, которые находятся в здравом уме и твердой памяти, не страдают психическими отклонениями, ищут, в первую очередь, ЖИЛЬЕ, а гараж/паркоместо - это, как "приятный бонус"... |
Приятный бонус - это когда бесплатно к тому за что платятся деньги, а когда за деньги, то это уже не бонус.
И выкладывая деньги человек пытается решить по максимуму сразу все проблемы в комплексе: чтобы рядом и садики/школы/магазины были. Если семья с детьми, а рядом возле шикарного дома нет садика/школы, то врядли они пойдут на такую покупку и скорее выберут жилье попроще но с садиком рядом, ибо решать как-то потом ждать пока этот садик появится несруки, ребенка уже сейчас нужно туда вести.
| Gorets11 писал(а): |
| Потому, что гараж/паркоместо можно попробовать купить потом когда-нибудь... |
Ну в принципе, да, можно и подождать. Глядишь, машину сопрут, проблема сама и решится.
Вобщем, как это ни прискорбно, для меня и эта тема закрыта ввиду явной неконструктивности беседы. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 10 Сен 2016 15:24 |
|
| Серый писал(а): |
Вашей способности уводить тему от реального ее смысла можно только позавидовать в который раз. |
Я давно заметил,что Вы мне завидуете... Только не пойму никак, зачем делать это так в открытую?
| Серый писал(а): |
Разжовываю последний раз в теме про гаражи. Была предложена ситуация, когда покупатель в конкретный временной период готов заплатить сверх рыночной стоимости за то, чтобы купить именно этот объект. Это возможно только в условиях, когда у покупателя нет выбора, т.е. в условиях дефицита этого объекта. Если на рынке одновременно предлагается несколько объектов, то о каком дефиците может идти речь. А рассуждения, возможно, будут продаваться - это не рыночный подход. Покупатель может так поразмышлять и отложить свою покупку, подождав, что объектов со временем может стать больше, у него появится более широкий выбор и необходимость переплаты исчезнет ввиду рыночной конкуренции. Мы говорим о здесь и сейчас. Причем говорим о конкретном покупателе. И у него есть выбор: либо переплатить и взять конкретно это удовлетворив свое пожелание иметь квартиру и гараж РЯДОМ или не переплачивать и купить любой другой гараж по рыночной цене где угодно, ведь никто же не запрещает жить в Киеве а иметь гараж в Запорожье.
Аналогично и продавец может продать свой гараж кому угодно, хоть жителю Воркуты, но по рыночной стоимости. Но с конкретного покупателя - жильца этого дома и в конкретный временной момент дефицита гаражей именно в этом местоположении данный продавец может взять сумму большую, чем рыночная стоимость за желание этого самого конкретного покупателя купить гараж именно в этом доме.
Таким образом из определения рыночной стоимости исчезают понятия "гипотетический/типичный продавец" и "гипотетический/типичный" покупатель" и становятся конкретным продавцом и конкретным покупателем, таким образом переходя в нерыночную плоскость.
Что тут непонятно. |
Все понятно! Теперь можно вернуться к теме топика.
Поскольку, наконец-то, Вы признали, что желание продавца продать несколько разных объектов недвижимости одним пулом является не более, чем "желанием продавца" и не относится к рыночным условиям продажи, теперь мне становится не понятным, почему в случае с участками Вы придерживаетесь другого мнения и считаете, что земельные участки, расположенные рядом, следует считать, как "один" участок, а не как несколько участков, расположенных рядом...
| Серый писал(а): |
Вобщем, как это ни прискорбно, для меня и эта тема закрыта ввиду явной неконструктивности беседы. |
Отчего же? Как я понимаю, мы, наоборот, подходим к обсуждению темы топика... Во всяком случае, теперь, когда стало явным, что Вы в разных случаях одну и ту же ситуацию трактуете по-разному, теперь тема принимает еще более конструктивный вид! Хотя, я сомневаюсь, что Вы готовы к тому, чтобы пояснять двойственность своего восприятия... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 10 Сен 2016 17:02 |
|
| Серый писал(а): |
| Вашей способности уводить тему от реального ее смысла можно только позавидовать в который раз. |
Не перестаю Вам удивляться, уважаемый коллега Серый.
Вот разве что для пользы окружающих продолжать дискуссию с такое... с другой стороны, даже ради других выносить такое вот хамство... явно закомплексованного и ограниченного... во всяком случае, в высказываниях на Форуме - а форум ведь такая штука, там, собственно, по высказываниям-то о человеке преимущественно и судят... и дела в основном в высказываниях и находят свое отражение и реализацию.
В общем, удивительно это. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 10 Сен 2016 17:52 |
|
Grey Horse
Я вот уже года два жду, когда же на этом форуме Вы напишете хоть что-то по теме? Но, видимо, не дождусь... Похоже, единственное, на что хватает Ваших умственных способностей - это пытаться в меру своего не слишком большого ума пытаться бросаться какашками в направлении персоналий... Нда, прискорбно... Нет, не Ваша ограниченность вызывает у меня прискорбие... А тот факт, что такие ограниченные люди работают в такой интеллектуальной сфере, как оценка... 
Неужели так сложно усвоить простое правило, доступное даже полным дебилам: нечего написать по теме - промолчи? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 11 Сен 2016 21:38 |
|
ты повесил мишени на грудь
стоит лишь тетиву натянуть
ты ходячая цель ты уверен что верен твой путь
(С) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 12 Сен 2016 08:09 |
|
| Grey Horse писал(а): |
ты повесил мишени на грудь
стоит лишь тетиву натянуть
ты ходячая цель ты уверен что верен твой путь
(С) |
Можно было этого и не писать... Всем и так уже давно понятно, что Вы на этом форуме придерживаетесь правила: "пишу много, но ни слова по теме"...  |
|
|
|
|
|
melt
Сообщения: 131
|
| Добавлено:
Пн, 12 Сен 2016 17:47 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
ты повесил мишени на грудь
стоит лишь тетиву натянуть
ты ходячая цель ты уверен что верен твой путь
(С) |
Можно было этого и не писать... Всем и так уже давно понятно, что Вы на этом форуме придерживаетесь правила: "пишу много, но ни слова по теме"... |
Perpetuum mobile |
_________________
Эксперт — любой человек не из нашего города. Правило Марса |
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 13:43 |
|
не знаю чи в ту тему пишу, але ділянка нестандартна
Оцінка зд близько 1,2 га на ділянці комплекс 2000 м.кв., площа забудови близько 1000 м.кв. під будівлями, але є ще замощення, якого ні би по докам і немає, приймі ніде не згадується, як метод правильніший попарного зіставлення (є аналоги правда мах. пл. 0,5 га0 чи витраткою |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 14:35 |
|
| Доцик писал(а): |
не знаю чи в ту тему пишу, але ділянка нестандартна
Оцінка зд близько 1,2 га на ділянці комплекс 2000 м.кв., площа забудови близько 1000 м.кв. під будівлями, але є ще замощення, якого ні би по докам і немає, приймі ніде не згадується, як метод правильніший попарного зіставлення (є аналоги правда мах. пл. 0,5 га0 чи витраткою |
Понимаю, что пишу полнейшую глупость... Но. все-таки, выскажусь... Как на мой взгляд, оценивать строение и земельный участок поотдельности сравнительным подходом - глупость несусветная... Хотя, и предусмотренная нашим законодательством... Утешает лишь то, что это не единственная глупость, предусмотренная нашим законодательством... По сути же, как и по логике, оценивать нужно земельный участок отдельно (либо, права на него), сравнительным подходом. После чего затраткой оцениваются все улучшения данного земельного участка... Только в этом случае можно получить вменяемый результат... Иначе, когда сравнительный подход используется отдельно для ЗУ, потом отдельно для строения - дважды учитываются плюсы и минусы местоположения... Поскольку для недвижимости местоположение является одним из важнейших ценообразующих факторов, такая "разбивка" приводит, причем, обязательно, к существенной погрешности... Отсюда вытекает и разумно логичная методика оценки того, что Вы назвали: определяется стоимость участка, потом затраткой определяете стоимость улучшений, в том числе, замощения... И, как говорится, "будет Вам счастье"... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 14:49 |
|
Если определяетя РС, то надо разобратся с НЕВ.
Если сильно хочецца сравнительный подход, то как один из вариантов: если можно выделить избыточную землю в отдельный участок, то объект недвижимости условно делите на комплекс с частью участка + остаток участка.
Тогда оценочные процедуры проводите отдельно для части участка с объектом недвижимости и избыточной земли. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 15:35 |
|
НЕВ як правильно розшифрувати  |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 15:51 |
|
| Доцик писал(а): |
| НЕВ як правильно розшифрувати |
мой косяк - попутал языки:
НЕВ, это НЭИ - наиболее эффективное использование,
РВ, это РС - рыночная стоимость. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 15:53 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Доцик писал(а): |
не знаю чи в ту тему пишу, але ділянка нестандартна
Оцінка зд близько 1,2 га на ділянці комплекс 2000 м.кв., площа забудови близько 1000 м.кв. під будівлями, але є ще замощення, якого ні би по докам і немає, приймі ніде не згадується, як метод правильніший попарного зіставлення (є аналоги правда мах. пл. 0,5 га0 чи витраткою |
Понимаю, что пишу полнейшую глупость... Но. все-таки, выскажусь... Как на мой взгляд, оценивать строение и земельный участок поотдельности сравнительным подходом - глупость несусветная... Хотя, и предусмотренная нашим законодательством... Утешает лишь то, что это не единственная глупость, предусмотренная нашим законодательством... По сути же, как и по логике, оценивать нужно земельный участок отдельно (либо, права на него), сравнительным подходом. После чего затраткой оцениваются все улучшения данного земельного участка... Только в этом случае можно получить вменяемый результат... Иначе, когда сравнительный подход используется отдельно для ЗУ, потом отдельно для строения - дважды учитываются плюсы и минусы местоположения... Поскольку для недвижимости местоположение является одним из важнейших ценообразующих факторов, такая "разбивка" приводит, причем, обязательно, к существенной погрешности... Отсюда вытекает и разумно логичная методика оценки того, что Вы назвали: определяется стоимость участка, потом затраткой определяете стоимость улучшений, в том числе, замощения... И, как говорится, "будет Вам счастье"... |
Добавлено спустя 38 секунд:
Абсолютно верно!!!!! |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 16:39 |
|
| Доцик писал(а): |
| НЕВ як правильно розшифрувати |
Найбільш ефективне використання.
Що за завданням являється обєктом оцінки? Земельна ділянка з поліпшеннями чи земельна ділянка як вільна?
Але і в тому і в тому випадку аналіз НЕВ ділянки як вільної все одно треба проводити. Моживо, що вартість земельної ділянки при НЕВ буде вища, аніж земельної ділянки з поліпшеннями при існуючому використанні. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 18:57 |
|
| Доцик писал(а): |
| НЕВ як правильно розшифрувати |
ну блин даете |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2017 21:42 |
|
ситуація з витраткою двояка томущо на ділянці стоїть комплекс, а не одна будівля склад чи наприклад адмін, є аналоги комплекси де може бути 10% площ це офіси а є де наприкла 30% таким чином вартість покращень може занижувати реальну ціну ЗД або навпаки завищувати, можливо в такій ситуації порівняльний більш достовірний???
І ще питання можливо хтось з досвіду знає з яким відсотком забудови ЗД краще оцінювати витраткою |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 16 Фев 2017 16:27 |
|
подскажите мне, к-п земли с/х назначения ,продавец еще и не резидент....это возможно? у нас же вроде с/х земля под мораторием? или как это?  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 16 Фев 2017 16:55 |
|
| SHE писал(а): |
| подскажите мне, к-п земли с/х назначения ,продавец еще и не резидент....это возможно? у нас же вроде с/х земля под мораторием? или как это? |
Запрет относится не ко всем с/з. Только к тем, которые являются землями товарно/производственными... Или как-то так... К этой категории не относятся, скажем, земли под огород или садоводство... |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 10:54 |
|
пока реестр висит ,еще вопрос созрел.
Есть гос акт на з.у "для ведення садивныцтва", в г.а прописано "СТ "такой-то", масив "такой-то", дилянка №3. Власнык Иванов Иван Иванович. Выяснилось, что данный объект не может быть предметом наследования. потому как это "земли Ст" (садового товарищетсваа")
кто может пояснить по этой теме. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 11:05 |
|
непонятка - власник таки Физик или СТ.
если власник Физик ИИИ, то СТ отдыхает в сторонке?
может быть ситуация типа такой:
пока у власника лежал госакт, с землёй из госакта что-то случилось и сейчас в реестре ее собственником является СТ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 11:16 |
|
собсвенник- физ лицо.
в адресе з.у. прописано Ст, массив, №
я тоже понимаю ,что раз собственник физик, то все остальное по боку, но говорят - нет.
что бы вступит в права наследования ты должен вступить в СТ , уплатив чл взнос, если не уплатишь- ст заберет землю. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 13:26 |
|
| SHE писал(а): |
собсвенник- физ лицо.
в адресе з.у. прописано Ст, массив, №
я тоже понимаю ,что раз собственник физик, то все остальное по боку, но говорят - нет.
что бы вступит в права наследования ты должен вступить в СТ , уплатив чл взнос, если не уплатишь- ст заберет землю. |
вони можуть відрізати світло, воду одним словом обмежити в користуванні послугами якщо такі надаються через СТ, але ділянку точно не заберуть може так лякають щоб внески платили |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 14:34 |
|
| SHE писал(а): |
| что бы вступит в права наследования ты должен вступить в СТ , уплатив чл взнос, если не уплатишь- ст заберет землю. |
Выкопают и увезут? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 14:41 |
|
хорошо, а как жить без света и воды.
меня интересует- это так есть? надо вступить в кооператив, что б унаследовать? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 14:59 |
|
чтобы унаследовать участок - СТ не нада.
оно надо было бы обязательно, если бы не было земли в собственности.
но тогда и о вступлении в наследство трудно было бы говорить - куда вступать? в СТ?
чтобы в СТ эксплуатировать садовый домик, то может и нада (проезд по территории, свет, газ врядли смогут отрезать), а можно с СТ и поругаться, и посудиться и т.п. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 15:03 |
|
| SHE писал(а): |
| что бы вступит в права наследования ты должен вступить в СТ , уплатив чл взнос, если не уплатишь- ст заберет землю. |
Бред какой-то. Наследстенное дело открывается автоматом по факту смерти. В право наследования наследник вступает на основании свидетельства о наследовании, которое выдает нотариус. До этого никто не может вообще знать наследник он или нет. Вернее, перепадет ему что-то из наследства или нет. Может на следующий день после истечения полгода нотариус огласит завещание и тот кто до этого уже умственно поделил наследуемую массу, продал ее и отгулял на бабки на Канарах, по факту пойдет из нотариальной конторы с голой жопой.
Получит наследник право на наследство, придет тогда и станет членом садового общества. А до этого на основании чего он должен туда вступать и тем более платить членский взнос. И с другой стороны, если наследник является правопреемником всех прав и обязательств покойного, и тот при жизни уплатил взнос за определенный период, то с какой радости наследник должен платить его еще раз за тот же участок и за тот же период.
Нужно взять устав садового общества, там прописаны как получается членство в нем, как и за что лишается. Наверное, быть собственником земельного участка и не быть членом нельзя. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 16:35 |
|
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
| что бы вступит в права наследования ты должен вступить в СТ , уплатив чл взнос, если не уплатишь- ст заберет землю. |
Бред какой-то. Наследстенное дело открывается автоматом по факту смерти. В право наследования наследник вступает на основании свидетельства о наследовании, которое выдает нотариус. До этого никто не может вообще знать наследник он или нет. Вернее, перепадет ему что-то из наследства или нет. Может на следующий день после истечения полгода нотариус огласит завещание и тот кто до этого уже умственно поделил наследуемую массу, продал ее и отгулял на бабки на Канарах, по факту пойдет из нотариальной конторы с голой жопой.
Получит наследник право на наследство, придет тогда и станет членом садового общества. А до этого на основании чего он должен туда вступать и тем более платить членский взнос. И с другой стороны, если наследник является правопреемником всех прав и обязательств покойного, и тот при жизни уплатил взнос за определенный период, то с какой радости наследник должен платить его еще раз за тот же участок и за тот же период.
Нужно взять устав садового общества, там прописаны как получается членство в нем, как и за что лишается. Наверное, быть собственником земельного участка и не быть членом нельзя. |
как мне сказали наследование земли в СТ отдельным зконодательством не выделено, и получается как в колхозе, можешь иметь землю, будучи только членом колхоз |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 16:43 |
|
| SHE писал(а): |
| как мне сказали наследование земли в СТ отдельным зконодательством не выделено, и получается как в колхозе, можешь иметь землю, будучи только членом колхоз |
Юль, вопрос, у твоего клиента есть на руках бумага от нотариуса что именно он является наследником? Может на имущество покойного претендует 20 человек, так им что всем табуном идти писать заявление в садовое товарищество и всем платить взносы? А по факту реальным наследником окажется кто-то двадцать первый, о котором вообще никто ничего не знал.
Если уже прошла вся процедура наследования (полгода и все такое) и твоему клиенту нотариус выдал свидетельство о наследовании, то тогда да, он вступая в права на землю должен и вступить в члены товарищества. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 18:41 |
|
поняла. уточню, спасибо, Серый огромное |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 22 Мар 2017 20:32 |
|
На всякий случай почитайте также ЗКУ
щодо позбавлення права власності на земельну ділянку.
Удивитесь, но там нет ничего про СТ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 23 Мар 2017 09:59 |
|
в общем-то никто с таким не сталкивался? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Ігорчик
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Сб, 28 Окт 2017 20:56 |
|
Добрий вечір
Потрібно провести експертну оцінку земельної ділянки розмір 2 га. призначення для товарного виробництва. Право власності по витягу з ДЗК відсутнє. Оцінка для суда з метою сплати судового збору.
Питання : 1 Які брати аналоги (в звязку із мораторієм на продаж вказаного призначення землі)
2 Відсутнє право власності (згідно визначення що таке земельна ділянка) відсутні всі складові. |
|
|
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 683
|
| Добавлено:
Пн, 30 Окт 2017 17:48 |
|
| Ігорчик писал(а): |
Добрий вечір
Потрібно провести експертну оцінку земельної ділянки розмір 2 га. призначення для товарного виробництва. Право власності по витягу з ДЗК відсутнє. Оцінка для суда з метою сплати судового збору.
Питання : 1 Які брати аналоги (в звязку із мораторієм на продаж вказаного призначення землі)
2 Відсутнє право власності (згідно визначення що таке земельна ділянка) відсутні всі складові. |
1. Можно посчитать не только сравнительным подходом. Подсказка - доходным тоже можно.
2. А кто заказчик оценки, если нет владельца? |
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
