| Автор |
Сообщение |
Round-faced
Возраст: 42
Сообщения: 118
Откуда: одесса
|
 Добавлено:
Ср, 09 Сен 2009 21:41 |
  |
|
   |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 02 Окт 2009 16:30 |
|
Еще немного, может, не совсем в тему и не совсем книга, но...
Во всяком случае, уважаемый Автор(ы) разрешил. :D
Не все, наверное, бесспорно, но: наверное, первая попытка в условиях Украины анализа рыночных данных на предмет ставок дисконта и капитализации. Автор (а он числится на форуме) готов к плодотворной дискуссии и обсуждению... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 03 Окт 2009 13:43 |
|
Grey Horse, книжка похожа на любительский очерк. А грустно то, что прогнозируют авторы удешевление недвижки с нынешних цен к концу 2010г аж на 40%. |
|
|
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 03 Окт 2009 15:13 |
|
to irenka
Ну, это все-таки не книга, а действительно "презентация" к докладу на конференции - это раз.
Удешевление цен не на 40% а скорее на 30 (всего лишь)  . И это все-таки только прогнозы.
И наконец, как по мне, так более интересна все-таки вторая часть доклада! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 03 Окт 2009 16:08 |
|
to Grey Horse: честно - не дочитала до конца, щас буду.
| Grey Horse писал(а): |
| Удешевление цен не на 40% а скорее на 30 (всего лишь) . И это все-таки только прогнозы. |
Ну в общем и доклад-то весь на прогнозах и составлен.  |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Сб, 03 Окт 2009 16:14 |
|
Начинал читать несколько раз, никак не мог прорваться сквозь ощущения несерьезности материала. Я о размере шрифта и оформлении, потому что я как-то не привык читать всего полтора-два предложения на ОДНОЙ странице, да и суржиковое оформление не давало повода для серьезности (начиная с того, что часть доклада на русском часть на украинском, а потом вообще: «експерт-оценщик конслатинговой фирмы «ННН», аналітик-консультант» ето вапще на каком?) 
Ну это такое, кому всё равно а кому (привередливому Харду) и глаза режет.
По сути.
Вывод второй части доклада гласит:
| Цитата: |
Так как значения ставки капитализации, полученные методом рыночных экстракций, базируются на рынке "предложений", а значения ставки капитализации, полученные кумулятивным методом, отражают реальные риски, вызванные состоянием финансовых инструментов в условиях кризиса, то расхождения в значениях стоимости можно отнести на величину "торга рынка" предложений". Показано, что для офисной, торговой недвижимости интервалы" торга" составляют 15.20%, а для производственно-складской–25.30%. |
так как проверка цифр у меня никак не совпадала с представленными, я решил, что я что-то неправильно мог понять, поэтому было бы хорошо, если бы авторы смогли прокомментировать правильно ли я понял представленный вывод, а именно:
1. Получается, что более правильным (дающим адекватные результаты) считается кумулятивный метод построения ставки капитализации?
2. Рассчитанный "торга рынка" надо применять при расчете ставки капитализации, методом рыночных экстракций? т.е. взять цену «предложений» откорректировать на представленный «торг» и тогда высчитывать ставку капитализации? Если совсем не так, то тогда как практически использовать полученный данные в виде – коррекции «на торг»?
естественно это всё для кризиса.
И другое.
| Цитата: |
По сути, если проанализировать риски, которые интересуют инвестора, вкладывающего деньги в недвижимость, то все многочисленные риски можно условно свести к двум основным, аккумулирующим все другие риски, присущие оцениваемой недвижимости[3]:
- Риск неликвидности, который связан с риском не реализации других возможностей;
- Риск не возврата инвестиций.
|
интересное предположение,
как по мне, так именно эти риски «Риск неликвидности» и «Риск не возврата инвестиций» если не одно и тоже, то уж точно максимально пересекающиеся, нет?
Опять же расчет «Риска не возврата инвестиций» как по мне покрыт плотным туманом в виде стохастической модели, поэтому я так и не понял величина этого риска зависит от безрисковой или нет?
Встретился еще один не бесспорный «факт»
| Цитата: |
… учитывая тот факт, что изменение ставки капитализации на один процент приводит к изменению стоимости на два процента..
|
ну, во-первых, изменение стоимости в зависимости от изменения ставки капитализации зависит от размера ставки капитализации;
во-вторых, результат два процента, как ни трудно посчитать, будет получаться при ставке капитализации от 40 и выше процентов, а в области 15-20% результат будет на уровне 6%?
з.ы. Grey Horse, я так понял это этих же авторов и в продолжение этой статьи? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Сб, 03 Окт 2009 16:18 |
|
О, Хард, я тоже за, за, за!!!! Я все это хотела написать, но леньки. Спс тебе за вопросы, пусть теперь Грей Хорс атвичааает. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 10:44 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| Grey Horse, я так понял это этих же авторов и в продолжение этой статьи? |
Да.
Презентация "вбрасывалась" как информация к размышлению. 
Я тоже еще читаю... Мне казалось, что в любом случае это интересно - хотя бы как первые (по-моему?) систематизированные размышления в Украине над обобщением практического материала. Ничего подобного я раньше не припомню.
Никто не гарантировал 100%-ную правильность интерпретации. Но, кроме шуток, "чужой" взгляд на, казалось бы, общеизвестные вещи - всегда интересен и полезен! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 12:41 |
|
Коллега Hard_Pragmatic я попробовал проанализировать первую часть.
Всегда балдею от таких анализов.
Такое ощущение, что его делал человек живущий в США и получающий зарплату в ДОЛ. Если смотреть с колокольни США, то действительно стоимость жилья в ненці упала. Но для кого???? За счет чего??????? А за счет девальвации Грн, и для янки. Пересичный громадянин неньки в отличии от гр. США вынужден еще перевести свои кровные ГРН в ДОЛ и тогда он увидит, что разницы то и нет.
Выкладываю файл в котором убрана девальвация Грн в стоимости предложений. Дык получается, что как было в ГРН до обвала, так и осталось!!!!!!!!! Даже чуток подорожало.
Если смотреть график то видно как проявляется инерционность рынка (период 11.08г по 03.09г)
Как на меня тут или не успели собственники с ориентироваться по какому курсу считать, или объявления давались на размещения в прессе например в 20 изданиях с целью минимизации затрат на рекламу. Похоже на последнее. В стать е девальвацию стоимости жилья преподносят как снижение ее стоимости 
И еще. Анализ єкономической ситуации делается в ГРН. А анализ стоимости недвижимости в ДОЛ ????????
Если бы не к.е.н. то подумал бы, что это делалось студентом. При том двоечником.
Добавлено спустя 5 минут 30 секунд:
Я не касался реальной стоимости с учетом инфляции и падения покупной способности. (не ставил такую задачу себе) Тут явно надо этот фактор учитывать. Но думаю это не в 2 раза. Где то на 20-25%. Считать надо при том по отношению к объекта а не среднюю по палате. |
| Описание: |
| Анализ стоимости жилья к статье |
|
Downloads |
| Имя файла: |
1.xls |
| Размер файла: |
23.5 Kб |
| Скачан: |
58 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 16:02 |
|
Я слышал и видел эту презентацию на курсах повышения в Одессе. К сожалению, профессор Воронин так и не успел разъяснить мне одну веСЧь (вмешался Я. Маркус и развел нас по углам ) А хотел я понять следующее.
До этого момента я считал, что ставка кап-ции = ст-ка дисконта +/- возврат кап-ла или = ЧОД/Цена и эти выражения (в идеале) равны, т.е. ст-ка дисконта +/- возврат кап-ла = ЧОД/Цена
Дальше, смотрю на презентацию и вижу, что сравнивается ст-ка кап-ции, полученная методом экстракции (ЧОД/Цена) со ставкой (теперь уже не знаю, как её назвать, но раньше я называл её ставкой дисконта), полученной путем прибавления рисков к безрисковой ставке. После того, как эти ставки сравниваются делается вывод о правомерности/не правомерности использования метода экстракции.
У меня одного сложилось впечатление, что сравниваются несравнимые величины? Если я одинок и ошибаюсь, то прошу, разъясните в чем и где, т.к. Воронин просто не успел.
2 rudge
Знаешь, я, на заре своей карьеры когда ошибочно считал, что знаю много, тоже позволял себе что-то типа
| rudge писал(а): |
| Если бы не к.е.н. то подумал бы, что это делалось студентом. При том двоечником. |
с пониманием того, что мне ещё учиться и учиться это прошло... надеюсь, что и у тебя это пройдет. Лично мне, уважение к опыту и знаниям г-на Воронина не позволяет высказываться в таком тоне... хотя... может он тебе в борщ плюнул
З.Ы. Давайте, господа, с уважением относиться к коллегам по цеху. Ок? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 16:28 |
|
На счет уважения полностью согласен.
НО! как всегда НО!
Уважение должно быть взаимным.
Ученый должен по умолчанию уважать своего ученика. Для этого, как в пословице, 7 раз проверь, 1 раз отрежь.
У нас получается, к сожалению, по принципу "я начальник ..... Вы посмотрите коллега мы же работаем по принципу ГУРУ сказал..... Я считаю, что каждое их, ГУРУ, слово обращенное к своим ученикам, должно произноситься с уважением к последним. С пониманием того что в своей работе они, ученики, будут следовать им ГУРУ, в том числе и их ошибкам. Только бить то будут кого?????
Если я не прав по сути вопроса, я готов принести свои извинения. Однако такие, "пардон", ляпсусы приводят к тому, что они множатся в геометрической прогрессии, а потом мы слышим и читаем в прессе о неграмотных, не верных выводах и расчетах. Все это очень серьезно подрывает авторитет профессии.
Я не знаком с авторами статьи. Думаю это люди грамотные и заслуженные. И по этому, то что допустимо нам простым смертным, не допустимо им как ГУРУ. Я понимаю они тоже люди и им тоже свойственно ошибаться. И в тоже время ОНИ должны тоже понимать в весомости их ошибки.
Чет мне кажится, что сегодняшняя ситуация в экономике следствие ошибок прежде всего ГУРУ от науки, которые, может быть, могли предвидеть и предостеречь общество от таких катаклизмов.
К сожалению тем кто на вершине достается больше всех. Уж такова их планида. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 16:39 |
|
Ок. Думаю, что мы с тобой друг друга поняли... ты главное на меня зла не держи... понимаешь, у меня работа такая и хоть ты мне, конеШно, друг, но...
Короче, проехали... |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 17:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| У меня одного сложилось впечатление, что сравниваются несравнимые величины? |
в презентации есть объяснение на 34 странице.
я это объяснение понял на половину
з.ы.
| КовАл писал(а): |
| (вмешался Я. Маркус и развел нас по углам ) |
так кто вмешался (ты - Я.) и кто развел (Я.Маркус или Маркус)? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 17:44 |
|
Тогда объясни хоть на половину, как ставка кап-ции стала равна ставке дисконта... может вместе разберемся.
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| так кто вмешался (ты - Я.) и кто развел (Я.Маркус или Маркус)? |
|
|
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вс, 04 Окт 2009 20:12 |
|
И еще цитирую:
"Минимально безрисковая реальная ставка,определенная как
квазистатистическая
средняя величина в рассматриваемый докризисный период,
составила(6,8+0,4)%.
Полученные методом рыночных экстракций значения ставок
капитализации в докризисный период, отвечают
вышеизложенному требованию минимальной доходности
с учетом невысоких рисков, присущих инвестированию
в коммерческую недвижимость в период роста цен.
В кризисных условиях минимально безрисковая ставка
возросла до (9,6+1,1)% ,что находится на уровне текущей доходности
сектора офисной и торговой недвижимости, а в секторе производственно-складской недвижимости даже превышает ее.
В этом случае использование ставок капитализации
для определения рыночной стоимости объектов
коммерческой недвижимости приведет к их явно завышеной стоимости.
Этот факт может быть объяснен положением,о котором мы говорили
выше:в условиях кризиса рынок предложений не адекватен рынку продаж".
Добавлено спустя 4 минуты 26 секунд:
Ну вот как это принимать - безрисковая ставка возросла? Конечно, если ориентироваться на депозитные ставки НБУ, то да. Но сейчас все оценщики говорят, что это не показатель 100%-ной безрисковости.
Коллеги, а по второму абзацу - ну это уже ни в какие ворота...
Рудж прав, прежде чем пускать такое в жизнь, нужно как -то десять раз отмерить. Где гарантия, что какой-либо оценщик не возьмет эту статью на вооружение?
Добавлено спустя 6 минут 2 секунды:
И еще - цитата
"Вероятные значения рыночной стоимости, полученные на падающем депрессивном рынке в условиях кризиса, приводят к расхождениям в значениях стоимости, определенной с использованием нормы доходности по рыночной экстракции и кумулятивным методом.
Систематическаяошибка в результатах оценки может быть устранена путем введения коррекций "на торг" к данным по рынку "предложений", учитывая тот факт,что изменение ставки капитализации на один процент приводит к изменению стоимости на два процента:
-для офисной и торговой недвижимости на уровне 15-20%;
-для производственно-складской на уровне25-30%.
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
