| Автор |
Сообщение |
Ангелина
Сообщения: 4
|
 Добавлено:
Пт, 22 Фев 2013 15:17 |
  |
Приветствую всех.
Предлагаю: некоторые предложения по изменению Закона про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (анализ проведен до ст.9 Раздела ІІ Закона).
Полагаю правильным привести эти предложения на страницах форума профессиональных оценщиков Украины - «ОКНО».
Следующий анализ выполнен не полностью, т.к. есть сейчас другая работа.
Однако, считаю правильным привести этот предварительный анализ на страницах информполя
не с целью: собрать поощрения или ругательства; не собрать восторженные (злорадные) высказывания в адрес законодателей,
а с целью: помочь законодательству и показать, что законы должны согласовываться с практиками, в том числе Закон «Про оценку недвижимого имущества, имущественных прав и профессиональную деятельность в Украине».
С православными помолимся: Господи, благослови.
З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень
( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 51, ст.553 )
{ Із змінами, внесеними згідно із Законами
* Правильно этот Закон назвать так:
Закон України “Про державну реєстрацію прав власності, інших речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.
Стаття 4. Права та обтяження, що підлягають державній реєстрації
1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам,
*Можно добавить: физическим особам-предпринимателям (так как такое разделение произведено в Законе про государственную регистрацию предприятий и организаций).
Стаття 4. Права та обтяження, що підлягають державній реєстрації
1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно,()
а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
*Некорректно расставлены знаки препинания. Правильно так:
Стаття 4. Права та обтяження, що підлягають державній реєстрації
1. Обов'язковій державній реєстрації підлягають:
право власності на нерухоме майно;
і речові права () а саме:
1) право володіння;
2)
3)
та обтяження на нерухоме майно:
1)
(и дальше)
Стаття 4.
2) право володіння; право користування (сервітут);
*Сервитут — это право пользования и обременение (ограничение) использования; это ограниченное пользование. Поэтому словосочетание «право користування (сервітут)» следует написать через запятую; либо с раскрытыми скобками через тире; либо в скобках перед словом «сервитут» поставить «в т.ч.»; либо Сервитут (как обременение и строго целевое использование) вывести в отдельный пункт, также как право залога (п.4); либо написать: «право пользования, устанавливаемое сервитутом»; либо написать только «сервитут».
Сервитут — это вещное право пользования чужой вещью, которое связано с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при переходе права собственности на вещь, обременной сервитутом, к правоприемнику - юридическая сила сервитута не меняется.
право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
право господарського відання;
*Необходима ссылка на этот термин. Хозяйственное вЕдение или ведЕние хозяйства (экономика) имеется в виду в этом контексте?
право оперативного управління;
право постійного користування та право оренди земельної ділянки;
*С такими знаками препинания право постоянного пользования относится только к земельному участку. Не указано «право постоянного пользования недвижимым имуществом».
право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними
спорудами, їх окремими частинами;
*Если мы пишем «право користування (найму, оренди) будівлею» - это слудует понимать так: право найма и аренды (которые являются правами пользования, как таковые)
Если мы пишем: «право пользования, в т.ч. право найма и аренды», это следует понимать как в том числе. Может быть право пользования без оплаты? Может. Ответственность несет лицо за пользование имуществом, например.
*Необходимо дать ссылку на термин: «іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами»;
Понятие «капитальное сооружение» было во времена, когда в стране слово «капитал» практически не применялось, за редким исключением. Впрочем, как и «Группа капитальности». Под капитальностью понималась надежность, прочность, долговечность, качество, др. Сейчас слово «капитал» - одно из ключевых понятий хозяйственной деятельности человека; емкое понятие, означающее материальные и нематериальные средства, основу Уставов предприятий (денежные средства, недвижимое имущество, нематериальные активы). Понятие: капитальное сооружение — нонсенс или, по крайней мере: очень тонкий аспект заложен в определении этого словосочетания, безусловно, вводящий в заблуждение.
Тем более ненаучно добавление: «их отдельных частей».
іпотека;
довірче управління майном;
*Во всем этом пункте нет последовательности: сначала нужно указать право собственности, потом: иные вещные права на земельные участки; потом: иные вещные права на недвижимое имущество, кроме земельных участков; потом указать: обременения.
*В этом пункте не указано «право преимущественного приобретения» (при разделе коммунальных квартир; имущества, входящего в Уставный капитал юридических лиц, например).
3) інші речові права відповідно до закону;
*Где указано: кто дополняет эту поправку, а кто уменьшает перечень иних вещных прав?
4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
* В п.4) после слов «та інші обтяження» необходимо добавить: «которые могут быть введены Указами (Постановлениями) Кабинета министров Украины или Президентом Украины».
2. Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.
* В этом пункте можно указать: «Вещное право — это зарегистрированное (юридическое) право на чужую вещь. Вещное право принадлежит лицам, не являющимся собственниками этой вещи. Право собственности — это право владеть, пользоваться, распоряжаться собственной вещью». Возникает вещное право до (право на преимущественное приобретение, право на производство, право на завещание) и после регистрации права собственности. Сейчас в Украине вещное право регистрируется только после регистрации права собственности. Некорректно говорить о том, что вещное право — это производная от права собственности.
Стаття 4. п.3 Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані.
*Под словосочетанием: «предприятие как единый имущественный комплекс (их отдельные части)» можно разуметь не только землю, недвижимое имущество, но и движимое имущество, нематериальные активы. Так правильно понимать это словосочетание? Или правильно понимать: только недвижимое имущество предприятия и его отдельные части? Где смотреть определение: единый имущественный комплекс? Следует помнить, что имущество (в том числе недвижимое) — это не совокупность вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и представленных как целое.
Имущество (в том числе недвижимое) — это:
1. система юридических, экономических и экологических отношений, возникающих у данного лица относительно права собственности (в том числе права владения, пользования, распоряжения) на имущество; права на производство, приобретение; иного вещного права; в отношении имущества и/или его принадлежности; в отношении отказа от права собственности (или иного вещного права) на имущество и/или его принадлежности.
2. совокупность прав на действия, ограничивающие право собственности.
3. совокупность вещей, право собственности на которые принадлежит другим лицам, но право владения на которые временно принадлежит данному лицу. Совокупность обязательств данного лица — это тоже имущество.
4. совокупность нематериальных активов (в том числе — идей, как интеллектуального труда).
Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), в яких вони розташовані.
{ Частина третя статті 4 в редакції Закону N 5037-VI ( 5037-17 )
від 04.07.2012 }
*Квартира — это жилое помещение в жилом здании.
Стаття 5. Об’єкти нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав
1. У Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких
неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові
приміщення.
* Словосочетание: « об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці» можно изменить на: объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках.
*Квартиры — это жилые помещения жилых зданий. Можно не приводить слово «квартиры» в этом контексте. Также можно пояснить: недвижимое имущество, находящееся в составе предприятий, (поставить точку с запятой); жилые малоэтажные и многоэтажные дома, нежилые здания и сооружения (включая все их помещения). Под словосочетанием: « їх окремі частини» можно понимать кровлю, полы, окна и другие отдельные части. Что неверно. Можно включить понятие: Принадлежность недвижимого имущества — это движимое имущество, которое связано с недвижимым имуществом общим назначением.
Розділ II Стаття 6.
п. 2. Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав.
*В украинском языке нет слова: «Держателем». Здесь следует дать определение права, которое дается центральному органу исполнительной власти относительно Государственного реестра прав. Следует создать отдельный пункт, в котором будет разъяснение: Право собственности на Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений принадлежит государству, в лице всех граждан Украины. Центральный орган исполнительной власти по отношению к Государственному реестру прав — кто? Балансоотримувач? Заменив слово «Держателем» на соответствующее действительному статусу, которым наделяет государство (что значит — весь народ и власть) центральный орган исполнительной власти, следует в обязательном порядке дать точную формулировку с описанием всех полномочий и ограничений. Эту формулировку следует привести в этом Законе, а не в инструкциях центрального органа исполнительной власти.
Что следует разуметь под словосочетанием: «Центральный орган исполнительной власти»?
п.3. Адміністратором Державного реєстру прав є державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції України,
* Словосочетание «державне підприємство, що належить» означает: государственное предприятие принадлежит к сфере управления Министерства юстиции Украины. Что в данном контексте означает: принадлежит? Следует дать точную формулировку статуса Администратора Государственного реестра прав в Министерстве юстиции. Отмечу: не в сфере, а в Министерстве юстиции Украины.
Стаття 7.
1.Міністерство юстиції України:
п.4. здійснює контроль за використанням та збереженням належного державному підприємству (Адміністратору Державного реєстру прав) майна;
*Словосочетание: «належного державному підприємству (Адміністратору Державного
реєстру прав) майна» следует разуметь: принадлежащего государственному предприятию (Администратору Государственного реестра прав) имущества. Принадлежание — понятие, относящееся к праву собственности. Право собственности на Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений принадлежит государству, в лице всех граждан Украины.
Стаття 7.
1.Міністерство юстиції України:
п.3. затверджує статут державного підприємства - Адміністратора Державного реєстру прав, призначає та звільняє його керівника;
*1. КП БТИ — государственное предприятие. Архив дел технической инвентаризации на объекты недвижимости (находящиеся в государственной и частной собственности) находится на балансе КП БТИ. Право собственности на этот архив принадлежит государству, то есть всем гражданам Украины? Есть предположение, что нет. Можно дать разъяснение этого вопроса государству?
2. Если Устав Администратора Государственного реестра прав будет составлен так, как составлен сейчас этот Закон, что делать гражданам Украины? Все пункты Устава государственного предприятия со 100% долей права собственности, принадлежащего государству, должны согласовываться с государством, то есть со всеми гражданами Украины.
1. Міністерство юстиції України:
3) затверджує статут державного підприємства - Адміністратора Державного реєстру прав, призначає та звільняє його керівника;
*Следует дать пояснение про владельца, правообладателя, обладателя права собственности на Государственный реестр прав. Ведь как сейчас установлено в Государственной регистрационной службе физических лиц-предпринимателей и юридических особ: «Учасника». Не основателя (Засновника), чей капитал лежит в основе Устава предприятия, а участника (от слова участие, участь, часть). Участника с правом голоса на Общих сборах или без права голоса на Общих сборах участников? Приводится формулировка понятия «Учасник» в Уставе? «С правом голоса, без права голоса» может в итоге потеряться, заблудиться в мире ошибок, недочетов, оговорок, ленности и нежелания долго объяснять: как правильно разуметь.
Значимое для каждой человеческой души, имеющее глубочайший смысл словосочетание: «Спаси, Бог» с 988 до 2013 года потеряло запятую, пробел и букву «г» и дошло до февраля 2013 года как «спасибо». Какой смысл в слове: «спасибо»? Никакого. Для выражения благодарения у нас есть слово: благодарю.
Розділ II Стаття 6.
п. 2. Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав.
Стаття 7-1.
1. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав:
* В словосочетании: « політику у сфері державної реєстрації прав» слова «в сфере» некорректно поставлены. Сфера — емкое понятие. Определение этого понятия также неуместно приводить в этом законе. Достаточно удалить из текста государственного Закона про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество слова «в сфере».
Достаточно следующее словосочетание: «державної політики щодо державної реєстрації прав».
Стаття 7-1. Компетенція центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав
1. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері державної реєстрації прав:
1) вносить в установленому порядку пропозиції щодо її
формування;
*Словосочетание: п.1 и 1) следует разуметь так: Центральный орган исполнительной власти вносит в установленном (кем?) порядке предложения относительно формирования всей сферы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Что понимается в этом контексте под понятием: «сфера»?
Рынок недвижимости еще не сформирован. Да, это следует признать. Может быть «сфера» в данном контексте заменить на: «в процессе»? Или в данном контексте имеется в виду весь «формирующийся рынок недвижимого имущества»? Следует пояснить.
Стаття 8.
4) забезпечує облік безхазяйного нерухомого майна;
*Под словосочетанием: «облік безхазяйного нерухомого майна» следует разуметь все что угодно (каждый — в меру своей распущенности; уровня сребролюбия, лихоимства; знаний и опыта). Не хозяин, а правообладатель — лицо, которому принадлежит право собственности. Если имеется в виду: бесхозное имущество (хозяйство в переводе на украинский язык — господарство). В случае отсутствия зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, подтвержденное Министерством юстиции, право собственности на такое недвижимое имущество переходит к государству. Порядок перехода следует разъяснить гражданам Украины в этом Законе.
Стаття 9. 2. Державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на
нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: { Абзац перший пункту 1 частини другої статті 9 із змінами, внесеними згідно із Законом N 5037-VI ( 5037-17 ) від 04.07.2012 }
*1. Что следует понимать под словом : «зокрема» (что означает: в отдельности)? В том числе? В бухгалтерии есть уточнение: «в том числе», в этом Законе: «в отдельности». Расхождение понятий, а значит и понимания.
2. Сначала следует приводить текст, потом ставить ссылку на этот текст. Если сначала пишется «в отдельности», затем ставится ссылка, а потом указывается текст из этой ссылки, то следует после ссылки ставить двоеточие.
2. Державний реєстратор:
відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; { Абзац третій пункту 1 частини другої статті 9 із змінами, внесеними згідно із Законом
N 5037-VI ( 5037-17 ) від 04.07.2012 }
*Для граждан, которые действуют согласно Доверенности, необходимо законодательно утвердить следующее положение: Оригинал Доверенности в обязательном порядке предъявляется Государственному регистратору; Государственный регистратор (как уполномоченное властью и ответственностью лицо) делает сканкопию с оригинала Доверенности и передает в архив предоставленную ему заверенную нотариально копию Доверенности. Оригинал возвращается представителю собственника недвижимого имущества.
Почему? Потому что
во-первых, оформление Доверенности стоит 200 гривен (а заверенной нотариально копии — 50 гривен);
во-вторых, кроме получения и оформления документов в Государственной регистрационной службе в ней можно указать: оформления Технического паспорта, заказа услуг оценки стоимости, др.;
в-третьих, все участники формирующегося рынка недвижимого имущества (государственные регистраторы, нотариусы, налоговая инспекция, юристы, оценщики стоимости, сотрудники технической инвентаризации, экономисты, землеустроители и землемеры, бухгалтеры-счетоводы, покупатели и правоприемники,) - все имеют право и обязаны знать: в каком мероприятии они участвуют, кто выступает от имени обладателя правом собственности на недвижимое имущество.
Поэтому, на законодательном уровне необходимо установить: оригинал Доверенности необходимо предъявлять всем участникам формирующегося рынка недвижимости, уполномоченным на то Законом.
1. Перед выходом каждого Закона на свет необходимо отдавать его проект на проверку профессионалу-языковеду.
2. В обязательном порядке этот профессионал-языковед должен перевести Закон на русский язык. Потому что практически вся восточная часть Украины (а это миллионы людей) думает на русском языке.
3. После этого необходимо отдавать Законопроект на доработку его практиками.
4.Законы Украины необходимо издавать на двух языках: украинском и русском.
Иначе (в быстротечном движении) подмена терминов, выросшая масштабно полисемия, синонимия, суржик, другие оговорки, недочеты и недопереводы могут привести к вавилонскому столпотворению, конец которого известен.
5.Во всех законодательных ведомствах необходимо собрать, распечатать и поставить для напоминания определение понятия «Термин», его градации и неотъемлемые части. И руководствуясь этим определением, ввести во все законодательные Акты и Стандарты одну единую Терминологию на формирующемся рынке недвижимого имущества.
Чтобы законодатель, государственный исполнитель (в том числе государственный регистратор, таможенник и налоговый инспектор), эколог, юрист (в том числе нотариус), экономист (в том числе аудитор), бухгалтер (в том числе счетовод, кассир), строитель (в том числе технический инвентаризатор), землеустроитель ( в том числе землемер), риелтор, эксперт-оценщик (как объединяющее звено всех вышеперечисленных профессий) говорили на одном языке профессионализмов, терминов и научных понятий.
Что, если спросить сейчас у представителей всех перечисленных профессий:
-Что такое износ?
-Какое слово они ставят рядом со словом «стоимость»?
- Какой вид стоимости правильно указывать при переоценке активов предприятия для постановки на баланс?
-Что означает это словосочетание, которое они произносят, исходя из их знаний?
(Поменьше-побольше, что-то среднее, минимальное значение или что?).
При включении основополагающего термина в закон — необходимо делать ссылку на источник, из которого черпались знания (если определение термина не приводится в пункте: «Термины» в этом Законе).
Неправильно: устанавливать соревнование, соперничество, конкуренцию между экспертами, между оценщиками. Убрали приставку «эксперт» и сняли ответственность.
Труд - это не конкур (бег лошадей за ставки). Рискуем пробежать Важное. Невозможно сделать что-либо истинное, расталкивая друг друга логтями и с поставленной на первое место в градации жизненных ценностей мыслью: «Главное — это деньги, власть». Это нарушение градации духовных ценностей, а значит это деградация (что значит: нарушение градации). Деградация приводит к безнравственности, подчинению, служению не истине, а порокам.
Неправильно: на данном этапе развития общества (подчеркиваю — общества, а не только рынка недвижимого имущества) в Украине возложить на оценщика уголовную ответственность. Следует помнить, что рынок недвижимого имущества не сформирован, что значит — много непонятного, хаотичного, инертного, труднообнаруживаемого. Нет закрепленной законодательно нормативной базы в Украине (достаточного количества нормативных государственных сборников, достоверных государственных статистических данных); Национальные стандарты не готовы к практическому применению в полной степени «буква в букву»; рынок недвижимого имущества — открыт, а значит непредсказуем на столько, чтобы практики могли установить вид стоимости объекта с попаданием «копейка в копейку»; впитывание международных норм не должно происходить с лозунгом: дайте нам ваш опыт и побольше-побольше нам. Ценное из опыта других стран брать нужно, но со скрупулезным изучением всех их причин и последствий, с вымериванием и примерками к нашим условиям, с памятованием о совести и о нашем наследии. Не все плохо, что нам дает прошлое, опыт нужно уважать и ценить. Возделывать и хранить — вот мудрый закон, который дан нам Богом. Платье нужно носить по размеру и по статусу. Не след труженнице-свинарке надевать платье «от какого-то кутюрье», чтобы ухаживать в нем за коровами. Жать оно будет (а значит — мешать работать), мысли будут не о работе — а о том: как бы не запачкать, не порвать; «европейское и дорогое ведь». Тщеславные мысли найдут, будут мешать работать другим дояркам. Платье ей нужно простое, но добротное. (со складками и прорезами, чтобы учитывать по возможности максимум условий).
Что означает «Опосредованная стоимость», значения которой приводятся на официальном сайте Министерства регионального развития и строительства? Если этим инструментом можно пользоваться при ценообразовании, значит им можно пользоваться оценщику при расчетах. Для этого необходимо дать официальное разъяснение: из чего состоит, как построена эта косвенная стоимость. В профессии оценщика нет мелочей, важны детали.
Постановление 1103 не согласуется с практикой оценки. Необходима реконструкция этого Постановления.
Неправильно: на открытом для всех (доступном) рынке недвижимого имущества устанавливать понятие: минимальная и максимальная стоимость.
Скажешь Заказчику до выполнения оценки: от 7300 до 11000грн за 1 кв.м. стОит это и установишь прокрустово ложе. Нельзя. Динамика такая, - это можно сказать, но какова будет определенная оценщиком стоимость — меньше 7300 или большее 11000, или где-то по середине будет ее значение — зависит от всех типичных для недвижимого имущества характеристик и от всех особенностей объекта оценки, которые оценщику удалось в короткие сроки сбора информации обнаружить, проанализировать и синтезировать в стоимость с прилагающимися к ней выводами и предупреждениями.
Может быть, этот Закон открывает новую веху в истории Украины — начало регистрации рынка недвижимого имущества в Украине, краеугольным камнем которого является право собственности.
Да, на рынке недвижимого имущества сложно получить достоверную информацию, у рынка нет определенного места купли-продажи. Но на этом рынке к февралю 2013 года сформировались участники (принимающие участие на рынке, а не имеющие часть рынка как собственность. Не путать с участниками АО, ООО, ЧП).
Право собственности — это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю, это право на свое имущество.
Лицо, которому принадлежит право собственности, - собственник.
Все остальные вещные права — это права на чужие вещи.
Эти три определения — основа обще — бытия - жития.
Не должно существовать понятия — полное или частичное право собственности.
На вопрос: Чья это вещь? Следует слышать ответ: «Моя». Или: «Не моя это вещь».
Да или нет.
А не: «Это частично моя вещь, частично не моя, частично не знаю чья», «Я не продаю, не дарю, я - перекладываю из кармана в карман, др.».
Право собственности возникает:
1. при производстве новой вещи (в том числе продукта интеллектуального труда — идеи) с момента государственной регистрации, признания и постановки этого права на охрану.
2. при передаче права от государства лицу-правоприемнику (на основании свидетельства о приватизации).
3. при передаче во время операции купли-продажи ( на основании договора купли-продажи)
4. при передаче во время обмена (подчеркиваю — обмена, а не мены).
5. при передаче во время операции дарения (на основании Свидетельства о дарении).
6. при реорганизации юридического лица.
7. при передаче, согласно судебному решению.
8. при передаче по наследству (на основании Завещания или в соответствии с законом).
Следует законодательно разъяснить (не витиевато, а четко и доступно для понимания):
1. основания приобретения права собственности;
2. порядок приобретения права собственности;
3. с какого момента возникает право собственности;
4. момент прекращения права собственности. При этом слово «припинення» следует правильно перевести в русскоязычном экземпляре Закона. Приостановление это или Прекращение. Или заменить слово «припинення”, или в русскоязычном варианте Закона указать: приостановить и/или прекратить.
Прекращение права собственности происходит, если:
1. произошла передача права от собственника правоприемнику (кам);
2. собственник отказался от права собственности;
3. собственник утратил право собственности ( в случаях гибели или уничтожения имущества);
Во всем нужно искать заложенный смысл.
Во многом заложен единый принцип: есть Общее и частное, Главное и второстепенное.
Нельзя упрощать то, что правильно: сложно. Также нельзя усложнять то, что нужно упростить, потому что усложнение приводит к заблуждению.
Нельзя подрезАть живые корни у дерева, потому что оно рухнет.
С 1995 года практики и теоретики оценки трудились над развитием этой профессии в Украине. Нельзя уничижать их труд, знания, опыт. Это труд с ошибками и достижениями, счастьями и несчастьями.
Да, есть те, кто не дорожит профессией, честью, продает совесть. Но это атрибут общества, а не только представителей этой профессии.
Составлять законы правильно: совместно с практиками, а не только в кабинете, если эти законы для всех.
Объектом оценки может быть право собственности и иные вещные права.
Право собственности наступает с момента регистрации права в «Государственном реестре прав собственности и иных вещных прав».
Учитывая все (по мере сил и возможностей) вышеизложенное, предлагаю:
Краеугольным камнем в практике и теории оценки заложить право собственности на имущество, а не его рыночную стоимость.
Разделить все виды определяемой стоимости на три группы по принципу:
1. не переходит право собственности от правообладателя к правоприемнику — тогда при оценке определяется «Неменовая стоимость» (что означает: собственник тот же, не меняется).
В эту группу входят: остаточная (балансовая стоимость), стоимость воссоздания, стоимость замещения, в том числе стоимость права аренды, в некоторых случаях: стоимость для залога (в зависимости от условий договора залога); стоимость, определенная при приватизации (как исключение).
2. переходит право собственности от правообладателя к правоприемнику — тогда определяется «Меновая Стоимость» (что означает: имущество переходит к другому собственнику, собственник меняется; происходит смена правообладателя и процесс передачи права собственности).
В эту группу входят: стоимость, определяемая для операций купли-продажи; стоимость для обмена на другую недвижимость, стоимость для ипотеки, стоимость для дарения.
Не путать с термином: «меновая стоимость», который со смыслом: происходит обмен собственностью, купля-продажа, аренда, когда может передаваться не только право собственности, но и его часть (например, только право пользования, только право владения, только право распоряжения) или иное вещное право.
3.В этой группе: 1) Себестоимость, 2) Первоначальная (балансовая) стоимость, 3) Стоимость ликвидации и расходы на ликвидацию.
Предлагаю удалить из практики и теории оценки термин «Ликвидационная стоимость», т.к. он запутывает пользователей услуг по оценке — участников рынка недвижимости.
Если по другому изложить мысль: определение Неменовой или Меновой стоимости зависит от функции оценки. Подчеркиваю: функции, а не цели.
Цель оценки по-прежнему: определение того или иного вида стоимости.
Функция оценки: это ответ на вопрос - где определенный оценщиком вид стоимости будет применяться, в каких незапрещенных Законом операциях?
Однако, заметьте: с такои группированием определяемых стоимостей Заказчик услуг оценки сможет использовать определенную оценщиком стоимость в более широком кругу применения.
Понятия: оценочная, минимальная оценочная (как в Постанове 1103), справедливая, обыкновенная, обычная, среднерыночная стоимости — на вторичном формирующемся рынке недвижимого имущества не существуют.
Также предлагаю удалить из применения понятия: рыночная и нерыночная стоимость.
Предлагаю, прошу: во всех законодательных актах Украины, в том числе в теории и практике оценки в фундамент заложить следующее:
Право наследства не облагается налогами, это необлагаемое налогами право. Вне зависимости от того: от родственноков по первой линии оно переходит, по второй или по третьей, по четвертой, по пятой; от неродственных отношений, от лиц иноземных; наследуется имущество, находящееся на территории Украины или России, например.
По всем духовным, этическим (нравственным) Законам жизни на Земле и общения с себеподобными человеками, правильно так. Не все продается и покупается, не все можно и дОлжно вводить в товарно-денежные отношения. Нельзя грязными руками брать чистые вещи.
Могут происходить мошенничества из-за этого? Да, могут. Но наказание за нарушение духовных законов - это уже не человеческая юрисдикция, а Божия (верят в существование Бога нарушители или не верят. Снег падает на всех, но на одном участке чисто, а на другом мусорная свалка, которая обнажится, когда снег растает. На земле ничего нет вечного, - примерно так сказано мудрейшим, святым человеком всем людям).
Могу привести много примеров из практики, когда в наследство вступали: дочь (наследство от отца, ремонт жилого домостроения делали совместно, когда отец был жив. Существенно поднявшая стоимость отделка выполнена, за ее счет в том числе. Двойное налогообложение.); внук (бабушка жива, он живет с ней и ухаживает за ней); племянница (приехавшая к старенькой тете из Киева, ремонт делала самостоятельно); соседка, вступающая в наследство 1/2 части квартиры умершего человека, за женой которого она ухаживает, например.
Оценщикам следует понимать, что если работы по оценке стоимости для оформления наследства не будет, то будет другая работа (ни единого сомнения у меня в этом нет, потому что оценщики таким образом откажутся от нарушения духовного закона, а значит будет награда за это, если Бог даст).
Следующая тема: Какой вид стоимости является отправной точкой для налогообложения?
Перед тем как ответить на этот вопрос, следует уяснить - есть два вида законов: духовные (в том числе нравственные) законы и законы государства, в котором происходит это налогообложение.
Неизменная истина: если «буква» закона государства нарушает духовные (нравственные) законы человечества, то исполнять нужно духовные (нравственные) законы. Нельзя идти по жизненному пути против Совести. Соблюдать следует в первую очередь законы неизменные (постоянные), а во вторую очередь — законы государства.
Для информации:
Во всем мире трубят: аборт — это убийство незаконнорожденного человека.
«Почему, - спрашивают идущие на аборт, - это убийство, ведь законы государства разрешают нам это делать?».
Ответ: Почему эта операция разрешена и даже рекламируется так, что создается впечатление нормальности происходящего? «Самым верным доказательством того, что некий народ дошел до крайней точки своего нравственного падения, будут те времена, когда аборт станет считаться делом привычным и абсолютно приемлемым», - сказал итальянский юрист Рафаэль Баллестрини.
Налогообложение во все времена не приветствовалось обществом. Но без налогообложения невозможно развитие государства. Поэтому всем нам нужно поразмыслить:
1. для чего мы платим налоги (и какие суммы нам нужны для пополнения бюджета от налогообложения). Не по принципу: «чем больше, тем лучше». А по принципу: «сколько нужно»;
2. с чего мы обязаны платить налоги;
3. с чего нельзя платить налоги, потому что это нарушение законов против нас самих, против гостей нашего государства, в целом - против человека как личности.
Общее: Оценщик обязан производить визуальный осмотр и фотографирование объекта оценки, момент фиксации наличия недвижимого имущества — это дата оценки. Все остальные даты (на которые просит сделать оценку Заказчик — это даты, установленные относительно даты оценки.
Частное: за редким исключением случаев, когда оценщику не предоставлена возможность осмотра объекта оценка — возможна оценка по предоставленным Заказчиком фотографиям, при этом ответственность за наличие объекта в реальности несет Заказчик.
Все моменты относительно невозможности осмотра объекта оценки, невозможности осмотра какой-то его части, также при большом объеме единиц имущества, представленного к оценке одновременно, с определенным на выполнение оценки сроком — необходимо фиксировать в Отчете про оценку того или иного вида стоимости.
______________________________________________________________________________________Некорректно: находить среднее между значениями стоимости, полученными разными подходами. Некорректно: углубляться в поиск наилучшего решения, устанавливая достоверность информации и присваивая ей числовые значения (в случае определения одного решения при выборке из трех (или двух) полученных после расчетов результатов.
Это тот случай, когда нельзя упрощать то, что правильно: сложно. Это отдельная тема.
При оценке сравнительным подходом, например, происходит сбор данных, составляется перечень объектов сравнения, делается выборка объектов наиболее соответствующих по критериям объекту оценки, крайние значения из выборки отсеиваются (хотя бы потому, что бывает мошенничество (нужно поменьше налог заплатить — мошенник имеет возможность разместить на ветках объявление о продаже объекта, подобного по характерстикам представленному к оценке стоимости, а вдруг пройдет и возьмет оценщик в расчет заниженную тобой стоимость, тогда и налог заплатишь поменьше, ведь «Постанова 1103» гласит: минимальную определяйте стоимость). Надо помнить, что Отчет про оценку стоимости отдается Заказчику в полном виде, со всеми ссылками и расчетами.
Поэтому правильно: определять диапазон стоимости, производить анализ и только после этого определяется: какой способ расчета уместен, какая стоимость рекомендуется оценщиком как окончательный результат.
На рынке недвижимого имущества нет и не может быть абсолютных аналогов, все объекты уникальны (хотя бы потому, что имеют фиксированное положение в пространстве).
___________________________________________________________
При составлении этого объявления изучался учебник «Оценка недвижимости» под редакцией доктора экономических наук, профессора А.Г.Грязновой, доктора экономических наук М.А. Федотовой, М. «Финансы и кредит», 2003 |
_________________
“Любите врагов ваших, благословляйте проклинающих вас, благотворите ненавидящим вас и молитесь за обижающих вас и гонящих вас, да будете сынами Отца вашего Небесного” (Матф.5:44-45). |
|
  |
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Пт, 22 Фев 2013 15:36 |
|
Ангелина, что это? Кто Вы? Цель? Ничего не поняла. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Вячеслав
Сообщения: 730
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 23 Фев 2013 02:13 |
|
Ангелина, кто станет собственником в случае п. 2 "Прекращения прав..." - в случае отказа собственника от собственности? |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 23 Фев 2013 07:40 |
|
| СИМа писал(а): |
| , что это? |
Осторожно. Не спугните. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
