Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Еще раз про корректрировки!!! Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6  След. Автор Сообщение AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Пн, 30 Май 2011 21:43 Добрый вечер!!! Столкнулся с проблемой по ФДМУ. Сдавал отчеты на протяжении последних 5 лет и не было никаких проблем, вот пришло новое руководство и начались вопросы... Суть вопроса - хотелось бы посмотреть, почитать о корректировках, которые вы делаете в доходном, сравнительном подходах на цену предложения объекта-сравнения со всеми вытекающими объяснениями, то бишь, почему тут беру это, а тут это...И еще, хотелось бы узнать, вы корректировки делаете кратными 5, т.е. 1,05 или 0,95 или так 0,97; 1,06 и т.д. Кроме этого, очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ. Если у кого-то есть красивенько, то просьба скинуть по мылу. Спасибо!! Жду ответов!!! Уж очень хочется посмотреть мнения других практикующих оценщиков, а то сил ругаться нет... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 07:56 AnDrusha писал(а): ... Суть вопроса - хотелось бы посмотреть, почитать о корректировках, которые вы делаете в доходном, сравнительном подходах на цену предложения объекта-сравнения со всеми вытекающими объяснениями, то бишь, почему тут беру это, а тут это...И еще, хотелось бы узнать, вы корректировки делаете кратными 5, т.е. 1,05 или 0,95 или так 0,97; 1,06 и т.д. Реально рассчитать не возможно. Мы делали (если просили) таблицу опроса. А обычно просто писали что в ходе опроса .... продавец готов скинуть ...% Цитата: Кроме этого, очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ. Если у кого-то есть красивенько, то просьба скинуть по мылу. Довольно таки не плохо это описано в книге "Оцінка земельних ділянок" Драпиковского, Ивановой в приложениях стр 283 - 286 (издание ТОВ "Принт - Экспрес" Киев 2004 г Собственно там все сведено к доходности в зависимости от того под что сдается в аренду. Можно просто привести таблицу Ккап (офис, магазин, бар и тп) при условии юридически разрешено физ. возм .и эконом. выгодно . _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 08:16 AnDrusha, я не работаю с Фондом, поэтому, возможно Вам будет не очень интересен мой опыт, но отвечу... чаще всего делаю как обычно... +5, +10... -5, -10... т.е. тупо, кратное 5... но, если достают (были у меня тут одни заказчики, которые начали разговор с того, что они перед тем, как прийти ко мне были в одной фирме (назвали известную компанию) и там все бездари... отчеты делают какие-то студенты... делают их абы как, поэтому они будут внимательно читать мой отчет и у них будут (... вот так вот сразу... ещё до начала работы ) замечания, которые мы должны будем исправить)... так вот, если достают, то считаю с помощью матриц... в результате получается то ещё чтиво на ночь По НЭИ у меня всё просто... тупой рассказ почему это лучше этого... ну, а если повыделываться, то, возможно, Вам это пригодится. Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: AnDrusha писал(а): на цену предложения объекта-сравнения ой, сори... что-то я с утра не дочитал Говорил о других корректировках. Корректировку на торг я ещё не видел чтобы кто-то толково обосновал. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 08:27 +100 КовАл писал(а): .... Корректировку на торг я ещё не видел чтобы кто-то толково обосновал. И по остальным тоже. Как на меня, корректно обосновать можно только общую поправку. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 08:55 Я слышала, что обьект можно применить к сравнению, если поправить его, не больше чем на 20%. Ну а если там торг уже 10-15? AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:21 rudge писал(а): +100 КовАл писал(а): .... Корректировку на торг я ещё не видел чтобы кто-то толково обосновал. И по остальным тоже. Как на меня, корректно обосновать можно только общую поправку. Я вот с радостью читаю всех и понимаю, что сотрудники ФДМУ пургу гонять, но может кто-то поделиться материалами работ, где он хорошенько описывал корректировки, если кончено такое имеется в хоз-ве...Уж очень нуно!! Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду: irenka писал(а): Я слышала, что обьект можно применить к сравнению, если поправить его, не больше чем на 20%. Ну а если там торг уже 10-15? Такой момент, я не слышал...Лучше не подбирать такие аналоги, чтобы было более 20%, я так думаю... Как по мне, то лучше всего сделать общий корр. коэфф. без торга, а торг уже отдельно притулить, чтобы цифра не резала глаза... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:31 AnDrusha писал(а): Такой момент, я не слышал...Лучше не подбирать такие аналоги, чтобы было более 20%, я так думаю... оно то лучше, но если аналогов раз-два и обчелся, то что тогда делать? Всё это зависит от развитости рынка... также, я считаю, что каков рынок, таков и результат... вернее его точность и не нужно этого стесняться. Инвесторы будут точно также формировать своё мнение... основываясь на том, что есть. ИМХО. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:31 irenka писал(а): Я слышала, что обьект можно применить к сравнению, если поправить его, не больше чем на 20%. Ну а если там торг уже 10-15? Это все разговоры. В идеале аналоги должны быть максимально "аналогичными". А что делать если нет нужного количества максимально "аналогичных"? Тогда берем что есть, обосновываем такой выбор и вносим поправки. Ну или отказываемся от сравнения в силу отсутствия аналогов на рынке. Ищем другие варианты расчета. Ведь "обізнаний покупець" будет действовать так же. Что касается торга. Только опрос. На пример у нас торг на квартиры по данным реелтеров не превышает 1000 дол. Обычно до 500. Это ни как не 10% (ср. 1 ком стоит 25000 дол, 10% это 2500 дол.) чувствуете разницу 1000-500 дол и 2500???? Я вообще не пойму откуда это цифра (поправка на торг = 10%) взялась? Может когда то в каком то конкретном регионе и была такая. Но на сегодня в другом (моем) регионе она далеко не 10% по квартирам AnDrusha писал(а): .... но может кто-то поделиться материалами работ, где он хорошенько описывал корректировки, если кончено такое имеется в хоз-ве... Думаю это Вам, чье то мнение, явно не подойдет. Сужу по своим. 1. У самого масса вопросов к своим "опусам" 2. Суждение оценщика это его личное СУБЪЕКТИВНОЕ мнение. 3. Объект объекту рознь. Отсюда и суждения разные. Вообще то я склонюсь к единой общей (накопительной) поправке. Ибо 1. Не возможно реально корректно и обосновано выделить из общей поправки, как разницы в стоимости предложения, "влияние" на общую стоимость на пример качество ремонта и место расположения. Или не удачные соседи. 2. Такую (общую) поправку легче рассчитать и обосновать. ИХМО _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:49 rudge писал(а): Что касается торга. Только опрос. похоже, что пока только так... вот, что сделали наши российские коллеги Поправка на торг: реалии кризиса rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 10:01 Не плохой материал в плане выбора подхода для определения поправки. К сожалению использовать его нельзя. Там есть, на пример, анализ на период 01.01.2009 - 01.02.2009 г, где торг 45-50 % явно не очень пляшет. Ибо это момент обвала рынка и такой торг обусловлен запаздыванием изменения данных предложений опубликованных в СМИ в сравнении с данными опроса. Последний явно оперативнее _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 10:39 КовАл писал(а): AnDrusha писал(а): Такой момент, я не слышал...Лучше не подбирать такие аналоги, чтобы было более 20%, я так думаю... оно то лучше, но если аналогов раз-два и обчелся, то что тогда делать? Всё это зависит от развитости рынка... также, я считаю, что каков рынок, таков и результат... вернее его точность и не нужно этого стесняться. Инвесторы будут точно также формировать своё мнение... основываясь на том, что есть. ИМХО. Согласен, но ваше мнение касается работ не для ФДМУ.. Для залога, я согласен на все 150% Добавлено спустя 3 минуты 38 секунд: КовАл писал(а): rudge писал(а): Что касается торга. Только опрос. похоже, что пока только так... вот, что сделали наши российские коллеги Поправка на торг: реалии кризиса Хорошая статья, но очень жаль, что такого не датировано на сегодня украинскими аналитиками, ух было бы интересно почитать КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 10:59 AnDrusha писал(а): ваше мнение касается работ не для ФДМУ.. похоже, что да... иногда работая с ФГИ (давно это было ) ловил себя на мысли, что победа формализма над разумом не за горами AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 11:00 КовАл писал(а): AnDrusha писал(а): ваше мнение касается работ не для ФДМУ.. похоже, что да... иногда работая с ФГИ (давно это было ) ловил себя на мысли, что победа формализма над разумом не за горами Хорошая формулировка, я посмеялся Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 12:35 Для Фонда стараюсь делать минимум корректировок. Там устанешь доказывать что либо. Пробовала поправки рассчитывать математически, но это как об стенку биться-если есть выборка минимум по 10 аналогам, то еще можно что то посчитать, если нет-то у меня вообще результаты получались космические Пробовала у Сивца подсмотреть-тоже не сильно применимо к нашим реалиям. Короче -"мнение эексперта". Удачи. Еще читала у Мисовец про поправки -почитайте для общего развития. AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 12:44 Olenka писал(а): Для Фонда стараюсь делать минимум корректировок. Там устанешь доказывать что либо. Пробовала поправки рассчитывать математически, но это как об стенку биться-если есть выборка минимум по 10 аналогам, то еще можно что то посчитать, если нет-то у меня вообще результаты получались космические Пробовала у Сивца подсмотреть-тоже не сильно применимо к нашим реалиям. Короче -"мнение эексперта". Удачи. Еще читала у Мисовец про поправки -почитайте для общего развития. Я все это читал, но не помогает для обоснования... Мне, как-говорится, нужно мясо, а не водичка ...У кого есть мясо, буду очень благодарен!!! YtvtW Возраст: 37 Сообщения: 51 Откуда: Бессарабия Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 13:43 AnDrusha писал(а): очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ Вот нарыл на форуме (спасибо Максим Сочинский за выложенный материал) рекомендации Валентины Леонидовны по анализу ЛНЭИ: Анализ ЛНЭИ Составляем таблицу (номера столбцов по порядку) 1. Объект оценки 2. Стоимость 1 куб. м. по УПВС в рублях 3. Ставка по аренде в долл. США 4. ЛНЭИ (вписываем да или нет) Смотрим по УПВС стоимость единичного показателя для объекта оценки и стоимость аренды для объекта оценки, вписываем в таблицу. Далее для каждого варианта повторяем подобную операцию. Далее сравниваем по парно альтернативный вариант с объектом оценки. То есть УПВС аналога/УПВС оо и Доход аналога (аренда)/доход оо и смотрим насколько попадаем при перестройки и на сколько вырастет доход. И после этого делаем выводы о ЛНЭИ. А по поводу корректировки на торг - лучше всего приводить опросники риэлтеров. Но где их взять-то? _________________ РС - рыночная стоимость, СП - сравнительный подход, ДП - доходный подход, ЗП - затратный подход, ЗУ - земельный участок, ОО - объект оценки, ЭИ - экономический износ, ФИ - физический износ, ФнИ - функциональный износ Борода Тусовщик Возраст: 52 Сообщения: 1590 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 14:35 На самом деле они интересуются не мясом а капустой. Этот овощ им очень близок. ( сорри за офтоп) _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Ср, 01 Июн 2011 18:48 YtvtW писал(а): AnDrusha писал(а): очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ Вот нарыл на форуме (спасибо Максим Сочинский за выложенный материал) рекомендации Валентины Леонидовны по анализу ЛНЭИ: Анализ ЛНЭИ Составляем таблицу (номера столбцов по порядку) 1. Объект оценки 2. Стоимость 1 куб. м. по УПВС в рублях 3. Ставка по аренде в долл. США 4. ЛНЭИ (вписываем да или нет) Смотрим по УПВС стоимость единичного показателя для объекта оценки и стоимость аренды для объекта оценки, вписываем в таблицу. Далее для каждого варианта повторяем подобную операцию. Далее сравниваем по парно альтернативный вариант с объектом оценки. То есть УПВС аналога/УПВС оо и Доход аналога (аренда)/доход оо и смотрим насколько попадаем при перестройки и на сколько вырастет доход. И после этого делаем выводы о ЛНЭИ. А по поводу корректировки на торг - лучше всего приводить опросники риэлтеров. Но где их взять-то? Тема хорошая, но сразу возникнет вопрос о том - А почему такую аренду взяли для этого назначения, а почему для этого и потянет друг за дружкой ряд вопросов....Вообще, теме есть жить, но нужно разобраться более детально...Спасибо!! Добавлено спустя 30 секунд: Борода писал(а): На самом деле они интересуются не мясом а капустой. Этот овощ им очень близок. ( сорри за офтоп) +1000000000.. Я не знаю, что еще сказать ТаТа Сообщения: 74 Откуда: КРЕМЕНЧУГ Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 09:56 Добрый день! Возникло небольшое непонимание с ФДМУ. После рецензирования отчёта прислали замечания. Одно из них выставляю на форум. Прошу помощи и "критики". Раздел называется: Визначення ставки капіталізації для поліпшеної земельної ділянки. Вот само замечание: "При визначенні ставки капіталізації для поліпшення земельної ділянки відсутня повна характеристика аналогічних єктів оцінки, корегування. Не зрозуміло чому оцінювачем опосередкована вартість чистого операційного доходу з врахуванням коригування ціни пропозиції по одних об'єктах-аналогах, а загальна ставка капіталізації по інших" Добавлено спустя 10 минут 8 секунд: Что-то не получилось прикрепить файл. Сделаем так: http://upload.com.ua/get/902850423/расчет1.docx _________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно." Габриэль Гарсия Маркес rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 10:31 ТаТа писал(а): Вот само замечание: "При визначенні ставки капіталізації для поліпшення земельної ділянки відсутня повна характеристика аналогічних єктів оцінки, корегування..... Тут и я ЗА. Для пользователя важно видеть что аналоги адекватные ОО, а не просто ссылки на инет. Ведь часто густо эти ссылки не открываются в силу изменения "странички" на указываемом ресурсе. По этому желательно = обязательно привести описание и копию странички из инета в дополнения. Да там еще должны быть контактные данные собственника или рекламодателя. Цитата: ....Не зрозуміло чому оцінювачем опосередкована вартість чистого операційного доходу з врахуванням коригування ціни пропозиції по одних об'єктах-аналогах, а загальна ставка капіталізації по інших" Тут натянуто за уши. Ибо для расчета применяются рыночные данные не зависимо от того на базе какого объекта они получены. Это в идеале ЧОД и К берется с одного аналога и то при условии что эти данные отвечают НЕИ и адекватны рыночным. Если это условие не соблюдено то их брать нельзя. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ТаТа Сообщения: 74 Откуда: КРЕМЕНЧУГ Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 10:56 В "додатках" есть распечатанные страницы с интернета+увеличенные фотографии, которые были вместе с объявлением в интернете. _________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно." Габриэль Гарсия Маркес rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 11:04 ТаТа писал(а): В "додатках" есть распечатанные страницы с интернета+увеличенные фотографии, которые были вместе с объявлением в интернете. Дык оформите их в виде таблички и меньше будет вопросов. Похоже замечания писались по мере прочтения. Дополнения то в конце отчета. Да и не удобно это при прочтении отчета. И еще 1. уж очень мало 3 аналога что бы делать выводы 2. данные по аналогам тоже требуют корректировок (как в сравнении), а не просто "среднее" Главное 3. нельзя брать аналоги разных по статусу населённых пунктов. Только если нет данных вообще. Но тогда корректировка нужно и ограничения в отчете, где указываете в том числе причину такого выбора. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 11:44 ТаТа писал(а): Не зрозуміло чому оцінювачем опосередкована вартість чистого операційного доходу з врахуванням коригування ціни пропозиції по одних об'єктах-аналогах, а загальна ставка капіталізації по інших" я так понимаю, что Вы посчитали ЧОД для Вашего объекта оценки по одним аналогам, а при расчете ставки кап-ции для определения ЧОДа взяли другие... ну, во всяком случае я так понял это замечание... собственно это и смущает рецензента, возможно, что вполне обосновано... rudge писал(а): уж очень мало 3 аналога что бы делать выводы ну, как на мой взгляд, то три аналога с нашим рынком тоже хорошо... это, опять таки на мой взгляд, куда лучше, чем расчет ст-ки дис-та с использованием ком-ного подхода. ТаТа Сообщения: 74 Откуда: КРЕМЕНЧУГ Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 11:46 Согласна, что аналогов маловато, но их и правда мало. Я понимаю,что проще всего придумать аналоги и контору, занимающуюся продажей и арендой похожих помещений. Тогда и вопросы не возникнут??? На оценке комната в здании почтового отделения. Населенный пункт 9000жителей. Особо и не разгуляешься по аналогам. _________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно." Габриэль Гарсия Маркес rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 12:03 КовАл писал(а): я так понимаю, что Вы посчитали ЧОД для Вашего объекта оценки по одним аналогам, а при расчете ставки кап-ции для определения ЧОДа взяли другие... ну, во всяком случае я так понял это замечание... собственно это и смущает рецензента, возможно, что вполне обосновано... Тогда обоснуйте коллега. Не ужели рыночные доходность и сам ЧОД должны исходить из одного и того же объекта. Анализ показал что: На рынке есть данные по 100-а объектам которые дают средний ЧОД (100 ед. ) и данные по 50-и объектам которые имеет доходность 10% (в среднем), а данные по стоимости 1 кв. м. (аналогичной недвижки) на рынке 1000 за кв. м. все данные подкреплены (опросом, рекламой и тп и додаются в отчет) Вам что этого не достаточно для расчетов? Обязательно нужно совпадение? Обоснуйте такую необходимость. rudge писал(а): уж очень мало 3 аналога что бы делать выводы КовАл писал(а): ну, как на мой взгляд, то три аналога с нашим рынком тоже хорошо... это, опять таки на мой взгляд, куда лучше, чем расчет ст-ки дис-та с использованием ком-ного подхода. Понятно что лучше что то чем ни чего. Но из личного опыта (судя по ОО) данные есть, разве что в разных населенных пунктах (нужно корректировать). И еще если мне память не изменяет то при расчете средней величины в математике крайние значения отбрасываются. (уж Вы то лучше меня это знаете) Отсюда желательно иметь минимум 5 аналогов. Добавлено спустя 6 минут 8 секунд: ТаТа писал(а): На оценке комната в здании почтового отделения. Населенный пункт 9000жителей. Особо и не разгуляешься по аналогам. Берите аналоги (офисные помещения) в подобных населенных пунктах (можно по всей Украине) тут главное сопоставимость областей не корректно сравнивать Полтавскую обл с. Донецкой или Киевской) НО с условием что расстояние до, на пример, райцентра/обл.центра сопоставимы. Если у Вас ОО на расстоянии до райцентра 20 км то и аналоги должны быть с населенных пунктов в 18-25 км от райцентра. Да и сами райцентры должны быть сопоставимы. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ТаТа Сообщения: 74 Откуда: КРЕМЕНЧУГ Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 12:20 rudge писал(а): Берите аналоги (офисные помещения) в подобных населенных пунктах (можно по всей Украине) тут главное сопоставимость областей не корректно сравнивать Полтавскую обл с. Донецкой или Киевской) НО с условием что расстояние до, на пример, райцентра/обл.центра сопоставимы. Если у Вас ОО на расстоянии до райцентра 20 км то и аналоги должны быть с населенных пунктов в 18-25 км от райцентра. Да и сами райцентры должны быть сопоставимы. Удачи И взяв n-колв-во аналогов по Полтавской и близлежащим областям, для расчёта ставки капитализации, а затем для расчета аренды только часть из этих же n объектов-я 100% получу "зауваження" по определению ЧОДа и ставки капитализации. _________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно." Габриэль Гарсия Маркес rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 12:42 ТаТа писал(а): И взяв n-колв-во аналогов по Полтавской и близлежащим областям, для расчёта ставки капитализации, а затем для расчета аренды только часть из этих же n объектов-я 100% получу "зауваження" по определению ЧОДа и ставки капитализации. Уважаемый Та-Та Читаем НС№2 = библия = азбука Цитата: 15. Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури: порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу (рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна; аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком, а також у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки; інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна. Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна. Где тут хоть слово о том что от Вас требует ЧИНОВНИК ФГИ ???????? Тогда пусть пишет в рецензию, а Вы оспаривайте. Думаю его не погладят по голове. Или доказывайте свою правоту со стандартом в руках (если чиновник вменяем) PS; мне "доказывать" нет смысла Вы же не мне сдаете отчет. Вы спросили я ответил. Удачи Добавлено спустя 1 минуту 35 секунд: То что я написал я делаю, в т.ч. и для ФГИ. Проблем не было _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ТаТа Сообщения: 74 Откуда: КРЕМЕНЧУГ Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 13:20 [quote="rudge"] Уважаемый Та-Та Читаем НС№2 = библия = азбука [quote] В споре рождается истина!!! Представитель ФДМУ мне объяснила, что предложения по аренде и продажам должны быть по одним и тем же помещениям. "ну напишите, что такой информации нет и вы берёте похожие" _________________ "Не прилагай столько усилий, все самое лучшее случается неожиданно." Габриэль Гарсия Маркес rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 15 Сен 2011 13:26 ТаТа писал(а): В споре рождается истина!!! Представитель ФДМУ мне объяснила, что предложения по аренде и продажам должны быть по одним и тем же помещениям. "ну напишите, что такой информации нет и вы берёте похожие" Дык я же и писал что это в идеале. К стати этого ни где нет в НС. Это озвучивают ГУРУ на повышениях и обучениях. Но их мнение еще не НС, к счастью. Похоже чиновник адекватный Вам попался. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 16 Сен 2011 08:39 rudge писал(а): К стати этого ни где нет в НС. Это озвучивают ГУРУ на повышениях и обучениях. В НС вроде и нет, но это же - классика теории! rudge писал(а): Но их мнение еще не НС, к счастью. Уважаемый коллега rudge - к чему счастью? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 16 Сен 2011 09:45 Grey Horse писал(а): rudge писал(а): К стати этого ни где нет в НС. Это озвучивают ГУРУ на повышениях и обучениях. В НС вроде и нет, но это же - классика теории! Но теорию то люди пишут. rudge писал(а): Но их мнение еще не НС, к счастью. Уважаемый коллега rudge - к чему счастью? Общему. Вот скажите коллега, как выделить в общей поправке (сравнения) долю припадающую на разность поэтажного расположения с ОО, или планировки, если нет аналогов сопоставимых с ОО по этим факторам? Лично я убежден что поправка должна быть одна, общая, без разделения на внутренние факторы. Или тогда пусть будет узаконенная таблица долей. А ставить в "торец" рядового оценщика по этим проблемам не имея самому решения по крайней мере не корректно. Тут есть два выхода. Или создать и узаконить методику расчета долей поправок в составе общей поправки, или доверять, пусть и субъективному мнению, но все таки "держащего руку на пульсе", оценщика. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... ирина викторвна Сообщения: 161 Откуда: Украина Николаев Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 15:02 Добрый день, а можно "придумать" и как то обосновать поправку т.н. "инвестиционную привлекательность" - чтобы увеличить (уменьшить) стоимость? Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 15 Дек 2011 15:57 rudge писал(а): доверять, пусть и субъективному мнению, но все таки "держащего руку на пульсе", оценщика В Европе этому верят. КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 01:54 ирина викторвна писал(а): Добрый день, а можно "придумать" и как то обосновать поправку т.н. "инвестиционную привлекательность" - чтобы увеличить (уменьшить) стоимость? А что вы вкладываете в это понятие? Инвестиционную привлекательость (или отвратительность)имеет страна, регион, а с объектом то что? Никому не нужен? Почему? Потому что в непривлекательном регионе, которым командуют бандиты и заберут твой завод, как только он начнет работать... Мне так кажется. Если надо двигать цену надо придумать какие-то другие способы. Когда то видел экселевскую таблицу в которой строилась поправка к базовой ставке. ТАм были разные пункты - риск смены законодательства, ошибки в оформлении договоров, стихийные бедствия, криминогенные факторы и прочее, и прочее. Каждому фактору назначался бал и в результате получалась дивная поправка к базовой ставке. _________________ rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 16 Дек 2011 08:51 ирина викторвна писал(а): Добрый день, а можно "придумать" и как то обосновать поправку т.н. "инвестиционную привлекательность" - чтобы увеличить (уменьшить) стоимость? К инв. привл. это соотношение, на пример, стоимости не движки в регрессивном районе к стоимости аналогичной не движки в развивающемся районе. Нет стоимости не движки, берем другой экономический показатель, на пример поголовье коров. Утрирую специально. Тут важно что эти "районы"/регионы и показатели сравнения были сопоставимы. Не корректно сравнивать, на пример, офис в Киеве со складом в Кацапетовке. Если ОО в Кацапетовке склад то и для определения К инв. привл. нужно смотреть склад в Кацапетовке №2 _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... СЕНСАР Сообщения: 235 Откуда: Київська область Добавлено: Вс, 18 Дек 2011 21:17 Цитата: Только опрос. На пример у нас торг на квартиры по данным реелтеров не превышает 1000 дол. Обычно до 500. Это ни как не 10% (ср. 1 ком стоит 25000 дол, 10% это 2500 дол.) чувствуете разницу 1000-500 дол и 2500???? Я вообще не пойму откуда это цифра (поправка на торг = 10%) взялась? Может когда то в каком то конкретном регионе и была такая. Но на сегодня в другом (моем) регионе она далеко не 10% по квартирам 26 жовтня цього року продав свою однокімнатну квартиру. Виставляв за $75000. Рієлтори підтвердили, що реальна ціна. 2 місяці не було реального покупця. Одного дня зранку подзвонили рієлтори і запитали, скільки скину. Сказав $5000. В той же день прийшли покупці. Подивилися. Потім передзвонила рієлтор і сказала, що за $69000 заберуть. Я сказав - $70000 кешем мені на руки і вони оплачують всі витрати за угоду... Наступного дня уклали попередній договір. Тому поправку на торг 5-10% вважаю нормальною. КоньВп@льт0 Сообщения: 220 Откуда: Киев, Куреневка Добавлено: Пн, 19 Дек 2011 02:55 А мой товарищ, жуткий прощелыга, пару недель назад взял задаток за свою квартиру а сумму 73 тыс, при "нормальной цене 65000. Как он это делает я не знаю, но много лет у нас с ним мнение о цене недвижимости не совпадает, причем это касается и покупаемых и продаемых им объектах. Это я к тому, что делать выводы о торге имея одну квартиру не правильно. Может риелторы жулики (придержали квартиру) или работать не умеют. Иногда спрос зависит от тонкостей - порядок слов в рекламе или просто ее содержание. Когда я активно риелтерил, иногда, когда квартира зависала, просил кого-нибудь дать за меня рекламу. Часто срабатывало... _________________ Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 18:34 Ситуация типична: имеем несколько различных корректировок (месторасположение, торг, этажность и.тп.) и с помощью их корректируем стоимость аналогов обьекта оценки. Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог. Столкнулся с этой ситуацией как говорится нос к носу - видел и в отчетах коллег, и в различной литературе различные комбинации применения корректировок. _________________ Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент Sergej Сообщения: 366 Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 18:40 Lovchiy писал(а): Ситуация типична: имеем несколько различных корректировок (месторасположение, торг, этажность и.тп.) и с помощью их корректируем стоимость аналогов обьекта оценки. Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог. Столкнулся с этой ситуацией как говорится нос к носу - видел и в отчетах коллег, и в различной литературе различные комбинации применения корректировок. Думаю, разницы нет. Кому как удобно. Более существенное это подход к самим поправкам... Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:06 Lovchiy писал(а): Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог. Sergej писал(а): Думаю, разницы нет. Кому как удобно. Более существенное это подход к самим поправкам... Lovchiy, а Вы попробуйте просчитать оба варианта и сами посмотрите на результаты, будут они отличаться или нет. Например: стоимость объекта сравнения 40000 ед., и три поправки (-5%; +10%; -15%). _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Sergej Сообщения: 366 Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:13 Разница в 1,3% Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:13 Сергей_К 1. 36000 2. 35530 Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд: не забывайте про знак этой разницы _________________ Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент Sergej Сообщения: 366 Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:15 И если есть поправки 5-20%, то, думаю это в пределах естественной погрешности. Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:17 Lovchiy делайте выводы. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Sergej Сообщения: 366 Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:17 Я лично определяю скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:20 Сергей_К Делаю...но теперь интересует другое - есть ли еще такие же методы, позволяющие абсолютно безболезненно для оценщика "работать над цифрами" Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:35 Sergej писал(а): Lovchiy писал(а): Ситуация типична: имеем несколько различных корректировок (месторасположение, торг, этажность и.тп.) и с помощью их корректируем стоимость аналогов обьекта оценки. Вопрос в следующем - стоит ли определять скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога, или же достаточно внести их все сразу и в итоге определить суммарную поправку (в %-ном и денежном выражении) на которую и откорректировать аналог. Столкнулся с этой ситуацией как говорится нос к носу - видел и в отчетах коллег, и в различной литературе различные комбинации применения корректировок. Думаю, разницы нет. Кому как удобно. Более существенное это подход к самим поправкам... и Sergej писал(а): Разница в 1,3% Так есть разница или нету? Суть не в разнице 1,3%, а в методической правильности применения тех или иных подходов. Ответ на вопрос применения корректировок есть у Фридмана в книге "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". Сергей_К писал(а): Я лично определяю скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога Я вот тоже так делал, но когда прочитал умного дядьку решил, что все-таки правильнее если поправки процентные, то сначала перемножать все коэффициенты и вность поправку единым коэффициентом. Так как делаете Вы можно делать только в том случае, если есть возможность четко выделить корректировку на определенный фактор (например методом попарного сравнения) и только потом ее применить. Лично у меня так не получается. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:36 Lovchiy писал(а): Делаю...но теперь интересует другое - есть ли еще такие же методы, позволяющие абсолютно безболезненно для оценщика "работать над цифрами" Не понял Вашего вопроса. Что значит "безболезненно"? Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды: Серый писал(а): Сергей_К писал(а): Я лично определяю скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога Серый это не я писал _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:40 Сергей_К писал(а): Серый писал(а): Сергей_К писал(а): Я лично определяю скорректированную величину аналога после внесения каждой поправки с последующим определением скорректированной стоимости аналога Серый это не мои слова Ой, что-то не так пошло, звыняйте Одной рукой отвечаю, другой онлайн Динамо-Рубин ищу _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:44 Серый писал(а): Я вот тоже так делал, но когда прочитал умного дядьку Че за умный дядя, а ком речь? _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. Последний раз редактировалось: Сергей_К (Чт, 09 Фев 2012 20:21), всего редактировалось 2 раз(а) Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 09 Фев 2012 19:46 Сергей_К писал(а): Че за умный дядя, а ком речь? Серый писал(а): Ответ на вопрос применения корректировок есть у Фридмана в книге "Анализ и оценка приносящей доход недвижимости". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь HUGO Возраст: 45 Сообщения: 1254 Добавлено: Пт, 10 Фев 2012 15:21 Дамы и господа. Я понимаю что сколько оценщиков столько и мнений. В спорах с органами надо бить "наповал", например : 1. Есть украинское издание " Практика оценки имущества" №1 за 2010г 2. Оно "свежее", новее по этому поводу в Украине нет, одобрено в том числе УТО, под редакцией Маркуса Я.И. 3. Издание украинское 4. Открываем стр.120 и по порядку читаем.5. И все все понятно - ибо крыть можно чем угодно, но это авторитетное издание и свеже инфы нет. Сам лично в последнее время присел на "бальный метод" и "метод нормированных расстояний" - красивенько и мне нравится... Последний раз редактировалось: HUGO (Пн, 13 Фев 2012 13:28), всего редактировалось 1 раз SHE Настоящая Блондинка Возраст: 46 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Сб, 11 Фев 2012 14:13 и шо ПО говорит? _________________ а знаешь, всё ещё будет! Борода Тусовщик Возраст: 52 Сообщения: 1590 Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 10:16 Цитату в студию _________________ Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. HUGO Возраст: 45 Сообщения: 1254 Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 13:29 В электронном виде у меня нет - только в печатном. Не поленитесь откройте ст.120-121 и почитайте. Даю ссылку - http://rghost.ru/36496423 Действует 30 дней (сори, дал максимальный срок из предлагаемого) Сергей_К Возраст: 54 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 14:11 HUGO писал(а): Сам лично в последнее время присел на "бальный метод" и "метод нормированных расстояний" - красивенько и мне нравится Прочел стр. 120-121, про "бальный метод" и "метод нормированных расстояний" не нашел. _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. HUGO Возраст: 45 Сообщения: 1254 Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 14:34 Cергею_К то что я дал ссылки - про корректировки Относительно упомянутых мною методов. Метод определения весовых коэф-тов на основании нормированных расстояний ... описан в другой Практике оценки Сивцом С.А. Прошу читать мать часть. К сожалению сам "бальный метод" толком описанный кем нибудь не встречался.Опять же в Практиках оценки за 2010 есть некоторые на него ссылки и отдельные положения. В любом случае основное достоинство этих методов (как собственно говоря и метода матриц в классическом его понимании и метода с применением регрессий (разных видов и моделей)) в том что все корректировки выполняются как бы "автоматически" при построении самих моделей. Советую перечитать Сивца С.А. (его Практику оценки). Это не реклама, просто Сивец молодец, уважаю его. Francuzzz Возраст: 39 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 16:57 попрошу еще раз у коллектива: дайте кто-нибудь ПО за 2010 год! оч хочется почитать! _________________ Кто понял жизнь работу бросил HUGO Возраст: 45 Сообщения: 1254 Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 17:04 Француззз там Иренка наша общая коллега в Полтаве. Может с ней согласуетесь? Если конечно у нее есть и она не против дать отксерить, а Вы ей чего нибудь... Francuzzz Возраст: 39 Сообщения: 508 Откуда: г. Полтава Добавлено: Пн, 13 Фев 2012 21:27 Попробуем, спасибо! _________________ Кто понял жизнь работу бросил Стася Сообщения: 204 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 26 Мар 2012 22:32 rudge писал(а): 2. Такую (общую) поправку легче рассчитать и обосновать. как-то стыдно спрашивать даже для начинающего оценщика- что такое общая поправка? я не пойму о чем речь здесь ((( rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 27 Мар 2012 08:04 Стася писал(а): rudge писал(а): 2. Такую (общую) поправку легче рассчитать и обосновать. как-то стыдно спрашивать даже для начинающего оценщика- что такое общая поправка? я не пойму о чем речь здесь ((( Общая поправка это поправка включающая промежуточные, на торг, на место расположения, на состояние и тп Но это мое мнение. Не НС _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Стася Сообщения: 204 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 27 Мар 2012 10:46 Семен Семеныч...это просто сумма всех поправок,другими словами?! HUGO Возраст: 45 Сообщения: 1254 Добавлено: Вт, 27 Мар 2012 10:49 Да, если поправки были в абсолютной форме и нет если поправки были выражены коэффициентами. Стася Сообщения: 204 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 27 Мар 2012 10:57 спасибо большое,а тоя не понимала о чем речь,когда говорили об общих поправках ))) КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 27 Мар 2012 11:45 rudge писал(а): Лично я убежден что поправка должна быть одна, общая, без разделения на внутренние факторы. ... Как на меня, корректно обосновать можно только общую поправку. существует такое понятие, как декомпозиция, т.е. когда одна большая проблема разбивается на несколько маленьких, решать которые проще, в результате чего уменьшается ошибка... поэтому, я, как-то уже традиционно , не согласен с коллегой rudge, хотя, я не помню в НС ограничений применения общей поправки. Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Ср, 02 Июл 2014 17:41 Коллеги, есть задача. Нужно обосновать неправомерность применения поправок, диапазон применения поправок 20-50%. Они не обоснованы, не думаю, что можно как то их обосновать вообще, но мне нужно объяснить людям почему так делать нельзя. Сидит в голове взятые данные о том, что суммарно поправки не должны превышать 20-30% по одном объекту сравнения. Есть где то разумные объяснения на этот счет? В НС не увидела, может еще где то? Желательно, если не из ЗБ, то хотя бы с цитатами и указанием источника. Буду благодарна за все мнения. Завтра нужно до конца дня составить бумажку. Уже вспомнила - это про ТЗ есть точный предел по корректировкам, иначе объект сравнения не корректен. edgar_po Сообщения: 965 Откуда: козацький край Добавлено: Ср, 02 Июл 2014 21:45 Olenka писал(а): не должны превышать 20-30% по одном объекту сравнения если посмотреть цену предложения и цену, которую могут (хотят) заплатить покупатели за объекты, к примеру КТС, то только на цене предложения - цене покупке корректировка составляет 25-28% без технического состояния и всего прочего. Такая же тенденция на сегодня по всему рынку, в том числе и недвижимости. От того что доллар был 8 стал 12, у людей и потенциальных покупателей денег не прибавилось, и то что продавцы как хотели три года назад какую-то заоблачную цену за свой товар, так и продолжают хотеть, но никто его не покупает, рыночная стоимость его не растет. Извините, но используя цену предложения, а не реальные цены продаж обосновано можно использовать и 20-30% поправок, тем более законодательно это не ограничено. http://auto.ria.com/auto_gaz_53-gruz_12617940.html http://auto.ria.com/auto_gaz_5201_12814865.html Olenka писал(а): Завтра нужно до конца дня составить бумажку документ от "бумажки" тоже отличается. для бумажки ссылки на ЗБ не обязательны. Игорь85 Сообщения: 128 Добавлено: Ср, 02 Июл 2014 21:50 Olenka а Вы не думаете, что когда берёте аналоги с рынка предложения, то они (может открою Вам Америку?) не будут стоять в одном ряду. Например объекты сравнения не будут равны 1356, 1358, 1353, 1355, 1356. А почему? Потому что рынок. Один продавец хочет 2000, другой согласен на 500. У Вас никогда коэффициент вариации не будет равен 0-5% без значительных корректировок объектов сравнения в условиях дикого украинского рынка (про квартиры в миллионниках не говорю) Я уже не говорю про земельные участки и здания промышленного назначения в птг и сёлах. И если Вы собираетесь кому-то что-то объяснять - напишите лучше методологию по оценке недвижимости и утвердите её в Кабинете министров. А то как критиковать кого-то - то матёрые оценщики первые, хотя абсолютно не замечают, что в оценке за последние 10 лет [вырезано цензурой] не сделано. Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Ср, 02 Июл 2014 22:06 Спасибо, конечно за мнения. Я не хочу критиковать, я хочу корректно объяснить почему поправка в 50% на состояние -не правильно. Игорь85 писал(а): И если Вы собираетесь кому-то что-то объяснять - напишите лучше методологию по оценке недвижимости и утвердите её в Кабинете министров мерси за совет, я подумаю. edgar_po писал(а): документ от "бумажки" тоже отличается. для бумажки ссылки на ЗБ не обязательны. я учту. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 02 Июл 2014 22:36 Я думаю, нельзя вот так вот взять и написать, что нельзя использовать корректировки больше 50%. В моем родном зажопье обычный ремонт квартиры стоит зачастую больше самой квартиры без ремонта или равен ее стоимости. Вот и получаем всего одну корректировку, но она будет уже 20-30%. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 02 Июл 2014 23:33 Дело еще и в том, что теоретически и корректировка в 50% имеет право на существование, если она обоснована "по рынку" - например, методом попарного сравнения. И она может быть просто практически необходима, если других, более близких аналогов попросту в природе нет. Подчеркиваю - и то, и другое нуждается в обосновании! И в обосновании корректном. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Чт, 03 Июл 2014 08:51 Друзья, город -обычный, недвижимость -производственная, баз промышленных сейчас продается туча, ну какие поправки на состояние, если все объекты примерно одинаковые. Всем спасибо. edgar_po Сообщения: 965 Откуда: козацький край Добавлено: Чт, 03 Июл 2014 12:49 Olenka писал(а): баз промышленных сейчас продается туча их продается туча с 2008 года и по-заоблачным ценам. возьмите тучу информации о совершенных сделках. work Сообщения: 284 Добавлено: Пт, 04 Июл 2014 20:47 Olenka писал(а): Друзья, город -обычный, недвижимость -производственная, баз промышленных сейчас продается туча, ну какие поправки на состояние, если все объекты примерно одинаковые. Всем спасибо. А почему коллега выбрал такие поправки? высчитывал? какой источник? IrenaL Сообщения: 516 Добавлено: Сб, 05 Июл 2014 13:07 Olenka писал(а): Нужно обосновать неправомерность применения поправок, диапазон применения поправок 20-50%. Они не обоснованы, не думаю, что можно как то их обосновать вообще, но мне нужно объяснить людям почему так делать нельзя. Сидит в голове взятые данные о том, что суммарно поправки не должны превышать 20-30% по одном объекту сравнения. Диапазон поправок в ЗБ не обозначен, кроме как в Методике оценки КТС. Но поправки свыше 5% должны быть обоснованы. Я так понимаю речь идет о рецензировании отчета. Рецензент дает выводы о правильности применения нормативной базы и не дает выводов о полученном результате, кроме тех случаев, когда есть на это запрос. В данной ситуации если величина поправок не обоснована, есть основание написать рецензию 3-ей группы признаков, т.е. отчет м.б. использован после устранения недостатков, а именно- надо обосновать поправки. На мой взгляд все. Действительно, примерно с 2008-2009 г. в предложениях на продажу появилось значительное количество объектов промышленной недвижимости. Но насколько они пользуются спросом? Про свой город (115 тыс. населения) скажу - нет: максимум что покупалось в последнее время 1-2 комнатные квартиры, маленькие магазинчики "у дома" - все. Многие из предлагаемых объектов промнедвижимости обременены кредитами, имеют огромные земельные участки (типа купите и постройте еще что-нибудь) - вот отсюда и появляются заоблачные цены предложения на SLANDO HEK Возраст: 64 Сообщения: 219 Добавлено: Сб, 05 Июл 2014 20:40 Olenka, а не слабо Вам побегать по продавцам/покупателям недвижки подобной в городе, віяснить уровень цен, набросить % на торг, чтоб потом снять, віяснить уровень торга реального, за что могут купить...Т.е. провести, согласно НС№1 "обследование об'екта". А потом уж поправки спрашивать . Выдадите предварительную работу - тогда и поправки дельные Вам подскажут. Да, Методику оценки КТС (IrenaL) к недвижке не применяйте. Засмеют. _________________ Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Сб, 05 Июл 2014 22:26 work писал(а): А почему коллега выбрал такие поправки? высчитывал? какой источник? Да выбрал и все-нужно было подешевле сделать. Состояние хорошее-не хорошее, поправка называется. Это не рецензия, мне нужно было посмотреть на адекватность по просьбе юриста собственника. Это была личная просьба. edgar_po писал(а): их продается туча с 2008 года и по-заоблачным ценам. возьмите тучу информации о совершенных сделках. Я бы не сказала, что заоблачным, цены в нашем конкретно городе по базам упали -с 200 дол до 50-70 за квадрат за последние годы -думаю, как везде. Я бы взяла цену продажи, а Вы встречали часто такие данные? Я и раньше убирала поправку на торг у одного объекта сравнения из пяти и то не часто. Добавлено спустя 3 минуты 48 секунд: HEK писал(а): Olenka, а не слабо Вам побегать по продавцам/покупателям недвижки подобной в городе, віяснить уровень цен, набросить % на торг, чтоб потом снять, віяснить уровень торга реального, за что могут купить...Т.е. провести, согласно НС№1 "обследование об'екта". А потом уж поправки спрашивать Да мне не слабО, я так и сделала, только не бегала, а звонила, ниче -можно? И постараюсь больше не спрашивать. Даже удивительно, как по доброму могут советовать коллеги. Еще раз всем спасибо за высказанные мнения Даша2015 Возраст: 45 Сообщения: 12 Добавлено: Вт, 20 Окт 2015 17:22 http://afo.com.ua/uk/news/2-general-assessment/858-the-cost-of-real-estate-in-terms-of-inflation-and-devaluation ув.оценщики. нашла интересную статью о поправке на состояние рынка( отношение индексов инфляции и девальвации) в размере 0,65...хотела бы услышать Ваше мнение на этот счет...применима ли в работах эта поправка .. спасибо kink Возраст: 50 Сообщения: 868 Откуда: Днепропетровск Добавлено: Ср, 21 Окт 2015 15:02 Даша2015 писал(а): в размере 0,65...хотела бы услышать Ваше мнение на этот счет...применима ли в работах эта поправка .. вже ні....чекайте на наступний віток девальвації Marian Сообщения: 80 Добавлено: Чт, 22 Окт 2015 13:03 Ще би хтось підказав період між скачком курсу валюти та реагуванням ринку нерухомості. Якщо зміна цін не раптова то відповідно даний коефіцієнт має місце на початковому етапі. Remi Возраст: 45 Сообщения: 125 Добавлено: Чт, 22 Окт 2015 20:26 Даша2015 писал(а): нашла интересную статью о поправке на состояние рынка( отношение индексов инфляции и девальвации) в размере 0,65 Ее еще в начале года здесь выкладывали. Вот только кто пользуется, неизвестно _________________ Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. Bogdan Gun Возраст: 52 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 03 Ноя 2016 09:25 Такой вопрос. Есть ОНС - складская база с административной частью. У нее оттяпали часть земельного участка, граничащую с дорогой. Теперь нет прямого и логичного заезда на территорию. Как сей факт можно оформить в поправки в ДП и СП для аналогов недвижимости, с нормальными подъездными путями. Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Ноя 2016 09:48 Как вариант только путем сравнения арендных ставок или стоимостей продажи объектов, которые имеют собственные подъездные пути и не имеют. В продаже и в аренде есть же объекты, которые расположены на территории предприятий (если есть в данном местоположении). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Bogdan Gun Возраст: 52 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 03 Ноя 2016 10:35 Нашел 4 аналога - базы более-менее похожие, но все со свободным проездом. Чувствую, что нужно как-то подкорректировать, но как, не придумывается. Владельцы объекта оценки подали в суд на получение сервитута, но дата оценки на сейчас, а когда и какое будет решение суда - неизвестно. rozon Сообщения: 233 Добавлено: Чт, 03 Ноя 2016 11:31 Где-то в трудах Маркуса отмечено ,что "Поправка до 5 % приймається виходячи лише з логічного обґрунтування наявності різниці у окремій характеристиці" ,что я и использую Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме