| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 10:18 |
  |
| КовАл писал(а): |
| А, ну, так вот, я именно против этого |
| rudge писал(а): |
| (+/-)Квнеш |
Ну это твое мнение.
| Цитата: |
На мой взгляд, в своей формуле ты забыл ПП, которое, совместно со стоимостью ЗУ, и даст возможность отразить
|
Да уйди ты от ППЗУ и недвижки. Возьми в расчет/пример другой объект (станок на пример) где нет ППЗУ. Иль там нет Квнеш? Формула та же
С = Сп х Кфіз хК функ х Квнеш но без ПП
И где тут уважаемый
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| …….Да не в большинстве случаев а ВО ВСЕХ! |
| КовАл писал(а): |
…… для учета влияния внешних факторов в затратке существуют все инструменты... |
да не говорю я что там нет чего то. Я говрю о порядке применения этого чего то. Разницу улавливаешь?
Hard_Pragmatic, согласен не самый лучший пример.
Но вот в таком примере что не так?
| rudge писал(а): |
Дорога была, ее убрали стоимость упала, ВФ с минусом. Дороги не было ее провели, ВФ с плюсом. |
Пример когда стоимость разных по функции улучшений на одинаковых по стоимости ЗУ, получает разную направленность в следствии постройки/реконструкции дороги.
Представьте что есть два ЗУ рядом естественно с одинаковой РС. На одном стоит жилье на другом склад. ЗУ стоят на второстепенной, далеко не самой главной дороге. Стоимость со временем «устаканилась»
Далее в какой то момент этот участок дороги, в силу ВНЕШНИХ ФАКТОРОРОВ, (реконструкции) становиться главным, с точки зрения грузо/пасажиро потока.
Естественно, стоимость ЗУ исходя из НЕИ, возрастет при этом одинаково и их стоимость останется одинаковой.
Но что будет происходить со стоимостью улучшений, жилья и склада?
Так вот ту как раз внешний фактор (дорога) в отношении жилья имеет отрицательную направленность. А в отношении склада положительную.
Стоимость жилья как улучшения (самостоятельного объекта) снизилась (шум загазованность и тп).Стоимость склада естественно возрасла.
Вот Вам и разнонаправленность влияния ВФ.
Теперь вопрос. Как это отражено, или можно отразить в затратном подходе ?
При неизменными Сп, Криз и Кфунк, для жилья и склада, внешний износ для обоих улучшений явно разный.
Теперь вопрос!
Как ЭТО отражено, или можно отразить в затратном подходе ?
Для понимания, тем кто в танке,  выкладываю маленький расчет. Если че не так аргументируйте. Тока не по принципу "велосипед" или "сам дурак". |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ИЗНОС или внешнее ВЛИЯНИЕ.xls |
| Размер файла: |
19.5 Kб |
| Скачан: |
22 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 11:35 |
|
| rudge писал(а): |
| Как ЭТО отражено, или можно отразить в затратном подходе ? |
Ответ простой - это отражено в стоимости Земли, что собственно у тебя и показано в расчете (просто для жилья возьми больше Квенш и получиться что жилье подешевело, а склад подорожал)
В чём вопрос то? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 11:42 |
|
А это тогда куда Вы дели
С=Сп х Кфиз х Кфунк х Квнеш + ЗУ |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 11:48 |
|
| rudge писал(а): |
А это тогда куда Вы дели
С=Сп х Кфиз х Кфунк х Квнеш + ЗУ |
шо?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| просто для жилья возьми больше Квенш |
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 11:52 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
А это тогда куда Вы дели
С=Сп х Кфиз х Кфунк х Квнеш + ЗУ |
шо?
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| просто для жилья возьми больше Квенш |
|
А для склада тогда какое? Меньшее? ...................  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 11:58 |
|
| rudge писал(а): |
| А для склада тогда какое? Меньшее? ................... |
ну исходя из твои условий (гиперболизированных) для склада Квнеш будет стремиться к единице (износ к 0% ), а для жилья к нулю (износ к 100%).
В чём вопрос то? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 12:23 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
| А для склада тогда какое? Меньшее? ................... |
ну исходя из твои условий (гиперболизированных) для склада Квнеш будет стремиться к единице (износ к 0% ), а для жилья к нулю (износ к 100%).
В чём вопрос то? |
А не может перевалить оно, Квнеш, через единицу, как у меня в примере? Если не может то тогда почему? Ваше мнение?
Только прошу не привязываться к ЗУ. Квнеш, только по улучшениям |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 12:38 |
|
| rudge писал(а): |
| А не может перевалить оно, Квнеш, через единицу, как у меня в примере? |
да где оно переваливало?! просто ты не правильно интерпретировал.
и вообще в экселевском файле куча инфы и я не знаю на что обращать внимание, плиз напиши сюда пример с конкретными цифрами. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 14:01 |
|
Я решил расписать суть вопроса.
Смотрите если мы считаем через сравнение то там аналоги несут в себе составляющую внешнего влияния на их стоимость. Другое дело что это влияние в стоимости аналога не выделено но оно там есть. Это влияние зависит в основном от спроса и предложения связанных с какими то внешними факторами и приводит к каким то колебаниям цен. При этом стоимость аналогов колебаться как в (+), к стоимости материалов и труда потраченных на создание аналога сидящих в его стоимости, так и в (-).
Тут все понятно.
Теперь глянем на затратный подход.
И тут не важно какой объект недвижка или еще что то. Разница для недвижки только в еще одной составляющей, ЗУ которая идет плюсом к стоимости улучшения. По этому я ее не привожу в формуле что бы не путаться.
Есть классическая формула для определения стоимости в затратном подходе.
С = Сп х Кфиз х Кфунк х Квнеш или С = Сп х (1-Физ износ) х (1 - Функ износ) х (1-Внеш износ)
В этой формуле Сп отражает затраты на труд и материалы. Далее мы корректируем эти "затраты" до приведения к объекту оценки, на Физ износ, Функ износ и фактически получаем стоимость оцениваемого объекта в существующем состоянии.
Но есть еще Внеш износ.
Если первые два не связаны с тенденциями на рынке аналогичных объектов. Они присущи конкретному объекту. То последний, Внеш износ, в этой формуле фактически отражает влияние (внешнее) рынка на аналогичные объекты. То бишь реально отражает, или может отражать, те же спрос и предложение по данному оцениваемому объекту, что и в сравнительном подходе, где он заложен уже в стоимости аналогов.
Но тут есть одно НО.
Если в сравнительном подходе в стоимости аналогов этот фактор учтен как с минусом так и с плюсом, то в затратном этот же фактор учитывается только с минусом.
У меня возник вопрос, почему?
Ведь если рассуждать логически, то этот фактор имеет разные направления. Возрос спрос (снизилось предложение) в силу каких то внешних факторов, или снизился спрос (возрасло предложение) соответственно и стоимость должна меняться как в сторону увеличения так и в сторону уменьшения. Тогда если Квнеш отражает по своей сути внешние влияния рынка то и он должен иметь аналогичные колебания.
Если принять отсутствие внешнего влияния на стоимость объекта оценки то К внеш должен быть равен единице. Следовательно и его «колебания» должны быть вокруг единицы, а не от 0 до 1, что было бы логично. В большую сторону (спрос возрос), или в меньшую сторону (спрос упал).
Отразить это в формуле можно только применив для этого «коэффициента» знаки (+) и (-) в формуле его определения
Квнеш = (1 - Внешний износ в % / 100%)
в таком виде
Квнеш = (1 +/- Внешний износ в % / 100%)
Ведь если так учитывать Квнеш, как рыночную по своей сути составляющую, в классической формуле затратного подхода, то мы получим реально РС.
Вопрос по сути состоит вот в чем.
Логично ли это?
Если не логично то почему?
Почему нельзя так считать?
Почему не применяется Квнеш со знаками +/- ?
Я для себя не нашел ответа. Может искал плохо?
Если есть где то, у кого то, вразумительное пояснение, буду очень благодарен.
А то спать плохо стал  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 14:25 |
|
не логично, потому что РС не может быть больше чем затраты на воссоздание (замещение) Объекта, отсюда и корректировки (износ) только в минус.
Упрощенно говоря - РС Объекта не может быть больше чем стоимость такого же нового Объекта.
Или приведите пример где старое дороже нового.
стоп стоп стоп, только не спешите мне приводить пример про вино и картины, потому что вам тогда придётся ответить на вопрос - как вы посчитаете затраты на воссоздание ТОЧНО ТАКОГО ЖЕ, НО НОВОГО вина или картины? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 14:40 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| РС не может быть больше чем затраты на воссоздание (замещение) Объекта, |
А почему? Я покупаю участок, строю на нем дом - а потом продаю все это на рынке и зарабатываю деньги, помимо того, что окупаю свои затраты, связанные со строительством |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 14:42 |
|
Шах, это называется прибыль предпринимателя, о которой я уже устал писать Руджу... и которую он постоянно игнорирует. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 14:58 |
|
| КовАл писал(а): |
| Шах, это называется прибыль предпринимателя, о которой я уже устал писать Руджу... и которую он постоянно игнорирует. |
А ведь не все объекты строятся с целью получить прибыль предпринимателя? |
|
|
|
|
|
Шах
Сообщения: 689
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 15:01 |
|
Да. Хотя с этой прибылью....одна головная боль....Рассчитывать ее довольно тяжко и не понятно как. Ведь мы ж моделируем ситуацию, сколько будет стоить построить объект, а не продавать его потом и т.п. И по идее, в этом случае надо учитывать не прибыль предпринимателя, а прибыль застройщика, например, заработок прораба и бригады строителей, которых нанял собственник для постройки дома. |
_________________
-Мойша, надо прекращать говорить на русском!
-А что, бандеровцев боишься?
-Та нет, Абрам, русские могут прийти защищать!!! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Фев 2011 15:05 |
|
| КовАл писал(а): |
| Шах, это называется прибыль предпринимателя |
это раз, а два ВРЕМЯ, за которое стоимость земли, материалов, работ выросла да еще классическая стоимость денег во времени  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
