| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 11:32 |
  |
| Chaika писал(а): |
| алгоритм другой, но вложения могут затянутся на несколько лет (два - три года) до даты оценки. компаундирования тут уместно? |
Я же говорил какое отношение имеет к оценке определение суммы компенсации. Она рассчитывается и выплачивается в соответствии с постановой КМУ. Нсша задача определить РС об"екта приватизации на дату оценки и только. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 14:30 |
|
| rudge писал(а): |
При этом в доходном подходе, в таком варианте (определение РС ОО как условно готового на 100%), вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО.
По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. |
Удачи Вам в определении ЧОДа, допустим, окон или дверей, и очищении общего ЧОДа от ЧОДа несуществующих частей.
| rudge писал(а): |
| Коллега, Вы апеллируете "мнением" МСО. Я же, как раз, это "мнение", точнее подход определения РС ОО с подобными "проблемами", оспариваю. |
Это, Вам, батенька, сюда писать надо:
41 Moorgate, London EC2R 6PR United Kingdom, Tel. +44(0)20 7374 5585, E-mail: ivsc@ivsc.org
Может у тех умных дядек и тетек удасться Вас переубедить. В противном случае, думаю, на полученный гонорар от открытия новой теории оценки сможете безбедно просуществовать не отказывая себе ни вчем, да и не одно ваше будущее поколение.
Только учтите, они там гуру погурее наших гуру  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 14:37 |
|
Я другого ответа, от Вас Серый, и не ожидал.
Аргументов то СВОИХ нет. Разве что мнение RIСS. Тогда чего спорите? Хотя какой это спор без аргументов подтвержденных расчетами. Выполняйте молча. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 10 Июн 2013 22:18 |
|
| rudge писал(а): |
| Я же, как раз, это "мнение", точнее подход определения РС ОО с подобными "проблемами", оспариваю. |
Уважаемый коллега rudge, елки... тогда надо оспаривать не только подход, но и понятия РС, НЭИ, принципы оценочные и многое другое... 
| rudge писал(а): |
Мы имеем ОО со степенью готовности 80%
Сравнение
Для сравнения мы должны подобрать аналоги с готовностью 80%. В таком варианте не нужны поправки на «достройку, ремонт и тп». |
100%.
| rudge писал(а): |
| Если таких аналогов нет то или не применяем подход сравнение |
Чего вдруг ради, если можно сделать корректировки?
| rudge писал(а): |
| или вводим поправку. Вот тут и проблема, какую? Как ее определить. Брать фактические затраты? Но это не корректно. |
Это слишком категорично. А если нет никакой другой возможности определить значение корректировки - почему нет? Особенно если "недостроено" аж 20%...
| rudge писал(а): |
| В идеале РС поправок определяется разницей РС ОО со 100% готовностью и РС ОО с готовностью 80%. Но если у нас задача определить РС ОО с готовностью 80% то в такой «операции» нет смысла. |
 Почему же вдруг "нет смысла"? Я не понимаю...
| rudge писал(а): |
| В варианте отсутствия аналогов с готовностью 80%, боле логично применить Кготовности. Тогда РС ОО с готовностью 80% будет равен РС ОО 100% готовности помноженный на Кготовности. В таком варианте «затраты» будут учитывать «мнение» рынка ибо мы используем рыночные данные. |
Это через Кготовности-то??? Это - рыночное данное??? У меня нет слов, коллега... А как же... принцип вклада, например?
| rudge писал(а): |
| Где взять Кготовности? Да из УПВС-а. Там даны %% стоимости по элементам. |
Приехали... Ну ладно, не будем учитывать, что УПВС уже давно устарели...
Но все-таки, если объект еще незавершен, то его начали возводить, видимо, не позднее 2004 года. Как Вы думаете, с 1969 года до 2004 года в строительстве ничего не поменялось такого, что исказит Вам все удельные веса? Ни новые конструктивные решения, ни себестоимость материалов, ни трудозатраты?..
| rudge писал(а): |
Доходный подход.
Тут, собственно, то же что и в сравнении... Затраты берутся не рыночные, а фактические по финансовым докам (см пояснение в сравнении) |
Не знаю, какие финансовые доки Вы имеете в виду, но... чтобы завершить строительство объекта, достроить 20%, нужна сумма по сметам, а не Ваша предполагаемая "рыночная" оценка затрат, не путайте с корректировками в сравнительном. Ну, такой уж это подход, ничего тут не поделаешь. И это не его недостаток, а присущая ему особенность.
| rudge писал(а): |
| вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО. |
Ну чего же они виртуальные??? Мы закладываем в прогноз расходы на капитальные вложения, учитываем их с минусом на начальном этапе, и это дает нам право прогнозировать (принцип ожидания!!!) получения потом в будущем доходов от достроенного объекта. А от недостроенного - так, как Вы хотите - на дату оценки вообще, скорее всего, никаких доходов получить нельзя, потому что в таком состоянии объект просто использоваться не может или никому не нужен. Но стоит в него немного вложить - и, о чудо! он уже обладает полезностью и приносит доход (НЭИ).
| rudge писал(а): |
| По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО... Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. |
Кготовности - к ЧОДу??? А... где логика? Как недостроенный, незавершенный на 20% объект может приносить ЧОД*0,8 от достроенного? Объясните, как на рынке такой ЧОД формируется? За счет чего? Какой инвестор и из каких соображений будет его платить? 
Приведите, пожалуйста, модельный пример... поведения в такой ситуации инвестора, его рассуждений и его логики - в рамках доходного подхода. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 09:59 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Уважаемый коллега rudge, елки... тогда надо оспаривать не только подход, но и понятия РС, НЭИ, принципы оценочные и многое другое... |
А при чем ту это? Мы же ведем полемику о подходах оценки «недостроенного» (требующего восстановления) объекта.
| Цитата: |
| Это слишком категорично. А если нет никакой другой возможности определить значение корректировки - почему нет? Особенно если "недостроено" аж 20%... |
По тому что фактические затраты не рыночная величина. Вы же, для того что бы привести расчет по затратному подходу, приводите его к рыночной величине коэффициентом внешнего износа.
| Цитата: |
| Почему же вдруг "нет смысла"? Я не понимаю... |
по тому что в данной формуле уже «сидит» искомое РС ОО с готовностью 80%. Зная ответ на поставленную задачу (определить РС ОО требующего восстановления его части, в нашем варианте 20%) нет смысла определять стоимость затрат на восстановление.
| Цитата: |
Это через Кготовности-то??? Это - рыночное данное??? У меня нет слов, коллега... |
А почему нет. Только по тому что я предложил определять Кготовности применяя УПВС? Но ведь %% ВС поэлементно в новом объекте почти такие же как и в использованном. Я соглашусь лишь в одном. Физ. Износ элементов объекта на равномерный. Но на мой взгляд это «точнее» чем К внешнего износа.
| Цитата: |
| А как же... принцип вклада, например? |
Ну вообще то, нужно читать до конца коллега. См п,9 НС 1
| Цитата: |
| Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності. |
В данном принципе нас интересует «капитал». Так вот этот фактор и требует корректировки на сумму (если мы определяем РС то рыночную) затрат на восстановления. Вы же не станните вкладывать в ОО сумму равную стоимости виртуально готового ОО (100%) если он готов только на 80%. При этом, если мы отнимаем не рыночную сумму затрат на восстановление, то или занижаем стоимость, или завышаем стоимость ОО. Зависит от ситуации на рынке. (см мои пояснения в предыдущем посте).
[/quote]Приехали... Ну ладно, не будем учитывать, что УПВС уже давно устарели...
Но все-таки, если объект еще незавершен, то его начали возводить, видимо, не позднее 2004 года. Как Вы думаете, с 1969 года до 2004 года в строительстве ничего не поменялось такого, что исказит Вам все удельные веса? Ни новые конструктивные решения, ни себестоимость материалов, ни трудозатраты?.. [/quote]
Ну во-первых, есть свежие УПВС
| Цитата: |
Додаток
до п.2 Наказу Фонду державного майна України та Державного комітету України з питаньжитлово-комунального господарства23.12.2004 № 2929 / 227
ЗБІРНИК
укрупнених показників вартості відтворення функціональних об’єктів-аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд
|
аналогичный есть и по многоэтажкам.
Во вторых, не очень то и изменилась технология и материалы. А что касается несущих конструкций то изменения нет со времен древнего Рима. 
| Цитата: |
| Не знаю, какие финансовые доки Вы имеете в виду, но... чтобы завершить строительство объекта, достроить 20%, нужна сумма по сметам, |
А смета это что, не финансовый документ? И уж если говорить об этом то только финансовые документы отражающие реальные траты «маней» отражают затраты на восстановление.
| Цитата: |
| а не Ваша предполагаемая "рыночная" оценка затрат, |
А я то как раз и хочу уйти от этого, в том числе.
| Цитата: |
| Ну, такой уж это подход, ничего тут не поделаешь. |
если ни чего не делать. [/quote]И это не его недостаток, а присущая ему особенность. [/quote] то есть, если она (особенность) не логична, то мы "будем ходить в окно при наличии дверей".
| Цитата: |
| Ну чего же они виртуальные??? |
по тому что на дату оценки их НЕТ. А МСО в том числе предлагает вести расчет основываясь на виртуально готовом ОО без учета того, что часть отсутствующих элементов (виртуально добавленных) генерируют ЧОД который есть часть общего ЧОД генерируемого всем объектом как условно готовым к эксплуатации..
| Цитата: |
| Мы закладываем в прогноз расходы на капитальные вложения, учитываем их с минусом на начальном этапе, и это дает нам право прогнозировать (принцип ожидания!!!) получения потом в будущем доходов от достроенного объекта. А от недостроенного - так, как |
Я уже говорил выше по чему. Сумму таких кап вложений не рыночная. Получается мы от коровы отнимаем яблоки (а не кусок мяса если представить корову как ОО, виртуально конечно). Хотя такое возможно в жизни 
| Цитата: |
| Вы хотите - на дату оценки вообще, скорее всего, никаких доходов получить нельзя, потому что в таком состоянии объект просто использоваться не может |
Реально ДА. А виртуально? Почему мы допускаем виртуальную готовность и не допускаем виртуальную доходность от недостроенного ОО?
| Цитата: |
| или никому не нужен. |
на каждый товар найдется покупатель. Вопрос цены.
| Цитата: |
| Но стоит в него немного вложить - и, о чудо! он уже обладает полезностью и приносит доход (НЭИ). |
кто б спорил. Вот беда только в том что на дату оценки в ОО еще ничего не вложено.
| Цитата: |
| Кготовности - к ЧОДу??? А... где логика? Как недостроенный, незавершенный на 20% объект может приносить ЧОД*0,8 от достроенного? |
а в чем проблема? Почему Вас не смущает К загрузки? Вот и представьте что 80% ОО готовы на все сто, а 20% просто отсутствует. Но они эти 20% появятся после продажи/покупки. И появятся они благодаря вложениям (прибавлением) новым собственником к купленному ОО.
| Цитата: |
| Объясните, как на рынке такой ЧОД формируется? За счет чего? Какой инвестор и из каких соображений будет его платить? |
Вот не пойму я Вас коллега. К чему такая избирательность. Вас смущает то что я виртуально выделил ЧОД от не существующей части ОО, при этом Вас абсолютно не волнует то что общий ЧОД недвижимости состоит из ЧОД от ЗУ и ЧОД от здания. Тут то почему не возмущаетесь?????
| Цитата: |
| Приведите, пожалуйста, модельный пример... поведения в такой ситуации инвестора, его рассуждений и его логики - в рамках доходного подхода. |
Не могу. Точно так же как и не смогу показать «модельный пример» поведения инвестора в отношении к ЗУ под зданием.
В Ваших рассуждениях коллега четко просматривается суждения инвестора с точки зрения просчитывания его собственного бизнеса, бизнес-планирования. Мол «я куплю этот ОО с готовностью 80% дострою (добавлю сумму затрат) и он обойдется мне в 80% + затраты. Это и будет его цена для меня» Что касается ЦЕНЫ, согласен, так и будет. Но Мы то определяем РС ОО с готовностью 80%, а не ЦЕНУ всей сделки (покупка + достройка/восстановление) для инвестора. Для понимания вышесказанного попробуйте сделать проводки такой операции по бух. учету. И стать "зеркалом" рынка, а не бизнес-аналитиком. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 21:32 |
|
В общем, смешались в кучу кони, люди...
| rudge писал(а): |
| А при чем ту это? Мы же ведем полемику о подходах оценки «недостроенного» (требующего восстановления) объекта. |
Мы ведем полемику, если говорить точнее, об оценке "недоулучшенного" объекта, что бы это понятие не включало... А тут подвязан и НЭИ, и принцип ожидания в доходном подходе, и другие принципы...
| rudge писал(а): |
| По тому что фактические затраты не рыночная величина. |
Ничего себе! Во-первых, опять-таки точнее, не фактические, а ожидаемые, прогнозные в нашей ситуации - я не знаю, о каком факте Вы говорите... А во-вторых,
| МСО 2011 писал(а): |
| Для надання уявлення про ринкову вартість, використовуючи витратний підхід, необхідно визначити собівартість активу еквівалентної корисності та відповідного знецінення на основі аналізу ринково обґрунтованих витрат та знецінення... Якщо підхід або метод заснований на належним чином проаналізованих вхідних ринкових даних, він дає уявлення про ринкову вартість. |
То есть, затраты в идеале - как в затратном, так и в доходном подходах - отражают рынок.
И принцип вклада нужно рассматривать, если мы говорим о практике, а не схоластикой занимаемся, не в ублюдочной (pardon) и бессодержательной формулировке из наших НС, а в плоскости той же практики: каждое улучшение объекта стоит столько, на сколько оно увеличивает стоимость объекта в целом. И Кготовности, как и рассуждения о "капитале", тут не до чего...
А вот это:
| rudge писал(а): |
| Вы же не станните вкладывать в ОО сумму равную стоимости виртуально готового ОО (100%) если он готов только на 80%. При этом, если мы отнимаем не рыночную сумму затрат на восстановление, то или занижаем стоимость, или завышаем стоимость ОО. |
мне, извините, совсем непонятно... смысл не доходит.
| rudge писал(а): |
| а в чем проблема? Почему Вас не смущает К загрузки? Вот и представьте что 80% ОО готовы на все сто, а 20% просто отсутствует. Но они эти 20% появятся после продажи/покупки. |
| rudge писал(а): |
| К чему такая избирательность. Вас смущает то что я виртуально выделил ЧОД от не существующей части ОО, при этом Вас абсолютно не волнует то что общий ЧОД недвижимости состоит из ЧОД от ЗУ и ЧОД от здания. Тут то почему не возмущаетесь??? |
В огороде - бузина, а в Киеве - дядька...
Как-то мы совсем с Вами, уважаемый коллега rudge, говорим на разных языках... и чем дальше, тем более разных. Увы.
Но я просто вижу, что Вы, как бы не приемля классической теории оценки (на мой взгляд, очень логически обоснованной... я не про наши НС говорю), не можете предложить ничего своего логически обоснованного в качестве альтернативы...
Потому что, на мой взгляд, объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной - извините, с логикой рынка (да и оценки как вида деятельности) ни разу никогда и не здоровалось.
И рыночных корректировок ЧОДа на отсутствие заполнения оконных и дверных проемов с использованием Кготовности никто никогда в природе, я думаю, не наблюдал. Нет, написать-то и обосновать как-то можно, бумага все стерпит, но это - ерунда с точки зрения рыночных реалий и принципа НЭИ в частности.
В бессилии, пожалуй, прекращаю свое участие в этой дискуссии. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 11 Июн 2013 22:08 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| В бессилии, пожалуй, прекращаю свое участие в этой дискуссии. |
это смутно мне напоминает.... (с)
хоть я уже и выходил из этой дискуссии 0,5 миллиона раз
но не удержусь, и в очередной раз поддержу коллегу
| Grey Horse писал(а): |
| Но я просто вижу, что Вы, как бы не приемля классической теории оценки (на мой взгляд, очень логически обоснованной... я не про наши НС говорю), не можете предложить ничего своего логически обоснованного в качестве альтернативы... |
+1
особенно
| Grey Horse писал(а): |
| Потому что, на мой взгляд, объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной - извините, с логикой рынка (да и оценки как вида деятельности) ни разу никогда и не здоровалось. |
/выделенное особо красиво сформулировано, смакую / |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 12 Июн 2013 11:47 |
|
Только, уважаемый коллега rudge, я Вас уверяю, что дискуссия шла исключительно по конкретному вопросу, и
| Grey Horse писал(а): |
| пожалуй, прекращаю свое участие в этой дискуссии. |
относилось конкретно к нему. Это - неприятие (или непонимание) Ваших взглядов по данному вопросу, но - не неприятие Вас, упаси Бог!
Абсолютно ничего личного по отношению к Вам - надеюсь, Вы меня понимаете и со мной согласитесь. А уважаемый коллеги Hard_Pragmatic и Серый, думаю, меня поддержат... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Июн 2013 13:44 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Абсолютно ничего личного по отношению к Вам - надеюсь, Вы меня понимаете и со мной согласитесь. А уважаемый коллеги Hard_Pragmatic и Серый, думаю, меня поддержат... |
Абсолютно точно, ничего личного, только работа. Как там, кажись, Сократ говорил: "Платон мне друг, но истина дороже". Каждый имеет право на свое мнение. И на свою ошибку . |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июн 2013 07:58 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| ...объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной. |
Где я так говорил? Зачем так грубо передергивать и искажать мое мнение? Или Вам нравится делать из меня идиота?
Вот что я говорю и отстаиваю.
| rudge писал(а): |
в доходном подходе, в таком варианте (определение РС ОО как условно готового на 100%), вкрадывается еще одна «ошибка». В таком варианте не правомерно учитывается доход от части ОО (допустим, нет окон и дверей) не принадлежащем ОО на дату оценки, а генерируемый ими ЧОД, после виртуальной установки отсутствующих у ОО дверей и окон, присутствует в общем ЧОД генерируемым всем виртуально готовым на 100% ОО.
....По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Как? Минусовать "затраты"? Не корректно (см выше) Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. |
Это мой последний тут аргумент. Я просто устал отстаивать очевидное и отвечать на аргументы типа "есть мнение".
Кто ни будь, из оппонентов, видел такую формулу
VL = (Io - VB x RB)/RL [1]
где
VB x RB = Iв [2]
Где
VL – стоимость ОО
Io – ЧОД общий
VB – стоимость улучшений ОО
RB – Ставка капитализации для улучшений
RL - Ставка капитализации для ОО
Iв - ЧОД улучшений.
Теперь распишу эту же формулу в свете того что я отстаиваю, применительно к обсуждаемому ОО.
РС ОО = (ЧОДобщее – ЧОДулучшений)/К [3]
Где
РС ОО – объект оценки с готовностью 80%
ЧОДобщее – ЧОД от виртуально готового ОО на 100%
ЧОДулучшений – ЧОД от улучшений
К - Ставка капитализации для ОО
При этом если ЧОДобщее = 100%, а ЧОДулучшений = 80% то Кготовности будет равно
ЧОДулучшений/ ЧОДобщее = 80/100 = 0,8 [4]
Тогда формулу 3 можно записать так
РС ОО = (ЧОДобщее х Кготовности)/К [5]
Кто не согласен и почему? В чем криминал?
Если видели формулу [1], то не сочтите за труд сказать здесь, откуда она? Для чего и когда применяется?
PS: Задавая вопрос по формуле, я ни в коей мере на ставлю задачу проверки вас на знание где, откуда и зачем. Я сам считаю не нормальным держать в голове все формулы, тем более где они написаны. Цель этих вопросов, дать вам, коллеги, возможность, или вспомнить, или поискать. То что Вы видали эту формулу я убежден на 100%.
Если не вспомните, то прошу ответить просто, не помню. После Вашего ответа я напишу что, где и для чего.
Удачи вам. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июн 2013 10:01 |
|
| rudge писал(а): |
VL = (Io - VB x RB)/RL [1]
где
VB x RB = Iв [2]
Где
VL – стоимость ОО
Io – ЧОД общий
VB – стоимость улучшений ОО
RB – Ставка капитализации для улучшений
RL - Ставка капитализации для ОО
Iв - ЧОД улучшений. |
Знаем откуда. Только проблема в том, что эта формула корректна для случая, когда "в связке" функционируют два ГОТОВЫХ ОБЪЕКТА (например, земельный участок и офисное здание на нем), а нам по каким-то причинам результат от их общего функционирования или их общую стоимость нужно разделить между этими объектами (например, для бух. учета). Но, повторюсь, готовыми объектами. А раскладывать таким образом доход от общего объекта на отдельные его же составляющие ну как-то странно выглядит (например, если арендная плата за весь объект 10 ед., удельный вес фундамента 10%, то арендная плата, приходящаяся на фундамент будет 1 ед., ну может такая информация и нужна конкретному пользователю и в конкретный момент/ситуацию, но с точки зрения рынка она абсурдна и не имеет ни смысла, ни логики, ни фактического применения), как минимум с точки зрения логики и фактической жизни, чтоли. Ну нельзя сдать в аренду неготовый объект и получать от него доход, пропорциональный степени готовности. Ну не будет ни один арендатор платить деньги в течении срока, пока объект доводится до готовности, причем, по вашей логике, арендная плата будет расти по мере готовности объета и после его полной готовности выйдет на уровень 100%.
Ваш
| rudge писал(а): |
| ЧОДобщее – ЧОД от виртуально готового ОО на 100% |
возможен только через определенный промежуток времени после полной готовности объекта, а соответсвенно, после внесения инвестиций для достижения этой самой полной готовности. и никак иначе, так установил рынок. А Вы это всячески игнорируете.
Даже, например, в ОЦ/ТЦ после их строительства и введения в эксплуатацию, арендодатель дает арендатору так называемые арендные каникулы для выполнения окончательной отделки помещений исходя из собственных потребностей и не взимает арендную плату в этот период. А Вы даже не имея готового объекта, уже снимаете с него ЧОД. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июн 2013 11:34 |
|
| rudge писал(а): |
| [quote="Grey Horse"...объяснение типа: Если в промздании отсутствуют перекрытие и кровля, которые составляют 18% от стоимости нового строительства здания, то я это здание могу сдать в аренду на долгий срок за арендную плату на уровне 82% от рыночной. |
Где я так говорил?[/quote]
Я не передергиваю:
| rudge писал(а): |
| По этому я считаю что общий ЧОД нужно очищать от ЧОД не существующей части ОО. Как? Минусовать "затраты"? Не корректно (см выше) Считаю и потому отстаиваю свою позицию, боле правильным через применение Кготовности, при этом не брать в расчет «затраты», да бы не учитывать их дважды. |
А как еще это можно понять, Ваше вышесказанное?
| rudge писал(а): |
| Зачем так грубо передергивать и искажать мое мнение? Или Вам нравится делать из меня идиота? |
Так, мне казалось, что мы об этом договорились ранее:
| Grey Horse писал(а): |
| Это - неприятие (или непонимание) Ваших взглядов по данному вопросу, но - не неприятие Вас, упаси Бог! |
Если НЕ договорились - я замолчу. По секрету: если бы это были не Вы, уважаемый коллега rudge, мне бы было проще уже закрыть (для себя) тему, удалиться и забыть, оставив каждого при своем мнении. Но из уважения лично к Вам... и желая все-таки донести до Вас свои аргументы...
| rudge писал(а): |
| VL = (Io - VB x RB)/RL [1] |
100% соглашусь с уважаемым коллегой:
| Серый писал(а): |
| Только проблема в том, что эта формула корректна для случая, когда "в связке" функционируют два ГОТОВЫХ ОБЪЕКТА (например, земельный участок и офисное здание на нем), а нам по каким-то причинам результат от их общего функционирования или их общую стоимость нужно разделить между этими объектами (например, для бух. учета). Но, повторюсь, готовыми объектами. А раскладывать таким образом доход от общего объекта на отдельные его же составляющие ну как-то странно выглядит |
Кроме того, RL - наблюдаемая на рынке величина. RB - тоже, хуже, но обосновывается. А как обосновать R отдельно для заполнения оконных проемов, для перекрытий и т.д.? Или для здания без таковых? Это чё-то... из области ненаблюдаемого.
| rudge писал(а): |
| При этом если ЧОДобщее = 100%, а ЧОДулучшений = 80% то Кготовности будет равно ... 80/100 = 0,8 [4] |
Не будет. Вообще непонятно, будет ли он отличен от 0, потому что ЧОД от улучшений будет отсутствовать до тех пор, пока объект не будет завершен!
Ну, может не совсем корректная аналогия, но:
если автомобиль может ездить со скоростью 120 км/час, то такой же автомобиль в прекрасном состоянии, но без 4 колес не сможет самостоятельно ездить со скоростью ни 80, ни 40, ни даже 5 км/час, согласитесь...
| rudge писал(а): |
| Кто не согласен и почему? В чем криминал? |
Криминал, на мой взгляд, в том, повторюсь, что Вы предлагаете использовать ненаблюдаемые исходные данные и использовать изощренные и нелогичные (с точки зрения рынка) алгоритмы, отвергая при этом (что самое главное!) более логичные и наглядные подходы, для которых исходную информацию добыть и обосновать значительно легче.
| rudge писал(а): |
| Если не вспомните, то прошу ответить просто, не помню. |
Нууууу  , это Вы уж вообще, не уважаете ни разу, уважаемый коллега! Тут уж воистину пришло время обидеться и прекратить дискуссию...
Помним-помним, как это, может, и ни удивительно.
P.S. И попутно: как, кстати, определить РС автомобиля без четырех колес? Ваши предложения по алгоритму? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июн 2013 12:59 |
|
Блииин, опять двадцать пять.
Коллега Серый и Grey Horse Вы ОПЯТЬ ПРИПИСЫВАЕТЕ МНЕ ТО, ЧЕГО Я НИКОГДА И НИ ГДЕ НЕ ГОВОРИЛ.
Вы делаете свои умозаключения на основании формулы, а не на основании логики.
Еще раз повторю, в 10000000 раз логику мышления и ее воплощение в формулу расчета.
Мы имеем ОО с готовностью 80% (ОО80%). Для того что бы определить его РС мы;
1. Определяем, в соответствии с НЕИ ( о чем печется коллега Grey Horse), ЧОД для условно готового ОО на 100%. Я его называю ЧОДобщий. (где тут окна и плиты?)
2. Учитываем период восстановления нашого ОО80% до готовности на 100% по ДБН.
3. Далее, дисконтируем. В период восстановления дисконтируем условно постоянные затраты на содержание ОО80% со знаком (-), а с начала эксплуатации, какой то следующий период, начинаем дисконтировать ЧОД, но не ЧОДобщий, а ЧОД генерируемый ОО80%. То есть ЧОДобщий «очищенный» от ЧОД достроенной (восстановленной) части. (ЧОД 20%). Дисконтируемый ЧОД = ЧОДобщий – ЧОД20%, по скольку нас интересует РС ОО80% а не ОО готового на 100%. Однако, проблема в том как узнать ЧОД20%? Я предложил следующее. ЧОД = ЧОДобщий х Кготовности. Где Кготовности = 80/100 = 0,8
4. В итоге получаем сумму дисконтируемых ЧОД от оцениваемого ОО80%, не от виртуального готового на 100% как Вы предлагаете.
Где тут написано что я предлагаю дисконтировать ЧОД от ОО кототрый не возможно эксплуатировать? Что Вы постоянно мне навязываете.
Теперь о формуле VL = (Io - VB x RB)/RL [1].
Эта формула из книги «Оцінка земельних ділянок» К-2004 р. О.І. Драпіковський І.Б. Іванова. Страница 114 раздел 4.7 «Метод розподілення доходу».
Вы не согласны с применением этой формулы в нашем примере ссылаясь на то что у нас ОО не готов к эксплуатации? А с чего Вы взяли что в формуле используются данные только для готовых к эксплуатации на 100% объектов? Опять Ваши домыслы? Я просто применяю метод распределения дохода вот и все. Почему нельзя его применить? По тому что его предложил Рудь, без регалий, хотя я есть заслуженные оценщик в своей фирме  , а не кто то другой, с регалиями?
Если взять, на пример, ЗУ под. застройку, то такой ОО эксплуатировать, без улучшения на нем, бессмысленно и до окончания постройки на таком ЗУ объекта генерирующего доход (в нашем варианте), этот ЗУ ни даст ни копейки дохода. При этом будут отрицательные потоки в виде условно постоянных затрат.
Сразу предупреждаю Вас не приписывайте (Вы это любите делать) такому примеру ЗУ, возможность сдать его в аренду. По умолчанию такой ЗУ применим только под застройку.
Согласен в одном, в таком виде формулу 1 применять нельзя, так как там идет прямая капитализация которая не учитывает период реконструкции, период доведения ОО до 100% готовности. Но почему нельзя эту же формулу расписать с дисконтированием ЧОД?
Представьте себе, что ЗУ, стоимость (VL ) которого определяется, это наш ОО80% с готовностью 80%, а VB – стоимость улучшений ОО, те 20%, это стоимость наших «затрат» на восстановление нашего ОО80% до 100% готовности к эксплуатации.
Вот что мы получим.
VL = { - ЧОДупз/(1+q)^1}+{сумма(ЧОДо – ЧОД20%)/(1+q)^n-1} = { - ЧОДупз/(1+q)^1}+{сумма(ЧОДо х Кготовности)/(1+q)^n-1}
Где
ЧОДупз – ЧОД условно постоянных затрат в период восстановления ОО до возможности его эксплуатировать
ЧОДо – ЧОД общее от условно готового к эксплуатации ОО на 100%
ЧОД20% - ЧОД генерируемый, отсутствующей на момент оценки, части ОО в 20%, НО КОТОРАЯ БУДЕТ ДОБАВЛЕНА СОБСТВЕННИКОМ ПОСЛЕ ДАТЫ ОЦЕНКИ ДЛЯ ТОГО ЧТО БЫ МОЖНО БЫЛО ЭКСПЛУАТИРОВАТЬ (Єт для глухих )
q – ставка дисконта типичная (рыночная) для аналогичных по функции объектов
n – период дисконтирования общий
n-1 – точка начала периода дисконтирования ЧОД генерируемого ОО80%
1 – первый период в котором дисконтируются условно постоянные затраты на содержание 80% до восстановления его до 100%, до возможности начать его (ОО80%) эксплуатировать.
К готовности = 80/100 = 0,8
Не вижу в таком варианте расчета определения РС ни какого отступления от стандартов.
Затраты на восстановление учтены.
Период восстановления учтен.
ЧОД, генерируемый ОО, определен, при том более логично и корректно чем предлагаете Вы.
Все данные можно подтвердить, ЧОД и q, анализом рыночных данных, Кготовности или справкой от собственника, или справкой от сторонней организации имеющей право определять степень готовности, или через данные (%-ку) в УПВС.
В таком варианте мы уходим от сметы раз, от приведения суммы затрат по смете к рыночной величине через внешний износ, два, облегчая себе жизнь, три.
Все, больше я к этой теме не возвращаюсь.
PS: Похоже коллеги Вы верите только тому у кого регалии (авторитетам). Логика Вам не аргумент. Так вот, формула взятая из книги А. И. Драпиковского и И. Б. Ивановой, это формула авторитетных специалистов которых, я лично, уважаю. Это формула отвечающая логике определения РС объектов генерирующих доход и таких объектов в том числе. Если Вы и с ней не согласны, или не согласны, в предложенным вариантом ее применения то я ………
Добавлено спустя 3 минуты 52 секунды:
| Grey Horse писал(а): |
...Нууууу , это Вы уж вообще, не уважаете ни разу, уважаемый коллега! |
Вот так рождаются домыслы и обиды выдергиванием фразы из контекста.
А это что???????
| rudge писал(а): |
| Вы видали эту формулу я убежден на 100%. |
|
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июн 2013 13:15 |
|
| rudge писал(а): |
Еще раз повторю, в 10000000 раз логику мышления и ее воплощение в формулу расчета.
Мы имеем ОО с готовностью 80% (ОО80%). Для того что бы определить его РС мы;
1. Определяем, в соответствии с НЕИ ( о чем печется коллега Grey Horse), ЧОД для условно готового ОО на 100%. Я его называю ЧОДобщий. (где тут окна и плиты?)
2. Учитываем период восстановления нашого ОО80% до готовности на 100% по ДБН.
3. Далее, дисконтируем. В период восстановления дисконтируем условно постоянные затраты на содержание ОО80% со знаком (-), а с начала эксплуатации, какой то следующий период, начинаем дисконтировать ЧОД, но не ЧОДобщий, а ЧОД генерируемый ОО80%. То есть ЧОДобщий «очищенный» от ЧОД достроенной (восстановленной) части. (ЧОД 20%). Дисконтируемый ЧОД = ЧОДобщий – ЧОД20%, по скольку нас интересует РС ОО80% а не ОО готового на 100%. Однако, проблема в том как узнать ЧОД20%? Я предложил следующее. ЧОД = ЧОДобщий х Кготовности. Где Кготовности = 80/100 = 0,8
4. В итоге получаем сумму дисконтируемых ЧОД от оцениваемого ОО80%, не от виртуального готового на 100% как Вы предлагаете.
Где тут написано что я предлагаю дисконтировать ЧОД от ОО кототрый не возможно эксплуатировать? Что Вы постоянно мне навязываете. |
Вы извините, рудж, я человек непьющий, а тут, наверное, и поллитры мало будет Без обид. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 13 Июн 2013 13:26 |
|
Я тоже не пьющий, но ради истины могу подогнать коньячка для того что бы Вы разобрались. Хорошо если причина только в этом |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
