< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Определение стоимости инвестиционного проекта на промежуточной стадии

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Определение стоимости инвестиционного проекта на промежуточной стадии

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов

На страницу 1, 2, 3, 4, 5 След.

Автор

Сообщение

Борода
Тусовщик

Возраст: 52
Сообщения: 1590

Добавлено: Пн, 17 Авг 2015 17:54

Предлагаю для обсуждения статью Сергея Коржа
http://strategy.com.ua/Articles/Content?Id=1091

Стоит отметить, что любой бизнес-проект, как правило, не продается владельцем на промежуточной стадии, далекой от завершения, ведь он хочет получить всю прибыль от проекта, которая ожидается в будущем. Однако реальность такова, что владельцу приходится продавать проект, причем на очень ранней стадии, когда доходов от него еще нет или расходы намного превышают доходы и накопленный суммарный денежный поток отрицательный. Такая ситуация может возникнуть при продаже доли в проекте партнерам или пакета акций на бирже либо при полной продаже проекта.

Давайте представим ситуацию вынужденной продажи задолго до завершения проекта. Рассмотрим денежные потоки в течение двух периодов: период 1 — до момента продажи, период 2 — после продажи. Проект реализуется на участке земли, для которого имеется разрешительная документация на строительство объекта и получены все согласования. Можно заходить на площадку и начинать строительство. Как определить цену этого проекта на данный момент?

Как оценить проект на этой стадии? Чтобы учесть стоимость денег во времени, денежные потоки за период 1 пересчитаем на момент продажи — проиндексируем с коэффициентом, равным ставке капитализации. Пусть ставка капитализации для каждого года прошедшего периода равна средневзвешенной стоимости капитала (WACC) для данного проекта для соответствующего года. Суммарное значение индексированного денежного потока назовем NPV1.

Прогнозы денежных потоков проекта в будущем периоде 2 пересчитываем на момент продажи — дисконтируем по ставке, равной WACC для данного проекта. Суммарное значение дисконтированного денежного потока назовем NPV2.

Для значения NPV1 может быть две ситуации: NPV1 < 0 (на момент продажи проект еще «в минусах»); NPV1 > 0 (проект уже окупился и приносит чистую прибыль, но сумма этой прибыли значительно меньше ожидаемой на конец прогнозируемого периода). Представим себе, что затраты на проект (доходов еще не было), проиндексированные на дату оценки, составили NPV1 = -10 млн. грн. А расчет NPV2 будущих денежных потоков проекта, дисконтированных на эту же дату, показал +100 млн. грн. Какова логика определения цены продажи этого проекта в данный момент?

Для продавца продажа по цене NPV2 выглядит привлекательно. Вместо напряженной работы над проектом он получает сразу всю будущую прибыль. Конечно, с учетом дисконтирования на момент продажи проекта. А грамотный покупатель скорее всего может рассуждать иначе: «NPV2 отражает приведенную стоимость всех денежных потоков в будущем от этого проекта на дату оценки. Выплачивая эту сумму сейчас, дополнительной прибыли в будущем от этого проекта я уже не получу (прогнозы выполнены грамотно). Получается, что всю будущую прибыль от проекта я сегодня отдаю продавцу, а себе оставляю лишь право довести проект до конца и подтвердить правоту прогнозов денежных потоков».
Цена, равная сумме NPV2, принесет максимальную выгоду продавцу и нулевую — покупателю. Значит, цену необходимо снижать. Но до какого уровня?

Естественно, продавец хочет как минимум вернуть свои затраты, равные NPV1 = -10 млн. грн., и получить еще некоторую сумму как прибыль. Таким образом, цена продажи не может быть ниже 10 млн. грн. Выходит, что мы получаем диапазон цены продажи от 10 до 100 млн. грн. Как теперь определить компромиссную и справедливую цену?

- See more at: http://strategy.com.ua/Articles/Content?Id=1091#sthash.90U7fbXK.dpuf

_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 17 Авг 2015 22:14

Сергей Корж писал(а):

Почему вся будущая прибыль от проекта или деятельности бизнеса (это и есть NPV) должна уйти к продавцу в виде суммы продажи? Что в таком случае остается покупателю, если он в момент покупки выкладывает сумму, равную NPV, то есть будущей прибыли от покупаемого проекта/бизнеса?

Как мне кажется, высказывание уже некорректное. Неожидаемое со стороны консультанта PwC. Smile

Вся будущая прибыль проекта - это не есть NPV.

Сергей Корж писал(а):

...денежные потоки за период 1 пересчитаем на момент продажи — проиндексируем с коэффициентом, равным ставке капитализации. Пусть ставка капитализации для каждого года прошедшего периода равна средневзвешенной стоимости капитала (WACC) для данного проекта для соответствующего года.

Ну, тут уже за меня все сказали:

Шеннон Пратт писал(а):

Термины «ставка дисконтирования» и «коэффициент капитализации» часто приводятся в финансовой прессе, учебниках и беседах между финансовыми аналитиками в двойственном, нечетком определении. Из-за такой двусмысленности многие деловые люди считают эти термины идентичными и взаимозаменяемыми. Между тем, хотя они действительно тесно связаны, это далеко не одно и то же.

Сергей Корж писал(а):

А грамотный покупатель скорее всего может рассуждать иначе: «NPV2 отражает приведенную стоимость всех денежных потоков в будущем от этого проекта на дату оценки. Выплачивая эту сумму сейчас, дополнительной прибыли в будущем от этого проекта я уже не получу (прогнозы выполнены грамотно). Получается, что всю будущую прибыль от проекта я сегодня отдаю продавцу, а себе оставляю лишь право довести проект до конца и подтвердить правоту прогнозов денежных потоков».

Абсолютно неправильное рассуждение... Sad

и даже нету места тут все расписывать, почему это неправильно - нужно человеку садиться и начинать с азов...

Сергей Корж писал(а):

Принцип 2. Равенство уровня прибыльности для продавца и покупателя. Можно исходить из того, что общая прибыль от проекта должна быть разделена между продавцом и покупателем в такой пропорции, чтобы относительные уровни прибыльности для них были одинаковы. Расчет приводит к следующим цифрам: цена продажи равна 31,6 млн. грн. Прибыль продавца составляет 31,6 - 10 = 21,6 млн. грн.; рентабельность продажи 216%. Для покупателя прибыль будет равна 100 - 31,6 = 68,4 млн. грн. (31,6 млн. он уже заплатил); рентабельность покупки составит 68,4 : 31,6 = 216%.

В одном случае рентабельность считаем по компаундированной величине, в другой раз - по дисконтированной...
Нет у меня уверенности в четверть двенадцатого вечера, но кажется - это большая неувязка.
Тем более, что при дисконтировании / компаундировании прибыль (рентабельность, норма прибыли и т.д.) в расчетах уже учтена...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 18 Авг 2015 08:01

Борода писал(а):

Если бы у всех покупателей была такая логика, то не произошло бы на рынке ни одной сделки. Ведь если офисный/складской/торговый/промышленный объект сдается по некой арендной ставке, то продисконтировав/прокапитализировав (оба метода должны давать приблизительно равный результат), получаем текущую стоимость всех будущих потоков, получается, что покупатель отдает всю будущую сумму продавцу, а покупателю не остается ничего.
Аналогично и в сравнительном подходе, который напрямую завязан с доходным (ну и опять-таки, стоимость одного и того же объекта в рамках разных подходов не может иметь существенного отличия).
Т.е., если идти по логике автора статьи, то любая оценка любого объекта в рамках сравнительного и доходного подходов предполагает всю сумму стоимости продавцу, а покупателю остается пшик.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 18 Авг 2015 08:32

Серый писал(а):

....Т.е., если идти по логике автора статьи, то любая оценка любого объекта в рамках сравнительного и доходного подходов предполагает всю сумму стоимости продавцу, а покупателю остается пшик.

То есть, по Вашей логике, сам ОО (оставшийся у покупателя) = "пшик" Laughing

Человек правильно поднял проблему. Вы ( и Grey Horse то же) критикуете не суть проблемы, а не корректное применение терминов в данной статье по отношению к оценке.
Кстати, их то и нет в оценке в чистом виде. Все термины взяты из экономического анализа, отсюда и путаница.
Какое отношение К-капитализации из экономики имеет к К- коэффициенту отношения доходности ОО за период возврата вложенного в ОО капитала к его РЫНОЧНОЙ стоимости ?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 18 Авг 2015 08:54

rudge писал(а):

То есть, по Вашей логике, сам ОО (оставшийся у покупателя) = "пшик"

Вы оторвали данную фразу от предыдущих, а их нужно читать и рассматривать вместе. Что в статье говорится о том, что если идти по примеру 2, то вроде как все сливки достаются продавцу, а покупателю не достается ничего, что аналогичная мысль вытекает из приведенного мной примера. Пшик в данном примере и в примере автора статьи имеет ввиду некая дополнительная прибыль.
На само деле это не так. Простые примеры из жизни в виде всевозможных обменов. Когда некие субъекты между собой обмениваются предметами, то они стремятся после обмена остаться в том же материальном положении, что и до обмена, только при этом получив в свою собственность некий другой предмет. Когда предметы обмена сильно разнятся и несопоставимы, в ход при обмене для их сопоставления идет денежный эквивалент обмениваемых предметов. Тогда другая сторона образовавшуюся разницу дополняет либо другими предметами, либо дополняет непосредственно деньгами.
Так вот, купля-продажа и есть один из вариантов обмена, только одна из сторон в качестве предмета обмена предлагает деньги в виде стоимость за предмет обмена другой стороны. Таким образом, в примере 2 статьи соблюдается принцип сохранения материального положения сторон на момент обмена. И применение некой скидки или разделения прибыли между сторонами, скорее всего, неправильный и может привести к нарушению равновесия материального положения сторон на момент обмена.

rudge писал(а):

Человек правильно поднял проблему. Вы ( и Grey Horse то же) критикуете не суть проблемы, а не корректное применение терминов в данной статье по отношению к оценке.

Я ничего не критиковал, а только рассуждал на примере из реальной жизни оценки объектов различного функционального назначения.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 18 Авг 2015 10:35

Кстати, можно еще рассмотреть ситуацию, когда приведенные денежные потоки от готового объекта не покрывают уже понесенных затрат. Т.е. в привязке к статье, уже понесенные затраты по проекту NPV1 равны -10 млн., а NPV2 всего к примеру 8 млн. Т.е. уже имеется 2 млн. убытков и делить вроде как нечего.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 18 Авг 2015 10:57

Серый писал(а):

Если ведем речь об оценке "Инвестиционного проекта"(ИП), как ОО, то такой ситуации (убыточности) для оценщика не может быть априори.
Для оценщика ОО есть ИП в котором уже проведено приведение будущих выгод на дату, как минимум, составления проекта. То есть ЧДП уже определены в ИП. И оценщик не имеет права проводить (ну не обязан) аудит самого ИП.
Суть проблемы - какова РС данного ОО? Ведь ИП как ОО - не материальный актив. Продается ведь "право на реализацию ИП", а не "результат реализации ИП", что часто путается операторами рынка и оценщиками в частности.
Автор статьи и попытался определить стоимость "права на реализацию ИП". Он и пытается доказать что РС ИП не равна дисконтированному/капитализированному ДП/ЧОД (приведенному в самом ИП как "прибыли" от его реализации ). В противном случае действительно, где выгода покупателя?
Он, автор, и я с ним согласен на все 100, говорит что РС такого ОО равна некой доле от конечной стоимости реализованного ИП. Осталось дело за малым, определить долю которая отвечает условиям РС.
Оценка таких ОО чем то сродни оценке ТМ методом очистки от Роялти.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 20 Авг 2015 15:16

rudge писал(а):

Уважаемый коллега rudge, во-первых, очень приятно Вас снова слышать / видеть / читать тут. Smile

Во-вторых, вы снова несправедливы ко мне и коллеге Серый. И к человеку, кстати, тоже, только в другую сторону. Smile

Мы (я, во всяком случае...) как раз и говорим о сути проблемы. Стараемся, во всяком случае. А, чтобы понимать друг друга, нужно как минимум говорить на одном языке, пользоваться одним понятийным аппаратом и одинаково его понимать. А если человек говорит ставка капитализации, а подразумевает сливовое повидло, то, очевидно, что понять друг друга мы не сможем. Sad

В этом-то и суть проблемы. Sad

Человек не очень осознанно оперирует в общепринятом оценочном смысле такими понятиями, как дисконтирование, ставка капитализации, прибыль (будущая)... от этого и недопонимание.

У Вас, кстати, тоже не очень гладко тут Wink

rudge писал(а):

...к К- коэффициенту отношения доходности ОО за период возврата вложенного в ОО капитала к его РЫНОЧНОЙ стоимости?

Вот тут доходность объекта оценки - это что? Доход в деньгах? Или какая-то относительная величина?..

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 20 Авг 2015 18:02

Поддержу коллегу rudge. Автор, пускай и не слишком глубоко с точки зрения оценки, и пускай даже не слишком точно используя оценочные дефиниции, поднял интересную тему. И кстати мы все его прекрасно поняли Smile

А вопрос автора в общем-то сводился к следующему: прав ли я в своей версии, что общая прибыль от проекта должна быть разделена между продавцом и покупателем в такой пропорции, чтобы относительные уровни прибыльности для них были одинаковы? И вопрос этот крайне интересный.

Вот тут мы должны дискутировать.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 20 Авг 2015 18:39

Mfactor писал(а):

Автор, пускай и не слишком глубоко с точки зрения оценки, и пускай даже не слишком точно используя оценочные дефиниции, поднял интересную тему.

Интересно...
Автор, к сожалению, похоже, не дефиниции неточно использует.
Автор не очень понимает, что есть дисконтирование, каков его экономический смысл... Sad

Прежде чем дискутировать, нужно (каждому!) для себя понять, согласен ли он со следующим принципиальным теоретическим тезисом:
Равны ли между собой:
- сегодняшняя (на дату оценки) стоимость Объекта Оценки
и
- приведенные к текущей (на дату оценки) с использованием процедуры дисконтирования и адекватной ставки дисконта будущие выгоды в денежном выражении от прав на Объект Оценки за весь оставшийся срок экономической жизни...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 07:59

Mfactor писал(а):

Скажите, а почему этот вопрос у Вас и у автора не возникает при определении стоимости любого объекта в рамках доходного подхода. Или возникает? Если возникает, то как он реализовываемый на практике.

Добавлено спустя 13 минут 14 секунд:

А автору хочу задать ситуацию, характерную текущему времени, в привязке к ситуации статьи:
- текущие приведенные затраты NPV1 равны -130 млн.;
- текущие приведенные будущие денежные потоки NPV2 равны как и в статье 100 млн.
Какой диапазон стоимости объекта?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 10:42

Grey Horse писал(а):

….вы снова несправедливы ко мне и коллеге Серый…..Мы (я, во всяком случае...) как раз и говорим о сути проблемы.

ГДЕЕЕЕЕЕЕЕЕ? Где Ваши теоретические, "говорим о сути проблемы"?
Вы ловите блох, обсуждаете запятые, а не суть проблемы

Цитата:

А, чтобы понимать друг друга, нужно как минимум говорить на одном языке, пользоваться одним понятийным аппаратом и одинаково его понимать.

Дык я про это талдычу уже лет эдак пять. НС , методики, Закон нужно привести в соответствие, начав с ТЕРМИНОВ В ОЦЕНКЕ, а не перепостить их из классической Экономики. У нас даже в формулах каждый сам свои символы пишет. Да что там "сам свои", сравните (формулы) в Методике оценки КТЗ и то что, на пример, в монографии Н. П. Лебедь Почему Вы тут не "возмущаетесь". А вы знаете, что начинающие оценщики в "ступоре" то такого разнонаписания формул?

Цитата:

А если человек говорит ставка капитализации, а подразумевает сливовое повидло, то, очевидно, что понять друг друга мы не сможем. Sad

В этом-то и суть проблемы. Sad

МаксФактор (сенк ему за поддержку) Вам уже ответил. Вы все поняли. Я лишь добавлю, НУ НЕ ОЦЕНЩИК АВТОР.

Цитата:

У Вас, кстати, тоже не очень гладко ....Вот тут доходность объекта оценки - это что? Доход в деньгах? Или какая-то относительная величина?..

Опять же, Вы все поняли, а ловите «блох». Здесь на форуме многое в постах сокращается и это в общем то понятно.
Для ВАС персонально поясню (расшифрую) доходность ОО

Цитата:

…в РЫНОЧНОЙ стоимости?

это ЧДП или ЧОД (думаю это то не нужно Вам расшифровывать?) рыночные.

Grey Horse писал(а):

Опаньки

Ну конец то у Вас появилось сомнение в «…следующем принципиальном теоретическим тезисе…». Не прошло и четырех лет.
Напомню Вам, как мы обсуждали этот вопрос в Киеве после суда. Тогда Вы не имели да же тени сомнения что ОНИ (см свой вопрос) РАВНЫ. И, если мне не изменяет память, Вы аргументировали МСО и НС .
Я же убежден, и в своей статье еще в 2012 году (она у Вас есть) расчетами доказал, что рыночная стоимость не с амортизированного ОО не может быть равна

Цитата:

приведен(ой) к текущей (на дату оценки) с использованием процедуры дисконтирования и адекватной ставки дисконта будущие выгоды в денежном выражении от прав на Объект Оценки за весь оставшийся срок экономической жизни...

Серый писал(а):

Скажите, а почему этот вопрос (см. пост оригинал) у Вас и у автора не возникает при определении стоимости любого объекта в рамках доходного подхода. Или возникает? Если возникает, то как он реализовываемый на практике.

В скобках мое.
Вы знаете коллега, отвечу за себя, возникал. Мало того и решение у меня есть (частично я его озвучил в своем предыдущем посте)
Что касается вопроса к автору, то вряд ли он Вам ответит, статья то вышла в 2009 году, если я не ошибаюсь

Цитата:

…. хочу задать ситуацию, характерную текущему времени, в привязке к ситуации статьи:
- текущие приведенные затраты NPV1 равны -130 млн.;
- текущие приведенные будущие денежные потоки NPV2 равны как и в статье 100 млн.
Какой диапазон стоимости объекта?

Оуууу я как коллега Grey Horse поступлю
А «…будущие денежные потоки…» это что? Брутто аль чистые и в какой «мере»? И от какого ОО они материального аль нет?
Но все таки, попробую ответить, при условии что ОО материальный.
Если будущие денежные потоки «чистые» (ЧДП) то проблем нет дисконтируем/капитализируем….
А если «брутто» то ЧДП будут минусовые следовательно РС такого ОО будет в Затратке или в сравнении РС активов.
Диапазон стоимости по Вашему примеру, будет от ноля до бесконечности.
Ну и напоследок, да простят меня модераторы ибо не в тему.

Grey Horse писал(а):

Уважаемый коллега rudge, во-первых, очень приятно Вас снова слышать / видеть / читать тут. Smile

Уважаемый Grey Horse, первое, спасибо за Вашу «радость». Второе, как Вы уже заметили (надеюсь), я смотрю и читаю форум но появляюсь только там где вопросы профильные, теоретические.
Проблемы организационные, политические и тп, меня уже не волнуют. Меня сейчас больше волнует вкус хорошего винца или коньяка и бутерброда к нему, ибо я официально закончил свою оценочную деятельность как практикующего оценщика.
PS: Но вот «умище то куды девать….» Laughing

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 10:55

Mfactor писал(а):

Угу. Продолжим? Smile

Давайте - опять-таки! - уточним термины.
Что есть в Вашем понимании общая прибыль от проекта?
Сумма прибыли, как минимум - какая? Общая, которая будет всего получена за весь период экономической жизни инвестпроекта? В будущих ценах?..
Или общая суммарная дисконтированная прибыль? и прибыль ли...

Серый писал(а):

Скажите, а почему этот вопрос у Вас и у автора не возникает при определении стоимости любого объекта в рамках доходного подхода. Или возникает?

100%. Чем с точки зрения логики и техники дисконтирования отличается оценка NPV инвестпроекта и оценка прав, скажем, на объект доходной недвижимости?..

И еще: всем (многим! Smile

) почему-то нравится вспоминать деньги, которые продавец уже потратил на инвестпроект. 10 млн...
А как же тогда принцип ожидания как основа доходного подхода, который утверждает почему-то, что типо
Стоимость объекта на дату оценки определяется будущими денежными поступлениями от этого объекта
и, как видите, ну ни слова не говорит о деньгах потраченных ранее, до того?

Добавлено спустя 19 минут 33 секунды:

М-да.

Хочу заметить, уважаемый коллега rudge Smile

, что вот этот тезис:

Grey Horse писал(а):

Равны ли между собой:
- сегодняшняя (на дату оценки) стоимость Объекта Оценки
и
- приведенные к текущей (на дату оценки) с использованием процедуры дисконтирования и адекватной ставки дисконта будущие выгоды в денежном выражении от прав на Объект Оценки за весь оставшийся срок экономической жизни...

у меня лично по-прежнему сомнения не вызывает.
С точки зрения классической теории и логики дисконтирования.
И спрашиваю я коллег об этом только потому, чтобы аккуратно, последовательно начать обсуждение проблемы с азов, раз уж такая карта ложится...

rudge писал(а):

я официально закончил свою оценочную деятельность как практикующего оценщика.

В определенной степени - жаль. В частности, чувствую, что эта тема теперь Вам будет не настолько близка.
Ладно, подождем, может, кто еще откликнется... Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 11:30

Grey Horse писал(а):

...Давайте - опять-таки! - уточним термины.
Что есть в Вашем понимании общая прибыль от проекта?

Отвечаю за себя
«…общая прибыль от проекта…», в соответствии с НС равна сумме «будущих денежных поступлений от…» реализации проекта приведенных к дате оценки. Ибо реч в статье шла о РЫНОЧНОЙ стоимости, точнее стоимости ИП на действующем рынке.
Вы коллега опять опять «блох ловите»

Цитата:

…Чем с точки зрения логики и техники дисконтирования отличается оценка NPV инвестпроекта и оценка прав, скажем, на объект доходной недвижимости?..

А ни чем. Техника дисконтирования, что в Африке, что в Европе одинакова.

Цитата:

И еще: всем (многим! Smile

) почему-то нравится вспоминать деньги, которые продавец уже потратил на инвестпроект. 10 млн...

А это как раз то о чем я талдычу. В кучу все валится Затратка, Сравнение, Доходный все едино. При этом НС не нарушается.

Цитата:

А как же тогда принцип ожидания как основа доходного подхода, …

дык его никто не отменял. Вопрос только, ожидания чего, будущих денежных поступлений от ОО за весь период существования ОО или только за период «возврата капитала» (период окупаемости) вложенного в этот ОО?

Цитата:

Стоимость объекта на дату оценки определяется будущими денежными поступлениями от этого объекта и, как видите, ну ни слова не говорит о деньгах потраченных ранее, до того?

особенно в методологии оценки недостроя
Уважаемый коллега.
Давайте все таки разберемся с оценкой Инвестпроекта как ОО.

rudge писал(а):

…Суть проблемы - какова РС данного ОО? Ведь ИП как ОО - не материальный актив. Продается ведь "право на реализацию ИП", а не "результат реализации ИП", что часто путается операторами рынка и оценщиками в частности.
Автор статьи и попытался определить стоимость "права на реализацию ИП". Он и пытается доказать что РС ИП не равна дисконтированному/капитализированному ДП/ЧОД (приведенному в самом ИП как "прибыли" от его реализации ). В противном случае действительно, где выгода покупателя?
Он, автор, и я с ним согласен на все 100, говорит что РС такого ОО равна некой доле от конечной стоимости реализованного ИП. Осталось дело за малым, определить долю которая отвечает условиям РС.
Оценка таких ОО чем то сродни оценке ТМ методом очистки от Роялти.

Что, по этому посту нет замечаний или предложений решения задачи?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 11:35

Grey Horse писал(а):

И еще: всем (многим! ) почему-то нравится вспоминать деньги, которые продавец уже потратил на инвестпроект. 10 млн...

Затратный же подход никто еще не отменял. Т.е. сумма потраченных средств - это в первом приближении стоимость объекта в рамках затратного подхода. Для более точного определения стоимости, фактические затраты можно привести к дате оценки теми же индексами БМР, учетами курсов валют и т.д. в зависимости от конкретной ситуации и на что фантазии хватит.

Grey Horse писал(а):

А как же тогда принцип ожидания как основа доходного подхода, который утверждает почему-то, что типо
Стоимость объекта на дату оценки определяется будущими денежными поступлениями от этого объекта
и, как видите, ну ни слова не говорит о деньгах потраченных ранее, до того?

А с этим никто и не спорит.
Но все равно, подспудно в мыслях происходит сравнение с фактическими затратами. Ну чтобы не продешевить, так сказать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 11:47

Grey Horse писал(а):

Хочу заметить, уважаемый коллега rudge Smile

, что вот этот тезис:

Цитата:

у меня лично по-прежнему сомнения не вызывает.
С точки зрения классической теории и логики дисконтирования.

Вопрос первый «не вызывает сомнения» в чем??????
Второй вопрос Так Равен али Нет?

Цитата:

И спрашиваю я коллег об этом только потому, чтобы аккуратно, последовательно начать обсуждение проблемы с азов, раз уж такая карта ложится...

Еще раз повторю. (про азы)
Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки.
Все что потупит обладателю оцениваемого объекта, после периода окупаемости, это чистая прибыль бизнеса построенного на ОО и к РЫНОЧНОЙ стоимости они (поступления) не имеют никакого отношения. ЭТО ТОТ ИНТЕРЕС ИНВЕСИТОРА на котором Вы всегда акцентируете внимание.

Цитата:

В частности, чувствую, что эта тема теперь Вам будет не настолько близка.

а где Вы видели что я отказался от ОЦЕНКИ. Я прекратил ПРАКТИКОВАТЬ.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 11:48

rudge писал(а):

Я же убежден, и в своей статье еще в 2012 году (она у Вас есть) расчетами доказал, что рыночная стоимость не с амортизированного ОО не может быть равна
Цитата:
приведен(ой) к текущей (на дату оценки) с использованием процедуры дисконтирования и адекватной ставки дисконта будущие выгоды в денежном выражении от прав на Объект Оценки за весь оставшийся срок экономической жизни...

Вы вот сейчас взяли и просто, мягко говоря, опровергли всю теорию оценки, да что там оценки, весь ипотечно-инвестиционный анализ рубанули под корень. Люди, мировые светила оценки и инвестиционного анализа сидели всю жизнь, что-то дисконтировали, приводили к дате оценки какие-то денежные потоки. А тут пришел рудж и сказал, что фигня это все. Ваша сумма дисконтированных неких денежных потоков по периодам - никакая не стоимость этого объекта.
Я Вас правильно понял?

rudge писал(а):

Как мне казалось, сама аббревиатура NPV - Net present value или чистая приведенная стоимость дает ответ на этот вопрос. Кому интересен объект с оборотом, скажем, в миллиард в некий период времени, если для получения этого оборота в тот же период времени нужно нести затрат в два миллиарда.

Добавлено спустя 2 минуты 19 секунд:

Grey Horse писал(а):

Ладно, подождем, может, кто еще откликнется...

Фиг там, как всегда все те же из числа самых неконтролированных, а все остальные - контролируемые/опекаемые модераторами Smile

Извините, за отступление от темы.

Добавлено спустя 7 минут 49 секунд:

rudge писал(а):

Еще раз повторю. (про азы)
Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки.

Т.е. это фактически точка безубыточности, когда приведенные к дате оценки денежные потоки суммарно по периодам перекроют те затраты, которые были понесены на объект оценки (не важно, строился он с нуля или был куплен уже готовым). Я Вас правильно понимаю? и Если правильно, то приведите пожалуйста источник данного определения рыночной стоимости.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 12:03

Grey Horse писал(а):

Ладно, подождем, может, кто еще откликнется...

Можно?

Хотя о чем ту говорить? Принципиальное уже сказано, остатеся только присоединиться Smile

Grey Horse писал(а):

Абсолютно неправильное рассуждение... и даже нету места тут все расписывать, почему это неправильно - нужно человеку садиться и начинать с азов...

+100

п.с. когда-то я своим стажерам/ученикам задолбался теоретически отвечать на глупый вопрос:

Цитата:

и расписал всё в цифрах, после этого до многих сразу дошел смысл дисконтирования Very Happy

так что если есть необходимость (и если найду) могу тут расписать.
п.с2. рад всех старых, новых Форумчан тут видеть в добром здравии и в высоком интеллектуальном тонусе Smile

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 12:28

Серый писал(а):

Как мне казалось, сама аббревиатура NPV - Net present value или чистая приведенная стоимость дает ответ на этот вопрос.

Я вообще то о future cash flows спрашивал. Ладно проехали Вы частично правы.

Серый писал(а):

Вот именно, теорию ОЦЕНКИ, а не того что касается ипотечно-инвестиционный анализа и тп.
Я говорю и настаиваю на том, что почти вся теория доходного подхода в Оценке «передрана» из теории финансово экономического анализа (ФЭА). Только акценты разные. В оценке задача узнать стоимость имея рыночные ЧДП и К доходности аналогов (назову так), а в ФЭА стоимость уже известна, известен и К доходности объекта инвестирования, желаемая доходность инвестора (кумулятивный метод от сюда как раз), а требуется узнать или ЧДП или на оборот.

Цитата:

А тут пришел рудж и сказал, что фигня это все.

Да фигня. Ибо не логично заплатить за ОО сумму ВСЕХ сгенерированных объектом ЧДП за весь период его существования приведенных к дате покупки.
Думаю, Вы бы имея миллион не согласились бы купить ОО, что бы потом, за весь период владения ОО, после его 100% амортизации (прекратил генерировать ДП), получить тот же миллион да еще и частями.

Цитата:

Ваша сумма дисконтированных неких денежных потоков по периодам - никакая не стоимость этого объекта.

Я этого не говорил. Читайте мое внимательно.
Для не зрячих цитирую свое

rudge писал(а):

Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 12:54

rudge писал(а):

Второй вопрос Так Равен али Нет?

Да, sorry, некорректный ответ...
Не вызывает у меня сомнения, что равен.

rudge писал(а):

Рыночная стоимость ОО равна сумме сгенерированных ОО ЧДП за период окупаемости приведенных к дате оценки.

Глубочайшее заблуждение - и я по-прежнему удивляюсь, откуда это у Вас... Sad

Если приведенных к дате оценки, как Вы говорите - то исключительно за весь срок оставшейся экономической жизни.
Если за период окупаемости, как Вы опять-таки... - то можно условно (и грубо!) предположить, что период окупаемости есть величина, обратная ставке капитализации, и тогда в чем-то Вы правы, только потоки не приведенные к дате оценки тогда нужно суммировать, а разновременные недисконтированные! И этот, второй вариант к дисконтированию отношения не имеет...

rudge писал(а):

Все что потупит обладателю оцениваемого объекта, после периода окупаемости, это чистая прибыль бизнеса построенного на ОО и к РЫНОЧНОЙ стоимости они (поступления) не имеют никакого отношения. ЭТО ТОТ ИНТЕРЕС ИНВЕСТОРА на котором Вы всегда акцентируете внимание.

Нет, категорически неправильно... Sad

Продисконтируйте доходы от объекта за период окупаемости, сложите - и давайте посмотрим вместе, что получилось...

rudge писал(а):

а где Вы видели что я отказался от ОЦЕНКИ. Я прекратил ПРАКТИКОВАТЬ.

Ооооо!!!

Вот это, пожалуй, самое страшное!! Wink

Серый писал(а):

Так, и я уже перестаю понимать, где же в этой классификации - я. Smile

Hard_Pragmatic писал(а):

п.с. когда-то я своим стажерам/ученикам задолбался теоретически отвечать на глупый вопрос...
и расписал всё в цифрах, после этого до многих сразу дошел смысл дисконтирования

Вот оно!! Но, поскольку тут писать и рисовать на бегу тяжело и неудобно... я этого и не начинаю. Sad

А на самом деле нужно это просто просчитать для себя, в конкретных числах - и все будет понятно.

rudge писал(а):

Да фигня. Ибо не логично заплатить за ОО сумму ВСЕХ сгенерированных объектом ЧДП за весь период его существования приведенных к дате покупки.

Логично вполне. Ибо на этом метод дисконтированных денежных потоков и основан.
А если это нелогично - то то, что Вы предлагаете, уже не дисконтирование, а какой-то совсем другой мат. и экономический аппарат.
Но к дисконтированию он отношения не имеет и - внимание! - никоим образом дисконтирование не отменяет и не подвергает сомнению. Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 13:00

rudge писал(а):

Я говорю и настаиваю на том, что почти вся теория доходного подхода в Оценке «передрана» из теории финансово экономического анализа (ФЭА). Только акценты разные. В оценке задача узнать стоимость имея рыночные ЧДП и К доходности аналогов (назову так), а в ФЭА стоимость уже известна, известен и К доходности объекта инвестирования, желаемая доходность инвестора (кумулятивный метод от сюда как раз), а требуется узнать или ЧДП или на оборот.

Так в оценке же тоже стоимость известна. Выходишь на рынок продаж, выбираешь подобные объекты - вот тебе и известная стоимость.
И кто вам сказал, что стоимость всегда известна. Инвестор может знать сумму необходимых инвестиций и некие прогнозированные доходы от понесенных инвестиций. Вот он и приводит инвестиции и будущие денежные потоки к одной даты для принятия решения о целесообразности инвестирования.

Добавлено спустя 3 минуты 3 секунды:

rudge писал(а):

Мы тогда, исходя из Вашей теории, должны у заказчика спрашивать, а собирается ли он продавать объект или так интересуется. И если собирается, то когда именно. Ибо тогда получается, что если он не собирается продавать - то все, что генерирует объект - его, а если собирается, то он должен как-то делиться с будущим собственником/покупателем денежными потоками.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 13:06

Серый
100%. Smile

Добавлено спустя 27 минут 25 секунд:

Ёлки-палки, уважаемый коллега rudge Smile

Ладно!
Вот числа и пример.

Предположим, совершенно упрощенная ситуация: Объект существует бесконечно долго и приносит своему Хозяину 150 грн. за год. Доход постоянен... совсем простая ситуация. Smile

По рыночным данным, стоимость такого объекта - 750 грн.
Срок окупаемости - 5 лет. Ставка Капитализации - 20% годовых.

Т.е., вы хотите сказать, что РС Объекта - это сумма дисконтированных потоков за 5 лет? Проверяем... Исходя из того, что по условиям задачи ставка капитализации в этом частном случае! равна ставке дисконтирования.

Сумма = 125,0 + 104,2 + 86,8 + 72,3 + 60,3 = 448,6 грн.
Аж никак не 750, правда? Wink

и явно не за счет округлений...

Вот Вам противоречивость Вашего утверждения... и моя правота. Smile

Grey Horse писал(а):

Если за период окупаемости, как Вы опять-таки... - то можно условно (и грубо!) предположить, что период окупаемости есть величина, обратная ставке капитализации, и тогда в чем-то Вы правы, только потоки не приведенные к дате оценки тогда нужно суммировать, а разновременные недисконтированные...

Т.е., за срок окупаемости мы можем просто просуммировать неприведенные доходы:

150 х 5 = 750 грн.

- и получить, да, стоимость Объекта, РС. Потому как это срок окупаемости - 5 лет. Wink

И к дисконтированию это отношения, уж извините, не имеет...

Добавлено спустя 7 минут 3 секунды:

В общем, и где тот уважаемый коллега rudge... Smile

Тему вбросил и ушел... и правильно... за вином, коньяком и бутербродом... очень разумно, кстати! Smile

А я тут растекаюсь мыслию по древу уже неясно для кого. Натошшак и на тверёзую голову.

Цитата:

Седок - поэт,
А конь - Пегас,
Пожар померк, потом погас,
А скачка разгоралась.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 14:33

Grey Horse писал(а):

Вот числа и пример.
Предположим, совершенно упрощенная ситуация: Объект существует бесконечно долго и приносит своему Хозяину 150 грн. за год. Доход постоянен... совсем простая ситуация. Smile

По рыночным данным, стоимость такого объекта - 750 грн.

Елы палы Grey Horse, А ОТКУДА ВЫ ЗНАЕТЕ ЧТО РС ОО = 750 грн??????????????? По рыночным данным? Дык это искомая величина!!!!!!
В коне не верно поставлено задание.

Давайте отсюда начнем. Анализируя Рынок мы видим что

Цитата:

Срок окупаемости - 5 лет. Ставка Капитализации - 20% годовых.

Я еще добавлю эффективный срок генерирования ЧДП = пусть 30 лет
Расчеты в файле
Получили
Дисконтирование до конца 30 лет табл 1
Стоимость = 750 ед
Дисконтирование на период окупаемости 5 лет + реверсия лет табл 2
Стоимость = 750 ед
Капитализируем
Стоимость = 750 ед.
Далее то что я отстаиваю
Табл 3
Дисконтируем на период окупаемости без реверсии
РС = 450 ед
Разница 300 ед. ЧТО ЭТО?
Это «интерес» инвестора ради чего он и покупал.
Если же следовать Вашей логике, пардон логике МСО и НС, то имеем заплаченные инвестором 750 ед которые ему вернулись в сумме тех же 750 ед в течении 30 лет еще и частями.
Вопрос А НА КОЙ ЕМУ ЭТОТ ГЕММОРОЙ НУЖЕН БЫЛ??????????

В общем, и где тот так уважаемый коллега Grey Horse ... Smile

Цитата:

Тему вбросил и ушел... и правильно... за вином, коньяком и бутербродом... очень разумно, кстати! Smile

не дождетесь

Добавлено спустя 25 минут 3 секунды:

Серый писал(а):

Так в оценке же тоже стоимость известна.

Ага. А что мы тогда определяем???????????????

Цитата:

Выходишь на рынок продаж, выбираешь подобные объекты - вот тебе и известная стоимость.

какое отношение это имеет к доходному подходу? Не валите все в кучу. Это сравнение.

Цитата:

И кто вам сказал, что стоимость всегда известна. Инвестор может знать сумму необходимых инвестиций и некие прогнозированные доходы от понесенных инвестиций. Вот он и приводит инвестиции и будущие денежные потоки к одной даты для принятия решения о целесообразности инвестирования.

Но это не имеет ни какого отношения к оценке. Тут задачи разные. Инвестор зная сумму которую он хочет вложить (читай стоимость ОО) желает знать какова будет от этого «выгода» Далее см мой файл.

Цитата:

Читайте дефиницию рыночной стоимости. Это стоимость при гипотетической продаже и мнение заказчика тут не важно. Важно что определяется РС.
О других видах стоимости речь не веду.

.xls !!!

Описание:

Расчеты тут

Downloads

Имя файла:

.xls

Размер файла:

27.5 Kб

Скачан:

25 раз

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 15:40

rudge писал(а):

Если же следовать Вашей логике, пардон логике МСО и НС, то имеем заплаченные инвестором 750 ед которые ему вернулись в сумме тех же 750 ед в течении 30 лет еще и частями.

На самом деле, если быть точным, то это даже МСО и НС говорят, а учебники...
И - немножечко не в Вашей трактовке.

Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн.
Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда? Wink

Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!

А дисконтированный доход за все 30 лет он в качестве альтернативы условно получает в составе вот этих 750 грн. единоразово на дату оценки - в составе стоимости Объекта.
И получается, что размазанные на 30 лет 150 грн. годовых и эквивалентны в таких условиях (20%) стоимости Объекта в 750 грн. И в этом смысл его геморроя... получить не сегодня 750, а за 30 лет - 4 500 грн.
Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...
И - все. Это и есть сущность дисконтирования...

rudge писал(а):

Дисконтируем на период окупаемости без реверсии
РС = 450 ед
Разница 300 ед. ЧТО ЭТО?

А это просто такой технический прием... стоимость реверсии. Smile

Именно прием, в ряде случаев позволяющий дополнить дисконтирование на ограниченный срок до прямой капитализации на значительно бОльший срок получения дохода от объекта.
И с точки зрения доходного подхода абсолютно неважно, сколь долго реальный или гипотетический инвестор собирается Объектом владеть.

И все-таки, по секрету, уважаемый коллега rudge, после того, как Вы возразите моему предыдущему тексту (не сомневаюсь... Smile

) - где Вы обнаружили эту сакраментальную привязку доходного подхода к сроку окупаемости?..

Добавлено спустя 1 минуту 21 секунду:

rudge писал(а):

Елы палы Grey Horse, А ОТКУДА ВЫ ЗНАЕТЕ ЧТО РС ОО = 750 грн??????????????? По рыночным данным? Дык это искомая величина!!!!!!

А если мы не имеем таких рыночных данных - как мы определим ставку капитализации и Ваш срок окупаемости? Razz

Добавлено спустя 8 минут 36 секунд:

И расчеты у вас математически корректные в файле, но вот трактовка результатов... Sad

Цитата:

Можно сделать вывод что РС = 450, стоимость интереса инвестора = 300, а общая стоимость ОО (я бы ее назвал ценность) = 750

Вот если мы оцениваем для недвижимости РС полного права собственности, то что такое - общая стоимость?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 16:09

rudge писал(а):

Дисконтирование до конца 30 лет табл 1
Стоимость = 750 ед
Дисконтирование на период окупаемости 5 лет + реверсия лет табл 2
Стоимость = 750 ед
Капитализируем
Стоимость = 750 ед.

А что вы хотели этим доказать?
Первые два расчета - одно и тоже, только во втором случае длинный хвост всернут в более короткую версию.
Третий расчет - доказательство того, что прямая капитализация является частным случаем дисконтирования, если предполагаются долгие и равные по величине денежные потоки.

rudge писал(а):

Дисконтируем на период окупаемости без реверсии
РС = 450 ед
Разница 300 ед. ЧТО ЭТО?
Это «интерес» инвестора ради чего он и покупал.

В той связи у меня два вопроса:
1) а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет;
2) накой в такой ситуации покупателю покупать, ведь заплатив сейчас 450 он получает возврата на текущую дату только 300.

Предположим (выделено жирным специально), Ваша теория верна.
Возникают следующие вопросы. Есть три подхода к оценке любого объекта. Классика оценки говорит, что если во всех подходах были применены корректные исходные данные, то полученные результаты должны быть сопоставимы (в самом идеале - должны совпасть).
Вы же по своей теории даже в рамках одного подхода - доходного, не сможете получить и близко сопоставимые результаты в рамках методов дисконтирования и методов капитализации. Вернее, Ваш метод расчета стоимости в рамках Вашей же теории в рамках метода ДДП я вижу (то, что приведено в табл.3). Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.
Ну и уж гулять так гулять, как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов.

Мне вот даже интересно стало, а Вы вот до сих пор оценку делали по своей теории, или все-таки по классике?

Если вдруг Вы бросили практикующую деятельность ради доказательства своей теории (ну может на Нобелевскую рассчитываете, а там не только коньячок с бутерами, там огого на сколько хватит), то бросайте это дело, не выйдет ничего.

Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:

Grey Horse писал(а):

Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн.
Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!

А дисконтированный доход за все 30 лет он в качестве альтернативы условно получает в составе вот этих 750 грн. единоразово на дату оценки - в составе стоимости Объекта.
И получается, что размазанные на 30 лет 150 грн. годовых и эквивалентны в таких условиях (20%) стоимости Объекта в 750 грн. И в этом смысл его геморроя... получить не сегодня 750, а за 30 лет - 4 500 грн.
Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...
И - все. Это и есть сущность дисконтирования...

Сущая правда. Ни дать, ни взять, нечего добавить. Wink

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 21 Авг 2015 17:54

И еще тогда, уважаемый коллега rudge... до пары. Wink

В Таблице 3 у Вас пример. Ваша логика - РС формируется за период окупаемости а то, что свыше этого - это какая-то... надбавка, ладно. Smile

Так в этом примере давайте усложним ситуацию: предположим, что срок экономической жизни у нашего Объекта - не 30 лет, а 5 лет. Тождественно равен сроку окупаемости!..
Ставка дисконта - та же, 20%, т.к. риски получения периодического дохода и общая экономическая ситуация - те же, как и раньше.

Ваш пример 3 прекрасно описывает и эту ситуацию, видите?! Дисконтируем за те же 5 лет, получаем Вашу псевдо-РС - ту же самую! Один в один, те же 450 грн.!

Т.е., по логике Вашей модели Ваша РС зависит только от срока окупаемости! И объект, приносящий доход 5 лет, имеет ту же РС, что и объект, приносящий такой же доход с такими же рисками - но в течение 30 лет!

Как по мне - нонсенс получился, логика ушла и забыла вернуться. А каково Ваше мнение? Wink

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 24 Авг 2015 12:40

Коллеги. я устал «копаться в Ващих блохах» и смотреть как это делаете Вы в моих. Прежде чем продолжать полемику на данную тему (которая к стати не вяжется с темой ветки) я предлагаю Вам ответить на следующие вопросы, а уж по итогам ответов попытаться или найти решение задачи или прекратить полемику.
За ранее спасибо

1. Справедливо ли что, в формуле

NOI = V x Ron + V x Rof

где
V – текущая стоимость объекта недвижимости,
Ron - норма отдачи на капитал,
Rof - норма возврата капитала.

NOI состоит из двух частей;
первая - отражает доход на вложенный капитал;
вторая - доход для возврата капитала, вложенного в объект?

2. Справедливо ли, логично ли то суждение, что инвестор, вкладывая средства в объект доходности;
первое – сначала желает вернуть вложенное (как минимум не потерять),
второе - получить, сверх вложенного, доход от объекта в который он вложил свои средства?

3. Справедливо ли, логично ли то суждение, что ЧОД генерируемый объектом, в сумме «возврата капитала» приведенного к дате оценки, равна стоимости инвестированного, в такой объект, капитала, а сумма ЧОД приведенной к дате оценки генерируемого объектом сверх суммы «возврата капитала» есть доход на вложенный в объект капитал?

Просьба ответить однозначно, "Да" или "Нет", а не рассуждать на тему "... вот если бы на рыбе была шерсть, то там были бы блохи...."
За ранее спасибо

Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд:

Модераторы,
а может голосование устроить?

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 24 Авг 2015 20:49

rudge писал(а):

Здравствуйте, девочки...

Знаете, как это смотрится со стороны, уважаемый коллега rudge? Sad

Вот как.
Вы выдвигаете определенные теоретические построения. Неоднозначные совершенно. Когда Вам начинают доказывать, что все немножко не так, Вы сами - сами! - приводите числовой пример. Со своими комментариями.
Когда же с Вами начинают предметно (ура!) спорить и доказывать конкретику нестыковок Ваших же тезисов, на Ваших же числах - Вы внезапно говорите, что все это, все Ваши принципиальные нестыковки - это "блохи", а потому давайте говорить о высокой, глубокой, светлой и пр. теории.
Другими словами, посылаете оппонентов с их аргументами, основанными, как это ни смешно, на Ваших же тезисах. Оппонентов, которые Вас выслушивали, готовились к беседе с Вами, готовили аргументы.

Не вопрос. Делайте что хотите и с кем хотите в таком случае.
Я же предпочитаю - по "блохам". На которых практика реальная основана...
Значит - не по пути, шо ж поделаешь.

rudge писал(а):

Модераторы,
а может голосование устроить?

Во-во, подыщите себе таким образом достойных собеседников-теоретиков. Проголосуйте за несколько версий Таблицы Умножения - и так найдите истинную.
Кстати, рекомендую даже не голосование, а, например, армрестлинг. Команда однодумцев на команду. И все будет решено - лёгко.

rudge писал(а):

Просьба ответить однозначно, "Да" или "Нет", а не рассуждать на тему "... вот если бы на рыбе была шерсть, то там были бы блохи...."

Даже из уважения к Вам отвечу...
Только все это очень напоминает вопрос Карлсона к фрекен Бок, когда она его уверяла, что на простой вопрос можно легко дать ответ Да или Нет. После чего Карлсон предложил ей таким образом ответить на вопрос: "Ты перестала пить коньяк по утрам?" Так и у Вас... Я не про коньяк.

Так вот, короткие ответы на Ваши вопросы, как они заданы:
1. не знаю,
2. нет,
3. нет.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 25 Авг 2015 07:42

rudge писал(а):

Как известно, дьявол кроется в мелочах. Поэтому уж не обессудьте. Мы пытаемся разобраться в выдвинутой же Вами теоретической выкладке, при этом задавая вопросы. Наверное, это нормально в свете обсуждения чего-то нового. Поэтому, скорее всего, вопросы должны исходить к Вам, а не от Вас. Если же Вы считаете это поиском блох - не вопрос, ищите тогда себе другое общество для обсуждения. Вон как раз собрались кардинально оценочное законодательство поменять, обратитесь в то более высокое общество, раз наше Вас не устраивает, там как раз думают, как же очередную волну приватизации провести, ломают голову как же себя не обделить (по аналогии с эпизодом "Свадьбы в Малиновке"). Ваша теория как нельзя кстати будет, такой кусок стоимости мигом обрубает. Глядишь, вообще примут без вопросов и обсуждения, а все объекты будут оцениваться по методу Руджа.
Лично мне после Вашего крайнего высказывания, тема стала не интересна.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 12:26

Знаете коллеги, я не думал, что Вы такие, пардон, обидчие и при этом перейдете на личность, а не на поиск истины. Я не хотел копаться в Ваши, пардон, блохах=ляпах, но видимо придется.
И так по порядку.

Серый писал(а):

Как известно, дьявол кроется в мелочах. ….

Согласен НО!!! Это по Вашему мелочи?

Серый писал(а):

….как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов…..

Вы откуда это взяли? Какое отношение методика расчета РС доходным подходом имеет к затратке и сравнению?

Серый писал(а):

Да что Вы говорите. Вам наверное не ведома дефиниция рыночной стоимости. Еще раз попрошу прочитайте ее. А по секрету скажу Вам что РС пофигу мнение продавца и что он будет делать с ОО.

Цитата:

2) накой в такой ситуации покупателю покупать, ведь заплатив сейчас 450 он получает возврата на текущую дату только 300.

Что это как не передергивание моей трактовки? Где я такое говорил?

rudge писал(а):

И Вы еще обижаетесь на меня? Как же, он проигнорировал мои вопросы и назвал их «ловлей блох». Я то как раз отношусь к Вам корректно да же когда вижу у Вас ошибку.

Вот еще пример «ловли блох»

Серый писал(а):

Да ничего я Вам не пытался доказать этими расчетами. Они просто показывают всем известный постулат, что все расчеты РС в Доходном Подходе при равных исходных данных равны.
Вы же вместо того, что бы обсуждать суть предложенного мною копаетесь в «блохах».
А ЭТО КАК И ЧТО?

Цитата:

Если вдруг Вы бросили практикующую деятельность ради доказательства своей теории (ну может на Нобелевскую рассчитываете, а там не только коньячок с бутерами, там огого на сколько хватит), то бросайте это дело, не выйдет ничего.

Это относится к ТЕМЕ?
Вы меня абсолютно не знаете и при этом пытаетесь унизить…………..

Серый писал(а):

...Сущая правда. Ни дать, ни взять, нечего добавить. Wink

Своих мозгов наверное не хватило. Ниже я дам ответ на это замечание коллеги Grey Horse

Серый писал(а):

Наверное, это нормально в свете обсуждения чего-то нового. Поэтому, скорее всего, вопросы должны исходить к Вам, а не от Вас:

Вы считаете что мне нельзя да же вопросы оппонентам задавать? Но это же бред.
Теперь, я все таки отвечу на Ваши вопросы по сути .

Цитата:

Мне вот даже интересно стало, а Вы вот до сих пор оценку делали по своей теории, или все-таки по классике?

Я делал отчеты в соответствии с НС.
Вот собственно и все вопросы. И тот не по сути проблемы в отличии от коллеги Grey Horse.
Правда справедливости ради, нужно ответить еще на один вопрос, но это после того как Вы ответите на мои вопросы. Вот он

Серый писал(а):

Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.

К стати этот вопрос стал причиной того, что я попросил Вас ответить на мои вопросы. Или это запрещено?????????
Позже я попробую привести расчет. Потерпите.

Уважаемый Grey Horse БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЧТО Вы ответили на мои вопросы.
Но что бы Вам не было обидно за то что я не ответил на Ваши я отвечаю.

Grey Horse писал(а):

…..Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн. Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда? Wink

Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...

Ну во-первых это не корректно коллега. Ведь полемика должна идти в сопоставимых данных. Вы помнится, где то выше, критиковали «автора» статьи за то, что тот валит в кучу дисконтированное и не дисконтированное. Или я ошибаюсь?
Но все-таки…..
Да, в реалиях, за 30 лет собственник получит 4500 ед. И то частями. Но что он за них купит, за эти деньги через 30 зет? По логике стоимости денег во времени, то же, что и на дату оценки. Ну не мне Вам говорить, что дисконтирование проводится, что бы учесть и инфляцию, и изменение стоимости объекта, и ….

Цитата:

Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...

Ага. Вот тут же Вы сами подтвердили мое Выше 750 «эквивалент», то есть равно 4 500.
Или я что то не так читаю? Или право получить 4500 не рано реальному получению 4500? Или право мы приобрели за 750, а 4500 мы не получи? Где что не так?

rudge писал(а):

Дисконтируем на период окупаемости без реверсии РС = 450 ед Разница 300 ед. ЧТО ЭТО?

Grey Horse писал(а):

А это просто такой технический прием... стоимость реверсии. Smile

….

Ну во первых, это что насмешка? Во вторых, спасибо что разъяснили, что такое реверсия, а то я не знал.
Вопрос был не в этом. Вопрос о том (см мою статью)
Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?

rudge писал(а):

Елы палы Grey Horse, А ОТКУДА ВЫ ЗНАЕТЕ ЧТО РС ОО = 750 грн??????????????? По рыночным данным? Дык это искомая величина!!!!!!

Цитата:

А если мы не имеем таких рыночных данных - как мы определим ставку капитализации и Ваш срок окупаемости? Razz

Методом экстракции.
Кстати, я все время интересовался у Гуру, как это реально сделать?
Кстати, у меня тут пока писал, появился ответ, как упрощенно рассчитать период окупаемости. Поделить ЧДП на Данные из затратки.

rudge писал(а):

Grey Horse писал(а):

Вот если мы оцениваем для недвижимости РС полного права собственности, то что такое - общая стоимость?

Дык вот же ответ на Ваш вопрос

Цитата:

….я бы ее назвал ценность….

. Это что не ловля «блох»?

Grey Horse писал(а):

…. давайте усложним ситуацию: предположим, что срок экономической жизни у нашего Объекта - не 30 лет, а 5 лет. Тождественно равен сроку окупаемости!..

Вот это интересный вопрос.
Что напрашивается сразу.
Скорее всего, такой ОО не будет иметь интереса у инвестора и как следствие РС как объекта доходности. Тут скорее всего будет стоимость ликвидации. Точно так же как если бы ОО давал отрицательный ДП.
В свете этого я могу сказать, что то что я отстаиваю нельзя применять тупо как нельзя применять тупо и сам доходный подход.
Вот тут ответ на Ваш вопрос. Правда статья об оценке привлекательности ИП, а не об оценке объекта доходности. Но суть та же. (см в разделе «Преимущества и недостатки периода окупаемости»)
http://www.olegmartynov.com/%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B8%D0%BE%D0%B4-%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%B0%D0%B5%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%B8%D0%BD%D0%B2%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B8%D1%86%D0%B8/

Grey Horse писал(а):

…. Т.е., по логике Вашей модели Ваша РС зависит только от срока окупаемости! И объект, приносящий доход 5 лет, имеет ту же РС, что и объект, приносящий такой же доход с такими же рисками - но в течение 30 лет!

Вообще то на этот вопрос уже есть ответ (погуглите или я выложу когда найду но я уже его читал) Ответ по памяти такой
Для расчета РС с использованием периода окупаемости данные с рынка должны быть сопоставимы. Следовательно, и аналоги должны имеет одинаковый период, как существования, так и окупаемости.
Теперь мой аргумент. Скорее вопрос аргумент.
Коллега, а в сравнении мы (да и операторы рынка) учитываем/ют эти параметры? Оценивая, на пример помещение магазина, мы учитываем его период экономической жизни и период окупаемости? Ну если период окупаемости косвенно мы учитываем (в виде аналогов одинакового конструктива) то период экономической жизни уж точно нет.
А вообще то рынку пофигу какой у объекта период окупаемости и экономической жизни.
Отсюда можно предположить что если на рынке аналогичные Объекты, без учета периода экономической жизни, продаются за 450 то и РС будет 450.

Grey Horse писал(а):

…. И все-таки, по секрету, уважаемый коллега rudge, после того, как Вы возразите моему предыдущему тексту (не сомневаюсь... Smile

) - где Вы обнаружили эту сакраментальную привязку доходного подхода к сроку окупаемости?..

Что значит обнаружил? Вы что не знакомы с методом Ринга? Мне помнится его еще в институте нам освещали.

Вообще то все выше написанное это не ответы на суть проблемы, это, еще раз пардон, ловля блох, как бы Вы коллеги не обижались. Ибо эти вопросы/ответы не отвечают на принципиальный вопрос, Ху из прав?

PS; to Серый.
Ответ на Ваш вопрос

Цитата:

…покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации….

Показываю
Определяем ставку капитализации
R = Y + SFF (5;20%) = 0,2 + 0,1344 = 0,3344
Где
Y = 0,2 (см условие задачи)
SFF (5;20%) = 0,1344 ( при 20% на 5 лет)
Капитализируем
PV = ЧОД/R = 150 / 0,3344 = 448,56
ЧОД = 150 по условиям задачи
Те же (почти) 488, 59
PPS; думаю, что такое фактор фонда возмещения не нужно обїяснять

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 13:52

Grey Horse еще раз благо дарю за ответ. Хоть кому то не пофигу
А тепер самое интересное.

Grey Horse писал(а):

Так вот, короткие ответы на Ваши вопросы, как они заданы:
1. не знаю,
2. нет,
3. нет.

Ответ на первый вопрос в статье Д.э.н., профессора Грибовского С.В.,
«Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования» написанной еще в 2007 году.
Цитирую

….

Цитата:

Представим чистый операционный доход текущего года в следующем виде [2]:
NOI = V x Ron + V x Rof , (1)
где V – текущая стоимость объекта недвижимости, Ron - норма отдачи на капитал, а Rof - норма возврата капитала.
Выражение (1) дает нам представление о структуре чистого операционного дохода [2]. Первое слагаемое представляет собой доход на капитал. А второе - доход для возврата капитала.
Чистый операционный доход, определяемый первым слагаемым, квалифицируется на рынке как требуемый доход на капитал. Именно он является основным стимулом для инвестора вкладывать деньги в тот или иной бизнес проект. После создания доходного объекта этот доход может использоваться собственником на издержки, связанные с потреблением, и/или на наращение доходного актива, а доход, определяемый вторым слагаемым, должен использоваться для возврата истощаемой части актива. ….

Коллега как-то да же обидно за Вас. Вы и

Цитата:

…не знаете…

такого
Ответ на второй вопрос пилемизируемый.
Вы говорите «Нет» Я говорю «Да». Кто из нас прав?
Вообще то коллега, я перед тем как сказать «Да» послушал очень многих бизнесменов. И все они, особенно в сегодняшней ситуации в экономике, криком кричат «… да мне бы вернуть (реально – отбить) вложенное…».
Я понимаю и уважаю Ваше мнение, ибо нас так всех учили, но сегодняшнее мое мнение такое, первичное требование (желание) инвестора как минимум вернуть вложенное, а уж потом если ….. даст, получить чистую прибыль.

Ответ на третий вопрос, это собственно частичная проверка ответа на первый вопрос. Вторая часть формулы 1 как раз отражает доход который выступает в роли возврата вложенного в объект, инвестированного, капитала.

Ну и самое интересное.
Давича перечитывал интересную книгу Гуру А. Н. Чиркина «Оценка бизнеса» (2003г). Думаю, да же уверен, Вы ее то же читали.
Там есть интересный раздел, точнее тема, «Общее представление о методах капитализации»
Я, да простит меня коллега и Гуру А. Н. Чиркин, позволю себе прокомментировать некоторые цитаты из этой книги. А точнее из так называемого «Конспекта лекций по оценке бизнеса» из Базового курса подготовки оценщиков.
И так

Цитата:

…Вкладывая (инвестируя) капитал в любой объект, приносящий доход, инвестор стремится, во-первых, получить вознаграждение за использование этого капитала, и, во-вторых, вернуть первоначальную сумму вложенного капитала [ 2 ]. Соответственно доход инвестора состоит из: а). дохода на инвестированный капитал (в виде процентов на первоначальную сумму) и б). возврата первоначальной суммы инвестированного капитала . Инвестированный капитал может быть возмещен либо в составе ежегодного дохода, либо путем перепродажи имущества по окончанию периода инвестирования, либо путем комбинации предыдущих перечисленных возможностей….

Опаньки, а Вам это ничего не напоминает? (см мой вопрос №1)
Внимательно прочитав становится понятно что эта цитата отражает общий интерес инвестора как бизнесмена. По простому, инвестор купил что то приносящее доход с целью заработать. При этом он как минимум хочет не потерять вложенное, тесть вернуть первоначальную сумму инвестированного капитала (см. б) но и заработать, получить

Цитата:

а). дохода на инвестированный капитал (в виде процентов на первоначальную сумму)

Но какая же сумма отражает РС? Вся? Сумма "возврата" и "интереса"? Или только сумма "возврата"?
Как для меня так это очевидно и четко прописано Гуру Чиркиным А. Н. это

Цитата:

Инвестированный капитал может быть возмещен либо в составе ежегодного дохода, либо путем перепродажи имущества по окончанию периода инвестирования, либо путем комбинации предыдущих перечисленных возможностей

То есть, инвестиционный капитал, вернувшийся инвестору (некими путями), отражает РС на дату вложения его в объект. Все остальное интерес бизнеса.
Отсюда, так как нас оценщиков интересует ответ на вопрос, какова РС объекта, я отстаиваю свою позицию что РС равна сумме текущей стоимость будущих выгод в денежном выражении от владения объектом за период возврата вложенного капитала, проще окупаемости. А вот вторая часть (см цитату А.Н.Чиркина) это интерес инвестора ради чего он покупал объект.
Далее, Гуру А. Н. Чиркин приводит пример с банковским кредитом, где тело кредита приравнено к инвестициям, а %% это чистый доход (интерес) банка.
Цитирую задачу

Цитата:

Банк предоставил предпринимателю кредит на сумму 15 000 у.е. на срок 3 года под 25% годовых (другими словами, инвестировал в дело предпринимателя данную сумму на данных условиях). Предполагается, что кредит должен быть погашен по схеме самоамортизирующегося кредита – см. ( 4 ), взнос на амортизацию единицы. Используя указанную функцию денежной единицы, можно определить размер ежегодного платежа, амортизирующего кредит:…………….

не буду все цитировать (см А. Н. Чиркина)
Далее он, Гуру, резюмирует

Цитата:

Очевидно, что с точки зрения банка стоимость активов (денежных средств), инвестированных в дело предпринимателя, составляет 15 000 у.е.

То есть, говоря языком оценщика, «заплатив за объект приносящий доход 15 000 у.е.» мы имеем его стоимость. А %% на эту сумму (15000 у.е) это прибыль банка.
Дык и я же об этом талдычу.
Ой как не удобно то получилось. Оказывается, я или плагиатом занялся (см. мою работу от 2012 г) или велосипед изобретал. Да простит меня коллега, Гуру А. Н. Чиркин это не плагиат, это «велосипед».
Вот только почему-то Вы коллега Grey Horse мне, моему мнению не верите? Пардон "рыломс не вышел", или не "дорос до Гуру", мол кто ты такой что бы "редактировать", как там Серый сказал,

Цитата:

...Люди, мировые светила оценки и инвестиционного анализа сидели всю жизнь, что-то дисконтировали, приводили к дате оценки какие-то денежные потоки. А тут пришел рудж и сказал, что фигня это все. Ваша сумма дисконтированных неких денежных потоков по периодам - никакая не стоимость этого объекта.

(Я, кстати, то же почти всю сознательную жизнь дисконтировал).
Вы считаете что мой аналогичный пример не вяжется с логикой оценки? А как же пример от Гуру А. Н. Чиркина и за одно и мнение ФГИУ рекомендовавшее этот труд к использованию при подготовке оценщиков? Или Вы не доверяете Гуру А. Н. Чиркину?
Читаем Гуру А. Н. Чиркина далее
Цитирую

Цитата:

R – норма капитализации (норма дохода). Условно можно сказать, что норма капитализации – это величина, обратная известному из экономического анализа сроку окупаемости инвестиций.

Опаньки, дык сам А.Н. Чиркин сказал, что ставка капитализации отражает доход генерируемый ОО за период окупаемости. Или передо мной не текст Гуру от оценки, а черный квадрат Малевича?
А откуда же такое суждение? Откуда берется норма капитализации? Так вот откуда;

Цитата:

а). норма капитализации определена по рыночным данным о сделках с объектами – не только функциональными аналогами объекта оценки, но и имеющими срок оставшейся экономической жизни, сопоставимый с таковым для объекта оценки;

Ой блин оказывается я все это время "рвался в открытую дверь"?
Правда, далее уважаемый Гуру, почему то не стал развивать тему «окупаемости», вдруг, ни с того ни сего, написал

Цитата:

При этом, как уже упоминалось выше, в данном случае норма капитализации R является нормой дохода, учитывающей (в явном виде не разделяя их) как доход на основную сумму инвестированного капитала, так и возврат первоначальной суммы капитала.

Что это, пардон, раздвоение личности, или «правая рука на ведает что делает левая», или банальная ошибка?
Смею предположить, что в данной цитате из Гуру оценщика, «вылез» Гуру Экономист. Ибо последнее справедливо в финансово-экономическом анализе, а не в оценке.
И на последок, рекомендую почитать статью Д.э.н., профессор Грибовского С.В.,
«Еще раз о ставках капитализации и дисконтирования» во вложении. Особенно раздел «Выводы».
PS; я не стал тут полностью приводить текст из книги А. Н. Чиркина, а привел только некоторые его суждения, ибо уверен что она есть у каждого уважающего себя оценщика. Не обессудьте, но поверьте это не подтасовка фраз вырванных из контекста.
Да простит меня коллега А. Н. Чиркин, его книгу можно взять здесь

!	Moderator7:
	Модератор не простит. Ссылка удалена.

Доступна всем.

gribovsky_stavki-1842.doc !!!

Описание:

Статья Грибовского

Downloads

Имя файла:

gribovsky_stavki-1842.doc

Размер файла:

222.5 Kб

Скачан:

10 раз

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 15:48

Ну, наконец то, жара пошла... Собственно ради этого и создавался, я думаю, форум. Честно говоря уже соскучился по толковым диспутам.
Ай да Рудж, молодец, смело, открыто, в лоб и доходчиво - свою позицию.
Получил порцию удовольствия, сижу - перевариваю.
Подумал на вскидку какой из трех подходов самый "туманный". ДП. Просто ранее об этом не задумывался.
И если с нормой на доход как то более менее понятно, то с нормой возврата капитала в основном и есть "туман". Вы только вспомните сколько МОДЕЛЕЙ существует. И все применимы только при ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях. Универсальных то нет.
Возьмем наши современные отечественные условия.
Самое важное - как во времени (прогнозный период) ведет себя стоимость объекта и арендная плата.
У нас :
1. Стоимость объекта в гривнах растет
2. Стоимость объекта в долларах падает
Тоже относится к арендной плате.
Теперь по сути.
Попытаемся рассмотреть дело под другим углом. Т.е. а не представляется ли нам, господа, что интерес бизнеса - это не что иное как трансформированное нематериальное право на эксплуатацию самого объекта, право так сказать на потенциальную возможность заработка (получения дохода). К примеру обычная вещь такая как топор таким не обладает (топор не коммерческая вещь и сам по себе не генерирует доходы). О чем нельзя сказать о доходной или коммерческой недвижимости.
Таким образом общая стоимость объекта способного приносить доход выглядит как стоимость самого материального актива + стоимость нематериального актива (интереса бизнеса). Если это так, то мы вступаем в несколько иной уровень спора.
Можно сказать в теорию и философию.
Тогда версии такие:
1. Стоимость объекта чиста сама по себе.
2. Обладание объектом (а значит и его стоимость) содержит нематериальный актив в виде потенциальных возможностей.
Другое дело реально в жизни он (инвестор) ими воспользуется или нет не известно (может не хочет сам, может не может в силу не умения, а может ему тупо не дают этого сделать ну хотя бы в виде повышенных налогов, войны и еще чего то).
Это то как вижу я (пока еще далеко не все осмыслил), но это первое что залетело.
А на каких позициях стоите Вы?
Вопрос поднятый Руджем оооочень интересный.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 28 Авг 2015 17:19

Ну ОК. Раз такая жара пошла, то продолжаем разговор.

rudge писал(а):

Согласен НО!!! Это по Вашему мелочи?
Серый писал(а):
….как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов…..

Вы откуда это взяли? Какое отношение методика расчета РС доходным подходом имеет к затратке и сравнению?

Вас уже несколько раз просили не вырывать фразы, а уж тем более их части из общего контекста выражения.
Так вот, привожу полное свое выражение:

Серый писал(а):

Предположим (выделено жирным специально), Ваша теория верна.
Возникают следующие вопросы. Есть три подхода к оценке любого объекта. Классика оценки говорит, что если во всех подходах были применены корректные исходные данные, то полученные результаты должны быть сопоставимы (в самом идеале - должны совпасть).
Вы же по своей теории даже в рамках одного подхода - доходного, не сможете получить и близко сопоставимые результаты в рамках методов дисконтирования и методов капитализации. Вернее, Ваш метод расчета стоимости в рамках Вашей же теории в рамках метода ДДП я вижу (то, что приведено в табл.3). Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.
Ну и уж гулять так гулять, как учесть Вашу теорию о рыночной стоимости только за период окупаемости в рамках сравнительного и затратного подходов.

Чувствуете разницу при прочтении всего текста и только вырванного Вами?
"Ну то таке." М.Б. Маркевич (это тоже цитата Гуру, правда не от оценки).
Изложу его еще раз. В практике оценки есть три подхода: доходный, сравнительный, затратный. Оценочная теория говорит, что определение рыночной стоимости возможно в рамках всех трех подходов. Также оценочная теория говорит, что при применении в рамках всех трех подходов корректных рыночных данных, то полученные результаты должны быть близки по значению. С этим Вы спорить не будете? Лично для меня понятно, что запрашиваемая продавцом стоимость за некий объект сформирована исходя в том числе и из остаточного срока жизни данного объекта. Аналогично и в рамках затратного подхода этот остаточный срок жизни объекта учитывается в ходе расчета износа.
Так вот собственно сам вопрос. В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости. Как это Вы реализуете в рамках метода ДДП в доходном подходе Вы показали. Я и спросил как эта теория формирования стоимости в период окупаемости реализуется в рамках сравнительного и затратного подхода. Ну вот Вы в примере определили срок окупаемости в 5 лет. Как этот срок применяется или влияет на расчеты в рамках сравнительного и затратного подхода. Вот и весь вопрос.

rudge писал(а):

Серый писал(а):
В той связи у меня два вопроса:
1) а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет;

Да что Вы говорите. Вам наверное не ведома дефиниция рыночной стоимости. Еще раз попрошу прочитайте ее. А по секрету скажу Вам что РС пофигу мнение продавца и что он будет делать с ОО.

Дефиниция ведома, но на всякий случай пересмотрел еще раз. Но так и не понял, что я такого крамольного, не соответствующего ей сказал/спросил.
Могу Вам также по секрету сказать, что рыночной стоимости вобщем то не особо интересно и мнение покупателя и что он будет делать с ОО. Рыночную стоимость по определению интересует только мнение рынка.

rudge писал(а):

Вот еще пример «ловли блох»
Серый писал(а):
А что вы хотели этим доказать?
Первые два расчета - одно и тоже, только во втором случае длинный хвост свернут в более короткую версию.
Третий расчет - доказательство того, что прямая капитализация является частным случаем дисконтирования, если предполагаются долгие и равные по величине денежные потоки

Да ничего я Вам не пытался доказать этими расчетами. Они просто показывают всем известный постулат, что все расчеты РС в Доходном Подходе при равных исходных данных равны.

Не протсто в доходном подходе, а рыночная стоимость ОО в рамках всех подходов примерно равна.

Добавлено спустя 5 минут 3 секунды:

rudge писал(а):

А ЭТО КАК И ЧТО?
Цитата:
Если вдруг Вы бросили практикующую деятельность ради доказательства своей теории (ну может на Нобелевскую рассчитываете, а там не только коньячок с бутерами, там огого на сколько хватит), то бросайте это дело, не выйдет ничего.

Это относится к ТЕМЕ?
Вы меня абсолютно не знаете и при этом пытаетесь унизить…………..

Во-первых, я Вас унизить не в коем случае не собирался, и в мыслях такого не было даже. ОК, ответил где-то в более свободной форме, присущей общению в более тесном кругу достаточно хорошо знакомых людей, друзей и отличной от делового общения. Наверное, в конце своего выражения нужно было бы поставить смайл, тогда бы суть была бы более шуточной, поднятой в свете коньячка и бутербродов. Приношу свои извинения, и повторюсь, никоим образом унизить и в мыслях не было.
Хотя Вы, пардон, тоже не особо корректничали.

rudge писал(а):

Своих мозгов наверное не хватило.

Каким образом Вы померяли объем/достаточность моих мозгов?
Цитата Гуру выше по тексту.

Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды:

rudge писал(а):

Правда справедливости ради, нужно ответить еще на один вопрос, но это после того как Вы ответите на мои вопросы. Вот он
Серый писал(а):
Теперь покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации. Или вернее, покажите, как в рамках метода прямой капитализации учесть Вашу теорию, что рыночная стоимость объекта формируется только в период окупаемости.

К стати этот вопрос стал причиной того, что я попросил Вас ответить на мои вопросы. Или это запрещено?????????
Позже я попробую привести расчет. Потерпите.

Позже я приведу свои аргументы, почему Ваш расчет меня не совсем устраивает. Потерпите.

Добавлено спустя 6 минут 29 секунд:

rudge писал(а):

Уважаемый Grey Horse БОЛЬШОЕ СПАСИБО ЧТО Вы ответили на мои вопросы.
Но что бы Вам не было обидно за то что я не ответил на Ваши я отвечаю.

Grey Horse писал(а):
…..Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн. Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...

Ну во-первых это не корректно коллега. Ведь полемика должна идти в сопоставимых данных. Вы помнится, где то выше, критиковали «автора» статьи за то, что тот валит в кучу дисконтированное и не дисконтированное. Или я ошибаюсь?
Но все-таки…..
Да, в реалиях, за 30 лет собственник получит 4500 ед. И то частями. Но что он за них купит, за эти деньги через 30 зет? По логике стоимости денег во времени, то же, что и на дату оценки. Ну не мне Вам говорить, что дисконтирование проводится, что бы учесть и инфляцию, и изменение стоимости объекта, и ….

А что Вас не утраивает. Справедливости ради, нужно говорить, что 4500 инвестор получает не за 30 лет, а в течении 30 лет ибо он получает по 150 ден ед. каждый год в течении 30 лет.
Ну и не мне Вам объяснять, что инвестиции иногда делаются в ходе анализа многих параметров. Например, инвестор при наличии двух одинаковых проектов с точки зрения экономического результата выберет тот, который будет давать более высокую доходность/более короткий срок возврата. Да и вообще инвестиции могут быть как средство диверсификации имеющихся денежных ресурсов.

Добавлено спустя 3 минуты 51 секунду:

rudge писал(а):

Цитата:
Другими словами, он эквивалентно обменивает право получения 4 500 грн. в течение 30 лет равномерно - на 750 грн. сейчас, сразу. Ну, или наоборот, смотря с какой стороны сделки смотреть...
Ага. Вот тут же Вы сами подтвердили мое Выше 750 «эквивалент», то есть равно 4 500.
Или я что то не так читаю? Или право получить 4500 не рано реальному получению 4500? Или право мы приобрели за 750, а 4500 мы не получи? Где что не так?

750 сегодня - эквивалент 4500, размазанных на 30 лет. Абсолютно верно.

Добавлено спустя 3 минуты 1 секунду:

rudge писал(а):

Вопрос был не в этом. Вопрос о том (см мою статью)
Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?

Реверсия - это часть стоимости. Это примерно как 4=2+2 или 3+1. Т.е. как четверку не расписывай, все равно она остается четверкой. Так и тут: 2/3 - это стоимость в прогнозный период, а вторая 2/1 - это реверсия или вторая часть четверки.
Т.е. как в данном случае 4 так и стоимость разделили на некие составляющие.

Добавлено спустя 9 минут 46 секунд:

rudge писал(а):

Grey Horse писал(а):
…. давайте усложним ситуацию: предположим, что срок экономической жизни у нашего Объекта - не 30 лет, а 5 лет. Тождественно равен сроку окупаемости!..

Вот это интересный вопрос.
Что напрашивается сразу.
Скорее всего, такой ОО не будет иметь интереса у инвестора и как следствие РС как объекта доходности. Тут скорее всего будет стоимость ликвидации. Точно так же как если бы ОО давал отрицательный ДП.

Если позволите, кардинально противоположный пример из реалий жизни. Все мы знаем ситуации, когда инвестиции в некий объект не вернутся. Например, приобретенные на пике своей стоимости в 2007-2008 годах объекты сейчас приносят далеко не те доходы, что на момент приобретения. Таким образом, если собственник такого объекта сейчас разделит заплаченные средства - они же инвестиции, на тот годовой доход который объект приносит сейчас, то срок окупаемости превысит срок жизни такого объекта, т.е. окупаемости не будет. Но тем не менее, такие объекты приносят доход, они продаются, а значит имеют рыночную стоимость, но вложенных средств не вернут.

Добавлено спустя 11 минут 2 секунды:

rudge писал(а):

Коллега, а в сравнении мы (да и операторы рынка) учитываем/ют эти параметры? Оценивая, на пример помещение магазина, мы учитываем его период экономической жизни и период окупаемости? Ну если период окупаемости косвенно мы учитываем (в виде аналогов одинакового конструктива) то период экономической жизни уж точно нет.

В корне несогласен. При подборе объектов сопоставления мы должны подбирать аналогичные объекты, в том числе и с учетом расположения их в здании. Мы же подбираем квартиры по типу (хрущевка/сталинка) или серии, в аналогичном местоположении эти объекты будут примерно одного года постройки, особенно для районов типовой застройки. для магазинов/офисов аналогично.
Также и для объектов движимого имущества мы же учитываем год выпуска или некий показатель наработки (количество оттисков, наработка моточасов/пробег), что также влияет на срок жизни.

rudge писал(а):

А вообще то рынку пофигу какой у объекта период окупаемости и экономической жизни.
Отсюда можно предположить что если на рынке аналогичные Объекты, без учета периода экономической жизни, продаются за 450 то и РС будет 450.

Так в чем же и вопрос полемики. Рынок говорит, что некая вещь стоит 450. Что рынок вкладывает в это значение.
Если, например, старая хрущевка стоит столько-то, то аналогичная новая (предположим, построили ее по методу воссоздания) явно же будет стоить дороже, хотя бы потому что она простоит дольше.
Теже автомобили одной и той же модели в зависимости от года стоят по-разному. Наверное, все-таки рынку не пофиг.

Добавлено спустя 9 минут 9 секунд:

rudge писал(а):

PS; to Серый.
Ответ на Ваш вопрос
Цитата:
…покажите мне сопоставимый результат в рамках метода прямой капитализации….

Показываю
Определяем ставку капитализации
R = Y + SFF (5;20%) = 0,2 + 0,1344 = 0,3344
Где
Y = 0,2 (см условие задачи)
SFF (5;20%) = 0,1344 ( при 20% на 5 лет)
Капитализируем
PV = ЧОД/R = 150 / 0,3344 = 448,56
ЧОД = 150 по условиям задачи
Те же (почти) 488, 59

А теперь почему Ваш расчет меня не совсем устраивает:
1. По определению метода прямой капитализации, его суть состоит в получении неких равновеликих денежных поступлений в бесконечно долгом периоде. Ваша же теория задания четкого срока в виде периода окупаемости явно противоречит сути метода.
2. По Вашей теории рыночная стоимость формируется только в период окупаемости, т.е. рыночная стоимость отображает только возврат понесенных инвестиций и не отображает доход на эти инвестиции. Так почему же Вы тогда у себя в расчете ставки капитализации учитываете и норму дохода на инвестированный капитал? Наверное, было бы логично в рамках Вашей теории капитализировать на норму возврата инвестированного капитала.
Цитату Гуру повторять не буду.

Ну и могу предложить альтернативный вариант расчетов.
Определяем ставку капитализации
R = Y + SFF (30;20%) = 0,2 + 0,000846 = 0,200846
Где
Y = 0,2 (см условие задачи)
SFF (30;20%) = 0,000846 (при 20% на 30 лет)
Капитализируем
PV = ЧОД/R = 150 / 0,200846 = 746,84
ЧОД = 150 по условиям задачи.

Как видите, тоже вроде как не сильно отличается.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Сб, 29 Авг 2015 12:05

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 29 Авг 2015 18:12

Если позволите, продолжу задавать свои вопросы. На этот раз в привязке к реальной оценочной ситуации. Требуется определить справедливую стоимость объекта оценки с целью бухгалтерского учета. Объект классифицирован как неспециализированный, соответственно его справедливая стоимость соответствует рыночной стоимости. Применяется доходный подход. Условия те же, что и в обговариваемом примере: срок службы актива составляет (пусть это будет остаточный срок службы) 30 лет. По результатам анализа рынка установлено, что годовой ЧОД составляет 150 ден. ед., ставка дисконтирования составляет 20%.
По Вашей теории, уважаемый rudge, и приведенным расчетам в рамках методов ДДП и апямой капитализации, РС объекта составляет 450 ден. ед. и формируется от денежного потока в течении 5 лет. Значит ли это, что заказчик оценки должен у себя в бухгалтерском учете отобразить амортизируемую стоимость актива на уровне определенной рыночной стоимости в 450 ден. ед., и срок амортизации указать 5 лет?

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 29 Авг 2015 21:27

Серый писал(а):

Вас уже несколько раз просили не вырывать фразы, а уж тем более их части из общего контекста выражения.

Коллега, да не вырываю я из фразы. Я просто в целях экономии места не цитирую всю фразу и обозначаю это общепринятым многоточьем в начала и в конце фразы. Я уже говорил Вам об этом.

Серый писал(а):

В практике оценки есть три подхода: доходный, сравнительный, затратный. Оценочная теория говорит, что определение рыночной стоимости возможно в рамках всех трех подходов. Также оценочная теория говорит, что при применении в рамках всех трех подходов корректных рыночных данных, то полученные результаты должны быть близки по значению. С этим Вы спорить не будете? Лично для меня понятно, что запрашиваемая продавцом стоимость за некий объект сформирована исходя в том числе и из остаточного срока жизни данного объекта. Аналогично и в рамках затратного подхода этот остаточный срок жизни объекта учитывается в ходе расчета износа.
Так вот собственно сам вопрос. В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости. Как это Вы реализуете в рамках метода ДДП в доходном подходе Вы показали. Я и спросил как эта теория формирования стоимости в период окупаемости реализуется в рамках сравнительного и затратного подхода. Ну вот Вы в примере определили срок окупаемости в 5 лет. Как этот срок применяется или влияет на расчеты в рамках сравнительного и затратного подхода. Вот и весь вопрос.

Да ни как он не влияет ни в затратке, ни в сравнении. Ибо ни затратный, ни сравнительный подходы не учитывают на прямую доходность в принципе. Доходность тут может выступать только как один из факторов сравнения. Но она же косвенно отражается и в месте расположения, например недвижимости. Как в сравнении, так и в затратке. Но все это косвенно, а не на прямую как в доходном подходе.
Коллега Серый поймите меня, я веду речь исключительно о доходном подходе и только о РС. По сему вот так с ходу сформулировать Вам логический ответ на Ваш вопрос из другой, пардон, "оперы" трудновато однако. И опять же в данной полемике для меня важно то, что нужно теорию оценки «оторвать» от теории финансово-экономического анализа из которой теория оценки родилась в принципе, точнее преобразовать теорию финансово-экономического анализа в теорию оценки. Вы литературу то по доходному подходу гляньте. Та да же задачи, в большинстве, не спрашивают "какова стоимость", а спрашивают "какова доходность".
И еще, ну где Вы у меня видели что бы я говорил это

Цитата:

… В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости…

Охххххх. РС формируется спросом и предложением и только.
Я же говорю, что доход генерируемый объектом доходности в период окупаемости приведенный к дате оценки (продажи) отражает РС. Точнее, стоимость за которую объект приобретен, если вести речь о продаже/покупке.

Серый писал(а):

Дефиниция ведома, но на всякий случай пересмотрел еще раз. Но так и не понял, что я такого крамольного, не соответствующего ей сказал/спросил.
Могу Вам также по секрету сказать, что рыночной стоимости в общем то не особо интересно и мнение покупателя и что он будет делать с ОО. Рыночную стоимость по определению интересует только мнение рынка.

Да я собственно и не сомневался в том что Вам ведома дефиниция РС. Однако «крамола» в этом вопросе

Серый писал(а):

1) …а кто сказал, что текущий собственник продает. Он просто интересуется рыночной стоимостью на текущую дату некоего имущества, которым он владеет;

Я просто процитирую часть дефиниции РС и в ней отмечу не соответствие

Цитата:

Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки або подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу

«Можливе», следовательно, Ваши вопросы о том что будет делать с ОО продавец в рамках определения РС просто не корректны. От того будет он продавать или сдавать в аренду, РС объекта не изменится ибо РС это «….вартість, за яку можливе відчуження…», а не стоимость в момент отчуждения (это, в экономике, уже цена).

Серый писал(а):

Grey Horse писал(а):
…..Инвестору "вернулись", если уж так говорить, частями и в течение 30 лет - по 150 грн. Т.е., это получается 150 х 30 = 4 500 грн., а уж никак не 750 грн., правда?
Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...
…….
А что Вас не утраивает. Справедливости ради, нужно говорить, что 4500 инвестор получает не за 30 лет, а в течении 30 лет ибо он получает по 150 ден ед. каждый год в течении 30 лет.

Не устраивает вот это

Цитата:

…Инвестор в течение 30 лет получает недисконтированный доход!...

не сопоставимые величины. (см мой ответ).
Да «в течении 30-и лет» и «за 30 лет» это одно и тоже. «Это» называется ПЕРИОД.
Пардон, очень важная «блоха» в нашей полемике.

Серый писал(а):

Ну и не мне Вам объяснять, что инвестиции иногда делаются в ходе анализа многих параметров. Например, инвестор при наличии двух одинаковых проектов с точки зрения экономического результата выберет тот, который будет давать более высокую доходность/более короткий срок возврата. Да и вообще инвестиции могут быть как средство диверсификации имеющихся денежных ресурсов.

Вот я против чего в оценке. Это утверждение справедливо в финансово-экономическо анализе, где инвестора интересует «…более высокая доходность/более короткий срок возврата…», а не стоимость объекта которую определяет оценщик. Кстати, Вы сами невольно, говорите о том что РС = сумме «…возврата…» вложенного капитала.
Или опять передо мной квадрат Малевича?

Цитата:

…Реверсия - это часть стоимости...

А это по Вашему что

rudge писал(а):

… Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?

не часть стоимости?

Цитата:

Знаете, есть такая пословица «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Так вот, Ваш пример, пардон, из этой оперы, ибо:
1. Покупая объект доходности, покупатель руководствовался рыночными данными на дату оценки (2007-2008 года), а не на сегодня 2015 г. Я уверен что Зная о том что будет в 2015 году сделка «…. між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи…» (см дифиницию РС) не состоялась бы. Или состоялась бы, но стоимость была бы другой.
2. Тем не мание, эти объекты действительно приносят доход. НО КАКОЙ Доход 2015 г, а не 2007/8 года. Ну, а про стоимость продажи я помолчу.
3. вот только РС 2015 года не равна, РС 2007 года.
Ну почему Вы все время уходите от РС точнее от «…даты оценки…»?
К стати Коллега Серый, а как Вы в свете вашего примере относитесь к "прогнозированию". Вас после ретроспективного роста стоимости закладываемого оценщиками в расчеты РС произошёл банальны обвал цен?
И куда только Глоба то смотрел? Crying or Very sad

rudge писал(а):

Серый писал(а):

В корне несогласен.
При подборе объектов сопоставления мы должны подбирать аналогичные объекты, в том числе и с учетом расположения их в здании. Мы же подбираем квартиры по типу (хрущевка/сталинка) или серии, в аналогичном местоположении эти объекты будут примерно одного года постройки, особенно для районов типовой застройки. для магазинов/офисов аналогично.
Также и для объектов движимого имущества мы же учитываем год выпуска или некий показатель наработки (количество оттисков, наработка моточасов/пробег), что также влияет на срок жизни.

Вы тут ведете речь о сопоставимых аналогах. Дык я и не спорю, аналоги должны быть сопоставимы. Вот только как Вы учитываете период экономической жизни? То что Вы написали в своих аргументах, особенно про «моточасы» это скорее физизнос, не имеющий ни какого отношения к экономическому обесцениванию.

Серый писал(а):

Так в чем же и вопрос полемики. Рынок говорит, что некая вещь стоит 450. Что рынок вкладывает в это значение.

Соотношение спроса и предложения

Цитата:

Если, например, старая хрущевка стоит столько-то, то аналогичная новая (предположим, построили ее по методу воссоздания) явно же будет стоить дороже, хотя бы потому что она простоит дольше.

Не факт. Я сталкивался с фактами, что стоимость не зависела от года постройки, да порой и от конструктива. Мало того, у меня пример ежедневно перед глазами. Мой офис 2 группы капитальности, а рядом такой же офис по геометрии но 4-й группы капитальности так вот арендные ставки (читай доходность) у нас почти одинаковые. А некоторые помещения сосед сдает да же дороже чем я. Это его величество рынок.

Цитата:

Теже автомобили одной и той же модели в зависимости от года стоят по-разному. Наверное, все-таки рынку не пофиг.

Коллега рынку действительно не пофиг, если сравнивать яблоки с коровами. Определяя РС аналоги должен быть сопоставимы. По сему, нельзя для расчета РС брать КТЗ с разным пробегом или годом выпуска.

Серый писал(а):

А теперь почему Ваш расчет меня не совсем устраивает:
1. Как по мне, при столь незначительных по абсолютной величине исходных данных, разница между 450 и 488,59 в абсолютной величине все-таки великовата (несмотря на примерно 8,5% относительного отклонения).

Ну это же банальная опечатка. (там 448,56 должно быть). Или Вам все таки нравится «блох» выискивать?

Цитата:

2. По определению метода прямой капитализации, его суть состоит в получении неких равновеликих денежных поступлений в бесконечно долгом периоде. Ваша же теория задания четкого срока в виде периода окупаемости явно противоречит сути метода.

Вот если бы Вы внимательно прочитали, то что я писал в 2012 году Вы бы увидели там мой вопрос. А что отражает ставка капитализации в оценке? В экономике все ясно там и интерес и возврат капитала. А в оценке что? Я предположил что R (в нашем примере) это просто некий коэффициент равный обратной величине сроку окупаемости. Ведь в итоге нас интересует РС на дату оценки, а не «ценность» объекта в необозримом будущем.

Цитата:

3. По Вашей теории рыночная стоимость формируется только в период окупаемости, т.е. рыночная стоимость отображает только возврат понесенных инвестиций и не отображает доход на эти инвестиции. Так почему же Вы тогда у себя в расчете ставки капитализации учитываете и норму дохода на инвестированный капитал? Наверное, было бы логично в рамках Вашей теории капитализировать на норму возврата инвестированного капитала.
Цитату Гуру повторять не буду.

Вы просили показать расчет, я показал.
Согласен, не вяжется. Вот почему для определения РС нужно анализировать рынок (метод экстракции), а не проводить расчеты, в которых полно субъективизма.
Следовало бы R определить по формуле R = ЧОД/С = 150/450 = 0,3333
Но тогда бы Вы сказали бы что это «подтасовка». К сожалению, пример чисто теоретический. А вообще-то повторю сказанное ранее

Цитата:

…. мой вопрос. А что отражает ставка капитализации в оценке?
В экономике все ясно там и интерес и возврат капитала.
А в оценке что?
Я предположил что R (в нашем примере) это просто некий коэффициент равный обратной величине сроку окупаемости. Ведь в итоге нас интересует РС на дату оценки, а не «ценность» объекта в необозримом будущем. .

Повторю. Я считаю, что методология определения РС доходным подходом не должна копировать методологию финансово-экономического анализа. Отсюда все мои рассуждения.

Серый писал(а):

1. Мой расчет Вы видели.
2. Вы путаете амортизацию бухгалтерскую с экономической.
В бух учете амортизируется недвижимости это простой перенос ее стоимости на затраты за период 20 (15) лет в зависимости от объекта. По сему, уж как то не вяжется Ваш вопрос с бух учетом.
3. Если рынок сказал что объект стоит 450 то бух обязан переоценить актив до 450-ти. При этом это стоимость справедлива только один год. Через год нужно делать переоценку на (см дефиницию РС) новую «…дату оценки…», на основании новых рыночных данных.
Так же смотри Налоговый кодекс п 145.1 и 145.1.2
Последний цитирую, ибо тут важный нюанс

Цитата:

…Згідно з пп. 145.1.2 Податкового кодексу нарахування амортизації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється наказом по підприємству при визнанні цього об'єкта активом (при зарахуванні на баланс), але не менше ніж визначено в п. 145.1,…

То есть

Серый писал(а):

….амортизируемую стоимость актива на уровне определенной рыночной стоимости в 450 ден. ед., и срок амортизации указать 5 лет…

будет амортизироваться бухгалтером не 5 лет ЧТО ВЫ ПЫТАЕТЕСЬ МНЕ ПРИПИСАТЬ, а в соответствии с Вашим заданием минимум 30 лет.

HUGO писал(а):

И если с нормой на доход как то более менее понятно, то с нормой возврата капитала в основном и есть "туман". Вы только вспомните сколько МОДЕЛЕЙ существует. И все применимы только при ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях. .

Вот в этом то и проблема коллега. Кто как хочет тот, так и считает. И самое интересное все соответствует НС. И мы еще удивляемся почему это стоимость одного и того же объекта разнится в разы?

Цитата:

Универсальных то нет. .

Думаю, их и не будет. Но вот методология принципы должна быть четка «привязаны» а дефиниции стоимости и к подходу ее определения. На мой взгляд, не допустимо, принципы или методы, относящиеся к доходному подходу, применять, на пример, в затратке.

HUGO писал(а):

……Тогда версии такие:
1. Стоимость объекта чиста сама по себе.
2. Обладание объектом (а значит и его стоимость) содержит нематериальный актив в виде потенциальных возможностей….

(МНОГОТОЧИЕ ПЕРЕД И ПОСЛЕ ФРАЗЫ НЕ ЕСТЬ «ВЫРВАННОЕ ИЗ КОНТЕКСТА»)
Коллега Вы правы в стоимости сидят все, как материальные активы так и не материальные. Вы же на практике сталкивались, особенно в 2006-2008 годах, когда одинаковые квартиры, при этом еще и в одном доме и на одном этаже, имели разную стоимость только по тому, что в одной можно организовать бизнес, а в другой нельзя (или можно, но менее доходный). Как на меня разница в стоимости как раз и есть стоимость не материального актива называемого Вами «…потенциальной возможностью…».

Думаю мне не запрещено задавать пару вопросов.
Коллеги что для Вас выгоднее
1) вложить в объект доходности 1 млн (или купить), а через лет этак через 30 получит 3 млн за которые можно будет купить такой же объект доходности как и тот что сегодня стоит 1. млн?
или
2) вложить в объект доходности 1 млн (или купить), а через лет этак через 30 получит 3 млн за которые можно будет купить такой же объект доходности как и тот что сегодня стоит 1. млн, но же за 2 млн, а 1 млн останится у Вам?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 13:40

rudge писал(а):

Абсолютно верно, мы ведем печь о РС. И о том что она никак не зависит от доходности как минимум в сравнительном подходе, ну вы уж явно лукавите. Ибо сами предлагаете метод экстракции при определении ставки капитализации. Т.е. тем самым делаете доходный и сравнительный подход взаимозависимыми. Даже не Вы делаете, а рынок это сам сделал. Ибо покупатель, особенно это актуально для доходных объектов, анализирует и показатели рынка доходности аналогичных активов, а именно арендные ставки, и показатели рынка продаж - предложения к продаже, и сопоставляя их принимает решение о покупке или ведет переговоры с собственником.
Аналогично и затратный подход. Вы вот предложили срок окупаемости считать как соотнесение стоимости объекта по затратке и дохода. Так что это как не прямая связь между подходами. А соответственно, и если есть связь между подходами, то и базовые параметры в подходах тоже должны быть одинаковыми.
И на самом деле так оно и есть. Ибо инвестор учитывает оставшийся срок службы актива, что в доходном подходе в виде срока, в течении которого он сможет получать доход, что в сравнительном подходе, учитывая сколько актив сможет прожить, что в затратном подходе - тот же метод срока жизни при расчете накопленного износа.

Добавлено спустя 4 минуты 17 секунд:

А разве вот это

rudge писал(а):

Я же говорю, что доход генерируемый объектом доходности в период окупаемости приведенный к дате оценки (продажи) отражает РС. Точнее, стоимость за которую объект приобретен, если вести речь о продаже/покупке.

и вот это

rudge писал(а):

И еще, ну где Вы у меня видели что бы я говорил это
Цитата:
… В вашей теории рыночная стоимость объекта формируется за период окупаемости…

Не одно и тоже. Как по мне, то одно и тоже, только мое выражение более простое, без профессиональных наворотов и выражений.

Добавлено спустя 9 минут 59 секунд:

rudge писал(а):

Вообще, для меня как-то непонятно. С одной стороны Вы против и финансово-экономического анализа в оценке, и против инвестиционно-ипотечного анализа в оценке, но сами же в подтверждение своей теории приводите примеры из сферы банковского анализа, ипотечного анализа. Например, вот этот Ваш пример:

rudge писал(а):

Далее, Гуру А. Н. Чиркин приводит пример с банковским кредитом, где тело кредита приравнено к инвестициям, а %% это чистый доход (интерес) банка.
Цитирую задачу
Цитата:
Банк предоставил предпринимателю кредит на сумму 15 000 у.е. на срок 3 года под 25% годовых (другими словами, инвестировал в дело предпринимателя данную сумму на данных условиях). Предполагается, что кредит должен быть погашен по схеме самоамортизирующегося кредита – см. ( 4 ), взнос на амортизацию единицы. Используя указанную функцию денежной единицы, можно определить размер ежегодного платежа, амортизирующего кредит:…………….
не буду все цитировать (см А. Н. Чиркина)
Далее он, Гуру, резюмирует
Цитата:
Очевидно, что с точки зрения банка стоимость активов (денежных средств), инвестированных в дело предпринимателя, составляет 15 000 у.е.
То есть, говоря языком оценщика, «заплатив за объект приносящий доход 15 000 у.е.» мы имеем его стоимость. А %% на эту сумму (15000 у.е) это прибыль банка.
Дык и я же об этом талдычу.

Т.е., когда это нам удобно - мы обеими руками за, а когда неудобно - да фигня это все, нужно убрать это.
Позже я приведу Вам реальный пример из оценочной жизни, где будут и банки, и кредиты, и рыночная стоимость. Вобщем, все будет.

Добавлено спустя 9 минут 27 секунд:

rudge писал(а):

А это по Вашему что
rudge писал(а):
… Реверсия это что «…возврат капитала» или «…некая премия за владение ОО» или "интерес инвестора"?
не часть стоимости?

По Вашей теории - это не часть именно рыночной стоимости, насколько я ее правильно понял. Это что-то сверх рыночной стоимости.

rudge писал(а):

Цитата:
Если позволите, кардинально противоположный пример из реалий жизни. Все мы знаем ситуации, когда инвестиции в некий объект не вернутся. Например, приобретенные на пике своей стоимости в 2007-2008 годах объекты сейчас приносят далеко не те доходы, что на момент приобретения. Таким образом, если собственник такого объекта сейчас разделит заплаченные средства - они же инвестиции, на тот годовой доход который объект приносит сейчас, то срок окупаемости превысит срок жизни такого объекта, т.е. окупаемости не будет. Но тем не менее, такие объекты приносят доход, они продаются, а значит имеют рыночную стоимость, но вложенных средств не вернут.

Знаете, есть такая пословица «Знал бы прикуп, жил бы в Сочи». Так вот, Ваш пример, пардон, из этой оперы, ибо:
1. Покупая объект доходности, покупатель руководствовался рыночными данными на дату оценки (2007-2008 года), а не на сегодня 2015 г. Я уверен что Зная о том что будет в 2015 году сделка «…. між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи…» (см дифиницию РС) не состоялась бы. Или состоялась бы, но стоимость была бы другой.
2. Тем не мание, эти объекты действительно приносят доход. НО КАКОЙ Доход 2015 г, а не 2007/8 года. Ну, а про стоимость продажи я помолчу.
3. вот только РС 2015 года не равна, РС 2007 года.
Ну почему Вы все время уходите от РС точнее от «…даты оценки…»?
К стати Коллега Серый, а как Вы в свете вашего примере относитесь к "прогнозированию". Вас после ретроспективного роста стоимости закладываемого оценщиками в расчеты РС произошёл банальны обвал цен?
И куда только Глоба то смотрел?

Кто по Хому, а кто про Ярему. Я Вам привел пример, когда инвестиции не окупятся, т.е. срок окупаемости превысит срок фактической жизни объекта. Но тем не менее, рыночная стоимость таких объектов есть.
Вот что хотел показать этим примером.

Добавлено спустя 8 минут 42 секунды:

rudge писал(а):

Мало того, у меня пример ежедневно перед глазами. Мой офис 2 группы капитальности, а рядом такой же офис по геометрии но 4-й группы капитальности так вот арендные ставки (читай доходность) у нас почти одинаковые. А некоторые помещения сосед сдает да же дороже чем я. Это его величество рынок.

Пусть даже в вашем примере объекты имеют одинаковый уровень дохода в виде арендной ставки, но это абсолютно не значит что за них заплатят одинаковые деньги. И вот почему. Предположим, что Ваш офис и офис соседа были построены в одном году. Таким образом, на текущий момент они имеют одинаковый фактический срок службы. Но по нормативам срок службы объекта второй группы капитальности (вашего офиса) больше, чем срок службы объекта четвертой группы капитальности (офиса соседа). Таким образом, Вы сможете получать доход более длинный период, чем Ваш сосед. Т.е. остаточный срок службы Вашего офиса больше соседского, а значит и текущая сумма дисконтированных годовых доходов будет выше, значит и стоимость тоже будет выше.
Или Вы и тут против.

Добавлено спустя 3 минуты 42 секунды:

rudge писал(а):

Ну нельзя подобрать идеальный аналог (а тем более несколько), чтобы они были один-в-один с объектом оценки. Все равно будут какие-то отличия, на которые нужно делать поправки, и ранжир этих поправок задает рынок.

Добавлено спустя 4 минуты 32 секунды:

rudge писал(а):

Серый писал(а):

А теперь почему Ваш расчет меня не совсем устраивает:
1. Как по мне, при столь незначительных по абсолютной величине исходных данных, разница между 450 и 488,59 в абсолютной величине все-таки великовата (несмотря на примерно 8,5% относительного отклонения).

Ну это же банальная опечатка. (там 448,56 должно быть). Или Вам все таки нравится «блох» выискивать?

Интересно, а как к Вам попала эта версия моего ответа. Если посмотреть мое сообщение, то ее там нет. Она была изначально, но потом я эту Вашу опечатку увидел и убрал этот пункт.

Добавлено спустя 7 минут 17 секунд:

rudge писал(а):

Цитата:
2. По определению метода прямой капитализации, его суть состоит в получении неких равновеликих денежных поступлений в бесконечно долгом периоде. Ваша же теория задания четкого срока в виде периода окупаемости явно противоречит сути метода.

Вот если бы Вы внимательно прочитали, то что я писал в 2012 году Вы бы увидели там мой вопрос. А что отражает ставка капитализации в оценке? В экономике все ясно там и интерес и возврат капитала. А в оценке что? Я предположил что R (в нашем примере) это просто некий коэффициент равный обратной величине сроку окупаемости. Ведь в итоге нас интересует РС на дату оценки, а не «ценность» объекта в необозримом будущем.

Помнится, мы Ваш труд и Вашу теорию обсуждали и тогда, и еще не раз. И вот еще раз начали обсуждать. И, наверное, еще не раз будем обсуждать. А все потому, что, по утверждению И.Б. Ивановой, с тех пор, как в в оценку ввели дисконтирование - больше ничего нового не придумали (не дословно, но смысл таков). Вы, похоже, таки решили опровергнуть предположение Гуру.

Добавлено спустя 8 минут 38 секунд:

rudge писал(а):

Ну хоть с чем-то согласились, что хоть что-то не вяжется.
Опять, таки, на Ваш расчет хочу предложить свой:
R = ЧОД/С = 150/750 = 0,2
И Вы тоже можете сказать, что это подтасовка.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 14:49

rudge писал(а):

2. Вы путаете амортизацию бухгалтерскую с экономической.
В бух учете амортизируется недвижимости это простой перенос ее стоимости на затраты за период 20 (15) лет в зависимости от объекта. По сему, уж как то не вяжется Ваш вопрос с бух учетом.
3. Если рынок сказал что объект стоит 450 то бух обязан переоценить актив до 450-ти. При этом это стоимость справедлива только один год. Через год нужно делать переоценку на (см дефиницию РС) новую «…дату оценки…», на основании новых рыночных данных.
Так же смотри Налоговый кодекс п 145.1 и 145.1.2
Последний цитирую, ибо тут важный нюанс
Цитата:
…Згідно з пп. 145.1.2 Податкового кодексу нарахування амортизації здійснюється протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється наказом по підприємству при визнанні цього об'єкта активом (при зарахуванні на баланс), але не менше ніж визначено в п. 145.1,…

То есть
Серый писал(а):

….амортизируемую стоимость актива на уровне определенной рыночной стоимости в 450 ден. ед., и срок амортизации указать 5 лет…
будет амортизироваться бухгалтером не 5 лет ЧТО ВЫ ПЫТАЕТЕСЬ МНЕ ПРИПИСАТЬ, а в соответствии с Вашим заданием минимум 30 лет.

Опять вы, как сказал кот матроскин, на меня бочку катите. Я Вам ничего не приписал/не пытался приписать, а задал вопрос. И Ваш ответ для меня следующий: рыночная стоимость 450 ден. ед., сформирована она за период окупаемости 5 лет., а амортизировать ее следует на 30 лет - остаточный срок службы актива.

Добавлено спустя 3 минуты 57 секунд:

rudge писал(а):

HUGO писал(а):

И если с нормой на доход как то более менее понятно, то с нормой возврата капитала в основном и есть "туман". Вы только вспомните сколько МОДЕЛЕЙ существует. И все применимы только при ОПРЕДЕЛЕННЫХ условиях. .

Вот в этом то и проблема коллега. Кто как хочет тот, так и считает. И самое интересное все соответствует НС. И мы еще удивляемся почему это стоимость одного и того же объекта разнится в разы?

Почему разница в стоимостях получается в разы - не стандарты виноваты. Как документ не пиши, но если исполнитель запрограммирован на конкретный итог, то он его и получит. И стандарты, методики там абсолютно не виноваты.

Добавлено спустя 24 минуты 21 секунду:

А теперь обещанный пример из реальной практической оценочной жизни, с кредитами, банками и прочими прочностями. И даже с учетом к привязке к теме данной темы (пардон за тавтологию).
И в привязке к Вашему примеру, процитированному из учебника Гуру

rudge писал(а):

Так вот начну повествование.
Объект оценки - право требования банка к заемщику согласно кредитного договора. Банк решил продать право требования по данному кредитному договору другому лицу.
Определяется рыночная стоимость объекта оценки.
Суть следующая. В 2007 году некий заемщик пришел в банк с инвестиционным проектом строительства некоего предприятия. На всякий случай, банк импортный. У заемщика были: площадка под строительство предприятия, разрешение на использование месторождения, ну и сам инвестиционный проект. Банку проект показался привлекательным, он полностью прокредитовал строительство предприятия. Объект небольшой, строительство не заняло много времени.
Но что-то пошло не так, и уже в 2012 году заемщик прекратил исполнять свои обязательства, т.е. платит по кредиту.
На дату оценки общая сумма задолженности заемщика составила, допустим, 18 000 000 денежных единицы.
В привязке к Вашей цитаты из учебника Гуру, казалось бы что проще: выдал 15 лямов, значит и стоимость 15 лямов, а все что сверху - все доход.
Ан нет.
Упущу всю промежуточную подноготную в виде описания объекта, его мощностей, анализа производственных показателей, мощностей и т.д.
Заемщик может погашать свои обязательства за счет свободных денежных потоков, которые образуются в ходе его деятельности.
Именно анализом этих денежных потоков оценщик и занялся.
Сумма совбодных денежных потоков, которые заемщик может направить на погашение своих обязательств в каждый год определен как: EBITDA - налог на прибыль - кап. вложения на поддержание объекта в работоспособном состоянии +/- изменение рабочего капитала.
Срок дисконтирования принят на уровне 10 лет, что соответствует ОСПИ предприятия (определено по основному технологическому оборудованию). При этом остаточный срок действия кредитного договора на дату оценки составлял 2 года, за которые, забегу на перед получить сумму задолженности, не реально, а так за 10 лет можно получить максимум.
Определение доходов, затрат, ставок дисконтирования и прочего упускаю.
По результатам расчетов получилось, что приведенная к дате оценки величина свободных денежных потоков составила всего, допустим, 1 000 000 денежных единиц.
Цифры изменены относительно реальных показателей, но суть соотношения и их числовой порядок - сохранены.
Так о чем это я. Ах да. Не получается как в примере Гуру. И близко не получается то, что банк выдал. Иными словами, получаем, что 18 000 000 требования на самом деле стоит всего 1 000 000.
Ну и про срок окупаемости, за который вроде как инвестор/банк должен вернуть выданное, тоже ничего не получается, нету тут его, вернее, он просто огромен. и уходит далеко в неизвестность.
Ну вот где-то так.
За сим кланяюсь, уже и так половину футбола пропустил (что творит со мной оценка, раньше такого и близко не произошло бы).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 19:23

Серый писал(а):

… И Ваш ответ для меня следующий: рыночная стоимость 450 ден. ед., сформирована она за период окупаемости 5 лет., а амортизировать ее следует на 30 лет - остаточный срок службы актива….

А в чем проблема? 450 это РС и буху не важно как ее определили. Может вообще сравнением. А амортизировать ее, расшифровываю, переносить первоначальную стоимость актива без НДС в затраты, бух будет в соответствии с НК. При этом буху точнее Налоговому кодексу (НК), пофигу какой срок окупаемости актива, да хоть 1 месяц. НК, точнее законодатель, сказал амортизировать 20 лет, значит, бух будет амортизировать 20 лет.
Я вообще не пойму, какое отношение сей пример имеет к определению стоимости доходным подходом?
Ну да ….. с Вами, Вы спросили, я ответил.

Серый писал(а):

.... не стандарты виноваты. Как документ не пиши, но если исполнитель запрограммирован на конкретный итог, то он его и получит. И стандарты, методики там абсолютно не виноваты.

Пардон, но не соглашусь с Вами. Стандарты, методики и т.п устанавливают «правила игры» и если эти правила допускают необоснованную «вольность» со стороны оценщика то и результат будет разный. (Напомню, все что я здесь пишу относится только к РС) Не мне Вам рассказывать сколько методов расчета ставки дисконта и коэффициента капитализации, и сколько там субъективизма. А мы знаем что разница, например коэффициента капитализации, на 1 процент в итоге дает очень существенную разность в стоимости. А прогнозирование……..
Вот Вам, подтверждение моему. (это из статьи «ВЛИЯНИЕ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА НА ПОВЫШЕНИЕ РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ». Фирсов А.В., аспирант, Институт экономики промышленности, НАН Украины, г. Донецк)

Цитата:

Таблица 5 – Сводная таблица стоимости ПАО «ДМЗ» за 2011 год
Методы оценки Стоимость предприятия, тыс.грн
1 По методу дисконтирования денежных потоков 2 760 625
2 По методу капитализации 2 145 306
3 По методу чистых активов 428 933
4 По методу ликвидационной стоимости 364 593
5 По данным рынка капиталов 1 842 822
6 По данным о проведенных сделках 1 906 553

Как видно, нет ни одного «совпадения» РС, а судя по статье результаты 1,2,5,6 основываются на рыночных данных. А разница в, почти, миллиард говорит о том, что НС допустил такой итог. Далее автор рассуждает о том что каждая из этих стоимостей интересует конкретного оператора рынка. Но тогда эти стоимости не РС , ибо рынку пофигу для чего будет использоваться актив.
Лень дальше приводить аргументы.

Серый писал(а):

А теперь обещанный пример из реальной практической оценочной жизни, с кредитами, банками и прочими прочностями. И даже с учетом к привязке к теме данной темы (пардон за тавтологию).
И в привязке к Вашему примеру, процитированному из учебника Гуру
Так вот начну повествование.
Объект оценки - право требования банка к заемщику согласно кредитного договора. Банк решил продать право требования по данному кредитному договору другому лицу.
Определяется рыночная стоимость объекта оценки……

1. В своем примере (про банк) уважаемый Гуру показал где для банка возврат капитала, а где доход на инвестиции. И ту я с ним двумя руками - ЗА. Жаль только что Гуру не стал развивать тему окупаемости и того что мы сегодня обсуждаем.
2. Коллега Серый, честно, я нифига не понял в Вашем примере, а посему и не могу ничего сказать.
Если Вам не трудно дайте, плиз, исходные данные:
- сумма кредита
- процент
- срок кредитования
- условия погашения тела кредита
- сколько выплачено тела кредита и %% до 2012 года
- остаток 18 000 000, это что, тело кредита или тело кредита + %% + штрафные санкции?
- проектная годовая чистая доходность актива в валюте по НЕИ, а если можно то по периодам.
- проектная доходность актива в % (рентабельность на вложенный капитал) по НЕИ
- общие брутто затраты на создание актива, точнее его стоимость на начало эксплуатации .
За ранние благодарен.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 19:51

rudge писал(а):

Если Вам не трудно дайте, плиз, исходные данные:
- сумма кредита
- процент
- срок кредитования
- условия погашения тела кредита
- сколько выплачено тела кредита и %% до 2012 года
- остаток 18 000 000, это что, тело кредита или тело кредита + %% + штрафные санкции?
- проектная чистая доходность актива в валюте по НЕИ
- проектная доходность актива в % (рентабельность на вложенный капитал) по НЕИ
- общие брутто затраты на создание актива, точнее его стоимость на начало эксплуатации .

Да пожалуйста:
- сумма кредита - 15 000 000 ден. ед.
- процент - 5,5% годовых;
- срок кредитования 9 лет;
- условия погашения тела - в принципе не имеет значения, там доп. соглашениями он несколько раз откладывался, выплаты тела так и не начались по факту;
- тела не выплачено вообще, процентов выплачено 2 200 000 ден. ед.
- 18 000 000 - это фактическая задолженность заемщика перед кредитором на дату оценки, в том числе и тело, плюс невыплаченные проценты по графику, плюс штрафные санкции за просрочки выплат;
- что касается показателей проекта, то бизнес-план оценщику не предоставлялся. Да он в принципе и не нужен, есть текущая ситуация, какая разница что там было в планах. Могу предположить, что раз банк выдал кредит, то эти показатели его устраивали и явно не предполагали невозврата кредита. Оценщик проанализировал фактические показатели деятельности предприятия за три года до даты оценки, что и было положено в основу прогноза, плюс анализ рыночных данных. Кредит покрывал полностью создание предприятия, у заемщика на момент кредитования был только земельный участок для строительства предприятия и права на разработку месторождения, которое являлось сырьем для производства продукции (собственно, комплектация и настройка оборудования выполнялась исходя из качественных характеристик сырья).
Но суть не в том. Суть этого примера была в том, что по приведенному Вами примеру из книги следует, что раз банк выдал 15 000 у.е., то стоимость этой инвестиции равна 15 000 у.е.
Процитирую еще раз:

rudge писал(а):

А в жизни далеко все не так может получиться, что пример и показал (да и реальные сделки с кредитными портфелями, когда проблемные кредиты продаются с большим дисконтом относительно номинала или фактической суммы требований).
Приведенный пример в книге характерен только для ситуации беспроблемного кредита, когда все платежи выполняются в установленные сроки и в полном объеме.
Ну вот где-то так.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 30 Авг 2015 22:04

Спасибо за оперативность.

Серый писал(а):

Что касается кредита, то согласен в жизни всякое бывает. Но есть еще такое понятие НЕИ. Скорее всего Гуру приводя пример исходил из этого. Для примера это нормально. Тут для меня важен вывод. Автор четко обозначил денежные потоки. Где интерес банка, а где возврат инвестиций.
Может я повторяюсь но....
Представьте что тело кредита = инвестиции в ОО = РС ОО, а сумма выплаченных средств по %% (25) это интерес банка. Ставка же капитализации которая отражает в себя и интерес банка, и возврат капитала = 0,5123 при ЧДП = 7684,43 который состоит из ДП в интерес банка и ДП на возврат кредита. Дав же из этого примере видно что ДП на возврат кредита отражает стоимость тела кредита.
Вот собственно из этого и, как Вы говорите, исходит моя теория. Только я не пойму, почему этого ни сам Гуру и Вы не видите. Crying or Very sad

К стати про "показатели проекта", по умолчанию проект рассчитывается по НЕИ. Для оценки это очень важные данные. В этом плане очень хорошо все прописывалось в проектах времен СССР.
Ладно. До завтра

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 08:10

rudge писал(а):

Так я же уже три страницы как пытаюсь доказать Вам, что, если предположить правильность Вашей теории, то она действует только в идеальных условиях. В процитированном примере - это если заемщик все четко и вовремя оплатит. Опять таки в вашем процитированном примере срок окупаемости скорее всего будет близок к сроку кредитования. В приведенном же мной примере выданные кредиты не вернутся в полном объеме, не вернется ни тело кредита, ни проценты в тех условиях, которые соответствовали бы НЭИ. Отсюда срока окупаемости по вашей теории нет, а значит и рыночной стоимости нет.
А классической же теории пофиг что там было до даты оценки, есть НЭИ на дату оценки (что максимально можно получить за объект), вот и все, из этого и строится расчет, и это будет рыночной стоимостью без никаких сроков окупаемости и прочих условностей.

rudge писал(а):

Да это то понятно. Только НЭИ с момента выдачи кредита изменились и на дату оценки они стали совсем другими, и на дату оценки "те НЭИ" уже никому не интересны впринципе, а бабло выдано тогда (по вашему примеру - размер инвестиций) и вот это уже не изменить.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 09:46

Вопрос обоим (Руджу, Серому). Потом объясню. Как бы банально это не звучало, но все же прошу ответить.
По какой формуле вы производите КОМПАУНДИРОВАНИЕ ДОХОДНОГО объекта.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 10:36

HUGO писал(а):

Не применяю такой расчет при определении стоимости объекта оценки. И не применял никогда.
Вернее, не применял в рамках доходного подхода.
В рамках затратного подхода он широко используется при приведении затрат прошлых периодов к дате оценки с применением различных индексов, отображающих изменение стоимости за период от даты формирования затрат до даты оценки.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пн, 31 Авг 2015 11:22), всего редактировалось 1 раз

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 11:06

Жаль. Вопрос вроде совсем невинный. Но он пролил бы свет на дисконтирование. Very Happy

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 11:53

Серый писал(а):

HUGO писал(а):

По жизни никогда не пользовался этой методой ибо всегда считал РС на основании данных на дату оценки.
Тока зашел и начал Ваш пример смотреть. Кое что прояснилось. Но что бы выйти на Ваш мульен, я не знаю ни реальных ДП ни ставки дисконта. Я к стати для этого хотел видеть данные проекта. Ну да ладно попробую методом от обратного.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 12:08

rudge писал(а):

Тока зашел и начал Ваш пример смотреть. Кое что прояснилось. Но что бы выйти на Ваш мульен, я не знаю ни реальных ДП ни ставки дисконта. Я к стати для этого хотел видеть данные проекта. Ну да ладно попробую методом от обратного.

Та забудьте Вы про него. Его суть была показать, что иногда, когда выдан кредит или понесены инвестиции в виде затрат на приобретение или на создание объекта (причем, не обязательно реальное понесение затрат, а возможно на стадии составления бизнес-плана/инвестиционного проекта), фактически понесенные затраты могут не возвращаться за счет будущих денежных потоков. Т.е. Ваша теория о периоде окупаемости не действует ибо этот период невозможно определить. Не говоря уже о том дополнении, которое Вы называете интересом инвестора, его просто нет.
Пример был приведен как реальный из жизни, а не придуманный на каких-то левых цифрах. В том числе и как противоположный пример Вашего примера, процитированного из книги Чиркина А.Н.
По проекту, так там кредит выдавался в евро, денежные потоки формируются в гривне. Там много разных еще внутренних особенностей, что в рамках форума не изложишь. Вобщем, забудьте Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 15:51

Посмотрел. Поигрался. Скажу однозначно я не вижу стоимость права в 1 миллион. Я вижу диапазон от 9 млн до 12 млн. Может Вы ошибочно ноль упустили? Так как я не знаю. ни ДП ни рентабельности ни реальной стоимости залога (и был ли он) то и не могу что либо сказать про окупаемость за 10 лет.
Ну да ладно, суть проблемы, Вы правы, не в этом.

Серый писал(а):

....Его суть была показать, что иногда, когда выдан кредит или понесены инвестиции в виде затрат на приобретение или на создание объекта (причем, не обязательно реальное понесение затрат, а возможно на стадии составления бизнес-плана/инвестиционного проекта), фактически понесенные затраты могут не возвращаться за счет будущих денежных потоков. Т.е. Ваша теория о периоде окупаемости не действует ибо этот период невозможно определить.....

Вы знаете коллега, Вы все правильно говорите только одно НО!
Вы рассуждаете с позиции аналитика, бизнесмена, а не с позиции оценщика.
Аналитик, бизнесмен по умолчанию, выйдя на рынок с целью инвестировать, ставит перед собой задачу найти объект инвестирования, который ему даст максимальный доход (ЧДП = "прибыль в карман") при минимальных сроках окупаемости (это не я сказал, смотри Гуру) и минимальных рисках. При этом он начинает, по научному, прогнозировать, я же называю это, пардон, гадать, правда с применением теории и математического аппарата. По этому разумный аналитик строит, как правило, три варианта развития (оптимистический, реалистический и пессимистический). Вот только какой из них сработает и аналитику не ведомо. И что самое интересное все в соответствии с НС.
НО! Ни он, ни кто-либо другой, не в состоянии составить прогноз, который состоится на все 100%. Ибо, как Вы правильно говорите, реалии жизни не предсказуемы. (Знал бы прикуп жил бы в Сочи). Вот как можно было спрогнозировать, что с 1.09.2015 года НКРЭКУ, своим решением от 27.08.2015г снизит тарифы на электроэнергию для промышленных потребителей первого класса напряжения (35 кВ и выше) на 2%.? А ведь электроэнергия это один из важнейших факторов ценообразования в бизнесе.

Я же, при определении РС, призываю коллег рассуждать с позиции оценщика.
1. Оценщику не допустимо использовать в расчетах информацию о том, что было до даты оценки и о том что будет после нее. (смотри МСО в разъяснениях дефиниции РС).
2. Данные при расчете РС должны быть только рыночные и на дату оценки, на которую она делается. РС по своей сути статична ибо она привязана к конкретной дате и на другую дату она будет другой. РС-2007 года не может быть равное РС 2015 года. (естественно сопоставимого объекта)
3. В доходном подходе прогнозирование должно заключаться только в одном, доход будет или дохода не будет. Я это понял после обвала валюты 2009 года. Все остальное (темпы роста, инфляция и тп) нужно оставит или аналитикам, или для определения другого вида стоимости, но не РС. К стати это одна из причин разбежности результатов.
А для того что бы оценщик соблюдал выше наведенное, необходимо привести в соответствие и НС и методология расчета РС. Ну не должны они допускать, что бы ОН – Оценщик рассуждал и делал, выводя об РС как аналитик бизнеса на базу объекта оценки. Оценщик должен всегда оставаться аналитиком только РЫНКА.
Ну, а поскольку для бизнеса интерес лежит в ЧДП на вложенный капитал после возврата инвестиций, то и предлагаемая мною методика расчета основана на стоимости возврата этих инвестиций, которые отражают стоимость объекта (РС), и на прямую связаны с периодом окупаемости (последнее к стати и Гуру сказал).
Ну, а далее идут вопросы прикладного характера. Терминология, суть формулировок, методология расчетов и тп и тд.
Для меня однозначно ясно одно, в доходном подходе РС объекта генерирующего доход равна сумме приведенных, на дату оценки, ЧДП сгенерированных объектом за период окупаемости определенной как 1/R, где R это коэффициент, связывающий текущую стоимость с текущей доходностью в номинале.
И это на мой взгляд для оценки логично.
PS; Коллега Серый, то что такой сценарий может не состоятся, я про окупаемость, для оценщика не важно. Это важно аналитику. Оценщик посчитал и сказал, что на сегодня, дату оценки, РС = 450, а если завтра будет обвал, то и РС будет другая.
Кстати, не знаю как у Вас, а у меня это одно из ограничительных условий использования отчета.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 16:51

rudge писал(а):

Я не знаю просто как с Вами дискутировать. На данный момент у меня аргументы закончились. Может проблема в том, что я в последние несколько лет отошел от оценки недвижимости и занимаюсь исключительно оценкой действующего бизнеса и что с этим связано, и мыслю больше именно в привязке к оценке бизнеса. Но ведь дефиниция "рыночная стоимость" - она едина для всех объектов независимо от их вида/типа.
Но если бы Ваша теория была реальностью - я не представляю как я бы сделал хоть один расчет. Ну вот незнаю и все.
Да, никто не может составить прогноз, который бы свершился на 100%. И это нормально, наверное.
В дефиниции рыночной стоимости есть в том числе ... после проведения соответствующего маркетинга... Скажите, как можно не учитывать то, что известно на дату оценки. Если сегодня некий объект/предмет стоит одну стоимость, а прогнозируется что через какой-то промежуток времени он будет стоить больше/меньше, то рынок этот прогноз уже учитывает этот прогноз (что мы видим на котировках акций, ценах на отдельные виды сырья и так далее и тому подобное). рынок это видит и корректирует уже сегодняшнюю цену с учетом будущих прогнозов, естественно, известных на дату оценки. И это видит и знает и продавец и покупатель (что соответствует части определения РС - стороны действуют со знанием ситуации, рассудительно). У Вас получается, что хотите Вы этого или нет - но рынок в сегодняшней цене уже учел будущие ожидания относительно объекта. Так, наверное, для сопоставимости полученных результатов, эти же ожидания должны быть учтены и в доходном подходе. А у Вас получается - забрало опустили, ничего не вижу, ничего не знаю, ничего не учитываю.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 31 Авг 2015 18:16

Серый писал(а):

...В дефиниции рыночной стоимости есть в том числе ... после проведения соответствующего маркетинга...

Правильно я и не отрицаю этого.
Только Вы не внимательно читали мое, я же и писал

Цитата:

...Оценщик должен всегда оставаться аналитиком, только РЫНКА...

уточню, продаж, доходности и тп. Что это как не Маркетинг? Вы же в это понятие вставляете еще и бизнес аналитику. Вот в чем проблема.

Серый писал(а):

...Скажите, как можно не учитывать то, что известно на дату оценки. Если сегодня некий объект/предмет стоит одну стоимость, а прогнозируется что через какой-то промежуток времени он будет стоить больше/меньше, ....

По ходу вопрос.
Если вчера бутылка водки стоила 50 гр, сегодня 75 грн, а завтра прогнозируется что она будет стоить 100 или 25 грн, за сколько Вы купите СЕГОДНЯ эту бутылку водки?
Я на него отвечаю так;
- за 50 грн не куплю ибо на сегодня уже нет таких цен,
- за 100 грн не куплю, ибо могу купить за 75 грн,
- за 25 грн не куплю ибо я сегодня не знаю что завтра бутылка водки будет стоить 25 грн. А может - 100 грн?
Остается одно, НА ДАТУ ОЦЕНКИ я смогу купить бутылку водки только за 75 грн. Следовательно, на кой оценщику при определении РС нужен анализ ретроспективы и прогноз изменения цен, доходности, инфляции итп? Особенно если

Серый писал(а):

... рынок этот прогноз уже учитывает этот прогноз (что мы видим на котировках акций, ценах на отдельные виды сырья и так далее и тому подобное). рынок это видит и корректирует уже сегодняшнюю цену с учетом будущих прогнозов, естественно, известных на дату оценки. И это видит и знает и продавец и покупатель (что соответствует части определения РС - стороны действуют со знанием ситуации, рассудительно)....

1000000000+

Цитата:

...У Вас получается, что хотите Вы этого или нет - но рынок в сегодняшней цене уже учел будущие ожидания относительно объекта....

100000+

Серый писал(а):

...Так, наверное, для сопоставимости полученных результатов, эти же ожидания должны быть учтены и в доходном подходе. А у Вас получается - забрало опустили, ничего не вижу, ничего не знаю, ничего не учитываю.

Стиць пиздиць (пардон за мой французский)
Дык в рыночной доходности, коэффициентах и ставках

Цитата:

... рынок ........ уже учел будущие ожидания относительно объекта...

что повторно учитывать?????????? Не жирно ли Рынку будет? Smile

Серый писал(а):

... не знаю просто как с Вами дискутировать.

у Вы попробуйте одновременно влезть в шкуру продавца и покупателя абстрагируясь от бизнес аналитика который в большинстве оценщиков крепко засел в силу того что нас так учили. Глядишь совместными усилиями, естественно если Вы согласитесь в моими доводами, и методику определения РС доходным подходом сварганим. Логичную.

Цитата:

На данный момент у меня аргументы закончились.

эт пока.....

Серый писал(а):

Может проблема в том, что я в последние несколько лет отошел от оценки недвижимости и занимаюсь исключительно оценкой действующего бизнеса и что с этим связано, и мыслю больше именно в привязке к оценке бизнеса. Но ведь дефиниция "рыночная стоимость" - она едина для всех объектов независимо от их вида/типа.

Как говорил мой друг "стоп казбек".
Эт с каких шишей стоимость "действующего бизнеса" = РС ??????????
Стоимость действующего бизнеса может быть РС только при НЕИ. Если вы в расчетах используете текущие данные бизнеса (ЦИК-а), а не по НЕИ, то тут РС и не пахнит.

Цитата:

и мыслю больше именно в привязке к оценке бизнеса.

вот почему Вам трудно вникнуть в то что я отстаиваю. Пардон но Вы скорее бизнес аналитик чем оценщик.

Цитата:

Но ведь дефиниция "рыночная стоимость" - она едина для всех объектов независимо от их вида/типа.

будем считать что это Вы написали под действием усталости или коньяка. Smile

Цитата:

Но если бы Ваша теория была реальностью - я не представляю как я бы сделал хоть один расчет. Ну вот не знаю и все.

думаю эт вы зря так расстраиваетесь. Вы все делаете правильно, в соответствии с НС только это (судя по Вашему тексту) не РС, а стоимость в использовании или инвестиционная.

Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:

PS: а что в предыдущем моем посту я что то не логичное написал?

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 09:34

Рудж, правильно ли понял Ваш алгоритм расчета :
1. На рынке методом экстракции нахожу ставку капитализации R.
Кстати в нашем областном центре Сивец (царство небесное) и Левыкина
в последней работе доказали что она лежит на уровне от 9 до 10 %. В то же время другие во всех отчетах шпарят от 17 до 23. Правда считали они R по классике. В вашем случае R почти наверняка будет меньше чем 9-10, так как Вы будете брать в дальнейшем чистые доходы ТОЛЬКО от срока окупаемости, а для сохранения уровня стоимости на уровне рынка ну просто необходимо снижение R от классического его расчета.
Кстати, тут еще черти что происходит. Смотрите, безрисковая сейчас и так на уровне почти 9%. Ставка капитализации от Гуру 9-10. Т.е. она лежит практически на уровне безрисковой. Значит в наши дурные сегодняшние условия (практически новый кризис) рынок не учитывает НИКАКИХ рисков !!!! Парадокс…
А так как (спинным мозгом чуствую) у Вас R будет итого меньше, то это войдет в явное противоречие с классическим пониманием расчета R. Хотя если забыть что стоимость объекта в долларах падает и думать что в ГРИВНАХ то она со временем растет, то R = Y – H. Но для гривны и Y будет выше доллара.
2. Нахожу срок окупаемости объекта готового приносить доход как 1/R.
3. При условии что отрицательных потоков нет дисконтируем ЧОД в рамках периода окупаемости без учета реверсии.
4. Получаем стоимость.

Знаете Рудж, есть же ряд методологий где используются не ЧОД, а иные денежные потоки , которые капитализируются / дисконтируются с применением коэффициентов. Не будем их называть ни ставкой капитализации ни нормой доходности, а то окончательно всех запутаем. Просто в моем понимании – неких коэффициентов.
Какие бы ни были методологии и методы – полученная на выходе стоимость должна быть АДЕКВАТНОЙ рынку, т.е. не выпадать из него. При этом (естественно) в этой методологии должна соблюдаться логика и здравый смысл, получены НЕКИЕ денежные потоки (чистые, грязные или иные суррогаты), выбран период и (ВНИМАНИЕ !!!!! Вот ОНО!!!) доказан (выбран) некий коэффициент, ОТВЕЧАЮЩИЙ типу дохода и периоду дисконтирования. Возможно в классическом понимании это не будет ни ставка капитализации ни ставка дохода . Все это закрепить на нормативном уровне. И вуаля, можно применять.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 11:39

HUGO писал(а):

…Какие бы ни были методологии и методы – полученная на выходе стоимость должна быть АДЕКВАТНОЙ рынку, т.е. не выпадать из него. При этом (естественно) в этой методологии должна соблюдаться логика и здравый смысл, получены НЕКИЕ денежные потоки (чистые, грязные или иные суррогаты), выбран период и (ВНИМАНИЕ !!!!! Вот ОНО!!!) доказан (выбран) некий коэффициент, ОТВЕЧАЮЩИЙ типу дохода и периоду дисконтирования. Возможно в классическом понимании это не будет ни ставка капитализации ни ставка дохода . Все это закрепить на нормативном уровне. И вуаля, можно применять….

+10000
Но коллега, мне не очень понятно Ваше стремление все дисконтировать при расчете РС. Лично я смысла в дисконтировании при расчете РС вообще не вижу. Ведь что дисконтируй что капитализируй в итоге то РСд=РСк. Отсюда, к стати, и отпадает термин «окупаемость».
Следовательно

HUGO писал(а):

… Рудж, правильно ли понял Ваш алгоритм расчета :
1.На рынке методом экстракции нахожу ставку капитализации R.
2. Нахожу срок окупаемости объекта готового приносить доход как 1/R.
3. При условии что отрицательных потоков нет дисконтируем ЧОД в рамках периода окупаемости без учета реверсии.
4. Получаем стоимость. …

Коллега это просто лишние телодвижения. Реально можно и так просчитать РС. Но только зачем? Не проще ли выполнив пункт 1. и определив рыночный ЧОД просто поделить одно на другое. Эт скока бумаги и дерева с экономиться.

HUGO писал(а):

….(спинным мозгом чувствую) у Вас R будет итого меньше, то это войдет в явное противоречие с классическим пониманием расчета R. Хотя если забыть что стоимость объекта в долларах падает и думать что в ГРИВНАХ то она со временем растет, то R = Y – H. Но для гривны и Y будет выше доллара….

Знаете коллега. При определении РС, ИХМО, нет смысла рассчитывать R если есть рынок в принципе. (если рынка нет то и РС = 0) Мало того, мое мнение такое, в оценке R - не ставка капитализации, а скорее некий коэффициент связывающий, РЫНОЧНЫЕ ЧДП и Стоимость. Название же, да и методика расчета, ставки капитализации перекочевала в Оценку из классической Экономики. Отсюда и г….й.
Я не буду приводить тут методы расчета ставок дисконта и капитализации. Их масса и посмотреть их можно в любом ученика экономии.
Но я хочу обратить Ваше, коллеги, внимание. Все они (методики) «объединены» некими условностями (объект будет дорожать/дешеветь, ДП не стабильны/стабильны и тд и тп). Но все это не допустимо в расчете РС. РС не допускает ни каких условий ни отношении ОО, ни для операторов рынка.
РС это зеркало Рынка.
Условия допустимы, на пример, при определении Инвестиционной стоимости, стоимости для страхвания и тд. Можете сравнить дефиниции этих стоимостец и РС.

HUGO писал(а):

…Знаете Рудж, есть же ряд методологий где используются не ЧОД, а иные денежные потоки , которые капитализируются / дисконтируются с применением коэффициентов. Не будем их называть ни ставкой капитализации ни нормой доходности, а то окончательно всех запутаем. Просто в моем понимании – неких коэффициентов…

Правильно, есть некие коэффициенты, отражающие доходность, называемые рентабельность. На пример рентабельность ОФ, собственного, или заемного капитала, продаж и тп и тд.
НО это в науке под названием Экономика. Но какое отношение эти коэффициенты имеют к определению РС в науке под названием Оценка имущества?

Цитата:

…Кстати, тут еще черти что происходит. Смотрите, без рисковая сейчас и так на уровне почти 9%. Ставка капитализации от Гуру 9-10. Т.е. она лежит практически на уровне без рисковой. Значит в наши дурные сегодняшние условия (практически новый кризис) рынок не учитывает НИКАКИХ рисков !!!! Парадокс…

Ну почему же. Рынок все учитывает Просто без рисковая (9 % ) отражает ТОЛЬКО доход на «тело депозита» сумма которого не поменяется для инвестора, а на рынке, на пример недвижимости, доходность состоит из как минимум доходности от самого объекта, генерирующего доход, и от дохода в следствии изменения стоимости самого объекта. Как в (+) так и в (-). Следовательно, если рынок не стабилен то происходит снижения и ЧОД, и (из практики) РС объекта и соответственно снижается и R. Теперь если учесть в R только чистую доходность на инвестиции без учета изменения стоимости самих инвестиций (ОО) то она даст более низкую, в нашем примере, доходность чем без рисковая.

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 12:35

Рудж, раз уж Вы в силу пытливости ума невольно стали "ревизионистом" (я ЛЮБУЮ ревизию только приветствую, правильная или нет - покажет время, да и пусть "классики-гуру" не расслабляются), то может Вы систематизируете Ваши "еретические" Smile

взгляды в виде постулатов, алгоритмов в некой отдельной статье. По крайней мере я со временем на это надеюсь.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 14:51

Все-таки, если позволите, не дает мне спокойствия вот этот пример:

rudge писал(а):

Возможны разные схемы, для примера предположим, что возврат идет по классической схеме равными частями.
Сумма кредита 15 000 грн.
Срок кредитования составляет 5 лет.
Заходим на сайт НБУ и видим, что средняя ставка кредитов для физ. лиц на 28.08. 2015 г. составляет 31,9% (для юрлиц и того меньше - всего 20,7 Confused

(http://www.bank.gov.ua/files/Procentlastb_KR.xls)
Как известно, проценты по кредиту - это не только доход, а часть этих выплат идет на покрытие фактического обесценения денег во времени. Ведь сумма кредита выдается в полном объеме единоразово, а возвращается она в банк во времени и по частям. Как минимум она должна покрывать инфляцию денежной единицы.
Заходим http://index.minfin.com.ua/index/infl/ и видим, что инфляция за первое полугодие составила 39,3%. Предположим, что до конца года она останется на этом же уровне.
Пример расчета в прикрепленном файле.
Таким образом, текущие денежные поступления в сумме 13 338,9 грн. не перекрывают даже фактическую выданную сумму кредита 15 000 грн., не говоря уже о доходах.
При таких условиях не будет ни срока окупаемости - по факту срока возврата выданной суммы.
Как быть в этом случае в привязке к Вашей теории?
И какова рыночная стоимость такого кредита, если бы банк захотел его продать?

Добавлено спустя 18 минут 19 секунд:

Не понимаю, в чем проблема, файлик в экселе всего 11 килобайт и не прикрепляется. Другие более тяжелыей файлы другого формата - прикрепляются.

Добавлено спустя 2 минуты 12 секунд:

Странно, перекинул в ворд и прикрепилось. Чудеса.

кредита.doc !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

кредита.doc

Размер файла:

65.5 Kб

Скачан:

6 раз

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 15:42

Серый писал(а):

Все-таки, если позволите, не дает мне спокойствия вот этот пример:…… Таким образом, текущие денежные поступления в сумме 13 338,9 грн. не перекрывают даже фактическую выданную сумму кредита 15 000 грн., не говоря уже о доходах.

Коллега Серый да не нужно пытаться решить пример коллеги А. Н. Чиркина. В примере все упрощено до «немоги» (ну не бывает такого в реалиях). Коллеги А. Н. Чиркин этим примером показывает то, что Общий ДП состоит из двух ДП. ДП на возврат инвестиций и ДП как интерес инвестора, читая прибыль инвестора. И все.

Серый писал(а):

Как известно, проценты по кредиту - это не только доход, а часть этих выплат идет на покрытие фактического обесценения денег во времени. Ведь сумма кредита выдается в полном объеме единоразово, а возвращается она в банк во времени и по частям. Как минимум она должна покрывать инфляцию денежной единицы.

+10000

Серый писал(а):

….
….При таких условиях не будет ни срока окупаемости - по факту срока возврата выданной суммы.
Как быть в этом случае в привязке к Вашей теории?...

А ни как.
Если актив не окупается за n периодов при заданном инвестором R то инвестор или:
- отказывается от инвестирования;
- ищет другой актив удовлетворяющий его условиям;
- меняет условия.
Но это все бизнес, а не оценка.
У нас есть рыночные ЧОД и R. Все!!!!. Далее ЧОД/R = С.

Серый писал(а):

….
И какова рыночная стоимость такого кредита, если бы банк захотел его продать?

Ну во первых банк не дурак. Он не стал бы такой кредит давать в принципе (я не говорю про откаты).
А ответ на Ваш вопрос прост, РС=0. Без всяких там окупаемостей и тп.
Мил человек, да поймите Вы что термин окупаемости у меня появился только для того, что бы обосновать приод прогнозирования, который про расчете РС не имет смысла в принципе, достаточно «капитализации» точнее ЧДП/R, и еще для того что бы определить R при отсутствии даннях на рынке (не путать с «…при отсутствии рынка»). Последнее из метода Ринга где R=1/n где n - период окупаемости который в обязательном порядке есть в бизнеспланах и в проектной документации.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 15:59

rudge писал(а):

Вы все время повторяете "инвестор", и при этом отрицаете инвестиционные моменты в оценке. Но инвестор же - часть инвестиционного анализа, инвестиционного моделирования. Вот даже в этом случае Вы начали предлагать разные варианты, тем самым начали инвестиционное моделирование.

rudge писал(а):

А ответ на Ваш вопрос прост, РС=0. Без всяких там окупаемостей и тп.

А мой ответ, что рыночная стоимость переуступки права требования по такому кредиту равна 13 338,9 грн.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 01 Сен 2015 20:55

Серый писал(а):

Я говорю инвестор только по тому, что так написано в НС№3 и большинстве методик. Ну и дело привычки.
Вообще то я бы на уровне стандарта или закона прописал бы что есть инвестор, а что покупатель/продавец. Для себя я уже сделал разделение этих понятий.
Я считаю что:
Инвестор – это участник транзакций, который вкладывает средства без получения актива в полную собственность. Нет перехода права собственности на актив. На пример инвестировать в производство путем покупки акций или взноса в уставной фонд.
Покупатель – это участник транзакций, который вкладывает средства получая актив в полную собственность. Есть переход права собственности на актив.
Продавец - это участник транзакций, который продает полное или частичное право на актив. Есть переход права собственности на актив.

Серый писал(а):

А мой ответ, что рыночная стоимость переуступки права требования по такому кредиту равна 13 338,9 грн.

Вы знаете я не буду тут с Вами спорить ибо для меня не понятно как Вы вообще расчет провели в гривне? В примере Гуру подразумевалось все в у.е. Вы же резко перешли на гривну и провели расчет с учетом действующей инфляции. Это не корректно коллега. Ибо при такой инфляции я бы никогда не рискнул проводить расчет в гривне. Только в у.е. А уж если бы и проводил, то у меня %% на кредит была бы не 40%, а все 80%, и это как минимум.
Я только в одном с Вами согласен, стоимость переуступки права требования не равна 0 и соответственно не есть РС. Сегодня есть подобие рынка права требования. Но это не свободный рынок в понимании дефиниции РС. Я бы назвал этот рынок «закрытым с множество условий». То, что мне известно, там такие права продают, пардон передают своим фирмам, за 50-70 %% от суммы долга.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 02 Сен 2015 08:28

rudge писал(а):

Инвестор – это участник транзакций, который вкладывает средства без получения актива в полную собственность. Нет перехода права собственности на актив. На пример инвестировать в производство путем покупки акций или взноса в уставной фонд.

Вот это, конечно, Вы меня прибили полностью. А акции что не актив, и что их покупатель не получает их в собственность. Покупатель энного числа акций или доли в уставном фонде получает пропорциональное право на все активы общества. Ну и встречный вопрос - а как быть с владельцем 100% акций или доли в уставном фонде?

rudge писал(а):

В примере Гуру подразумевалось все в у.е. Вы же резко перешли на гривну и провели расчет с учетом действующей инфляции.

Ну подставьте вместо 15 000 грн. 100 000 грн., чтобы не было совпадения цифр с примером из учебника. Суть останется та же.
А с учетом какой инфляции я должен был провести расчет. Вы же сами утверждаете, что данные должны быть на дату оценки, а что было в прошлом и будет в будущем - то все невсчет.
Тот расчет был сделан по Вашему пониманию рыночной стоимости.
А вот как ее понимаю я приведено в следующем расчете.
Для меня понимание проведения маркетинга - не ограничивается только снятием картинки на дату оценки, но и понимание прогнозов, известных на дату оценки. Эти данные известны/доступны всем участникам рынка, и они их обязательно проанализируют, и со знанием дела и рассудительно поступят с ними.
Так вот, например открыв http://viewswire.eiu.com/index.asp?layout=VWcountryVW3&country_id=980000298&rf=0 получу прогноз инфляции на пять лет.
И подставив эти данные в расчет, получу уже совсем другую картину.
Уже вот и поступления, приведенные к дате оценки, перекрывают фактически выданную сумму кредита, и привлекательность появляется.

rudge писал(а):

Ибо при такой инфляции я бы никогда не рискнул проводить расчет в гривне. Только в у.е.

Дело в том, что кредитов физ. лицам в у.е. не выдают (в превалирующем большинстве случаев).

rudge писал(а):

Сегодня есть подобие рынка права требования. Но это не свободный рынок в понимании дефиниции РС. Я бы назвал этот рынок «закрытым с множество условий». То, что мне известно, там такие права продают, пардон передают своим фирмам, за 50-70 %% от суммы долга.

Сегодня есть и продажи между банками кредитных портфелей или между банками и коллекторскими фирмами и за 5-10% от суммы долга. Все зависит от портфеля и его проблематичности.
Вобщем, очередной тупик в обсуждении. Лично я уже, говоря автомобильной терминологией, задолбался сдавать задним ходом из тупика и искать новый проезд.
Я пас. Остается только пожелать Вам удачи в доказательстве Вашей теории (честно, желаю удачи, без никаких там сарказмов и унижений, а то еще подумаете чего не так).
А пока предпочту придерживаться классики, по старинке, с реверсией в составе рыночной стоимости.

кредита.doc !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

кредита.doc

Размер файла:

74.5 Kб

Скачан:

1 раз

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 02 Сен 2015 12:12

Серый писал(а):

Вот это, конечно, Вы меня прибили полностью. А акции что не актив, и что их покупатель не получает их в собственность.

Что бы Вам было известно. Акции - это всего лишь документ, правда ценный, подтверждающий тот факт что;
- сделаны инвестиции в некий актив и акционер может их вернуть себе путем продажи самих акций;
- на оговоренные Законом и решений собраний акционеров владелец акций получает права на распоряжение прибылью актива и решения организационных вопросов. При этом не получая право на актив (основные фонды на пример) в который вложены инвестиции
- на получение оставшихся, после ликвидации предприятия, активов (ОФ на пример).

Серый писал(а):

Покупатель энного числа акций или доли в уставном фонде получает пропорциональное право на все активы общества.

Бред. Он получает только право на (см. мое выше). АКТИВЫ по нашему законодательству (для юр.лиц) всегда принадлежат ЮР.ЛИЦУ, а не АКЦИОНЕРАМ. Учите коллега матчасть от бух учета. А за одно и "Господарський Кодекс"

Серый писал(а):

Ну и встречный вопрос - а как быть с владельцем 100% акций или доли в уставном фонде?

А ни как. Такой владелец имеет право только на распоряжение 100% прибыли ну и своими инвестициями. Имуществом же = активами Де Юра владеет Юр.лицо виде ЧП, ТОВ, ПАТ и тп (см мое выше)
Да, сама по себе Акция, как ценная бумага, может выступать и выступает как некий не материальный актив. Акция как документ подтверждающий «право на…» (см мое выше) то же имеет свою стоимость ибо право то же имеет свою стоимость.

Цитата:

А с учетом какой инфляции я должен был провести расчет. Вы же сами утверждаете, что данные должны быть на дату оценки, а что было в прошлом и будет в будущем - то все не в счет. .

Так и берите на дату оценки и не лезьте в прошлое или будущее. Да я и не отрицал корректность применения Вами в расчете инфляции 39,9%. Я говорил про %% на кредит и связанные с ним риски.
[quote]Дело в том, что кредитов физ. лицам в у.е. не выдают (в превалирующем большинстве случаев).

Цитата:

Ага, спасибо что напомнили. А что для юр.лиц запрещено? И какое отношение расчет в валюте имеет к непосредственно выдаче кредита в гривне? Что считать в валюта запрещено? Кем?

Цитата:

Сегодня есть и продажи между банками кредитных портфелей или между банками и коллекторскими фирмами и за 5-10% от суммы долга. Все зависит от портфеля и его проблематичности. .

+1000 Я за этим, так называемым, рынком не слежу. ИХМО не рынок это. Это договрняк.
[quote="Серый"] В общем, очередной тупик в обсуждении. .

Сожалею. Хотя если не согласится с предложенным мною, что логично, то будет тупик. А вот если согласиться, то далее разворачивается громадное поле для творчества. Жаль, что Вы не видите этого.

Цитата:

Остается только пожелать Вам удачи в доказательстве Вашей теории (честно, желаю удачи, без никаких там сарказмов и унижений, а то еще подумаете чего не так). .

Благодарю и сожалею. Вам того же

Цитата:

А пока предпочту придерживаться классики, по старинке, с реверсией в составе рыночной стоимости.

Коллега, а кто Вас заставляет проводить расчеты, определять стоимость в разрез с НС и утвержденными Методиками? Я? Дык не помню такого. Я то как раз настаиваю на приведение НС и Методик к логике оценки и только. А вот если то…. тогда и будете считать по новым НС и Методикам.

Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд:

PS; Вся прелесть акционеров, особенно 100 %% , заключается только в том, что они "стригут баранов", а те несут ответственность. "Золотой теленок" помните? Кантора "Рога и Копіта"?

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Ср, 02 Сен 2015 14:49

Ревизионизм и еретиканство продолжаются, но уже мной и далее.
Все о чем пойдет далее – для доходных объектов недвижимости.
Полезность = Ценность - Стоимость
Если Ценность больше Стоимости, то Полезность положительная и покупатель ( о Боже!) покупает.
Если меньше, то покупатель отказывается от сделки, по крайней мере по такой Стоимости.
Ценность бывает двух видов : 1.для продавца 2. для покупателя
Первый вид ценности как минимум равен сумме затрат (инвестиций при покупке) на создание объекта. Как максимум - плюс «нажива» сверху (интерес продавца).
Второй вид ценности складывается из суммы приобретения на открытом рынке плюс интереса покупателя (в нашем случае явно материального).
Если интереса нет, то сделки не будет, а зачем она когда Ценность для покупателя = Стоимости, при этом Полезность нулевая. Таким образом Полезность для покупателя это и есть его интерес.
В идеале при сделке Ценность продавца (полезность продавца) = Ценности покупателя (полезности покупателя), при этом Стоимость (цена сделки) одна на всех. Иначе бы сделки не было вообще. Но такого нет в природе. Полезности (интересы) противоположных сторон НИКОГДА совпадать не могут, и реальные сделки происходят с перекосом то в одну, то в другую сторону (смотря кто уступит свой интерес – полностью или частично).
И если на рынке продавец еще хоть как то может обойтись «без наживы», то покупатель уж точно не захочет купить без видимой пользы (интереса). Вывод: все сделки на равновесном рынке (спрос=предложению) состоят и з стоимости объекта как таковой + интереса покупателя.
И даже если спрос выше предложения , все равно интерес покупателя есть в нематериальном активе – владеть и пользоваться объектом именно сейчас и в данный момент, а не когда то).
Когда же стоимости, полученные в рамках ЗП, ДП, СП могут совпасть? Гуру говорят на равновесном рынке (спрос=предложению). Это необходимое, но недостаточное условие. Кроме этого должен быть «полный штиль», «болото», когда нет кризисов, взлетов, падений, инфляции, где чистые доходы равны затратам на их создание, когда экономика всей страны и отдельных отраслей стоит на месте, не развивается, но и не падает. Но бывает ли такое в реальной жизни? Вывод : совпадение этих стоимостей полная утопия.
Почему нам с таким упорством гуру твердят, что стоимость, полученная в рамках ЗП (пусть даже она основывается на рыночных стоимостей работ + рыночных стоимостей материалов и изделий + накладные – все данные продавца) НЕ НОСИТ РЫНОЧНЫЙ ХАРАКТЕР. А вот стоимость, полученная в рамках ДП (основываясь на рыночных представлениях о доходах покупателя) НОСИТ РЫНОЧНЫЙ ХАРАКТЕР. Ложь.
Я глубоко убежден, что Рыночная стоимость может быть получена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в рамках СП. Даже сама ТРАКТОВКА В ОПРЕДЕЛЕНИИ рыночной стоимости на это указывает В ЛОБОВУЮ. Все остальное (ДП, ЗП) это не что иное, как жалкая попытка к ней приблизится путем целого ряда понятных или туманных корректировок и поправок, вычисления всевозможных коэффициентов, периодов и Бог его знает что еще .
Просто ЗП пытается учесть позицию продавца, а ДП полезность (интерес) покупателя.
Рыночная цена появляется только тогда, когда представления продавца и покупателя более или менее совпадают. А это возможно только когда происходит РЕАЛЬНАЯ СДЕЛКА, т.е. в рамках СП.
Таким образом,
Ст (дп) больше или меньше РС (сп) больше или меньше Ст (зп) на падающем или растущем рынке.
Ст (дп) = РС(сп)=Ст (зп) на утопическом, идеальном, не достижимом рынке.
Вы спросите – А если рынка нет?
Ответ – Тогда и рыночной стоимости тоже нет, т.к. без рынка ее определить не возможно. В этом случае будут работать только ее «заменители».
Общий вывод:
1) Стоимость, полученная в рамках ЗП - не рыночная стоимость (однобокая)
2) Стоимость, полученная в рамках СП – рыночная стоимость (двубокая)
3) Стоимость, полученная в рамках ДП – не рыночная стоимость (однобокая)

HUGO

Возраст: 45
Сообщения: 1254

Добавлено: Пт, 04 Сен 2015 08:05

Правка

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов

На страницу 1, 2, 3, 4, 5 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме