Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Книжки по оценке недвижимости и не только Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Литература На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Мэм Сообщения: 146 Добавлено: Пн, 05 Окт 2009 21:11 КовАл для тебя и всех участвующих в этом диспуте, Итак попробую объяснить: 1.Метод прямой капитализации это частный случай не прямой,т.е. с обязательным соблюдением условий: ЧОД= const и n стрем к бескон, т.е. по формуле текущей стоимости ануитета получаем : Ст тек. ан.= (ЧОД* (1-1/(1+i)^n))/i, если выполняется условие, что n стрем к бескон, то 1/(1+i)^n=0 и в данном случае мы получаем прямую капитализацию, т.е :Ст тек. ан.= ЧОД* (1-0)/i=R, т.е это и есть прямая капитализация, когда в ставке капитализации пренебрегают нормой возврата капитала. (И учитываем, что ануитет это равновеликий платеж, который поступает на счет через период от даты оценки- поэтому и нет в в методе прямой капитализации понятия " на середину периода" Именно условие стремления n к бесконечности позволяет приравнивать их. Кстати, при расчете стоимости методом накопления рисков, как раз именно это и является основанием не добавлять норму возвр капитала при определении как ставки капитализации так и дисконта.... Это конечно чисто математическая выкладка, а у нас прогнозируется только на 3-5 лет, да и то проблемно вот мы и играемся, пишем прямую капитализацию а построить прогноз и на год не можем.... 2. ГУРУ???? Право на ошибку имеют все абсолютно, посмотрите сразу пишут стандарт любой, а затем к нему куча разъяснений и поверьте, что не только у нас, хоть у нас все принимает ненормальные формы.... Кстати, я так радуюсь, когда на лекциях ребята или "чокнутый" вопрос задают или что- то такое УМНОЕ скажут, что челюсть даже трудно поднять....Учимся, и учтите, я точно уверена, простите, но я говорю как д.т.н , (который защищался по очень серьезной теме и все работы делала сама, да 39 патентов это тоже был не наемный труд в СССР, да 2-е место на мировой олимпиаде по физике еще в школе, когда Вас еще не было) Оценка- это не наука!!!! 3. Прогнозирование сегодняшней ситуации на рынке с недвижимостью я говорила уже лет пять на всех своих лекциях, как только доходный подход перестал соответствовать сравнительному для недвижимости, сразу считай КРИЗИС где то здесь.... Пример простой- Киев- однокомнатная квартира стоила где то до кризиса в районе 100-120 тыс у.е., а передать ТАКУЮ квартиру в аренду можно было только за 450-500 у.е в месяц и тогда считаем просто навскидку ВД 500*12=6000(у.е), а ЧОД составит максимум за вычетом недозагруженности и расходов Ар-ля 5000-5200, при учете ставки капитализации на уровне безрисковой окол 10% Скв.=5000/0,1 и составляла грубо минимум 50000 у.е а на практике 100000 у.е., тогда должно быть одно из двух или АП увеличивается или стоимость кварт уменьшается, или безрисковая падает...., конечно же произошел обвал цен на недвижимость.... При этом еще и сегодня 100% революционная ситуация т.е., "Когда покупатели уже не хотят платить по- старому, а продавцы не готовы продать по-новому". Кстати по этому поводу была статья А.Б.Огаджаняна в толстом журнале ФГИ их вышло всего два номера я не помню названия (синего цвета под редакцией Н.П.Лебедь еще в 2001 году- он тогда предлагал считать рыночную стоимость недвижимости через рыночные мультипликаторы); 4. Кроме того, осенью 2007-весной 2008 в банке "Аваль" при переходе его западным инвесторам, Инвесторы стали требовать брать в залог ВСЮ ком. недвижимость и квартиры тоже, ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО, по дох подходу. А оценщики звонили мне и говорили как ответить и обосновать ... У НАС ВЕДЬ ЕСТЬ аналоги!!!!!! Вот тогда и стало понятно, что практически будет проблема....Я знаю многих, кто на пике продал бизнес, землю, недвижимость, правда деньги вложили в разные банки, включая "Надра" и т.д., поэтому, что говорить. Как только СП=ДП без подгоняловки кризис закончился- в недвижимости это точно.... Удачи всем и радости, все равно все будет хорошо!!!! Я знаю..... _________________ Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 06 Окт 2009 16:12 Мэм писал(а): 2. ГУРУ???? Право на ошибку имеют все абсолютно, посмотрите сразу пишут стандарт любой, а затем к нему куча разъяснений и поверьте, что не только у нас, хоть у нас все принимает ненормальные формы.... Кстати, я так радуюсь, когда на лекциях ребята или "чокнутый" вопрос задают или что- то такое УМНОЕ скажут, что челюсть даже трудно поднять....Учимся, и учтите, я точно уверена, простите, но я говорю как д.т.н , (который защищался по очень серьезной теме и все работы делала сама, да 39 патентов это тоже был не наемный труд в СССР, да 2-е место на мировой олимпиаде по физике еще в школе, когда Вас еще не было) Оценка- это не наука!!!! Похоже эт в мой огород камушек. Уважаемая МЕМ. Да все мы смертные и можем ошибаться. Но когда ошибка на лекции с голоса это понятно и объяснимо. Тут по ходу и поправит кто то, да и сам лектор может поправиться. Не понятно только почему ошибки ложатся в "текст", ведь потом его поправить практически не возможно. Ведь его то, и вычитать, и проанализировать, да и про рецензировать можно. "Голос" из студии вынести проблематично, а текст статьи ложиться на стол, а за тем в отчеты. Да еще и в додатки вставляются. Мол так вот же ГУРУ пишет". Так вот я против таких статей. Однозначно! _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Мэм Сообщения: 146 Добавлено: Вт, 06 Окт 2009 18:21 Не согласна, Все Гуру, дорогой умница, в данном случае, что с голоса, что со статьи это просто рекомендация, а оценку надо делать на основании официальных документов НСО, Методик, Закона и ссылка исключительно на них в расчетах, потому, что при проверке можно отбиться, а ссылка на кого то, это не закон. [color=green][size=9]Добавлено спустя 4 минуты 31 секунду:[/size][/color] Да и кроме того это же ВЕЛИКОЛЕПНО, что Вы можете прочесть статью и быть против, Это же говорит о Вашем ОПЫТЕ... Браво! _________________ Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове.... КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 06 Окт 2009 19:52 Мэм писал(а): КовАл для тебя и всех участвующих в этом диспуте, Итак попробую объяснить: 1.Метод прямой капитализации это частный случай не прямой,т.е. с обязательным соблюдением условий: ЧОД= const и n стрем к бескон, т.е. по формуле текущей стоимости ануитета получаем : Ст тек. ан.= (ЧОД* (1-1/(1+i)^n))/i, если выполняется условие, что n стрем к бескон, то 1/(1+i)^n=0 и в данном случае мы получаем прямую капитализацию, т.е :Ст тек. ан.= ЧОД* (1-0)/i=R, т.е это и есть прямая капитализация, когда в ставке капитализации пренебрегают нормой возврата капитала. (И учитываем, что ануитет это равновеликий платеж, который поступает на счет через период от даты оценки- поэтому и нет в в методе прямой капитализации понятия " на середину периода" Именно условие стремления n к бесконечности позволяет приравнивать их. Кстати, при расчете стоимости методом накопления рисков, как раз именно это и является основанием не добавлять норму возвр капитала при определении как ставки капитализации так и дисконта.... Это конечно чисто математическая выкладка, а у нас прогнозируется только на 3-5 лет, да и то проблемно вот мы и играемся, пишем прямую капитализацию а построить прогноз и на год не можем.... это понятно, только я не вижу повода говорить, что стоимость актива не будет меняться или/и срок владения стремится к бесконечности. На мой взгляд на рынке сложилась следующая ситуация. Инвесторы ожидают (в отдаленной перспективе... 3-5 лет) увеличение стоимости недвижимости. Поэтому готовы сегодня потерять текущие доходы (снизить арендные ставки иногда до уровня ком. услуг) но сохранить объект, рассчитывая на возврат денег за счет продажи в будущем. В прошлом же, инвесторы предпочитали получать текущую прибыл и не особо заморачивались по поводу продажи данной недвижимости (это не касается рынка жилья, где очень сильно "процветала" спекуляция, но рынок жилья - другой разговор). Вот исходя из этих своих предположений я пытаюсь объяснить результаты, полученные профессором в его исследовании. Напомню, что у него получилось, что в 2008 году ставка кап-ции по экстракции приблизительно равнялась ставке дисконта, определенной методом кумулятивного построения (пока меня не убедили в обратном буду говорить, что автор сравнивал ставку кап-ции со ставкой дисконта... готов пересмотреть своё мнение, если меня переубедят). Это происходило из-за того, что инвесторы действительно рассматривали вариант - срок владения в бесконечность, или, как я уже писал инвесторы предпочитали получать текущую прибыл и не особо заморачивались по поводу продажи данной недвижимости. в 2009 году они "упали" в доходности и решили "подняться" на продаже через 3-5 лет. Вот поэтому в 2009 году у автора и нарисовалась разница между ставкой кап-ции, где существенную роль уже играет возврат кап-ла (реверсия) и ставкой дисконта, где возврат кап-ла, естественно, отсутствует. Всё выше сказанное, конеШно, ИМХО и не претендует на истину в последней инстанции, но мне именно так представляется ситуация на рынке. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 06 Окт 2009 21:45 Мэм писал(а): ...... Все Гуру, дорогой умница, в данном случае, что с голоса, что со статьи это просто рекомендация, а оценку надо делать на основании официальных документов НСО, Методик, Закона и ссылка исключительно на них в расчетах, потому, что при проверке можно отбиться, а ссылка на кого то, это не закон. + 1000000 Ваши бы слова да в уши чиновику от оценки. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 14 Окт 2009 12:58 Grey Horse писал(а): Автор (а он числится на форуме) готов к плодотворной дискуссии и обсуждению... прошло две недели.. что-то как и в прошлый раз дискуссии не наблюдается обидно, люди тратили время, читали, разбирались в проблеме, задавали вопросы… _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 09:04 Hard_Pragmatic писал(а): прошло две недели.. что-то как и в прошлый раз дискуссии не наблюдается Понимаешь, Хард, он увидел, в каком шоке от статьи остались все мы и решил не идти под пули. Человек все понял, и надеюсь, учел. Может этого ему и надо было - получить рецензию и остаться инкогнито. И конечно, автор появился бы и поблагодарил людей, которые, как минимум, прочитали статью. Но ему наверное стыдно.... Дорогой коллега-автор! Рецензии у нас в стране еще платные Так что хоть спасибом отделайтесь. Vini Сообщения: 40 Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 10:24 irenka писал(а): Дорогой коллега-автор! Рецензии у нас в стране еще платные Так что хоть спасибом отделайтесь. Вам не кажется, что это грубовато?! Критиковать легко, Вы предложите альтернативу! А то тут просто никто ничего не будет выкладывать. Сразу чтобы было понятно, я не защищаю автора. На мой взгляд в этой статье очень много спорных моментов, НО это мнение автора и он имеет на это право. irenka Сообщения: 1098 Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 10:31 Vini писал(а): Вам не кажется, что это грубовато?! Вам показалось. Потому что автор не вышел на дискуссию и даже не представился. Так с чьей стороны некорректности больше? Vini писал(а): Вы предложите альтернативу! Почитайте форум, есть действительно прекрасные идеи, расчеты, их множество. Так что не обвиняйте тут никого в отсутствии мыслительного процесса. Спасибо. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 12:27 Уважаемая пани Ирена! irenka писал(а): Потому что автор не вышел на дискуссию и даже не представился. Так с чьей стороны некорректности больше? Ну что Вы так сразу... Во-первых, есть большой плюс, на мой взгляд - хотя бы есть что новенькое почитать! Согласитесь, немаловажно. И это что, которое новенькое - не перевод чего-то импортного, а собственное видение отечественного оценщика. Во-вторых - есть возможность свое видение, так сказать, проверить на вшивость, апробировать - и согласиться с автором или не согласиться. Неужели это так плохо? Тем более - на базе чисто украинских, отечественных реалий... На мой взгляд, спасибо бы сказать автору, а тут... Не говоря уже про то, что Мэм писал(а): Право на ошибку имеют все абсолютно . Только надо быть уверенным, что это именно ошибка... И вообще, автор не представился - это не так, ведь в статье-то авторство указано... И, по очень большому секрету скажу, он эти материалы даже лично не размещал на сайте... Так что если на кого валить претензии на некорректность и молчание, то только на меня! Мне казалось, что это будет интересно, а тут... А может, автор занят? В любом случае, мне кажется, что если бы он видел эти споры, то был бы благодарен каждой высказавшейся стороне, потому как, повторюсь, любое профессиональное мнение со стороны ценно! Извините за нотационный тон и вообще, ежели чего не так... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 12:56 так irenka, что-то ты уж действительно крутовато взяла и комерциализировала процесс всё не так печально но с другой стороны, Grey Horse это же Ваши слова Grey Horse писал(а): Автор (а он числится на форуме) готов к плодотворной дискуссии и обсуждению... так где эта самая дискуссия? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 13:33 Ну... даже не знаю, что с лету сказать... наверное, готовится. Я ж в самом деле не могу за него дискутировать... Добавлено спустя 6 минут 55 секунд: Остается только надеяться, что автор, может, хоть за меня слово замолвит... Чтобы уж не сильно... меня-то... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Hard_Pragmatic Возраст: 52 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 13:40 Grey Horse писал(а): Ну... даже не знаю, что с лету сказать... а за язык никто не тянул! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 13:51 Hard_Pragmatic писал(а): а за язык никто не тянул! Что да - то да. Инициатива наказуема! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 15 Окт 2009 14:32 Grey Horse писал(а): Ну... даже не знаю, что с лету сказать... наверное, готовится. Я ж в самом деле не могу за него дискутировать... Ну за него и не стоит. А вот свое мнение можно было бы и высказать. Добавлено спустя 37 секунд: Я не о статье, я о критике _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Литература На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме