< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Стоимость права аренды земельного участка

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Стоимость права аренды земельного участка

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу 1, 2, 3 ... 10, 11, 12 След.

Автор

Сообщение

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 13:18

День добрый!
Хотелось бы узнать мнение сообщества по поводу подготовленной статьи. Замечания-предложения приветствуются Smile

Pravo_arendy.zip !!!

Описание:

Определение стоимости права аренды земельного участка

Downloads

Имя файла:

Pravo_arendy.zip

Размер файла:

16.1 Kб

Скачан:

172 раз

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 14:07

Голова!!!

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Чт, 29 Янв 2009 14:32

Борода писал(а):

Голова!!!

Т.е. тебе понравился расчет?

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 30 Янв 2009 14:56

для меня неочевидно доказательство того что CL = CL1 = CL2
так как:
1. считаю что равенство (6) экономически неверно, рыночную стоимость приравниваем к сумме нерыночных да еще и разных стоимостей, так как эти стоимости с разных позиций
2. утверждение «В практичних розрахунках приймається CL = CL1 » как-то слабо подходит для теоретических выкладок, а если не принимается?

Добавлено спустя 4 минуты 13 секунд:

по п.1 была похожая дискуссия
http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?p=42027#42027

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 00:13

Постараюсь раскрыть некоторые положения, отраженные в статье:
1. Убежден, что стоимость объекта по сути - это стоимость прав, которые передаются вместе с объектом. Этим (а также - оценочным принципом вклада) обосновывается равенство (6).
И дело не в рыночной стоимости и сумме нерыночных. Вы же не будете отрицать истинность соотношения
V(застроенного участка) = V(зем.участка) + V(улучшений),
хотя не все слагаемые здесь рыночные?
2. Что касается ставок CL. Согласен, было написано не очень удачно - переосмыслил и изложил иначе, см. ниже Smile

Последний раз редактировалось: N.D. (Вс, 01 Фев 2009 10:02), всего редактировалось 1 раз

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 09:59

Вот, благодаря высказанным мыслям, переписал раздел:

Розкриємо зміст вартості права орендодавця і орендаря, враховуючи обмеженість останнього в часі:
Vор.дав. = ... (6)
Vоренд. = ... (7)

Варто окремо розглянути величину ставок дисконту для земельної ділянки. Якщо не зациклюватись на преміях за ризик та кумулятивних побудовах, пригадати саму суть – то ставка дисконту є нормою доходу для певного виду використання. В даному випадку, інвестиційний метод, підхід орендодавця і підхід орендаря оперують одним і тим самим – передачею цієї ділянки в оренду. Відповідно, для даного виду використання характерна певна, одна норма доходу:
CL = CL1 = CL2 (8)
Нескладно показати, що саме за цієї умови перетворення формул (6)-(7) приведе до результату, обґрунтованого другим принципом:
VL = Vор.дав. + Vоренд. (9)
Таким чином, не існує "додаткової премій за реалізацію права оренди", ставки дисконту для земельної ділянки однакові при одному виді її використання.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 10:54

N.D. писал(а):

Принцип 2. Вартість об’єкта нерухомості як цілого (тобто вартість права власності) дорівнює сумі окремих майнових прав.

Не факт, т.к. Вы упускаете синергетический эффект… не буду тут изголяться и приводить примеры, думаю, что Вы, и сами понимаете о чем я. (но, думаю, что этим можно и пренебречь)

N.D. писал(а):

Чистий операційний дохід є різницею між фактичним валовим доходом і витратами, пов’язаними з отриманням цього доходу. Поширена модель розрахунку, яка не враховує недоотримання доходу через незайнятість ділянки, відображається наступною формулою:
ЧОДL = ДL – ЗП (2)

Куда делись другие расходы, например, на управление?

N.D. писал(а):

Вартість права орендаря має зміст лише тоді, коли орендар може передати ділянку в суборенду за ціною ДL, що перевищує договірну орендну плату Ддогов..

Не обязательно нужно передавать участок в собственность… можно просто получать доп. доход от использования участка. Т.е. все арендуют по 100 грн, а я по 80 грн., значит, у меня уже есть доп. доход, и стоимость права пользования будет положительной. Я думаю, что понял, что Вы имели ввиду… наверное Вы говорите о том, что объект оценки должен быть оборотоспособен на рынке, т.е. его, легально можно купить/продать, но, тогда, по моему мнению, следует сказать, что определяется РЫНОЧНАЯ стоимость права пользования.

N.D. писал(а):

ЧОДоренд. = ДL –Ддогов (4)
Перевіримо ці заключення у відповідності з принципом адитивності:
ЧОДL = ЧОДор.дав. + ЧОДоред. = (Догов. – ЗП) + (ДL – Догов.) = ДL - ЗП (5)

Всё же настаиваю, что кроме ЗП есть ещё и затраты на управление, и эти затраты для арендодателя и арендатора могут/будут/должны быть разными, тогда врядли сойдется равенство (5) = (2). (хотя, думаю, что и этим можно пренебречь)

N.D. писал(а):

Як нескладно показати, спираючись на (1), (7), ( Cool

, при достатньо великих значеннях терміну оренди (t > 30) формулу (6) з малою похибкою можна переписати у вигляді:
ЧОДL/СL = ЧОДор.дав./ СL1 + ЧОДоренд./ СL2 (9)
В практичних розрахунках приймається CL = CL1. Загальний чистий операційний дохід дорівнює сумі чистих доходів орендодавця і орендаря – чисельники в лівій і правій частині виразу (9) рівні.
Враховуючи вищезазначене, можна зробити важливий висновок: рівність (9) істинна лише тоді, коли
CL = CL1 = CL2 (10)
Відповідно, не існує «додаткової премій за реалізацію права оренди» [2, стор.381], ставки дисконту для земельної ділянки однакові в обох випадках.

С таким же успехом можно сделать вывод относительно стоимости недвижимости:
Снед. = ЧОДнед/Ск.нед.= (ЧОДул-ний/Ск.ул-ний) + (ЧОДз.у./Ск.з.у)
А далее, что Ск.нед. = Ск.ул-ний = Ск.з.у. что достаточно революционно Smile

N.D. писал(а):

2. Что касается ставок CL. Давайте говорить о ставке дисконта как о норме дохода (чем она и является), и не зацикливаться на премиях за риск и прочих кумулятивных изысках. Тогда: доходность земельного участка в инвестиционном методе (CL) при передаче участка в аренду - это то же самое, что доходность при передаче его в аренду арендодателем (CL1). Согласны?

Нет, не согласен… Вы считаете, что арендодатель, который сдает в аренду участок по рыночной стоимости будет хотеть от данного проекта такую же норму прибыли на капитал, что и тот, который не слишком уж заморачивается и сдает ниже рыночной? Да и утверждение, что CL1 = CL2 меня смущает… сдавая свой участок в аренду и чужой Вы поимеете одни и те же риски? Проблема в том, что

N.D. писал(а):

зацикливаться на премиях за риск и прочих кумулятивных изысках.

придется, так как премии за риск никто не отменял, и норма прибыли для разных по степени риска проектов будет разной.

Ну и на последок… контрольный выстрел, так сказать Smile

N.D. писал(а):

ЧОДоренд. = ДL – Догов. = (ЧОДL + ЗП) – Догов. = VL х СL – (Догов. – ЗП) (12)

Получается, что доход арендатора равен доходу от земли минус оплата по договору аренды и ПЛЮС ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ!!!! Такое ощущение, что арендодатель платит налог не государству, а арендатору, и, в случае снижения ставки налога на землю, доход арендатора снижается, и наоборот… ничего не смущает? Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 01 Фев 2009 21:47

Давайте разберемся детальнее, а то складывается впечатление, что некоторые моменты упущены из виду:

КовАл писал(а):

Куда делись другие расходы, например, на управление?

Раскройте, пожалуйста, что вы имеете в виду. Какие затраты на управление несет арендодатель, сдавший на длительное время в аренду свободный земельный участок?

КовАл писал(а):

Что же тут революционного? ЧОД, деленный на ставку дисконта - это прямая капитализация, т.е. ставки дисконта и капитализации идентичны. В этом случае (или в модели расчета на довольно длительный период, как и указывается в статье), ставки дисконта (капитализации) для застроенного участка, земельного участка и улучшений равны.
Все это элементарно показывается через соотношения:
Cобщ = CL + BH, Cулучш = CL + H
H->0: Собщ = Сулучш = CL

КовАл писал(а):

Вы считаете, что арендодатель, который сдает в аренду участок по рыночной стоимости будет хотеть от данного проекта такую же норму прибыли на капитал, что и тот, который не слишком уж заморачивается и сдает ниже рыночной?

Я считаю (см. выше доработанный раздел), что норма дохода определяется видом использования объекта. В данном случае этот вид один и тот же - передача участка в аренду. И что именно эту, характерную норму дохода, оправданно использовать как ставку дисконта.

КовАл писал(а):

премии за риск никто не отменял, и норма прибыли для разных по степени риска проектов будет разной.

Разные по степени риска проекты - это:
1) сдача участка в аренду и спокойное получение арендной платы (easy money Smile

) - инвестиционный метод оценки;
2) выращивание на участке урожая и его реализация, расчет через земельную ренту - метод выгод (капитализации земельной ренты).
Вот тут действительно нормы дохода будут разные.

Вообще-то, мне кажется, что "благодаря" методу кумулятивного построения разного рода риски прочно завладели умами, и утратилось проникновение в суть ставки дисконта.

КовАл писал(а):

Ну и на последок… контрольный выстрел, так сказать Smile

N.D. писал(а):

ЧОДоренд. = ДL – Догов. = (ЧОДL + ЗП) – Догов. = VL х СL – (Догов. – ЗП) (12)

Получается, что доход арендатора равен доходу от земли минус оплата по договору аренды и ПЛЮС ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ!!!!

Рассмотрим на примере.
Арендатор платит за участок 100 ден.единиц в год (Ддогов.). Рыночная арендная плата за аналогичные участки составляет 120 единиц (ДL). Доход арендатора = 120 - 100 = 20.
Но если вы определяете рыночную арендную плату не прямо, а косвенно (через стоимость участка и ставку CL), тогда получается именно так как написано. Поскольку стоимость и CL связаны через ЧОДL, а не через ДL.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 02 Фев 2009 14:15

N.D. писал(а):

давайте рассматривать сдачу земли в аренду, как бизнес... это ведь и есть суть доходника... смотрим:
1. Оформление сделки, контроль использования участка, сбор арендной платы и "выбивание" долгов и т.д... кто должен этим заниматься? Наверное управляющий. (инвестор не в счет, он дал деньги и сидит на печи, считает барыши)
2. нужно вести бух. учет... значит нужен бухгалтер.
Вот уже два нахлебника... их можно, конеШно, объединить в "один стакан", но от этого расходы не испарятся.

N.D. писал(а):

я понимаю, что Вы строите все свои предположения на том, что нормы прибыли у всех проектов равны, но я не понимаю, ПОЧЕМУ они должны быть равны? У Вас получается, что риск вложения в проект А (моя земля + мои улучшения) = проекту Б (моя жемля и я сдаю её в аренду непонятно кому) = проект С (мои улучшения на чужой земле)... лично меня это как-то смущает, а Вас?

N.D. писал(а):

Разные по степени риска проекты - это:
1) сдача участка в аренду и спокойное получение арендной платы (easy money ) - инвестиционный метод оценки;
2) выращивание на участке урожая и его реализация, расчет через земельную ренту - метод выгод (капитализации земельной ренты).
Вот тут действительно нормы дохода будут разные.

а сдача в аренду СВОЕГО участка и ЧУЖОГО участка это тоже один и тот же инвест. проект? Это я про CL1 = CL2.

N.D. писал(а):

Извините, но Вы пытаетесь спорить с обычной логикой, подменяя её формулой, в которой используется ничем не обоснованное допущение о равенстве CL = CL1 = CL2. Вы, просто объясните мне, какое отношение имеет земельный налог к ЧОДу арендатора? Причем, ПОЧЕМУ с увеличением платежа арендодателя в бюджет, растет ЧОД арендатора? Где здесь связь и логика?

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 02 Фев 2009 16:27

КовАл писал(а):

давайте рассматривать сдачу земли в аренду, как бизнес... это ведь и есть суть доходника...

Нет. Суть доходного подхода - это получение дохода от использования объекта, а бизнес - лишь одна из форм использования.

Модель оценки со сдачей в аренду - это не бизнес. Вы, приводя в пример затраты на управление бизнесом, ведь не определяете в этом примере доход до налогообложения, не снимаете налог на прибыль, не капитализируете чистую прибыль (как это принято для бизнеса), верно?

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

Жаль, пример оказался непоказательным - доход арендатора так и остается 20 ед. при изменении величины земельного налога.
Давайте тогда рассмотрим всю картину:

1) Оцениваем земельный участок. Рыночная арендная плата за аналогичные участки составляет 120 единиц (ДL). Земельный налог - 10 ед. Ставка капитализации CL=14%.
ЧОДL = 120 - 10 = 110; VL = 110 / 0,14 = 786.

2) Оцениваем право аренды арендатора, который платит за этот участок 100 ден.единиц в год (Ддогов.). Рыночная арендная плата за аналогичные участки - 120 ед.
ЧОДаренд. = ДL - Ддогов. = 120 - 100 = 20

3) Оцениваем право аренды арендатора, но у нас нет рыночных арендных ставок. Зато есть стоимость подобного участка (VL=786) и ставка капитализации (CL=14%). Считаем чистый операционный доход от сдачи в аренду участка:
ЧОДL = 786*0,14 = 110
Но ведь дополнительный доход арендатора не 110-100=10, а 20, как видно из приведенного выше. Потому что Ддогов. отнимается от ДL, а не от ЧОДL.
ДL = ЧОДL + Зем.налог = 110 + 10 = 120. Теперь согласны? Smile

И если земельный налог составит 12 ед., будет то же самое. Скорректируются только производные величины.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 02 Фев 2009 19:17

N.D. писал(а):

Суть доходного подхода - это получение дохода от использования объекта, а бизнес - лишь одна из форм использования.

суть бизнеса - получение дохода, так что... ну Вы поняли Wink

N.D. писал(а):

Модель оценки со сдачей в аренду - это не бизнес.

ну вот... чё вдруг? Во всем мире, да и у нас в Херсоне, вроде как бизнес, а у Вас не бизнес... до недавнего времени этот "не бизнес" приносил не плохие доходы... думаю, что этим "не бизнесом" люди будут заниматься вечно, хотя сегодня доходы от него упали, но всё же это доходы. И еще, как говорил известный персонаж "вы пойдите и спросите..." у людей, которые сдают в аренду недвижимость бизнес это или нет... поверьте, они вам расскажут, что это бизнес, и им, как и любовью, нужно ЗАНИМАТЬСЯ, а если пустить всё на самотек, то быть беде. А что касается доходов до или после налогообложения, то это зависит лично от Вас, или от некоторых нормативных документов (например Н.С.), но суть подхода от этого не меняется... кстати, можно и бизнес (стоимость компании) считать до налогообложения... если компания не фондоемкая (например оценочная, с арендованым офисом) то, я думаю, большой ошибки здесь не будет.

N.D. писал(а):

1) Оцениваем земельный участок. Рыночная арендная плата за аналогичные участки составляет 120 единиц (ДL). Земельный налог - 10 ед. Ставка капитализации CL=14%.
ЧОДL = 120 - 10 = 110; VL = 110 / 0,14 = 786.

2) Оцениваем право аренды арендатора, который платит за этот участок 100 ден.единиц в год (Ддогов.). Рыночная арендная плата за аналогичные участки - 120 ед.
ЧОДаренд. = ДL - Ддогов. = 120 - 100 = 20

3) Оцениваем право аренды арендатора, но у нас нет рыночных арендных ставок. Зато есть стоимость подобного участка (VL=786) и ставка капитализации (CL=14%). Считаем чистый операционный доход от сдачи в аренду участка:
ЧОДL = 786*0,14 = 110
Но ведь дополнительный доход арендатора не 110-100=10, а 20, как видно из приведенного выше. Потому что Ддогов. отнимается от ДL, а не от ЧОДL.
ДL = ЧОДL + Зем.налог = 110 + 10 = 120. Теперь согласны?

ага... согласен... наконец-то дошло... трможу я... понимаю только с третьего раза Embarassed

Вам осталось только переубедить нас с Прагматиком в плане равенства CL = CL1 = CL2 или вывести Вашу формулу другим путем... например:
VL = ЧОДL /СL где
ЧОДL = ДL - ЗП
тогда
ДL = ЧОДL + ЗП = VL х СL + ЗП
тогда
ЧОДоренд. = ДL - Ддогов. = VL х СL + ЗП - Ддогов. что = Вашему (12) или = VL х СL – (Догов. – ЗП)

Сори, что отобрал кучу времени... просто что-то провтыкал Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 02 Фев 2009 22:31

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

Модель оценки со сдачей в аренду - это не бизнес.

ну вот... чё вдруг? Во всем мире, да и у нас в Херсоне, вроде как бизнес, а у Вас не бизнес...

Не в том смысле. Модель оценки объекта, предполагающая передачу его в аренду - это не оценка хозяйственной деятельности (бизнеса) на базе объекта. Поскольку модель бизнеса другая - учитывает сложные денежные потоки, амортизацию, изменение оборотного капитала, налог на прибыль и т.д.

КовАл писал(а):

ага... согласен... наконец-то дошло...

Пришли к общему знаменателю! Хотя, если под знаменателем понимать CL - то еще не пришли Smile

)

Предложение по выводу формулы обязательно учту, изложив детальнее этапы преобразования.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 08:41

N.D. писал(а):

знаете, модель для оценки бизнеса должна учитывать особенности самого оцениваемого бизнеса... у больших фондоемких предприятий, как Вы правильно заметили модель

N.D. писал(а):

учитывает сложные денежные потоки, амортизацию, изменение оборотного капитала, налог на прибыль и т.д.

а бизнес частных предпринимателей может быть попроще... например сдача недвижимости в аренду... есть такой бизнес... они за него денежку платЮт... не пойму, почему Вы понимаете под бизнесом ТОЛЬКО что-то грандиозное... бабушка семечки продаёт - бизнес? Да - бизнес. Вася квартиру сдает в аренду - бизнес? Да - бизнес. Петя наркотой торгует за углом, и это бизнес... правда не законный, но, как ни крути, бизнес. И оценивать любой такой бизнес мы будем исходя из его доходов... так что если оценивать бизнес по сдаче недвижимости в аренду, то нам придется считать Валовой доход от аренды, затем Недобор, затем Расходы, затем ЧОД и ст-ку кап. И стоимость этого бизнеса будет равна стоимости этой недвижимости.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 10:52

Такое ощущение, что на разных языках говорим Smile

Еще раз попробую: и продажа семечек, и сдача предпринимателем недвижимости в аренду - безусловно, хозяйственная деятельность (бизнес). Но ОЦЕНКА бизнеса совсем другая, чем просто капитализация арендной платы.

Пример - торговое место 8 кв.м.
1 способ оценки: сдача в аренду. Арендная плата за торговые места - ЧОД - капитализация - стоимость.
2 способ оценки (по сути - метод развития): деятельность по продаже пирожков. Доходы (объемы реализации пирожков * цена) - затраты (закупка продукции, транспортные расходы, зар.плата продавцу, бухгалтеру и т.д.) - доход до налогообложения - налог (наиболее вероятно, упрощенная система налогообложения) - прибыль - капитализация - затраты (приобретение стола, стула, торгового инвентаря) - стоимость.

Имхо, второй способ подразуевает достаточно сложные денежные потоки. Есть принципиальная разница - первый способ не моделирует хозяйственную деятельность.
И в описанной в статье модели (1 способ) не учитываются характерные для бизнеса управленческие затраты.

Последний раз редактировалось: N.D. (Вт, 03 Фев 2009 11:03), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 11:01

прицепились бизнес не бизнес,
НС №1 почитайте Wink

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 16:25

Уважаемые коллеги.
Как на меня опять мы наступаем на старые грабли.
О чем разговор?

У меня вопрос к уважаемому N.D.
О какой стоимости (прав на аренду) идет речь?
Рыночной?
Тогда не очень понятно
из статьи
"ДL – дохід від здачі ділянки в оренду, визначається згідно ринкових орендних ставок"

"Ддогов. – договірна орендна плата, за якою орендодавець передає ділянку в користування орендарю;"

Они "ДL" и "Ддогов" должны быть равны.

Вы же дальше пишите

"Вартість права орендаря має зміст лише тоді, коли орендар може передати ділянку в суборенду за ціною ДL, що перевищує договірну орендну плату"

Но согласно НС, субарендатор есть - "обізнаний" и не заплатит аренду больше, чем на рынке. Разве только если у него, арендатора, не возникнит какой то личный интерес к объекту аренды. Но тогда это не РС.
Тогда это согласно НС
"спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;"

Как на меня, только тогда когда будет четко определен вид стоимости которая определяется, только тогда можно вести полемику по расчетам.

Попутно вопрос уважаемому N.D.
Ваше

"Vор.дав. – вартість права орендодавця;"

Это что за право такое?
Собственности на ЗУ?
На сдачу в аренду?
Или еще что то?
Sad

PS: ваще то РС права аренды по логике = 0

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 16:39

rudge писал(а):

Уважаемые коллеги.
Как на меня опять мы наступаем на старые грабли.
О чем разговор?

У меня вопрос к уважаемому N.D.
О какой стоимости (прав на аренду) идет речь?
Рыночной?
…

во во, я об этом уже тут говорил и ссылку давал,

… а грабли продолжаются Smile

rudge писал(а):

PS: ваще то РС права аренды по логике = 0

это как?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 16:45

Не забарились.
Hard_Pragmatic твое
Shocked

"это как?"

Мое для "ОБІЗНАНИХ" участников рынка

Эт когда РС и в Африке РС

Для ясности
аренда = РС = РСа
и
субаренда = РС =РСса

ЧОД = РСа - РСса = 0 Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 18:14

rudge писал(а):

У меня вопрос к уважаемому N.D.
О какой стоимости (прав на аренду) идет речь?
Рыночной?

Да. И довольно странно то, что вы пишите дальше.
Ддогов. - это, к примеру, арендная плата за зем.участок в коммунальной собственности, которая определяется нормативно и не имеет отношения к рынку. Благодаря чему, собственно, и возникает стоимость права аренды (при условии передачи участка в субаренду по рыночной ставке).

rudge писал(а):

Попутно вопрос уважаемому N.D.
Ваше
"Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Это что за право такое?

Право собственности = владение+использование+распоряжение. Стоимость права собственности тождественна рыночной стоимости для цели отчуждения (см. принципы, положенные в основу статьи).
Аренда (ст.93 ЗКУ) - передача на определенный срок имущественных прав владения и использования. Они могут быть оценены.
Логично, что арендодатель при этом сохраняет за собой право распоряжения, и вновь обладает полным правом собственности по окончании срока аренды. Эти права также могут быть оценены.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 18:37

Уважаемый N.D.
Что касается "Vор.дав. – вартість права орендодавця;"

Тут, лично мне, не понятно о чем речь.
Право - собственности?
Право - владение?
или
Право - распоряжение?
Вот я о чем.

Далее.
Вы пишите.

"Ддогов. - это, к примеру, арендная плата за зем.участок в коммунальной собственности, которая определяется нормативно и не имеет отношения к рынку. Благодаря чему, собственно, и возникает стоимость права аренды (при условии передачи участка в субаренду по рыночной ставке)"

Вот где проблема. Если Вы считаете РС, то будьте добры для расчета пользуйтесь данными РЫНКА, а не нормативными. Это требования НС.

Отсюда, при тех данных которые Вы используете в расчетах, никогда не будет РС.

Кроме того, для сведения, сегодня в договорах аренды на ЗУ комунальщики забили запрет передачи ЗУ в субаренду.
Теперь попробуйте продать ППЗУ на такой ЗУ.

По гос собственности та же ситуация. Есть претендент на аренду, проводят аукцион на право арендовать.

Далее
Ваше
"Аренда (ст.93 ЗКУ) - передача на определенный срок имущественных прав владения и использования. Они могут быть оценены."

Да я и не оспариваю это. Вопрос о том, какую стоимость мы считаем, РС, или что то другое и для чего? А вот далее уже сам подход. У Вас к сожалению все смешалось "кони - люди".
Пардон сами напросились на критику и замечания Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 23:17

Цитата:

"Ддогов. - это, к примеру, арендная плата за зем.участок в коммунальной собственности, которая определяется нормативно и не имеет отношения к рынку. Благодаря чему, собственно, и возникает стоимость права аренды (при условии передачи участка в субаренду по рыночной ставке)"

- по моему, вы не можете передать землю коммунальной собственности в субаренду по цене выше той, которую сами платите по договору аренды...

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 03 Фев 2009 23:47

rudge писал(а):

Продолжаем разговор! (с) Карлсон

1) Есть объект, в собственности субъекта А.
2) Он передан в аренду субъекту Б по фиксированной величине арендной платы.
3) Передан в аренду - это значит, что на срок аренды субъект Б получил имущественные права владения и пользования объектом.
4) Субъект Б может передать объект в субаренду субъекту В по рыночной арендной ставке, которая выше фиксированной (договорной).
5) Исходя из п.4, определяется рыночная стоимость права аренды.
6) Стоимость по п.5 - это стоимость права арендатора. Т.е. стоимость права владения и пользования на период аренды.
7) Согласно п.3, субъект А (арендодатель) оставил за собой имущественное право распоряжения на срок аренды, а после возвращает полное право собственности.
8) Стоимость по п.7 - это стоимость права арендодателя. Она не рыночная. Это стоимость права распоряжения на период аренды и права собственности на дальнейший период (в определенном смысле - рекурсия).
9) п.6 + п.8 = рыночная стоимость объекта.
Теперь, надеюсь, вопросы отпали? :)

Что касается запрета на передачу земель коммунальной собственности в субаренду. Описанная в статье модель предполагает расчет рыночной стоимости права арендатора, путем дисконтирования т.н. дополнительного дохода. К сожалению, не вспомню где читал, но уж поверьте: дополнительный доход может быть не только фактическим поступлением неких денег, но и экономией затрат. Т.е. (в случае юридических ограничений на передачу в субаренду) дополнительный доход арендатора состоит в меньшей плате за землю (по сравнению с рыночными арендными ставками). Имхо, всё корректно.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 09:05

N.D. писал(а):

и продажа семечек, и сдача предпринимателем недвижимости в аренду - безусловно, хозяйственная деятельность (бизнес).

Если это так, с чем я, безусловно, согласен, тогда, будьте так добры, распишите (грубо) процесс оценки:
1. бизнеса - сдача в аренду недвижимости 8 м.кв.
2. стоимости недвижимости 8 м.кв.

Hard_Pragmatic писал(а):

прицепились бизнес не бизнес,
НС №1 почитайте

2 Hard_Pragmatic

Цитата:

Плывет советский торговый лайнер. Вдpyг pядом всплывает советская же подводная лодка, из люка высовывается небитый мужик и хриплым голосом орет:
- Эй, штypман! Как проплыть на Фолькленды?
- Зюйд-зюйд-вест...
- Слыш, умник! Ты тут не выделывайся, а покажи пальцем!

2 rudge и zanoza
Доп. доход у арендатора может возникнуть не только в случае аренды ком. или гос. собственности, но, и, например, в случае заключения между арендодателем и арендатором долгосрочного договора аренды… тогда, за счет изменения арендных ставок на рынке, у арендатора может возникать, как положительный, так и отрицательный поток доходов. И сдавать объект аренды в субаренду арендатору не обязательно. Другое дело, что для определения РЫНОЧНОЙ стоимости права аренды, такой договор аренды должен содержать право субаренды. В противном случае, этот доп. доход будет доступен только конкретному арендатору.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 10:09

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

По п.1 - сформулируйте, пожалуйста, четко, что является объектом оценки.
По п.2 - модель оценки части помещения площадью 8 кв.м достаточно детально (имхо) изложена в одном из предыдущих постов Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 10:19

Уважаемые КовАл и N.D.

Еще раз прошу давайте обсуждать что то одно.
Определение РС ППЗУ или, скажем так, Бизнеса от аренды.
Вот Вы уважаемый КовАл пишите.

"Доп. доход у арендатора может возникнуть не только в случае аренды ком. или гос. собственности, но, и, например, в случае заключения между арендодателем и арендатором долгосрочного договора аренды…"

Так я и не против, только тут чистый бизнес, скажем так, от аренды, а не ППЗУ. В данном примере доп. доход/затраты от изменения ставки аренды есть составляющая дохода/убытков бизнеса арендатора в целом, который он ведет на арендованных площадях. И эта составляющая, ни каким образом, не относится к РС ППЗУ.
Ведь если исходить из ЛНЭИ то собственник (обізнаний), по логике НЭИ, при заключении договора аренды, предусмотрит изменение арендной ставки в зависимости от колебаний на рынке аренды. (лично я так и делаю). Это, уважаемый КовАл об управлении.
Тот же собственник (обізнаний) сдавая в аренду не позволит кому то зарабатывать на его имуществе. Зачем разрешать субаренду (естественно по более высокой арендной ставке) отдавая доп доход кому то, а не забирать себе. Так может поступать только не эфективный собственник.
Определяя РС, мы согласно НС, должны исходить из НЭИ - наиболее эфективное использование.
Вот почему РС ППЗУ в идеале должно = 0

Уважаемый N.D.

Почему я задал этот вопрос.
"Ваше
"Vор.дав. – вартість права орендодавця;"
Это что за право такое?"

Вы написали статью и попросили нас высказать свое мнение. Так вот, этим вопросом я хотел обратить Ваше внимание на не четкость в статье. Думаю не проблема уточнить о чем идет речь.
И еще, это мое личное мнение.
Если уж браться за такую работу, что по сути очень мною приветствуется, то как на меня, надо всегда помнить, что к сожалению многое коллеги (особенно начинающие) часто апеллируют к подобным статьям и ссылаются на них в своих работах. По этому Вы правильно поступили выйдя на обсуждение. Это позволит увидеть и поправить неточности, а может и ошибки.
Как на меня то Ваша работа больше подходит к определению специальной стоимости но не РС.
Согласитесь, ведь Вы же вряд ли, при определении РС офиса, будете брать в аналоги аренду рассчитанную ФГИ. Вы же будете работать с рыночными данными. Так почему же Вы, преподносите свою работу, в которой фигурирует норметивка, как один из примеров расчета РС ППЗУ?
Вот о чем я.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 10:23

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

прицепились бизнес не бизнес,
НС №1 почитайте

2 Hard_Pragmatic

Цитата:

Уходит на пенсию старый капитан, бывалый "морской волк".
Много лет подряд, каждое утро, он сначала открывал свой сейф, долго смотрел на какой-то листок бумаги, и только после этого выходил не палубу.
Все гадали, что там. Одни считали: молитва, другие - письмо от жены, третьи - фотография туземки.
Наконец новый капитан получил ключи от капитанской каюты
Все, затаив дыхание, заглядывают в сейф.
На листке написано: "Перед - нос, зад - корма".

вот и я не стесняюсь иногда заглядывать в НС Smile

Цитата:

бізнес – певна господарська діяльність, яка провадиться або
планується для провадження з використанням активів цілісного
майнового комплексу;

ну и соответсвенно

Цитата:

об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу
(цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких
дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними
майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні
підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути
виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим
складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як
самостійні суб'єкти господарської діяльності;

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 10:24

КовАл, нет, это все понятно. я только хочу акцентировать, что при аренде земельного учатска коммунальной или госсобственности ты можешь получать допдоход только от разницы с рыночной арендной платой, но никак от сдачи в субаренду.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 10:31

zanoza писал(а):

+100
А отсюда, если говорить об определении РС ППЗУ, РЫНОЧНАЯ арендная ставка №1 не может быть НЕ равна РЫНОЧНОЙ арендной ставке №2, если они действительно РЫНОЧНЫЕ.
Во почему, в идеале ЧОД=0 и далее..........

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 11:31

Уважаемый rudge, я очень благодарен за высказанные замечания и соображения, учту их в доработанном варианте статьи.
Но мне совершенно непонятно упорство, с которым вы настаиваете на нерыночном характере стоимости права аренды и каком-то нулевом ЧОД.

Право аренды оценивается для случаев, когда зем.участок государственной или коммунальной собственности передается в аренду (а ставка определяется нормативно). И только тогда, собственно, оно имеет смысл.
Стоимость для целей аренды помещений в Украине определяется как рыночная всегда. Там действительно мы исходим из осведомленного арендатора и прочих критериев рыночной стоимости. Но это стоимость объекта оценки, а не права аренды.

И еще. Почему стоимость права аренды земельного участка рыночная:
1. Она определяется, исходя из рыночных арендных ставок (доход ДL).
2. Как и в любой оценке по рыночной стоимости, от эффективного валового дохода отнимаются затраты, связанные с получением этого дохода (в данном случае - договорная арендная плата), и получается ЧОД (в данном случае - ЧОДаренд.)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 12:04

Уважаемый N.D.
Проблема в том что государственные или коммунальные органы не работают на рыночных принципах. Им четко расписали порядок определения (расчета) стоимости их активов. Это сделано с целью (я так думаю) убрать субъективизм и коррупцию Very Happy

.
Нам же, как независимым оценщикам, предписано НС, работать, при определении РС, только с рыночными данными.
В своих расчетах Вы берете Ваше "Она определяется, исходя из рыночных арендных ставок (доход ДL)" и далее применяете при расчете ЧОД в (+) или (-) НЕ рыночные данные, а НОРМАТИВНЫЕ (аренда просчитанная по алгоритму). Вот в чем проблема.

Что касается "...каком-то нулевом ЧОД", а просчитайте с применением рыночных данных. Возьмите аналоги для арендатора и собственника, приведите к месту расположения, функции, конфигурации и т.п. тогда и увидите какой результат. Тут даже аналоги должны быть одни и те же. Ведь фигурирует право на один и тот же объект оценки.
И еще, неужели не понятно, что при определении стоимости объекта оценки она одна и та же, как для покупателя, так и для продавца (в наших же расчетах и отчетах). Так почему тогда стоимость ПП, РЫНОЧНАЯ, для одного и того же объекта оценки и для тех же, собственника и арендатора, должна быть разной? Если она разная, то у кого то она не рыночная. Она, стоимость ПП, или занижена, в силу не эффективного управления активом или завышена, в силу каких то личных интересов, а это уже, по НС, (да и всем канонам оценки) СПЕЦИАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ.
Или я не прав?

PS: Знаете, ведь в силу отсутствия рыночных данных, я тоже, так же как и Вы, рассчитываю ППЗУ, с чем не согласен, но чиновникам нужна стоимость ПП больше чем 0. Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ, а на РС. А доказывать им, что то, нет ни желания, ни времени.
Удачи

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 14:17

Почему-то никто не предложил рассмотреть и другой аспект ППЗУ.
Предлагаю разобрать на примере.
Дано:
ЗУ в г. Киеве, площадь 0.1 га,
для строительства офисного комплекса,
в аренде на 5 лет,
на дату оценки не застроен.
Задача:
РС права аренды ЗУ?

Модель освоения:
- так как ЗУ в аренде, то имеем полное право проектировать и строить офисный комплекс площадью 2000м2,
- срок аренды позволяет осуществить этот проект освоения,
- строим, вводим в експлуатацию (несём расходы, грубо 1000 на 1м2) и, например, продаём (например по 1500 м2),
- получаем доход 2000 х (1500 - 1000) = 1000 000,
- покупатель оформляет на себя договор аренды ЗУ.

В итоге:
РС права аренды ЗУ отличается от права собственности ЗУ в данной модели только в учёте платы за землю на период освоения, т.е. для права аренды учитываем арендную плату, а для права собственности - земельный налог.

PS. Остаются вопросы соответсвия методике и главное - кто такой "дополнительный доход"?

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 14:56

Уважаемый Yourick
Может можно и так.
Только уж очень много НО. Кроме двух цифир (2000 кв м и затрат 1000 ) все остальное, пардон, домыслы. Да и ППЗУ сидит в стоимости продажи улучшения и вытянуть ее (стоимость ППЗУ) оттуда, как на меня проблематично, а мне еще и лень.
Как на меня, чем проще, тем лучше.

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 15:02

ППЗУ сидит в стоимости продажи метров - никто и не спорит.
Чем проще, тем лучше = ОК.

По возможности, хотелось бы "домыслы" расшифровать (по прошествии состояния ленности).

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 15:31

Yourick писал(а):

Даже не знаю как расшифровывать.
При таком как Вы предложили расчете, естественно будет дисконтирование. А там сплошные прогнозы. Я об этом. Дальше думаю Вы сами домыслите.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 16:20

rudge писал(а):

В своих расчетах Вы берете Ваше "Она определяется, исходя из рыночных арендных ставок (доход ДL)" и далее применяете при расчете ЧОД в (+) или (-) НЕ рыночные данные, а НОРМАТИВНЫЕ (аренда просчитанная по алгоритму). Вот в чем проблема.

Такое ощущение, что на разных языках говорим... С чего вы взяли, что для расчета ДL применяется нормативная арендная ставка? Вовсе нет, и в дискуссии это неоднократно упоминалось.
Применяется рыночная арендная ставка, а если она прямо не представлена, то определяется косвенно - исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки капитализации.

rudge писал(а):

И еще, неужели не понятно, что при определении стоимости объекта оценки она одна и та же, как для покупателя, так и для продавца (в наших же расчетах и отчетах). Так почему тогда стоимость ПП, РЫНОЧНАЯ, для одного и того же объекта оценки и для тех же, собственника и арендатора, должна быть разной?

Опять путаница... Нет стоимости права аренды для арендодателя (собственника)! Право аренды - это право арендатора. И потенциально - его стоимость одинакова для арендатора и субарендатора.

rudge писал(а):

PS: Знаете, ведь в силу отсутствия рыночных данных, я тоже, так же как и Вы, рассчитываю ППЗУ, с чем не согласен, но чиновникам нужна стоимость ПП больше чем 0. Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ, а на РС.

Вот, собственно, в чем и проблема. Стоимость права пользования для собственника не определяется.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:22

Во, Во

На Ваше
"Такое ощущение, что на разных языках говорим.."

Вот из Вашей статьи

"Визначення вартості права оренди (як часткового права) (Мое КАКОГО? РС ИЛИ ,,,,,)
Позначення:
Ддогов. – договірна орендна плата, за якою орендодавець передає ділянку в користування орендарю;
ЧОДор.дав. – чистий операційний дохід орендодавця; (МОЕ. далее выделено для ясности. И если есть ЧОД то есть и стоимость ППЗУ №1)
ЧОДдод = ЧОДоренд. – додатковий дохід орендаря (чистий операційний дохід орендаря за умови передачі ділянки в суборенду);
Vор.дав. – вартість права орендодавця;
Vоренд. – вартість права орендаря (вартість права оренди земельної ділянки).
(они что разные на один и тот же ЗУ? Нонсенс, если определяется РС)

З точки зору орендодавця, вартість його права – це грошова сума, яку він може отримати при передачі прав на об’єкт нерухомості орендарю. В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки, а відповідно – платником земельного податку. Таким чином, його дохід визначається:
ЧОДор.дог = Ддогов - ЗП (3)
Вартість права орендаря має зміст лише тоді, коли орендар може передати ділянку в суборенду за ціною ДL, що перевищує договірну орендну плату Ддогов.. Очевидно, що договірну орендну плату він при цьому сплачуватиме орендодавцю, тому згідно [1, п.44]:"
ЧОДоренд = ДL - Ддогов (4) (

Так Who is Who

Вы расчитали
ЧОДор.дог это №1
и далее
ЧОДоренд это №2
Тобиш, если №1 не равно №2 то имеем две стоимости одного и того же объекта при определении РС или ?????? (С=ЧОД/К).
И тут же опровергаете (о чем и я говорю) "Опять путаница... Нет стоимости права аренды для арендодателя (собственника)! Право аренды - это право арендатора. И потенциально - его стоимость одинакова для арендатора и субарендатора. "

При этом ЧОД №1 не базируется на рыночных данных, а договорная (если хотите расчетная), а ЧОД №2 наоборот на рыночных.

Я помнится Вас спрашивал, что определяется РС или.....
Если РС то каким ражном в расчетах не рыночные данные Ддогов.
Вот я о чем.

Далее я писал
«…Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ»
Ваше
«Вот, собственно, в чем и проблема. Стоимость права пользования для собственника не определяется.»
И опять из статьи
«З точки зору орендодавця, вартість його права – це грошова сума, яку він може отримати при передачі прав на об’єкт нерухомості орендарю. В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки, …..»
Не понял, где истина

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:49

rudge попробуй абстрагироваться от земли и представь себе просто абстрактный объект «А». Так вот про «А» известно, что его содержание обходиться собственнику в величину - ЗП, а если он хочет сдать в аренду то ЗАКОНОМ и ТОЛЬКО ЭТОМУ собственнику разрешено сдавать только по определенной ар. плате – Догов, а продавать пожалуйста по рыночным т.е. по VL.
В тоже время это всё существует в рыночных условиях, где есть и ДL и VL.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 17:50

Складывается впечатление, что вы просто не поняли, о чем идет речь Smile

Земельный участок не оценивается. Объектом оценки являются частичные права (права арендатора) на этот участок.

И если есть ЧОД то есть и стоимость ППЗУ №1
Нет, конечно)

Vор.дав. – вартість права орендодавця;
Vоренд. – вартість права орендаря (вартість права оренди земельної ділянки).
они что разные на один и тот же ЗУ?
Разумеется, разные! А их сумма составляет рыночную стоимость зем.участка (стоимость права собственности).

Вы расчитали
ЧОДор.дог это №1
и далее
ЧОДоренд это №2
Тобиш, если №1 не равно №2 то имеем две стоимости одного и того же объекта при определении РС или ?????? (С=ЧОД/К).
Рассматриваются разные права по отношению к одному зем.участку. Потому это разные стоимости.

В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки
Да. И если будет определяться стоимость для собственника, с целью отчуждения - это рыночная стоимость участка.

Я помнится Вас спрашивал, что определяется РС или.....
Если РС то каким ражном в расчетах не рыночные данные Ддогов.
Да, рыночная стоимость права аренды. Исходя из рыночных арендных ставок. Далее определяется ЧОД за вычетом затрат, связанных с получением дохода. Этими затратами является плата арендодателю (Ддогов.), и ее "нерыночность" здесь совершенно ни при чем.

Добавлено спустя 16 минут 9 секунд:

И ещё, концептуально:

Далее я писал
«…Только пишу, что это ПП для собственника (распорядителя) ЗУ»
Ваше
«Вот, собственно, в чем и проблема. Стоимость права пользования для собственника не определяется.»
И опять из статьи
«З точки зору орендодавця, вартість його права – це грошова сума, яку він може отримати при передачі прав на об’єкт нерухомості орендарю. В загальноприйнятому підході орендодавець є власником земельної ділянки, …..»
Не понял, где истина

Стоимость чего-либо - это сумма, которую я могу за это что-либо выручить. Важно понимать, что если у меня есть права на некий объект, то стоимость этого права - деньги, которые я получу в случае продажи этого права (или, как уже замечалось - деньги, которые я экономлю благодаря наличию данного права).
Поэтому стоимость прав всегда определяется для правообладателя.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 04 Фев 2009 23:00

2 rudge
Попробуйте взглянуть на это с такого ракурса.
У арендатора есть договор аренды т.е. ПРАВО АРЕНДЫ где есть условие Ддогов. В результате у него возникает доп. доход равный ЧОДоренд. = ДL – Догов.
Как он возник, никого не интересует, так же как никого не интересует, как появилось здание, которое оценивается (благодаря рыночным взаимоотношениям инвестора и подрядчик, или путем строительства его хоз. способом, или его отобрали у бывшего владельца в результате рейдерской атаки, или...)
Теперь вопрос: СКОЛЬКО СТОИТ ПРАВО АРЕНДАТОРА ПОЛУЧАТЬ ЭТОТ ДОХОД или, другими словами СКОЛЬКО СТОИТ ПРАВО АРЕНДЫ? Не Ваша и не моя задача определять прав ли был арендодатель, когда сдал арендатору уч-к по Ддогов. т.е. дешевле, чем его можно сдать на рынке, т.е. по ДL... пусть с этим разбирается кто угодно, только не мы... у нас это не спрашивают... у нас спрашивают, за сколько может арендатор продать своё право аренды на открытом конкурентном рынке и т.д. и т.п. т.е. какова его (права аренды) стоимость? Здесь основная мысль, что объект оценки – право аренды, которое на дату оценки уже возникло в результате подписания конкретного договора между арендодателем и арендатором, и нам нет необходимости определять на рыночных ли условиях был составлен данный договор аренды. Нам нужно определить, сколько денег готов заплатить субарендатор за право арендовать данный объект на условиях Ддогов., и за какую сумму арендатор готов продать эту возможность субарендатору.

Hard_Pragmatic писал(а):

вот и я не стесняюсь иногда заглядывать в НС

да я тоже не стесняюсь туда заглядывать, просто у нас спор не о том... мы говорили о сути доходника, и о необходимости/отсутствии таковой учета расходов на управление при расчете недвижимости доходным подходом. Я говорю, что доходный подход для недвижимости - это модель оценки бизнеса построенного на сдаче этой недвижимости в аренду, и, поэтому, необходимо учитывать расходы на управление этим бизнесом. N.D., насколько я понял, считает, что учитывать расходы на управление нет необходимости, что на мой взгляд, звучит немного странно, т.к. сама арендная плата в карман не свалится, и налоги по этому бизнесу, сами по себе, не уплатятся.

N.D. писал(а):

1. объект оценки - часть помещения площадью 8 кв.м.
2. если не затруднит, то приведите оба расчета в одном посте.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 02:23

2 КовАл
Похоже, вы сами ответили на свой вопрос Smile

В обоих пунктах объект оценки один и тот же. Методика его оценки описана в посте (Вт, 03 Фев 2009 10:52).
Подытоживая эту тему, приведу еще раз свою логику. В сложившейся практике, с точки зрения оценки передача в аренду - это не хозяйственная деятельность (бизнес), а продажа права аренды в форме аннуитетных платежей.
Оценка хозяйственной деятельности осуществляется принципиально по-иному, с учетом прибыли (а не ЧОД).

Добавлено спустя 6 минут 42 секунды:

КовАл писал(а):

сама арендная плата в карман не свалится, и налоги по этому бизнесу, сами по себе, не уплатятся.

Вы каким-то образом учитываете налоги по бизнесу (не налог на собственность, это другое) в оценке недвижимости доходным подходом?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 08:53

____________________________________________________________

N.D. писал(а):

Подытоживая эту тему, приведу еще раз свою логику.

N.D. писал(а):

В сложившейся практике, с точки зрения оценки передача в аренду - это не хозяйственная деятельность (бизнес), а продажа права аренды в форме аннуитетных платежей.

N.D. писал(а):

____________________________________________________________

____________________________________________________________

N.D. писал(а):

Оценка хозяйственной деятельности осуществляется принципиально по-иному, с учетом прибыли (а не ЧОД).

Вам удается не определять ЧОД при оценке бизнеса по доходу?
____________________________________________________________

____________________________________________________________

КовАл писал(а):

1. бизнеса - сдача в аренду недвижимости 8 м.кв.
2. стоимости недвижимости 8 м.кв.

N.D. писал(а):

В обоих пунктах объект оценки один и тот же.

т.е. оценка бизнеса по доходу (в данном случае) и оценка недвижимости по доходу (в данном случае) есть одно и то же. Сдается мне, что

N.D. писал(а):

вы сами ответили на свой вопрос Smile

____________________________________________________________

Уважаемый, N.D.. Как Вы говорили выше

N.D. писал(а):

Подытоживая эту тему, приведу еще раз свою логику.

Оценка имущества по доходу = оценка бизнеса по сдаче этого имущества в аренду. А используется это (именно сдача в аренду, а не другая хоз. деятельность) при оценке имущества по доходу потому, что в этом варианте минимизируется влияние менеджмента на доход. Однако, "минимизируется" не значит "полностью исключается"... даже для получения дохода от сдачи в аренду необходимо приложить определенные усилия. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос

N.D. писал(а):

спешу Вам сообщить, что нет, я учитываю расходы на оплату труда человека, который занимается оплатой этих налогов и сбором арендной платы.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:34

Уважаемые коллеги.

Опять вернусь к моему первому посту этой ветки.

ЧТО ОПРЕДЕЛЯЕМ?
КАКУЮ СТОИМОСТЬ?

Я полностью согласен с тем что Вы говорите, НО не в отношении РС.

Берем два варианта.
1. "А" сдал по РС, "В" - взял по РС.
2. "А" сдал, а "В" взял по Договорной не РС (или на оборот не важно)

В каждом из этих вариантов будет разная стоимость и соответственно сумма. При этом в варианте 1 - РС, а в варианте 2 - Спец стоимость (СС)

Берем третий вариант
3. "А" сдал по РС, "В" - взял По РС но снизил затраты на содержание.
РС ПП по этому варианту должна быть равна РС ПП варианта 1.

Вариант четыре
4. "А" арендовал по договорной (не РС), "В" взял по РС. То это сродни варианта 2. Это (СС)

Но если мы хотим знать (задание такое) реальную стоимость ПП для "В" в варианте 3, (и аналогично для "А" в варианте 4) то естественно будем учитывать снижение затрат этим "В" и увеличение дохода в силу разности Дог. Стоимости и РС. НО это не РС ПП. Скорее это стоимость (назовем так) бизнеса от аренды. Хотя какой это бизнес. Это быстрее НЭИ благодаря управлению, которое говорит о завышении "А", в варианте 3, стоимость аренды и о каком то ограничении (личном интересе) у собственника при сдаче в аренду "А" в варианте 4 по Дог. стоимости.

И последнее, если мы говорим о РС, которую как правило мы определяем, то давайте рассуждать с позиции определения РС.

Прочитав статью я не понял о какой стоимости идет речь. По умолчанию принял, что про РС. Если речь идет о другой стоимости, то плиз, уточните в статье о какой. Тогда можно будет и предметно обсуждать.
А то действительно говорим на "разных языках".

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:34

Такое ощущение, что вы сознательно не замечаете: я разграничиваю понятие бизнеса с точки зрения экономической и оценочной.

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

В обоих пунктах объект оценки один и тот же.

т.е. оценка бизнеса по доходу (в данном случае) и оценка недвижимости по доходу (в данном случае) есть одно и то же.

Здесь вы называете разные объекты оценки, сформулировав начальное условие про одинаковые объекты Smile

Разумеется, это не одно и то же.

КовАл писал(а):

N.D. писал(а):

Оценка хозяйственной деятельности осуществляется принципиально по-иному, с учетом прибыли (а не ЧОД).

Вам удается не определять ЧОД при оценке бизнеса по доходу?

Конечно! При оценке бизнеса дисконтируется NCF (Net Cash Flow - чистый денежный поток), а не NOI (Net Operating Income - чистый операционный доход).
Посмотрите конспекты замечательных лекций А.Б.Огаджаняна по этому поводу.

КовАл писал(а):

я учитываю расходы на оплату труда человека, который занимается оплатой этих налогов и сбором арендной платы.

Это штатный сотрудник с заработной платой (хотя бы минимальной)? Или как вы принимаете оплату его труда?

Добавлено спустя 5 минут 35 секунд:

rudge писал(а):

В каждом из этих вариантов будет разная стоимость и соответственно сумма.

Уточните, пожалуйста - стоимость чего? И как вы понимаете суть этого 'чего'?

Последний раз редактировалось: N.D. (Чт, 05 Фев 2009 09:47), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:46

Пардон
Уточняю, ПРАВ ПОЛЬЗОВАНИЯ (ПП) на аренду (субаренду)
Там далее по тексту везде идет о ПП.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 09:51

rudge писал(а):

Пардон
Уточняю, ПРАВ ПОЛЬЗОВАНИЯ (ПП) на аренду (субаренду)

А что такое стоимость права пользования? Как вы ее трактуете?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 10:21

Персонально для N.D.

Согласно НС 1
"об'єкти оцінки - майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об'єкти оцінки класифікують за різними ознаками, зокрема, об'єкти оцінки в матеріальній та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу;"

Цивільний кодекс України

Стаття 759. Договір найму
1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Отсюда
користування, в переводе на Русский - пользование
майнові права, в переводе на Русский - имущественные права

Вместе - Право Пользования (ПП) как "об'єкти оцінки" согласно НС1.

Из Вашего

"Визначення вартості права оренди земельної ділянки
А.О. Безбородов
оцінювач

Останнім часом все частіше право оренди стає об’єктом оцінки. Методично визначення вартості права користування земельною ділянкою описується в [1, розділ VIII].

Или у Вас что то другое?

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 10:43

Похоже, кто-то сговорился не замечать сути Smile

)
Я же не спрашивал - что такое право пользования. Вопрос был:
А что такое стоимость права пользования? Как вы ее трактуете?

Вот, к примеру:
Рыночная стоимость объекта - денежная сумма, которую собственник объекта получит при его отчуждении на рынке.
Ликвидационная стоимость объекта - денежная сумма, которую собственник объекта получит при его отчуждении в условиях короткого срока экспозиции.

Как вы трактуете рыночную стоимость права пользования?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 11:25

Уважаемый N.D.
Мне что отчитываться или экзамен сдавать?
Вы прекрасно понимаете о чем речь.
Персонально, стоимость права пользования это объект оценки (См НС1).

Теперь, уж если так принципиально, посмотрим о чем речь в Вашей статье и отсюда в моих постах. Где разногласия.

Вы ссылаетесь на
из Вашего
"1. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок. – Постанова КМУ від 11.10.2002 р. №1531."

По тексту в статье
"Останнім часом все частіше право оренди стає об’єктом оцінки. Методично визначення вартості права користування земельною ділянкою описується в [1, розділ VIII]."

Читаем Методику

ЗАТВЕРДЖЕНО
постановою Кабінету Міністрів України
від 11 жовтня 2002 р. N 1531

МЕТОДИКА
експертної грошової оцінки земельних ділянок

I. Загальні положення

1. Ця Методика регламентує проведення експертної грошової
оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання
цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для
бухгалтерського обліку згідно із законодавством.

2. Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки
або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо
них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

3. Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової
(імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта
оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за
яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений
на дату оцінки відповідно до умов угоди.
4. Інформаційною базою для експертної грошової оцінки
земельних ділянок можуть бути:
- інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів,
рівень їх дохідності, час експозиції об'єктів цього типу на ринку;

VIII. Оцінка права оренди земельної ділянки та права
обмеженого користування чужою земельною ділянкою

42. Для оцінки права оренди земельної ділянки застосовуються
такі методичні підходи:

зіставлення цін продажу;

капіталізації додаткового доходу із землі орендаря земельної
ділянки.

43. Відповідно до методичного підходу, що грунтується на
зіставлені цін продажу, вартість права оренди визначається на
рівні цін продажу прав оренди подібних земельних ділянок з
урахуванням розбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати
продажу; місця розташування, фізичних характеристик, наявності
обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки; терміну
оренди.

Вартість права оренди земельної ділянки визначається як
медіанне чи модальне значення скоригованих цін продажу права
оренди подібних об'єктів. ........

Вартість таких прав визначається як різниця між ринковою
вартістю земельної ділянки до і після їх встановлення.

Вартість права обмеженого користування чужою земельною
ділянкою може бути визначена також шляхом зіставлення цін продажів
подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає у наявності
(відсутності) таких прав.

48. У випадках, передбачених законодавством, при визначенні
вартості права постійного користування застосовується метод прямої
капіталізації очікуваного додаткового доходу.

(По тексту выделено мною ссылки на РС.)

Как видно данная Методика предусматривает определение в т.ч. РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.
Вы же, в своих расчетах применяете НЕ РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ (Договорную ставку аренды) и пытаетесь меня (да и остальных) убедить в том, что в итоге получаете, я допускаю исходя из первого абзаца в Вашей статье, РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ.
Или что то другое, о чем я прошу уточнить (дважды)
Вы же, в место того, чтобы ответить на мой вопрос забиваете "клинья".

Пардон коллега, определитесь.
Если РС то не применяйте Договорную ставку аренды, если не РС, то КАКУЮ?

Добавлено спустя 2 минуты 7 секунд:

Как вы трактуете рыночную стоимость права пользования?

Уж если так интересно.

Основанную на рыночных данных

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 12:34

Уважаемый коллега rudge,
если я вас чем-то обидел - извините. Но как видно, вы просто неверно трактуете понятие рыночной стоимости применительно к частичному имущественному праву и суть права арендатора. И потому вместо ответа в пару предложений на вопрос сути стоимости в который раз говорите об объекте оценки Smile

Постараюсь изложить детально, чтобы было одинаковое понимание терминологии:
1. Арендатор - субъект, который получил право владения и пользования объектом на определенный срок. Это право регламентируется договором аренды, им же определяется плата за передачу права на указанный срок от арендодателя.
2. Арендная плата, установленная договором (Ддогов.), может не иметь рыночного характера. Так постоянно происходит при передаче в аренду объектов государственной и коммунальной собственности.
3. Рыночная стоимость права аренды (права арендатора) - это денежная сумма, которую арендатор может выручить, передав своё право аренды другому субъекту (передав объект в субаренду) по рыночным ценовым показателям. Допустимо и другое толкование - это экономия затрат арендатора, обусловленная наличием у него права аренды и определяющаяся через разность рыночной и договорной арендной платы.
В денежном выражении оба толкования идентичны.
4. Как указано в п.3, потенциальный субарендатор и арендная ставка субаренды определяются на рыночных условиях, потому стоимость права аренды - рыночная.
5. Определение ЧОД (НС №1)
Чистий операційний дохід (в нашем случае ЧОДаренд.) - прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки (ДL, определяемая по рыночным данным) після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми (в нашем случае - Ддогов.).
6. То, что п.2 имеет нерыночный характер - неважно, ибо право аренды определяется для конкретного арендатора, а не абстрактно.
Пример:
Оценивается свободный земельный участок. При определении его рыночной стоимости от валового дохода вы будете вычитать конкретный земельный налог, определяемый нормативно некой группой коэффициентов. При этом вы не переживаете по поводу нерыночного характера платы за землю, не так ли?
С рыночной стоимостью права аренды та же ситуация. От валового дохода вы вычитаете конкретную плату за землю, установленную договором аренды.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 13:31

Уважаемый коллега N.D.
Теперь что то прояснилось.Как я понял все таки определяется РС ПП.

Тогда вот что я скажу по этому поводу.

Для определения РС, согласно НС, мы обязаны использовать РЫНОЧНЫЕ данные, а не данные Арендатора который хочет сдать в субаренду.
Для этого делается анализ рынка аренды и субаренды из которых получаем рыночную величину - ЧОДрын. Приблизительно это выглядит так:

ЧОДрын = Дс.а.р. - Д а.р.

Где
Дс.а.р - доход суб арендаторов рыночный (согласно нашего анализа ситуации на рынке)
Да.р - доход арендаторов рыночный опять же (согласно нашего анализа ситуации на рынке )
Уточню, что бы не было разночтения
ТОЛЬКО РЫНОЧНЫЕ никаких РАСЧЕТНЫХ, ДОГОВОРНЫХ и т. п.

Скажу сразу, это в идеале, согласно требований НС, чего в своей практике я не встречал (не находил и как говорит "дядя прокурор" это ваши проблемы, ищите). Но решил свои соображения изложить в силу того, что любая статья в итоге кем то пользуется и она должна быть корректна по отношению к законодательным актам.

Продолжаю.

Если исходить из дефиниции РС и принципа ЛНЭИ, то для определения ее (РС) мы должны брать только данные которые отвечают понятию Рыночные и принципу ЛНЭИ.

В идеале рыночные ставки аренды для арендатора и субарендатора должны быть одинаковы, так как они должны отвечать вышеизложенным условиям.

Отсюда, в идеале,
Дс.а.р. = Д а.р.
Тогда
ЧОДрын = 0

По скольку такого в жизни нет, а есть реальная ситуация приведенная Вами, то естественно мы вынуждены работать с тем, что есть. Только я бы остерегался называть, определенную таким как Вы подходом, стоимость рыночной. Вот почему, у меня и возник вопрос по поводу, а что, какая стоимость определяется.
И по этому, я (повторюсь), всегда, с целью защиты своей ж... пишу,
"...стоимость права пользования .... для.... (например собственника или там арендатора это не важно) ." Но ни когда не говорю, что определенная таким как (например у Вас) подходом, стоимость есть рыночная.

Если хотите, мой совет, просто подредактируйте статью с учетом того, что определяется ....... стоимость. Собственно Вам решать.

Добавлено спустя 13 минут 57 секунд:

N.D. писал(а):

6. То, что п.2 имеет нерыночный характер - неважно, ибо право аренды определяется для конкретного арендатора, а не абстрактно.
.

Пардон, коллега, в корне не верно если говорить о РС.
Это - специальная стоимость.
РС всегда, по своей сути, абстрагирована от КОНКРЕТНОГО участника рынка.
РС имеет привязку только к объекту оценки. В нашем случае Право на аренду.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 13:54

И всё-таки вы неправы.

rudge писал(а):

Для определения РС, согласно НС, мы обязаны использовать РЫНОЧНЫЕ данные, а не данные Арендатора который хочет сдать в субаренду.

Здесь вы противоречите п.43 НС №1
Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна.
и п.44 "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок"
Вартість права оренди визначається як поточна величина майбутнього додаткового доходу для орендаря...
Додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та орендною платою, визначеною договором оренди.

rudge писал(а):

Для этого делается анализ рынка аренды и субаренды из которых получаем рыночную величину - ЧОДрын. Приблизительно это выглядит так:
ЧОДрын = Дс.а.р. - Д а.р.
Где
Дс.а.р - доход суб арендаторов рыночный (согласно нашего анализа ситуации на рынке)
Да.р - доход арендаторов рыночный опять же (согласно нашего анализа ситуации на рынке)

Ну а это просто ни в какие ворота, уж извините...

rudge писал(а):

И по этому, я (повторюсь), всегда, с целью защиты своей ж... пишу,
"...стоимость права пользования .... для.... (например собственника или там арендатора это не важно)."

Это очень важно, хотя бы для корректного понимания! Увы, право арендатора вы трактуете ошибочно.

Добавлено спустя 42 минуты 13 секунд:

rudge писал(а):

N.D. писал(а):

То, что п.2 имеет нерыночный характер - неважно, ибо право аренды определяется для конкретного арендатора, а не абстрактно.

Ну, может здесь наконец внесем ясность. Противоречия устранит корректная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав.
Так вот, в случае оценки права аренды объектом оценки является право конкретного арендатора, идентифицируемое через договор аренды и его существенные условия - срок аренды, арендная плата.
Потому рыночная стоимость права аренды определяется применительно к конкретному арендатору. Поймите, это не та ситуация, когда арендодатель может передать объект в аренду другому субъекту. Это стоимость выгод арендатора.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 14:41

О коллега N.D. Вы не корректны.
Так только работники СБУ читают законы.

Нельзя выдергивать из контекста то что Вам выгодно, читаем до конца.

43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Тобиш, если данные по аренде в "сучасному використанні об'єкта оцінки, .... є найбільш ефективним" то это естественно РС, а если нет, как в Вашем примере, то читаем дальше, "Оцінювач прогнозує та обгрунтовує обсяги доходів та витрат від .... можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання"

Следовательно если оценщик видит, что при существующей аренде она не отвечает ЛНЭИ (договорная), то он обязан проанализировать рынок и применить, при расчете РС прав на аренду, данные отвечающие ЛНЭИ.

В НС1 есть и такое
"п.15. Методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, повинні грунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Витрати на відтворення (заміщення) повинні визначатися на дату оцінки з урахуванням ринкових цін.
Під час прогнозування грошового потоку та відповідної норми доходу повинен бути врахований вплив ринкових умов на функціонування (використання) об'єкта оцінки виходячи з принципу його найбільш ефективного використання. "

Я выделил то, что касается доходного подхода.

Далее
п.44 "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок"

Тут нет противоречия ибо так и проводится расчет. Вопрос только какая стоимость просчитывается. Если РС то берите данные рынка. Если другая, отличная от РС, то .........

Вы пишите
.....Ну а это просто ни в какие ворота, уж извините...
извиняю Smile

но пардон, а попробуйте логику и абстрактное мышление подключить. Я же писал В ИДЕАЛЕ

Вот логика моя.
Собственник проанализировал рынок аренды и выяснил, что аренда на рынке = 100 и сдал в аренду по РС = 100. Аналогично поступает и потенциальный арендатор. Ему деваться некуда везде на рынке по 100 (я сознательно не говорю о договорной, она не отвечает критериям РС, она рассчитана по алгоритму, другое дело она может быть равна РС. Для простоты допустим, что вакансий по дог. аренде например Гос. нет)
Далее.
Арендатор хочет сдать в субаренду с целью получить доп доход. Анализирует рынок аренды, тот же к стати, и видит, те же 100. Что ему делать, сдавать за 120? Но кто возьмет в субаренду за 120, если есть за 100.
Дальше считать ЧОД?
Думаю сами просчитаете.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 14:47

N.D. писал(а):

..... Это стоимость выгод арендатора.

Вот вот вот. ВЫГОД, а это не есть РС, это специальная стоимость

НС 1
спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;

Уточню надбавка может иметь как занак (+) так и (-)

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 14:57

Ну надо же, наконец-то мы совпадаем!
Действительно, НЭИ для права аренды - это передача его другому субъекту (передача объекта в субаренду) по рыночным ценовым показателям. Это же утверждалось с самого начала Smile

rudge писал(а):

Вот логика моя.
Собственник проанализировал рынок аренды...

Собственник НИЧЕГО не анализировал, не оперировал данными рынка) Договорная арендная плата, которую он получает как арендодатель, ниже рыночных ставок не потому, что он дурак. А потому, что Ддогов. в данном случае определялась нормативно.

Добавлено спустя 5 минут 54 секунды:

rudge писал(а):

N.D. писал(а):

.... Это стоимость выгод арендатора.

Вот вот вот. ВЫГОД, а это не есть РС, это специальная стоимость

Ну не доходите вы уже до абсурда. Выгоды - это широкое понятие, и специальная стоимость тут ни при чем.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 16:10

N.D. писал(а):

К сожалению не утверждалось, откуда и возникла полемика.

rudge писал(а):

Вот логика моя.
Собственник проанализировал рынок аренды...

N.D. писал(а):

Ну не выдергивайте Вы плиз Crying or Very sad

Я же писал

"Собственник проанализировал рынок аренды и выяснил, что аренда на рынке = 100 и сдал в аренду по РС = 100. Аналогично поступает и потенциальный арендатор. Ему деваться некуда везде на рынке по 100 (я сознательно не говорю о договорной, она не отвечает критериям РС, она рассчитана по алгоритму, другое дело она может быть равна РС. Для простоты допустим, что вакансий по дог. аренде например Гос. нет)

Тут Собственник не Государство. Он не обременен методиками и т.п. он просто СОБСТВЕННИК, ну физлицо, например, если не понятно.

Ваше
Выгоды - это широкое понятие, и специальная стоимость тут ни при чем.

Не спорю "это широкое понятие".
Я же говорю о "выгоде" которую преследует арендатор который арендует Госсобственность. Вот тут то "специальная стоимость..." и "...при чем".
А попробуйте найти такую же "выгоду" у арендатора который арендует у "просто СОБСТВЕННИКА, ну физлица, например"?
Ладно не хотите вникнуть не надо. Ваше дело.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 16:39

rudge писал(а):

Ладно не хотите вникнуть не надо. Ваше дело.

Не будьте так категоричны. Тем более, во многом благодаря этой дискуссии дополняется аргументация статьи.
При этом не рассматриваются гипотетические ситуации оценки права аренды. Речь идет о методике, применимой фактически и сейчас.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 05 Фев 2009 19:53

N.D. писал(а):

... во многом благодаря этой дискуссии дополняется аргументация статьи.

честно говоря, думал уже прекращать писать, но раз так тогда продолжим Smile

N.D. писал(а):

виноват... я не понял, что Вы имели ввиду величину, которую дисконтируют... просто ЧОД, как промежуточную величину, Вы определите всё равно.

N.D. писал(а):

Это штатный сотрудник с заработной платой (хотя бы минимальной)? Или как вы принимаете оплату его труда?

да без разницы... может быть сотрудник, может быть организация, которая управляет имуществом... я, когда-то, нашел статью, где был указан порядок цифр по оплате таких услуг, как оказалось это составляло 10%... просто счас нет их под рукой... (пишу с компа жены).

N.D. писал(а):

Здесь вы называете разные объекты оценки, сформулировав начальное условие про одинаковые объекты Smile

Разумеется, это не одно и то же.

так в чём же разница, и как она выглядит в расчетах? Да, это, по условию задачи, разные объекты оценки... бизнес - сдача объекта недвижимости в аренду и недвижимость. Вот только порядок и результат расчета (цифра) здесь будут одинаковыми.

З.Ы. Честно говоря, я уже забыл зачем мы это с Вами выясняем... может напомните, а? Embarassed

Последний раз редактировалось: КовАл (Пт, 06 Фев 2009 09:12), всего редактировалось 1 раз

Андрей Яворский

Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 11:42

N.D. писал(а):

Варто окремо розглянути величину ставок дисконту для земельної ділянки. Якщо не зациклюватись на преміях за ризик та кумулятивних побудовах, пригадати саму суть – то ставка дисконту є нормою доходу для певного виду використання. В даному випадку, інвестиційний метод, підхід орендодавця і підхід орендаря оперують одним і тим самим – передачею цієї ділянки в оренду. Відповідно, для даного виду використання характерна певна, одна норма доходу:
CL = CL1 = CL2 ( Cool

Если CL = рыночной норме дохода, а CL=CL1, то доход арендатора = 0.
Если существует Догов, не равная рыночной, то почему CL1 должна быть равной CL2?
Например рыночная норма прибыли 50%: 100*1,5 = 150.
Если CL1 меньше рыночной, раз существует Догов, например 20%
100*1,2=120. CL2=CL1=1,2. Итого: 120*1,2 = 144. Арендатор - дурак.
CL1 = 30% - 100*1,3 = 130. CL2 тоже должна быть 30%. 130*1,3 = 169. Арендатор в попадосе.
Не убедили Вы меня.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 15:16

Иногда бывает сложно доказать то, в чем просто уверен)
Ваши примеры мне непонятны, увы, потому даже не могу откомментировать.
Попробую изложить еще раз свою логику:
1. Когда мы определяем рыночную стоимость земельного участка, то CL - норма дохода, сложившаяся на рынке из соотношения арендных ставок и стоимости подобных участков.
2. При оценке частичных прав, пожалуй, наиболее показателен доход арендатора (ЧОДаренд.), поскольку он определяется исходя из тех же рыночных арендных ставок. При этом норма дохода СL2 не может быть больше сложившейся рыночной, т.е. CL (о чем ратуют сторонники "дополнительной премии за риск аренды"). Ведь чистый доход арендатора меньше рыночного, поскольку он еще и арендодателю по договору платит.
3. Определять CL1 расчетно (на основании Ддогов.) бессмысленно, потому что нет адекватной базы для расчета (стоимости права арендодателя). То же можно сказать о CL2.
4. Оптимальным решением проблемы, изложенной в пп.2-3, в моем понимании является CL=CL2.
5. Тогда из общих соотношений естественно и просто следует, что CL=CL1=CL2.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 15:30

Уважаемый N.D.
Честно, ничего не понял.
Попробую расписать, а вы поправьте.
1. Арендатор арендует у собственника по договорной аренде и сдает в субаренду.
2 Оцениваются ЕГО права на аренду.
3. СL - норма доходности - рыночная.
4. СL1 - норма доходности арендатора.
5. СL2 - норма доходности субарендатора.

Плиз поправьте или подтвердите.

Андрей Яворский

Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 16:11

Если честно, то я ничего не понял, в огороде бузина, в Киеве дядька.

Если сложившаяся арендная ставка составляет 150 грн в год. А стоимость имущества сдаваемого в аренду = 100грн. Откуда появится доход арендатора, если, конечно мы с Вами говорим о субаренде, и он арендует имущество на рыночных условиях, т.е. за 150 грн.?
Если, как, в приводимой Вами формуле, арендатору удается взять в аренду имущество стоимостью в 100 грн., за 130 грн. (например) в год. У арендатора остается недополученная арендодателем прибыль в 20 грн в год. Объясните мне, каким образом норма дохода арендатора будет равна норме дохода арендодателя?
Косвенно Вы сами это подтверждаете:

N.D. писал(а):

Ведь чистый доход арендатора меньше рыночного, поскольку он еще и арендодателю по договору платит.

У Вас получается, что стоимость имущества, получаемый доход от использования этого имущества и норма доходности живут сами по себе.

N.D. писал(а):

о чем ратуют сторонники "дополнительной премии за риск аренды")

А вот это сущая правда, только не в придуманном Вами примере.
Если я арендую имущество по рыночной ставке, то я обязан его использовать так, чтобы моя норма прибыли была больше нормы прибыли арендодателя. В ином случае я прогорю или буду зарабатывать деньги ТОЛЬКО для арендодателя.

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 16:44

rudge писал(а):

Попробую расписать, а вы поправьте.
1. Арендатор арендует у собственника по договорной аренде и сдает в субаренду.
2. Оцениваются ЕГО права на аренду.
3. СL - норма доходности - рыночная.
4. СL1 - норма доходности арендатора.
5. СL2 - норма доходности субарендатора.

1, 2, 3 - да
4, 5 - нет
CL1 - это норма дохода, которая определяет стоимость права арендодателя в стоимости права собственности. Аналогично для CL2 и права арендатора.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 16:50

Ага понятно
"Будем искать"
Уточню, арендодатель = собственник передал арендатору, а он субарендатору.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 06 Фев 2009 16:54

Уважаемый Андрей Яворский! Если вы хотите полемизировать, то изъясняйтесь, пожалуйста, ясно Smile

Если сложившаяся арендная ставка составляет 150 грн в год. А стоимость имущества сдаваемого в аренду = 100грн.
Причем тут арендная ставка и стоимость имущества? Shocked

Если ... арендатору удается взять в аренду имущество стоимостью в 100 грн., за 130 грн. (например) в год.
А это что вообще такое? Shocked

И еще:

Андрей Яворский писал(а):

Если я арендую имущество по рыночной ставке, то я обязан его использовать так, чтобы моя норма прибыли была больше нормы прибыли арендодателя. В ином случае я прогорю или буду зарабатывать деньги ТОЛЬКО для арендодателя.

Дык, а кто спорит? Скажем, вы берете помещение в аренду под магазин. Его рыночная стоимость рассчитана исходя из арендной ставки и характерной нормы дохода 16%. Вы зарабатываете на торговой деятельности 20-30% дохода.
Но какое отношение ваша торговая деятельность имеет к рассчитанной стоимости помещения магазина?

Андрей Яворский

Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ

Добавлено: Сб, 07 Фев 2009 00:27

я ошибаюсь, я имею право на ошибку. Но, я ничего не понимаю в том, что пишет N.D. Ради Бога, помогите!!! Скажите, где я не прав, я умоюсь...

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 17:16

Сложно о простом Smile

Переосмыслил и решил написать свое обновленное мнение по-поводу следующих вопросов:
1. Стоимость права пользования и ёё виды.
2. С чей стороны рассматривается стоимость права пользования.
3. Рыночная или нерыночная и вообще, какая база стоимость.

Начнем с сенсационных заявлений Smile

Стоимость права пользования (Спп) бывает ТРЁХ видов (представлений):
1. Собственно сама Спп приведенная в денежном выражении.
2. Спп приведенная в денежном И временном выражении
3. Комбинация 1 и 2. (самая интересная Smile

)

Вот тут собственно все собаки и порылись в наших спорах рыночная не рыночная, арендатора не арендатора!

Поясню.
Примеры и способы расчета разных видов Спп:
1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и дисконтирует за Т лет и получает:

Спп = PVA (C, T) Рса

Заключается договор купли-продажи права пользования (да! бывают и такие см. ниже) на Т лет и Арендатор единоразово платит ему сумму Спп и спокойно (без всяких доп. платежей) владеет имуществом на протяжении Т лет. Спп - Рыночная

Цитата:

ЦК

Стаття 656. Предмет договору купівлі-продажу
…
2. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові
права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються
загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із
змісту або характеру цих прав.
…

2. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом платить буду каждый месяц, сколько это будет стоить? Собственник (тут может обойтись без оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и просто напросто озвучивает ее. И получается что если мы хотим узнать сколько стоит Спп, то ответ будет следующий :

Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет.)

Заключается договор аренды и дальше всё понятно. Спп – Рыночная.

3. Перейдем к самому интересному – комбинированный. Это когда приходит Арендатор (А) к Собственнику (С) и говорит:
(А) - я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет какие будут варианты оплаты? На что Собственник ему говорит:
(С) - понимаешь тут такое дело, Закон мне не позволяет это право сразу продать, а если сдавать в аренду то обязывает меня сдавать его по нормативной арендной ставке (Нса) Sad

(А) – дык в чем проблема?
(С) – проблема в том что я хочу получить с тебя Рыночную Спп
(А) – тогда давай обратимся к оценщику пусть посчитает и чё надо я доплачу.

Вот и получается, что оценщику нужно решить следующие уравнение:

Рыночная Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет) =Договор аренды (Нса в месяц на протяжении - Т лет) + Х = PVA (C1, T) Нса + Х

Что бы найти этот самый член Х, который надо доплатить.
Как известно стоимость этого «хвостика» считается как:

Х = PVA (С2, Т) (Рса – Нса)

(!)И часто его трактуют как дополнительная выгода Арендатора, а это на самом деле недоплата Собственнику за его права пользования.

Поэтому Спп считается оплаченным, когда Арендатор доплачивает величину Х, и заключает договор аренды по Нса на Т лет.
Все конечно же узнали в Собственнике – Государство и Коммунальщиков. Так вот после этого Государство и Коммунальщики с чистой совестью может утверждать, что они продали право пользования своим имуществом Арендатору совершенно по Рыночной стоимости, хотя и в комбинированном варианте.

Остается вопрос, что есть величина Х, и как её обозвать? А очень просто – я лишь напомню, что величину Х мы рассчитывали для конкретных условий (аренда - нормативная), требований (общая оплата в виде: аренда + доплата) и цели (что бы всё вместе было РС) инвестирования в объект,
ничего не напоминает?
правильно Smile

Цитата:

інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням
конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 09 Фев 2009 18:31), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 17:55

Уважаемый Hard_Pragmatic пишет
"Сложно о простом Smile

Вывод: величина Х – инвестиционная стоимость права пользования имуществом ПРИ заключенном договоре аренды (с параметрами Нса и Т) на это же имущество. Сумма инвестиционной стоимости права пользования + договор аренды дают - Рыночную стоимость права пользования.
Стоимость права пользования рассматривается со стороны собственника этого права ибо он его реализует."

+100

Дык о чем я и трындю все это время, Х – инвестиционная

Если пойти дальше то в итоге (в идеале) Спп рын. будет = 0.
Честно говоря, я вообще балдею когда говорят о рыночной Спп., о продаже права пользования, о существовании рынка частичных прав (пользования) на ЗУ под объектом недвижимости

Читаем закон

"Земельний Кодекс

Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при
переході права на житловий будинок, будівлю
або споруду
1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або
споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій
вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах,
встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або
споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача
переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка
зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину
земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
{ Частина перша статті 120 в редакції Закону N 997-V ( 997-16 )
від 27.04.2007 }

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на
земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження
до набувача переходить право користування тією частиною земельної
ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка
необхідна для їх обслуговування.
{ Частина друга статті 120 в редакції Закону N 997-V ( 997-16 )
від 27.04.2007 }

Во исходя из всего этого каким образом можно ПРОДАТЬ по РС ППЗУ под недвижкой?
Отсюда уважаемый коллега Hard_Pragmatic и мое = 0 (уточню, речь только о РС ППЗУ под недвижкой)
Помнится ты с сарказмом отнесся к такому моему выводу.

PS: Чаще праздновать надо Very Happy

Добавлено спустя 9 минут 38 секунд:

Решил уточнить
Если я купил дом на арендованом или в постоянном пользовании ЗУ то обязательно перезаключается договор аренды. В случае постоянного пользования, заключается новый договор аренды.
И че (я про ППЗУ) тут продается?

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:36

Hard_Pragmatic писал(а):

Примеры и способы расчета разных видов Спп:
1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и дисконтирует за Т лет и получает:

Спп = PVA (C, T) Рса (1)

2. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом платить буду каждый месяц, сколько это будет стоить? Собственник (тут может обойтись без оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и просто напросто озвучивает ее. И получается что если мы хотим узнать сколько стоит Спп, то ответ будет следующий :

Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет.) (2)

Вот тут вы и допустили в рассуждениях фундаментальную ошибку Wink

Модель расчета доходов по формуле (1), т.е. поступление аннуитетных платежей (PVA), совершенно эквивалентно варианту (2), т.е. Рса в месяц на протяжении Т лет.
Потому Спп(1)=Спп(2).

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:42

rudge писал(а):

Во исходя из всего этого каким образом можно ПРОДАТЬ по РС ППЗУ под недвижкой?
Отсюда уважаемый коллега Hard_Pragmatic и мое = 0 (уточню, речь только о РС ППЗУ под недвижкой)
Помнится ты с сарказмом отнесся к такому моему выводу.

PS: Чаще праздновать надо Very Happy

Решил уточнить
Если я купил дом на арендованом или в постоянном пользовании ЗУ то обязательно перезаключается договор аренды. В случае постоянного пользования, заключается новый договор аренды.
И че (я про ППЗУ) тут продается?

тю так я же написал выше как и за сколько.
в данном случае Собственник – Государство (не путай с балансодержателем, который есть либо плательщиком налога при постоянном пользовании либо плательщик аренды при аренде) продает право пользования за стоимость договора аренды и если надо с доплатой величины – Х

поэтому два варианта:
1. РС ППЗУ под недвижкой = Договор аренды (Нса в месяц на протяжении - Т лет) + Х, в случае если Нса меньше Рса
2. РС ППЗУ под недвижкой = Договор аренды (Нса в месяц на протяжении - Т лет), в случае если Нса равно Рса

то и другое легко посчитать дисконтированием.

т.е. никак не твое = 0

По другому:
в твоем примере Государство как было Собственником так им и осталось, но при этом оно стало получать (или поменяло плательщика) Аренду (доход), спрашивается за что? ответ за ППЗУ.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:44

Hard_Pragmatic и rudge, ребята, вы серьёзно или шутите, а я пропустил момент, где вы начали хохмить? Я, просто, сижу и думаю... писать ответ (боюсь, что в две строчки не уложусь, а, сейчас не совсем есть время и возможность сосредоточиться... может быть чуть позжее...) или это, всё же, шутка?

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:45

N.D. писал(а):

Вот тут вы и допустили в рассуждениях фундаментальную ошибку Wink

N.D. писал(а):

Мало того! Спп(1)=Спп(2)= Спп(3)
я же как раз это и утверждаю!

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:53

И еще:

Hard_Pragmatic писал(а):

2. С чей стороны рассматривается стоимость права пользования.

Стоимость права всегда определяется для правообладателя, разве нет?

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:56

КовАл писал(а):

ну дык, написано же

Hard_Pragmatic писал(а):

Сложно о простом Smile

а во-вторых для меня лично только сейчас стало открытием, то что ту величину которую я всю жизнь считали РС (имеется в виду капитализация разницы между рыночной и нормативной арендой) на самом деле такой не является, а она имеет инвестиционную базу оценки и составляет только часть РС ППЗУ

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 18:57

Коллега N.D.
Пардон

100000 баксов сегодня (разово), это (грубо) 60000 тех же баксов выплаченных равными частями по 10000 за Т = 10 лет при дисконте 10%
Через 10 лет 10000 = 4000
О чем Вы?

Добавлено спустя 1 минуту 51 секунду:
Витя
Вот я и говорю, праздновать чаще надо Smile

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 19:01

N.D. писал(а):

И еще:

Hard_Pragmatic писал(а):

2. С чей стороны рассматривается стоимость права пользования.

Стоимость права всегда определяется для правообладателя, разве нет?

ув. N.D. вы издеваетесь? Smile

Hard_Pragmatic писал(а):

Стоимость права пользования рассматривается со стороны собственника этого права ибо он его реализует.

з.ы.Ув. N.D. если Вы еще не поняли я как раз больше поддерживаю Вашу позицию в споре с ув. Руджем Wink

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 19:06

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 09 Фев 2009 19:06

rudge писал(а):

А вы о чем? Smile

Прочитайте, что пишет Прагматик:
Или сейчас 60000 (дисконтирование) (1), или 10 лет по 10000 в год (2).
Но забыл упомянуть про равенство. Я грешным делом посчитал, что он упустил это из виду, прошу прощения...

Добавлено спустя 4 минуты 10 секунд:

Hard_Pragmatic писал(а):

ув. N.D. вы издеваетесь? Smile

Hard_Pragmatic писал(а):

Стоимость права пользования рассматривается со стороны собственника этого права ибо он его реализует.

Еще раз прошу прощения за недосмотр.
Похоже, просто устал к концу дня(

Добавлено спустя 1 час 56 минут 18 секунд:

Перечитал Прагматика. Готовил ужин, много думал Smile

Определился с несколькими важными понятиями. На мой взгляд, фундаментальным элементом является идентификация объекта и связанных с ним прав. Получается тавтология, если объектом оценки является право – но что поделаешь)
Так вот, права идентифицируются через правоустанавливающий документ, а потому этот документ – важнейший фактор в оценке.
Как я понимаю рыночную стоимость объекта: сознательный продавец, имея правоустанавливающий документ, реализует это право на рыночных условиях (получает доход, определяемый на рыночном уровне).

Перейдем к моделированию ситуаций, описанных Прагматиком:
1 и 2. Собственник, имея госакт на землю, передает участок в аренду. То есть, по сути, он продает права на рыночных условиях, а потому стоимость права пользования – рыночная.
3. В случае оценки права аренды правоустанавливающим документом является договор аренды с его существенными условиями – сроком аренды, договорной арендной платой.
Арендатор, имея договор аренды на землю, передает участок в субаренду. По сути, продает свое право аренды на рыночных условиях. Что важно: сознательный продавец, имея в своем распоряжении этот правоустанавливающий документ, поступит точно так же. Поэтому стоимость права аренды – рыночная.

Модель описывается соотношением по принципу вклада:
Рыночная стоимость земельного участка = рыночная стоимость права арендатора + нерыночная стоимость права арендодателя.
Ситуация аналогичная хорошо известной и распространенной в оценке:
Рыночная стоимость застроенного участка = рыночная стоимость земельного участка + нерыночная стоимость улучшений.

Что скажете?..

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 09:57

Для начал давайте с вами определимся, стоимость права пользования для кого мы определяем… для арендатора или бля арендодателя. Для арендодателя это право, как часть права собственности, появляется с момента приобретения данного объекта в собственность, и стоимость его определится, как

Сп.п.а-д. = Сп.с. – Сп.в. – Сп.р.
Сп.п.а-д. – стоимость права пользования арендодателя
Сп.с. – стоимость права собственности арендодателя
Сп.в. – стоимость права владения арендодателя
Сп.р. – стоимость права распоряжения арендодателя.

Если я правильно понял, то в данный момент (в данной теме) мы не рассматриваем Сп.п.а-д. – стоимость права пользования арендодателя, а обсуждаем право пользования арендатора, и его стоимость.

Для арендатора право пользования возникнет в момент заключения договора аренды с арендодателем, в тот же момент возникнет и его стоимость.

Теперь о стоимости. Стоимость, как известно, может быть разной… рыночной и не рыночной (ликвидационной, специальной, инвестиционной и т.д.). Но нам интересна именно рыночная стоимость права пользования, вот о ней и поговорим.

Первое, на что я хочу обратить внимание, это то, что на этом этапе мы можем уже забыть об арендодателе, т.к. он уже передал право пользоваться данным объектом арендатору, и понимать, что это право, которое (до определенного момента) принадлежит арендатору, является отдельным активом, который мы и оцениваем. А документом, подтверждающим права арендатора на этот актив, является договор аренды. Теперь, давайте обратим внимание на такой момент. Для того, что бы мы могли стоимость назвать рыночной, она должна соответствовать дефиниции рыночной стоимости, а именно

Цитата:

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

Я хочу обратить внимание на слова «можливо відчуження…», т.е. должна быть возможность это право аренды передать третьей стороне – субарендатору. Если такого права нет, то данный вид стоимости нельзя назвать рыночной стоимостью. Поэтому, для того, что бы мы могли признать стоимость данного актива (права пользования) рыночной, в договоре аренды должно быть прописано право передачи его в субаренду.

Далее давайте посмотрим, как формируется стоимость этого права. При продаже арендатором права аренды субарендатору у субарендатора возникает обязанность оплаты фиксированной арендной платы арендодателю, что подобно обязательству покупателя земельного участка платить налог, и эти обязательства оказывают влияние на формирование стоимости этих активов. Разница только в наборе передаваемых прав. В нашем варианте передается только право пользования, а в варианте с продажей участка передаётся набор прав - право пользования, владения и распоряжения. Но и там и там стоимость формируется доходом. В нашем варианте это разница между указанной в договоре аренды арендной ставкой (расходы) и арендной ставкой на рынке (валовой доход), а в варианте с продажей участка – разница между налогом на землю (расходы) и арендной ставкой на рынке (валовой доход).
Кстати, тут, как и Hard_Pragmatic

Hard_Pragmatic писал(а):

я специально не вводил в расчеты - Расходы, что бы не усложнять представление.

Далее, дисконтирование данного дохода в первом случае и капитализация во втором даст нам величину стоимости каждого из активов, в первом варианте – права пользования, во втором – права собственности. И то и то значение будет рыночным. Я хочу объяснить Вам, rudge, что не важно, как была рассчитана арендная ставка в договоре аренды (на рыночных данных или нет) и не важно рыночная она или нет, так же, как при определении рыночной стоимости здания не важен способ его строительства, т.е. рыночные ли были отношения между строителями и собственником или не рыночные, по рыночным ли ценам собственник приобрел строительные материалы или нет. Поймите, что в результате рыночных или не рыночных отношений собственника участка и арендатора возник новый актив – право пользования арендатора, который, в свою очередь может быть оценен. Другое дело, что стоимость данного права, в зависимости от арендной ставки в договоре и ситуации на рынке, может быть больше/меньше/равна нулю, но это не значит, что эта стоимость не может быть рыночной. А что бы это было легче воспринять, я приведу Вам такой пример. Представьте себе, что к Вам обратился Петя с просьбой посчитать рыночную стоимость его права пользования по договору аренды, в котором он, как арендатор, обязуется платить Васе 10 грн/мес. за земельный участок, арендная плата за который на рынке составляет 12 грн/мес. Право передачи данного участка в субаренду Петя имеет согласно этого же договора. Петя хочет получить кредит под этот договор. Разве Вы скажете Пете, что его право аренды не имеет рыночной стоимости из-за того, что Вася сдал ему участок не по рыночной арендной ставке? КонеШно нет, ведь именно поэтому данный договор и имеет положительную стоимость и може быть продан Васей кому либо другому. Т.е. только поэтому этому "кому либо" этот договор и будет интересен.

Теперь для Hard_Pragmatic-а

Hard_Pragmatic писал(а):

ты забыл про дисконтирование. Сама ставка аренде не является СТОИМОСТЮ права пользования, она всего лишь формирует доход от этого права.

Hard_Pragmatic писал(а):

Остается вопрос, что есть величина Х, и как её обозвать? А очень просто – я лишь напомню, что величину Х мы рассчитывали для конкретных условий (аренда - нормативная), требований (общая оплата в виде: аренда + доплата) и цели (что бы всё вместе было РС) инвестирования в объект,
ничего не напоминает?
правильно Smile

Цитата:

Hard_Pragmatic, инвестирование в объект оценки на определенных условиях, с определенными требованиями и определенной цель это не есть требования, условия и цель формирования данного объекта. Т.е. инвестиционная стоимость права пользования учитывает условия приобретения, требования и цель приобретения этого права пользования, как сформированного актива, а не то, как сформировалось это право пользования, как актив.

Теперь что касается твоего и N.D. утверждения, что

Цитата:

Стоимость права всегда определяется для правообладателя

позволю себе напомнить, что

Цитата:

вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може
отримати продавець та може погодитися сплатити покупець;

Т.е. стоимость рассматривается, как результат возможной договоренности покупателя и продавца, поэтому не нужно её кастрировать и сводить только к интересам продавца. Другое дело, что всегда следует уточнять чьё это право, в данном случае следует уточнить это право пользования арендодателя или арендатора, а может быть и субарендатора, если мы захотим продолжить эту цепочку. От этого уточнения будет зависеть его (права пользования) стоимость.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 10:44

КовАл писал(а):

Теперь для Hard_Pragmatic-а

Hard_Pragmatic писал(а):

ты забыл про дисконтирование.

ничего я не забыл, смотри модель №2, дисконтирование нужно когда мы хотим узнать стоимость выраженную одной цифрой, а в модели №2 Собственник продал право пользования за договор аренды,
результат сделки - Договор аренды,
и Собственнику и Покупателю (в данном случае Арендатору) глубоко пофиг что там получиться в результате дисконтирования, это интересно только нам оценщикам, когда мы хотим сравнить величины по модели 1,2,3 то мы начинаем заниматься этой фигней (дисконтированием) для того что бы привести их к одной единице измерения. (И еще раз повторю, что в результате такого приведения Спп во всех моделях будет одинаковой).
Вот поэтому

КовАл писал(а):

Сама ставка аренде не является СТОИМОСТЮ права пользования, она всего лишь формирует доход от этого права.

Сама ставка аренды не является СТОИМОСТЮ, а вот ставка аренды И время пользования т.е. условия Договора аренды также является СТОИМОСТЮ права пользования, просто представлена таким непривычным образом.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 10:48

Очень дельный и обстоятельный анализ.
Согласен, фразу
Стоимость права всегда определяется для правообладателя
можно изложить иначе. Ее смысл в том, что право - актив правообладателя.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 11:56

Уф

Уважаемый КовАл
Вы пишите
Я хочу объяснить Вам, rudge, что не важно, как была рассчитана арендная ставка в договоре аренды (на рыночных данных или нет) и не важно рыночная она или нет, так же, как при определении рыночной ...........

Дык и не очень то спорю коллега. Мне действительно, при определении РС, по барабану как, ее, ставку, просчитали, равно и сколько вложено в строительство.
Только есть одно НО!
Оценщик делая выборку для проведения расчетов обязан брать данные которые отвечают определенным требованиям предусмотренным для РС. Для этого делается соответствующий анализ. И если явно видно, что, как в нашем случае, арендная плата не отвечает рыночной то ее и брать в расчет РС нельзя.
По этому, оценщик должен смотреть на рынок. И если на рынке аренда 100, а стоимость здания 100000, то он обязан апеллировать этими данными для определения РС, а не теми которые ему даст собственник (распорядитель, арендатор и т.п.) Вот я о чем.

Вот если оценщик определяет не РС, тогда да, будем исходить из фактических данных. Но это уже не РС. И в таком варианте Вы пишите:
Другое дело, что стоимость данного права, в зависимости от арендной ставки в договоре и ситуации на рынке, может быть больше/меньше/равна нулю, (согласен), а вот с этим, Ваше далее, но это не значит, что эта стоимость не может быть рыночной. (не согласен).
Уточню. Она может быть равна РС по сумме, но никак не равна РС по сути.

Совсем другое дело если при анализе рынка выяснится, что существуют аналогичные сделки (активы), из Вашего стоимость данного права, в зависимости от арендной ставки в договоре и ситуации на рынке (я выделил особые условия актива) и данные этих аналогов будут положены в расчеты, тогда и будет РС основанная на данных рынка аналогичных активов.
Пример.
Оценивается актив ППЗУ субъекта "А" которое обусловлено зависимостю от арендной ставки в договоре и ситуацией на рынке
Анализ рынка выявил аналогичные сделки № 1, 2, 3, ......100 которые отвечают условиям объекта оценки зависимости от арендной ставки в договоре и ситуации на рынке
Получаем
Средняя - 100
Медиана - 110
Мода - 115
Далее понятно
Вот я о чем.
А не, пардон, тупо, имеем
ЧОД = ЧОД субаренды - ЧОД аренды расчетной субъекта "А"
ЭТО НЕ РС Mad

Hard_Pragmatic
"Спп во всех моделях будет одинаковой"

Вчера весь вечер просчитывал. Ну никак не получалось равенство. Crying or Very sad

Может че никак. Попробуй сам просчитать

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 12:34

Уважаемый rudge, вы не правы)
При определении рыночной стоимости требования к рыночному характеру доходов и затрат относятся к прогнозируемым данным.
Но кроме прогнозных затрат есть обязательные, обусловленные правоустанавливающим документом. Для земельных участков - это плата за землю (земельный налог, арендная плата), для зданий и помещений - налог на недвижимость (если его наконец введут). Эти затраты нерыночные по определению, но обязательные. Потому на рыночность базы оценки объекта никак не влияют.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 13:03

rudge писал(а):

Может че никак. Попробуй сам просчитать

ну как это так?!
равенство задано в условии задачи!

хорошо вот: (копейка в копейку – где-то я уже это писал Wink

)

1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т= 2 года, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса = 100) и дисконтирует за Т=2 года и получает (Ставка = 10%):

Спп = PVA (C, T) Рса = 100*12/(1+0,1)^1 + 100*12/(1+0,1)^2 = 1090,909 + 991,7355 =

2082,645 грн.

2. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т = 2 года, при этом платить буду каждый месяц, сколько это будет стоить? Собственник (тут может обойтись без оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса = 100) и просто напросто озвучивает ее. И получается что если мы хотим узнать сколько стоит Спп, то ответ будет следующий :

Спп = Договор аренды (100 в месяц на протяжении - 2 лет.) (Стоимость озвучена в денежном и временном выражении)

но, этим бездельникам оценщикам охота знать Спп в денежном выражении,
как посчитать Спп только в денежном выражении? правильно продисконтировать, т. е. тоже самое:

Спп = PVA (C, T) Рса = 100*12/(1+0,1)^1 + 100*12/(1+0,1)^2 = 1090,909 + 991,7355 =

2082,645 грн.

3. Перейдем к самому интересному – комбинированный. Это когда приходит Арендатор (А) к Собственнику (С) и говорит:
(А) - я хочу арендовать твоё имущество на срок - 2 года какие будут варианты оплаты? На что Собственник ему говорит:
(С) - понимаешь тут такое дело, Закон мне не позволяет это право сразу продать, а если сдавать в аренду то обязывает меня сдавать его по нормативной арендной ставке (Нса = 40)
(А) – дык в чем проблема?
(С) – проблема в том что я хочу получить с тебя Рыночную Спп
(А) – тогда давай обратимся к оценщику пусть посчитает и чё надо я доплачу.

Вот и получается, что оценщику нужно решить следующие уравнение:

Рыночная Спп = Договор аренды (40 в месяц на протяжении - 2 лет) + Х = PVA (C1, T) Нса + Х

Что бы найти этот самый член Х, который надо доплатить.
Как известно стоимость этого «хвостика» считается как:

Х = PVA (С2, Т) (Рса – Нса) = (100-40)/(1+0,1)^1 + (100-40)/(1+0,1)^2 = 654,5455 + 595,0413

= 1249,587 грн. - Вот она инвестиционная стоимость, которую мы выдаем за РС права аренды, забывая про договор аренды!

ну а договор аренды (первый член выражения) будет стоить следующую величину;

PVA (C1, T) Нса = 40/(1+0,1)^1 + 40/(1+0,1)^2 = 436,3636 + 396,6942 = 833,0579 грн.

Итого:
1249,587 грн. + 833,0579 грн. = 2082,645 грн.

з.ы. проблема только в том, что неочевидна равенство С=С1=С2, но даже если они не равны то их перераспределение обязательно даст такой же результат.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Вт, 10 Фев 2009 14:03), всего редактировалось 1 раз

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 13:35

охренеть... Very Happy

самое прикольное, что "нормативные" арендодатели определяют Нса от вида деятельности арендатора. И в модели уважаемого Прагматика
"этот самый член Х" учитывает данную реальность бытия

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 13:48

kink
+100
Но
Тут для простаты убрано все остальное

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 14:01

rudge писал(а):

kink
+100
Но
Тут для простаты убрано все остальное

так я не понял я ответил на вопрос или нет?
и что на счет РС ППЗУ=0? Wink

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 14:31

Hard_Pragmatic на пост Вт, 10 Фев 2009 13:03

Чет масло маслянное.

Вариант №1
Плачу все стазу за 2 года вперед из расчета 100 в месяц. Скоко это будет стоить?
Я считаю с учетом ставки 10% (учитываю потерю стоимости денег во времени)
Все верно = Спп = PVA (C, T) Рса = 100*12/(1+0,1)^1 + 100*12/(1+0,1)^2 = 1090,909 + 991,7355 = 2082,645 грн.
Тут Спп = PVA (C, T) Рса
Вопросов нет

Вариант №2
Условие из поста Пн, 09 Фев 2009 17:16

2. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом платить буду каждый месяц, сколько это будет стоить? Собственник (тут может обойтись без оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и просто напросто озвучивает ее. И получается что если мы хотим узнать сколько стоит Спп, то ответ будет следующий :

Тут Спп = Договор аренды (Рса в месяц на протяжении - Т лет.)

А далее появляется пост Вт, 10 Фев 2009 13:03

но, этим бездельникам оценщикам охота знать Спп в денежном выражении,
как посчитать Спп только в денежном выражении? правильно продисконтировать, т. е. тоже самое:

Спп = PVA (C, T) Рса = 100*12/(1+0,1)^1 + 100*12/(1+0,1)^2 = 1090,909 + 991,7355 = 2082,645 грн.

Вы коллега практически сравняли условия о которых говорили Ваши операторы рынка.
Вот как я понял Ваше от Пн, 09 Фев 2009 17:16
Платить буду по 100 ежемесячно. И УСЕ.
Отсюда считаем валоый доход 100 х 24 = 2400.

Вот почему у меня не получалось равенство Я не ставил той задачи которую Вы коллега так "брутально добавили" Smile

и что на счет РС ППЗУ=0?

И все таки она круглая Smile

Не хочу повторяться. Ведь разные исходные данные, позиции, условия и естественно, расчеты, по сути.
Как на меня то стоимость ПП Рыночную в такой ситуации нужно определять по алгоритму в моем посту от Вт, 10 Фев 2009 11:56
Все остальное не РС.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 14:54

я ничего не понял про брутальность, как и всё остальное так как запутался в ссылках (УМОЛЯЮ!!!!!!!!!!!!!!!!!!! используй кнопку цитата!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!)
Ответь, пожалуйста, на два КОНКРЕТНЫХ вопроса:
1. Какая, по-твоему, будет Спп во 2-ом случае? (расчет и цифра)
2. Приведи (пожалуйста, еще раз, так как в твоем посту от Вт, 10 Фев 2009 11:56 я нужного не разглядел) пример с условиями, цифрами и расчетом РС ППЗУ где эта самая РС ППЗУ будет равна НУЛЮ.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Вт, 10 Фев 2009 15:31), всего редактировалось 1 раз

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 15:05

Самое смешное, что вся эта фигня в бухучете никак не отражается и на финансовое состояние предприятия не влияет. Так что мы имеем схоластический диспут из цикла "сколько ангелов поместится на кончике иглы".

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 15:26

Hard_Pragmatic писал(а):

я ничего не понял про брутальность, как и всё остальное так как запутался в ссылках
Ответь, пожалуйста, на два КОНКРЕТНЫХ вопроса:
1. Какая, по-твоему, будет Спп во 2-ом случае? (расчет и цифра)
2. Приведи (пожалуйста, еще раз, так как в твоем посту от Вт, 10 Фев 2009 11:56 я нужного не разглядел) пример с условиями, цифрами и расчетом РС ППЗУ где эта самая РС ППЗУ будет равна НУЛЮ.

На №1 При твоих новых условиях таже что и у тебя.
На №2 В посте от Вт, 10 Фев 2009 11:56 я не говорю, что РС ППЗУ = 0, я говорю о том, как эту РС ППЗУ определять. Прочитай внимательно.

PS: а у меня два экрана, на одном работаю или открываю доп. инет, на другом чисто инет. Так, что очень удобно и легко смотреть посты и не путаться. Smile

Добавлено спустя 2 минуты 22 секунды:

Борода писал(а):

Дык для буха то да. А для дяди майора, если Гос собственность?
Вот и паримся Razz

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 15:49

rudge писал(а):

На №1 При твоих новых условиях таже что и у тебя.

какие такие новые? ничего не менялось.

rudge писал(а):

На №2 В посте от Вт, 10 Фев 2009 11:56 я не говорю, что РС ППЗУ = 0, я говорю о том, как эту РС ППЗУ определять. Прочитай внимательно.

Это можно расценивать как уход от ответа?
Ладно, спрошу еще раз.
Напоминаю твое утверждение:

rudge писал(а):

…
Отсюда уважаемый коллега Hard_Pragmatic и мое = 0 (уточню, речь только о РС ППЗУ под недвижкой)
Помнится ты с сарказмом отнесся к такому моему выводу.

так как мой сарказм моё несогласие осталось до сих пор, то поэтому я прошу тебя обосновать свои слова примером с условиями, расчетами и цифрами, что бы выяснить кто из нас прав/не прав (и пожалуйста не надо перекрестных ссылок и уклончивых ответов, давай так сказать с «чистого» листа)

rudge писал(а):

PS: а у меня два экрана, на одном работаю или открываю доп. инет, на другом чисто инет. Так, что очень удобно и легко смотреть посты и не путаться. Smile

отличная позиция, мне удобно, а остальные пусть паряться

Добавлено спустя 2 минуты:

Борода писал(а):

а что мешает предприятию купить и поставить на баланс нематериальный актив в виде права пользования зем.участком?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 21:37

Hard_Pragmatic писал(а):

ставка аренды И время пользования т.е. условия Договора аренды также является СТОИМОСТЮ права пользования, просто представлена таким непривычным образом

мда... образ, действительно, не привычный... особенно, если вспомнить определение такого понятия, как стоимость

Цитата:

я что-то не вижу тут слов "отримувати за деякий період часу та сплачувати за деякий період часу... есть только "отримати" та "сплатити"... ну ладно, пусть это будет твоя интерпретация стоимости... на самом деле я понимаю, что ты хочешь сказать, что арендодатель уступил арендатору право пользования объектом за право получать определенное количество платежей. Другое дело, что можно делать с такой интерпретацией стоимости я не знаю...

Hard_Pragmatic писал(а):

(И еще раз повторю, что в результате такого приведения Спп во всех моделях будет одинаковой).

конеШно эта величина в твоих трех моделях будет одинаковой... ты же определяешь одну и ту же величину, вот только назвать эту величину стоимостью права пользования арендодателя я бы поостерегся. Видишь ли, дисконтированные платежи по арендному договору не являются стоимостью права пользования арендодателя. Что бы тебе было понятней, я тебе приведу такой пример. Представь, что арендодатель знает, что рыночная арендная ставка составляет 10 грн./год, и вот он договаривается с арендатором №1 о передаче в аренду данного права на 2 года. Получается, что при і = 0,1 (от балды) стоимость его права пользования составит:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 = 10 + 9,09 = 19,09 грн.

Но он взял и передумал, и договорился с другим арендатором №2 на тех же условиях, но на срок 3 года. Тогда получается, что стоимость его права пользования составит:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн.

А тебе не кажется, что стоимость права пользования арендодателя не может меняться от возможности изменения срока передачи в аренду этого права? Короче говоря, ни твой вариант 1, ни твой вариант 2 с непривычным образом у стоимости Smile

, ни твой вариант 3 не являются способами определения стоимости права пользования арендодателя. На самом деле это стоимость конкретного договора аренды для этого арендодателя, для арендатора стоимость права пользования (или стоимость этого договора) будет равна 0 грн., поскольку из условия задачи арендная ставка 10 грн./год является рыночной арендной платой, т.е., в данном случае, доп. доход равен 0 грн.

Уважаемый, rudge, я смотрю, что мы не понимаем друг друга… лично я уже исчерпал аргументы, поэтому прекращаю попытки доказать Вам что либо по этой теме… так бывает… видимо каждый из нас останется при своем мнении… как говорится, сэ-ля-ви Smile

Единственное, для себя, попробуйте проанализировать тот пример, который я вам привел:

КовАл писал(а):

Представьте себе, что к Вам обратился Петя с просьбой посчитать рыночную стоимость его права пользования по договору аренды, в котором он, как арендатор, обязуется платить Васе 10 грн/мес. за земельный участок, арендная плата за который на рынке составляет 12 грн/мес. Право передачи данного участка в субаренду Петя имеет согласно этого же договора. Петя хочет получить кредит под этот договор. Разве Вы скажете Пете, что его право аренды не имеет рыночной стоимости из-за того, что Вася сдал ему участок не по рыночной арендной ставке? КонеШно нет, ведь именно поэтому данный договор и имеет положительную стоимость и може быть продан Васей кому либо другому. Т.е. только поэтому этому "кому либо" этот договор и будет интересен.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 10 Фев 2009 23:30

КовАл писал(а):

Уважаемый, rudge, я смотрю, что мы не понимаем друг друга… лично я уже исчерпал аргументы, поэтому прекращаю попытки доказать Вам что либо по этой теме… так бывает… видимо каждый из нас останется при своем мнении… как говорится, сэ-ля-ви Smile

Единственное, для себя, попробуйте проанализировать тот пример, который я вам привел:

КовАл писал(а):

Уважаемый КовАл выделенное мною Вас не коробит?
И еще вопрос почему Вы так упорно при определении РС ПП держитесь за доходный подход? А попробуйте посмотреть на этот же актив с позиции сравнительного подхода. Что в таком варианте Вы будете опираться на данные которые Вам дали считая их рыночными или все таки проанализируете рынок? Вот об этом я и говорю.
Ситуация приведенная в Вашем примере наверняка есть и на рынке. Почему наверняка потому что не очень он этот рынок ПП активен в силу законодательной базы о которой я говорил ранее.
Но ведь стоимость частичных прав в сравнении может быть отличной от стоимости тех же прав просчитаных по доходу в конкретном (приведенном Вами примере) случае.

ЧОД = 12 - 10 = 2 и далее Спп = 2/0,1

Данный вариант говорит лишь о желании продть свое ПП по 2/0,1.

А теперь давайте посмотрим, что нам говорит РЫНОК подобных активов. ПП. (так должен рассуждать оценщик)

А анализ рынка доходности (раз идет речь о доходном подходе) от продажи частичных прав (ПП) показал, например, что дельта (ЧОД) составляет в среднем (по медиане, моде) 1,5, а не 2 как в Вашем примере, основном на данных полученных от заказчика оценки.

Что теперь получается

Спп = 1,5/0,1

По Вашему 2/0,1 = 1.5/0,1 ?

Теперь еще вопрос. В каком варианте Спп рыночное?

Ну и естественно, анализ и расчет по сравнению аналогичных Спп на рынке.
Ну и в итоге согласование результатов.

Далее рассуждать не буду, так как считаю Вы и сами разберетесь.
Все.
Удачи.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 13:46

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Цитата:

согласен, что-то не то, тогда просто назовем эти варианты способы оплаты права пользования (одного и того же), которые, как известно, оценщик должен учесть при расчете стоимости.

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

(И еще раз повторю, что в результате такого приведения Спп во всех моделях будет одинаковой).

как ты там говорил не прикалываюсь ли я? точно так я хочу тебя спросит а ты?

КОНЕЧНО ЖЕ стоимость права пользования должна меняться от срока пользования!!!!!!
В этом и заключается специфичность объекта оценки – права пользования, что он этот объект характеризуется ДВУМЯ основными стоимостиобразующими характеристиками:
1. объем прав
2. СРОК предоставления этих прав

КовАл писал(а):

Короче говоря, ни твой вариант 1, ни твой вариант 2 с непривычным образом у стоимости Smile

я вижу, что мы по-прежнему безрезультатно толчемся вокруг вопроса с чей стороны рассматривать объект оценки и чей он ваще и т.д. и т.п.
опять я крепко задумался над этим и рожаю очередную мысль:
мы всегда путаемся в объекте, в моменте оценки, и самое главное забываем про Михайлу Ломоносова с его принципом «что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому»

Попробую пояснить.
Начнем с пресловутого ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО дохода, о каком дополнительном доходе может быть речь при расчете Рыночной стоимости?

КовАл писал(а):

для арендатора стоимость права пользования (или стоимость этого договора) будет равна 0 грн., поскольку из условия задачи арендная ставка 10 грн./год является рыночной арендной платой, т.е., в данном случае, доп. доход равен 0 грн.

А тебе не кажется, что это тоже самое что сказать:
для покупателя стоимость Здания будет равна 0 грн., поскольку из условия задачи он его купил по рыночной стоимости, т.е., в данном случае, если он захочет продать это Здание то доп. доход равен 0 грн? Smile

Очередной наглядный пример.
Есть Собственник Объекта «А» (С) есть покупатель (П).
С и П решают произвести сделку купли-продажи Объекта «А», оценщик насчитал что РС Объекта «А» = РСА
Результат сделки:
С - не имеет Объект «А», имеет сумму денег = РСА
П - имеет Объект «А», не имеет сумму денег = РСА

И вот теперь самое интересное!!!!! Та-да-да-да!!!!! - в денежном выражении у каждого участника сделки Баланс = 0 (привет Михайло!)

Дальше развиваем ваш любимый вариант: П решает продать Объект «А», находит П2 и ….. дальше всё тоже самое:
они решают произвести сделку купли-продажи Объекта «А», оценщик насчитал, что РС Объекта «А» = РСА (ведь вы говорите и моделируете про один и тот же момент времени)
Результат сделки:
П - не имеет Объект «А», имеет сумму денег = РСА (Баланс =0!)
П2 - имеет Объект «А», не имеет сумму денег = РСА (Баланс =0!)

и т.д. и т.п.

Так, что друзья мои если вы говорите про дополнительный доход отличный от нуля, то это значит, что где-то на предыдущем этапе появилась НЕ РС и надо срочно искать и считать стоимость «хвостиков». А если доп. доход = 0, то это гуд и хорошо, просто надо пристальней взглянуть на Объект оценки и правильно его идентифицировать.

Кто хочет, может поупражняться в сведении баланса к нулю и для нашего случая, вот данные:

Есть Собственник Объекта «А» (С) есть покупатель (П).
С и П решают произвести сделку купли-продажи права пользования Объектом «А» на срок – Т, варианты сделки и её оплаты:

1. Договор – «Купли-продажи». Оплата = Спп
2. Договор – «Аренды-Рын». Оплата = (Рса/мес. на протяжении срока – Т).
3. Два договора:
а) Договор – «Аренды-Нормат.» Оплата = (Нса/мес. на протяжении срока – Т).
б) Договор –«Купли-продажи-Нормат». Оплата (точнее доплата) = (Спп – Стоимость договора «Аренды-Нормат»)

Serg100

Сообщения: 183

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 15:09

Почитайте будет интересно Very Happy

http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=93198&cat_id=37202

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 17:43

Уважаемый Serg100
БОЛЬШОЕ СПАСИБО.

Думаю коллеги которые утверждают, что применение не рыночных данных в своих расчетах по определению РС ППЗУ, при существующем законодательстве, прочитав проект изменения Методики, поймут свою не правоту.
Наконец то законодатели поняли, что надо определять ППЗУ не просто рыночную стоимость ППЗУ, которое продать невозможно, а скажем так, специальную, для каждого субъекта рынка. И естественно вносят изменение в Методику. Ведь практически узаконивается то, что мы и делали, называя полученный результат РС ППЗУ, при этом четко говорится какая стоимость определена в каждом конкретном варианте.
Жаль только дядю майора. Не к чему придраться будет.

PS: к стати, уважаемые Hard_Pragmatic, КавАл и N.D., прочитав проект изменения Методики, думаю Вы поймете, откуда у меня РС ППЗУ = 0 при сегодняшнем законодательстве.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:05

а у меня изображение формул не отображается... Sad

а у вас?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:24

zanoza писал(а):

а у меня изображение формул не отображается... Sad

а у вас?

Тоже
Но они то не новые.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:34

Мда... ну давайте еще раз.

Hard_Pragmatic писал(а):

Hard_Pragmatic, думаю, что тут нужно понять одну веСЧь, право пользования арендатора и право пользования арендодателя (собственника) это активы, которые ничем не связаны друг с другом... это два разных актива, которые не зависят друг от друга (стоимость одного не зависит от стоимости другого), наличие которых подтверждается разными документами и формируются эти активы по-разному... поэтому оставь Михайлу в покое... пусть почивает с миром.

Давай по порядку...

СТОИМОСТЬ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ (СОБСТВЕННИКА).
Назовем эту стоимость стоимостью права пользования собственника – СППс, а, соответственно, право пользования собственника – ППс.

Откуда оно (ППс) берется, каким документом фиксируется и что собой представляет.

ППс возникает в случае приобретения объекта в собственность, т.е. собственник получает пучок БЕССРОЧНЫХ прав: право пользования, владения и распоряжения. Фиксируется это ДОГОВОРОМ КУПЛИ ПРОДАЖИ и т.д.

Важный момент!
Возник актив – право собственности и, как составная часть этого актива, еще один актив – право пользования собственника (ППс).

Соответственно стоимость объекта (права собственности) будет равна сумме стоимостей, выше указанных прав, а уже СППс, соответственно, может быть определено, как
СППс = СПС – СПВ – СПР
СППс – стоимость права пользования собственника
СПС – стоимость права собственности
СПВ – стоимость права владения
СПР – стоимость права распоряжения

Итог.
Откуда оно (ППс) берется – появляется при переходе права собственности на имущество от продавца к покупателю.
Каким документом фиксируется – договором купли-продажи и т.д.
Что собой представляет – право получать доход (рассматриваем с точки зрения дохода) от использования объекта, находящегося в собственности.

СТОИМОСТЬ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДАТОРА
Назовем эту стоимость стоимостью права пользования арендатора – СППа, а, соответственно, право пользования арендатора – ППа.

Откуда оно (ППа) берется, каким документом фиксируется и что собой представляет.

ППа возникает в случае подписания между собственником и арендатором договора аренды, т.е. собственник передает, а арендатор получает право пользоваться данным имуществом НА ОПРЕДЕЛЕННОЕ ВРЕМЯ! Т.е. собственник не передает арендатору свое бессрочное право пользования СППс, он передает арендатору право пользоваться имуществом на ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК! Так возникает ППа. Фиксируется это право ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ.

Важный момент!
Возник актив – право пользования арендатора (ППа)

Теперь о стоимости этого ППа., т.е. об СППа.
Предположим, что согласно договора аренды, арендатор может передать своё право аренды другому лицу (субарендатору), т.е. он может своё право арендовать данное имущество по цене, указанной в договоре (например, 10 грн/год) продать третьему лицу. Продать это право он хочет по рыночной стоимости.

Далее специально для rudge.
Если он захочет оценить его с помощью сравнительного дохода, то ему нужно будет найти аналоги с такой же арендной ставкой в договоре (изменить её он не может) и с таким же сроком аренды. Он не будет определять рыночная или нет арендная ставка у него в договоре… это не имеет значения. У него есть договор с прописанными в нем условиями, и он хочет его продать, а для этого определить РЫНОЧНУЮ стоимость ДАННОГО договора для себя. Т.е. он выставил этот договор на рынок, как обычный продавец имущества и смотрит, кто ему больше за него даст денег… он его (договор аренды или своё право по этому договору, как Вам будет удобно) продает по рыночной цене. Еще раз обращаю Ваше внимание, что актив, который продается – право пользования арендатора (ППа) и хотя сформировалось это право при подписании договора аренды на базе не рыночной арендной ставки, арендатор не обязан продавать это право по не рыночной стоимости. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос:

rudge писал(а):

Спп = 1,5/0,1
По Вашему 2/0,1 = 1.5/0,1 ?
Теперь еще вопрос. В каком варианте Спп рыночное?

Я отвечу, что в обеих вариантах это рыночная стоимость. Просто в первом варианте это рыночная стоимость договора №1, в котором разница между прописанной в договоре арендной ставкой и рыночной арендной ставкой составляет 1,5, а во втором варианте, рыночная стоимость договора №2, где эта разница составляет 2. Поймите, что эти два договора – два разных актива, как две квартиры, расположенные в одном доме, на одном и том же этаже, в одинаковом состоянии, но с разной площадью.

Теперь о том, как определяется стоимость ППа. Как и записано в методике определяется она путем дисконтирования разницы между арендной ставкой в договоре и рыночной арендной ставкой. Т.е. если арендатор имеет дополнительный доход в течении трех лет, например
110 (рыночная ар. ставка) – 100 (ставка в договоре) = 10 (доп. доход)
Он его продисконтирует и получит рыночную стоимость своих прав по этому договору. Например:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн.
Затем, он выставит его на рынок по стоимости 27,35 грн и продаст его субарендатору.
Если же ставка в договоре будет рыночной, то доп. доход арендатора составит:
110 (рыночная ар. ставка) – 110 (ставка в договоре) = 0 (доп. доход)
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос

Hard_Pragmatic писал(а):

Ты путаешь «куплено по рыночной стоимости» и «арендная ставка в договоре равна рыночной». Дело в том, что в случае «арендная ставка в договоре равна рыночной» у арендатора не возникает никакого доп дохода, поэтому, покупать этот актив а арендатора никто не будет. Еще раз поясню, что для того, что бы актив имел стоимость, он должен приносить выгоды, а если в договоре аренды указана рыночная арендная ставка, т.е. доп. доход 0 грн., то продать такой договор субарендатору можно только за 0 грн. Зачем ему покупать дороже, чем 0 грн такой договор, если он может, ничего не покупая, арендовать точно такое же имущество по такой же ставке? Другое дело, что когда мы будем говорить о продаже этого договора собственником (арендодателем), то увидим, что этот самый договор уже будет иметь стоимость, но в том случае продаже уже будут подлежать права собственника (арендодателя) по этому договору, а не арендатора. Эти права (право получения дохода по данному договору аренды) будут еще одним активом, который, так же, как и предыдущие два актива (ППс и ППа) будут иметь СВОЮ рыночную стоимость (стоимость договора аренды для собственника (арендодателя)), но об этом ниже.

Итог.
Откуда оно (ППа) берется – появляется при временном переходе права пользования имуществом от собственника (арендодателя) к арендатору.
Каким документом фиксируется – договором аенды.
Что собой представляет – право получать доход (рассматриваем с точки зрения дохода) от использования объекта, находящегося в пользовании.

А теперь давай вернемся к правам собственника (арендодателя). Давай поговорим о праве получения дохода по данному договору аренды и его стоимости – стоимость договора аренды для собственника (арендодателя), назовем это СДАс. Сразу определимся, что СППс это не стоимость договора аренды для собственника (арендодателя) (СДАс), т.к. СППс – бессрочно, а право получать фиксированный доход по данному договору – имеет органичный срок. Давай предположим, что собственник решил продать такой договор аренды. Как он будет определять его стоимость (СДАс)? Естественно он продисконтирует доходы от этого договора, вот и всё. Смотрим, как это будет выглядеть в выше описанном примере:
100 (ставка в договоре) на три года.
100/(1+0,1)^0 + 100/(1+0,1)^1 + 100/(1+0,1)^2 = 100 + 90,9 + 82,6 = 273,5 грн.
Получается, что стоимость договора аренды для арендодателя (СДАс) = 273,5 грн.

Ну что, теперь давай сравним стоимости одного и того же договора, только для разных людей, арендатора и собственника (арендодателя):
Для собственника (арендодателя) – 273,5 грн. (СДАс)
Для арендатора – 27,35 грн.(СППа)
Что касается СППс, то как его определить на практике я не знаю.

Цифры разные, что и естественно, поскольку выгоды от одного и того же договора у данных субъектов рынка тоже разные.
Тут, конечно, прослеживается следующая зависимость, чем больше стоимость данного договора для собственника (арендодателя), тем меньше она для арендатора. Кажется, что я противоречил себе, когда говорил, что

КовАл писал(а):

право пользования арендатора и право пользования арендодателя (собственника) это активы, которые ничем не связаны друг с другом... это два разных актива, которые не зависят друг от друга (стоимость одного не зависит от стоимости другого), наличие которых подтверждается разными документами и формируются эти активы по-разному...

но, здесь нет никакого противоречия, поскольку, как я уже писал выше

КовАл писал(а):

СППс это не стоимость договора аренды для собственника (арендодателя), т.к. СППс – бессрочно, а право получать фиксированный доход по данному договору – имеет органичный срок.

rudge писал(а):

PS: к стати, уважаемые Hard_Pragmatic, КавАл и N.D., прочитав проект изменения Методики, думаю Вы поймете, откуда у меня РС ППЗУ = 0 при сегодняшнем законодательстве.

лично я не понял... может дадите ссылку?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:44

Serg100 писал(а):

Почитайте будет интересно Very Happy

http://www.dkzr.gov.ua/terra/control/uk/publish/article?art_id=93198&cat_id=37202

Уважаемый КовАл
Дык вот она, смотри выше.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 21:53

Цитата:

Но они то не новые.

ну я так и подумала.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 11 Фев 2009 22:02

Уважаемый КовАл
То о чем Вы пишите, практически, в некоторых Ваших суждениях, повторяет проект который Вы прочитаете.

Теперь по поводу этого.

КовАл писал(а):

Мда... ну давайте еще раз
........
Далее специально для rudge.
Если он захочет оценить его с помощью сравнительного дохода, то ему нужно будет найти аналоги с такой же арендной ставкой в договоре (изменить её он не может) и с таким же сроком аренды. Он не будет определять рыночная или нет арендная ставка у него в договоре… это не имеет значения. У него есть договор с прописанными в нем условиями, и он хочет его продать, а для этого определить РЫНОЧНУЮ стоимость ДАННОГО договора для себя. Т.е. он выставил этот договор на рынок, как обычный продавец имущества и смотрит, кто ему больше за него даст денег… он его (договор аренды или своё право по этому договору, как Вам будет удобно) продает по рыночной цене. Еще раз обращаю Ваше внимание, что актив, который продается – право пользования арендатора (ППа) и хотя сформировалось это право при подписании договора аренды на базе не рыночной арендной ставки, арендатор не обязан продавать это право по не рыночной стоимости. Поэтому, отвечая на Ваш вопрос:

rudge писал(а):

Спп = 1,5/0,1
По Вашему 2/0,1 = 1.5/0,1 ?
Теперь еще вопрос. В каком варианте Спп рыночное?

Коллега, похоже Вам надо отдохнуть.
Я выделил ошибку которая ввела Вас в подобные рассуждения.
Уточню, разница в ЧОД (1,5 и 2) это для единичного показателя (кв м), а не всего объекта ПП (квартиры в Вашем).
И зачем искать с такой же арендной ставкой в договоре важно, что стоимость ПП единичного кв м, естественно с учетом периода (в сравнении делается поправка на этот фактар), соответствует РС.

Прочитайте проект и Вы поймете, в чем разность наших суждений и подходов.

Добавлено спустя 11 минут 24 секунды:

Уважаемый КовАл пишет
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос

Обидно как то. Crying or Very sad

Ведь ранее, Вы меня вместе с коллегой Hard_Pragmatic-ом, готовы были на дыбу посадить за крамольное суждение. Shocked

Похоже на мелкий плагиат. Mad

Ну да ладно прощаю Smile

Hard_Pragmatic
А все таки она круглая Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 09:16

rudge писал(а):

Уважаемый КовАл пишет
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…
Это ответ тебе, Hard_Pragmatic, на вопрос

Обидно как то.
Ведь ранее, Вы меня вместе с коллегой Hard_Pragmatic-ом, готовы были на дыбу посадить за крамольное суждение.
Похоже на мелкий плагиат.
Ну да ладно прощаю

Спасибо огромное, но уважаемый, rudge, я Вам пытаюсь сказать, что стоимость ПП арендатора может быть рыночной, а не то, что она не может быть равна 0. Она может быть и 0 грн и 1 грн., и 2 грн., и т.д., и всё это может быть рыночной стоимостью не смотря на то, что для этого в договоре аренды может быть указана не рыночная арендная ставка.

rudge писал(а):

всё... отдыхаю... я уже не знаю, как еще сказать, что отличная от 0 грн. величина стоимости права пользования арендатора создается разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды, и когда это право создается (в результате подписания такого договора аренды) оно может быть оценено по рыночной стоимости.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 10:25

Не понимаю победного настроения уважаемого rudge...
Очень удобно очередную страницу дискуссии просто отрицать рыночную базу оценки права аренды и игнорировать приведенные аргументы (в частности, относительно учета платы за землю).
Кроме того, по ссылке Держкомзема нерыночные виды стоимости упомянуты в части применения результатов торгов как объектов сравнения в сравнительном подходе. Это и так понятно: результат аукциона = специальная (инвестиционная или еще какая-то) стоимость, а совсем не рыночная.
К логике расчета доходным подходом это не имеет никакого отношения.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 11:04

КовАл писал(а):

...............................
Спасибо огромное, но уважаемый, rudge, я Вам пытаюсь сказать, что стоимость ПП арендатора может быть рыночной, а не то, что она не может быть равна 0. Она может быть и 0 грн и 1 грн., и 2 грн., и т.д., и всё это может быть рыночной стоимостью не смотря на то, что для этого в договоре аренды может быть указана не рыночная арендная ставка.

rudge писал(а):

Уважаемій коллега, ну будьте Вы корректны.
Я не говорил о том, существует или нет РС, я говорил о РС=0. Не приписываете мне то, чего я не говорю (вчитайтесь в то, что выше).

Далее, я полностью согласен с Вами и естественно с НС что, (ваше же) "...величина стоимости права пользования арендатора создается разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды"

Но я говорю и отстаиваю то, что "...величина стоимости права пользования арендатора" созданная "разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды (уточню) рассчитанной по алгоритму" - не может быть рыночной в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные. При этом нас заставляют писать, что такая стоимость есть РЫНОЧНАЯ.

Эту проблему как раз и пытаются решить законодатели путем внесения поправки в Методику, в которой уже четко прописали ху из ху.
Неужели это так сложно.

Вот из преамбулы к проекту.
Для оцінки вартості інтересу орендаря може також бути застосований методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу права оренди. Відповідно до нього вартість права оренди для орендаря (орендарів) визначається на рівні ринкових цін продажу права оренди подібних земельних ділянок (у тому числі і на земельних торгах) з урахуванням розбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати продажу; місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки; строку оренди.

Застосування цього методичного підходу має певні застереження. По-перше, значна частка земельних ділянок, що перебуває в оренді - це землі державної та комунальної власності, на які чинним законодавством накладена заборона щодо їх відчуження орендарем, що суттєво звужує ринок права оренди та відповідну інформаційну базу про продажі цього права.
По-друге, продаж права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності здійснюється під впливом ряду неринкових факторів, що мають обумовлений суб’єктивний характер.
Ця обставина унеможливлює дотримання вимоги порівнянності умов продажу при визначенні ринкової вартості права оренди (інтересу орендаря).

Цим зумовлені пропоновані зміни до Методики, які, при послідовному дотриманні відповідальними державними органами процедури, що забезпечує незалежність оцінки, дозволить включати ціни продажів аукціонів як інформаційну базу оцінки за умови їх відповідності ринковим (типовим) інтересам покупців.
(выделено мною)

Далее следуют примеры расчетов старотовой стоиимости на аукцион с целью продажи ППЗУ по РС.

Вчитайтесь коллега.

А то, о чем я говорию (ЧОД рс - ЧОД дог.арены ПО РС) априори, в идеале не может быть (ну не выгодно это).
А так, как РС не допускает использование данных основанных на каких либо ограничениях, допущениях, доп. условиях и т.д и т. п.., то и ЧОД дог.аренды ДОЛЖЕН БЫТЬ (по требованиям/условиям к РС) РАВЕН ЧОД рс

Вы можете сказать, что в реалии то есть рынок продажи ППЗУ. Уточню в следствии разности расчетной аренды и рыночной.
Да, не спорю, есть и по этим данным можно просчитать стоимость такого права применяя подходы присущие расчету РС сравнение и доходный. НО, в силу не соответствия данных условиям РС, такая стоимость не будет РЫНОЧНОЙ по существующим законодательным актам.
И в силу СЕГОДНЯШНИХ требований Методики оценщик не имеет права применять ее при поставленной задаче по определению РС ППЗУ.

Дабы привести Методику к реалиям законодатель предложил

В ринковій вартості земельної ділянки вартість інтересу власника до її передачі в оренду (користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію) визначається сумою поточної вартості періодичних грошових потоків (чистого операційного доходу) від плати, визначеної договором оренди (користування) для даної земельної ділянки, та поточною вартістю реверсії:

и

Вартість права оренди для орендаря (орендарів) чи користувача (користувачів) в ринковій вартості земельної ділянки визначається як поточна вартість додаткового доходу, розмір якого відповідає різниці між ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним доходом від плати, визначеної договором оренди (користування на умовах емфітевзису чи суперфіцію).

Обратите внимание:
1. В понятии "Вартість права оренди" нет слова - РЫНОЧНОЙ
2. "Вартість права оренди" рассчитывается для обоих субъектов сделки при том на разных данных присущих каждому из них.
Ну не может РС одного и того же быть разной для обоих (каждого) из частников рынка.
3. из определения ЧОД убрано требование рассчитывать только на данных рынка. Допустили использование "плати, визначеної договором оренди".

Как видите, даже здесь не говорится, что стоимость определенная по новым предлагаемым алгоритмам, есть рыночная.
А Вы пытаетесь, что то доказать.
Пардон коллега.
КАТЕГОРИЧЕСКИ ПРОТИВ.

Другое дело если исходить из логики операторов рынка ППЗУ, то им действительно по барабану РС не РС. Если продается то можно купить.
И это ППЗУ имеет свою стоимость. И тут я на Ваше стороне коллега КовАл. Она, как на меня, больше отвечает Украинскому понятию РС чем думает чиновник.
Но мы к сожалению, вряд ли докажем это дяде майору.
Мое ПРОТИВ, коллега, только по тому, что мы ведем (обязаны?) полемику в рамках действующих Методик и НС. Или если не в этих рамках то обязательно уточнять это. Ибо не все читающие нас в курсе Методик и НС (я о не оценщиках)

Думаю Вас это удовлетворит

Добавлено спустя 18 минут 23 секунды:

N.D. писал(а):

Уважаемый коллега N.D.
Я не отрицаю я уточняю, где РС,а где не РС. Думаю это разные понятия.
Ваше "...игнорировать приведенные аргументы (в частности, относительно учета платы за землю). Shocked

Пардон коллега не надо делать из меня идиота.
Налог на ЗУ я отнимал от дог аренды (если он был) еще 5 или 6 лет назад.

Вы пишите
"Кроме того, по ссылке Держкомзема нерыночные виды стоимости упомянуты в части применения результатов торгов как объектов сравнения в сравнительном подходе. Это и так понятно: результат аукциона = специальная (инвестиционная или еще какая-то) стоимость, а совсем не рыночная. (мое, в идеале аукцион определяет РС объекта продажи)
К логике расчета доходным подходом это не имеет никакого отношения.

Вы это серьезно?
Там всего две формулы и те из доходника.
Shocked

PS: Да не "победное настроение", мы че на войне, а осознание своей правоты, прежде всего для себя, и появившегося ВЫСОКОГО подтверждения ее.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 11:38

rudge писал(а):

Вы это серьезно?
Там всего две формулы и те из доходника.
Shocked

Вполне. А вы, похоже, не видите, в каком контексте названы нерыночные виды стоимости.

Последний раз редактировалось: N.D. (Чт, 12 Фев 2009 11:54), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 11:47

О самой главной собаке, которую ты так упорно не замечаешь (хотя она уже десять раз как эксгумирована Very Happy

).
О том, как Арендатор продает свое ППа Субарендатору

КовАл писал(а):

Если же ставка в договоре будет рыночной, то доп. доход арендатора составит:
110 (рыночная ар. ставка) – 110 (ставка в договоре) = 0 (доп. доход)
Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн. Т.е. ПРОДАТЬ этот договор субарендатору он может за 0 грн. Дороже его никто не купит, нет смысла…

Да есть смысл, сможет он (Арендатор) его продать – СМОЖЕТ и далеко не за 0 грн.!!!!
Просто напросто Арендатор с Субарендатором подпишет с Договор субаренды. И соответственно Арендатор БУДЕТ ПОЛУЧАТЬ РЫНОЧНУЮ СТАВКУ, а Соответственно и рыночная стоимость этого Договора субаренды для Арендатора (да и для Субарендатора, пофих для кого, ибо оценивается сделка) составит 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2.
А 0 грн. это Баланс сделки для Арендатора (Превед Михайло!!!), он купил ППа за 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2 у Собственника и продал его Субарендатору за те же 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2. ИБО мы рассматриваем Рыночную стоимость!

А вот тут ты определяешь НЕ РС ППа

КовАл писал(а):

Теперь о том, как определяется стоимость ППа. Как и записано в методике определяется она путем дисконтирования разницы между арендной ставкой в договоре и рыночной арендной ставкой. Т.е. если арендатор имеет дополнительный доход в течении трех лет, например
110 (рыночная ар. ставка) – 100 (ставка в договоре) = 10 (доп. доход)
Он его продисконтирует и получит рыночную стоимость своих прав по этому договору. Например:
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн.
Затем, он выставит его на рынок по стоимости 27,35 грн и продаст его субарендатору.

27,35 грн это тот самый «хвостик» (еще больше уверяюсь в том что это Инвест стоимость) который добавляется к стоимости нерыночного Договора аренды, что бы в сумме дать таки РС ППа.

Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:

rudge писал(а):

Ведь ранее, Вы меня вместе с коллегой Hard_Pragmatic-ом, готовы были на дыбу посадить за крамольное суждение. Shocked

Похоже на мелкий плагиат. Mad

Ну да ладно прощаю Smile

Hard_Pragmatic
А все таки она круглая Smile

почему РС НЕ равно 0, описано выше, так что дыба остается Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 11:55

[quote="N.D."]

rudge писал(а):

Налог на ЗУ я отнимал от дог аренды (если он был) еще 5 или 6 лет назад.

Вы определяете РЫНОЧНУЮ стоимость зем.участка. Доходным подходом. Отнимаете налог на землю, затраты по самой сути - НЕРЫНОЧНЫЕ. Мне опять продолжать?

Напомню коллега
НС1
"чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми;"

Уточню для Вас персонально
Для получения валового дохода от ЗУ его надо иметь (распоряжаться им) для начала.
Для того, чтобы его иметь, надо платить налог установленный Законом. Для того чтобы получить ЧОД надо сдать ЗУ в аренду, получить валовый доход и отминусовать затраты на содержание ЗУ - минимум, это налог, что вписывается в понятие витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми;"

И ОПЯТЬ ЖЕ БУДЬТЕ КОРРЕКТНЫ

Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

Добавлено спустя 5 минут 16 секунд:

почему РС НЕ равно 0, описано выше, так что дыба остается

Hard_Pragmatic ну спасибо, осчастливил.

Да нет тут РС.
Прочитай внимательно еще раз преамбулу и сам проект Методики.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 12:06

Уважаемый rudge, надеюсь я нашел аргумент, который наконец вас убедит)
И стоимость участка - это пример. Мой пример, где иллюстрируется нерыночность обязательных затрат.

Вы определяете рыночную стоимость земельного участка. Доходным подходом. При этом, рассчитывая ЧОД, отнимаете земельный налог - затраты по своей сути нерыночные.
А теперь внимание: нормативная денежная оценка этого участка 100000 грн., 1% = 1000 грн. Но! У вас есть договор купли-продажи этого участка годичной давности, где указана стоимость 200000 грн.
Согласно ст.7 ЗУ "Про плату за землю"
У разі придбання земельної ділянки на підставі цивільно-правової угоди розмір податку розраховується від суми, що дорівнює грошовій оцінці землі, але в будь-якому разі сума, від якої розраховується розмір податку, не може бути меншою ціни земельної ділянки, що зазначена в угоді.
Т.е. в расчет вы должны включить налог 2000 грн. Таким образом, в отсутствии договора купли-продажи плата за землю одна (1000 грн.), при наличии - другая (2000 грн.).
Вы и дальше будете утверждать, что определили рыночную стоимость участка? Уверен, что да.
Вы и дальше будете утверждать, что учли только рыночные затраты в расчете? Надеюсь, что нет Smile

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 12:12

rudge писал(а):

почему РС НЕ равно 0, описано выше, так что дыба остается

Hard_Pragmatic ну спасибо, осчастливил.

Да нет тут РС.
Прочитай внимательно еще раз преамбулу и сам проект Методики.

причем тут преамбула? Shocked

причем тут проект Методики? Shocked

отличные метод вести спор Surprised

был совершенно конкретный пример, в нем было написано, что Соответственно и рыночная стоимость этого договора для арендатора составит 0 грн., ты это подтвердил, я это опроверг,
и тут преамбула, проект… съезд?

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Чт, 12 Фев 2009 12:13), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 12:12

Повторю для Вас N.D.

Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 12:12

2 Hard_Pragmatic:
Рыночная стоимость права аренды, если договорная арендная плата равна рыночной, равна нулю. Несомненно, здесь КовАл прав.

Добавлено спустя 3 минуты 31 секунду:

rudge писал(а):

Повторю для Вас N.D.
Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

А это КТО говорил?

rudge писал(а):

Но я говорю и отстаиваю то, что "...величина стоимости права пользования арендатора" созданная "разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды (уточню) рассчитанной по алгоритму" - не может быть рыночной в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные.

rudge писал(а):

А так, как РС не допускает использование данных основанных на каких либо ограничениях, допущениях, доп. условиях и т.д и т.п.

Какая разница, каким корректным примером я показываю вашу неправоту?..

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 12:25

Hard_Pragmatic писал(а):

причем тут преамбула? Shocked

причем тут проект Методики? Shocked

отличные метод вести спор Surprised

Просто там есть объяснение почему в твоем примере не РС.
Подходы определения стоимости в твоем примере, ДА, (упрощенно) из РС. Но сам итог по СУТИ не РС в свете НС1.
Ну вчитайся плиз. Crying or Very sad

Вот что я же писал ранее. Повторюсь.

Обратите внимание:
1. В понятии "Вартість права оренди" нет слова - РЫНОЧНОЙ
2. "Вартість права оренди" рассчитывается для обоих субъектов сделки при том на разных данных присущих каждому из них.
Ну не может РС одного и того же быть разной для обоих (каждого) из частников рынка.
3. из определения ЧОД убрано требование рассчитывать только на данных рынка. Допустили использование "плати, визначеної договором оренди".
Как видите, даже здесь не говорится, что стоимость определенная по новым предлагаемым алгоритмам, есть рыночная.

И далее.

Другое дело если исходить из логики операторов рынка ППЗУ, то им действительно по барабану РС не РС. Если продается то можно купить.
И это ППЗУ имеет свою стоимость. И тут я на Ваше стороне коллега КовАл. Она, как на меня, больше отвечает Украинскому понятию РС чем думает чиновник.
Но мы к сожалению, вряд ли докажем это дяде майору.
Мое ПРОТИВ, коллега, только по тому, что мы ведем (обязаны?) полемику в рамках действующих Методик и НС. Или если не в этих рамках то обязательно уточнять это. Ибо не все читающие нас в курсе Методик и НС (я о не оценщиках)

Думаю Вас это удовлетворит

Добавлено спустя 6 минут 54 секунды:

N.D. писал(а):

2 Hard_Pragmatic:
Рыночная стоимость права аренды, если договорная арендная плата равна рыночной, равна нулю. Несомненно, здесь КовАл прав.

А я нет.

Только уточню, что если договорная арендная плата равна рыночной то она заключалась с условиями оговоренными в принципах ЛНЭИ

rudge писал(а):

Повторю для Вас N.D.
Где я говорил что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

А это КТО говорил?

rudge писал(а):

Какая разница, каким корректным примером я показываю вашу неправоту?..[/quote]
Shocked

Повторю
Где я говорил, (да же здесь) что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

И Crying or Very sad

Добавлено спустя 31 минуту 14 секунд:

Уважаемый Hard_Pragmatic
Ты просил обосновать РС ПП = 0
Пробую

Рассматриваю вариант в идеале с точки зрения дефиниции РС.
Сознательно оговариваю, что на рынке нет гос и ком собственности.

Есть собственник, который готов сдать в аренду, что-то за 1000
Он, собственник, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по 900. (ЧОДс)
Ну не берут по 1000.

Далее
Есть потенциальный арендатор. Он хочет взять в аренду это что-то за 800.
Он, потенциальный арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900. (ЧОДа)
Ну не сдают по 800.

Далее считаем ЧОД рыночную для права пользования.

ЧОДр = ЧОДс = ЧОДа

Отсюда ЧОДр = ЧОДс – ЧОДа = 900 – 900 = 0

Отсюда РС = 0/К = 0

ЗАЧЕРКНУТОЕ НЕ ПРАВИЛЬНО

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 12 Фев 2009 16:37), всего редактировалось 1 раз

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 13:27

rudge писал(а):

Повторю
Где я говорил, (да же здесь) что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

Опа... Т.е. ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату (валовый доход) и земельный налог, прокапитализированный - это НЕРЫНОЧНАЯ стоимость? Shocked

Ну тогда, пожалуйста, покажите, как вы определяете рыночную стоимость доходным подходом. Просвещусь...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 13:46

N.D. писал(а):

rudge писал(а):

Повторю
Где я говорил, (да же здесь) что определял РЫНОЧНУЮ стоимость ЗУ?

Ну тогда, пожалуйста, покажите, как вы определяете рыночную стоимость доходным подходом. Просвещусь...

Вы че прикалываетесь?
ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату....
С чего Вы это взяли? Вы анализировали мои отчеты?

Протрите монитор коллега. Smile

Пардон коллега, Вы бы хоть вопрос поставили корректно.
(из Вашего) "определяете рыночную стоимость доходным подходом.
РС ЧЕГО? Стакана?
"А не просчитать ли Вам РС ДТЗ". Эт вопрос с той же оперы

Там где-то я уже такое писал. Повторю.
Эт че экзамен и Вы экзаменатор. Shocked

"А ключ от квартиры, где деньги лежат", Вам не надо? Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 13:49

rudge писал(а):

Уважаемый Hard_Pragmatic
Ты просил обосновать РС ПП = 0
Пробую

Рассматриваю вариант в идеале с точки зрения дефиниции РС.

Какого пользования (в ЗКУ их два)? На каких условиях? (Это к вопросу о стакане).

rudge писал(а):

Подчеркну, я не определяю в данном примере стоимость ПП для собственника, равно как и стоимость ПП для арендатора. Тут совсем другой расчет. Ты там где-то его приводил.

А что, собственно, вы стараетесь определить? Идентифицируйте, не сочтите за труд.

Добавлено спустя 5 минут 56 секунд:

rudge писал(а):

Вы че прикалываетесь?
ЧОД, определяемый через рыночную арендную плату....
С чего Вы это взяли? Вы анализировали мои отчеты?

Нет, не анализировал.
Но даже если вы не применяете инвестиционный метод оценки земельных участков, то ваша логика, считаю, позволит (если уж вы моделируете идеальные ситуации) изложить модель расчета рыночной стоимости свободного земельного участка этим методом. Есть госакт на объект оценки и данные о рыночной арендной плате за подобные участки.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 14:05

Для Вас персонально N.D.
РС ПП - Рыночная стоимость права пользования (не материального актива)
и не Важно какого и какую.
Да, и не опираюсь я нв ЗКУ, и никаких особых условий в примере нет.
Есть одно требование НС1 при определении РС, привязка всех данных к РС согласно этого:

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

А почему бы Вам не поставить Ваш вопрос А что, собственно, вы стараетесь определить? Идентифицируйте, не сочтите за труд. к автору НС1 в отношении, выше приведенной из НС1, дефиниции РС?

Для ВАС
Это теоретический пример.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 14:16

Вы это серьёзно?!
Определяете рыночную стоимость, настаиваете на критериях её дефиниции, но при этом не говорите стоимость ЧЕГО?.. Surprised

Тогда, я так понимаю, вопрос о модели расчета инвестиционным методом вы проигнорируете...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 14:41

Ух "как все запущено" Smile

Вы коллега понятие теоретический понимаете?
В теории абсолютно не важно стоимость ЧЕГО определяется. Если Вы так настойчивы то пусть будет СТАКАНА.

Для Вас персонально. Может так поймете.

Есть собственник, СТАКАНА, который готов сдать в аренду, этот СТАКАН за 1000
Он, собственник, проанализировал рынок сдачи в аренду аналогичного СТАКАНА и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда СТАКАНА по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по СТАКАН по 900. (ЧОДс)
Ну не берут СТАКАН в аренду по 1000.

Далее
Есть потенциальный арендатор. Он хочет взять в аренду СТАКАН за 800.
Он, потенциальный арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда СТАКАН по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900. (ЧОДа)
Ну не сдают СТАКАН по 800.

Далее считаем ЧОД рыночную для права пользования СТАКАНОМ.

Оказывается, анализ рынка сдачи СТАКАНА в аренду, показал следующее;

ЧОДр = ЧОДс = ЧОДа

Отсюда ЧОДр = ЧОДс – ЧОДа = 900 – 900 = 0

Отсюда РС ПП СТАКАНОМ = 0/К = 0

ЗАЧЕРКНУТОЕ НЕ ПРАВИЛЬНО

Вы пишите.
Тогда, я так понимаю, вопрос о модели расчета инвестиционным методом вы опять проигнориуете...

Попробую ответить Sad

инвестиционная стоимость - знаю;
доходный метод - знаю;
метод сравнения - знаю;
затратный метод знаю.

инвестиционный метод - ????? - не знаю

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 12 Фев 2009 16:38), всего редактировалось 1 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 14:52

rudge писал(а):

Далее считаем ЧОД рыночную для права пользования.
ЧОДр = ЧОДс = ЧОДа
Отсюда ЧОДр = ЧОДс – ЧОДа = 900 – 900 = 0

во-первых ЧОД собственно только один бывает.
во-вторых чёйта вдруг, ЧОД считается таким образом?????

Цитата:

чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від
використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат,
пов'язаних з отриманням цієї суми;

сума надходжень від використання об'єкта оцінки - 900
вирахування усіх витрат, пов'язаних з отриманням цієї суми -0

ЧОД = 900

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 15:09

Hard_Pragmatic
Да утрирую я, и упрощаю я.
900 - это твое (ну ладно НС) прогнозована сума надходжень від використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат,
пов'язаних з отриманням цієї суми;

во-первых ЧОД собственно только один бывает.
Для конкретного оператора рынка, ДА
А где я показал больше чем 1?
Да и не считал я его, а просто принял =

Ведь если основываться на принципе ЛНЭИ, то и доходы и затраты теоретически для всех операторов рынка аналогичных объектов должны, в идеале, быть одинаковы. Ладно пусть затраты = 0.
Мы же к идеалу стремимся Very Happy

(я о расчетах и отчетах)

Ну че, как в садике будем все расписывать до мелочей? (я о расчете ЧОД)
Витя, не прикалывайся, ты же все понял Smile

PS: да забыл, чиновники то от нас тоже требуют идеала (я о расчетах и отчетах) Crying or Very sad

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 15:29

не ну нормально? кто еще прикалывается?
если ты со всем согласен то
Отсюда РС ПП = 900/К
?

Serg100

Сообщения: 183

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 15:43

Hard_Pragmatic писал(а):

не ну нормально? кто еще прикалывается?
если ты со всем согласен то
Отсюда РС ПП = 900/К
?

а К для частичных прав?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 17:00

Шизо косит наши ряды
Спасибо уважаемому коллеге Hard_Pragmatic

Зачеркнутые суждения не правильны. Думал о субаренде, а писал про аренду.

Должно было быть так

Есть арендатор, у него в аренде по договору на определенный период ставка установленная собственником – 900 которая сложилась на рынке.

У него есть такие варианты использования арендованного этого что-то:
1. Продолжать арендовать и платить 900 собственнику.
2. Разорвать договор и вернуть это что-то собственнику:
3. Попытаться сдать в субаренду и естественно заработать.
4. Или продать свое право аренды.
Допустим, первые два варианта его не устраивают.

Платить аренду не хочется. Отдать до окончания договора аренды тоже жалко.
Рассмотрим вариант №3 сдать в субаренду, естественно за 1000 и заработать.
Он, арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание или пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по 900.
Ну не берут по 1000.
По сколько потенциальный субарендатор, который хочет взять в аренду это что-то за 800,
проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900.
Ну не сдают по 800.

В таком варианте (на рынке аренда – 900 затраты на содержание, этого что-то, для простоты принимаем = 0)
Тогда ЧОДпп = Да – А = 900 – 900 = 0
Где Да – доход арендатора от субаренды = 900 (так сложился рынок)
А – арендная плата арендатора собственнику, этого что-то = 900 (рыночная)

Отсюда РС ПП = 0/К = 0

Конечно ситуация абсурдная, но такое может быть в реалиях. Например, штраф за досрочный разрыв договора аренды, о котором субарендатор вряд ли узнает. Ибо тогда он будет спекулировать.
Можно конечно прокапитализировать сумму этого штрафа но допустим об этом условии договора аренды никто кроме арендатора и собственника не знает.

Да и это кажется не правильно.

Ведь есть еще вариант №4 продать Право Пользования. И не лезть в ЧОД от разницы ставок аренды.
Тогда почему об этом пишут ГУРУ? Sad

Тут естественно и более правильно при определении РС ПП, надо исходить из суммы сделки которая к ставкам аренды не имеет ни какого отношения. Кажется где-то КовАл говорил про это.
Субарендатор будет платить арендную плату туже рыночную, но при этом еще заплатит отдельно, допустим разово 1000, за получения права на аренду.
Вот эта 1000 и будет стоимость права на аренду. Ее и надо искать на рынке если говорить о РС ПП.

На конец то сам разобрался Crying or Very sad

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 18:45

rudge писал(а):

Вы пишите.
Тогда, я так понимаю, вопрос о модели расчета инвестиционным методом вы опять проигнориуете...

Попробую ответить Sad

Дожились)) Уже методические подходы методами называют...
Процитирую, если вы незнакомы с "Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков" - п.2.7:
Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної
ділянки в оренду.

Добавлено спустя 9 минут 19 секунд:

rudge писал(а):

Как я понимаю, говоря о рыночной стоимости, вы имеете ввиду рыночные условия?
Тогда зачем субарендатору платить рыночную арендную плату, да еще и доплачивать что-то отдельно? Сознательный землепользователь при такой постановке вопроса будет не суб-, а обычным арендатором подобного участка.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 19:20

Теперь знаю Smile

Вылетело из головы
Благодарю
На Ваш вопрос "Ну тогда, пожалуйста, покажите, как вы определяете рыночную стоимость доходным подходом." попробую ответить. Хотя и с трудом ибо не знаю о каком ЗУ идет речь (в нас. пункте, С/Х или чтото другое).
Остановлюсь на ЗУ населенных пунктов переданных в аренду под застройку

Если Вы хотите услышать от меня, что я просчитываю РС ППЗУ доходным подходом, то, то что я определяю (думаю и Вы тоже) не есть РС ПП. Ибо рыночных данных лично я не встречал.
Вот один из. Самый простой, Доход от аренды (узаконенный местными властями) очищаю от налога на ЗУ, что по сути есть затраты собственника на содержание ЗУ. и капитализирую итог. Но это далеко не РС в том виде о котором говорит Методика. По этому я и не пишу РС ППЗУ, а говорю, что это (просто) стоимость ППЗУ для собственника этого ЗУ.
Сразу же повторюсь это не РС ППЗУ по доходному методу. Вот почему я так рьяно не соглашался с Вами по поводу того, что я говорил где то о РС ППЗУ.
Я привел упрощенную схему расчета которая почти повторяет предложенный проектом изменений в Методику. Если пройдут изменения в Методику то практически такой подход будет узаконен и будем спокойней спать.
Вообще я не помню, чтобы я в итоге говорил о стоимости ППЗУ просчитанной доходном подходом как о РС. Всегда в итоге выбирал результат полученный по сравнению. Благо сейчас есть доступная информация.
Ладно устал. Могу еще че нибудь отчебучить Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 20:16

Похоже, коллега rudge, вы опять не заметили))
Ваш тезис
для определения рыночной стоимости учитываются только рыночные доходы и затраты
оспаривался мной не только в связи с оценкой права пользования, но и оценкой земельного участка.
Настоятельно приводил примеры по оценке участка, в которых иллюстрировалось - зем.налог нерыночен (красноречивый пример - со ссылкой на ЗУ "Про плату за землю"). Но плата за землю учитывается в расчете, и получаем в результате рыночную стоимость. Потому категоричность вашего тезиса ошибочна.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 21:23

Коллега N.D.
Вы че, не читаете то что я пишу?

Повторю
Если Вы хотите услышать от меня, что я просчитываю РС ППЗУ доходным подходом, то, то что я определяю (думаю и Вы тоже) не есть РС ПП. Ибо рыночных данных лично я не встречал.
Вот еще некоторые мои высказывания.
Но это далеко не РС .....
По этому я и не пишу РС ППЗУ, а говорю, что это (просто) стоимость ППЗУ для собственника этого ЗУ.

Ваше
Поэтому категоричность вашего тезиса ошибочна.

О какой категоричности и о каком таком моем тезисе идет речь?

Найдите плиз, хоть одну фразу, где я говорил, что стоимость которая определялась с использованием не рыночных данных (налог на ЗУ договорная ставка аренды и т.п.) есть рыночная. Shocked

Вот еще прмер Вашего не "читания"

Тогда зачем субарендатору платить рыночную арендную плату, да еще и доплачивать что-то отдельно? Сознательный землепользователь при такой постановке вопроса будет не суб-, а обычным арендатором подобного участка.

Да согласен с Вами.

Но вот мое
Конечно ситуация абсурдная, но такое может быть в реалиях. Например, штраф за досрочный разрыв договора аренды, о котором субарендатор вряд ли узнает. Ибо тогда он будет спекулировать.
Можно конечно прокапитализировать сумму этого штрафа но допустим об этом условии договора аренды никто кроме арендатора и собственника не знает.

Да и это кажется не правильно.

На это Ваше
Как я понимаю, говоря о рыночной стоимости, вы имеете ввиду рыночные условия?
Отвечу. ДА их и имею.

В последний раз, для Вас скажу
При определении РС нельзя пользовать не рыночные данные
По этому, там где есть не рыночные данные, я всегда говорю, что это не РС.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 12 Фев 2009 23:12

rudge писал(а):

Коллега N.D.
Вы че, не читаете то что я пишу?

В последний раз, для Вас скажу
При определении РС нельзя пользовать НЕ рыночные данные
По этому, там где есть не рыночные данные, я всегда говорю, что это НЕ РС.

А вы читаете, что я пишу?
Вы можете изложить модель расчета рыночной стоимости свободного земельного участка инвестиционным методом?
Поскольку вы не ответили, вашу логику постараюсь изложить сам, на основе приведенного выше (просто я никак не мог в это поверить Smile

):
Если при определении ЧОД учитывается земельный налог, то это нерыночная стоимость.

При таком понимании доходного подхода нам просто дальше не о чем дискутировать...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 08:57

N.D. писал(а):

rudge писал(а):

А это ЧТО?
Я пишу
.....то что я определяю (думаю и Вы тоже) не есть РС ПП. Ибо рыночных данных лично я не встречал.

По моему тут ясно написано, что
Ваше
Если при определении ЧОД учитывается земельный налог, то это нерыночная стоимость.

Отсюда
Мое "не есть РС ПП" = Вашему "это нерыночная стоимость"

А тут моя попытка привести алгоритм расчета РС ПП.

Есть арендатор, у него в аренде по договору на определенный период ставка установленная собственником – 900 которая сложилась на рынке.

У него есть такие варианты использования арендованного этого что-то:
1. Продолжать арендовать и платить 900 собственнику.
2. Разорвать договор и вернуть это что-то собственнику:
3. Попытаться сдать в субаренду и естественно заработать.
4. Или продать свое право аренды.
Допустим, первые два варианта его не устраивают.

Платить аренду не хочется. Отдать до окончания договора аренды тоже жалко.
Рассмотрим вариант №3 сдать в субаренду, естественно за 1000 и заработать.
Он, арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание или пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по 900.
Ну не берут по 1000.
По сколько потенциальный субарендатор, который хочет взять в аренду это что-то за 800,
проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900.
Ну не сдают по 800.

В таком варианте (на рынке аренда – 900 затраты на содержание, этого что-то, для простоты принимаем = 0)
Тогда ЧОДпп = Да – А = 900 – 900 = 0
Где Да – доход арендатора от субаренды = 900 (так сложился рынок)
А – арендная плата арендатора собственнику, этого что-то = 900 (рыночная)

Отсюда РС ПП = 0/К = 0

Конечно ситуация абсурдная, но такое может быть в реалиях. Например, штраф за досрочный разрыв договора аренды, о котором субарендатор вряд ли узнает. Ибо тогда он будет спекулировать.
Можно конечно прокапитализировать сумму этого штрафа но допустим об этом условии договора аренды никто кроме арендатора и собственника не знает.

Да и это кажется не правильно.

Ведь есть еще вариант №4 продать Право Пользования. И не лезть в ЧОД от разницы ставок аренды.
Тогда почему об этом пишут ГУРУ? Sad

Тут естественно и более правильно при определении РС ПП, надо исходить из суммы сделки которая к ставкам аренды не имеет ни какого отношения. Кажется где-то КовАл говорил про это.
Субарендатор будет платить арендную плату туже рыночную, но при этом еще заплатит отдельно, допустим разово 1000, за получения права на аренду.
Вот эта 1000 и будет стоимость права на аренду. Ее и надо искать на рынке если говорить о РС ПП.

Разве что уточню. Все арендные ставки мною приняты, для упрощения, без затрат которые приняты = 0 (тут нет ничего, что не отвечает условиям РС.

И на последок хочу сказать, что таким подходом в сложившейся законодательной ситуации РС ПП определить не возможно. По этому я ее (РС ПП) и не определял через доходник никогда.
А то ... что я определяю (думаю и Вы тоже) не есть РС ПП.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 10:22

rudge писал(а):

Не приписываете мне то, чего я не говорю (вчитайтесь в то, что выше).

хорошо, не буду… буду Вас цитировать и перефразировать… начали

rudge писал(а):

...я говорю и отстаиваю то, что "...величина стоимости права пользования арендатора" созданная "разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды (уточню) рассчитанной по алгоритму" - не может быть рыночной в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные.

А я Вам говорил вот это:

КовАл писал(а):

уже не знаю, как еще сказать, что отличная от 0 грн. величина стоимости права пользования арендатора создается разницей между рыночной арендной ставкой и ставкой в договоре аренды, и когда это право создается (в результате подписания такого договора аренды) оно может быть оценено по рыночной стоимости.

Ладно, как говорится, проехали. Можно я Вас перефразирую? Получится прикольно… обещаю Smile

Цитата:

я говорю и отстаиваю то, что капитализированная разница между Действительным валовым доходом (ДВД) и ставкой земельного налога (уточню) рассчитанной по алгоритму - не может быть рыночной стоимостью в силу того, что в расчетах принимаются не РЫНОЧНЫЕ данные.
Т.е.
(ДВД – ставка налога)/Ставка.кап.
или
ЧОД/Ставка кап.
Не может быть рыночной стоимостью.

Не смущает?
Ну объясните мне, почему если права на актив были получены не рыночным способом, то их стоимость при последующей продаже не может быть рыночной? Если я получу право собственности на здание в не рыночный способ (например, выкуп), то почему затем, продавая его на рынке, я не могу продать его по рыночной стоимости, или почему стоимость, по которой я его продам, будет не рыночная? Здесь тоже самое… арендатор получил права от арендодателя… эти права приносят арендатору доход, т.к. в дог-ре аренды стоит не рыночная ставка… он (арендатор) захотел продать свое право получать этот доход. ПОЧЕМУ ОН НЕ МОЖЕТ ПОРОДАТЬ ЭТО ПРАВО ПО РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ИЛИ ПОЧЕМУ СТОИМОСТЬ, ПО КОТОРОЙ ОН ЭТО ПРАВО ПРОДАСТ, НЕ БУДЕТ СЧИТАТЬСЯ РЫНОЧНОЙ?

rudge писал(а):

Вот из преамбулы к проекту.
Для оцінки вартості інтересу орендаря може також бути застосований методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу права оренди. Відповідно до нього вартість права оренди для орендаря (орендарів) визначається на рівні ринкових цін продажу права оренди подібних земельних ділянок (у тому числі і на земельних торгах) з урахуванням розбіжностей, що впливають на їх ціну, - умов і дати продажу; місця розташування, фізичних характеристик, наявності обтяжень та обмежень щодо використання земельної ділянки; строку оренди.

Застосування цього методичного підходу має певні застереження. По-перше, значна частка земельних ділянок, що перебуває в оренді - це землі державної та комунальної власності, на які чинним законодавством накладена заборона щодо їх відчуження орендарем, що суттєво звужує ринок права оренди та відповідну інформаційну базу про продажі цього права.
По-друге, продаж права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності здійснюється під впливом ряду неринкових факторів, що мають обумовлений суб’єктивний характер.
Ця обставина унеможливлює дотримання вимоги порівнянності умов продажу при визначенні ринкової вартості права оренди (інтересу орендаря).

…
(выделено мною)

Далее следуют примеры расчетов старотовой стоиимости на аукцион с целью продажи ППЗУ по РС.

Вчитайтесь коллега.

вчитался… здесь идет речь о том, что нельзя при использовании сравнительного подхода использовать, как объекты сравнения объекты продажи ком. и гос. иму-ва. Но причем здесь стоимость доп. дохода я не понимаю… ну образован он с помощью не рыночной арендной ставки в договоре, ну и что? ЧОД в любом доходнике так же рассчитывается с учетом, как рыночно полученного дохода, так и не рыночно полученной ставки налога на землю, и что? Теперь любой расчет, где в затраты входит налог дает не рыночную стоимость?

Hard_Pragmatic, какие собаки? Какие хвостики? У тебя ведь коты! Very Happy

Хард, договор аренды и субаренды это разные договора с разными субъектами.

Это:
100/(1+0,1)^0 + 100/(1+0,1)^1 + 100/(1+0,1)^2 = 100 + 90,9 + 82,6 = 273,5 грн. – Стоимость прав по договору аренды

Это:
110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2 = 110 + 100 + 90,9 = 300,9 – Стоимость прав по договору субаренды

А это
10/(1+0,1)^0 + 10/(1+0,1)^1 + 10/(1+0,1)^2 = 10 + 9,09 + 8,26 = 27,35 грн. – Стоимость прав арендатора при заключении договора аренды, которые возникли у него в результате подписания договора аренды со ставкой ниже рыночной. Эти права будут равны 0, если арендная ставка в договоре аренды будет рыночной.

Если хочешь, то посчитай стоимость его прав по-другому. Возьми его доходы – 110 грн. и расходы 100 грн. Продисконтируй их и получи стоимость 27,35 грн.

Ребята, честно говоря, я выдохся! Если шо, то буду писать с задержками… сори, накопилось много дел.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 11:05

rudge писал(а):

Отсюда
Мое "не есть РС ПП" = Вашему "это нерыночная стоимость"

Не, ну это просто вааще... Surprised

Вы посты читаете? Видите, где я пишу о стоимости УЧАСТКА, а где - о стоимости ПРАВА АРЕНДЫ (ПОЛЬЗОВАНИЯ)? И где я цитирую вас и ВАШУ логику?
Никак не могу понять, как вы воспринимаете доходный подход, потому мои аргументы натыкаются на стену, и дискуссия затягивается. Чтоб не продолжать это - ответьте мне, пожалуйста, на один-единственный вопрос:

Если вы определяете РЫНОЧНУЮ стоимость ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА доходным подходом по модели СДАЧИ В АРЕНДУ, вы учитываете в расчете ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ?
Просто - "да" или "нет". И ВСЁ станет ясно!

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 11:18

N.D. как я Вас понимаю Very Happy

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 12:16

N.D. писал(а):

rudge писал(а):

Отсюда
Мое "не есть РС ПП" = Вашему "это нерыночная стоимость

Не, ну это просто вааще... Surprised

Пардон коллега N.D.
То что мною написано
(Мое "не есть РС ПП" = Вашему [b]"это нерыночная стоимость")
Действительно абсурдно.
Я, к сожалению, не заметил, что в Вашей фразе фигурирует "земельный налог", который, при расчете ЧОД, естественно отнимается и не противоречит требованиям определения РС.

Кажись я понял в чем моя ошибка при изложении своих суждений.
Говоря о "не рыночных данных" при определении РС, я и не думал о налогах в т.ч. земельном, (я даже не допускал, что Вы этот налог отнесете к не рыночному фактору, на чем, из за своей не внимательности и попался на справедливую критику Crying or Very sad

каюсь) которые присущи всем операторам рынка и естественно имеют одинаковое влияние на РС во всех случаях. Я имел ввиду договорные, расчетные, нормативные, и т.п. данные которые не допустимы при определении РС.
К сожалению сейчас нет времени. А делая две работы одновременно имею результат. Crying or Very sad

Постараюсь чуть по позже более доступно изложить свои мысли. Частично они уже изложены надо их систематизировать и уточнить.
Спасибо.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 13:03

Как показывает практика, если истина не найдена на первых 3-х, максимум 4-х страницах, дальнейшие рассуждения начинают быть похожими на общение подвыпившей компании из классических анекдотов Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 13:21

если законами установлено, что это рыночная стоимость, то это рыночная стоимость Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 13:39

Ирония мне непонятна.
Дискуссия хороша хотя бы тем, что структурируется собственное понимание вопроса. Главным образом, на основе анализа аргументов и контраргументов.
Если это еще интересно, в начале след. недели выложу для ознакомления статью v.2.0 Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 14:34

интересно, конечно.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 15:41

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic, какие собаки? Какие хвостики? У тебя ведь коты! Very Happy

Хард, договор аренды и субаренды это разные договора с разными субъектами.

Это:
1. 100/(1+0,1)^0 + 100/(1+0,1)^1 + 100/(1+0,1)^2 = 100 + 90,9 + 82,6 = 273,5 грн. – Стоимость прав по договору аренды

Это:
2. 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2 = 110 + 100 + 90,9 = 300,9 – Стоимость прав по договору субаренды

хух, ну наконец-то! об этом я и говорил, а вы нулю нулю Smile

В первом пункте это РС права пользования*, которое переходит от собственника к арендатору, или по-другому это то, что продает собственник.
Второй пункт это РС права пользования*, которое переходит от арендатора к субарендатору, или по-другому это то, что продает арендатор.
* Принимается (мной), что ставки 100 и 110 это рыночные ставки, а так как, в примере они разные, то это значит, что это разные моменты времени.

rudge писал(а):

Должно было быть так

Есть арендатор, у него в аренде по договору на определенный период ставка установленная собственником – 900 которая сложилась на рынке.

У него есть такие варианты использования арендованного этого что-то:
1. Продолжать арендовать и платить 900 собственнику.
2. Разорвать договор и вернуть это что-то собственнику:
3. Попытаться сдать в субаренду и естественно заработать.
4. Или продать свое право аренды.
Допустим, первые два варианта его не устраивают.

Платить аренду не хочется. Отдать до окончания договора аренды тоже жалко.
Рассмотрим вариант №3 сдать в субаренду, естественно за 1000 и заработать.
Он, арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание или пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по 900.
Ну не берут по 1000.
По сколько потенциальный субарендатор, который хочет взять в аренду это что-то за 800,
проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900.
Ну не сдают по 800.

В таком варианте (на рынке аренда – 900 затраты на содержание, этого что-то, для простоты принимаем = 0)
Тогда ЧОДпп = Да – А = 900 – 900 = 0
Где Да – доход арендатора от субаренды = 900 (так сложился рынок)
А – арендная плата арендатора собственнику, этого что-то = 900 (рыночная)
Отсюда РС ПП = 0/К = 0

всё абсолютно верно за исключением конечной формулы Smile

рассмотрим ее:

ЧОДпп = Да – А
напомню:

Цитата:

простите, а кто сказал, что А это ЗАТРАТЫ при получении Да?!!!,
величина А никакого отношения к получению Да НЕ имеет, это отношения между Арендатором и Собственником и к сделке между Арендатором и Субарендатором в финансовом плане никоим образом непричастна. Я понимаю это трудно понять, а еще труднее описать Smile

, поэтому перейду, к примеру, на твоих данных.

Но прежде введем еще для определенности и упрощения срок аренды - 1 период, т.е. ставка 900 это за 1 период и форма оплаты наперед.

Начинаем раскручивать с начала.
Этап №1
приходит Арендатор к Собственнику и говорит - хочу на один период арендовать твое нечто, сколько будет стоить?
Собственник отвечает 900 и деньги вперед! Арендатор видит, что это вполне рыночная ставка и говорит – Согласен! Собственник и Арендатор подписывают Договор Аренды, Арендатор передает Собственнику сумму 900.
За этим всем наблюдаю ОКОНщики, немножко расстраиваются, что их не пригласили к оценке, но от полного безделья решают потеоретизировать и задаются вопросом:
1. Что было продано?
2. По какой стоимости (рыеночной/нерыночной)?
3. Сколько это «Что» стоило?

и буквально через десять страниц отвечают:
1. Продано было – Право пользования по договору Аренды на 1 период.
2. Так как 900 отвечает рынку то Право пользования продано по РС.
3. Рыночная Стоимость Право пользования = 900 (так как один период и условия оплаты наперед, это естественно всё для упрощения)

Согласны?

Этап №2
Мотивацию оставим за скобками.
Приходит Субарендатор к Арендатору и говорит – люды кажуть, ты владеешь на 1 период правом пользованием нечтом, хочу также на один период попользоваться этим нечтом, сколько будет стоить?
Арендатор отвечает 900 и деньги вперед! Субарендатор видит, что это вполне рыночная ставка и ему пофих у кого арендовать, тоже говорит – Согласен! Арендатор и Субарендатор подписывают Договор Субаренды, Субарендатор передает Арендатору сумму 900.
За этим всем наблюдаю ОКОНщики, немножко расстраиваются, что их опять не пригласили к оценке, но от полного безделья решают потеоретизировать дальше и задаются вопросом:
1. Что было продано?
2. По какой стоимости (рыночной/нерыночной)?
3. Сколько это «Что» стоило?

и буквально через десять страниц отвечают:
1. Продано было – Право пользования по договору Субаренды на 1 период.
2. Так как 900 отвечает рынку то Право пользования продано по РС.
3. Рыночная Стоимость Право пользования = 900

Так что друзья мои - нету Нуля.
Надо разделять потоки по одной сделке и по второй, а вы двойной учет пытаетесь сделать. Первая сделка – подписан Договор Аренды и право пользования УЖЕ перешло к Арендатору (другое дело, что плата за право растянута во времени). Вторая сделка - подписан Договор Субаренды и теперь Право пользования перешло к Субарендатору.
А Нуль это стоимость Бизнеса Арендатора, по покупке и перепродажи Права пользования нечтом.

Можно еще в пример привести такой пример:
Собственник купил в кредит Здание и сдает его в аренду по рыночным ставкам. Спрашивается так что при подсчете стоимости права пользования (аренды) надо тоже кредитные платежи считать? И даже дальше можно пойти, Собственник может перестать платить кредит, но аренда все равно будет капать. Дальше, даже если Банк продаст Здание, то арендатору будет совершенно пофих эти манипуляции (естественно при правильно составленном договоре аренды) так как он точно так же будет пользоваться Зданием и платить аренду (только уже другому Собственнику).

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 12:51

Hard_Pragmatic писал(а):

Этап №2
1. Продано было – Право пользования по договору Субаренды на 1 период.
2. Так как 900 отвечает рынку то Право пользования продано по РС.
3. Рыночная Стоимость Право пользования = 900
Так что друзья мои - нету Нуля.

Несогласны. Неверно)
Во-первых, давайте не смешивать доходный подход (доходы от использования) и сравнительный (цена продажи).
Во-вторых, рыночная стоимость права пользования в этом варианте = 0. И вот почему.
Ситуация подобна оценке бизнеса, когда у субъекта есть обязательства. Эти обязательства всегда вычитаются из расчетных результатов при определении стоимости.
В нашем случае, после заключения договора субаренды у арендатора остаются обязательства по договорной выплате. Эти обязательства непосредственно связаны с объектом оценки и должны быть учтены.
Следовательно, стоимость права арендатора:
Vаренд. = 900 - 900 = 0

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 19:10

N.D. писал(а):

Ситуация подобна оценке бизнеса, когда у субъекта есть обязательства. Эти обязательства всегда вычитаются из расчетных результатов при определении стоимости.
В нашем случае, после заключения договора субаренды у арендатора остаются обязательства по договорной выплате. Эти обязательства непосредственно связаны с объектом оценки и должны быть учтены.
Следовательно, стоимость права арендатора:
Vаренд. = 900 - 900 = 0

вот тебе раз! Smile

N.D. писал(а):

КовАл писал(а):

давайте рассматривать сдачу земли в аренду, как бизнес... это ведь и есть суть доходника...

А в общем,
бедный бедный Арендатор Crying or Very sad

, купит нечто по РС а через мгновение это нечто уже стоит – Нуль, ничего не смущает в такой логике?

N.D. писал(а):

Ситуация подобна оценке бизнеса, когда у субъекта есть обязательства. Эти обязательства всегда вычитаются из расчетных результатов при определении стоимости.

Ага!, тогда таки получается что в примере со зданием купленным в кредит и в дальнейшем подлежащим оценке, при определении его стоимости доходным подходом в определении ЧОД из рыночной арендной ставки надо вычитать затраты на обслуживания кредита, ничего не смущает в такой логике-2 ? Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 20:18

Так и знал, что при упоминании бизнеса мне укажут мои же слова Smile

Здесь нет противоречия. Лучшего примера, иллюстрирующего учет обязательств в оценке, я не нашел. К тому же, есть слово "подобна". Но это вовсе не значит, что применяется модель оценки бизнеса.

И еще. Почему-то, снова не принимается во внимание корректная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав. И тот факт, что затраты, связанные с правоустанавливающим документом, обязательно включаются в расчет.
1) В вашем примере, Прагматик, это - здание и свидетельство о праве собственности на него. Затраты - налог на недвижимость (когда его введут).
Договор кредита - не правоустанавливающий, потому в расчет не принимается.
2) В примере аренды, это - право аренды и договор аренды. Затраты - договорная арендная плата.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 21:05

парни, мне надо оценить право пользования ЗУ (Держакт на право постійного користування), владелец держакта не платит налог на землю, льготник (интернат).
арендной ставки по городу по таким объектам нет, соответственно. рыночной аренды в городе тоже нет.

что делать, что делать, все пропало!!!!

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 21:41

1. Согласно п.48 Методики, для определения стоимости права постоянного пользования можно применять прямую капитализацию.
2. Строго говоря, тогда стоимость права постоянного пользования = стоимость зем.участка.
Если п.2 не нравится, то:
3. Определяем ЧОД путем умножения ставки капитализации и рыночной стоимости участка (по методу попарного сопоставления).
4. Рассчитываем ставку капитализации "для арендатора" (плюс премия за риск аренды).
5. Делим 3 на 4. Всё.

Есть одно соображение (нуждается в подтверждении!) - если землепользователь передает участок в аренду, то, получая коммерческий доход от аренды, он утрачивает статус льготника и становится плательщиком налога.
Но, как бы там ни было, ЧОД по определению уже очищен от зем.налога. Потому величина налога неважна - в этом прелесть расчета)

Последний раз редактировалось: N.D. (Пн, 16 Фев 2009 00:59), всего редактировалось 2 раз(а)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 23:25

zanoza писал(а):

Ага мы тут насоветуем со своими "теориями"

Как делал бы я.

Интернат = общага, например.
Налог -1% от нормативки, не зависимо от льгот.
Аренда, по ставке устаканенной местной властью.
Выбрал бы исходя из ЛНЭИ.
ЧОД = Аренда - ( налог + затраты которые нашел бы).
К капит. - кумулятивным. (тока или по Доллару или по гривне не перепутать)

Вот пожалуй и все.
Только в отчете на писал бы "в лоб", что это РС ППЗУ.
Написал бы примерно так.
"Определенная стоимость, есть стоимость ППЗУ для собственника (распорядителя) ЗУ и может выступать с роли РС."
В случай чего, можно от брехаться, мол, а я и не утверждаю, что это РС, я говорю, что может выступать ....

У меня такое проходило без проблем.

Вот. Другого вряд ли найти можно, а кушать хоцца.
Удачи

PS: Ток плиз, рексы не накидывайтесь. Smile

Коллегу спасать надо.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 09:55

N.D. писал(а):

И еще. Почему-то, снова не принимается во внимание корректная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав. И тот факт, что затраты, связанные с правоустанавливающим документом, обязательно включаются в расчет.

Дык откуда этот факт взялся? Пока я вижу только Вашу уверенность в этом факте Smile

N.D. писал(а):

1) В вашем примере, Прагматик, это - здание и свидетельство о праве собственности на него. Затраты - налог на недвижимость (когда его введут).

Хорошо, следуя Вашей логике (затраты привязаны к правоустанавливающему документу), что же Вы забываете про затраты связанные со свидетельством о праве собственности, ведь для его получения Собственник заключил договор купли-продажи и заплатил РС. Тогда, затраты – РС + налог на недвижимость (когда его введут)

N.D. писал(а):

2) В примере аренды, это - право аренды и договор аренды. Затраты - договорная арендная плата.

Ну присмотритесь еще раз к примеруууууу!!!!! Там нет арендной платы как таковой там есть Единоразовая плата за договор Аренды (аналог РС за право собственности) Или мне опять, всё тоже самое, расписать для нескольких лет?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 10:31

Hard_Pragmatic, один ты просачковал и не высказался по моему случаю.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 11:21

zanoza писал(а):

Hard_Pragmatic, один ты просачковал и не высказался по моему случаю.

ну извини, четвертого варианта у меня нет

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 11:56

Hard_Pragmatic писал(а):

N.D. писал(а):

Дык откуда этот факт взялся? Пока я вижу только Вашу уверенность в этом факте Smile

Факт обоснован умозаключениями и практикой. Ситуации, противоречащие ему, мне неизвестны Smile

Hard_Pragmatic писал(а):

N.D. писал(а):

Во-первых, упомянутый мной налог на недвижимость - это налог на владение. И он будет учитываться в доходном подходе.
Во-вторых, вы неверно трактуете:
...затраты связанные со свидетельством о праве собственности, ведь для его получения Собственник заключил договор купли-продажи и заплатил РС...
Затраты, связанные с получением (включая плату нотариусу, выпивку по случаю удачной сделки и проч.), к собственно оценке здания никакого отношения не имеют. Речь идет о затратах, связанных с наличием правоустанавливающего документа.

Hard_Pragmatic писал(а):

Ну присмотритесь еще раз к примеруууууу!!!!! Там нет арендной платы как таковой там есть Единоразовая плата за договор Аренды (аналог РС за право собственности)

Сформулируйте, пожалуйста, точнее: как именно арендатор продаст свое право? Какие обязательства у него останутся перед арендодателем?

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 12:18

N.D. писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Сформулируйте, пожалуйста, точнее: как именно арендатор продаст свое право?

ок, ошибка, не договором Аренды а Договором купли-продажи права пользования, о котором я уже писал:

Hard_Pragmatic писал(а):

Примеры и способы расчета разных видов Спп:
1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и дисконтирует за Т лет и получает:

Спп = PVA (C, T) Рса

Заключается договор купли-продажи права пользования (да! бывают и такие см. ниже) на Т лет и Арендатор единоразово платит ему сумму Спп и спокойно (без всяких доп. платежей) владеет имуществом на протяжении Т лет. Спп - Рыночная

Цитата:

точно так же Арендатор продаст Субарендатору свое право пользования по Договору купли-продажи права пользования.

N.D. писал(а):

Какие обязательства у него останутся перед арендодателем?

никаких, кроме Договора купли-продажи права пользования (от Собственника к Арендатору), который УЖЕ оплачен (и забыт Smile

)

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 12:30

Это совершенно разные объекты оценки.
Модель, описанная в моей статье, основана на договоре аренды и соответствующем праве арендатора.
Ваш пример другой. Как я понимаю, он возможен в случае, если сам арендодатель (на первом этапе) договором купли-продажи продаст право владения и пользования арендатору на определенный срок. И тогда именно этот договор будет правоустанавливающим документом в оценке.
Да, кодексом это предусмотрено. Да, арендатор сможет его продать по рыночной стоимости (большей нуля). Но см. первое предложение)

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 13:08

N.D. писал(а):

Это совершенно разные объекты оценки.

чем разные? и там и там Арендатор получает одни и те же права, просто форма передачи этих прав и соответственно форма оплаты разная.

Повторюсь с вариантами:
1. Передача Права пользования (ПП) по Договору купли-продажи ПП. Оплата – Единоразовый платеж. Единоразовый платеж = РС ПП.
2. Передача ПП по Договору Аренды. Оплата – арендные платежи (арендная ставка соответствует рыночным). Сумма дисконтированных арендных платежей = РС ПП.
3. Комбинированный: Передача Права пользования (ПП) + Передача ПП по Договору Аренды.
а) Передача ПП по Договору купли-продажи ПП. Оплата – Частичный Единоразовый платеж. = РС ПП - Сумма дисконтированных нерыночных арендных платежей
б) Передача ПП по Договору Аренды. Оплата – арендные платежи (арендная ставка не соответствует рыночным). Сумма дисконтированных арендных платежей = РС ПП - Частичный Единоразовый платеж.

В случае с гос. землей де-факто происходит 3-й вариант, (де-юро естественно нет), но оценщику по-любому нужно найти РС ППЗУ, поэтому он ищет только «Хвостик» = «РС ПП - Сумма дисконтированных нерыночных арендных платежей» = Сумма дисконтированных (Арын – Анерын), а остальная составляющая РС ППЗУ это будет предполагаемый заключенный Договор аренды с нерыночными арендными ставками. По-сему этот «Хвостик» я и называю Инвест. стоимость.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 13:43

Hard_Pragmatic писал(а):

чем разные? и там и там Арендатор получает одни и те же права, просто форма передачи этих прав и соответственно форма оплаты разная.

Неужели вы не замечаете существенной разницы именно в форме передачи прав, и возможностью распорядиться этим правом?
1) Мне продали право пользования, я больше ничего не плачу, и могу свободно продать право другому.
2) Мне дали право пользоваться, за пользование я регулярно плачу, могу передать попользоваться другому, но платить буду до конца.
Это же две разные модели!

Hard_Pragmatic писал(а):

3. Комбинированный: Передача Права пользования (ПП) + Передача ПП по Договору Аренды.
а) Передача ПП по Договору купли-продажи ПП. Оплата – Частичный Единоразовый платеж. = РС ПП - Сумма дисконтированных нерыночных арендных платежей
б) Передача ПП по Договору Аренды. Оплата – арендные платежи (арендная ставка не соответствует рыночным). Сумма дисконтированных арендных платежей = РС ПП - Частичный Единоразовый платеж.

Это, по сути, тоже две разные оценки: 1) право арендатора на определенный срок, 2) право арендодателя на определенный срок.

В который раз повторюсь: если вы говорите о РС ПП, то уточняйте - о каком пользовании идет речь, на каких условиях. Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии Smile

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 14:33

N.D. писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

модели разные, а передано одно и то же:
1.Объем прав (право пользования) №1 = Объем прав (право пользования) №2
2. Срок пользования №1 = Срок пользования №2
3. Право пользования переходит от Собственника а Арендатору
(о!, похоже, я наконец-то полностью описал Объект оценки Smile

)

И это подтверждает интегральный показатель - стоимостная оценка этой передачи: Стоимость ПП №1 = Стоимость ПП №2.

Вы смешиваете предмет сделки и формы её реализации.

И похоже Вы не хотите это увидеть, потому что Ваш пример не полон его следует записать так
1) Мне продали право пользования, я больше ничего не плачу, и могу свободно продать право другому. и/или могу передать попользоваться другому
2) Мне дали право пользоваться, за пользование я регулярно плачу, и могу передать попользоваться другому и/или могу свободно продать право другому.

и там и там у правообладателя одинаковые возможности.

Добавлено спустя 5 минут 41 секунду:

N.D. писал(а):

В который раз повторюсь: если вы говорите о РС ПП, то уточняйте - о каком пользовании идет речь, на каких условиях. Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии Smile

Вот о таком, которое должно характеризоваться следующим:
1.Объем прав
2. Срок предоставления прав
3. От кого к кому эти права переходят

все остальные параметры:
4. форма сделки
5. форма оплаты

на РЫНОЧНУЮ стоимость НЕ влияют.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 16:59

Hard_Pragmatic писал(а):

2) Мне дали право пользоваться, за пользование я регулярно плачу, и могу передать попользоваться другому и/или могу свободно продать право другому.

В том-то и дело, что продать право в этом случае вы не можете. Продать, чтобы получить деньги на руки и избавиться от обязательств перед арендодателем.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 17:12

Уважаемые Коллеги
Вот че я надумал за время таймаута.
Все мы, где-то рядом с истиной говоря мы всегда путаемся в объекте, в моменте оценки кажется твое Hard_Pragmatic.

В своих суждениях оценщики часто густо упускают один важный фактор при оценке, например объекта недвижимости (и не только).
Суть этого фактора в том, что объект, например здание СКЛАД, имеет на рынке две (основные) функции. И еще одна специфическая - для использования в бизнесе.

1. Склад выступает как товар для получения дохода в виде наценки (покупка с целью перепродажи).
2. Склад выступает инструментом для получения дохода от, на пример, сдачи в аренду
3. Склад выступает инструментом для получения доп дохода при использовании в бизнесе на его базе. (например, для оптовой торговли)
Попробуем рассмотреть эти варианты с точки зрения определения (как просчитать), его Склада, РС.

Вариант 1
Ближе сравнение. Здесь принцип « никто не заплатит за товар больше чем он стоит на рынке» (хотя как на меня, это при определении РС, основной принцип). Ярчайший пример перепродажа квартир.
Но возможно просчитать доп. доход и определить, его Склада, стоимость, капитализируя наценку. Чего никто не делает, наверное, по тому, что в силу большого срока экспозиции и значительных рисков да и наверное это вряд ли отвечает принципу ЛНЭИ.

Вариант 2
Ближе доходность. Капитализируется сложившаяся на рынке арендная ставка. Здесь данный подход обусловлен как раз ЛНЭИ.

Вариант 3.
Ближе доходность, ну как ЦИК-а. В этом варианте дисконтируется общий ЧОД от бизнеса с последующим выделением доли ЧОД от Склада как субъекта бизнеса. (на пример оптовой торговли). Но тут трудно доказать, что именно оптовая торговля в нашем примере есть ЛНЭИ

Теперь попробуем рассмотреть объект оценки «ПП» как части общей стоимости, с позиции этих вариантов.

Вариант 1.
ПП – товар, который покупается с целью перепродажи и получения дохода в виде наценки. Возможно?
Да, вот варианты.
а) покупатель покупает полное право собственности в котором ПП выступает как часть;
б) покупатель покупает отдельно ПП по договорной ниже, чем РС стоимости;
в) покупатель скупает оптом все ПП по более низкой за счет опта стоимости и перепродает в розницу, частями.

Вариант 2.
ПП – покупается с целью использования как инструмент для получения дохода от, на пример, сдачи, его ПП, в аренду.
Возможно?
Да, вот варианты
а) покупатель покупает полное право собственности в котором ПП выступает как часть;
б) покупатель покупает отдельно ПП по договорной ниже, чем РС стоимости;
в) покупатель скупает оптом все ПП по более низкой за счет опта стоимости и перепродает в розницу, частями.

Вариант 3.
ПП – покупается как инструмент для получения доп. дохода, при использовании в бизнесе на его базе.
Возможно?
Да, вот варианты.
а) покупатель покупает полное право собственности в котором ПП выступает как часть;
б) покупатель покупает отдельно ПП, по договорной стоимости;
в) покупатель покупает отдельно ПП, по стоимости не выше Рыночной;
г) покупатель покупает отдельно ПП, по стоимости выше Рыночной.
При этом для покупателя не важно, какая стоимость ПП, Рыночная или Нет.
Важно, что ПП ему необходимо для ведения бизнеса и при этом, желательно что бы стоимость ПП была не выше РС - «никто не заплатит за товар больше чем он стоит на рынке» если не будет каких ни будь особых условий.

Исходя из всего этого понятно, что для каждого варианта свой подход по определению стоимости и естественно полученный результат будет иметь разную дефиницию стоимости, равно как и сумму.

Правильно сказал уважаемый N.D.. «Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии».
Думаю, уж если мы хотим прийти к истине, то есть смысл выделить в отдельные разделы дискуссии по рыночной, спец., инвест., ликвид. и т.п стоимости прав пользования.
А то получается чуть до «братоубийства» не доходит споря о «зеркале глядя на него с разных сторон».

Уважаемый Hard_Pragmatic
N.D. писал(а):
В который раз повторюсь: если вы говорите о РС ПП, то уточняйте - о каком пользовании идет речь, на каких условиях. Увлечение абстрактной РС ПП приводит уже к 11 странице дискуссии

Твой ответ
Вот о таком, которое должно характеризоваться следующим:
1.Объем прав
2. Срок предоставления прав
3. От кого к кому эти права переходят

А эт мое.
Второе и третье не влияет на РС о которой говорит N.D..
Полное право не может быть ограничено никакими дополнительными условиями, окромя как законом, перед которым все (участники рынка) равны.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 22:49

Постараюсь всё-таки обосновать для Hard_Pragmatic'а (и не только для него Smile

), что описанные им модели - разные.
Нестыковки начались, когда стал рассматриваться сравнительный подход. Начнём издалека (заодно, надеюсь, станет очевидно, почему я такое значение придаю правоустанавливающему документу).

1. Вы приходите на рынок с госактом (свидетельством о праве собственности в случае здания) и говорите - купите. Вам платят за него рыночную цену. Это - РС земельного участка (или, что то же самое, РС права собственности).
2. Вы приходите на рынок с договором купли-продажи права аренды на 10 лет и говорите - купите. Сознательный покупатель так рассуждает:
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Дисконтированную на 10 лет рыночную арендную плату А.
- Какие у меня будут затраты? 0!
Вам заплатят PVA(CL, 10)xА. Это - РС права аренды.
3. Вы приходите на рынок с договором аренды на 10 лет и говорите - купите. Именно так - купите этот договор целиком, а не просто возможность арендовать землю! Сознательный покупатель так рассуждает (для примера, в договоре заложена рыночная арендная плата А):
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Рыночную арендную плату А каждые 10 лет.
- Какие у меня будут затраты? А, каждые 10 лет.
Вам заплатят за него ноль. Это - стоимость права аренды (см. ниже).

Вот в чем разница между этими документами (и, собственно, разница в моделях оценки).

И ещё. Почитав МСО 2007 (последний вышедший, в укр.переводе), склоняюсь к мысли, что фундаментальным понятием для рыночной стоимости права аренды (и объекта вообще) является возможность отчуждения этого права (объекта). Т.е. в случае использования земель гос. и ком.собственности по договору аренды, рассчитанная величина может быть эквивалентом рыночной стоимости (поскольку используется рыночная база оценки), но в силу юр.запрета на отчуждение она не называется рыночной стоимостью. Для договора купли-продажи права аренды это не так (см. выше).

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 11:52

N.D. писал(а):

Вы приходите на рынок с Объектом и соответствующими правами на него, и продаете соответственно этот Объект и права. Да эти права подтверждаются госактом/свидетельством, но продаете вы не эти бумажки, а ПРАВА указанные в этих бумажках.
Потому дальше у Вас нестыковочки

N.D. писал(а):

2. Вы приходите на рынок с договором купли-продажи права аренды на 10 лет и говорите - купите. Сознательный покупатель так рассуждает:
- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Дисконтированную на 10 лет рыночную арендную плату А.
- Какие у меня будут затраты? 0!
Вам заплатят PVA(CL, 10)xА. Это - РС права аренды.

уточняю, купите - права аренды на 10 лет

N.D. писал(а):

3. Вы приходите на рынок с договором аренды на 10 лет и говорите - купите. Именно так - купите этот договор целиком, а не просто возможность арендовать землю!

Да как можно продать ДОГОВОР? продать можно ПРАВА закрепленные этим Договором.
Поэтому опять уточняю, купите - права аренды на 10 лет, хотите сразу (Договор купли-продажи) хотите в рассрочку (Договор Аренды)

Еще раз, попытайтесь определить в Вашем 3-ем варианте, что Вы продаете, а для этого определитесь с характеристикой Объекта оценки:
1.Объем прав
2. Срок предоставления прав
3. От кого к кому эти права переходят
4. форма сделки
5. форма оплаты

и тогда всё станет на свои места Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 14:16

Hard_Pragmatic писал(а):

"Продать договор" - это фраза (возможно, не самая удачная), адекватно описывающая ситуацию.
В первом и втором случае после продажи у вас (продавца) не остается ничего. Вы, что называется, "продали целиком".
А теперь третий случай. Документ (договор аренды) обуславливает ваше право владеть и пользоваться и ваши обязательства по оплате. В комплексе. Вы же в своем примере оцениваете только право владения и пользования по этому документу (!), а обязательства игнорируете. Это неправильно.

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 20:25

А кто реально видел ПП как объект учета на реальном предприятии? Кто и для чего его ставил на баланс?

Я такого например не встречал. Однако, пару лет назад при изучении земельного рынка мне массово предлагали пустые юр. лица с этими самыми правами аренды. Стоимость составляла 50-80% от права собственности на на аналогичные ЗУ в собственности.

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 20:28

Цитата:

А кто реально видел ПП как объект учета на реальном предприятии? Кто и для чего его ставил на баланс?

- бюджетники, их КРУ дрючит. и все. им от этого - ни горячо, ни холодно.

а по поводу продажи юрлиц - тут интереснее. не каждое юрлицо может себе выбить толковый участок с хорошим целевым в аренду на 49 лет, тем более - право постоянного пользования (особенно если осталось с перестроечных времен, его ж фиг сейчас переоформишь).

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 21:24

N.D. писал(а):

Если это еще интересно, в начале след. недели выложу для ознакомления статью v.2.0 Smile

где обещанная статья? Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 17 Фев 2009 23:00

КовАл писал(а):

где обещанная статья? Smile

Будет в ближайшие дни) Как раз дорабатывается...

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 09:36

а я так поняла, вы все рассматриваете тут не улучшенные участки земли?
потому что есть такое вот:

Цитата:

При визначенні вартості права оренди землі для
забудованої земельної ділянки доцільно застосовувати принцип
залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між
фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

п.45 МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 18 Фев 2009 15:54

zanoza писал(а):

а я так поняла, вы все рассматриваете тут не улучшенные участки земли?
потому что есть такое вот:

Цитата:

п.45 МЕТОДИКА експертної грошової оцінки земельних ділянок

Все правильно, только далее расчет все равно выходит на ЧОДзд/Кзд
По этому при выборе формулы не важно вакантный или нет ЗУ.
Это для определения ЧОД и К важно.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 19 Фев 2009 17:47

В аттаче - "вторая версия" статьи. Имхо, она информативнее и аргументированнее начальной Smile

Большое спасибо всем участникам дискуссии за ценные замечания и идеи. Можно и этот вариант доработать, если будут конструктивные предложения)

Pravo_arendy_v.2.0.zip !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

Pravo_arendy_v.2.0.zip

Размер файла:

19.84 Kб

Скачан:

45 раз

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Сб, 21 Фев 2009 15:54

А куда делся ЗП во втором примере (формула 3)?

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 22 Фев 2009 22:09

Hard_Pragmatic писал(а):

А куда делся ЗП во втором примере (формула 3)?

Тут, на мой взгляд, имеет значение, для кого оценивается право:
1) Если его передает собственник участка, то он является плательщиком налога. Потому его доход = ДL - ЗП
2) Если его передает владелец договора купли-продажи права аренды, то он ничего не платит за землю. Его доход = ДL

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 11:20

N.D. писал(а):

Тут, на мой взгляд, имеет значение, для кого оценивается право:

1) Если его передает собственник участка, то он является плательщиком налога. Потому его доход = ДL - ЗП

2) Если его передает владелец договора купли-продажи права аренды, то он ничего не платит за землю. Его доход = ДL

Не согласна с п.2. Владелец договора купли -продажи права аренды платит также и за землю, а иначе какой смысл собственнику его наделять таким правом?

Добавлено спустя 2 часа 37 минут 35 секунд:

N.D. писал(а):

1. Вы приходите на рынок с госактом (свидетельством о праве собственности в случае здания) и говорите - купите. Вам платят за него рыночную цену. Это - РС земельного участка (или, что то же самое, РС права собственности).

2. Вы приходите на рынок с договором купли-продажи права аренды на 10 лет и говорите - купите. Сознательный покупатель так рассуждает:

- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Дисконтированную на 10 лет рыночную арендную плату А.

- Какие у меня будут затраты? 0!

Вам заплатят PVA(CL, 10)xА. Это - РС права аренды.

3. Вы приходите на рынок с договором аренды на 10 лет и говорите - купите. Именно так - купите этот договор целиком, а не просто возможность арендовать землю! Сознательный покупатель так рассуждает (для примера, в договоре заложена рыночная арендная плата А):

- Что я буду с этого иметь в рыночных условиях? Рыночную арендную плату А каждые 10 лет.

- Какие у меня будут затраты? А, каждые 10 лет.

Вам заплатят за него ноль. Это - стоимость права аренды (см. ниже).

Вот в чем разница между этими документами (и, собственно, разница в моделях оценки).

Добавлено спустя 9 минут 44 секунды:

По пункту 1 согласна.
По пункту 2 - нет. Продавец бедет иметь,вместо дисконтированной рыночной ар.платы дополнительную надбавку (свою цену)за такое право. Потому что получается: зачем продавец продает право аренды: чтобы заработать. И если он требует с покупателя дисконтированную за 10 лет плату, то значит, что он заплатил наперед за 10 лет собственнику, а это уже не факт в наших условиях, такого вообще не бывает, мягко говоря.
По пункту 3. Полный бред в моменте заплатят ноль. Потому что по земле существует пролонгация старых договоров с горсоветом (без аукционов), а в таких договорах (заключенных 3-5-7 лет назад) прописана ар. плата в % от нормативной ст-ти земли, а она, как все знают, гораздо ниже рыночной АП. Поэтому покупатель заплатит не ноль, а нормально денег за такое право, а именно: продисконтированную рыночную АП (не нормативную!)за 10 лет. И дальше покупатель будет платить зем. налог ежемесячно уже сам.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 23 Фев 2009 16:37

irenka писал(а):

Не согласна с п.2. Владелец договора купли -продажи права аренды платит также и за землю, а иначе какой смысл собственнику его наделять таким правом?

Подкрепляйте, пожалуйста, свое несогласие аргументацией.
В типичных условиях указанных договоров прописана норма, что арендатор платит зем.налог? Если да, вы правы. Если нет (или если вообще нет таких договоров), то возможны две модели расчета.

irenka писал(а):

По пункту 2 - нет. Продавец бедет иметь,вместо дисконтированной рыночной ар.платы дополнительную надбавку (свою цену)за такое право.

Какую еще надбавку? В случае аренды помещений по рыночной ставке есть такая надбавка? Нет. А если вы не понимаете, в чем состоит доход арендодателя, то почитайте про суть ставки дисконта.

irenka писал(а):

По пункту 3. Полный бред в моменте заплатят ноль.

Во-первых, поаккуратнее с выражениями. Здесь уже 12 страниц неглупые люди ведут содержательную дискуссию, а вы пришли и "с плеча" всё обхаяли. Не вникли - лучше промолчите.
Во-вторых, пример с нулем приведен для случая, когда арендатор получил объект по рыночной ар.ставке, и передает в субаренду по такой же ставке. В другом случае модель расчета описана в статье.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 09:09

Да простит меня уважаемая zanoza за то, что перенес данное сообщение в эту ветку.
Кажись тема этой статьи ближе к теме обсуждаемой здесь.

zanoza писал(а):

Оцінка прав оренди обíєктів майна, машин та обладнання*
http://www.spfu.gov.ua/ukr/journal/200902/2_22_26.pdf
Володимир МИХАЙЛЕЦЬ
начальник відділу з оцінки майна
ТОВ ´Профіт Групª (Москва),
член експертної ради Російської
спілки оцінювачів, канд. техн. наук

Андрій АРТЕМЕНКОВ
експерт ЗАТ ´Міжнароднийцентр
оцінкиª (Москва), економіст Російської
спілки оцінювачів, член Комітету зі
стандартів
та методології оцінки Національної ради
з оціночної діяльності

Уважаемый N.D.

Думаю Вы прочитали эту статью.

В свое время я подчеркивал ошибочность применения Вами дефиниции рыночной стоимости в Вашей статье. Остаюсь при своем мнении. РС ППЗУ у Вас нет.

Ту Hard_Pragmatic

Если Вы прочитали статью, то поняли почему я отстаивал то, что РС ППЗУ = 0. То есть в идеале ее НЕТ. Все наши обоснования и выводы по ППЗУ в отчетах имеют характер инвестиционный.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 11:24

N.D. писал(а):

Во-первых, поаккуратнее с выражениями. Здесь уже 12 страниц неглупые люди ведут содержательную дискуссию, а вы пришли и "с плеча" всё обхаяли. Не вникли - лучше промолчите.

Во-вторых, пример с нулем приведен для случая, когда арендатор получил объект по рыночной ар.ставке, и передает в субаренду по такой же ставке. В другом случае модель расчета описана в статье.

Уважаемый, если я бы вела себя еще хуже, ничего страшного, еще похлеще люди тут высказываются.
А во-вторых, сразу видно, что вы приверженец теории, а не практики, потому что где вы видели вот так, просто, продажу прав аренды зем.участка? В обьявлениях может, в газетах, в нете?
Если кто-то хочет продать свое право аренды, поверьте, он на этом заработает даже (не бейте меня!)НЕ продисконтированную рын. ар. ставку, потому что нигде никто в горсовет наперед аренду не платит. Он будет иметь каждый месяц разницу между ар.платой горсовету и рыночной. И ника не наперед, а регулярно в текущем режиме.

Добавлено спустя 2 минуты:

А если арендатор получил ЗУ по рын. ставке, то нафиг он его вообще в аренду брал, если заниматься им не хочет. Логично?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 11:59

irenka писал(а):

А во-вторых, сразу видно, что вы приверженец теории, а не практики, потому что где вы видели вот так, просто, продажу прав аренды зем.участка? В обьявлениях может, в газетах, в нете?

Именно там они и есть. Причем в очень большом колличестве. Правда, для городской земли.
И зарабатывали на этом до недавнего (докризисного) времени очень даже не хило. Правда, разница (заработок) получался не в чистом виде на праве аренды (разнице между рыночной и договорной арендной платой), а на стоимости продажи юрлица, в аренде у которого находится земельный участок.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 12:22

rudge писал(а):

Спасибо за ссылку, статью прочту.
Не собираюсь опять возвращаться на много страниц назад, но доводы, по которым вы отстаивали нерыночный характер стоимости, неверны. Как и, собственно, утверждение про "РС ППЗУ = 0" без конкретизации.

Добавлено спустя 14 минут 18 секунд:

irenka писал(а):

Уважаемый, если я бы вела себя еще хуже, ничего страшного, еще похлеще люди тут высказываются.

И что, это делает им честь? Или это повод для наследования?

irenka писал(а):

Я - практикующий оценщик. В статье изгалаю модели расчета и аргументирую их.
Порядок проведения экспертной денежной оценки приводит 9 методов оценки зем.участка, а в практике наиболее применимы 2-3. И что, остальные не стоит обосновывать, обсуждать?
Вы предложите что-то по сути.

"Критиковать - значит доказывать автору, что он не сделал этого так, как сделал бы я, если б умел." (с) К.Чапек

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 24 Фев 2009 12:48

N.D. писал(а):

.....доводы, по которым вы отстаивали нерыночный характер стоимости, неверны. Как и, собственно, утверждение про "РС ППЗУ = 0" без конкретизации.

"Критиковать - значит доказывать автору, что он не сделал этого так, как сделал бы я, если б умел." (с) К.Чапек

Уважаемый N.D.
Вот давайте по К. Чапеку вернемся к моим доводам после того, как Вы прочтете статью от ГУРУ. Думаю Вы поймете мою позицию.
Я о РС не = Инвестиционной.

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Чт, 26 Фев 2009 14:52

Статью прочитал. Очень хорошая, надо сказать, статья.
Не нашел положений, в которых мои наработки ей противоречат. Право аренды можно оценивать по бизнесу? Да пожалуйста. И сколько за оценку вы возьмете в таком случае) Рыночная стоимость права аренды, переданного на рыночных условиях, равна нулю? Я об этом и говорил. Для нерыночных случаев обосновывается дефиниция инвестиционной стоимости? Дык, к этому в дискуссии и пришли (спасибо Прагматику Wink

), в доработанной версии это отражено.

P.S. А слова Чапека, вообще-то, адресовались другому "собеседнику")

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 26 Фев 2009 16:28

Ну и ладушки.
Благодарю и тебя с Прагматиком (правда он почему то в засаде Smile

) за справедливую критику моих ошибочных суждений.
А про Чапека, эт так, к слову.
Удачи

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу 1, 2, 3 ... 10, 11, 12 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме