Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Еще раз про корректрировки!!! Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6  След. Автор Сообщение AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Пн, 30 Май 2011 21:43 Добрый вечер!!! Столкнулся с проблемой по ФДМУ. Сдавал отчеты на протяжении последних 5 лет и не было никаких проблем, вот пришло новое руководство и начались вопросы... Суть вопроса - хотелось бы посмотреть, почитать о корректировках, которые вы делаете в доходном, сравнительном подходах на цену предложения объекта-сравнения со всеми вытекающими объяснениями, то бишь, почему тут беру это, а тут это...И еще, хотелось бы узнать, вы корректировки делаете кратными 5, т.е. 1,05 или 0,95 или так 0,97; 1,06 и т.д. Кроме этого, очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ. Если у кого-то есть красивенько, то просьба скинуть по мылу. Спасибо!! Жду ответов!!! Уж очень хочется посмотреть мнения других практикующих оценщиков, а то сил ругаться нет... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 07:56 AnDrusha писал(а): ... Суть вопроса - хотелось бы посмотреть, почитать о корректировках, которые вы делаете в доходном, сравнительном подходах на цену предложения объекта-сравнения со всеми вытекающими объяснениями, то бишь, почему тут беру это, а тут это...И еще, хотелось бы узнать, вы корректировки делаете кратными 5, т.е. 1,05 или 0,95 или так 0,97; 1,06 и т.д. Реально рассчитать не возможно. Мы делали (если просили) таблицу опроса. А обычно просто писали что в ходе опроса .... продавец готов скинуть ...% Цитата: Кроме этого, очень болезненным вопросом остается обоснование НЭИ. Если у кого-то есть красивенько, то просьба скинуть по мылу. Довольно таки не плохо это описано в книге "Оцінка земельних ділянок" Драпиковского, Ивановой в приложениях стр 283 - 286 (издание ТОВ "Принт - Экспрес" Киев 2004 г Собственно там все сведено к доходности в зависимости от того под что сдается в аренду. Можно просто привести таблицу Ккап (офис, магазин, бар и тп) при условии юридически разрешено физ. возм .и эконом. выгодно . _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 08:16 AnDrusha, я не работаю с Фондом, поэтому, возможно Вам будет не очень интересен мой опыт, но отвечу... чаще всего делаю как обычно... +5, +10... -5, -10... т.е. тупо, кратное 5... но, если достают (были у меня тут одни заказчики, которые начали разговор с того, что они перед тем, как прийти ко мне были в одной фирме (назвали известную компанию) и там все бездари... отчеты делают какие-то студенты... делают их абы как, поэтому они будут внимательно читать мой отчет и у них будут (... вот так вот сразу... ещё до начала работы ) замечания, которые мы должны будем исправить)... так вот, если достают, то считаю с помощью матриц... в результате получается то ещё чтиво на ночь По НЭИ у меня всё просто... тупой рассказ почему это лучше этого... ну, а если повыделываться, то, возможно, Вам это пригодится. Добавлено спустя 2 минуты 32 секунды: AnDrusha писал(а): на цену предложения объекта-сравнения ой, сори... что-то я с утра не дочитал Говорил о других корректировках. Корректировку на торг я ещё не видел чтобы кто-то толково обосновал. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 08:27 +100 КовАл писал(а): .... Корректировку на торг я ещё не видел чтобы кто-то толково обосновал. И по остальным тоже. Как на меня, корректно обосновать можно только общую поправку. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 08:55 Я слышала, что обьект можно применить к сравнению, если поправить его, не больше чем на 20%. Ну а если там торг уже 10-15? AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:21 rudge писал(а): +100 КовАл писал(а): .... Корректировку на торг я ещё не видел чтобы кто-то толково обосновал. И по остальным тоже. Как на меня, корректно обосновать можно только общую поправку. Я вот с радостью читаю всех и понимаю, что сотрудники ФДМУ пургу гонять, но может кто-то поделиться материалами работ, где он хорошенько описывал корректировки, если кончено такое имеется в хоз-ве...Уж очень нуно!! Добавлено спустя 1 минуту 31 секунду: irenka писал(а): Я слышала, что обьект можно применить к сравнению, если поправить его, не больше чем на 20%. Ну а если там торг уже 10-15? Такой момент, я не слышал...Лучше не подбирать такие аналоги, чтобы было более 20%, я так думаю... Как по мне, то лучше всего сделать общий корр. коэфф. без торга, а торг уже отдельно притулить, чтобы цифра не резала глаза... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:31 AnDrusha писал(а): Такой момент, я не слышал...Лучше не подбирать такие аналоги, чтобы было более 20%, я так думаю... оно то лучше, но если аналогов раз-два и обчелся, то что тогда делать? Всё это зависит от развитости рынка... также, я считаю, что каков рынок, таков и результат... вернее его точность и не нужно этого стесняться. Инвесторы будут точно также формировать своё мнение... основываясь на том, что есть. ИМХО. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:31 irenka писал(а): Я слышала, что обьект можно применить к сравнению, если поправить его, не больше чем на 20%. Ну а если там торг уже 10-15? Это все разговоры. В идеале аналоги должны быть максимально "аналогичными". А что делать если нет нужного количества максимально "аналогичных"? Тогда берем что есть, обосновываем такой выбор и вносим поправки. Ну или отказываемся от сравнения в силу отсутствия аналогов на рынке. Ищем другие варианты расчета. Ведь "обізнаний покупець" будет действовать так же. Что касается торга. Только опрос. На пример у нас торг на квартиры по данным реелтеров не превышает 1000 дол. Обычно до 500. Это ни как не 10% (ср. 1 ком стоит 25000 дол, 10% это 2500 дол.) чувствуете разницу 1000-500 дол и 2500???? Я вообще не пойму откуда это цифра (поправка на торг = 10%) взялась? Может когда то в каком то конкретном регионе и была такая. Но на сегодня в другом (моем) регионе она далеко не 10% по квартирам AnDrusha писал(а): .... но может кто-то поделиться материалами работ, где он хорошенько описывал корректировки, если кончено такое имеется в хоз-ве... Думаю это Вам, чье то мнение, явно не подойдет. Сужу по своим. 1. У самого масса вопросов к своим "опусам" 2. Суждение оценщика это его личное СУБЪЕКТИВНОЕ мнение. 3. Объект объекту рознь. Отсюда и суждения разные. Вообще то я склонюсь к единой общей (накопительной) поправке. Ибо 1. Не возможно реально корректно и обосновано выделить из общей поправки, как разницы в стоимости предложения, "влияние" на общую стоимость на пример качество ремонта и место расположения. Или не удачные соседи. 2. Такую (общую) поправку легче рассчитать и обосновать. ИХМО _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 09:49 rudge писал(а): Что касается торга. Только опрос. похоже, что пока только так... вот, что сделали наши российские коллеги Поправка на торг: реалии кризиса rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 10:01 Не плохой материал в плане выбора подхода для определения поправки. К сожалению использовать его нельзя. Там есть, на пример, анализ на период 01.01.2009 - 01.02.2009 г, где торг 45-50 % явно не очень пляшет. Ибо это момент обвала рынка и такой торг обусловлен запаздыванием изменения данных предложений опубликованных в СМИ в сравнении с данными опроса. Последний явно оперативнее _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 10:39 КовАл писал(а): AnDrusha писал(а): Такой момент, я не слышал...Лучше не подбирать такие аналоги, чтобы было более 20%, я так думаю... оно то лучше, но если аналогов раз-два и обчелся, то что тогда делать? Всё это зависит от развитости рынка... также, я считаю, что каков рынок, таков и результат... вернее его точность и не нужно этого стесняться. Инвесторы будут точно также формировать своё мнение... основываясь на том, что есть. ИМХО. Согласен, но ваше мнение касается работ не для ФДМУ.. Для залога, я согласен на все 150% Добавлено спустя 3 минуты 38 секунд: КовАл писал(а): rudge писал(а): Что касается торга. Только опрос. похоже, что пока только так... вот, что сделали наши российские коллеги Поправка на торг: реалии кризиса Хорошая статья, но очень жаль, что такого не датировано на сегодня украинскими аналитиками, ух было бы интересно почитать КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 10:59 AnDrusha писал(а): ваше мнение касается работ не для ФДМУ.. похоже, что да... иногда работая с ФГИ (давно это было ) ловил себя на мысли, что победа формализма над разумом не за горами AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 11:00 КовАл писал(а): AnDrusha писал(а): ваше мнение касается работ не для ФДМУ.. похоже, что да... иногда работая с ФГИ (давно это было ) ловил себя на мысли, что победа формализма над разумом не за горами Хорошая формулировка, я посмеялся Olenka Оценщик Сообщения: 1271 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 12:35 Для Фонда стараюсь делать минимум корректировок. Там устанешь доказывать что либо. Пробовала поправки рассчитывать математически, но это как об стенку биться-если есть выборка минимум по 10 аналогам, то еще можно что то посчитать, если нет-то у меня вообще результаты получались космические Пробовала у Сивца подсмотреть-тоже не сильно применимо к нашим реалиям. Короче -"мнение эексперта". Удачи. Еще читала у Мисовец про поправки -почитайте для общего развития. AnDrusha Сообщения: 74 Добавлено: Вт, 31 Май 2011 12:44 Olenka писал(а): Для Фонда стараюсь делать минимум корректировок. Там устанешь доказывать что либо. Пробовала поправки рассчитывать математически, но это как об стенку биться-если есть выборка минимум по 10 аналогам, то еще можно что то посчитать, если нет-то у меня вообще результаты получались космические Пробовала у Сивца подсмотреть-тоже не сильно применимо к нашим реалиям. Короче -"мнение эексперта". Удачи. Еще читала у Мисовец про поправки -почитайте для общего развития. Я все это читал, но не помогает для обоснования... Мне, как-говорится, нужно мясо, а не водичка ...У кого есть мясо, буду очень благодарен!!! Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме