| Автор |
Сообщение |
Юта
Сообщения: 1692
|
 Добавлено:
Пт, 28 Сен 2012 14:19 |
  |
Вопрос о том, что делать с затратами уже обсуждался, но ясность в него по-моему, так и не внесена. Ну нет у меня уверенности, что дисконтировать затраты – это всегда правильно 
Допустим, объект оценки находится в состоянии, исключающим его немедленное использование по функциональному назначению. Для приведения его в более ли менее нормальное состояние требуется комплекс ремонтно-восстановительных работ. Для упрощения – смета 100 единиц, срок – 1 год, ставка 20%. Для упрощения расчетов рассматривается начисление процентов в конце периода.
Если применить дисконтирование – то получится, что приведенная на дату оценки сумма затрат составляет 100/(1+0,2) = 83,33 ед.
Но я могла бы положить 100 ед в банк под 20% и получить 100*(1+0,2) = 120 ед. То есть фактически я трачу (ну лишаюсь, образно говоря) 120 ед денег.
С другой стороны, я могу взять кредит под 28% годовых, тогда выплаты составят 128 ед
Так какова же все-таки приведенная на дату оценки сумма затрат – 83,3 ед или 120 ед или 128 ед? или что-то другое?
Очень надеюсь на аргументированные мнения. Просто я вот печенкой чувствую, что-то с дисконтированием затрат не то получается.... |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2012 16:03 |
|
| Юта писал(а): |
| Вопрос о том, что делать с затратами уже обсуждался, но ясность в него по-моему, так и не внесена. Ну нет у меня уверенности, что дисконтировать затраты – это всегда правильно |
Ну не всегда правильно. Если речь идет о затратах в прошлом - то это компаундирование (ну захотелось вот узнать, а сколько ж это сегодня то что потратил вчера).
А так, если затраты относятся к будущему периоду относительно сегодня - то только дисконтирование ибо дисконтирование - приведение будущих денежных потоков к дате оценки (на сегодня).
| Юта писал(а): |
Допустим, объект оценки находится в состоянии, исключающим его немедленное использование по функциональному назначению. Для приведения его в более ли менее нормальное состояние требуется комплекс ремонтно-восстановительных работ. Для упрощения – смета 100 единиц, срок – 1 год, ставка 20%. Для упрощения расчетов рассматривается начисление процентов в конце периода.
Если применить дисконтирование – то получится, что приведенная на дату оценки сумма затрат составляет 100/(1+0,2) = 83,33 ед. |
Все верно.
| Юта писал(а): |
| Но я могла бы положить 100 ед в банк под 20% и получить 100*(1+0,2) = 120 ед. |
Тоже верно, с одним лишь маленьким, о очень важным "но": получить могли бы, но не сейчас, а через год от сейчас. А теперь приведите полученные потом 120 к сейчас.
И к тому же ремонта у вас как небыло, так и нет, он автоматом перенесся еще на год от момента получения 120, а от даты оценки - уже на 2.
| Юта писал(а): |
| С другой стороны, я могу взять кредит под 28% годовых, тогда выплаты составят 128 ед |
Опять таки "но": выплаты составят 128, но не сейчас, а через год.
К тому же, стоимость объекта не зависит от того, ремонт делается за собственные средства или за кредитные. Он как стоил рыночную стоимость так и стоит. Долги по кредиту - это не проблема объекта, а проблема того, кто эти кредиты брал, например, собственника. Движение по кредитам учитывается только при оценке юридического лица, что вполне и логично - лицо взяло, лицо и расплачивается.
Учтя движение кредитных средств для объекта недвижимости, например, можно только ответить для себя на вопросы об экономической необходимости привлечения кредита, о возможном чистом доходе от объекта недвижимости и т.д. Но на стоимость объекта это никак не повлияет.
| Юта писал(а): |
| Так какова же все-таки приведенная на дату оценки сумма затрат – 83,3 ед или 120 ед или 128 ед? или что-то другое? |
Только
Две другие цифры уж точно не приведены к дате оценки.
| Юта писал(а): |
| Просто я вот печенкой чувствую, что-то с дисконтированием затрат не то получается.... |
Интересно, а печенколог (или печенковед) лечит печенку, если она реагирует, например, не на жирное, а на дисконтирование.
- Доктор, у меня печенка на дисконтирование чувствительна, как только продисконтирую - так сразу житья нет  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2012 17:57 |
|
Да, Серый вот бы мне вашу непокобелимость! А так: моя любовь к вкусняшкам + нелюбовь к дисконтированию затрат = печени таки капец 
Ладно, попробуем так. Деньги во времени обесцениваются - аксиома. У меня 100 грн, которые я должна потратить на ремонт, в результате через год я получу 100 грн дохода. Понятно, надо делать среднегодовое приведение потоков - абстрагируемся для ясности. Примем для наглядности, что мы одномоментно производим расходы и получаем доходы - через год. Доход 100 грн, который я получу через год (сегодня у меня НЕТ 100 грн дохода) сегодня равен 83,3 грн. 100 грн на ремонт у меня ЕСТЬ СЕЙЧАС, вроде на ремонт в конце года хватает. Так вот, когда в конце года мне придется платить 100 грн, которые я заначила СЕЙЧАС, то выяснится, что их у меня нет, а есть только 83,3 грн - деньги обесценились за год. А чтобы потратить в конце года 100 грн, я сегодня должна иметь 120 грн.
Подозреваю, что переубедить Серого не удастся, даже у руджа это не получается, но, как говориться, кто не рискует... хотя куда мне-то с моей печенью |
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2012 18:36 |
|
| Юта писал(а): |
| А чтобы потратить в конце года 100 грн, я сегодня должна иметь 120 грн. |
Чтобы через год потратить 100 грн., Вам достаточно сегодня иметь 83,3 разместив их на депозите. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2012 18:59 |
|
| Юта писал(а): |
| Подозреваю, что переубедить Серого не удастся |
В данном случае 100% неудасться. Дело не в моей упертости (хотя положено по знаку зодиака и году рождения), просто в, как по мне, неправильном вашем суждении.
Просто немогу понять, почему у вас будущие 100 единиц сегодня это 83,3, а теже будущие 100 грн. на ремонт - это уже что угодно, только не 83,3.
| Юта писал(а): |
| 100 грн на ремонт у меня ЕСТЬ СЕЙЧАС, вроде на ремонт в конце года хватает. |
Т.е. вы же сами говорите, что на ремонт в конце года, т.е. уже с учетом того, что за год ремонт подорожает и дополнительно . Неважно, вы установили, что в конце года расчет по ремонту составит 100 грн.
| Юта писал(а): |
| Так вот, когда в конце года мне придется платить 100 грн, которые я заначила СЕЙЧАС, то выяснится, что их у меня нет, а есть только 83,3 грн - деньги обесценились за год. |
Тут, извините, я не пьющий (дело не в печени), понять мысль не могу.
| Юта писал(а): |
| Так вот, когда в конце года мне придется платить 100 грн, которые я заначила СЕЙЧАС, то выяснится, что их у меня нет, а есть только 83,3 грн - деньги обесценились за год. |
Интересно, как имеющиеся у вас СЕЙЧАС 100 (сами же говорите что они у вас есть) превращаются в 83,3 и тоже СЕЙЧАС. В принципе, у женщин это бывает, но как это получается - загадка
Добавлено спустя 2 минуты 35 секунд:
| Сергей_К писал(а): |
| Чтобы через год потратить 100 грн., Вам достаточно сегодня иметь 83,3 разместив их на депозите. |
Абсолютно верно.
Если будущие через год 100 грн. превращаются в сегодняшние 83,3 (100/1,2) по функции дисконтирования, то по противоположной функции накопления/депозита сегодняшние 83,3 через год превращаются в 100 (83,3*1,2). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 30 Сен 2012 16:04 |
|
Коллеги, мне кажется, что нужно разделить 2 вопроса:
1. Обесценение денег из-за инфляционных процессов, и
2. Изменение стоимости денег во времени из-за невозможности, или, наоборот, возможности их куда-то инвестировать... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 01 Окт 2012 16:10 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Коллеги, мне кажется, что нужно разделить 2 вопроса:
1. Обесценение денег из-за инфляционных процессов, и
2. Изменение стоимости денег во времени из-за невозможности, или, наоборот, возможности их куда-то инвестировать... |
Уважаемый коллега Grey Horse. Если мы начнем рассуждать по п.2, то мы далеко уйдем... от простого понимания изменения стоимости денег во времени. Особенно, если построим 3-4 варианта инвестирования то забудем вообще зачем нам это надо было вначале. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 07 Окт 2012 11:27 |
|
| Vicdom писал(а): |
| Особенно, если построим 3-4 варианта инвестирования то забудем вообще зачем нам это надо было вначале. |
May be, но не факт.
А не рассуждать вообще - в принципе плохо. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 07 Окт 2012 11:50 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А не рассуждать вообще - в принципе плохо. |
Рассуждать нужно всегда. Просто, например, я не понимаю, какой смысл рассуждать о том, что не влияет на стоимость объекта оценки. От того, возьмет ли собственник кредит или положит имеющиеся у него средства на депозит стоимость же объекта не поменяется. Изменятся только доходы/расходы собственника объекта/покупателя объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 13:06 |
|
Опять приведение затрат.. и не только. Есть здание, состояние - не допускает эксплуатации без проведения ремонтно-восстановительных работ. Допустим, период проведения этих работ 3 месяца. В это время дохода нет - только расходы. С 4-го месяца доходы от аренды, ну операционные расходы... и т.п. Как здесь лучше поступить - считать годовой ЧОД (доходы - все расходы) и приводить их на дату оценки - наверное, неправильно. Как на Ваш взгляд, такой расчет для первого года корректен?:
ПДП1 = (Затраты на строительство+ пр. расходы)/(1+i/4)^1 + ЧОД2/(1+i/4)^2+ ЧОД3/(1+i/4)^3 + ЧОД4/(1+i/4)^4.
А для второго года ЧОД (2-го года)/(1+i)^2 ну и т.д.
Буду благодарна за все мнения по этому поводу |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 13:15 |
|
Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так:
ЧОД/(1+i)^(9/12) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 13:18 |
|
| Юта писал(а): |
ПДП1 = (Затраты на строительство+ пр. расходы)/(1+i/4)^1 + .... |
Вы прогнозируете дисконтировать выделенное, то есть не принадлежащее продавцу, отсутствующее в ОО?
Вам не кажется это не логичным?
Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд:
| N.D. писал(а): |
Я бы не дисконтировал затраты (вряд ли они все будут понесены в конце 3-го месяца). А доходы первого года, за 9 месяцев считал бы так:
ЧОД/(1+i)^(9/12) |
Где то так коллега. Только позвольте уточнить. Тут не важно будут затраты или не будут. Важно что их на дату оценки нет в принципе. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 13:22 |
|
| rudge писал(а): |
Вы прогнозируете дисконтировать выделенное, то есть не принадлежащее продавцу, отсутствующее в ОО?
Вам не кажется это не логичным? |
Кажется. Иначе бы вопрос не задавала и тему бы не создавала То есть, я правильно поняла, что Вы предлагаете период ремонта считать нулевым и соответственно, степень для первого периода "0"? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 13:23 |
|
Разве что стоит продисконтировать условно постоянные затраты возникающие в период ремонта (эл.эн., налог на ЗУ, охрана и тп) которые присутствуют не зависимо от того дает ОО ДП или не дает. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Ср, 05 Июн 2013 13:23 |
|
Если уж компаудирование на корню "зарубили"
Добавлено спустя 1 минуту 3 секунды:
| rudge писал(а): |
| Разве что стоит продисконтировать условно постоянные затраты возникающие в период ремонта (эл.эн., налог на ЗУ, охрана и тп) которые присутствуют не зависимо от того дает ОО ДП или не дает |
Да, я ведь и написала "+пр. расходы"
Добавлено спустя 1 минуту 26 секунд:
Спасибо, успокоили, значит такой вариант имеет право быть
А дисконтирование кап. затрат мне всегда ооочень не нравилось..
Добавлено спустя 1 минуту 4 секунды:
А, извините, rudge, не дочитала, пр. расходы все-таки дисконтировать... Наверное, ДА. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
