| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
 Добавлено:
Вт, 03 Мар 2009 20:19 |
  |
Друзья, разъясните мне к какому подходу относятся указанные положения методики оценки ЗУ.
VI. Оцінка забудованих земельних ділянок
34. При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання.
.............
35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.
Пункт 34 видимо относится к доходному подходу, но ведь ЗУ отдельно от улучшений нигде в аренду не сдается!
Пункт 35 вообще непонятно как применять: то ли строить дисконтирование и вычитать на 1 году стоимость строительства, либо рассчитывать рыночным подходом стоимость ОН и вычитать стоимость улучшений из общей стоимости объекта.
Теоретики и практики - поясните как реально эту лабуду можно использовать, чтобы никто не придолбался. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Вт, 03 Мар 2009 21:14 |
|
Я конечно далеко не ас, но есть некоторые соображения подсмотренные у знающих людей 
34: Оскільки абсолютна більшість земельних ділянок у складі міських територій самі по собі не продуктують (не породжують) ніякого доходу, доход отримується за рахунок використання покращень, що знаходяться на ділянці (сама земля породжує доход тільки за рахунок природньої плодючості при виробництві сільськогосподарської продукції), оцінка на базі співвідношення доходу та вартості виявляється непридатною.
Наявність достатньої кількості даних при діючій ставці орендної плати за об’єкти нерухомості, що можуть бути визнані аналогами (за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місцерозташуванням) до нерухомості, розташованій на об’єкті оцінки, дає Експерту змогу застосувати методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки. При цьому вартість безпосередньо земельної ділянки визначається двома методами:
- методом залишку для землі, коли від загальної вартості об’єкта, отриманої методом капіталізації орендної плати, віднімається вартість витрат на земельні поліпшення, розташовані на цій земельній ділянці;
- методом розподілення доходу, коли загальна вартість об’єкта, визначена шляхом капіталізації чистого доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшується на суму, отриману внаслідок нарахування процентів на вартість будівель та споруд та їх амортизацію, за ставкою, прийнятою для землі.
35: Методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови найкращого та найбільш ефективного їх використання.
За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - оціночна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування
витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна (у гривнях);
Цо - очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від
забудованої земельної ділянки (у гривнях);
Вос - витрати на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній
ділянці (у гривнях).
За основу визначення оціночної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, що склалися на ринку, та витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів. |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
 |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 03 Мар 2009 21:34 |
|
В эту методику если вчитаться, то плакать хочется... такое ощущение, что писали её так же, как Дядя Федор писал письмо домой... глядя на эти пункты вообще не понятно о чем идет речь, о стоимости земли или о стоимости комплекса (земля + улучшения)... для того, что бы понять, что дальше делать с величиной, полученной по методу, описанному в п. 34 следует вернуться назад к п.7 и получится
| Цитата: |
П.7 Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
…
П.34 При оцінці забудованих земельних ділянок (або тих,
забудова яких передбачається) чистий операційний дохід
визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди
землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за
умови її найбільш ефективного використання.
Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою
відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом
року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та
експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на
ринку.
До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються
витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт,
сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.
До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати
та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в
межах земельної ділянки. |
Что касается п. 35, то теперь нужно вернуться к п. 9
| Цитата: |
п. 9 Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях); Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях); Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
…
35. При оцінці забудованих земельних ділянок визначення
витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових
витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд,
що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний
простір), за умови її найбільш ефективного використання.
Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та
підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на
знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством
сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та
озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів,
вартості фінансування і прибутку забудовника. |
тут есть один нюанс... забавно, но ст-ть земли, как по мне, должна определяться не как разница между стоимостью комплекса (земля + улучшения) и величиной затрат связанных со строительством этих улучшений, а как разница между стоимостью комплекса (земля + улучшения) и рыночной стоимостью этих улучшений. Все дело в том, что в первом случае выпадает внешний износ, а это может привести к занижению стоимости земли.
З.Ы. По поводу вопроса
| Борода писал(а): |
| к какому подходу относятся указанные положения методики оценки ЗУ |
п. 34 - капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
п. 35 - урахування витрат на земельні поліпшення. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Вт, 03 Мар 2009 23:12 |
|
Ну да, я так и считаю. А рецензент пишет "отчет не соответствует методике". 
Вот я и пытаюсь понять что у меня чему не соответствует. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Olenka
Оценщик
Сообщения: 1271
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 09:22 |
|
Рецензент объяснил в чем у тебя несоответствие? Он привел доказательства этого несоответствия - не соответствет пункту Х Закона/Методики У, противоречит норме такой то? Можно было просто написать - не нравиться шрифт и бумага левая вообще. Ты с ним общался? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 11:01 |
|
Общаться с ним крайне сложно- они такие важные что телефон свой не дают, пишем письма через заказчика. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 11:14 |
|
ооо, письма это я люблю. ну так и пиши в письме - прошу указать несоответсвие конкретной статье закона/методики.
Добавлено спустя 1 минуту 28 секунд:
и да, ковал прав - надо бы учитывать внешний износ. но кому-то же на руку заниженная стоимость земли? у меня она опять начала в минус выпадать... |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 13:54 |
|
| КовАл писал(а): |
| тут есть один нюанс... забавно, но ст-ть земли, как по мне, должна определяться не как разница между стоимостью комплекса (земля + улучшения) и величиной затрат связанных со строительством этих улучшений, а как разница между стоимостью комплекса (земля + улучшения) и рыночной стоимостью этих улучшений. Все дело в том, что в первом случае выпадает внешний износ, а это может привести к занижению стоимости земли. |
Не нужно забывать про НЕИ ЗУ - тогда внешний износ земельных улучшений вроде бы отсутствует. Другой вопрос, что НЕИ ЗУ зачастую не совпадает с текущим использованием ЗУ. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 16:17 |
|
| Yourick писал(а): |
| Не нужно забывать про НЕИ ЗУ - тогда внешний износ земельных улучшений вроде бы отсутствует. Другой вопрос, что НЕИ ЗУ зачастую не совпадает с текущим использованием ЗУ. |
Да в глухих деревнях внешний износ был, есть и будет всегда, там никогда не целесообразно что то строить, вернее строить ты може все что угодно, а деньги свои не вернешь. А вариант НЭИ все бросить к едрене фене,купить билет, палатку, одеяло и ехать на южный берег Крыма там зимы теплее.
Сочувствую Бороде, наверное эта рецензия из серии "аля -какого-нибудь Регионального отделения какой нибудь общественной организации оценщиков"
Есть такие рецензенты что сами себе могут написать отрицательные рецензии, афоризм конечно, но встречал часто пушут всякую ересть по поводу и без повода, лишь бы что-то написать.
У меня предложения давайте эти "перлы-рецензентов" будем выставлять на всеобщее обсуждение, чтобы общественность их знала и давала им свою оценку. Причем указывать их фамилию, фирму. Страна должна знать свои "героев" |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 16:24 |
|
Та и выставлять нечего особенно:
1. Стоимость земли определенная исходя из цен на коммерческую недвижимость минус улучшения - подтвердить рыночными данными (а откуда я интересно брал РС этой блин недвижимости? ЗУ под застройку и застроенный- совершенно разные вещи, а застроенные отдельно от построек почему-то не продаются, вот блин засада)
2. Все вместе должно соответствовать стандартам методикам и т.д.
Добавлено спустя 3 минуты 26 секунд:
В общем, подгоняю где получается -износ, или + прибыль застройщика, под среднюю стоимость незастроенного участка. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 16:40 |
|
| Цитата: |
| Стоимость земли определенная исходя из цен на коммерческую недвижимость минус улучшения - подтвердить рыночными данными (а откуда я интересно брал РС этой блин недвижимости |
- это они хотят видеть ссылки, сканы, принтскрины. более детальное расписывание. |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 16:47 |
|
Ну почему же хороший пример общих, совершенно неконкретных замечаний.
Наверное не хватает вырезок из газет или уже нужны фото аналогов с подробными техническими характеритиками (лучше с полным комплектом БТИ)  .
Ну а с соотвествием стандартам и методикам
А что за цель оценки выкуп наверное.. |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 16:47 |
|
так этого хватает... я так понял что хотят чтобы я по 2 методам определял, как застроенный и как не застроенный. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Ср, 04 Мар 2009 23:06 |
|
Я в таких случаях (это для выкупа) даю выборку за последние полтора года - год по выкупу из гособствености (благо их не так много)
Ну и вовожу примерный уровень цен от и до, а далее делаю вывод что информация по продаже не носит массвого характера поэтому нужно отдавать предпочтение методу остатка.
Или беру ориентир по участкам под жилой застройкой (у нас на вторичке предложений полно) и тоже привожу к коммерческой земле. В любом случае приусадебные участки всегда являются основным индикатором рынка земли.. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 05 Мар 2009 08:43 |
|
Не так уж плохо Методика написана. И всё достаточно логично)
По поводу приведенных пунктов 34 и 35 - они относятся к методам, которые объединяют доходный и затратный подходы. Таковых два - метод остатка для земли и метод распределения дохода.
п.35 по сути повторяет п.6 НС №2 (обоснование затратного подхода):
Під час застосування витратного підходу інформація, що використовується для проведення оціночних процедур, повинна відповідати ринковим даним про витрати на створення цього нерухомого майна або подібного нерухомого майна в сучасних умовах з урахуванням доходу підрядника. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
