< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Стоимость права аренды земельного участка

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Стоимость права аренды земельного участка

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 9, 10, 11, 12 След.

Автор

Сообщение

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 13:21

если законами установлено, что это рыночная стоимость, то это рыночная стоимость Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 13:39

Ирония мне непонятна.
Дискуссия хороша хотя бы тем, что структурируется собственное понимание вопроса. Главным образом, на основе анализа аргументов и контраргументов.
Если это еще интересно, в начале след. недели выложу для ознакомления статью v.2.0 Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 14:34

интересно, конечно.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 13 Фев 2009 15:41

КовАл писал(а):

Hard_Pragmatic, какие собаки? Какие хвостики? У тебя ведь коты! Very Happy

Хард, договор аренды и субаренды это разные договора с разными субъектами.

Это:
1. 100/(1+0,1)^0 + 100/(1+0,1)^1 + 100/(1+0,1)^2 = 100 + 90,9 + 82,6 = 273,5 грн. – Стоимость прав по договору аренды

Это:
2. 110/(1+0,1)^0 + 110/(1+0,1)^1 + 110/(1+0,1)^2 = 110 + 100 + 90,9 = 300,9 – Стоимость прав по договору субаренды

хух, ну наконец-то! об этом я и говорил, а вы нулю нулю Smile

В первом пункте это РС права пользования*, которое переходит от собственника к арендатору, или по-другому это то, что продает собственник.
Второй пункт это РС права пользования*, которое переходит от арендатора к субарендатору, или по-другому это то, что продает арендатор.
* Принимается (мной), что ставки 100 и 110 это рыночные ставки, а так как, в примере они разные, то это значит, что это разные моменты времени.

rudge писал(а):

Должно было быть так

Есть арендатор, у него в аренде по договору на определенный период ставка установленная собственником – 900 которая сложилась на рынке.

У него есть такие варианты использования арендованного этого что-то:
1. Продолжать арендовать и платить 900 собственнику.
2. Разорвать договор и вернуть это что-то собственнику:
3. Попытаться сдать в субаренду и естественно заработать.
4. Или продать свое право аренды.
Допустим, первые два варианта его не устраивают.

Платить аренду не хочется. Отдать до окончания договора аренды тоже жалко.
Рассмотрим вариант №3 сдать в субаренду, естественно за 1000 и заработать.
Он, арендатор, проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание или пойти по условиям сложившимся на рынке сдавать по 900.
Ну не берут по 1000.
По сколько потенциальный субарендатор, который хочет взять в аренду это что-то за 800,
проанализировал рынок и увидел, что на рынке есть (среднее, мода и медиана) аренда по 900.
Его, нормальные действия изменить свое желание и пойти по условиям сложившимся на рынке арендовать по 900.
Ну не сдают по 800.

В таком варианте (на рынке аренда – 900 затраты на содержание, этого что-то, для простоты принимаем = 0)
Тогда ЧОДпп = Да – А = 900 – 900 = 0
Где Да – доход арендатора от субаренды = 900 (так сложился рынок)
А – арендная плата арендатора собственнику, этого что-то = 900 (рыночная)
Отсюда РС ПП = 0/К = 0

всё абсолютно верно за исключением конечной формулы Smile

рассмотрим ее:

ЧОДпп = Да – А
напомню:

Цитата:

чистий операційний дохід - прогнозована сума надходжень від
використання об'єкта оцінки після вирахування усіх витрат,
пов'язаних з отриманням цієї суми;

простите, а кто сказал, что А это ЗАТРАТЫ при получении Да?!!!,
величина А никакого отношения к получению Да НЕ имеет, это отношения между Арендатором и Собственником и к сделке между Арендатором и Субарендатором в финансовом плане никоим образом непричастна. Я понимаю это трудно понять, а еще труднее описать Smile

, поэтому перейду, к примеру, на твоих данных.

Но прежде введем еще для определенности и упрощения срок аренды - 1 период, т.е. ставка 900 это за 1 период и форма оплаты наперед.

Начинаем раскручивать с начала.
Этап №1
приходит Арендатор к Собственнику и говорит - хочу на один период арендовать твое нечто, сколько будет стоить?
Собственник отвечает 900 и деньги вперед! Арендатор видит, что это вполне рыночная ставка и говорит – Согласен! Собственник и Арендатор подписывают Договор Аренды, Арендатор передает Собственнику сумму 900.
За этим всем наблюдаю ОКОНщики, немножко расстраиваются, что их не пригласили к оценке, но от полного безделья решают потеоретизировать и задаются вопросом:
1. Что было продано?
2. По какой стоимости (рыеночной/нерыночной)?
3. Сколько это «Что» стоило?

и буквально через десять страниц отвечают:
1. Продано было – Право пользования по договору Аренды на 1 период.
2. Так как 900 отвечает рынку то Право пользования продано по РС.
3. Рыночная Стоимость Право пользования = 900 (так как один период и условия оплаты наперед, это естественно всё для упрощения)

Согласны?

Этап №2
Мотивацию оставим за скобками.
Приходит Субарендатор к Арендатору и говорит – люды кажуть, ты владеешь на 1 период правом пользованием нечтом, хочу также на один период попользоваться этим нечтом, сколько будет стоить?
Арендатор отвечает 900 и деньги вперед! Субарендатор видит, что это вполне рыночная ставка и ему пофих у кого арендовать, тоже говорит – Согласен! Арендатор и Субарендатор подписывают Договор Субаренды, Субарендатор передает Арендатору сумму 900.
За этим всем наблюдаю ОКОНщики, немножко расстраиваются, что их опять не пригласили к оценке, но от полного безделья решают потеоретизировать дальше и задаются вопросом:
1. Что было продано?
2. По какой стоимости (рыночной/нерыночной)?
3. Сколько это «Что» стоило?

и буквально через десять страниц отвечают:
1. Продано было – Право пользования по договору Субаренды на 1 период.
2. Так как 900 отвечает рынку то Право пользования продано по РС.
3. Рыночная Стоимость Право пользования = 900

Так что друзья мои - нету Нуля.
Надо разделять потоки по одной сделке и по второй, а вы двойной учет пытаетесь сделать. Первая сделка – подписан Договор Аренды и право пользования УЖЕ перешло к Арендатору (другое дело, что плата за право растянута во времени). Вторая сделка - подписан Договор Субаренды и теперь Право пользования перешло к Субарендатору.
А Нуль это стоимость Бизнеса Арендатора, по покупке и перепродажи Права пользования нечтом.

Можно еще в пример привести такой пример:
Собственник купил в кредит Здание и сдает его в аренду по рыночным ставкам. Спрашивается так что при подсчете стоимости права пользования (аренды) надо тоже кредитные платежи считать? И даже дальше можно пойти, Собственник может перестать платить кредит, но аренда все равно будет капать. Дальше, даже если Банк продаст Здание, то арендатору будет совершенно пофих эти манипуляции (естественно при правильно составленном договоре аренды) так как он точно так же будет пользоваться Зданием и платить аренду (только уже другому Собственнику).

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 12:51

Hard_Pragmatic писал(а):

Этап №2
1. Продано было – Право пользования по договору Субаренды на 1 период.
2. Так как 900 отвечает рынку то Право пользования продано по РС.
3. Рыночная Стоимость Право пользования = 900
Так что друзья мои - нету Нуля.

Несогласны. Неверно)
Во-первых, давайте не смешивать доходный подход (доходы от использования) и сравнительный (цена продажи).
Во-вторых, рыночная стоимость права пользования в этом варианте = 0. И вот почему.
Ситуация подобна оценке бизнеса, когда у субъекта есть обязательства. Эти обязательства всегда вычитаются из расчетных результатов при определении стоимости.
В нашем случае, после заключения договора субаренды у арендатора остаются обязательства по договорной выплате. Эти обязательства непосредственно связаны с объектом оценки и должны быть учтены.
Следовательно, стоимость права арендатора:
Vаренд. = 900 - 900 = 0

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 19:10

N.D. писал(а):

Ситуация подобна оценке бизнеса, когда у субъекта есть обязательства. Эти обязательства всегда вычитаются из расчетных результатов при определении стоимости.
В нашем случае, после заключения договора субаренды у арендатора остаются обязательства по договорной выплате. Эти обязательства непосредственно связаны с объектом оценки и должны быть учтены.
Следовательно, стоимость права арендатора:
Vаренд. = 900 - 900 = 0

вот тебе раз! Smile

N.D. писал(а):

КовАл писал(а):

давайте рассматривать сдачу земли в аренду, как бизнес... это ведь и есть суть доходника...

Нет. Суть доходного подхода - это получение дохода от использования объекта, а бизнес - лишь одна из форм использования.

Модель оценки со сдачей в аренду - это не бизнес. Вы, приводя в пример затраты на управление бизнесом, ведь не определяете в этом примере доход до налогообложения, не снимаете налог на прибыль, не капитализируете чистую прибыль (как это принято для бизнеса), верно?

А в общем,
бедный бедный Арендатор Crying or Very sad

, купит нечто по РС а через мгновение это нечто уже стоит – Нуль, ничего не смущает в такой логике?

N.D. писал(а):

Ситуация подобна оценке бизнеса, когда у субъекта есть обязательства. Эти обязательства всегда вычитаются из расчетных результатов при определении стоимости.

Ага!, тогда таки получается что в примере со зданием купленным в кредит и в дальнейшем подлежащим оценке, при определении его стоимости доходным подходом в определении ЧОД из рыночной арендной ставки надо вычитать затраты на обслуживания кредита, ничего не смущает в такой логике-2 ? Smile

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 20:18

Так и знал, что при упоминании бизнеса мне укажут мои же слова Smile

Здесь нет противоречия. Лучшего примера, иллюстрирующего учет обязательств в оценке, я не нашел. К тому же, есть слово "подобна". Но это вовсе не значит, что применяется модель оценки бизнеса.

И еще. Почему-то, снова не принимается во внимание корректная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав. И тот факт, что затраты, связанные с правоустанавливающим документом, обязательно включаются в расчет.
1) В вашем примере, Прагматик, это - здание и свидетельство о праве собственности на него. Затраты - налог на недвижимость (когда его введут).
Договор кредита - не правоустанавливающий, потому в расчет не принимается.
2) В примере аренды, это - право аренды и договор аренды. Затраты - договорная арендная плата.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 21:05

парни, мне надо оценить право пользования ЗУ (Держакт на право постійного користування), владелец держакта не платит налог на землю, льготник (интернат).
арендной ставки по городу по таким объектам нет, соответственно. рыночной аренды в городе тоже нет.

что делать, что делать, все пропало!!!!

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 21:41

1. Согласно п.48 Методики, для определения стоимости права постоянного пользования можно применять прямую капитализацию.
2. Строго говоря, тогда стоимость права постоянного пользования = стоимость зем.участка.
Если п.2 не нравится, то:
3. Определяем ЧОД путем умножения ставки капитализации и рыночной стоимости участка (по методу попарного сопоставления).
4. Рассчитываем ставку капитализации "для арендатора" (плюс премия за риск аренды).
5. Делим 3 на 4. Всё.

Есть одно соображение (нуждается в подтверждении!) - если землепользователь передает участок в аренду, то, получая коммерческий доход от аренды, он утрачивает статус льготника и становится плательщиком налога.
Но, как бы там ни было, ЧОД по определению уже очищен от зем.налога. Потому величина налога неважна - в этом прелесть расчета)

Последний раз редактировалось: N.D. (Пн, 16 Фев 2009 00:59), всего редактировалось 2 раз(а)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 15 Фев 2009 23:25

zanoza писал(а):

Ага мы тут насоветуем со своими "теориями"

Как делал бы я.

Интернат = общага, например.
Налог -1% от нормативки, не зависимо от льгот.
Аренда, по ставке устаканенной местной властью.
Выбрал бы исходя из ЛНЭИ.
ЧОД = Аренда - ( налог + затраты которые нашел бы).
К капит. - кумулятивным. (тока или по Доллару или по гривне не перепутать)

Вот пожалуй и все.
Только в отчете на писал бы "в лоб", что это РС ППЗУ.
Написал бы примерно так.
"Определенная стоимость, есть стоимость ППЗУ для собственника (распорядителя) ЗУ и может выступать с роли РС."
В случай чего, можно от брехаться, мол, а я и не утверждаю, что это РС, я говорю, что может выступать ....

У меня такое проходило без проблем.

Вот. Другого вряд ли найти можно, а кушать хоцца.
Удачи

PS: Ток плиз, рексы не накидывайтесь. Smile

Коллегу спасать надо.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 09:55

N.D. писал(а):

И еще. Почему-то, снова не принимается во внимание корректная идентификация объекта оценки и связанных с ним прав. И тот факт, что затраты, связанные с правоустанавливающим документом, обязательно включаются в расчет.

Дык откуда этот факт взялся? Пока я вижу только Вашу уверенность в этом факте Smile

N.D. писал(а):

1) В вашем примере, Прагматик, это - здание и свидетельство о праве собственности на него. Затраты - налог на недвижимость (когда его введут).

Хорошо, следуя Вашей логике (затраты привязаны к правоустанавливающему документу), что же Вы забываете про затраты связанные со свидетельством о праве собственности, ведь для его получения Собственник заключил договор купли-продажи и заплатил РС. Тогда, затраты – РС + налог на недвижимость (когда его введут)

N.D. писал(а):

2) В примере аренды, это - право аренды и договор аренды. Затраты - договорная арендная плата.

Ну присмотритесь еще раз к примеруууууу!!!!! Там нет арендной платы как таковой там есть Единоразовая плата за договор Аренды (аналог РС за право собственности) Или мне опять, всё тоже самое, расписать для нескольких лет?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 10:31

Hard_Pragmatic, один ты просачковал и не высказался по моему случаю.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 11:21

zanoza писал(а):

Hard_Pragmatic, один ты просачковал и не высказался по моему случаю.

ну извини, четвертого варианта у меня нет

N.D.

Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 11:56

Hard_Pragmatic писал(а):

N.D. писал(а):

Дык откуда этот факт взялся? Пока я вижу только Вашу уверенность в этом факте Smile

Факт обоснован умозаключениями и практикой. Ситуации, противоречащие ему, мне неизвестны Smile

Hard_Pragmatic писал(а):

N.D. писал(а):

Во-первых, упомянутый мной налог на недвижимость - это налог на владение. И он будет учитываться в доходном подходе.
Во-вторых, вы неверно трактуете:
...затраты связанные со свидетельством о праве собственности, ведь для его получения Собственник заключил договор купли-продажи и заплатил РС...
Затраты, связанные с получением (включая плату нотариусу, выпивку по случаю удачной сделки и проч.), к собственно оценке здания никакого отношения не имеют. Речь идет о затратах, связанных с наличием правоустанавливающего документа.

Hard_Pragmatic писал(а):

Ну присмотритесь еще раз к примеруууууу!!!!! Там нет арендной платы как таковой там есть Единоразовая плата за договор Аренды (аналог РС за право собственности)

Сформулируйте, пожалуйста, точнее: как именно арендатор продаст свое право? Какие обязательства у него останутся перед арендодателем?

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 16 Фев 2009 12:18

N.D. писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Сформулируйте, пожалуйста, точнее: как именно арендатор продаст свое право?

ок, ошибка, не договором Аренды а Договором купли-продажи права пользования, о котором я уже писал:

Hard_Pragmatic писал(а):

Примеры и способы расчета разных видов Спп:
1. Это когда приходит арендатор к собственнику и говорит: я хочу арендовать твоё имущество на срок - Т лет, при этом плачу сразу и наперёд за весь срок, сколько это будет стоить? Собственник (с помощью оценщика) берет рыночную ставку аренды за месяц (Рса) и дисконтирует за Т лет и получает:

Спп = PVA (C, T) Рса

Заключается договор купли-продажи права пользования (да! бывают и такие см. ниже) на Т лет и Арендатор единоразово платит ему сумму Спп и спокойно (без всяких доп. платежей) владеет имуществом на протяжении Т лет. Спп - Рыночная

Цитата:

ЦК

Стаття 656. Предмет договору купівлі-продажу
…
2. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові
права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються
загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із
змісту або характеру цих прав.
…

точно так же Арендатор продаст Субарендатору свое право пользования по Договору купли-продажи права пользования.

N.D. писал(а):

Какие обязательства у него останутся перед арендодателем?

никаких, кроме Договора купли-продажи права пользования (от Собственника к Арендатору), который УЖЕ оплачен (и забыт Smile

)

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 9, 10, 11, 12 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме