Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Оценка незавершенки (жилой дом) 31% готовности Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Gorets11



Сообщения: 955
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вс, 17 Сен 2017 15:37 Ответить с цитатойВернуться к началу

ЛП писал(а):

В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.
Хоча в даній роботі є великий ризик оскаржування оцінки боржником.

На мой взгляд, именно по этой причине следует использовать оба подхода: и затратный, и сравнительный.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вс, 17 Сен 2017 20:16 Ответить с цитатойВернуться к началу

ЛП писал(а):
В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.

В залежності від того, де розташований обєкт оцінки (наприклад, невеликий населений пунк), по витратному підходу можна отримати неадекватний результат.
Я би запропонував наступний алгоритм:
1. Набрати аналогів готових обєктів, набрати аналогів вільних земельних ділянок.
2. Від вартості готових обєктів відняти вартість землі тим самим отримати вартість земельних поліпшень.
3. Порахувати необхідні витрати на доведення обєкта оцінки до стану готового.
4. Від вартості поліпшень відняти величину необхідних витрат на доведення обєкта до готовності. Для більшої коректності і відповідності стандартам, витрати на доведення можна продисконтувати, якщо період їх освоєння довгий.
5. Порахувати вартість права користування землею. Хоча, питання чи потрібно це. Якщо стягнення тільки на поліпшення (а в данному випадку так скоріше за все і є з урахуванням того, що ділянка в оренді), то за що повинен платити тут за землю. До того, ж новому власнику доведеться переукладати новий договір оренди і тому умови для нього будуть нові, а не ті, що має теперішній власник поліпшень.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ЛП



Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
СообщениеДобавлено: Вс, 17 Сен 2017 22:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):
ЛП писал(а):
В даному випадку, рахую більш доречним застосування витратного підходу з врахуванням вартості права користування земельною ділянкою.

В залежності від того, де розташований обєкт оцінки (наприклад, невеликий населений пунк), по витратному підходу можна отримати неадекватний результат.
Я би запропонував наступний алгоритм:
1. Набрати аналогів готових обєктів, набрати аналогів вільних земельних ділянок.
2. Від вартості готових обєктів відняти вартість землі тим самим отримати вартість земельних поліпшень.
3. Порахувати необхідні витрати на доведення обєкта оцінки до стану готового.
4. Від вартості поліпшень відняти величину необхідних витрат на доведення обєкта до готовності. Для більшої коректності і відповідності стандартам, витрати на доведення можна продисконтувати, якщо період їх освоєння довгий.
5. Порахувати вартість права користування землею. Хоча, питання чи потрібно це. Якщо стягнення тільки на поліпшення (а в данному випадку так скоріше за все і є з урахуванням того, що ділянка в оренді), то за що повинен платити тут за землю. До того, ж новому власнику доведеться переукладати новий договір оренди і тому умови для нього будуть нові, а не ті, що має теперішній власник поліпшень.

А то, що боржник не передаст новому власнику проектну документацію не треба врахувати? А то, що новому власнику перейде право користування земельною ділянкою не треба врахувати? А може скористатися ст.331 Цивільного кодексу?
Ми навіть не знаємо, що це за об"єкт.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 18 Сен 2017 07:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

ЛП писал(а):
А то, що боржник не передаст новому власнику проектну документацію не треба врахувати?

Так Ви ж самі пропонуєте використовувати витратний підхід. Яким чином без проектної або іншої документації Ви передбачали виконати витратний підхід? Яким чином Ви передбачали визначити параметри обєкта, ступінь його готовності і інші параметри, необхідні для витратного, та і для всіх інших підходів?
Згідно чинного законодавства, забезпечення вихідних даних - то не проблема оцінювача, нехай за це болить голова в того, в кого вона повинна боліти. І якщо він без необхідних документів видасть свою роботу (на що його в даному випадку скоріше за все склоняють), значить він тим самим перебрав на себе цю відповідальність. Якщо йому своєї відповідальності мало, то нехай сам там лазить, все обмірює, визначає і таке інше.
ЛП писал(а):
А то, що новому власнику перейде право користування земельною ділянкою не треба врахувати?

Про землю я написав в п. 5 свого алгоритму. Ви в певнені, що новому власнику перейде земельна ділянка на тих же умовах. Скоріш за все, йому перейде та ж ділянка в тій же площі, але йому запропонують укласти новий договір оренди на нових умовах (як мінімум орендна плата з урахуванням нових законодавчих вимог). Тоді за що платити?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 955
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Пн, 18 Сен 2017 10:31 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):

5. Порахувати вартість права користування землею. Хоча, питання чи потрібно це. Якщо стягнення тільки на поліпшення (а в данному випадку так скоріше за все і є з урахуванням того, що ділянка в оренді), то за що повинен платити тут за землю. До того, ж новому власнику доведеться переукладати новий договір оренди і тому умови для нього будуть нові, а не ті, що має теперішній власник поліпшень.

Вообще-то, согласно нормам абз.5 ст.93 ЗКУ, право аренды ЗУ может выступать объектом залога также, как и улучшения. Т.е., право аренды в данном случае не говорит вообще ни о чем.

Серый писал(а):

Про землю я написав в п. 5 свого алгоритму. Ви в певнені, що новому власнику перейде земельна ділянка на тих же умовах. Скоріш за все, йому перейде та ж ділянка в тій же площі, але йому запропонують укласти новий договір оренди на нових умовах (як мінімум орендна плата з урахуванням нових законодавчих вимог). Тоді за що платити?

Похоже, Вы давненько не перечитывали нормы ЗКУ... Освежите в памяти абз.2 ст.120 и сотрите глупость из своего сообщения...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Додола



Сообщения: 112

СообщениеДобавлено: Пн, 18 Сен 2017 12:11 Ответить с цитатойВернуться к началу

Дякую Вам! А чи можемо ми в Звіті використати такий термін Об'''єкта незавершеного будівництва : ст.331 ЦК: право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). До завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. І просто порахувати матеріали? Дякую
І де взяти градацію незав. будівництва? Дякую
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 18 Сен 2017 22:09 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets11 писал(а):
Похоже, Вы давненько не перечитывали нормы ЗКУ... Освежите в памяти абз.2 ст.120 и сотрите глупость из своего сообщения...

К сожалению, бумага - одно, а суровая практика в нашей стране совсем другое.
Лично мне известны случаи, когда при приобретении недвижимости на арендованном участке заключался новый договор аренды на новых условиях. Про сохранение старых речи и близко не было.
Поэтому сужу исключительно из своего опыта.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Сергей Бел



Сообщения: 60
Откуда: Литосфера
СообщениеДобавлено: Вт, 31 Окт 2017 16:48 Ответить с цитатойВернуться к началу

Додола писал(а):
Тут проблема в тому, що ніхто ніяких документів надати не може на момент оцінки. Є виконавче провадження. Оцінка проводиться примусово для господаря. Господар не йде на контакт. Я бачила Об'єкт тільки зовні. Що всередині - ніхто не знає. Є документи і фото 5-річної давності.


1. Как это вяжется с ст.7, ст.10 Закона, НС№1?
2. Стаття 29. Права оцінювачів
відмовитися від проведення оцінки майна у разі виникнення
обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому
числі будь-яких форм примусу;
3. СКОЛЬКО ЗА ЭТО ПЛАТЯТ???
4.
Додола писал(а):
Я, звичайно, пропишу всі обмеження.

А Вы уверены, что у дяди- господаря адвокатов меньше, чем "Лехусов"?....
Извините за P.S: "Полезность определенного события зависит от того, дурак ты или умный" (не моё)

_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
TarasKrupski



Возраст: 32
Сообщения: 12

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2018 17:13 Ответить с цитатойВернуться к началу

Полезно.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме