фундамен - это тоже до 30%.
В идеале соглашусь с Вами - смета на работы (затратник), материалы (сравниловка).
Но в жизни для того же фундамента это слишком большая роскошь. Обычно берем последний УПВС (2004г), ищем в конце соответствующий единичный показатель, корректировки и - "тапочки"
edgar_po
Сообщения: 965
Откуда: козацький край
Добавлено:
Пт, 05 Фев 2016 15:21
HUGO писал(а):
корректировки и
весь вопрос в них родимых.
Борода Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
Добавлено:
Пн, 30 Май 2016 18:55
Дабы не создавать новую ветку, вдохну новое дыхание в эту.
Объект оценки: промышленное многоэтажное здание около 1970 г (износ на глаз 35-40%) в процессе перепрофилирования в жилье.
Добавлены перекрытия, капитальны/некапитальные стены, сети , проемы в процессе, отделку еще не начинали.
Если затратка- как определить строительную готовность этого гибрида? Пожалуй только очень приблизительно- ВС сарая+сметная стоимость реконструкции.
Если сравнительный- с чем сравнивать (не видел нигде ничего подобного).
Остается один доходный- РС квартир (в которой надо учесть всю эту чудесную специфику) минус остаток сметной стимости.
Дабы не создавать новую ветку, вдохну новое дыхание в эту.
Объект оценки: промышленное многоэтажное здание около 1970 г (износ на глаз 35-40%) в процессе перепрофилирования в жилье.
Добавлены перекрытия, капитальны/некапитальные стены, сети , проемы в процессе, отделку еще не начинали.
Если затратка- как определить строительную готовность этого гибрида? Пожалуй только очень приблизительно- ВС сарая+сметная стоимость реконструкции.
Если сравнительный- с чем сравнивать (не видел нигде ничего подобного).
Остается один доходный- РС квартир (в которой надо учесть всю эту чудесную специфику) минус остаток сметной стимости.
Какие еще идеи?
Рын. стоимость здания, как суммарная рын. стоимость квартир (возможно + РС подвала, если подвал можно под коммерцию). Аналоги - квартиры в новостроях, где как правило квартиры сдают без отделки. Поправка на конструктивные отличия и возраст.
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
Добавлено:
Вт, 31 Май 2016 08:17
а в какой сегмент жилья попадёт это чудо после реконструкции? предполагаю такие вот варианты:
- супер вери лоу эконом
- элит, хай текнолоджи солюшинз
- эксклюзив, "энд нау вот"
_________________ "я не оценщик, я только учусь"
Gorets11
Сообщения: 955
Откуда: Харьков
Добавлено:
Вт, 31 Май 2016 08:43
Yourick писал(а):
а в какой сегмент жилья попадёт это чудо после реконструкции? предполагаю такие вот варианты:
- супер вери лоу эконом
- элит, хай текнолоджи солюшинз
- эксклюзив, "энд нау вот"
В принципе, есть еще вариант:
"Згідно з проектною документацією"
Кажется, он больше подходит под использование в документах, к которым относится и отчет...
Добавлено спустя 5 минут 36 секунд:
Борода писал(а):
Объект оценки: промышленное многоэтажное здание около 1970 г (износ на глаз 35-40%) в процессе перепрофилирования в жилье.
А это перепрофилирование производится "самостроем" или на него уже есть согласованный проект? Хотя, если бы проект был - Вы бы не задавали вопросы о степени износа и степени готовности: все эти параметры были бы указаны в проектной документации... Остается вопрос: если оценивать, как сумма стоимостей квартир, то как быть с юридической стороной вопроса?
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
Добавлено:
Вт, 31 Май 2016 09:05
Борода писал(а):
Если затратка- как определить строительную готовность этого гибрида?
ступінь готовності визначається або за питомою вагою конструктивних елементів, або по фактично освоєних витратах, або як зважений за двома ціми методами. В будь-якому випадку вам потрібен проект реконструкції
Борода писал(а):
Если сравнительный- с чем сравнивать
занедбані промислові будівлі
Борода Тусовщик
Возраст: 52
Сообщения: 1590
Добавлено:
Вт, 31 Май 2016 12:19
Yourick писал(а):
а в какой сегмент жилья попадёт это чудо после реконструкции? предполагаю такие вот варианты:
- супер вери лоу эконом
- элит, хай текнолоджи солюшинз
- эксклюзив, "энд нау вот"
Доброго дня!
Допоможіть, будь ласка, Оцінка незавершене будівництво по Виконавчому провадженню, 75% готовності. Об'єкт не введено в експлуатацію. Документи 2006 року. Наразі допуску до Об'єкту немає. Який стан всередині, невідомо. Як оцінювати? Дякую!
Albano2
Сообщения: 640
Добавлено:
Сб, 16 Сен 2017 11:44
Здравствуйте. Объекты нез. строительства оценивать не просто. На форуме здесь только могут предложить обратиться к нац. стандартам, там про них есть отдельные пункты. Если не осилите - то подключайте помощь на платной основе. Я могу помочь, в том числе "под ключ" ).
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
Добавлено:
Сб, 16 Сен 2017 18:15
Додола писал(а):
Доброго дня!
Допоможіть, будь ласка, Оцінка незавершене будівництво по Виконавчому провадженню, 75% готовності. Об'єкт не введено в експлуатацію. Документи 2006 року. Наразі допуску до Об'єкту немає. Який стан всередині, невідомо. Як оцінювати? Дякую!
Но тот же банк (або інший кредитор), які знають предісторію конфлікта (якщо це банк, то він повинен був проводити моніторінг щорічно), вообщем зацікавлена сторона нехай надаст довідку про технічний стан приміщень. Виконавець, коли складав акт арешту, ідентифікував об"єкт - тоже може надати письмову інформацію про стан об"єкта. Також, якщо це заставне майно, то при наданні кредиту, проводилась оцінка. Попросить, щоб вам надали копію звіту - порівняйте, хоча б які зовні зміни відбулись. И дуже детально опишить застереження. Но краще переложить це на інших.
_________________ Желай большего, но довольствуйся малым
Додола
Сообщения: 112
Добавлено:
Сб, 16 Сен 2017 21:19
Дякую! Я так розумію, що 75 % від готовності можна оцінити методом порівняння. На ринку по цій же вулиці є подібні Об'єкти. Наш Об''єкт без внутрішнього оздоблення. Чи правильно я думаю? Дякую.
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
Добавлено:
Сб, 16 Сен 2017 22:00
Додола писал(а):
Дякую! Я так розумію, що 75 % від готовності можна оцінити методом порівняння. На ринку по цій же вулиці є подібні Об'єкти. Наш Об''єкт без внутрішнього оздоблення. Чи правильно я думаю? Дякую.
Думаю, что нет. Если за время после определения % готовности ничего не изменилось, то єтот % готовности принять как аксиому данную выходную информацию. Можно посчитать % готовности по УПВС (согласно удельных весов построенных конструктивных элементов). Можно потребовать инвентаризационную справку про % готовности по состоянию на дату оценки. Вариантов море. Вы ничего не указали по земельному участку. Если участок приватизированный, то вам еще надо уточнить стоимость земельного участка (обязательно). Т.к. вы определяете стартовую цену для продаже на аукционе, то я думаю, что коррекнее будет применить затратный подход (рыночная стоимость земельного участка + остаточная стоимость объекта недвижимости). Можно и сравнительный подход применить, но очень трудно найти объекти с подобным % готовности.
Добавлено спустя 3 минуты 2 секунды:
и сравнимым по площади земельным участком.
_________________ Желай большего, но довольствуйся малым
Додола
Сообщения: 112
Добавлено:
Вс, 17 Сен 2017 14:10
Дякую Земельна ділянка в оренді. Тут проблема в тому, що ніхто ніяких документів надати не може на момент оцінки. Є виконавче провадження. Оцінка проводиться примусово для господаря. Господар не йде на контакт. Я бачила Об'єкт тільки зовні. Що всередині - ніхто не знає. Є документи і фото 5-річної давності. Чи можу я викоритати ці дані? Я, звичайно, пропишу всі обмеження.
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
Добавлено:
Вс, 17 Сен 2017 15:13
Додола писал(а):
Дякую Земельна ділянка в оренді. Тут проблема в тому, що ніхто ніяких документів надати не може на момент оцінки. Є виконавче провадження. Оцінка проводиться примусово для господаря. Господар не йде на контакт. Я бачила Об'єкт тільки зовні. Що всередині - ніхто не знає. Є документи і фото 5-річної давності. Чи можу я викоритати ці дані? Я, звичайно, пропишу всі обмеження.
Тоді застосування порівняльного підходу ще більш проблематично, т.я. скоріш за все, об"єкти порівняння з приватизованими земельними ділянками.
До того ж, корегування на % готовності - велике питання??? Як правило в об"явах це не вказують.
В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.
Хоча в даній роботі є великий ризик оскаржування оцінки боржником.
_________________ Желай большего, но довольствуйся малым
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме