| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 01 Сен 2005 13:16 |
  |
Ребята, подскажите, как можно оценить право аренды земельного участка на 10 лет.
Участок под ЦМК. Аренда 1% от денежной оценки.
Заранее благодарен.
 |
|
|
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 01 Сен 2005 18:33 |
|
|
 |
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 20 Июн 2006 09:03 |
|
Так а все таки уважаемый, как оцеить право аренды земельного участка? В смысле азы?Может порекомендуете что почитать? |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 12:44 |
|
Коллеги - вопрос.
Участок 30 соток под жилую застройку, ветхое сооружение, под снос.
Цель - купля-продаж.
Участок, по словам заказчика, в долгосрочной аренде, документально не оформлен.
Договора аренды нет, денежной оценки нет.
Стоимость участка при праве собственности - существенная.
Сколько стоит этот объект.
Хочу услышать Ваше мнение, всем спасибо! |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 13:12 |
|
| Андрей писал(а): |
| Участок, по словам заказчика, в долгосрочной аренде, документально не оформлен. |
Фильм Максим Перепелица: "Лично не проверял, но слышал от Явдохи.
И как Вы проверили функциональное назначение что именно под жилую застройку?
Мое мнение о стоимости-дрова. Когда продавец это узнает, а получать бабки ему, уверяю Вас-все документы найдутся. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 13:43 |
|
Дрова там такие - что боюсь - стоимость будет отрицательная.
Но участок видовой, с деревьями - возле Киева.
И как Вы проверили функциональное назначение что именно под жилую застройку?
Никак - предположительно,
и на участке стоит жилой дом, зарегистрирован БТИ. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 14:04 |
|
Если все-таки аренда, значит кто-то кому-то платит. Там номерок договора раскопать низя.
Хотя, срок договора останется неизвестным. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 14:39 |
|
Серый - даже если удастся узнать сумму платежей по договору аренды - расчет путем их дисконтирования не даст реальный результат.
Можно узнать ваше мнение о стоимости права долгосрочной аренды в процентном отношении от стоимости права собственности?
 |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 14:42 |
|
Оставьте почту, я в одном отчете изголялся на эту тему-сброшу кусочек. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 15:20 |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Фев 2007 15:41 |
|
Пока ничего, зашлите Серый, а я в обратке пришлю свой расчет!
Обменяемся мнениями |
|
|
|
|
|
Olexander
Сообщения: 187
Откуда: Lviv
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 11:45 |
|
А можно попросить исче мне расчетик скинуть для ознакомления. В жизни всякое бывает, аж интересно стало. Меня например даний вопрос в тупик загнал. sel.selya@mail.ru Заранее благодарен!!! |
_________________
Respect!!! |
|
 |
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Ср, 14 Май 2008 12:16 |
|
Практика оценки №4(19) апрель 2008г. "Некоторые особенности оценки земельных участков". Глава №7. Оценка права пользования земельным участком (рассматривается ППЗУ и ПА).
Да, в Днепре будет в основном по земле. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
jovany
Сообщения: 5
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 21:30 |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 17 Июн 2008 21:41 |
|
Внимательно читаем раздел "О форуме и сайте" и тему
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=6618 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 07:52 |
|
Коллеги будьте внимательны.
В закон "О плате за землю" внесены существенные изменения.
В частности запрещены субаренда гос. и ком. земель, продажа права аренды таких ЗУ.
Зукон Украины "О внесении изменений в ........." № 309-VI от 03. 06. 2008 г |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 09:38 |
|
Цікаво...Дякую! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 11:20 |
|
Я так понимаю, что если мы оцениваем недвижку с целью продажи, а участок в аренде, теперь она стоит как коробка, без земли? И кто ее будет продавать на таких условиях, интересно? Опять блин упираемся в разде обьекта на землю и улучшения. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 11:21 |
|
Хотел бы я видеть домик одного моего клиента на Подоле выставленный на продажу по 600 уе за метр, по стоимости строительства. Вот смеху то будет... |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 11:56 |
|
о-го-го там столько изменений во всяких законах! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 11:59 |
|
| Борода писал(а): |
| Я так понимаю, что если мы оцениваем недвижку с целью продажи, а участок в аренде, теперь она стоит как коробка, без земли? И кто ее будет продавать на таких условиях, интересно? Опять блин упираемся в разде обьекта на землю и улучшения. |
А мы из этого упора разве выходили?
А гос.майно сейчас все поголовно продается с разделением на землю и улучшения. Причем покупатель дабы иметь и то и другое должен отдельно выиграть 2 аукциона.
Выход для обхода, как по мне, есть: продажа юрлица в активах у которого числится право аренды земли. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Karpenko
Возраст: 43
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 12:02 |
|
Да действительно выложите расчет на форум всем интересно, вы же не будете всем высылать по почте, заодно и обсудим и откорректируем |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 12:05 |
|
| Серый писал(а): |
А гос.майно сейчас все поголовно продается с разделением на землю и улучшения. Причем покупатель дабы иметь и то и другое должен отдельно выиграть 2 аукциона.
|
этим же законом внесены изменения в Закон про приватизацию, теперь только один аукцион
| Цитата: |
4. Покупці об'єктів, які підлягають приватизації, разом з
об'єктами приватизації здійснюють придбання земельних ділянок, на
яких ці об'єкти розташовані, на аукціонах.
|
и продажу земли осуществляют органы приватизации теперь тоже!
и еще много чего |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 18 Июн 2008 12:24 |
|
читаю дальше....
это как?! 
Земельный Кодекс
| Цитата: |
Стаття 137. Оголошення про проведення земельних торгів
….
2. Офіційна інформація про виставлення земельних ділянок на
земельні торги повинна включати відомості про:
а) розмір земельної ділянки;
б) цільове призначення;
в) стартову ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці
земельної ділянки;
….
|
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 07:35 |
|
Еще одна интересная задачка: Расчет права аренды земельного уччастка под полигоном твердых бытовых отходов для продажи с аукциона???? |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
LarChik
Возраст: 48
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 09:38 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
Стаття 137. Оголошення про проведення земельних торгів
….
2. Офіційна інформація про виставлення земельних ділянок на
земельні торги повинна включати відомості про:
а) розмір земельної ділянки;
б) цільове призначення;
в) стартову ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці
земельної ділянки; |
Коллега, вы какой Земельный Кодекс читаете? Нет там ничего подобного про "нормативну грошову оцінку" в пункте в). |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 09:40 |
|
LarChik
есть. с 3 июня есть |
|
|
|
|
|
LarChik
Возраст: 48
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 09:43 |
|
| zanoza писал(а): |
| есть. с 3 июня есть |
Да, занозка, уже вижу, но это не поддается логике! |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 09:55 |
|
ха ха ха смИшное сочетание:
"логика и закон" |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
LarChik
Возраст: 48
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 10:04 |
|
Опять же, а приватизация земли предприятиями под своей недвижкой, - что, на других принципах основана? На х..на тогда вообще экспертная денежная оценка? Отменить ее и забыть про эти нечсастные 8 лет страданий (с января 1999 года). И УСЕ делать по нормативной. И, вообще, все сертификаты экспертов по оценке земли ОТМЕНИТЬ! Крррасота! |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 10:23 |
|
| Цитата: |
| На х..на тогда вообще экспертная денежная оценка? Отменить ее и забыть про эти нечсастные 8 лет страданий (с января 1999 года). И УСЕ делать по нормативной. И, вообще, все сертификаты экспертов по оценке земли ОТМЕНИТЬ! Крррасота! |
- ну типа да
экспертная остается только для банка, для договора залога.
с одной стороны это неплохо - снимается масса вопросов по дерибану, нормативка-то утверждена на уровне местных советов.
с другой - падают объемы работы, ясное дело.
но можно заниматься нормативной - спрос на нее должен вырасти. |
|
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 11:03 |
|
Так я не понял, теперь фондовские оценщики могут определять нормативную стоимость ЗУ? |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 11:23 |
|
не, фондовские тут вообще ни при чем.
оценщик земли, если на фирму есть лицензия, где прописано, что могут заниматься проведением нормативной, может ей заниматься. вместо экспертной. дабы не умереть с голоду. |
|
|
|
|
|
LarChik
Возраст: 48
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 15:02 |
|
Начнем с того, что нормативную денежную оценку могут делать и органы Держемагентства на местах - это что касается "Витягів із нормативної грошової оцінки".
А нормативная денежная оценка земель населенного пункта - работа, предполагающая наличие инструментов, которые есть далеко не у каждой землеустроительной фирмы, я говорю даже не о небольшом СОД.
Так что вопрос об альтернативности замены одной оценки на другую далеко не реальный. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 16:24 |
|
вот и я о том же. то есть опять кусок хлеба отняли.
хотя я не поняла - это касается только участков, приватизируемых с торгов и аукционов, или участков, которые идут на выкуп под зданиями и сооружениями тоже? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 23 Июн 2008 16:54 |
|
Уважаемые коллеги.
Неужели Вы до сих пор не поняли, что нас, благодаря бездеятельности ФГИУ, и к сожалению "руками" самих оценщиков, уже давно "рассадили по нужным полочкам".
Смотрите, на сегодня четко выделены автотовароведы, оценщики ЗУ, судебные эксперты, практически решен вопрос по оценке залогов, ну и остатки для ФГИ. Каждую группу "пасет" соответствующее ведомство, где сваты, кумовья и другие "любі друзі". И делают они это тихой сапой, незаметно внося "маленькую запятую" в законы и подзаконные акты.
Мало того, "работа" по перетягиванию (точнее натягиванию) одеяла, продолжается, благодаря коллегам из имеющихся и вновь создаваемых СРО. При этом практически ничего не делается по ликвидации такой ситуации. Пример, собрание УТО по внесению изменений в Закон, решения ни какого не принято. К стати сейчас они "тянут на себя право проведения рецензий. Че будет с остальными - не членами УТО, думаю объяснять не надо. Или сгонят всех еще под одну "крышу".
Вот прошло еще одно мероприятие. Краткий отчет мы видели. Скажу свое мнение. Галочка поставлена.
Мне приходилось в начале своей деятельности как оценщика учавствовать в аналогичных мероприятиях УТО. Ничего не изменилось, даже лица теже, с теми же "докладами" (пардон если ошибаюсь, может в докладах чето изменено).
Вы вправе сказать мне, что критиковать легко. Мол, а че ты сделал для того, что бы небыло такой ситуации. (хотя предложений было не мало и не только на форуме, а и при личных встречах с власть придерживающих). Соглашусь с этим. Но у меня есть и "оправдание". Во первых, мне скоро на пенсию (типа нафик надо), во вторых, я уже сегодня живу с аренды. Так, что кому как не 30 - 35 летним, проявить себя в отстаивании своих, корпоративных от оценки, интересов. И касается это прежде всего отстаивания целостного института независимой оценки.
Болше всего не понятна позиция коллег из стольного града. Ведь им проще всего решать вопросы, хотя бы в силу упрощенного (фактор расстояния) доступа к "телу чиновника". А вообще то, такую проблему может решить только группа единомышленников. Вот ее то создавать никто и не решается.
Хотя может я ошибаюсь и такая ситуация Вас в большенстве своем устраивает.
Тогда пардон я пасс.
PS: А вообще то, все это надо адресовать ФГИУ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
LarChik
Возраст: 48
Сообщения: 173
Откуда: Винница
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июн 2008 08:54 |
|
| zanoza писал(а): |
| я не поняла - это касается только участков, приватизируемых с торгов и аукционов, или участков, которые идут на выкуп под зданиями и сооружениями тоже? |
Занозка, пока это касается только проведения земельных торгов. Но ты же знаешь, если отдать палец, со временем оттяпают всю руку.
Тем более, что если есть эфимерная возможность, что окончательную цену продажи участка отрегулирует сам аукцион (т.е рынок), то стоимость выкупа есть величина фиксированная и изменяется по-факту крайне редко. А пустить нормативную оценку на торги, дабы уменьшить вероятность "вопросов по дерибану", то эти же самые вопросы в БОЛЬШЕЙ мере присутствуют именно при выкупе земельных участков под зданиями и сооружениями. |
|
|
|
|
|
Jhenya
Сообщения: 12
|
| Добавлено:
Пн, 25 Май 2009 17:39 |
|
Есть вопрос. может кто-то сталкивался. У меня сертификат по оценке ЦИК, имущественных прав и немат. активов, акций и т.д... Позволяел ли мой сертификат оценивать право оренды земельного участка? Всё таки ведь это немат актив.
Цель оценки, для банка для оформления кредитного договора. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 25 Май 2009 18:54 |
|
Jhenya, как мы разбирались - если это право уже стоит на балансе как НА, то можете. а если так с нуля - то нет, должна оценить сперва фирма с лицензией Держкомзема для постановки на баланс, а уж потом... там какие-то законодательные штуки.... |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 10:52 |
|
Подниму тему.
Кто-нибудь выложит расчет права аренды? И как делаете?
Добавлено спустя 5 минут 4 секунды:
Может на примере?
Участок 100 кв.м. Нормативная оценка 100 грн. Аренда - 3%. Срок аренды 10 лет. |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 11:10 |
|
Тут красиво описано и по полочкам разложено. Расчет площади застройки по ДБН можно "прикинуть". |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
5.4.doc |
| Размер файла: |
192 Kб |
| Скачан: |
102 раз |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Milka
Возраст: 39
Сообщения: 40
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 11:36 |
|
а если участок (под киоск) без строений (только тротуарная плитка), аналоги участки с киосками, как отнять стоимость улучшений (ведь киоски разные бывают)?  |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 12:31 |
|
На маленьком участке вы капитальный киоск не построете, да и требования к МАФам должны быть у местной власти. Стоимость киоска в продаже тоже зависит от его капитальности - ориентируйтесь на неё. Расчет доходником стоимости земельно-имущественного комплекса будет более "адекватен", т.к. ориентирован на площадь именно Вашей будущей застройки. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Milka
Возраст: 39
Сообщения: 40
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 12:38 |
|
так я доходником по Драпиковскому и считаю. В примере отнимается стоимость офисного здания, а у меня то (пока) нет капитальных построек ??? |
|
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 12:58 |
|
В пример добавлю еще одну составляющую. Без права застройки![/u] |
|
|
|
|
|
Milka
Возраст: 39
Сообщения: 40
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:00 |
|
|
|
|
Serg100
Сообщения: 183
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:09 |
|
Вот так  |
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:18 |
|
| Jhenya писал(а): |
| Jhenya, как мы разбирались - если это право уже стоит на балансе как НА, то можете. а если так с нуля - то нет, должна оценить сперва фирма с лицензией Держкомзема для постановки на баланс, а уж потом... там какие-то законодательные штуки.... |
А как же тогда наши расчеты в рамках затратника?
Право плюс ст-ть здания = Ст-ть по ЗП?
Все оценщики право считают сами, без вышеуказанной фирмы. |
|
|
|
 |
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 13:21 |
|
Milka, я о том, что ларьки-аналоги площадью менее 4 (9) кв.м. скорее всего некапитальные и наоборот. И стоимость доходником даст более адекватные результаты (ээ, наверное))).
Вам надо рассчитать (узнать нормы застройки нас.пункта, выпытать у Заказчика про наличие проекта) возможную площадь. Смотрите в договоре аренды и доп.документации - ищите ограничения. Какое расстояние макс.допустимо между Вашим теоретическим ларьком и соседними. Да, закопать-то можно сколько угодно в строительство.
Исходя из принцыпа максимальной стоимости - так отнимайте от аналогов (стоимости дох.подходом) цену ларьков "на вывоз" с учётом стоимости доставки (подключение света, воды, мало ли что понадобится).
Добавлено спустя 1 минуту 24 секунды:
| Serg100 писал(а): |
| В пример добавлю еще одну составляющую. Без права застройки![/u] |
Рассчитать сколько цирк Шапито там наработает |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Milka
Возраст: 39
Сообщения: 40
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 14:03 |
|
Mary, спасибо за объяснение, я где-то так и собиралась делать, только аналоги у меня все разные по площади, оцениваемый участок 15 кв.м., какой там будет киоск я могу только отдаленно предполагать.
договор аренды будет только после оценки и нормы застройки даже не знаю где глянуть
Я собиралась считать стоимость за 1 кв.м. а потом умножать на площадь предполагаемого киоска < 15 кв.м. и отнимать стоимость этого предполагаемого киоска???
Добавлено спустя 7 минут 32 секунды:
только у меня же не застройка, там строить нельзя, максимум временный киоск? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 14:25 |
|
Если рядом что-то есть - смотрите чтоб Ваш киоск не мешал соседним зданиям Ставьте временный киоск  И затраты на "строительство" этого временного, особенно если он б/у, будут меньше.
И может еще надо оставить место для покупателей на том же участке? Да и урночку размещать же не вне участка. Поищите по поиску, может тут на форуме кто ценил уже ларьки и маялся как отнять арендованную землю
Пы.Сы. 15 кв.м. это площадь застройки, а она больше ведь внутренней площади ларька
Гугль "говорит" что "Серйозну увагу приділятимуть питанню розміщення МАФів у зоні інженерних мереж. Об’єкти мають бути винятково на безпечній відстані" и http://www.tviybiznes.com/main/0_15/354
И еще такая штука обнаружилась http://dkrp.gov.ua/control/uk/publish/article;jsessionid=D8ADE8092E59AC33FD3267F9BF58E225?art_id=132374&cat_id=37571 |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
360-92 Градостроительство.rar |
| Размер файла: |
303.5 Kб |
| Скачан: |
44 раз |
_________________
Стань донором - спаси жизнь
Последний раз редактировалось: Mary (Пн, 31 Авг 2009 12:23), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Milka
Возраст: 39
Сообщения: 40
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пн, 31 Авг 2009 08:11 |
|
 спасибо |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Мар 2010 15:12 |
|
Подскажите как правильно оценить ЗУ для аренды - по нормативной или экспертной? ЗУ частной собственности ООО и сдается в аренду частным предпринимателям. какая ставка арендной платы? договор заключают у нотариуса |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Мар 2010 15:17 |
|
Для частных владельцев ЗУ оценка не нужна. Они сдают участок в аренду на договорной основе. Как договорятся - так и сдают. Нотариус берет какие-то пошлины от суммы договора. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 03 Мар 2010 15:35 |
|
| zanoza писал(а): |
| Для частных владельцев ЗУ оценка не нужна. .... |
Позвольте коллега уточнить.
Не обязательна.
Что касается "нужна" или "нет" решает собственник. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 03 Мар 2010 16:18 |
|
Ну хорошо, не обязательна  |
|
|
|
|
|
ирина викторвна
Сообщения: 161
Откуда: Украина Николаев
|
| Добавлено:
Ср, 03 Мар 2010 16:41 |
|
Спасибо! по просьбе заказчика сделала экспертную для нотариуса, а дальше они сами договариваются.
Спасибо! |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 19:09 |
|
В мене оцінка права оренди.
Оцінюю дисконтуванням різниці між ринковою орендою і орендою по договору. Термін дії договору 3 роки. Призначення - під будівництво ТРЦ і офісного центру. Будівництво ще не розпочато, поліпшень немає.
І от виникла у мене суперечка з колегами по двох питаннях.
1. Мені кажуть, що термін дисконтування обмежується терміном дії договору - тобто на три роки. По договору "Після закінчення строку дії договору Орендар має право поновлення його на новий строк". Доречи тільки-тільки поновили. Я згоден, що через три роки може збільшитися ставка дисконту, за рахунок ризику не поновлення договору. Але чому ми обмежуємо термін користування (дисконтування) усього трьома роками ?
2. Ставка дисконту для додатково грошового потоку повинна бути більша за ставку капіталізації для землі. Якщо додатковий грошовий потік від різниці в ринковій оренді і оренді по договору утворився від здачі ділянки в суборенду, то я згоден - ставка дисконту повинна бути більша за рахунок додаткових ризиків. Але в даному випадку здавати ділянку в суборенду заборонено, і додатковий грошовий потік утворюється за рахунок "економії витрат, обумовленої наявністю цього нематеріального активу". А які можуть бути ризики пов"язані з економією витрат ? Адже власник їх економить в будь якому випадку |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Сен 2010 20:47 |
|
| Цитата: |
| дисконту, за рахунок ризику не поновлення договору. Але чому ми обмежуємо термін користування (дисконтування) усього трьома роками ? |
ну наверное потому, что нет гарантий, что договор будет продлен? и потому, что после достройки изменится целевое назначение участка, нормативная его оценка и арендная плата. возможно, и не будет никакой экономии... |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Ср, 22 Сен 2010 08:21 |
|
| zanoza писал(а): |
| ну наверное потому, что нет гарантий, что договор будет продлен? и потому, что после достройки изменится целевое назначение участка, нормативная его оценка и арендная плата. возможно, и не будет никакой экономии... |
Повну гарантію дає тільки Госстрах
Це все ризики які можуть виникнути і в період дії договору, і повинні бути враховані в ставці дисконту |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 22 Сен 2010 08:28 |
|
это как оценивать имущественные права по договору, учитывая, что он же может быть и продлен, и поставка по нему увеличена, и еще что-нибудь.
а покажите примерный расчет ставки дисконта, учитывающей вышеперечисленные риски? |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 11:52 |
|
| zanoza писал(а): |
это как оценивать имущественные права по договору, учитывая, что он же может быть и продлен, и поставка по нему увеличена, и еще что-нибудь.
а покажите примерный расчет ставки дисконта, учитывающей вышеперечисленные риски? |
Я думаю, що порівняння з майновими правами по договору не саме доречне.
Треба читати договір, якшо є переважне право на поновлення договору, то чому ні. Я думаю, кращим прикладом можно було б взяти співвласність на нерухомість. Співвласник має право першої ночі, і якщо він вже відмовиться то тоді покупає інший. Але якщо "іншого" на ці умови немає, то немає і питання.
ст.33 Закону України "про оренду землі"
" Стаття 33. Поновлення договору оренди землі
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди
землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до
умов договору, має за інших рівних умов переважне право на
поновлення договору.
У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його
умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною
ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за
відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного
місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на
той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені
договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням."
А ставку за ставку дисконту, я думаю не варто сильно перейматися. Можно комулятивно додати ризики. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 12:55 |
|
Я думаю, что все-таки, срок учитывать нужно фактический и без колдовства на тему может-не может. Есть четкие условия, прописанные на на конкретный период. Исходя из этого и нужно исходить. Если арендатор собирался арендовать участок на длительный срок, то почему не взял сразу. Плюс, возможно, что после аренды, имея на участке собственные улучшения, арендатор захочет выкупить его без конкурса (к чему собственно все и стремятся и еще и по этой причине берут короткий срок аренды) и еще куча факторов, которые оценщик никак не может реально спрогнозировать и учесть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 14:36 |
|
| Серый писал(а): |
| Я думаю, что все-таки, срок учитывать нужно фактический и без колдовства на тему может-не может. |
Тобто, якщо до закінченя строку оренди залишилось рік чи два, то вартість права оренди майже нічого не коштує ?
А як же переважне право на продовження строку оренди ? Можливість зробити поліпшення і викупити без конкурсу ? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 14:46 |
|
| Кофтик писал(а): |
| А як же переважне право на продовження строку оренди ? |
А як на рахунок того, що власник може незабажати продовжувати оренду.
| Кофтик писал(а): |
| Можливість зробити поліпшення і викупити без конкурсу ? |
Знову ж таки, власник може незабажати продати актив, який йому приносить прибуток. Адже ж не вказано, що власник повинен обовязково продати земельну ділянку власнику поліпшень. Він і надалі буде передавати її в оренду. З урахуванням того, що поліпшення мають суінченний термін експлуатації, рано чи пізно земельна ділянка може стати вільною від забудови і власник на увовах конкуренції зможе виручити більші кошти, ніж продаючи її одному власнику. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:00 |
|
Серий + 10000000000000
Уважаемый коллега Кофтик, вот интересно полюбопытствовать, а где Вы вообще нашли рынок таких прав. Я не встречал, или мне не повезло. Есть стоимость для арендатора и для арендодателя и они не одинаковы. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:31 |
|
Якщо будуть підстави, то договір може бути розторгнутий будь коли і в строк його діїї.
може чи не може це питання вирогідності, тобто відповідних ризиків.
Я запитую про інше. Якщо до закінченя строку оренди залишилось рік чи два, то вартість права оренди вже майже нічого не коштує ?
Наведу грубий приклад. Вартість ділянки 1000$ за сот. Припустимо, що ставка капіталізації 10%. Відповідно ринкова оренда 1000 х 10% = 100$
Оренда по договору складає 10$. Вигода орендаря - 90$. Строк до закінчення договору 1 рік. Приймаємо ставку дисконту теж 10%. Відповідно вартість права оренди = 90 х 0,91 = 82 $.
Мене бенетжить ця різниця. При вартості 1000$, вартість довгострокового права буде складати близько 900 $, а вартість короткострокового права - 82$.
Ще раз хочу звернути увагу, що мова йде не про віртуальний договір між будь яким орендодавцем і орендатором. А про конкретну оренду і договір між Міською радою і ТОВ
Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд:
| rudge писал(а): |
Серий + 10000000000000
Уважаемый коллега Кофтик, вот интересно полюбопытствовать, а где Вы вообще нашли рынок таких прав. Я не встречал, или мне не повезло. Есть стоимость для арендатора и для арендодателя и они не одинаковы. |
Я думаю, що Вам не пощастило
Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав.
І звичайно вартість для орендатора і орендодавця може бути не однакова. Подивиться будь який договір оренди землі, що знаходиться в державній власності. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:55 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Якщо будуть підстави, то договір може бути розторгнутий будь коли і в строк його діїї. |
Ну це якщо одна зі сторін перестане виконувати умови, які вже обумовлені існуючим договором. Продовження ж договору не передбачає збереження тих же самих увом на новий строк. Новий власник отримає і надалі земельну ділянку, але уже з урахуванням умов, що склались на дату підписання нового договору.
| Кофтик писал(а): |
Наведу грубий приклад. Вартість ділянки 1000$ за сот. Припустимо, що ставка капіталізації 10%. Відповідно ринкова оренда 1000 х 10% = 100$
Оренда по договору складає 10$. Вигода орендаря - 90$. Строк до закінчення договору 1 рік. Приймаємо ставку дисконту теж 10%. Відповідно вартість права оренди = 90 х 0,91 = 82 $.
Мене бенетжить ця різниця. При вартості 1000$, вартість довгострокового права буде складати близько 900 $, а вартість короткострокового права - 82$.
Ще раз хочу звернути увагу, що мова йде не про віртуальний договір між будь яким орендодавцем і орендатором. А про конкретну оренду і договір між Міською радою і ТОВ |
Не розумію, що Вас бентежить. Чим довший строк ти отримуєш вигоду, тим більше вона коштує. Чомусь же Вас не бентежить, що, наприклад, станок із залишковим терміном використання у 3 роки коштує дешевше, ніж аналогічний станок із залишковим терміном у 10 років. А тут Вас бентежить. Чи будинок, чи будь-яка інша річ. Закон ринку такий, що чим довше ти отримуєш вигоду, тим більше це коштує. Можливо, вигода орендаря склалась з якихось причин, що не будуть доступні після закінчення договору. Наприклад, орендна ставка була фіксованою, у той час як ринкова ставка зростала. За рахунок цього і формувалась вигода. Типовий власник же не лох, що і надалі буде передавати в оренду майно за низькою ставкою. Типовий власник запропонує таку схему, за якою орендна платня по максимуму буде йти до його кишені, а не залишатись у орендаря.
Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:
| Кофтик писал(а): |
Я думаю, що Вам не пощастило
Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав. |
100%. Не знаю, як зараз, а раніше пропозицій продажу орендованих ділянок саме через продаж корпоративних прав орендаря було, наприклад, у Києві досить багато. Іншим чином таку ділянку до нового власника не передаси, окрім як повної процедури погодження. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 15:59 |
|
| Кофтик писал(а): |
| вартість довгострокового права буде складати близько 900 $, а вартість короткострокового права - 82$. |
Нехай не бентежить. Вы же сами ответили на свой вопрос: 900 - при условно бесконечном сроке, 82 - при оставшемся сроке 1 год. Есть же разница между бесконечностью и 1 годом!
| Кофтик писал(а): |
| Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав. |
Это, конечно, так. Однако тогда аналоги по-хорошему бы очистить от возможного влияния на цену других активов, которые идут в комплекте с правом аренды.
Добавлено спустя 1 минуту 51 секунду:
М-да, налицо запаздывание... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Это, конечно, так. Однако тогда аналоги по-хорошему бы очистить от возможного влияния на цену других активов, которые идут в комплекте с правом аренды. |
Как правило, это уже все сделано до нас (все уже украдено до нас), Вы получаете чистенькое юр.лицо, единственным активом которого и есть арендованный участок. Это одна из схем зарабатывания доступных до корыта на равне с "бесплатной" раздачей тем, кому надо. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:23 |
|
Шановні колеги. Ви весь час говорите про якогось віртуального типового власника.
Я Вас питаю про конкретну ситуацію. Власник не віртуальний, і не типовий. Власник - Держава Україна.
Мені всі Ваши аргументи зрозумілі, тільки я не бачу розумності в ситуаціїї. В мене результат не проходить тест на розумність, як каже шановний Я.І. Маркус.
Панове, уявіть собі ситуацію - Ви є орендатором земельної ділянки під будівництво ТРЦ і офісного центру площею 2 Га. Вартість земельної ділянки 200 000$ У Вас строк оренди закінчується через рік. Щоб застовбити цю ділянку за собою, Вам достатньо просто почати там будівництво. А Вам кажуть, що Ваша майже вже власність насправді коштує не 200 000, а 16,5 тис.$. Ви скажете що за рік я не отримаю дозвіл на будівництво. Ладно, припустимо оренда два роки - за два роки я отримаю дозвіл, но Ви все одно кажете що вартість не 200 000, а 31 тис.
А на 5 років це вже буде 57 тис. А яка в даному випадку велика принципова різниці між 2-ма і 5-ю роками оренди, що вартість змінилась на 84% ?
І Ви ввжаєте це за розумне ? |
Последний раз редактировалось: Кофтик (Чт, 23 Сен 2010 16:31), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:29 |
|
| Цитата: |
| А Вам кажуть, що Ваша майже вже власність насправді коштує не 200 000 |
вы уже вычли затраты на выкуп? |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 16:38 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| А Вам кажуть, що Ваша майже вже власність насправді коштує не 200 000 |
вы уже вычли затраты на выкуп? |
По перше - а навіщо мені її викупати ? Я її буду і далі орендувати. І якщо я там почав будівництво ніхто мене з відти не вижене. І відповідно до статті 33 (див.вище) якщо я не дам згоди на зміну умов договору, їх змінити не можна. В гіршому випадку буде індексація.
По друге. Якщо там почати будівництво (будувати не обов"язково, головне почати), я можу викупити без конкурсу і аукціону |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 17:02 |
|
Я умываю руки.
Оказывается, что право аренды на 3 года на 5 лет, на 25 лет должно стоить одинаково.
А если я еще и незахочу, то мне и условий не поменяют и чихал я га собственника, он никто, арендатор - все. А чтобы стать собственником арендованного имущества его вообще не обязательно выкупать.
Поставьте себя на место покупателя. Вам предлагают купить право аренды двух абсолютно одинаковых участков со сроком одного 2 года, а второго 5. Исходя из вашей логики их стоимость будет одинаковой, да еще и равна стоимости собственности. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 17:14 |
|
| Кофтик писал(а): |
Я думаю, що Вам не пощастило
Зазвичай такі права передаються шляхом продажу корпоративних прав.
І звичайно вартість для орендатора і орендодавця може бути не однакова. Подивиться будь який договір оренди землі, що знаходиться в державній власності. |
Я про продажу в чистом виде. Про то что Вы оцениваете. А в Вашем варианте Вы еще попробуйте корректно выделить его из общей стоимости прав. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 17:47 |
|
| Серый писал(а): |
Я умываю руки.
Оказывается, что право аренды на 3 года на 5 лет, на 25 лет должно стоить одинаково. |
Де це сказано ?
| Серый писал(а): |
А если я еще и незахочу, то мне и условий не поменяют и чихал я га собственника, он никто, арендатор - все. А чтобы стать собственником арендованного имущества его вообще не обязательно выкупать. |
Ви знов про "якогось типового" власника. Я повторюю власник - Держава Україна, і є закон і конкретні умови договору. Досконалі вони, чи ні - це не є питанням оцінки. Вони є об"єктивною реальністю і вихідними даними для оцінки. Я Вам привожу свою аргументацію на підставі статті Закону і умов договору, а Ви починаєте теолгічний диспут про справедливість.
| Серый писал(а): |
Поставьте себя на место покупателя. Вам предлагают купить право аренды двух абсолютно одинаковых участков со сроком одного 2 года, а второго 5. Исходя из вашей логики их стоимость будет одинаковой, да еще и равна стоимости собственности. |
Шановний, не перекручуйте мої слова. Мені здається, що різниця в 80% занадто велика в данному випадку. Твердження про рівність вартості - це чиясь фантазія, яка немає нічого спільного з моїм питанням.
Якщо Вам цікаво, то я хочу сказати, що в рамках мого "грубого" прикладу (вартість землі 1000$/сотку - умови див.вище) Вартість права оренди на 2 роки (при умові пролонгаціїї договору) складе приблизно 652 $/сотку (но ніяк не 156$), а право оренди на 5 років складе приблизно 714 $/сотку. І різниця в 10% в данному випадку виглядає значно більш привабливою ніж різниця в 80% |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:07 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Якщо Вам цікаво, то я хочу сказати, що в рамках мого "грубого" прикладу (вартість землі 1000$/сотку - умови див.вище) Вартість права оренди на 2 роки (при умові пролонгаціїї договору) складе приблизно 652 $/сотку (но ніяк не 156$), а право оренди на 5 років складе приблизно 714 $/сотку. І різниця в 10% в данному випадку виглядає значно більш привабливою ніж різниця в 80% |
Так а чего же Вы тогда мучаетесь, примите, что пролонгация бесконечна (ну как минимум на срок жизни улучшений), да и превратите его (право аренды) в право собственности.
Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд:
| Кофтик писал(а): |
ст.33 Закону України "про оренду землі"
" Стаття 33. Поновлення договору оренди землі
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди
землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до
умов договору, має за інших рівних умов переважне право на
поновлення договору. |
Интересно, про какие такие прочие равные условия идет речь. Уж не про арендную ли плату.
Добавлено спустя 6 минут 31 секунду:
После улучшения земельного участка хотите Вы того или нет, но арендная плата изменится обязательно т.к. изменится коэффициент использования земельного участка: для площадок под застройку он один, а для уже улучшенного земельного участка он будет исходя из функционального использования застройки.
| Кофтик писал(а): |
| Якщо Вам цікаво, то я хочу сказати, що в рамках мого "грубого" прикладу (вартість землі 1000$/сотку - умови див.вище) Вартість права оренди на 2 роки (при умові пролонгаціїї договору) складе приблизно 652 $/сотку (но ніяк не 156$), а право оренди на 5 років складе приблизно 714 $/сотку. І різниця в 10% в данному випадку виглядає значно більш привабливою ніж різниця в 80% |
Т.е. по-вашему это нормально, когда за пользование объектом в течении 5 лет нужно отдать 70% его стоимости? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:22 |
|
| Серый писал(а): |
| Так а чего же Вы тогда мучаетесь, примите, что пролонгация бесконечна (ну как минимум на срок жизни улучшений), да и превратите его (право аренды) в право собственности. |
Мені кажуть, що не можна. Якщо договір на два роки - дисконтуй два роки і все. Ніякої пролонгації. Чому ? "А потому что!"
Ось я і прошу пояснити чому я не правий?
| Серый писал(а): |
Интересно, про какие такие прочие равные условия идет речь. Уж не про арендную ли плату. |
Так саме про орендну плату. Но вона як може змінитися, так може і не змінитися. Це бізнес - це ризики. Це прогноз - може бути все що завгодно. І те що вона може змінитися це ризик. Я його оцінюю в 5 відсотків.
Що таке вартість в рамках доходного підходу ? - це очікуванні майбутні вигоди від володіння. Зверніть увагу - не гарантовані, а очікуванні.
Ніхто не може мені пояснити чому я не можу прогнозувати пролонгацію цього договору. Пояснення таке - "Так написано у Драпіковського". Я питаю де - показать не можуть. Кажуть - "так не роблять".
Ось я і прошу дати мені Обгрунтовану відповідь
| Серый писал(а): |
| Т.е. по-вашему это нормально, когда за пользование объектом в течении 5 лет нужно отдать 70% его стоимости? |
Мені здається, що в прикладі який я привів (див.вище) 70% за право оренди земельної ділянки на 5 років дуже непогана ціна. |
Последний раз редактировалось: Кофтик (Чт, 23 Сен 2010 18:29), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:28 |
|
| Кофтик писал(а): |
| Но вона як може змінитися, так може і не змінитися. Це бізнес - це ризики. |
Повторяю еще раз:
| Серый писал(а): |
| После улучшения земельного участка хотите Вы того или нет, но арендная плата изменится обязательно т.к. изменится коэффициент функционального использования земельного участка: для площадок под застройку он один, а для уже улучшенного земельного участка он будет исходя из функционального использования застройки. |
Добавлено спустя 2 минуты 37 секунд:
| Кофтик писал(а): |
| Я його оцінюю в 5 відсотків. |
Только не 5%, а 50% т.к. вероятность 50/50. По поводу арендной платы вероятность такая же. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:33 |
|
| Цитата: |
| После улучшения земельного участка хотите Вы того или нет, но арендная плата изменится обязательно т.к. изменится коэффициент использования земельного участка: для площадок под застройку он один, а для уже улучшенного земельного участка он будет исходя из функционального использования застройки. |
- я вам, Кофтик, писала это еще пару страниц назад.
изменится нормативная денежная оценка, изменится ставка арендная - у вас будут иные платежи и совершенно иной договор. с другими рисками. |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:35 |
|
| Серый писал(а): |
Повторяю еще раз:
| Серый писал(а): |
| После улучшения земельного участка хотите Вы того или нет, но арендная плата изменится обязательно т.к. изменится коэффициент функционального использования земельного участка: для площадок под застройку он один, а для уже улучшенного земельного участка он будет исходя из функционального использования застройки. |
|
Аналогічно
| Кофтик писал(а): |
| будувати не обов"язково, головне почати |
| Серый писал(а): |
| Только не 5%, а 50% т.к. вероятность 50/50. По поводу арендной платы вероятность такая же. |
І де ж це ви такі премії за ризик бачили 
Добавлено спустя 4 минуты 53 секунды:
| rudge писал(а): |
Я про продажу в чистом виде. Про то что Вы оцениваете. А в Вашем варианте Вы еще попробуйте корректно выделить его из общей стоимости прав. |
Я оцінюю нематеріальний актив, що належить ТОВ. Це актив який не може бути відокремленний. Вартість корпоративних прав буде складатися в тому часлі і з цього актива.
Вибачте колега, но я не зрозумів Вашого питання
Добавлено спустя 8 минут 21 секунду:
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| После улучшения земельного участка хотите Вы того или нет, но арендная плата изменится обязательно т.к. изменится коэффициент использования земельного участка: для площадок под застройку он один, а для уже улучшенного земельного участка он будет исходя из функционального использования застройки. |
- я вам, Кофтик, писала это еще пару страниц назад.
изменится нормативная денежная оценка, изменится ставка арендная - у вас будут иные платежи и совершенно иной договор. с другими рисками. |
Так но це вже буде земельна ділянка з поліпшеннями і зовсім інший алгоритм розрахунку. Тут будуть доходи від поліпшень. А це вже ближче до інвестеційної вартості, і швидше за все це буде більше ніж я рахую зараз. Но це вже зовсім-зовсім інша історія.
Будь ласка подивиться вище моє питання.
Я так розумію, що Ви не заперечуєте, що право коритсування цією длянкою можно розглядати як умовно-бескінечне ?
Питання тільки в техніці розрахунків ? Що дисконтувати - різницю в оренді, чи ЧОД від нерухомості ? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:51 |
|
| Цитата: |
| І де ж це ви такі премії за ризик бачили |
какие риски, такие и премии |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Сен 2010 18:54 |
|
| Кофтик писал(а): |
Аналогічно
Кофтик писал(а):
будувати не обов"язково, головне почати |
Так а в чем же тогда прикол не могу понять. Если объект не строить, значит не получать дохода от объекта недвижимости вообще, и при этом платить, пусть и мизерную, арендную плату. Вот ни одного такого собственника не знаю, сколько проектов переоценил.
Быстренько патентуйте свое ноу-хау, пока ни один девелопер до этого не додумался.
| Кофтик писал(а): |
| І де ж це ви такі премії за ризик бачили |
Та без проблем.
"За останні чотири місяці банки продали колекторським і факторінговим компаніям понад 1,5 млрд. грн. кредитів за 1-11% від їх номінальної вартості." - цитатат из статьи декабря 2009 года.
«Дисконты по плохим кредитам сейчас достигают 95–97%, то есть вполне реально выкупить проблемные долги за 3–5% их номинальной стоимости», — считает директор представительства GML International Ltd и по совместительству глава наблюдательного совета банка «Киевская Русь» Валентин Поваляев. - из статьи за ноябрь 2009 года.
Как пишет Коммерсантъ-Украина в статье Николай Лагун взялся за безнадежное, по словам участников рынка, CCG за 3,7 млн грн купила проблемные долги заемщиков Правэкс-банка, сформированные еще в 2005-2006 годах и выведенные на компанию, связанную с бывшими собственниками банка, до продажи учреждения.
В то же время, отмечает издание, сами коллекторы признают, что это самая большая сделка по размеру и дисконту - 99,6%, но ожидают еще более крупных сделок. Стоит отметить, что купленный CCG портфель (3,4-3,7 млн грн) не превышает 0,4% номинальной суммы долга, тогда как другие участники тендера предлагали еще меньше, говорят коллекторы.
Как видите, и не такие бывают.
Премия может быть любая, в зависимости от прогнозированной вероятности свершения прогноза. И чем бредовее прогноз, тем ниже вероятность его свершения и тем выше премия за риск. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 09:30 |
|
| Кофтик писал(а): |
| rudge писал(а): |
Я про продажу в чистом виде. Про то что Вы оцениваете. А в Вашем варианте Вы еще попробуйте корректно выделить его из общей стоимости прав. |
Я оцінюю нематеріальний актив, що належить ТОВ. Це актив який не може бути відокремленний. Вартість корпоративних прав буде складатися в тому часлі і з цього актива.
Вибачте колега, но я не зрозумів Вашого питання
|
Объясняю. Если Вы оцениваете "право" как самостоятельный актив, то это один объект оценки. Не привязанный к деятельности ТОВ. Если Вы оцениваете это же "право" как составляющую бизнеса ТОВ, то это другой объект оценки. В первом варианте такой объект гипотетически может продаться как самостоятельный. Соответствующие и риски и стоимость. Во втором случае есть два варианта.
Первый. "Право" как объект выступает в качестве "излишнего" актива. Он не участвует в формировании денежного потока. То биш не является необходимым с точки зрения технологического процесса ТОВ. (без него можно вести бизнес) Тут расчет приравнивается к варианту самостоятельного объекта.
Второй. "Право" как объект в составе бизнеса ТОВ участвует в формировании денежного потока и есть его, бизнеса ТОВ, "неотъемлемой" частью как технологическая составляющая. Проще говоря бизнес без такого актива вести нельзя. Он остановиться. То тут нужно определить стоимость бизнеса ТОВ и высчитать долю денежного потока приходящуюся на такое "право". И только тогда можно определить его стоимость.
Теперь про это
| Кофтик писал(а): |
Мені кажуть, що не можна. Якщо договір на два роки - дисконтуй два роки і все. Ніякої пролонгації. Чому ? "А потому что!"
Ось я і прошу пояснити чому я не правий?
|
Правильно говорят. По аналогичным вопросам тут на форуме уже шла полемика, только касаемо зданий/помещений. Мое мнение осталось не изменным. Не имеет право оценщик прогнозировать то чего нельзя де юре. В вашем случае де юре закреплено договором аренды (условия и сроки). Все остальное, пардон, отсебячина. Что касаемо сроков и возможности пролонгации. Да такая возможность есть. Но это ВОЗМОЖНОСТЬ, а не 100% право. Такую "возможность" в договоре прописал собственник. Но это не значит что он не изменит свое мнение по окончанию действия договора.
Я не знаю что в договоре прописано, но позволю себе предположить исходя из своего опыта. Как правило такие договора аренды ЗУ (краткосрочные) заключают на период строительства. Этот период оговорен в ДБН. При этом ставка аренды ниже (у меня была на 50% от "номативной") Кроме того в договоре прописывают возможность прервать его если не начато строительство. Если строительство начато то, по ситуации на момент окончания договора, он может быть продлен но уже по полной ставке аренды или не продлен с требованием привести ЗУ в первоначальный вид. Тут варианты не предсказуемые. Отсюда я полностью с коллегой Серым и теми кто дал Вам замечание. Стоимость права ограничена сроком действия договора.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 10:44 |
|
| Серый писал(а): |
Так а в чем же тогда прикол не могу понять. Если объект не строить, значит не получать дохода от объекта недвижимости вообще, и при этом платить, пусть и мизерную, арендную плату. Вот ни одного такого собственника не знаю, сколько проектов переоценил.
Быстренько патентуйте свое ноу-хау, пока ни один девелопер до этого не додумался.
|
Якщо я чогось не бачив, то цього в природі не існує 
На ринку продається дуже багато прав на земельні ділянки під виглядом інвестеційних проектів. Земля (чи право користування) + концепція розвитку чи проект будівництва + кілька погоджень і дозволів
| Серый писал(а): |
Та без проблем.
|
Ще забули про наркоторговлю і інші подібні бізнеси написати.
Не зрозумів до чого тут знижка на щось до премії за ризик ? 
Добавлено спустя 21 минуту 49 секунд:
| rudge писал(а): |
Объясняю. Если Вы оцениваете "право" как самостоятельный актив, то это один объект оценки. Не привязанный к деятельности ТОВ. Если Вы оцениваете это же "право" как составляющую бизнеса ТОВ, то это другой объект оценки. В первом варианте такой объект гипотетически может продаться как самостоятельный. Соответствующие и риски и стоимость. Во втором случае есть два варианта.
Первый. "Право" как объект выступает в качестве "излишнего" актива. Он не участвует в формировании денежного потока. То биш не является необходимым с точки зрения технологического процесса ТОВ. (без него можно вести бизнес) Тут расчет приравнивается к варианту самостоятельного объекта.
Второй. "Право" как объект в составе бизнеса ТОВ участвует в формировании денежного потока и есть его, бизнеса ТОВ, "неотъемлемой" частью как технологическая составляющая. Проще говоря бизнес без такого актива вести нельзя. Он остановиться. То тут нужно определить стоимость бизнеса ТОВ и высчитать долю денежного потока приходящуюся на такое "право". И только тогда можно определить его стоимость.
|
Пояснюю. В даному випадку право це єдиний актив що визначає вартість ТОВ. гіпотетично його можно відокремити і оцінити окремо. Но фатично воно не відокремлюється. бо це заперечується умовами договору, но оцінюється все одно як самостійний об"єкт.
| rudge писал(а): |
Правильно говорят. По аналогичным вопросам тут на форуме уже шла полемика, только касаемо зданий/помещений. Мое мнение осталось не изменным. Не имеет право оценщик прогнозировать то чего нельзя де юре. В вашем случае де юре закреплено договором аренды (условия и сроки). Все остальное, пардон, отсебячина. Что касаемо сроков и возможности пролонгации. Да такая возможность есть. Но это ВОЗМОЖНОСТЬ, а не 100% право. Такую "возможность" в договоре прописал собственник. Но это не значит что он не изменит свое мнение по окончанию действия договора.
Я не знаю что в договоре прописано, но позволю себе предположить исходя из своего опыта. Как правило такие договора аренды ЗУ (краткосрочные) заключают на период строительства. Этот период оговорен в ДБН. При этом ставка аренды ниже (у меня была на 50% от "номативной") Кроме того в договоре прописывают возможность прервать его если не начато строительство. Если строительство начато то, по ситуации на момент окончания договора, он может быть продлен но уже по полной ставке аренды или не продлен с требованием привести ЗУ в первоначальный вид. Тут варианты не предсказуемые. Отсюда я полностью с коллегой Серым и теми кто дал Вам замечание. Стоимость права ограничена сроком действия договора.
Удачи |
Це типовий догівр з Державою і ніяких можливостей його розірвати, якщо не розпочато будівництво немає.
Ви знов кажете про типового власника, мотивованого отриманням прибутку. но Держава не мотивована отриманням прибутку, Держава мотивована розвитком підприємницта, створюванням нових робичих місць тощо.
Весь процес оцінки - це аналіз можливостей і вигід які можливо отримати з цих "можливостей".
Де юре закріплено "право оренди" і де юре закріплено переважне, перед всіми іншими суб"єктами, право на подовження цього "права оренди". Дійсно це є тільки "можливість", але цією "можливістю" обладає тільки одна особа - та з якою заключено договір оренди. Вибачте, но я не зрозумів в чому Ви переконані - що в мене немає такої "можливості", чи що ця "можливість" нічого не коштує ? Чи може ви ніколи не оцінюєте "можливості", тоді що ж Ви оцінюєте ?
Удачі і Вам
|
Последний раз редактировалось: Кофтик (Пт, 24 Сен 2010 11:25), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 11:15 |
|
rudge 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 11:47 |
|
| Кофтик писал(а): |
В даному випадку право це єдиний актив що визначає вартість ТОВ. |
даже странно как то. А что у ТОВ нет уставного фонда????????
| Кофтик писал(а): |
| гіпотетично його можно відокремити і оцінити окремо. Но фатично воно не відокремлюється. бо це заперечується умовами договору, но оцінюється все одно як самостійний об"єкт. |
И что вы оцениваете тогда. Право на пользование как самостоятельный актив или стоимость активов ТОВ. Я вижу первое, в Вашем первом посте, отсюда и мои предпосылки.
[quote="rudge"]
| Кофтик писал(а): |
| Це типовий догівр з Державою і ніяких можливостей його розірвати, якщо не розпочато будівництво немає. |
У меня такой же договор был. Советую посмотреть еще и решение местного совета к нему, ибо такие договора утверждаются ими. Там все написано.
| Кофтик писал(а): |
| Ви знов кажете про типового власника, мотивованого отриманням прибутку. |
Если мы ведем речь о РС (дійсній вартості) то так и есть рассматриваются типичные операторы рынка и условия. Если Вы определяете другую стоимость то так и говорите. Стоимость для .......
| Кофтик писал(а): |
| .... но Держава не мотивована отриманням прибутку, |
УГУ
| Кофтик писал(а): |
| Держа мотивована розвитком підприємницта, створюванням нових робичих місць тощо. |
собственно Вы правы Но это из области лозунгов, а не реалий жизни. ИХМО
| Кофтик писал(а): |
| Весь процес оцінки - це аналіз можливостей і вигід які можливо отримати з цих "можливостей". |
При этом если мы рассматриваем РС то и "возможноти" должны отвечать условиям рынка ТИПИЧНЫЕ
| Кофтик писал(а): |
| Де юре закріплено "право оренди" і де юре закріпленомаю переважне, перед всіми іншими суб"єктами, право на подовження цього "права оренди". Дійсно це є тільки "можливість", але цією "можливістю" обладає тільки одна особа - та з якою заключено договір оренди. Вибачте, но я не зрозумів в чому Ви переконані - що в мене немає такої "можливості", чи що ця "можливість" нічого не коштує ? Чи може ви ніколи не оцінюєте "можливості", тоді що ж Ви оцінюєте ? |
Первое. Что касается "права на пролонгацию" как возможности. Тут я бы опирался на соответствующие договора. Ибо есть договора с таким правом, а есть без таковых. Естественно и стоимость их разная. Вы же анализируя рынок наверное тоже отбираете АНАЛОГИ (подібні) то бишь, с возможностью пролонгации отсюда и поправки не должно быть.
Что касается "переконань". Я убежден в том что оценщик должен оценивать исходя из ДЕ ЮРЕ касаемо объекта оценки а не придумывать новые функции, условия использования, и тп. А учитывая Ваш объект оценки такие условия закреплены юридически ДОГОВОРОМ аренды. Отсюда, нельзя его менять как Вам/нам хочется даже в виде прогноза. Только Де Юре (смотрите в НЕИ это обязательная составляющая ее часть)
Удачи
PS: Уважаемый коллега Кофтик, похоже Вы допустили ошибку (с кем не бывает) и теперь хотите переубедить СЕБЯ, а за одно и всех остальных в своей правоте. НО как видите не получили поддержки Так что ...... |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:13 |
|
Коллега Кофтик, коллеги выше вам правильные рекомендации давали…
Во-первых:
| Кофтик писал(а): |
| Ви знов про "якогось типового" власника. Я повторюю власник - Держава Україна, і є закон і конкретні умови договору. |
| Кофтик писал(а): |
| Ви знов кажете про типового власника, мотивованого отриманням прибутку. но Держава не мотивована отриманням прибутку, Держава мотивована розвитком підприємницта, створюванням нових робичих місць тощо. |
Это все хорошо, про Державу-то. Но какое это имеет отношение к объекту оценки – праву аренды? Разве его (права) собственник – Держава? Мне кажется, что все-таки застройщик. Держава не арендует ни у кого этот земельный участок.
Кроме того, Вы же считаете типа рыночную стоимость? Тогда тут же сразу появляется типичный собственник, типичная мотивация и принцип ЛНЭИ.
Тогда во-вторых:
| Кофтик писал(а): |
Що таке вартість в рамках доходного підходу ? - це очікуванні майбутні вигоди від володіння. Зверніть увагу - не гарантовані, а очікуванні.
Ніхто не може мені пояснити чому я не можу прогнозувати пролонгацію цього договору. |
Прогнозуваты-то можете, а как же ЛНЭИ?
Мне кажется, что с точки зрения ЛНЭИ арендатору земли лучше бы побыстрее закончить проект, ввести в эксплуатацию и получать доходы – уже не только от земли в какой-то форме, но и от улучшений. И тогда и нет смысла бесконечно пролонгировать договор аренды в том виде, в котором он есть сейчас.
У Вас же вырисовывается следующий вариант – уже, кстати,
| Серый писал(а): |
| Так а в чем же тогда прикол не могу понять. Если объект не строить, значит не получать дохода от объекта недвижимости вообще, и при этом платить, пусть и мизерную, арендную плату. Вот ни одного такого собственника не знаю, сколько проектов переоценил. |
Собственник (не Держава!) берет в аренду участок и… ничего на нем не делает, только продлевает и продлевает аренду. При этом, наверное, гордится собой – о какой я молодец: арендую участок под строительство за цену, вдвое (впятеро и т.д.) меньше, чем другие! А толку-то? Он же дохода с этого иметь не будет (формально), пока проект не завершен. А экономия на расходах – да, возникает, но зачем это надо, если эти расходы не связаны с получением никаких доходов?.. Для меня пока это – загадка. Которая, кстати, в ЛНЭИ не вписывается аж ни разу.
В-третьих:
| Кофтик писал(а): |
| 1. Мені кажуть, що термін дисконтування обмежується терміном дії договору - тобто на три роки. По договору "Після закінчення строку дії договору Орендар має право поновлення його на новий строк". Доречи тільки-тільки поновили. Я згоден, що через три роки може збільшитися ставка дисконту, за рахунок ризику не поновлення договору. Але чому ми обмежуємо термін користування (дисконтування) усього трьома роками ? |
То есть, договор уже 1 раз пролонгировали… А арендатор ничего не строит по-прежнему… Как по-вашему, если
| Кофтик писал(а): |
| Держава мотивована розвитком підприємницта, створюванням нових робичих місць тощо. |
– как долго Держава будет продлевать такой договор аренды? До бесконечности? Вспоминаем:
| Цитата: |
Стаття 33. Поновлення договору оренди землі
Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. |
Належно виконував обов’язки відповідно до умов договору. Опять, по-моему, противоречие принципу ЛНЭИ… Понятно, что можно решать вопросы с конкретными чиновниками и пролонгировать, но это уже не совсем отвечает «юридической разрешенности». И снова возникает вопрос – а зачем, если доходов-то нет?
| Кофтик писал(а): |
| Весь процес оцінки - це аналіз можливостей і вигід які можливо отримати з цих "можливостей"… Вибачте, но я не зрозумів в чому Ви переконані - що в мене немає такої "можливості", чи що ця "можливість" нічого не коштує ? Чи може ви ніколи не оцінюєте "можливості", тоді що ж Ви оцінюєте ? |
Оцениваем-то да, что-то типа вероятных будущих событий. Но одна из принципиальных оговорок – наиболее вероятных будущих событий, соответствующих ЛНЭИ. Тот сценарий, который Вы описали, этим требованиям не отвечает. А чисто математически можно обсчитать все, что угодно… |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Кроме того, Вы же считаете типа рыночную стоимость? Тогда тут же сразу появляется типичный собственник, типичная мотивация и принцип ЛНЭИ. |
+100, я считаю что это самое главное Ваше (Кофтик) заблуждение, а то что Вы предлагаете посчитать это будет - инвестиционная стоимость. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:43 |
|
| rudge писал(а): |
| И что вы оцениваете тогда. Право на пользование как самостоятельный актив или стоимость активов ТОВ. Я вижу первое, в Вашем первом посте, отсюда и мои предпосылки. |
Що взагалі є об"єктом оцінки в даному випадку немає ніякого значення. Мною ідентифікован актив (який не стоїть на балансі), но є нематериальним активом, що належить підприємству, і визначає його вартість. Я визначаю вартість цього актива. Я так разумыю Ви натякаєте, що я кажу про ринкову вартість активу, який цю вартість немає тому що не може бути проданий як самостійний об"єкт на вільному ринку ? Дякую за зауваження, це дуже важливо питання і врахую його в обгрунтуванні Бази оцінки.
| rudge писал(а): |
| Если мы ведем речь о РС (дійсній вартості) то так и есть рассматриваются типичные операторы рынка и условия. Если Вы определяете другую стоимость то так и говорите. Стоимость для ....... |
Ви трохи змістили ролі в цій діїї. В даному випадку - типовий продовець - це орендар (ТОВ), а типовий покупець - це інший суб"єкт підприємницької діяльності. А Держава і умови договору оренди - це об"єктивна реальність, це параметри (характеристики) об"єкта оцінки. Це як довжина і ширина - вони не типові, вони такі які вони є
| rudge писал(а): |
| собственно Вы правы Но это из области лозунгов, а не реалий жизни. ИХМО |
Щось я Вас ніяк не зрозумію. То ми підходимо типово і по закону, то ми виходимо з реалій життя. Непослідовно якось, вибачте...
| rudge писал(а): |
| При этом если мы рассматриваем РС то и "возможноти" должны отвечать условиям рынка ТИПИЧНЫЕ |
Як це "ТИПИЧНЫЕ" умови договору, якщо вони є конкретно прописані?
Тобто в договорі написано одно, а я повинен сказати "Ні це нетипово, тому я це не враховую" ? Не розумію..
| rudge писал(а): |
| Первое. Что касается "права на пролонгацию" как возможности. Тут я бы опирался на соответствующие договора. Ибо есть договора с таким правом, а есть без таковых. Естественно и стоимость их разная. Вы же анализируя рынок наверное тоже отбираете АНАЛОГИ (подібні) то бишь, с возможностью пролонгации отсюда и поправки не должно быть. |
Шановний колега, цей аргумент деяких рецензентів і "професорів" оцінки мені дуже знайомий - Ви підібрали неадекватні аналоги, знайдіть кращі. Але поняття "неадекватних" аналогів м"яко кажучи некоректне. Я відібрав аналоги яки по своїх параметрах найбільш наближені до об"єкта оцінки, і далі я проводжу необхідні коригування.
| rudge писал(а): |
| Что касается "переконань". Я убежден в том что оценщик должен оценивать исходя из ДЕ ЮРЕ касаемо объекта оценки а не придумывать новые функции, условия использования, и тп. А учитывая Ваш объект оценки такие условия закреплены юридически ДОГОВОРОМ аренды. Отсюда, нельзя его менять как Вам/нам хочется даже в виде прогноза. Только Де Юре (смотрите в НЕИ это обязательная составляющая ее часть) |
Давайте ще раз.
1. Де юре - умовами договору і ст.33 "Про оренду Землі" (див.вище) закріплено моє переважне право на пролонгацію договору. Тобто якщо з"явиться хтось. хто запропонує Державі кращі умови, все одно договір буде заключено зі мною, якщо я погоджусь на ці умови.
2. З точки зору НЕВ я повинен на цій ділянці розпочати будівництво. Тоді вже ніхто взагалі не зможе претендувати на мою ділянку. Я згоден, що змінеться структура грошового потоку, але період все одно буде значно більшим за строк оренди ділянки який існує на дату оцінки.
| rudge писал(а): |
PS: Уважаемый коллега Кофтик, похоже Вы допустили ошибку (с кем не бывает) и теперь хотите переубедить СЕБЯ, а за одно и всех остальных в своей правоте. НО как видите не получили поддержки Так что ...... |
Шановний колега Ruddge, я не балатуюсь на президенських, або інших виборах. І мене мало цікавить підтримка більшості. Мене цікавить об"єктивна і головне аргументована критика.
Ви прави в тому, що дуже часто у нас Оцінка базується не на обгрунтованих висновках, а на чужий "авторитетній" думці.
Нажаль досі я так і не почув ні від кого обгрунтування, того чому я повинен ігнорувати відповідний пункт Договору, і статтю 33 Закону України про оренду Землі
Добавлено спустя 6 минут 56 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Прогнозуваты-то можете, а как же ЛНЭИ?
Мне кажется, что с точки зрения ЛНЭИ арендатору земли лучше бы побыстрее закончить проект, ввести в эксплуатацию и получать доходы – уже не только от земли в какой-то форме, но и от улучшений. И тогда и нет смысла бесконечно пролонгировать договор аренды в том виде, в котором он есть сейчас. |
Шановний колега Grey Horse, Ви зараз повторили те саме що я кажу вже декілька днів. Право користування все одно залишиться в мене "умовно" на завжди. Два роки воно буде існувати за рахунок договру оренди, далі побачимо, можливо змінеться стркуктура грошового потоку, але це ж все одно не два роки.
Чи я не правильно зрозумів Вас, і все одно треба робити розрахунок тільки за два роки ? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:53 |
|
| Кофтик писал(а): |
| На ринку продається дуже багато прав на земельні ділянки під виглядом інвестеційних проектів. Земля (чи право користування) + концепція розвитку чи проект будівництва + кілька погоджень і дозволів |
Это уже не земельный участок, а некий девелоперский проект. И совершенно другой объект. Опять таки, если Вы купите такой объект (т.е. понесете затраты), Вы захотите их вернуть, авернуть их можно только реализовав концепцию и сдав в аренду/продав готовый объект.
| Кофтик писал(а): |
| Ще забули про наркоторговлю і інші подібні бізнеси написати. |
Противозаконные виды деятельности не рассматриваются по принципу ЛНЭИ.
| Кофтик писал(а): |
| Не зрозумів до чого тут знижка на щось до премії за ризик ? |
Чем больше риск невыполения, тем больше премию за этот рис вы попросите. Соответтсвенно, тем больше будет скидка. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 12:54 |
|
Я умываю руки
Доказывайте все это тем кто принимает у Вас отчет. Если сможете. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:03 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Собственник (не Держава!) берет в аренду участок и… ничего на нем не делает, только продлевает и продлевает аренду. При этом, наверное, гордится собой – о какой я молодец: арендую участок под строительство за цену, вдвое (впятеро и т.д.) меньше, чем другие! А толку-то? Он же дохода с этого иметь не будет (формально), пока проект не завершен. А экономия на расходах – да, возникает, но зачем это надо, если эти расходы не связаны с получением никаких доходов?.. Для меня пока это – загадка. Которая, кстати, в ЛНЭИ не вписывается аж ни разу. |
Шановні колеги, Ви що дійсно не знаєте навіщо це робиться ?
А які ж інвестиційні проекти Ви тоді оцінювали останні роки ?
Пояснюю в чому є бізнес. Девелоперська компанія набирає пул земельних ділянок, робить під них інвестиційні проекти, отримує дозволи. Зауважте, компанія чесна, Вона відома, вона будує, но будує на 20% ділянок. На інші просто грошей не вистачає. Що робити ? Звичайно переоцінити ці інвестиційні проекти под МСФО, вийти на IPO і отримати інвестиції. І ось коли ці інвестиції приходять, компанія починає розуміти, що будувати - це класно. Но купити земельну ділянку за 100, зробити проект, переоцінити за 200 і отримати гроші на IPO, або в іншого інвестра - значно легше і це більш прибутковий бізнес. А що буде потім - це діло десяте. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:04 |
|
Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оцениавать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. это будет иной объект оценки.
Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:
В общем-то, ваша аргументация мне понятна и интересна в некотором роде |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:11 |
|
| rudge писал(а): |
Я умываю руки
Доказывайте все это тем кто принимает у Вас отчет. Если сможете. Удачи |
Я свою аргументацію привів - це умови договру, і стаття 33 Закону Ураїни про оренду землі. Нажаль обгрунтованої аргументації іншої сторони, чому я повинен ігнорувати свої законні можливості я не почув.
Якщо в мене і звіт будут приймати на "переконаннях" і емоціях, а ні на базі існуючих фактів і аргументованих доказах, то можливо він і не пройде.
Хоча раніш здавав. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:16 |
|
А, еще вопрос - Кофтик, как известно, нормативную денежную оценку делают раз в 5-7 лет. Она существенно меняет размер арендной платы. Это как-то учитывается?
Добавлено спустя 53 секунды:
| Цитата: |
| Хоча раніш здавав. |
- кому сдавал? у нас разве отчеты по стоимости права аренды госорганами принимаются? |
|
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 13:18 |
|
| zanoza писал(а): |
Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оцениавать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. это будет иной объект оценки.
Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:
В общем-то, ваша аргументация мне понятна и интересна в некотором роде |
Через два роки може вже нічого не бути. Ми ж вже це обговорювали.
Дата оцінки сьогдні. І оцінюємо ми право, яке на дату оцінки визначається цим договором, а через два роки буде визначатися іншим договором чи актом. Но воно ж залишиться і нікуди не дінеться, хоча б виходячи з НЕВ - під будівництво |
|
|
|
|
|
DyB
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 15:02 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 24 Сен 2010 17:45 |
|
| Кофтик писал(а): |
| rudge писал(а): |
| При этом если мы рассматриваем РС то и "возможноти" должны отвечать условиям рынка ТИПИЧНЫЕ |
Як це "ТИПИЧНЫЕ" умови договору, якщо вони є конкретно прописані? |
Уважаемый коллега rudge, как я понимаю, имел в виду типичные рыночные условия для прогнозирования, а вовсе не типичные условия договора…
У меня только сейчас начинают возникать смутные сомнения, что Вы собираетесь оценить право аренды зем. участка через оценку инвестиционного проекта. Это так? Простите, но из того, что Вы намеками сообщали ранее:
| Кофтик писал(а): |
В мене оцінка права оренди.
Оцінюю дисконтуванням різниці між ринковою орендою і орендою по договору. Термін дії договору 3 роки. Призначення - під будівництво ТРЦ і офісного центру. Будівництво ще не розпочато, поліпшень немає. |
| Кофтик писал(а): |
Якщо будуть підстави, то договір може бути розторгнутий будь коли і в строк його діїї.
може чи не може це питання вирогідності, тобто відповідних ризиків. |
, этого совсем не следовало, схема вырисовывалась совсем другая.
А уж то, что оценка для МСФО, проявилось совсем уж в конце…
Это к вопросу о правильной постановке задачи.
Далее, теоретически Вы можете это сделать… Теоретически. Действительно, как оценку инвестпроекта, чтобы как бы методом остатка получить стоимость изначальных прав, связанных с землей. Однако тогда нужно прогнозировать все будущие доходы и расходы инвестпроекта, в том числе и расходы по переоформлению / выкупу зем. участка по завершению строительства, затраты на это завершение и т.д. Однако:
во-первых, это, по-моему, очень похоже на оценку фрезерного станка методом остатка через оценку всего предприятия, где этот станок работает;
во-вторых, если Вы сдаете работу аудиторам, то, вероятно, они Вас просто не поймут, поскольку все-таки права коллега
| zanoza писал(а): |
| Кофтик, вы оцениваете конкретный договор аренды земли № такой-то от такой-то даты. Он заканчивается через 2 года. Соответственно, права аренды по этому договору тоже заканчиваются. Через 2 года будет ДРУГОЙ договор. И потом вы будете оценивать право аренды ПО ДРУГОМУ договору. |
;
в-третьих, к чему тогда информация о сделках на рынке с подобными правами, если Вы используете доходный подход и метод остатка?
Или я вообще уже совсем в теме обсуждения не ориентируюсь и не понимаю, чего Вы хотите…
Если все же схема не через инвестпроект – то тем более соглашаюсь с уважаемой коллегой zanoza: срок дисконтирования – до конца срока действия нынешнего договора аренды.
В общем, тема достаточно сложная, и урывками и без четкой постановки задачи не обсуждается конструктивно. Пока что. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вс, 26 Сен 2010 18:51 |
|
Шановні колеги, нажаль ніхто не привів конкретного аргумента, чому я повинен ігнорувати суттєви умови догвору і діючого законодавства, з яких можно зробити висновок про "умовно біскінечний" строк користування земельною ділянкою. Всі пояснення зводяться до аналізу бази оцінки і з моєї точки зори носять суперечливий характер.
Питання ж моє було таке - Чи обмежений строк користування земельною ділянкою 2-ма роками (термін діїї договору), чи можно його прийняти "умовно бесуінечним" (довгостроковим).
З пояснень я зрозумів, що для розрахунку ринкової вартості дисконтувати різницю в оренді на довгостроковий період -помилка, дисконтувати інвестиційний проект - теж неправильно. Це дуже грубий висновок, але я рахую, що він по суті.
Нажаль ділянка розташована в регіоні (райцентр) і аналогів дуже мало. Аналогів з короткостроковим терміном оренди немає. Можно звичайно зробити аналіз співвідношення вартості довгострокової і короткострокової оренди по Україні і потім порахувати....., але на це немає часу і не виділені ресурси... і взагалі в мене є побоювання, що з цього може нічого путнього і не вийти.
Я прислухався до думки нашої оціночної спільноти і спробував обмежити термін користування 2-ма роками. Но я не зміг придумати як можно викорисовувати цю ділянку два роки і отримувати з неї дохід, окрім як вирощувати на ній картоплю тощо.
Може хто зможе підказати варіант найбільш ефективно користування для орендованої земельної ділянки площею 2 га під будівництво, якщо строк договору оренди закінчується через 2 роки. Головна умова - ми обмежени 2-ма роками, подальша можливість використання ділянки не прогнозується. В мене виходить від"ємна вартість. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 26 Сен 2010 20:37 |
|
почему отрицательная? как вариант, должна равняться 0? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 26 Сен 2010 20:57 |
|
По-моему, только конкретные аргументы и приводились. В том же объеме и с той же четкостью, как Вы сформулировали постановку задачи и Ваши предполагаемые действия.
| Grey Horse писал(а): |
| Или я вообще уже совсем в теме обсуждения не ориентируюсь и не понимаю, чего Вы хотите… |
Например, сочетание
| Кофтик писал(а): |
| З пояснень я зрозумів, що для розрахунку ринкової вартості дисконтувати різницю в оренді на довгостроковий період -помилка |
и
| Кофтик писал(а): |
| В мене виходить від"ємна вартість. |
меня просто ставит в тупик... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пн, 27 Сен 2010 08:21 |
|
В моём представлении алгоритм оценки права аренды такой:
1. если есть варианты для соавнительного подхода или доходного в прямом виде - посчитали и точка.
2. если инф. база не позволяет использовать (1), то остаётся подход "учёта затрат на зем. улучшения" - как тут называли "инвестиционный проект".
3. если срок аренды позволяет освоить участок (реализовать проект) и продать зем.улучшения - отличная модель;
если срок короткий, то остаётся предположить использование, которое не связано с долгим сторительством, например:
- открытая площадка для хранения/отстоя/ и т.п. (асфальтируем, засыпаем щебнем, косим траву - сдаём в аренду по Х.У грн/м2),
- ставим ларьки, павильйоны, или шось таке, что через два года за день демонтировали и продали как б/у,
- или шо там ещё может быть в регионе - вертолётная площадка, передвижной цирк, виселица для оценщиков с продажей билетов на представление
4. ден.потоки дисконтируем |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пн, 27 Сен 2010 08:22 |
|
Можливо я утрировав Ваші пояснення, вибачте. Але все ж вони стосувалися бази оцінки - підходів до визначення вартості, з яких (пояснень) я зробив висновок про неможливість дисконтування на протязі більш ніж два роки.
Прошу вибачення і за від"ємну вартість, я лише хотів сказати про результат розрахунку. Звичайно в звіті вона була би прийнята равною 1 грн.
А тепер що у нас виходить по суті - права користування земельною ділянкою, що визначаються короткостроковим договір оренди - нічого не варті. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 19 Ноя 2010 20:34 |
|
Серый, а как вам кажется
| Цитата: |
шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями. |
не получится ли здесь право пользования землей = праву собственности на землю? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 12:12 |
|
| zanoza писал(а): |
Серый, а как вам кажется
Цитата:
шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та
земельними поліпшеннями.
не получится ли здесь право пользования землей = праву собственности на землю? |
Ну по логике не должно. Ведь Вы когда доход между компонентами разделите, то вполне логично, что каждый из компонентов будете дисконтировать на свой срок пользования: для права собственности - условно-бесконечный (в зависимости от состояния собственности), для ограниченного срока - на этот срок. Я так и делал и до сих пор. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 12:38 |
|
| Цитата: |
| для ограниченного срока - на этот срок. |
и там не будет никакой реверсии, правильно? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 20 Ноя 2010 13:48 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
для ограниченного срока - на этот срок.
и там не будет никакой реверсии, правильно? |
Ну конечно, срок истек, объект вернулся к хозяину. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:08 |
|
В таком случае бессрочное право пользования будет равно праву собственности? |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:14 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| В таком случае бессрочное право пользования будет равно праву собственности? |
Фактически так оно и есть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:21 |
|
| Серый писал(а): |
| Bogdan Gun писал(а): |
| В таком случае бессрочное право пользования будет равно праву собственности? |
Фактически так оно и есть. |
Пардон коллеги.
А как быть с "правом на продажу" Ведь его в "бессрочном праве пользования" нет. Явно поправка напрашивается.
Отсюда "бессрочное право пользования" НЕ может равняться "праву собственности". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:44 |
|
Вопрос как эту поправку для Фонда ГИ обосновать? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 11:54 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| Вопрос как эту поправку для Фонда ГИ обосновать? |
По методике разница в стоимости. А лучше всего аналоги подбирать с ППЗУ и не вносить поправок |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 12:09 |
|
| rudge писал(а): |
Пардон коллеги.
А как быть с "правом на продажу" Ведь его в "бессрочном праве пользования" нет. Явно поправка напрашивается.
Отсюда "бессрочное право пользования" НЕ может равняться "праву собственности". |
А зачем Вам право на продажу. Ведь реверсия - это не обязательно продажа после прогнозного периода. Это свернутый результат от деятельности в постпрогнозный период.
Постройте денежный поток не на, допустим, 5 лет, а на весь срок пользования (при бессрочном и срок будет бессрочным, условно примите 100 лет). За счет коэффициента дисконта текущая стоимость денежного потока будет все время уменьшаться, а в определенный период она станет практически равной нулю. Вот Вам и срок, на протяжении которого есть экономический интерес (и не такой уж он бессрочный), после которого вроде как текущей выгоды просто нету. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 13:41 |
|
| Серый писал(а): |
А зачем Вам право на продажу. |
Даже странно от Вас уважаемый коллега слышать такое. Я на Вас обиделся
Ладно, по делу.
| Цитата: |
| Постройте денежный поток не на, допустим, 5 лет, а на весь срок пользования (при бессрочном и срок будет бессрочным, условно примите 100 лет). За счет коэффициента дисконта текущая стоимость денежного потока будет все время уменьшаться, а в определенный период она станет практически равной нулю. Вот Вам и срок, на протяжении которого есть экономический интерес (и не такой уж он бессрочный), после которого вроде как текущей выгоды просто нету. |
Да, если пользователь не собирается продавать Но это не РС
Если речь об РС, то есть одно НО, со ставкой дисконта. Именно в ней "сидит" риск связанный с "не возможностью продать". Равно как и в Коеф. Кап. Последний нужно рассчитывать применяя адекватные аналоги как по продаже, так и по аренде. И если все правильно учесть то разница в стоимости точно будет.
Другое дело как реально посчитать? И какова она, разница, будет. Может и не будет смысла ее учитывать в силу "мизерности".
НО!!!!
Описать и попробовать рассчитать, или вписать какие то "застереження", считаю нужно. (что бы не придрались) Ибо сегодня, по закону, "бессрочное право пользования" = "в користуванні" (акт иль решение Мес. Сов.) не продается и не передается. Оформляются новые права (доки) на нового собственника (аренда, право собственности).
PS: собственно, стоимость права на продажу должна быстрее всего должно равняться сумме затрат на оформление такого права. (стоимость переоформления документов с "права пользования" на "право собственности") |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 14:20 |
|
| rudge писал(а): |
| Даже странно от Вас уважаемый коллега слышать такое. Я на Вас обиделся |
На обиженных водку возят, а пить не дают
| rudge писал(а): |
| Да, если пользователь не собирается продавать Но это не РС |
Напомню, что доходом является не только то, что ты получаешь, но и то что ты экономишь.
| rudge писал(а): |
Если речь об РС, то есть одно НО, со ставкой дисконта. Именно в ней "сидит" риск связанный с "не возможностью продать". Равно как и в Коеф. Кап. Последний нужно рассчитывать применяя адекватные аналоги как по продаже, так и по аренде. И если все правильно учесть то разница в стоимости точно будет.
Другое дело как реально посчитать? И какова она, разница, будет. Может и не будет смысла ее учитывать в силу "мизерности". |
Ну если уж идти по сути вопроса, то право пользования земельным участком (срочное, бессрочное) в чистом виде как самостоятельный объект не может быть продано, а только как актив в составе юр. лица. Отсюда, по Вашей теории, риск на невозможность продажи равен 100% и объект стоимости не имеет.
Относительно корректировки, то она будет и будет она переменной от срока пользования относительно права собственности - бессрочного права пользования. И чем меньше будет срок пользования, тем больше будет корректировка относительно права собственности. Где-то по этому поводу даже были материалы Ивановой/Драпиковского, кажется (или в их книге это было) вот не помню. Поищу у себя, если найду - выложу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 16:23 |
|
| Серый писал(а): |
Ну если уж идти по сути вопроса, то право пользования земельным участком (срочное, бессрочное) в чистом виде как самостоятельный объект не может быть продано, а только как актив в составе юр. лица. |
Почму только Юр лица? А Физ лицо чем Вам не угодило? Дом на ЗУ в постоянном пользовании на пример.
| Цитата: |
| Отсюда, по Вашей теории, риск на невозможность продажи равен 100% и объект стоимости не имеет. |
Если исходить как раз из теории то такая продажа возможна. А вот если из существующего Законодательства, то Вы правы. Продать такой объект как самостоятельный не возможно. Но в "праздничном комплекте" "ОНО" что то будет стоить
К стати, а почему риск должен быть 100%?
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
| Цитата: |
| Относительно корректировки, то она будет и будет она переменной от срока пользования относительно права собственности - бессрочного права пользования. И чем меньше будет срок пользования, тем больше будет корректировка относительно права собственности. |
Если говорить о РС то да так и будет. Ибо РС во времени переменна.
А если говорить о затратке, то что в начальном периоде, что в средине, что в конце, приведенные затраты будут одинаковы (должны быть). Даже с учетом потери стоимости во времени. Они будут всегда соответствовать "времени" их начисления. Такова природа их начисления. (тарифы формируются на конкретную дату по номиналу на эту дату) Небольшая разбежка будет за счет "инерционности" субъекта формирующего цену/стоимость.
| Цитата: |
| Где-то по этому поводу даже были материалы Ивановой/Драпиковского, кажется (или в их книге это было) вот не помню. Поищу у себя, если найду - выложу. |
За ранее благодарны |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 16:48 |
|
rudge писал(а):
| Цитата: |
| Почму только Юр лица? А Физ лицо чем Вам не угодило? Дом на ЗУ в постоянном пользовании на пример. |
Щас я начну обижаться. Уже тысячу раз терли, у кого может быть право пользования (у физ. лица в существующих условиях его быть не может). Плюс к тому же опять таки согласно процедуры, если лицо владело объектом недвижимости и земельным участком на праве, отличном от права собственности, то при отчуждении прав на земельные улучшения автоматически прекращается право пользования земельным участком и новый владелец улучшений проходит все круги местного зема или ада (по выбору, хотя ад выглядит проще) для оформления права срочного пользования - аренды (т.к. если даже у продавца улучшений участок был на праве бессрочного пользования, то новый владелец улучшений не сможет получить участок на тех же условиях).
rudge писал(а):
| Цитата: |
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
|
Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности. rudge писал(а):
Но в "праздничном комплекте" "ОНО" что то будет стоить
Будет только в том случае, если стоимость пользования прошлым пользователем, например арендная плата, была ниже рыночной и новый пользователь получит земельный участок на тех же условиях. А если опять таки, новый собственник улучшений будет должен идти и оформлять все по-новому (читай, по рыночным данным на дату оформления), то соответственно и выгоды иметь не будет. А раз нету выгоды, то и платить незачто.
Как по мне, исходя из сложившейся моей практики, анализа законодательства и литературы, то такая вещь, как право пользования земельным участком в чистом виде как самостоятельный объект имеет стоимость для конкретного лица-нынешнего владельца, может быть выражено только в виде экономии в платежах по сравнению с существующей рыночной ситуацией (что, наверное, придает ему статуса рыночной стоимости, хотя по логике это не так, т.к. это право не может быть продано практически). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 17:24 |
|
| Серый писал(а): |
Щас я начну обижаться. Уже тысячу раз терли, у кого может быть право пользования (у физ. лица в существующих условиях его быть не может). |
НУ ДА?????? Что Вы там говорили по водку и обиженных? Сегодня ТЫСЯЧИ физ лиц собственников жилых домов, особенно в селе имеют документы на право постоянного пользования ЗУ. Вы наверное давно на селе бывали
rudge писал(а):
| Цитата: |
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
|
| Цитата: |
| Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности. |
Эт с чего Вы взяли что меняется собственник и сам объект? Иль собственнику здания на ЗУ с правом пользования не может заключить договор аренды (когда то их даже напрягали к этому) иль приватизировать????? Ка Вы думаете изменится стоимость ППЗУ на стоимость ПС (права собственности)? Я думаю изменится.
Ну, а по следующему нет смысла полемизировать, ибо Вы, к сожалению, ошиблись в "приоритетах".
| Цитата: |
| Как по мне, исходя из сложившейся моей практики, анализа законодательства и литературы, то такая вещь, как право пользования земельным участком в чистом виде как самостоятельный объект имеет стоимость для конкретного лица-нынешнего владельца, может быть выражено только в виде экономии в платежах по сравнению с существующей рыночной ситуацией (что, наверное, придает ему статуса рыночной стоимости, хотя по логике это не так, т.к. это право не может быть продано практически). |
Ну не всегда, коллега. Обладателю документа "Свидетельство на право пользования" никто не запрещал сдавать вакантную часть ЗУ (и не только) в аренду по более высокой цене чем налог на ЗУ (вот Вам и доход с (+)- м), в отличии от тех кто сидит на аренде, где четко субаренду запрещают. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 22 Ноя 2010 17:45 |
|
| rudge писал(а): |
| Сегодня ТЫСЯЧИ физ лиц собственников жилых домов, особенно в селе имеют документы на право постоянного пользования ЗУ. Вы наверное давно на селе бывали |
Хотелось бы реже бывать, так задолбал этот оздоровительный труд во всех его проявлениях, да не получается. Ну не об этом. Да, имеют старые доки на право постоянного пользования, которые были получны до вступления в действие определенных законодательных актов. Но новый собственник земельных улучшений не сможет получить такой же документ, т.к. он доступен только для определенного перечня пользователей и физ. лиц там нету.
| rudge писал(а): |
Цитата:
Расчет на вскидку. Затраты на переоформление 1000 грн. Рыночная Стоимость полного права 1 000 000. Затраты =0,1% Премия за риск =
(0,1 х 100)/5 = 2 (5 это 100%-й риск)
Иль че то не так?
Цитата:
Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности.
Эт с чего Вы взяли что меняется собственник и сам объект? Иль собственнику здания на ЗУ с правом пользования не может заключить договор аренды (когда то их даже напрягали к этому) иль приватизировать????? Ка Вы думаете изменится стоимость ППЗУ на стоимость ПС (права собственности)? Я думаю изменится. |
Насколько я понял, то приведенные в примере затраты отображают сумму затрат для оформления права собственности. Соответственно, до их внесения собственником объекта было одно лицо, а пользователем другое. Отсюда и объект был "право пользования". После того, как пользователь затратил некую сумму, он стал собственником и объект стал "право собственности". Или нет.
| rudge писал(а): |
| Ну не всегда, коллега. Обладателю документа "Свидетельство на право пользования" никто не запрещал сдавать вакантную часть ЗУ (и не только) в аренду по более высокой цене чем налог на ЗУ (вот Вам и доход с (+)- м), |
Врядли, хотя утверждать не буду. И с другой стороны, собственник земельного участка что лох, чтобы отдать кому-то кусок земли за земельный налог, чтобы тот сдавал эту землю за более высокую плату (я, конечно, понимаю, что у нас в стране все возможно), но с точки зрения здорового смысла - это невозможно. Да и, с учетом того, что на право постоянного пользования может выдаваться только государственная или коммунальная земля, то дополнительный доход туда и пойдет т.к. это раньше делалось с субарендой, пока ее полностью не запретили. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 23 Ноя 2010 09:41 |
|
Уважаемій коллега
Чувствуется усталость в конце рабочего дня
| Серый писал(а): |
Да, имеют старые доки на право постоянного пользования, которые были получны до вступления в действие определенных законодательных актов. Но новый собственник земельных улучшений не сможет получить такой же документ, т.к. он доступен только для определенного перечня пользователей и физ. лиц там нету. |
Новый ДА. А настоящий? И таких "настоящих" полно покаместь. (эт о типичном)
| Цитата: |
| Как по мне, то не так. И состоит этот нетак в том, что в ходе внесения затрат у Вас меняется как собственник объекта (читай, потенциальный получатель бабла), так и сам объект, а вернее оцениваемые права, с права пользования на право собственности. |
Откуда в примере это видно???? я приводил ранее пример когда собственник по своей инициативе может переоформить права на ЗУ, с "права пользования" на "Право собственности". И такое делают чтобы получить возможность продать ЗУ. Особенно если продается часть (вакантная).
Ага вот и то о чем я говорил выше
| Цитата: |
Эт с чего Вы взяли что меняется собственник и сам объект?
Иль собственнику здания на ЗУ с правом пользования не может заключить договор аренды (когда то их даже напрягали к этому) иль приватизировать????? Ка Вы думаете изменится стоимость ППЗУ на стоимость ПС (права собственности)? Я думаю изменится. |
Ваше
| Цитата: |
| Насколько я понял, то приведенные в примере затраты отображают сумму затрат для оформления права собственности. |
Да правильно
| Цитата: |
| Соответственно, до их внесения собственником объекта было одно лицо, а пользователем другое. Отсюда и объект был "право пользования". После того, как пользователь затратил некую сумму, он стал собственником и объект стал "право собственности". Или нет. |
Вы уж больно "конкретно" рассуждаете коллега, а это не есть НЕИ.
Вот пример. (может и не есть НЕИ но вариант отличный от Вашего)
Есть два объекта на продаже (отвлеченно, не в составе ЦИК и тп)
1. ЗУ приватизированное. (ПСЗУ)
2. ППЗУ, ЗУ с доками ППЗУ бессрочное.
Как может рассуждать потенциальный покупатель?
Вариант 1
Заманчиво. НО дорого. Тут сидит стоимость самой ЗУ, в которую вошли и все затраты на приватизацию. Плюс траты на переоформление (собственно они в обоих вариантах присутствуют).
В будущем буду платить налог на ЗУ (1% )
Вариант 2
Дешево. Тут нет стоимости самой ЗУ. ППЗУ бессрочное мне не светит по Закону. По этому придется: Или оформлять договор аренды, с арендой как минимум в 3 раза выше налога, или выкупать, НО уже у Государства, которое может и не продать МНЕ. Придется сидеть на аренде.
Далее расчет который собственно сводится к тому что бы узнать период за который экономия А - Н (3 - 1 = 2% ) окупит стоимость ЗУ первого варианта.
Теперь мое субъективное. (у других покупателей может быть по другому)
Если период возмещения стоимости допустим 100 лет то нафиг мне тратится сегодня по полной когда можно частями и лет через 30-40 может чето изменится. Тут вариантов масса. Для оценщика важно найти рыночные = типичные
Как на меня одно из по НЕИ
Сумма за ЗУ на депозите приносит 15% годовых
Разница в аренде - налог 2%
Отсюда выгоднее уйти на аренду свободные средства (не платим за ЗУ) на депозит и получаем
15% - 2% (аренда) = 13% навара
Вот собственно и все что касается покупателя.
Ну, а у собственник тоже есть выбор (варианты)
1 Сдать в аренду
| rudge писал(а): |
| Обладателю документа "Свидетельство на право пользования" никто не запрещал сдавать вакантную часть ЗУ (и не только) в аренду по более высокой цене чем налог на ЗУ (вот Вам и доход с (+)- м), |
если он не ЛОХ
2 Переоформит на право собственности если такая возможность есть, продать, вырученное на депозит и получать %
Тут считать нужно что НЕИ. Лень. Кому надо пусть сам считает.
Вот собственно о чем я.
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
