| Автор |
Сообщение |
HEK
Возраст: 64
Сообщения: 219
|
 Добавлено:
Сб, 09 Фев 2013 04:16 |
  |
| Ольгер писал(а): |
| шкалу мы придумываем сами, так где же тут обоснованность,это такая же отсебятина,как и с процентами? |
Обоснованность - это метод попарного сравнения. Периферия (а, возможно, и Киев в условиях стагнации) не может его себе позволить из-за отсутствия достаточного количества информации, когда каждый аналог на вес золота. Проценты - проще, но и вызывают вопросы, почему, допустим 10% поправка, а не 9,5? Матричный метод хорош тем, что Вы оперируете не выдуманными процентами, а общепонятными критериями (категориями). Отдельное Спасибо ребятам за эту разработку.
Пысы. Как-то Вы неуважительно к отсебятине, я вот "неотсебятину" не рискую подписывать!
| Ольгер писал(а): |
| матрицы ... не вижу логики((( |
Логика есть. Оценивая, Вы решаете диф. уравнение n-го порядка (n - сколько отличий объекта и аналогов сможете придумать), а матричный метод решения дифур наиболее доступен. Книги по вышке для ВУЗов Вам в помощь. С уважением.
К СОНАТА
Вы используете матричный метод при массовой оценке недвижимости?! |
_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. |
|
  |
|
СОНАТА
Сообщения: 18
|
| Добавлено:
Сб, 09 Фев 2013 10:49 |
|
| HEK писал(а): |
К СОНАТА
Вы используете матричный метод при массовой оценке недвижимости?! |
Нет, при индивидуальной. И не только к недвижимости. А еще для формирования репрезентативной выборки для определения тех самых процентных поправок для некоторых типов объектов. |
|
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Сб, 09 Фев 2013 19:22 |
|
| Ольгер писал(а): |
| может вы сможете мне объяснить смысл этих матричных рассчетов |
Ольгер, давайте я попробую Вам объяснить смысл использования данного метода, раз уж остальным знающим влом... у меня сегодня очередной приступ доброты 
| Ольгер писал(а): |
| если шкалу мы придумываем сами, так где же тут обоснованность,это такая же отсебятина,как и с процентами? |
Во-первых, хотя шкалу мы и придумываем сами, эта шкала действует как для объектов сравнения, так и для объекта оценки. Т.е. если Вы присвоили состоянию "хорошее" 5 баллов, то эти 5 баллов Вы будете вынуждены присвоить, как объекту оценки, так и объекту сравнения, если они имеют хорошее состояние. Во-вторых, касательно процентов, в данном случае проценты (вернее абсолютные значения корректировок (выраженные в деньгах), которые при желании можно будет перевести в проценты) определяются уже не "по мнению оценщика", а посредством расчета (далее Вы увидите это на примере).
Далее о теории. Почитать о самом методе можно здесь. Оттуда же взяты и формулы.
От себя попробую объяснить "на пальцах". Итак. Стоимость объекта определяется с помощью корректировки цен объектов сравнения, т.е. уравнение для расчета стоимости объекта оценки можно записать в виде:
| Цитата: |
С0 = Цi + ∑kj=1 ΔЦij (2)
где:
С0 — стоимость объекта оценки;
Цi — цена i-го аналога;
ΔЦij — корректировка цены i-го аналога на различие с объектом оценки по j-му ценоформирующему фактору. |
Т.е. стандартная формула по которой к цене аналога добавляется (или отнимается) абсолютное значение корректировки, полученной в результате суммирования всех корректировок.
Таких уравнений у Вас будет столько, сколько Вы нашли объектов сравнения. Но, обратите внимание, что для использования данного метода должно выполняться условие
| Цитата: |
n = k + 1,
где:
n — количество объектов-аналогов;
k — количество ценоформирующих факторов, по которым проводится корректировка. |
Т.е. количество объектов сравнения должно быть на единицу больше, чем кол-во ценоформирующих факторов, которые Вы будете использовать для корректировки. Это важно.
После того, как Вы запишите все уравнения для каждого объекта сравнения в столбик (одно под другим), Вы получите так называемую систему линейных уравнений с n неизвестными Неизвестные, в данном случае, это Ваши корректировки (ΔЦij) и стоимость объекта оценки С0
Далее авторы пишут
| Цитата: |
Так как корректировка ΔЦij зависит от величины различия по j-му ценоформирующему фактору между объектом оценки и i-м аналогом, то целесообразно определять её следующим образом:
(4)ΔЦij = (xоj − xij)·Δсj = Δxij ·Δсj,
где:
xоj — значение j-го ценоформирующего фактора для объекта оценки;
xij — значение j-го ценоформирующего фактора для i-го аналога;
Δсj — вклад в стоимость единицы j-го ценоформирующего фактора. |
Заменив в системе линейных уравнений ΔЦij на Δxij ·Δсj Вы получите новую систему линейных уравнений (см. формулу 5). Затем преобразовываем её в формулу 6, которая, может быть решена с помощью различных методов (по ссылке на Википедию Вы найдете достаточное количество способов решения системы линейных уравнений, в том числе и матричный).
Поскольку именно матричный способ предлагают использовать авторы статьи, то полученная система линейных уравнений преобразуется в матрицу и решается сим способом.
В результате решения Вы получаете Ваши неизвестные, т.е. стоимость объекта оценки и значения корректировок.
Пример расчета лежит в прикрепленном файле (что бы Вам было интереснее я оставил матрицу с двумя корректировками. Надеюсь, что Вам будет интересно самой создать матрицы с четырмя/пятью/шестью/... корректировками).
Что хотелось бы отметить. Вы должны четко понимать, что при использовании данного метода Вы соглашаетесь с допущением, что влияние фактора является линейным. Т.е. здесь есть предположение, что если корректировка на состояние рассчитана на уровне 269 грн, то предполагается, что изменение стоимости будет происходить ступенями с именно таким шагом, например с изменением состояния с хорошего (4) на отличное (5), т.е. на один балл, стоимость увеличится на 269 грн. А с изменением состояния с хорошего (4) на евро (6), т.е. на два балла, стоимость увеличится на 269 х 2 = 538 грн. Ну, как Вы понимаете, в жизни это не всегда так.
Удачи Вам. А книгу в Далексе возьмите, вдруг пригодится. Там ведь не только о матрицах  |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
_3.xls |
| Размер файла: |
31 Kб |
| Скачан: |
78 раз |
|
|
 |
|
HEK
Возраст: 64
Сообщения: 219
|
| Добавлено:
Вс, 10 Фев 2013 22:54 |
|
voron_sasha2, спасибо. Метод, таки, красив, хоть в практическом применении и неоднозначен.
Объяснить не "влом". Тяжело давать конкретные ответы на общие вопросы.
Что-то ТС молчит, не испугали ли Вы девушку?
"Хочешь, чтобы твою книгу никто не прочел - вставь туда пару формул" ® не помню кто. |
_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 10 Фев 2013 23:36 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
| раз уж остальным знающим влом... |
Уважаемый коллега voron_sasha2, остальные знающие просто только делают вид, что это знают! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
HEK
Возраст: 64
Сообщения: 219
|
| Добавлено:
Вс, 10 Фев 2013 23:44 |
|
/// |
_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. |
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Пн, 11 Фев 2013 13:10 |
|
| HEK писал(а): |
| не испугали ли Вы девушку? |
может быть
| Grey Horse писал(а): |
| остальные знающие просто только делают вид, что это знают! |
и это может быть |
_________________
Старый ворон мимо не какнет! |
|
|
|
Ольгер
Возраст: 35
Сообщения: 21
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 09:00 |
|
voron_sasha2, спасибо Вам огромное,за такой развернутый ответ!!!
я уже в принципе потихоньку разобралась)))))
я еще очень мало работаю, поэтому меня не пугают такие задачи, тем более пока есть время и желание почему бы не разобраться))))
еще раз спасибо большое))))
Добавлено спустя 6 минут 39 секунд:
voron_sasha2, а ведь в шкале можно не так четко разделять,можно ввести как бы промежуточные значения? |
|
|
|
|
|
Ольгер
Возраст: 35
Сообщения: 21
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 10:00 |
|
еще один момент,мы же можем сами найти определенное количество аналогов и нужное количество корректировок,чтобы этот метод нам подходил? |
|
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 10:03 |
|
Пожалуйста. На самом деле это очень интересная тема. Как известно, "Матрица – это мир грёз" (с) так что мечтайте и дерзайте
| Ольгер писал(а): |
| а ведь в шкале можно не так четко разделять,можно ввести как бы промежуточные значения? |
да, можно. Просто я старался Вас не запутать, поэтому немного перекроил свой расчет. Посмотрите в самой статье, там есть Таблица 1. Шкала качественных оценок «1-9». Но всё равно, "расстояние" между значениями останется одинаковым. И раз уж Вы выбрали красную таблетку, то я покажу Вам, "как глубока эта кроличья нора" 
Проблемой данного метода, кроме того, что я уже выше описал есть и то, что для расчета используется малое кол-во объектов сравнения. Несколько выровнять эту ситуацию можно используя регрессионный анализ, но с большим количеством данных, т.к. результат использования его на том же кол-ве объектов сравнения будет точно таким же, как и при матричном расчете (см. прикрепленный файл). При использовании значительно большего количества объектов сравнения в регрессионном анализе явно увеличивается точность оценки, а также это даст возможность провести так называемую процедуру оптимизации, при которой проблема с жестко заданным шагом как-то решается.
Добавлено спустя 4 минуты 17 секунд:
| Ольгер писал(а): |
| мы же можем сами найти определенное количество аналогов и нужное количество корректировок,чтобы этот метод нам подходил? |
да, можем, но должно выполняться условие
| voron_sasha2 писал(а): |
| Цитата: |
n = k + 1,
где:
n — количество объектов-аналогов;
k — количество ценоформирующих факторов, по которым проводится корректировка. |
Т.е. количество объектов сравнения должно быть на единицу больше, чем кол-во ценоформирующих факторов, которые Вы будете использовать для корректировки. Это важно. |
|
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
и регрессия.xls |
| Размер файла: |
33 Kб |
| Скачан: |
56 раз |
|
|
|
|
Ольгер
Возраст: 35
Сообщения: 21
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 10:16 |
|
а и еще в примере пишется физический износ,как объекта оценки, так и объектов сравнения, откуда мы знаем цифровое значение физ.износа?
Добавлено спустя 4 минуты 42 секунды:
не увидела сразу Ваш ответ)))
насчет шкалы 1-9 я читала, попробовала не подглядывая расставить цифры и у меня ни одна не совпала с их примером,опять же веду к тому,что это все субъективное мнение Оценщика)))))
Добавлено спустя 7 минут 29 секунд:
в экселевском документе формулы нарушены  |
|
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 10:28 |
|
Спрашиваем у продавца а в примере он кажется взят у органов приватизации, если я не ошибаюсь, то пример расчета был построен на результатах предшествующих продаж гос. или ком. имущества.
Добавлено спустя 2 минуты 8 секунд:
| Ольгер писал(а): |
| в экселевском документе формулы нарушены |
в смысле? |
_________________
Старый ворон мимо не какнет! |
|
|
|
Ольгер
Возраст: 35
Сообщения: 21
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 10:45 |
|
| voron_sasha2 писал(а): |
был построен на результатах предшествующих продаж гос. или ком. имущества.
|
а понятно тогда)))))
| voron_sasha2 писал(а): |
Ольгер писал(а):
в экселевском документе формулы нарушены
в смысле?
|
там нарушена формула в графах стоит #число |
|
|
|
|
|
voron_sasha2
Сообщения: 75
Откуда: АСБОУ
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 11:00 |
|
Не обращайте внимание, это должно было быть значение F-статистики, т.к. R2 = 1 (результат того условия, о котором мы говорили выше, когда n = k + 1) оно превратилось в то, что Вы написали, поскольку возникло деление на 0. Если интересно, то формула здесь
Добавлено спустя 19 минут 12 секунд:
Хотя, может я и ошибаюсь... описание этой ошибки здесь Но Вы не заморачивайтесь на эту проблему На мой взгляд сейчас Вас больше должны интересовать коэффициенты (корректировки). |
|
|
|
|
|
Ольгер
Возраст: 35
Сообщения: 21
Откуда: Симферополь
|
| Добавлено:
Вт, 12 Фев 2013 11:45 |
|
попробую подвести итог того что я поняла последовательно, а Вы меня поправите если что:
1) выбираем объекты сравнения и ценообразующие факторы
2) по шкале,можно и 1-9,можно по любой своей присваиваем категории
3) составляем матрицу, обратную матрицу. вышли на цифру за квадратный метр и цифры поправок, а потом начинаем играть этими цифрами как с процентами?
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
а куда еще потом присобачить эти удельные веса,блин,я уже начинаю кипеть!!!
Добавлено спустя 3 минуты 55 секунд:
всё, удельные веса не в ту степь,туплю!!! |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
