| Автор |
Сообщение |
Naskel
Сообщения: 302
|
 Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 07:36 |
  |
Хочу выложить на Ваше обсуждение мои расчеты поправки на площадь ЗУ на первичном рынке методом стат анализа по средневзвешеной на 100 м кв земли комерческого назначения. Интересно Ваше мнение. |
| Описание: |
| Расчет поправки на площадь ЗУ |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Plosha.xls |
| Размер файла: |
72 Kб |
| Скачан: |
117 раз |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
   |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2009 11:24 |
|
До определения средневзвешенной цены 1 кв.м все понятно. Дальше - нет)
Почему отклонение определяется в пересчете на 100 кв.м, а не на единицу? Какой смысл величины xf? |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 07:31 |
|
На 100 кв м потому, что выборка осуществляется на 100, а пересчитать на единицу просто - разделить на 100. А величина xf, береться только для определения средне взвешеной по формуле, она в таблице. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 15 Авг 2009 09:46 |
|
Да, интересно. Идея разумная.
Я понимаю, что критиковать проще, чем что-то делать, но все-таки...
1. В итоговой Таблице в колонке С (Відхилення) деление на 100 непонятно (см. вложенный файл). Вы же и так соотносите цену метра с ценой метра?
2. Корректировка на индекс инфляции нелогична. Причем здесь данные Минстата, непонятно как и по чему считаемые, к стоимости земли на открытом рынке? Кроме того, обратите внимание, что эта корректировка практически не добавляет точности к расчетам, если судить по величине стандартного отклонения: см. доп. колонки на последнем листе.
3. Обращает на себя внимание то, что отклонение по выборкам не зависит от количества объектов в выборке, но очень сильно зависит от размера участка: для S до 500 кв.м. отклонение 82 - 95%, для больших - резко уменьшается (13 - 68%). Почему? Может, для малых площадей большую роль играет месторасположение или функц. использование? |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
LandSize.xls |
| Размер файла: |
76.5 Kб |
| Скачан: |
79 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 17 Авг 2009 09:40 |
|
а анализ площадей взят для участков с подобным целевым? потому что от целевого назначения ЗУ тоже цена пляшет... а чем больше участок, тем больше вероятность, что у него другое целевое, чем у маленького... |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 02:56 |
|
| zanoza писал(а): |
| а анализ площадей взят для участков с подобным целевым? потому что от целевого назначения ЗУ тоже цена пляшет... а чем больше участок, тем больше вероятность, что у него другое целевое, чем у маленького... |
Целевое - коммерция, там в таблице есть графа с указанием ЦН.
Добавлено спустя 10 минут 57 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| 3. Обращает на себя внимание то, что отклонение по выборкам не зависит от количества объектов в выборке, но очень сильно зависит от размера участка: для S до 500 кв.м. отклонение 82 - 95%, для больших - резко уменьшается (13 - 68%). Почему? Может, для малых площадей большую роль играет месторасположение или функц. использование? |
Для малых площадей при коммерческом использовании стоимость земли резко увеличивается, наверное больший спрос. Это земля в основном под магазинами, и при такой площади цена 1 кв м не имеет большого значения для покупателя на первичном рынке, при больших площадях это существенно.
Добавлено спустя 3 минуты 18 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
2. Корректировка на индекс инфляции нелогична. Причем здесь данные Минстата, непонятно как и по чему считаемые, к стоимости земли на открытом рынке? Кроме того, обратите внимание, что эта корректировка практически не добавляет точности к расчетам, если судить по величине стандартного отклонения: см. доп. колонки на последнем листе.
|
Просто в ДКЗеме требуют приводить анализ стоимости к дате оценки и именно по данным Минстата. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 07:46 |
|
Честно говоря я бы делал многофакторный анализ. Ведь стоимость земельного участка зависит от многих факторов, например от размера (как у вас), от целевого назначения, от места расположения и т.д. |
|
|
|
  |
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 08:57 |
|
| Naskel писал(а): |
| На 100 кв м потому, что выборка осуществляется на 100, а пересчитать на единицу просто - разделить на 100. А величина xf, береться только для определения средне взвешеной по формуле, она в таблице. |
Все-таки реализация мне видится некорректной.
Если в качестве единицы сравнения принят 1 кв.м, то и величина поправки определяется для 1 кв.м. Она составляет для первых групп (площадь до 100 и 100-500) 17,6%, и уж никак не единицы процента.
Кроме того, средневзвешенный вариант неоправдан. Если площади сравниваемых участков относятся к разным группам, то и поправку надо брать между этими группами. Например: участки 1500 и 2500 кв.м, поправка 12,9% (а не ничтожные 0,85%). |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 09:01 |
|
| Naskel писал(а): |
| Это земля в основном под магазинами, и при такой площади цена 1 кв м не имеет большого значения для покупателя на первичном рынке, при больших площадях это существенно. |
М.б., и так. Однако мною как-то не отслежено было, что это, оказывается, первичный рынок, sorry. Тогда мы еще раз "сползаем" к вопросу, насколько данные первичного рынка корректно использовать...
Нет, ну я понимаю, что другой информации может просто не быть...
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Ведь стоимость земельного участка зависит от многих факторов, например от размера (как у вас), от целевого назначения, от места расположения и т.д. |
Оно-то, конечно, так, но для такого анализа данных может быть и маловато... Плюс опять же фактор первичного рынка, кто как договорится. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 10:59 |
|
| Цитата: |
| Целевое - коммерция, там в таблице есть графа с указанием ЦН. |
- ага, не досмотрела, извините.
| Цитата: |
| это, оказывается, первичный рынок, sorry. Тогда мы еще раз "сползаем" к вопросу, насколько данные первичного рынка корректно использовать... |
- ну, для зависимости стоимости от площади, я думаю, можно. стоимость-то там коррелирует с рыночной, просто ниже в пару раз.  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 11:36 |
|
| zanoza писал(а): |
| стоимость-то там коррелирует с рыночной, просто ниже в пару раз |
Не факт. Разные размеры участков - разные типы покупателей - разная "нетипичная" мотивация.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Вт, 18 Авг 2009 11:40 |
|
Grey Horse
Для регресионного анализа количество аналогов ме может быть меньше трехкратного количества факторов (это минимум!). В таблице 84 аналога, значит наблюдаемых факторов может быть 84/3 = от 1 до 28. Поэтому считаю, что аналогов достаточно для многофакторной модели. Ну а с факторами и с их количеством можно определиться. |
|
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Ср, 19 Авг 2009 09:28 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
Grey Horse
Для регресионного анализа количество аналогов ме может быть меньше трехкратного количества факторов (это минимум!). В таблице 84 аналога, значит наблюдаемых факторов может быть 84/3 = от 1 до 28. Поэтому считаю, что аналогов достаточно для многофакторной модели. Ну а с факторами и с их количеством можно определиться. |
Согласен. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Авг 2009 13:45 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Для регресионного анализа количество аналогов ме может быть меньше трехкратного количества факторов (это минимум!). |
Это так... В теории. Для интереса попробуйте это выполнить на практике. И даже не для 28 факторов, а хотя бы для 10 - достаточно.
Модель построите, не сомневаюсь, это не проблема. А потом подставьте ради интереса ваши исходные данные по аналогам в эту модель. И сравните разницу между исходной фактической стоимостью аналогов и той стоимостью, которая получится в результате расчетов. Боюсь, что эта разница почему-то Вам не понравится... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Ср, 19 Авг 2009 15:21 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А потом подставьте ради интереса ваши исходные данные по аналогам в эту модель. И сравните разницу между исходной фактической стоимостью аналогов и той стоимостью, которая получится в результате расчетов. Боюсь, что эта разница почему-то Вам не понравится... |
Если модель построена коректно (я имею ввиду коэффициент детерминации не менее 0,8, а также минимальное присутствие мультиколлинеарности) то все будет "ОКИ". Ну а проверять модель так как вы предлагаете, это некорректно. Для этого существуют другие способы (по коэффициенту Фишера и t-критерию допустим) . И не забывайте, что в любом случае право на статистическую ошибку сохраняется. Другое дело, каков размер этой ошибки. Хотя это вы тоже можете вычислить. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 07:32 |
|
Для рег. моделей проверок достаточно и это не только Фкрит. и Ткрит., а что касается подстановки в модель, то это одна из них... можно посмотреть график остатков, он о многом скажет. Кстати, для 28 факторов Рквадрат, скорее всего, будет выше, чем для 10, так что это ещё не показатель. Но, как мне кажется, мы отклонились от темы...
| Grey Horse писал(а): |
| Я понимаю, что критиковать проще, чем что-то делать, но все-таки... |
ну, я с такой же оговоркой попробую высказать своё мнение.
Просмотрел аналоги, которые собраны Naskel. Честно говоря, немного скептически отношусь к такой выборке... слишком уж большая разница по местоположению аналогов... есть и курортные места, и просто сёла... всё вперемешку...
И к этому еще следует добавить, что, как я понимаю, это не цены участков, проданных на конкурсной основе, а цены выкупа... поэтому погрешность растет.
| Grey Horse писал(а): |
| мы еще раз "сползаем" к вопросу, насколько данные первичного рынка корректно использовать... |
угу... особенно умиляет стоимость участков в Железном Порту (местный курорт)… это так… ремарка, а не камень в огород Naskel… понимаю, что это не его цифры. |
|
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 07:51 |
|
Выборка конечно разношорстная. Но что поделаешь в условиях нашего государства, когда рынок земли прктически закрыт и загнан в подполье  .
Местоположение можно допустим привязать к инвестиционной привлекательности населенного пункта по бальной шкале шкале. Думаю это не проблемма. Функциональное назначение я бы тоже разбил и привязал к шкале (допустим исходя их таблицы на земли для торговли, предоставление услуг населению не связанных с торговлей, атосервис). С площадью все понятно. Так получаем три фактора. А дальше проводим эксперименты с проверкой на корреляционную зависимость и мультиколлинеарность, а также построение статистически значимой модели.  |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 09:41 |
|
Если аффтор готов сделать то о чем говорит КонстантинЛепко, то я готов поучаствовать в построении модели. Но, боюсь, что врядли что-то путное получится... слишком уж выборка разношерстная. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 09:47 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Местоположение можно допустим привязать к инвестиционной привлекательности населенного пункта по бальной шкале шкале. Думаю это не проблемма. Функциональное назначение я бы тоже разбил и привязал к шкале (допустим исходя их таблицы на земли для торговли, предоставление услуг населению не связанных с торговлей, атосервис). С площадью все понятно. Так получаем три фактора. А дальше проводим эксперименты с проверкой на корреляционную зависимость и мультиколлинеарность, а также построение статистически значимой модели. |
Мне казалось, что сверхзадача - не просто построить статистически значимую модель, а получить модель, которая бы:
а). более-менее адекватно описывала бы фактические (исходные) данные;
б). имела логичный вид, и для других значений факторов (я уж не говорю про экстраполяцию) давала разумные ориентиры стоимости.
Остальное - да, интерес представляет, но скорее теоретический... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 54
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Чт, 20 Авг 2009 10:09 |
|
Grey Horse
Согласен с вами. И пукт "а" и пункт "б" имеет место быть при построении модели... |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
