Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Оценка бесхозного здания для постановки на баланс предприятия Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
user_user



Сообщения: 5

СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 15:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

Уважаемые оценщики. Подскажите, как оценить. Теории много, а практики мало. На территории предприятия имеются объекты недвижимости, не находящиеся на его балансе. Эти объекты используются предприятием для собственных нужд, как-то склад, насосная, участки для ремонта оборудования и т.д. Здания в один этаж, капитальные. Документов никаких нет, так как изначально строились отдельные участки, мастерские, пристройки очень давно, а потом объединили в одно предприятие. Для постановки на баланс этих самых зданий и изготовления технической документации необходима оценка. Правильный ли у меня ход мыслей? Используем сравнительный подход и определяем рыночную (оценочную) стоимость. Для сравнения ищем складские и производственные помещения (продажа) и корректируем на различия в местоположении, доступности, состоянии. Или все-таки доходный подход, арендные ставки и капитализация? Затратный не использую, так как это не специализ. и рынок купли-продажи и аренды не ограничен плюс нет док-ов.? Не взыщите строго. А ещё есть один объект незавершенного строительства. Забиты сваи, уложены железобетонные перекрытия и так этажа 3. Поросло всё травой. Как быть с ним? Оно относится к предприятию, но как-бы за его территорией. Применить п.26 НС №2 слишком проблематично! П.Сравнительный?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Abraksas



Сообщения: 42

СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 15:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

Первый вопрос при прочтении поста, который возникает, а на эти здания имеются техпаспорта? Если же нет, то для реализации любого из подходом Вам необходимо получить на каждое здание, сооружение объемно-планировочные характеристики (например, выходите с рулеточкой и представителем предприятия замеряете, составляете акт, подписываете с их стороны). Реализовывать можно, как сравнительный так и доходный подход (к уже построенным помещениям), как вариант сравнительного расчет площадками по аналогам. Для недостроя с этой же комиссией или по хорошему с "архитектурой" составляете акт про процент готовности и затраткой по УПВС (самый простой метод), можно конечно через сметы или просчитать кап.затраты на достройку и последующий доход от эксплуатации...
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Владимир Владимирович



Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 15:55 Ответить с цитатойВернуться к началу

Может с технической инвентаризации стоит начать?

_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов".
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets33
Гость




СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 16:24 Ответить с цитатойВернуться к началу

Владимир Владимирович писал(а):
Может с технической инвентаризации стоит начать?

+1
Кстати, user_user, а НА КАКОМ ОСНОВАНИИ Вы будете делать оценку "бесхоза"? Very Happy
Вообще, нужно, конечно, очень серьезно разбираться с доками. Дело в том, что в соответствие с законодательством, бесхозным имуществом распоряжается государство в лице налоговой милиции. По идее, именно от них необходимо брать запрос на оценку... Поэтому, тут еще надо разбираться, КТО и КАКИЕ права имеет на эти здания...
Лично мне кажется, что в данном случае, если нет вообще никаких документов, предприятию проще будет "построить" эти здания по-новой... По бумагам, естественно... И денюжку "спишут", и здания узаконят... Wink
ВалентинаЕ



Сообщения: 84

СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 16:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets33 писал(а):
Вообще, нужно, конечно, очень серьезно разбираться с доками. Дело в том, что в соответствие с законодательством, бесхозным имуществом распоряжается государство в лице налоговой милиции. По идее, именно от них необходимо брать запрос на оценку... Поэтому, тут еще надо разбираться, КТО и КАКИЕ права имеет на эти здания...


Вы не правы, это было в прошлом; бесхозяйным имуществом распоряжается территориальная громада, для чего производится выявление бесхоза, предпринимаются действия по поиску хозяина, т.е. дается объявление в газете (на эти действия отводится 1 год), затем решением суда признается право собственности за территориальной громадой. В последующем такое имущество может быть продано с аукциона (посмотрите ГКУ)

На мой взгляд, здесь нужно начать с земельного участка, кому он принадлежит (в аренде, право постоянного пользования) и т.д. - отсюда и плясать. Определять не оценочную, а рыночную стоимость для целей бухгалтерского учета, И здесь надо еще обратить внимание, что в соответствии с действующими стандартами бухучета, у предприятия, принимающего на баланс перечисленное Вами могут возникнуть обязательства по НДС и если это предприятие предприятие плательщик налога на прибыль - то еще обязательства по налогу на прибыль, поскольку типа безвозмездно получены основные фонды.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ЛП



Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 16:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

А я считаю, раз предприятие само строило эти здания, то больше всего для целей бухучета подходит затратка.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ВалентинаЕ



Сообщения: 84

СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 17:06 Ответить с цитатойВернуться к началу

ЛП писал(а):
А я считаю, раз предприятие само строило эти здания, то больше всего для целей бухучета подходит затратка


П(С)БУ №19 "Объединение предприятий", приложение , считает по-другому
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ЛП



Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 17:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

Но если предприятие строило эти объекты за свои средства и потратило на них 10 грн., то почему они должны учтены по 100 грн.? Другой вопрос, что понесеные затраты уже перенесены на какой-либо другой объект, введеный в эксплуатацию. И все-таки это не бесплатная передача объекта, чтобы учитываться по рыночной стоимости.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets33
Гость




СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 17:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

ВалентинаЕ писал(а):

Вы не правы, это было в прошлом; бесхозяйным имуществом распоряжается территориальная громада, для чего производится выявление бесхоза, предпринимаются действия по поиску хозяина, т.е. дается объявление в газете (на эти действия отводится 1 год), затем решением суда признается право собственности за территориальной громадой. В последующем такое имущество может быть продано с аукциона (посмотрите ГКУ)

Хорошо, если я не прав, то назовите, пожалуйста, конкретный орган, который действует в таких случаях от лица Громады. Вы ведь, надеюсь, понимаете, что Громада - это общество... И это общество представляют конкретные лица, распределенные по различным инстанциям, каждая из которых (в идеале) выполняет отведенные ей функции... Вопроса способа реализации прав на бесхоз я вообще не касался. Речь ведь в не шла о том, "через аукцион или без аукциона отчуждается такое имущество", или "через суд или без суда возникает право собственности"... Я лишь сказал, что согласно тому самому ГКУ, к которому Вы меня отсылаете, у любого бесхозного имущества есть "претендент в хозяева" в лице государства... И постановка на баланс такого здания возможна лишь после получения права собственности на него... Право собственности на него можно получить в данном случае двумя способами:
1.Через суд, где стороной - ответчиком будет государство в лице налоговой милиции (хотя, вот в этом месте мои сведения могут, действительно, быть устаревшими и представлять интересы государства будет на налоговая милиция, а, например, Горсовет или Управление коммунального имущества, или еще кто-то)
2."Построить" это здание по-новой, предоставить документы о проведении строительных работ и получить в стандартном порядке Свидетельство на право собственности.
Как на мой взгляд, так второй вариант может быть проще и дешевле... Но это для Харькова... В любом другом регионе могут быть свои особенности и отличия...
Есть, конечно, третий способ: подождать, пока государство оформит себе в собственность данное здание, а потом приватизировать его в соответствие с порядком приватизации. Но, я не думаю, что это приемлемый вариант...
K_BM



Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 18:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ніяка не ринкова і не оціночна, а тільки "справедлива" вартість, так як для ведення бухгалтерського обліку. ПСБО№7, якщо не помиляюсь п.14 чи 16: "балансова вартість не повинна суттєво відрізнятись від справедливої". Поняття "суттєво" Ви самі визначайте, раніше це було 10%. За НСО№1, справедлива = ринкової вартості, але всерівно "вид вартості - справедлива".

Я не буду вдаватись в дискусію, хто повинен бути замовником (власником), але майже щомісяця одне "ну досить велике підприємство", з усіма сторонніми контрольними органами, ставить на баланс майно, яке виявлене в результаті інвентаризації. Постановка на баланс відбувається на підставі Наказу по підприємству.
Крім цього, якщо піти за логікою, що власником безгозу є місцеві органи самоврядування, то частина майна колишніх КСП, не є власністю колишніх членів цих КСП, а це вже "бунт" Very Happy. Я думаю, всі розуміють, що не мала частина нерухомості в колишніх КСП не мають ні тех.паспорта, ні свідоцтва на право власності, а іноді, і досить часто, не стоїть на балансі. Досить не поганий "фронт" робіт.

Якщо не має тех.паспорту, так є п.8 НСО №2, там все написано.

Якщо виконуються (вірніше - не виконуються) умови п.6 НСО№2, то застосовуйте тільки порівняльний і дохідний.

_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets33
Гость




СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 20:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

K_BM писал(а):
майже щомісяця одне "ну досить велике підприємство", з усіма сторонніми контрольними органами, ставить на баланс майно, яке виявлене в результаті інвентаризації. Постановка на баланс відбувається на підставі Наказу по підприємству.

Класс!!! Я тоже так хочу: пришел, увидел строение, издал Приказ по предприятию и поставил его себе на баланс... Very Happy Такими темпами данное предприятие через пару лет поставит себе на баланс всю Одессу... Very Happy
K_BM



Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 20:24 Ответить с цитатойВернуться к началу

[quote="Gorets33...Такими темпами данное предприятие через пару лет поставит себе на баланс всю Одессу... Very Happy[/quote]

Smile "Любімий город может спать спокойно..."

_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
ВалентинаЕ



Сообщения: 84

СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 20:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

К_ВМ
Да согласна, справедливая стоимость. Но еще раз обращаю внимание, что П(С)БУ 19 (приложение) конкретизирует, какая должна быть стоимость определена: в частности, для земли, зданий, сооружений,машин, оборудования и т.д. по перечню - рыночная. Поэтому для целей бухучета пишем в заключении "справедливая", а в методологии оценки приравниваем справедливую к рыночной и объясняем, почему.
Gorets33 писал(а):
Хорошо, если я не прав, то назовите, пожалуйста, конкретный орган, который действует в таких случаях от лица Громады. Вы ведь, надеюсь, понимаете, что Громада - это общество... И это общество представляют конкретные лица, распределенные по различным инстанциям, каждая из которых (в идеале) выполняет отведенные ей функции..

Не горячитесь так. Выявить бесхозное имущество можем даже мы с вами. А орган действующий в интересах громады - поселковый или городской совет, или сельский совет. Года два назад заказчик "случайно" выявил в заброшенном поселке бывший господский дом (не памятник архитектуры). Обратился в поселковый совет, который в дальнейшем выполнил всю процедуру выявления бесхозного майна и постановки его на учет, да - обязательно с налоговой милицией, - без нее никак, они действительно должны сделать какое-то расследование (это без "стеба"). И не государство теперь распоряжается бесхозным имуществом - эта информация действительно устарела, с 2004 года (т.е. с введения нового ГКУ) - только территориальная громада. Кстати, налоговая милиция по этому поводу очень скорбила - лишили такого лакомого кусочка. Аналогично, если вы не в курсе, в Донецкой, луганской областях такие процедуры выявления бесхоза проводят в отношении терриконов, расположенных на территориях закрытых шахт - ведь они тоже (иногда) ничьи (!).
И еще раз, вернемся к началу нашей "горячей" дискуссии - для того, чтобы разобраться что к чему, надо начать:
- с прав на земельный участок, дабы "не залезть в карман к соседу", т.е. не поставить на баланс чужое;
- от заказчика требуем письмо-заказ на оценку;
- материалы инвентаризации по бухгалтерскому учету, из которых бы мы видели, что в результате инвентаризации выявлено такое-то имущество, которое отсутствует в данных бухучета
- консультируем заказчика по поводу возможных налоговых обязательств

Кстати, была в это "ветке" еще дельная мысль по поводу технической инвентаризации. Да, я работала с такими документами: в техническом паспорте отсутствовало наименование собственника, но объект был проинвентаризирован БТИ.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets33
Гость




СообщениеДобавлено: Вт, 17 Сен 2013 23:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

ВалентинаЕ писал(а):

Не горячитесь так.

Да я, вроде, и не горячусь... С чего мне? Не мое ведь имущество предприятия своими Приказами ставит к себе на баланс... Very Happy


ВалентинаЕ писал(а):
Выявить бесхозное имущество можем даже мы с вами. А орган действующий в интересах громады - поселковый или городской совет, или сельский совет. Года два назад заказчик "случайно" выявил в заброшенном поселке бывший господский дом (не памятник архитектуры). Обратился в поселковый совет, который в дальнейшем выполнил всю процедуру выявления бесхозного майна и постановки его на учет, да - обязательно с налоговой милицией, - без нее никак, они действительно должны сделать какое-то расследование (это без "стеба"). И не государство теперь распоряжается бесхозным имуществом - эта информация действительно устарела, с 2004 года (т.е. с введения нового ГКУ) - только территориальная громада.

Насчет полномочий налоговой милиции честно говорю - сейчас не знаю. Я последний раз сталкивался с бесхозом ооооочень давно... Важнее немного другое: Вы же сами и подтверждаете то, что я писал: прежде, чем ставить на баланс бесхоз, этот бесхоз должен получить официального хозяина. Официальным хозяином такого имущества является, верю Вам, не государство, а территориальная Громада, т.е., представительство государственной власти на местах. И только после того, как государство в лице Громады вступит в права на это имущество - эта же Громада может передать его предприятию... Но предприятие своим приказом не может поставить к себе на баланс (фактически, признать себя собственником) имущество, имеющее статус "бесхозного"...


ВалентинаЕ писал(а):

И еще раз, вернемся к началу нашей "горячей" дискуссии - для того, чтобы разобраться что к чему, надо начать:
- с прав на земельный участок, дабы "не залезть в карман к соседу", т.е. не поставить на баланс чужое;
- от заказчика требуем письмо-заказ на оценку;
- материалы инвентаризации по бухгалтерскому учету, из которых бы мы видели, что в результате инвентаризации выявлено такое-то имущество, которое отсутствует в данных бухучета
- консультируем заказчика по поводу возможных налоговых обязательств

Не очень понятно, действия чьей стороны Вы перечислили... Если речь идет о действиях оценщика - то ему, извините, "по - барабану" права на земельный участок, если он действует на основании "письма - заказа" на оценку... Кстати, довольно интересно Вы обозвали единственный документ. на основании которого оценщик имеет право проводить оценку... Very Happy Но это не важно. Интересно другое: а как Вы будете поступать, если "письмо - заказ" есть, а материалов инвентаризации Вам не предоставили ввиду их, например, отсутствия? Откажете в оказании услуги по оценке?
Wink
А вообще-то, мне кажется, что Вы ориентируетесь на правоотношения, которые возникали у госпредприятий в процессе приватизации (подготовки к приватизации) и, соответственно, переносите эти взаимоотношения на ситуации, когда частное предприятие "находит" на арендованной этим предприятием у государства (извините, конкретизирую: у Громады) земле "новое" имущество и путем издания собственных приказов о постановке этого имущества на баланс, фактически проводит приватизацию данного имущества...
ВалентинаЕ



Сообщения: 84

СообщениеДобавлено: Ср, 18 Сен 2013 05:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets33 писал(а):
когда частное предприятие "находит" на арендованной этим предприятием у государства (извините, конкретизирую: у Громады) земле "новое" имущество и путем издания собственных приказов о постановке этого имущества на баланс, фактически проводит приватизацию данного имущества..


Вы снова горячитесь. Видите-ли, вообще-то выявлять на "своей" земле бесхозное имущество - дело очень не выгодное: я все о тех же налоговых обязательствах, поскольку с точки зрения налогового законодательства в этой ситуации возникают обязательства как от безвозмезно полученных основных фондов, т.е. это почти 40% от стоимости, указанной оценщиком. И в этой связи, хочу Вас уверить, частные предприятия 100 раз подумают, чем совершить такой "благородный" поступок. В моей практике это были коммунальные предприятия, крупное учебное заведение (тоже постоянно что-то у себя находят), и предприятие в процедуре банкротства. Поэтому, думаю, что-то или кто-то их к этому принуждает....Со слов других, знаю, что местная корпорация, хозяева которой находятся в Киеве, также что-то иногда у себя "выявляет", но они предпочитают это учитывать за балансом, путем количественного учета
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме