| Автор |
Сообщение |
Argus
Сообщения: 208
|
 Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 05:57 |
  |
Поступило предложение оценить лестничную клетку в двохэтажном с подвалом административном здании. Думаю ценить так как офисное помещение, так как здание состоит из офисов, а лестничная клетка общего пользования. Выкупить ее хочет собственник самой большой площади. Делать ли какую-то скидку по сравнению со стоимостью офисов в этом здании? |
|
|
  |
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 07:26 |
|
1. От кого поступило предложение? Разве в данном случае не предусмотрен конкурс? |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 11:54 |
|
Она нахдится в часной собственности и конкурс здесь неуместній |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 14:36 |
|
1. Я не увидела этого в вашем сообщении, что здание находится в частной собственности физ/юр лиц. Иногда бывает, что помещения в собственности частных лиц, а лестницы , подвалы и чердаки в коммунальной собственности.
2. Нужно смотреть на лестницу и на ЛНЭИ, возможно и торговое будет уместно или услуги какие. Не забывайте, что законодательно офис идет от 6кв.м. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 15:19 |
|
Тут, мне кажется, сравнение с офисом не очень уместно...из-за специфики лестничных клеток - все они как бы это помягче сказать разноразноразноуровневые что ли 
Поэтому если (гипотетически) под офис, то смотрите можно ли ее превратить в офисные помещения в реале? Т.е. будет ли это НЭИ? Или переоборудование лестницы в офисное помещение в итоге приведет к потере всего 2-го этажа здания? 
Короче, мало исходных данных.
Я бы, наверное, ценил как офисные в таком случае - если эту лестничную клетку можно в реале превратить в офисные помещения, чем расширить примыкающие к ней помещения. Но только если в здании есть другие лестницы, позволяющие подняться на второй этаж. Естественно с учетом затрат на такую перепланировку.
Добавлено спустя 37 минут 31 секунду:
Для того чтобы понять почему лестница в офисном здании не равна по стоимости офисам в этом здании давайте попробуем представить такой чисто теоретический "случай" - рядом стоят 2 двухэтажных здания, идентичные по своим характеристикам (материалы, физ износ, техническое оснащение и пр.), кроме одной - площадь и распределение полезных/подсобных площадей (в частности площади лестн.клетки).
Здание №1 имеет следующие площади:
1 эт. - 50 м.кв.
2 эт. - 50 м.кв.
лестн.клетка - 20 м.кв.
Здание №2:
1 эт. - 50 м.кв.
2 эт. - 50 м.кв.
лестн.клетка - 10 м.кв.
Как видим % полезной площади в здании1 = 83%, а в здании2 = 91%
Какому зданию вы отдадите предпочтение при аренде/покупке при условии одинаковой цены по 1 кв.м.?
Я лично не хочу покупать "лишние" 10 кв.м. лестницы, если пользы от нее НОЛЬ.
Чтоб не было других догадок типа "10 кв.м. - это мало для лестницы" - представим что и та и та лестница полностью отвечают строительным стандартам и нормам.
Вывод: стоимость дополнительных (подсобных) помещений должна быть меньше, чем стоимость основных помещений в этом же здании.
Исключения: специализированные оборудованные помещения, например, лифтовые шахты. Можно предположить что квадратный метр такого помещения вместе с оборудованием, если его можно считать неотделимым улучшением, может быть дороже. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 16:15 |
|
Андрей, так то оно так. Я здесь вижу и интерес  Собственно надо видеть лестницу(ее размеры и конфигурацию) или часть лестницы, которая подлежит отчуждению.
ОТтуда уже и варианты рисовать : или доппомещение ( я бы брала среднюю ст-ть 1кв.м. по зданию ) или площадь для коммерческого использования. Лестничные клетки они такие разные...
Была в одном здании - памятник архитектуры, так там главная лестница мраморная была с лепниной и статуями, на лестничной клетке были мягкие кождиваны, зимний сад... Красота необыкновенная. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Eraser
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 16:54 |
|
Если у лестницы может быть ЛНЭИ - офисное или торговое. То тогда не надо забывать и про гостиничное ЛНЭИ (раскладушка / койкоместо). Попробовать можно разселить людей (актуально). |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 17:12 |
|
УПС, а вам не попадалась оценка 2кв.м. для аренды части фойе, коридора?
Добавлено спустя 2 минуты 2 секунды:
Лестница и клетка -чуть разные весссчи
Добавлено спустя 7 минут 18 секунд:
А, еще вариант вспомнила: на первом этаже лестничная клетка квадратная и там разместили изначально будку для сторожа , а затем посчитали что содержание сторожа дорого обходится и сдали будку под ремонт обуви. Здание 3-х этажное административное: 1-й этаж - магазин, 2-й этаж парикмахерская, 3-й - закрытый офис.
Если бы собственник был последнего этажа и клетка между последним и предпоследним - не вижу смысла выкупать, ты там один живешь и первому этажу глубоко все равно, что там творится |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 20:32 |
|
| СИМа писал(а): |
| Лестничные клетки они такие разные... |
согласен-согласен, может и такое быть, что диваны и проч, но давайте посмотрим со стороны пользователя? Чисто гипотетически, уберем лестницу - нет ее, что остается? 1 этаж - помещения, полезные? Да. Второй этаж и выше - ээээмммм..ну как бы вроде и помещения, но добраться никак...хотя..может же быть и лифт? поэтому и польза даже гипотетически без лестницы есть и от других этажей, правда?
А теперь наоборот - уберем помещения. И кому теперь нужна ваша лестница с диванами и лепниной?
СИМа, я считаю, что лестница, равно как и все что на ней (ну не считая мелочей, способных приносить доход, например, автоматы), это всего лишь "придаток", "дополнение" к основным помещениям, но никак не основное в здании. Еще раз - здание без лестницы быть может, а лестница без здания - нет. Варианты типа этого не в счет. Отсюда и вывод - лестница стОит дешевле основных помещений. Но вот насколько? В этом надо разобраться?!
Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:
| СИМа писал(а): |
| а вам не попадалась оценка 2кв.м. для аренды части фойе, коридора? |
попадалась, но выполняемая под давлением ФГИ
| СИМа писал(а): |
| Лестница и клетка -чуть разные весссчи |
согласен, но я думал что речь идет о "всей лестнице", т.е. от первого до второго этажа, а если рель только о "междуэтажье", то тут тоже не все так просто - сколько там места? Хватит ли для "будки" ? |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 20:52 |
|
теперь бы автора в студию , чтобы ответил на вопросы |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
HEK
Возраст: 64
Сообщения: 219
|
| Добавлено:
Ср, 11 Июн 2014 21:50 |
|
| Eraser писал(а): |
| Если у лестницы может быть ЛНЭИ - офисное или торговое. То тогда не надо забывать и про гостиничное ЛНЭИ (раскладушка / койкоместо). Попробовать можно разселить людей (актуально). |
Причем расселять посуточно, отгородив ширмами по вертикали! СИМа, не влезайте в теорию. Если собственник настаивает на продаже, а во времена повальной приватизации уйма вопросов возникала: а чей коридор, а туалет? Всегда убеждал потенциальных собственников и ценил пропорционально выкупаемой (арендуемой) площади. Отдавать лестницу одному - так он начнет плату брать за проход по частной собственности. Кстати, НЭИ для лестницы - проход к офису/магазину  , в этом случае можно стоимость и по доходу посчитать. |
_________________
Если не можешь сказать "нет", то твоё "да" ничего и не стоит. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 07:09 |
|
ой, фантазеры мы здесь все . аффтора бы в студию , а то перенаправил поток мыслей с войны на оценку и втик .
Как вариант: лестничная клетка ведет к помещениям двух/трех разных собственников и как делить на троих по долям, если у того который имеет в здании 60-70% собственных площадей, а вход через лестничную клетку других собственников (на этаже) 5% и 15%, ну и 10-20% собственник части подвала ? Им потом боком пробираться или лестницу наружную строить? Таки мое мнение: надо иметь больше информации об объекте, чем предоставил Argus |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 09:07 |
|
| HEK писал(а): |
| Кстати, НЭИ для лестницы - проход к офису/магазину , в этом случае можно стоимость и по доходу посчитать. |
А как изменится доходность такого офиса/магазина, за проход к которому будут обилечивать? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Nanaly
Сообщения: 964
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 10:36 |
|
Еще одна фантазия. А может по аналогии с улучшениями? Стоимость офиса без лестниц и офис с лестницей. Поскольку офис без лестницы никому не нужен, либо ее надо снаружи достраивать. Вот стоимость и получится в первом случае как разница, во втором как стоимость достройки. Но здесь момент - если не лифта. Если есть, то имеются случаи, когда лестницы закрыты на решетку и ими не пользуются. Но лучше всего затратным подходом, В разбивке по строительным элементам в УПВС есть объекты, где строительным элементом присутствуют лестницы. Находим подобный функциональный аналог, выделяем долю единичного показателя, приходящегося на лестницу, применяем рыночный мультипликатор. Может так? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 12 Июн 2014 11:26 |
|
| Nanaly писал(а): |
| Находим подобный функциональный аналог, выделяем долю единичного показателя, приходящегося на лестницу, применяем рыночный мультипликатор. Может так? |
оно все-равно получится = стоимости общей площади, в УПВС ведь % не от стоимости, а удельный вес конструкций здания. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
