| Автор |
Сообщение |
IrenaL
Сообщения: 516
|
 Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 11:35 |
  |
| Юта писал(а): |
| Речь о тестировании активов на предмет их ослабления - расчет стоимости денежной генерирующей единицы, как комплекса всех активов доходным подходом (бизнес). Строится денежный поток, одной из составляющий которого есть потребность в оборотном капитале. Обычно я использовала данные формы 2 ( т.ч. за предыдущий период). А тут у меня формы 2 нет... |
Я так понимаю, что это один из вариантов возможного учета обесценивания активов, функционирующих в комплексе (ЦИКе), иными словами экономического износа? Но насколько я поняла поставленную перед Вами задачу, оценке подлежат необоротные активы, т.е. по -сути группа инвентарных объектов? |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 12:03 |
|
| Юта писал(а): |
IrenaL писал(а):
Расшифруйте пожалуйста, что хотели сказать, может чем-то помогу
Речь о тестировании активов на предмет их ослабления - расчет стоимости денежной генерирующей единицы, как комплекса всех активов доходным подходом (бизнес). Строится денежный поток, одной из составляющий которого есть потребность в оборотном капитале. Обычно я использовала данные формы 2 ( т.ч. за предыдущий период). А тут у меня формы 2 нет... |
Принимаете остатки на старте ранвми нулю и вперед. Вконце из денежного потока тоже вынимать ничего не нужно.
Проблема только в коэффициентах оборачиваемости.
Или как вариант применение отраслевых нормативов рабочего капитала, например, в выручке. Посмотрите на госкомстате, какие-то нормативы там когда-то были. Что-то такое видел или может где в других изданиях. На худой конец - Дамодаран.
Добавлено спустя 5 минут 16 секунд:
| IrenaL писал(а): |
| Я так понимаю, что это один из вариантов возможного учета обесценивания активов, функционирующих в комплексе (ЦИКе), иными словами экономического износа? Но насколько я поняла поставленную перед Вами задачу, оценке подлежат необоротные активы, т.е. по -сути группа инвентарных объектов? |
Группа то группа, но эта группа, наверное, обеспечивает возможность ведения спмостоятельной деятельности с минимальными (относительно того что уже есть) дополнительными вложениями в виде того же рабочего капитала. Представьте, что объектом продажи/аренды (в данном случае не важно) полностью укомплектованная производственная площадка с налаженным производственным циклом. Покупателю только нужно запустить производство закупив нужные сырье и материалы, наняв нужных работников и т.д. Ну и если покупатель не юр. лицо - зарегистрировать субъект деятельности (это в первую очередь). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 12:23 |
|
Серый, спасибо!
| Серый писал(а): |
| Проблема только в коэффициентах оборачиваемости. |
так отож... может каким-то образом от длительности производственного цикла пойти? хотя какая эта длительность для котельной? 
Добавлено спустя 17 минут 49 секунд:
| Серый писал(а): |
| Вконце из денежного потока тоже вынимать ничего не нужно |
Серый, я не поняла - Вы имеете виду, что при расчете ДП не нужно учитывать изменение потребности в ОК? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 13:48 |
|
| Юта писал(а): |
Серый писал(а):
Вконце из денежного потока тоже вынимать ничего не нужно
Серый, я не поняла - Вы имеете виду, что при расчете ДП не нужно учитывать изменение потребности в ОК? |
Нет, учитывать нужно.
По классике как. Остаток принимается по факту остатка на дату оценки, например, по фин. отчетности. Потом в первый год прогнозного периода определяется потребность оборотного капитала в этот год, а прирост определялся как разница потребности в первом году и фактом на старте. Потом в итоге из результата стартовая сумма отнималась для получения стоимости необоротных активов/ОС в чистом виде.
У вас же на старте будет ноль, а прирост первого года будет равен фактической потребности первого года. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 16:00 |
|
| Серый писал(а): |
| прирост первого года будет равен фактической потребности первого года |
и опять упираемся в коэффициенты оборачиваемости  Которых нету... И Дамодарана в качестве "худого конца" у меня нету  И как он мне может помочь - не знаю... Подскажите, люди добрые  |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 17:08 |
|
| Юта писал(а): |
| И Дамодарана в качестве "худого конца" у меня нету И как он мне может помочь - не знаю... Подскажите, люди добрые |
Ну тогда берите его в качестве "толстого конца" 
Он есть в свободном доступе для всех вот тут
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Заходите в Updated Data и находите кучу разных отраслевых коэффициентов. Правда, некоторые только для США, в том числе и для рабочего капитала вот здесь Working Capital Requirements by Industry Sector. Там можно выбрать отрасли энергетики и получить искомый вами Non-cash Working Capital/Sales, т.е. долю рабочего капитала в выручке. Но, повторюсь, для США.
http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/pc/datasets/emergcompfirm.xls
Вот здесь можно найти показатели по некоторым компаниям развивающегося рынка, в том числе есть и украинские компании в области энергетики. Правда, по рабочему капиталу, там вроде данных нету, не помню. Вобщем, крутите и выкрутите что-нибуть
Добавлено спустя 4 минуты 55 секунд:
Как вариант, если оценивается одно из подразделений большой компании, то почему у них должны быть разные индексы. Берете отчтеность всей большой компании и просчитываете по ней коэффициенты оборачиваемости статей рабочего капитала и используете для своей. Остатки на старте принимаете равными нулю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Пт, 13 Дек 2013 17:15 |
|
Серый, Вы настоящий ДРУГ!!! Спасибо!!! Чтобы чего-то выкрутить надо иметь (еще, правда, и уметь бы не мешало) чего крутить
Добавлено спустя 1 минуту 49 секунд:
| Серый писал(а): |
| Как вариант, если оценивается одно из подразделений большой компании, то почему у них должны быть разные индексы. Берете отчтеность всей большой компании и просчитываете по ней коэффициенты оборачиваемости статей рабочего капитала и используете для своей. Остатки на старте принимаете равными нулю. |
Вот у меня тоже такая мысль была, спасибо за поддержку...  |
|
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 683
|
| Добавлено:
Ср, 03 Авг 2016 22:28 |
|
Аренда целостных имущественных комплексов: правовые аспекты
Влада Карпова, к. э. н., консультант по вопросам учета и налогообложения
| Цитата: |
Передача в аренду целостных имущественных комплексов на практике встречается нечасто. Ведь такие операции присущи крупному бизнесу, причем в определенных сферах деятельности (гостиничный бизнес, сфера ЖКХ и т. п.). В данной статье мы расскажем о правовых аспектах получения целостных имущественных комплексов в аренду.
Общие моменты аренды целостных имущественных комплексов
Особенности получения целостного имущественного комплекса (далее – ЦИК) в аренду регламентирует Закон № 2269.
ЦИК считается хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения (ч. 1 ст. 4 Закона № 2269, ч. 3 ст. 283 ХКУ).
Более детальное определение ЦИК приведено в ч. 3 Нацстандарта № 1, где к объектам оценки в форме ЦИК отнесены объекты, совокупность активов которых дает возможность осуществлять определенную хозяйственную деятельность. ЦИК являются предприятия, а также их структурные подразделения (цеха, производства, участки и т. п.), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с дальнейшим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности.
ЦИК предприятия признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи и других договоров, на условиях и в порядке, определенных ХКУ и законами, принятыми в соответствии с ним (ч. 3 ст. 66 ХКУ).
Правовой режим имущества субъекта хозяйствования, основанного на государственной (коммунальной) собственности, может быть изменен путем сдачи ЦИК предприятия или имущественного комплекса его структурного подразделения в аренду (ч. 4 ст. 145 ХКУ).
Арендодателями ЦИК являются (ст. 5 Закона № 2269, ч. 1 ст. 287 ХКУ):
– Фонд государственного имущества Украины – относительно ЦИК предприятий, их структурных подразделений, которые являются государственной собственностью;
– органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять имуществом, – относительно ЦИК предприятий, их структурных подразделений, которые находятся в коммунальной собственности.
Перечень ЦИК, которые не могут быть переданы в аренду, приведен в ч. 2 ст. 4 Закона № 2269.
Фонд государственного имущества Украины относительно государственного имущества и органы местного самоуправления относительно коммунального имущества формируют ежегодно на основании информации органов, уполномоченных управлять соответствующим имуществом, перечни ЦИК предприятий и их структурных подразделений, которые могут быть переданы в аренду. Эти перечни обнародуются в средствах массовой информации и на официальных веб-сайтах арендодателей (ч. 4 ст. 7 Закона № 2269).
Приоритет в заключении договора аренды ЦИК имеет трудовой коллектив предприятия, его структурного подразделения, в отношении имущества которого подано заявление об аренде (ст. 7, 8 Закона № 2269). Но для этого трудовой коллектив должен создать хозяйственное общество (ч. 2 ст. 8 Закона № 2269, письмо Госкомпредпринимательства от 21.02.2005 г. № 1025). Причем в состав такого общества может входить и другое юридическое лицо, что подтвердил Госкомпредпринимательства в письме от 05.12.2002 г. № 4-422-331/6486.
Если же трудовой коллектив такую инициативу не проявил, арендатора ЦИК определяют по итогам конкурса, который проводится по процедуре, изложенной в Порядке № 906.
С арендатором заключают договор аренды, который согласно нормам Закона № 2269 в части существенных условий должен соответствовать Типовому договору. Состав и стоимость имущества ЦИК, передаваемого арендатору, указывают в приложении к договору аренды (п. 1.1 Типового договора). При этом сам объект передают по акту приема-передачи арендованного имущества, который прилагают к договору аренды.
Если имущество ЦИК передается в аренду на срок 3 года и более, договор аренды подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ), что подтвердил Минюст в письме от 02.06.2009 г. № 5415-0-33-09-19.
Передача имущества ЦИК в аренду не влечет за собой возникновения у арендатора права собственности на это имущество (п. 2.2 Типового договора). Собственником имущества остается государство, а арендатор пользуется им в течение срока аренды.
В то же время арендатор становится правопреемником прав и обязанностей предприятия в соответствии с договором аренды, а в случае аренды ЦИК структурного подразделения – также правопреемником прав и обязанностей предприятия, связанных с деятельностью этого структурного подразделения (ст. 15 Закона № 2269, п. 1.6 Типового договора).
Передача ЦИК в аренду осуществляется по стоимости, определенной в акте оценки, которую проводят в соответствии с Методикой № 629.
Стоимость имущества ЦИК, которое арендатор возвращает арендодателю (или юридическому лицу, которое укажет арендодатель), определяется на основании передаточного баланса ЦИК и акта оценки, составленного по данным инвентаризации на момент прекращения действия договора аренды ЦИК, сверенного с актом приема-передачи ЦИК в аренду (п. 2.4 Типового договора).
Арендатор имеет право по согласованию с арендодателем, если другое не предусмотрено договором аренды, за счет собственных средств осуществлять реконструкцию, техническое переоснащение, улучшение арендованного имущества (ч. 3 ст. 23 Закона № 2269, п. 6.3 Типового договора).
При согласии арендодателя арендатор имеет право продавать, обменивать, одалживать, иным образом распоряжаться материальными ценностями, которые входят в состав арендованного имущества ЦИК, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды ЦИК относительно этих ценностей другому лицу при условии, что это не повлечет изменения стоимости ЦИК и не нарушает других положений договора аренды (п. 6.2 Типового договора).
Однако передача ЦИК в субаренду запрещается (ч. 1 ст. 22 Закона № 2269, ч. 2 ст. 288 ХКУ).
Взаимоотношения с работниками
Порядок перевода трудового коллектива предприятия-арендодателя, который обслуживал ЦИК, к арендатору в нормативных актах отдельно не определен. Поэтому к таким правоотношениям применяются общие нормы КЗоТ. В частности, по договоренности арендодателя и арендатора работники могут быть переведены на предприятие арендатора (п. 5 ст. 36 КЗоТ).
Если такой договоренности нет, и выполнять свои функции на других рабочих местах арендодателя работники не могут, они подлежат увольнению, в частности, на основании:
– отказа от продолжения работы в связи с изменением существенных условий труда (п. 6 ст. 36 КЗоТ);
– изменений в организации производства и труда, в том числе ликвидации, реорганизации, банкротства или перепрофилирования предприятия, учреждения, организации, сокращения численности или штата работников (п. 1 ст. 40 КЗоТ).
Работники могут быть уволены и по другим основаниям, например по соглашению сторон (п. 1 ст. 36 КЗоТ) или по инициативе работника (ст. 38 КЗоТ).
О последующем высвобождении работников персонально предупреждают не позже чем за два месяца (ст. 492 КЗоТ).
Особые условия договора аренды ЦИК
Перечень существенных условий договора аренды приведен в ч. 1 ст. 10 Закона № 2269. Условия, которым должен соответствовать договор аренды ЦИК, изложены в Типовом договоре.
Минюст в письме от 12.08.2008 г. № 31-32-1736 обратил внимание на то, что механизм реализации нормы в части совершения правовых сделок относительно ЦИК, в состав которого входят, кроме зданий и сооружений, права требования, долги, сырье и т. п. усложнен иными нормами действующего законодательства.
В частности, правовой режим имущества, которое входит в состав ЦИК (зданий, сырья, долгов) является разным: здания – это объекты недвижимого имущества, сырье – это предметы труда и природные компоненты, которые подлежат дальнейшей переработке, а долги – это невыполненные обязательства перед другими лицами. Относительно этих объектов действующее законодательство содержит ряд других специальных норм, которые, учитывая юридическую природу этих объектов, определяют особенности регулирования отношений, связанных с такими объектами.
На этом основании Минюст пришел к выводу, что механизм совершения правовых сделок относительно предприятия как ЦИК действующим законодательством не предусмотрен.
На практике эти проблемы решают так: при заключении договора аренды ЦИК оформляют на некоторые "составляющие" ЦИК отдельные договоры.
Так, денежные средства и ценные бумаги, с учетом дебиторской и кредиторской задолженности, передаются арендатору в пользование на условиях кредитного договора. Порядок предоставления в кредит арендатору денежных средств и ценных бумаг утвержден постановлением Кабмина от 10.08.95 г. № 629. Кредитный договор заключают одновременно с подписанием договора аренды ЦИК (п. 1.2 Типового договора) и прилагают к договору аренды ЦИК.
В состав ЦИК могут входить оборотные материальные активы, которые арендатор должен выкупить на основании договора купли-продажи. Порядок выкупа арендатором оборотных материальных средств утвержден постановлением Кабмина от 10.08.95 г. № 629. Договор купли-продажи оборотных материальных средств тоже заключают одновременно с подписанием договора аренды ЦИК (п. 1.3 Типового договора) и прилагают к договору аренды ЦИК.
Имущество ЦИК учитывается отдельно от другого имущества арендатора, на отдельном балансе с указанием того, что это имущество является арендованным (п. 1.7 Типового договора).
Амортизационные отчисления на арендованные ЦИК предприятий, их структурные подразделения начисляет и оставляет в своем распоряжении арендатор (ч. 3 ст. 23 Закона № 2269, п. 4.1 Типового договора). При этом установлено, что амортизационные отчисления используются на восстановление арендованных основных фондов. Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит собственнику арендованного имущества.
Между тем на данный момент эти нормы устарели, поскольку они были сформулированы исходя из положений "старого" бухгалтерского учета, который действовал до 01.01.2000 г. (подробнее об этом см. статью "Аренда целостных имущественных комплексов: учет у арендатора" издания БУХГАЛТЕР&ЗАКОН (№ 31 за 2016 год)).
Арендная плата
За пользование имуществом ЦИК арендатор уплачивает арендную плату, установленную в договоре аренды, которая рассчитывается в соответствии с Методикой № 786.
При этом арендная плата за каждый следующий месяц определяется путем корректировки арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за следующий месяц (п. 3.2 Типового договора).
Вместе с тем в 2016 г. арендная плата не индексируется. Связано это с тем, что на 2016 год приостановлены нормы ст. 10 Закона № 2269 в части индексации арендной платы (ч. 9 "Заключительных положений" Закона № 928). Официальные органы тоже подтвердили, что начисленная арендная плата за декабрь 2015 года (с учетом индекса за декабрь 2015 года) применяется к договорам аренды государственного имущества, заключенным Фондом и его региональными отделениями, с января по декабрь 2016 года (письма Минюста от 13.04.2016 г. № 12619/387-0-2-16/8.1, от 04.05.2016 г. № 15514/475-0-2-16/8.1, Фонда госимущества от 04.05.2016 г. № 10-16-8324).
Обязательства арендатора относительно уплаты арендной платы обеспечиваются в виде задатка в размере, не меньше, чем арендная плата за базовый месяц, который вносится в счет арендной платы за последний месяц (последние месяцы) аренды (п. 3.7 Типового договора).
Процедура возврата ЦИК
В случае расторжения договора аренды, окончания срока его действия и отказа от его продолжения или банкротства арендатора он обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества случились не по его вине (ч. 1 ст. 27 Закона № 2269).
Процедура возврата ЦИК арендодателю регламентируется Порядком № 847. В частности, на основании достигнутой договоренности арендодатель своим приказом образует совместную комиссию по разграничению и оценке имущества арендованного предприятия, в состав которой входят представители арендодателя и арендатора (п. 5 Порядка № 847).
Не раньше чем за три месяца до даты окончания срока действия договора аренды созданная арендодателем инвентаризационная комиссия проводит полную инвентаризацию имущества арендованного предприятия (п. 6 Порядка № 847).
Стоимость имущества, которое возвращается арендодателю, определяют в соответствии с требованиями Методики № 629. При этом стоимость всех незавершенных капитальных вложений и неустановленного оборудования определяют в порядке, установленном Методикой № 1891.
После окончания своей работы совместная комиссия по разграничению и оценке имущества арендованного предприятия подает арендодателю и арендатору (п. 20 Порядка № 847):
– сводный акт инвентаризации ЦИК арендованного предприятия;
– протокол распределения стоимости имущества между арендодателем и арендатором;
– акт оценки стоимости ЦИК арендованного предприятия, с указанием в нем государственной и арендаторской долей в имуществе;
– акт приема-передачи от арендатора арендодателю государственной части в имуществе арендованного предприятия;
– передаточный баланс;
– распределительный баланс.
После утверждения акта оценки определенная в нем государственная доля в ЦИК арендованного предприятия возвращается арендодателю согласно акту приема-передачи имущества (п. 22 Порядка № 847).
1. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
2. КЗоТ – Кодекс законов о труде Украины от 10.12.71 г. № 322-VIII.
3. ХКУ – Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.
4. Закон № 2269 – Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. № 2269-XII.
5. Закон № 928 – Закон Украины "О Государственном бюджете Украины на 2016 год" от 25.12.2015 г. № 928-VІІІ.
6. Порядок № 906 – Порядок проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденный постановлением Кабмина от 31.08.2011 г. № 906.
7. Порядок № 847 – Порядок возврата арендованных целостных имущественных комплексов государственных предприятий после прекращения или расторжения договора аренды, утвержденный приказом Фонда госимущества от 07.08.97 г. № 847.
8. Нацстандарт № 1 – Национальный стандарт № 1 "Общие принципы оценки имущества и имущественных прав", утвержденный постановлением Кабмина от 10.09.2003 г. № 1440.
9. Методика № 629 – Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением Кабмина от 10.08.95 г. № 629.
10. Методика № 1891 – Методика оценки имущества, утвержденная постановлением Кабмина от 10.12.2003 г. № 1891.
11. Методика № 786 – Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением Кабмина от 04.10.95 г. № 786.
12. Типовой договор – Типовой договор аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия), утвержденный приказом Фонда госимущества от 23.08.2000 г. № 1774. |
|
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
 |
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
