| Автор |
Сообщение |
Юлиана
Сообщения: 32
|
 Добавлено:
Сб, 05 Май 2012 17:56 |
  |
Добрый вечер, через поиск не нашла нужной информации. Прошу подсказать.
В УПВС нашла аналог - 1.41 (9-тиэтаж.блок-секция на 36 квартир), который почти полностью совпадает с объектом оценки, кроме количества квартир на площадке. В итоге в аналоге 36 квартир, а в объекте оценки - 27.
Поправки на этажность видела..а на количество квартир нет. Или если этажность одинаковая, то поправка на количество квартир не делается??
Очень надеюсь на вашу помощь. |
Последний раз редактировалось: Юлиана (Сб, 05 Май 2012 20:03), всего редактировалось 1 раз |
|
  |
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Сб, 05 Май 2012 20:00 |
|
Ну неужели никто с этим вопросом не сталкивался и не может подсказать  |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 05 Май 2012 21:37 |
|
ну я, например, не сталкивалась. А что Вы оцениваете? Целый дом? |
|
|
|
|
kippi
Сообщения: 86
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 01:14 |
|
Юлиана, просто большая часть оценщиков (я и те которых я знаю) отдельные квартиры затраткой практически не оценивают. Обычно достаточно было сравнительного подхода.
К тому же у большинства вся тематическая литература в основе на работе, т.е. если и реально помочь, то в понедельник. |
_________________
Хороших больше...
Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... |
|
 |
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 07:33 |
|
Спасибо за отклик...я делаю учебный отчет по квартире, затратный метод использует и оценщик - руководитель (нет с ним связи, чтобы у него уточнить  ), и для экзамена лучше два метода использовать, а не только сравнительный...от доходного метода меня руководитель отговорил.
Что касается коэффициента, то мне не нужна конкретная цифра (сама понимаю, что никто его наизусть не знает). Просто сама ситуация - когда берешь аналог, в котором отличается не количество этажей в доме, а количество квартир...то корректируется ли это...или если этажность одинаковая, то не важно |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 09:11 |
|
| Цитата: |
| затратный метод использует и оценщик - руководитель |
О, а вот отсюда можно подробнее? Каким образом идет расчет - стоимость земли+стоимость земельных улучшений (дом) с учетом износов, потом это делится на площадь всех квартир и умножается на площадь вашей?
Или стоимость земли под квартирой (как определяем площадь участка?)+стоимость земельных улучшений (квартира) с учетом износов?
И главный вопрос - зачем он это делает и вам советует? Чтобы на экзамене завалили быстрее? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 10:08 |
|
| Юлиана писал(а): |
| затратный метод использует и оценщик - руководитель |
О! Мсье знает толк в извращениях! (с)  |
|
|
|
|
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 10:53 |
|
КовАл
Смеялся 5 минут. В точку. 
По по воду темы, то если 2 подхода как кровь из носу, то доходка самый раз вторым подходом. Хотя бред конечно.
По поводу затратного. Указали бы № УПВС, а то искать не очень удобно. Да и в "общих положениях" к УПВС должны быть описаны все возможные варианты корректирования. Как по мне, в корректировке на наличие квартир отсутсвует логика. Ведь квартиры могут быть 1-но, 2-х ... и так далее комнат. Как учесть этот фактор? Мерилом в данном случае является площадь, ну на крайний случай - строительный объем, как-то так. |
|
|
|
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 11:26 |
|
Рассчитывает так: стоимость земельного участка по нормативной базовой стоимости 1 кв.м. земель несельскохозяйственного назначения данного города на 01.01.2012 * площадь застройки квартиры, кв.м. (площадь по внешней стороне стен, с соседями пополам) / этажность жилого дома = в результате стоимость земельной компоненты. Далее он складывает восстановительную стоимость квартиры и стоимость земельной компоненты.
Ну как-то так...а что это повод чтобы завалить на экзамене? у руководителя все таки больше 10 лет опыта в оценке..
На счет доходного подхода - т.к. у нас курортный город и от сдачи квартиры в разный сезон резко отличаются доходы, а среднее значение за год брать не правильно, то сказал, что меня быстрей завалят с этим методом.
Я использовала УПВС многоэтажных жилых домов СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0016:2009 В общих положениях описана корректировка только на этажность и на площадь квартир... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 12:35 |
|
| zanoza писал(а): |
О, а вот отсюда можно подробнее? Каким образом идет расчет - стоимость земли+стоимость земельных улучшений (дом) с учетом износов, потом это делится на площадь всех квартир и умножается на площадь вашей?
Или стоимость земли под квартирой (как определяем площадь участка?)+стоимость земельных улучшений (квартира) с учетом износов?
И главный вопрос - зачем он это делает и вам советует? Чтобы на экзамене завалили быстрее? |
Уважаемая коллега zanoza, ну и к чему Вы это все написали?
Коллега Юлиана, подумайте сами, у Вас же мозг работает и без Вашего руководителя?
Затратный подход - принцип замещения.
То есть, у инвестора (покупателя) есть типа альтернатива приобретению Вашего объекта оценки - воссоздание нового функционального аналога... А теперь подумайте - как можно построить отдельно взятую квартиру без строительства жилого дома целиком?
Ну, то есть, по моему глубокому убеждению, оценка квартиры затратным подходом - бред сивой ко. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 12:51 |
|
Да и п.6 НС никто не отменял, еще можно и Постановление 1103 посмотреть- как квартиры оценивать. А затратный для квартиры Б-бред. присоединяюсь к коллегам |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 13:08 |
|
даже в лекции нашла запись "с помощью затратного подхода как правило рыночная стоимость не определяется"- лектор Кумелис Ю.В. а у меня как раз цель оценки - рыночная стоимость
ребята, ну может я что-то путаю..пересмотрела снова отчеты руководителя, пишет:
3.3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
Последовательность расчета
При расчете стоимости с точки зрения затратного подхода Оценщик применил метод определения стоимости методом единичных показателей.
Метод единичных показателей
При определении стоимости оцениваемого объекта методом единичных показателей стоимость определяется по формуле:
Сэ = Сед х П х Ку х Ки , где
Сед – единичная стоимость м3 или м2 здания взятая по соответствующей таблице УПВС;
П – величина оцениваемого объекта (м3 – строительного объема или м2 – общая площадь);
Ку - общий коэффициент удорожания СМР при переходе от цен 1969 года к ценам на момент оценки:
Ки – коэффициент годности объекта оценки.
Далее определение коэффициента физического износа объекта оценки (таблица), потом сам Расчет стоимости объекта по единичным показателям. Также рассчитывает стоимость земельного участка... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 13:15 |
|
| Юлиана писал(а): |
| лектор Кумелис Ю.В. |
Наверное, Крумелис Ю. В.
По поводу бреда определения стоимости квартиры затратным подходом присоединяюсь к коллегам выше. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юлиана
Сообщения: 32
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 13:22 |
|
да, ошиблась - Крумелис.
...меня этот оценщик тогда вообще пошлет, если я начну его учить как проводить оценку и сомневаться в правильности его отчета... |
Последний раз редактировалось: Юлиана (Вс, 06 Май 2012 13:27), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2012 13:27 |
|
единственный адекватный вариант: поменяйте руководителя на адекватного |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
