| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 31 Авг 2015 11:53 |
  |
| Серый писал(а): |
| HUGO писал(а): |
Вопрос обоим (Руджу, Серому). Потом объясню. Как бы банально это не звучало, но все же прошу ответить.
По какой формуле вы производите КОМПАУНДИРОВАНИЕ ДОХОДНОГО объекта.
|
Не применяю такой расчет при определении стоимости объекта оценки. И не применял никогда.
Вернее, не применял в рамках доходного подхода.
В рамках затратного подхода он широко используется при приведении затрат прошлых периодов к дате оценки с применением различных индексов, отображающих изменение стоимости за период от даты формирования затрат до даты оценки. |
По жизни никогда не пользовался этой методой ибо всегда считал РС на основании данных на дату оценки.
Тока зашел и начал Ваш пример смотреть. Кое что прояснилось. Но что бы выйти на Ваш мульен, я не знаю ни реальных ДП ни ставки дисконта. Я к стати для этого хотел видеть данные проекта. Ну да ладно попробую методом от обратного. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 31 Авг 2015 12:08 |
|
| rudge писал(а): |
Тока зашел и начал Ваш пример смотреть. Кое что прояснилось. Но что бы выйти на Ваш мульен, я не знаю ни реальных ДП ни ставки дисконта. Я к стати для этого хотел видеть данные проекта. Ну да ладно попробую методом от обратного.
|
Та забудьте Вы про него. Его суть была показать, что иногда, когда выдан кредит или понесены инвестиции в виде затрат на приобретение или на создание объекта (причем, не обязательно реальное понесение затрат, а возможно на стадии составления бизнес-плана/инвестиционного проекта), фактически понесенные затраты могут не возвращаться за счет будущих денежных потоков. Т.е. Ваша теория о периоде окупаемости не действует ибо этот период невозможно определить. Не говоря уже о том дополнении, которое Вы называете интересом инвестора, его просто нет.
Пример был приведен как реальный из жизни, а не придуманный на каких-то левых цифрах. В том числе и как противоположный пример Вашего примера, процитированного из книги Чиркина А.Н.
По проекту, так там кредит выдавался в евро, денежные потоки формируются в гривне. Там много разных еще внутренних особенностей, что в рамках форума не изложишь. Вобщем, забудьте  |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 31 Авг 2015 15:51 |
|
Посмотрел. Поигрался. Скажу однозначно я не вижу стоимость права в 1 миллион. Я вижу диапазон от 9 млн до 12 млн. Может Вы ошибочно ноль упустили? Так как я не знаю. ни ДП ни рентабельности ни реальной стоимости залога (и был ли он) то и не могу что либо сказать про окупаемость за 10 лет.
Ну да ладно, суть проблемы, Вы правы, не в этом.
| Серый писал(а): |
| ....Его суть была показать, что иногда, когда выдан кредит или понесены инвестиции в виде затрат на приобретение или на создание объекта (причем, не обязательно реальное понесение затрат, а возможно на стадии составления бизнес-плана/инвестиционного проекта), фактически понесенные затраты могут не возвращаться за счет будущих денежных потоков. Т.е. Ваша теория о периоде окупаемости не действует ибо этот период невозможно определить..... |
Вы знаете коллега, Вы все правильно говорите только одно НО!
Вы рассуждаете с позиции аналитика, бизнесмена, а не с позиции оценщика.
Аналитик, бизнесмен по умолчанию, выйдя на рынок с целью инвестировать, ставит перед собой задачу найти объект инвестирования, который ему даст максимальный доход (ЧДП = "прибыль в карман") при минимальных сроках окупаемости (это не я сказал, смотри Гуру) и минимальных рисках. При этом он начинает, по научному, прогнозировать, я же называю это, пардон, гадать, правда с применением теории и математического аппарата. По этому разумный аналитик строит, как правило, три варианта развития (оптимистический, реалистический и пессимистический). Вот только какой из них сработает и аналитику не ведомо. И что самое интересное все в соответствии с НС.
НО! Ни он, ни кто-либо другой, не в состоянии составить прогноз, который состоится на все 100%. Ибо, как Вы правильно говорите, реалии жизни не предсказуемы. (Знал бы прикуп жил бы в Сочи). Вот как можно было спрогнозировать, что с 1.09.2015 года НКРЭКУ, своим решением от 27.08.2015г снизит тарифы на электроэнергию для промышленных потребителей первого класса напряжения (35 кВ и выше) на 2%.? А ведь электроэнергия это один из важнейших факторов ценообразования в бизнесе.
Я же, при определении РС, призываю коллег рассуждать с позиции оценщика.
1. Оценщику не допустимо использовать в расчетах информацию о том, что было до даты оценки и о том что будет после нее. (смотри МСО в разъяснениях дефиниции РС).
2. Данные при расчете РС должны быть только рыночные и на дату оценки, на которую она делается. РС по своей сути статична ибо она привязана к конкретной дате и на другую дату она будет другой. РС-2007 года не может быть равное РС 2015 года. (естественно сопоставимого объекта)
3. В доходном подходе прогнозирование должно заключаться только в одном, доход будет или дохода не будет. Я это понял после обвала валюты 2009 года. Все остальное (темпы роста, инфляция и тп) нужно оставит или аналитикам, или для определения другого вида стоимости, но не РС. К стати это одна из причин разбежности результатов.
А для того что бы оценщик соблюдал выше наведенное, необходимо привести в соответствие и НС и методология расчета РС. Ну не должны они допускать, что бы ОН – Оценщик рассуждал и делал, выводя об РС как аналитик бизнеса на базу объекта оценки. Оценщик должен всегда оставаться аналитиком только РЫНКА.
Ну, а поскольку для бизнеса интерес лежит в ЧДП на вложенный капитал после возврата инвестиций, то и предлагаемая мною методика расчета основана на стоимости возврата этих инвестиций, которые отражают стоимость объекта (РС), и на прямую связаны с периодом окупаемости (последнее к стати и Гуру сказал).
Ну, а далее идут вопросы прикладного характера. Терминология, суть формулировок, методология расчетов и тп и тд.
Для меня однозначно ясно одно, в доходном подходе РС объекта генерирующего доход равна сумме приведенных, на дату оценки, ЧДП сгенерированных объектом за период окупаемости определенной как 1/R, где R это коэффициент, связывающий текущую стоимость с текущей доходностью в номинале.
И это на мой взгляд для оценки логично.
PS; Коллега Серый, то что такой сценарий может не состоятся, я про окупаемость, для оценщика не важно. Это важно аналитику. Оценщик посчитал и сказал, что на сегодня, дату оценки, РС = 450, а если завтра будет обвал, то и РС будет другая.
Кстати, не знаю как у Вас, а у меня это одно из ограничительных условий использования отчета. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 31 Авг 2015 16:51 |
|
| rudge писал(а): |
Вы знаете коллега, Вы все правильно говорите только одно НО!
Вы рассуждаете с позиции аналитика, бизнесмена, а не с позиции оценщика.
Аналитик, бизнесмен по умолчанию, выйдя на рынок с целью инвестировать, ставит перед собой задачу найти объект инвестирования, который ему даст максимальный доход (ЧДП = "прибыль в карман") при минимальных сроках окупаемости (это не я сказал, смотри Гуру) и минимальных рисках. При этом он начинает, по научному, прогнозировать, я же называю это, пардон, гадать, правда с применением теории и математического аппарата. По этому разумный аналитик строит, как правило, три варианта развития (оптимистический, реалистический и пессимистический). Вот только какой из них сработает и аналитику не ведомо. И что самое интересное все в соответствии с НС.
НО! Ни он, ни кто-либо другой, не в состоянии составить прогноз, который состоится на все 100%. Ибо, как Вы правильно говорите, реалии жизни не предсказуемы. (Знал бы прикуп жил бы в Сочи). Вот как можно было спрогнозировать, что с 1.09.2015 года НКРЭКУ, своим решением от 27.08.2015г снизит тарифы на электроэнергию для промышленных потребителей первого класса напряжения (35 кВ и выше) на 2%.? А ведь электроэнергия это один из важнейших факторов ценообразования в бизнесе.
Я же, при определении РС, призываю коллег рассуждать с позиции оценщика.
1. Оценщику не допустимо использовать в расчетах информацию о том, что было до даты оценки и о том что будет после нее. (смотри МСО в разъяснениях дефиниции РС).
2. Данные при расчете РС должны быть только рыночные и на дату оценки, на которую она делается. РС по своей сути статична ибо она привязана к конкретной дате и на другую дату она будет другой. РС-2007 года не может быть равное РС 2015 года. (естественно сопоставимого объекта)
3. В доходном подходе прогнозирование должно заключаться только в одном, доход будет или дохода не будет. Я это понял после обвала валюты 2009 года. Все остальное (темпы роста, инфляция и тп) нужно оставит или аналитикам, или для определения другого вида стоимости, но не РС. К стати это одна из причин разбежности результатов.
А для того что бы оценщик соблюдал выше наведенное, необходимо привести в соответствие и НС и методология расчета РС. Ну не должны они допускать, что бы ОН – Оценщик рассуждал и делал, выводя об РС как аналитик бизнеса на базу объекта оценки. Оценщик должен всегда оставаться аналитиком только РЫНКА.
Ну, а поскольку для бизнеса интерес лежит в ЧДП на вложенный капитал после возврата инвестиций, то и предлагаемая мною методика расчета основана на стоимости возврата этих инвестиций, которые отражают стоимость объекта (РС), и на прямую связаны с периодом окупаемости (последнее к стати и Гуру сказал).
Ну, а далее идут вопросы прикладного характера. Терминология, суть формулировок, методология расчетов и тп и тд.
Для меня однозначно ясно одно, в доходном подходе РС объекта генерирующего доход равна сумме приведенных, на дату оценки, ЧДП сгенерированных объектом за период окупаемости определенной как 1/R, где R это коэффициент, связывающий текущую стоимость с текущей доходностью в номинале.
И это на мой взгляд для оценки логично.
PS; Коллега Серый, то что такой сценарий может не состоятся, я про окупаемость, для оценщика не важно. Это важно аналитику. Оценщик посчитал и сказал, что на сегодня, дату оценки, РС = 450, а если завтра будет обвал, то и РС будет другая.
Кстати, не знаю как у Вас, а у меня это одно из ограничительных условий использования отчета. |
Я не знаю просто как с Вами дискутировать. На данный момент у меня аргументы закончились. Может проблема в том, что я в последние несколько лет отошел от оценки недвижимости и занимаюсь исключительно оценкой действующего бизнеса и что с этим связано, и мыслю больше именно в привязке к оценке бизнеса. Но ведь дефиниция "рыночная стоимость" - она едина для всех объектов независимо от их вида/типа.
Но если бы Ваша теория была реальностью - я не представляю как я бы сделал хоть один расчет. Ну вот незнаю и все.
Да, никто не может составить прогноз, который бы свершился на 100%. И это нормально, наверное.
В дефиниции рыночной стоимости есть в том числе ... после проведения соответствующего маркетинга... Скажите, как можно не учитывать то, что известно на дату оценки. Если сегодня некий объект/предмет стоит одну стоимость, а прогнозируется что через какой-то промежуток времени он будет стоить больше/меньше, то рынок этот прогноз уже учитывает этот прогноз (что мы видим на котировках акций, ценах на отдельные виды сырья и так далее и тому подобное). рынок это видит и корректирует уже сегодняшнюю цену с учетом будущих прогнозов, естественно, известных на дату оценки. И это видит и знает и продавец и покупатель (что соответствует части определения РС - стороны действуют со знанием ситуации, рассудительно). У Вас получается, что хотите Вы этого или нет - но рынок в сегодняшней цене уже учел будущие ожидания относительно объекта. Так, наверное, для сопоставимости полученных результатов, эти же ожидания должны быть учтены и в доходном подходе. А у Вас получается - забрало опустили, ничего не вижу, ничего не знаю, ничего не учитываю. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 31 Авг 2015 18:16 |
|
| Серый писал(а): |
...В дефиниции рыночной стоимости есть в том числе ... после проведения соответствующего маркетинга... |
Правильно я и не отрицаю этого.
Только Вы не внимательно читали мое, я же и писал
| Цитата: |
| ...Оценщик должен всегда оставаться аналитиком, только РЫНКА... |
уточню, продаж, доходности и тп. Что это как не Маркетинг? Вы же в это понятие вставляете еще и бизнес аналитику. Вот в чем проблема.
| Серый писал(а): |
| ...Скажите, как можно не учитывать то, что известно на дату оценки. Если сегодня некий объект/предмет стоит одну стоимость, а прогнозируется что через какой-то промежуток времени он будет стоить больше/меньше, .... |
По ходу вопрос.
Если вчера бутылка водки стоила 50 гр, сегодня 75 грн, а завтра прогнозируется что она будет стоить 100 или 25 грн, за сколько Вы купите СЕГОДНЯ эту бутылку водки?
Я на него отвечаю так;
- за 50 грн не куплю ибо на сегодня уже нет таких цен,
- за 100 грн не куплю, ибо могу купить за 75 грн,
- за 25 грн не куплю ибо я сегодня не знаю что завтра бутылка водки будет стоить 25 грн. А может - 100 грн?
Остается одно, НА ДАТУ ОЦЕНКИ я смогу купить бутылку водки только за 75 грн. Следовательно, на кой оценщику при определении РС нужен анализ ретроспективы и прогноз изменения цен, доходности, инфляции итп? Особенно если
| Серый писал(а): |
| ... рынок этот прогноз уже учитывает этот прогноз (что мы видим на котировках акций, ценах на отдельные виды сырья и так далее и тому подобное). рынок это видит и корректирует уже сегодняшнюю цену с учетом будущих прогнозов, естественно, известных на дату оценки. И это видит и знает и продавец и покупатель (что соответствует части определения РС - стороны действуют со знанием ситуации, рассудительно).... |
1000000000+
| Цитата: |
...У Вас получается, что хотите Вы этого или нет - но рынок в сегодняшней цене уже учел будущие ожидания относительно объекта.... |
100000+
| Серый писал(а): |
| ...Так, наверное, для сопоставимости полученных результатов, эти же ожидания должны быть учтены и в доходном подходе. А у Вас получается - забрало опустили, ничего не вижу, ничего не знаю, ничего не учитываю. |
Стиць пиздиць (пардон за мой французский)
Дык в рыночной доходности, коэффициентах и ставках
| Цитата: |
| ... рынок ........ уже учел будущие ожидания относительно объекта... |
что повторно учитывать?????????? Не жирно ли Рынку будет?
| Серый писал(а): |
| ... не знаю просто как с Вами дискутировать. |
у Вы попробуйте одновременно влезть в шкуру продавца и покупателя абстрагируясь от бизнес аналитика который в большинстве оценщиков крепко засел в силу того что нас так учили. Глядишь совместными усилиями, естественно если Вы согласитесь в моими доводами, и методику определения РС доходным подходом сварганим. Логичную.
| Цитата: |
| На данный момент у меня аргументы закончились. |
эт пока.....
| Серый писал(а): |
| Может проблема в том, что я в последние несколько лет отошел от оценки недвижимости и занимаюсь исключительно оценкой действующего бизнеса и что с этим связано, и мыслю больше именно в привязке к оценке бизнеса. Но ведь дефиниция "рыночная стоимость" - она едина для всех объектов независимо от их вида/типа. |
Как говорил мой друг "стоп казбек".
Эт с каких шишей стоимость "действующего бизнеса" = РС ??????????
Стоимость действующего бизнеса может быть РС только при НЕИ. Если вы в расчетах используете текущие данные бизнеса (ЦИК-а), а не по НЕИ, то тут РС и не пахнит.
| Цитата: |
| и мыслю больше именно в привязке к оценке бизнеса. |
вот почему Вам трудно вникнуть в то что я отстаиваю. Пардон но Вы скорее бизнес аналитик чем оценщик.
| Цитата: |
| Но ведь дефиниция "рыночная стоимость" - она едина для всех объектов независимо от их вида/типа. |
будем считать что это Вы написали под действием усталости или коньяка.
| Цитата: |
| Но если бы Ваша теория была реальностью - я не представляю как я бы сделал хоть один расчет. Ну вот не знаю и все. |
думаю эт вы зря так расстраиваетесь. Вы все делаете правильно, в соответствии с НС только это (судя по Вашему тексту) не РС, а стоимость в использовании или инвестиционная.
Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:
PS: а что в предыдущем моем посту я что то не логичное написал? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 09:34 |
|
Рудж, правильно ли понял Ваш алгоритм расчета :
1. На рынке методом экстракции нахожу ставку капитализации R.
Кстати в нашем областном центре Сивец (царство небесное) и Левыкина
в последней работе доказали что она лежит на уровне от 9 до 10 %. В то же время другие во всех отчетах шпарят от 17 до 23. Правда считали они R по классике. В вашем случае R почти наверняка будет меньше чем 9-10, так как Вы будете брать в дальнейшем чистые доходы ТОЛЬКО от срока окупаемости, а для сохранения уровня стоимости на уровне рынка ну просто необходимо снижение R от классического его расчета.
Кстати, тут еще черти что происходит. Смотрите, безрисковая сейчас и так на уровне почти 9%. Ставка капитализации от Гуру 9-10. Т.е. она лежит практически на уровне безрисковой. Значит в наши дурные сегодняшние условия (практически новый кризис) рынок не учитывает НИКАКИХ рисков !!!! Парадокс…
А так как (спинным мозгом чуствую) у Вас R будет итого меньше, то это войдет в явное противоречие с классическим пониманием расчета R. Хотя если забыть что стоимость объекта в долларах падает и думать что в ГРИВНАХ то она со временем растет, то R = Y – H. Но для гривны и Y будет выше доллара.
2. Нахожу срок окупаемости объекта готового приносить доход как 1/R.
3. При условии что отрицательных потоков нет дисконтируем ЧОД в рамках периода окупаемости без учета реверсии.
4. Получаем стоимость.
Знаете Рудж, есть же ряд методологий где используются не ЧОД, а иные денежные потоки , которые капитализируются / дисконтируются с применением коэффициентов. Не будем их называть ни ставкой капитализации ни нормой доходности, а то окончательно всех запутаем. Просто в моем понимании – неких коэффициентов.
Какие бы ни были методологии и методы – полученная на выходе стоимость должна быть АДЕКВАТНОЙ рынку, т.е. не выпадать из него. При этом (естественно) в этой методологии должна соблюдаться логика и здравый смысл, получены НЕКИЕ денежные потоки (чистые, грязные или иные суррогаты), выбран период и (ВНИМАНИЕ !!!!! Вот ОНО!!!) доказан (выбран) некий коэффициент, ОТВЕЧАЮЩИЙ типу дохода и периоду дисконтирования. Возможно в классическом понимании это не будет ни ставка капитализации ни ставка дохода . Все это закрепить на нормативном уровне. И вуаля, можно применять. |
|
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 11:39 |
|
| HUGO писал(а): |
| …Какие бы ни были методологии и методы – полученная на выходе стоимость должна быть АДЕКВАТНОЙ рынку, т.е. не выпадать из него. При этом (естественно) в этой методологии должна соблюдаться логика и здравый смысл, получены НЕКИЕ денежные потоки (чистые, грязные или иные суррогаты), выбран период и (ВНИМАНИЕ !!!!! Вот ОНО!!!) доказан (выбран) некий коэффициент, ОТВЕЧАЮЩИЙ типу дохода и периоду дисконтирования. Возможно в классическом понимании это не будет ни ставка капитализации ни ставка дохода . Все это закрепить на нормативном уровне. И вуаля, можно применять…. |
+10000
Но коллега, мне не очень понятно Ваше стремление все дисконтировать при расчете РС. Лично я смысла в дисконтировании при расчете РС вообще не вижу. Ведь что дисконтируй что капитализируй в итоге то РСд=РСк. Отсюда, к стати, и отпадает термин «окупаемость».
Следовательно
| HUGO писал(а): |
… Рудж, правильно ли понял Ваш алгоритм расчета :
1.На рынке методом экстракции нахожу ставку капитализации R.
2. Нахожу срок окупаемости объекта готового приносить доход как 1/R.
3. При условии что отрицательных потоков нет дисконтируем ЧОД в рамках периода окупаемости без учета реверсии.
4. Получаем стоимость. … |
Коллега это просто лишние телодвижения. Реально можно и так просчитать РС. Но только зачем? Не проще ли выполнив пункт 1. и определив рыночный ЧОД просто поделить одно на другое. Эт скока бумаги и дерева с экономиться.
| HUGO писал(а): |
| ….(спинным мозгом чувствую) у Вас R будет итого меньше, то это войдет в явное противоречие с классическим пониманием расчета R. Хотя если забыть что стоимость объекта в долларах падает и думать что в ГРИВНАХ то она со временем растет, то R = Y – H. Но для гривны и Y будет выше доллара…. |
Знаете коллега. При определении РС, ИХМО, нет смысла рассчитывать R если есть рынок в принципе. (если рынка нет то и РС = 0) Мало того, мое мнение такое, в оценке R - не ставка капитализации, а скорее некий коэффициент связывающий, РЫНОЧНЫЕ ЧДП и Стоимость. Название же, да и методика расчета, ставки капитализации перекочевала в Оценку из классической Экономики. Отсюда и г….й.
Я не буду приводить тут методы расчета ставок дисконта и капитализации. Их масса и посмотреть их можно в любом ученика экономии.
Но я хочу обратить Ваше, коллеги, внимание. Все они (методики) «объединены» некими условностями (объект будет дорожать/дешеветь, ДП не стабильны/стабильны и тд и тп). Но все это не допустимо в расчете РС. РС не допускает ни каких условий ни отношении ОО, ни для операторов рынка.
РС это зеркало Рынка.
Условия допустимы, на пример, при определении Инвестиционной стоимости, стоимости для страхвания и тд. Можете сравнить дефиниции этих стоимостец и РС.
| HUGO писал(а): |
| …Знаете Рудж, есть же ряд методологий где используются не ЧОД, а иные денежные потоки , которые капитализируются / дисконтируются с применением коэффициентов. Не будем их называть ни ставкой капитализации ни нормой доходности, а то окончательно всех запутаем. Просто в моем понимании – неких коэффициентов… |
Правильно, есть некие коэффициенты, отражающие доходность, называемые рентабельность. На пример рентабельность ОФ, собственного, или заемного капитала, продаж и тп и тд.
НО это в науке под названием Экономика. Но какое отношение эти коэффициенты имеют к определению РС в науке под названием Оценка имущества?
| Цитата: |
| …Кстати, тут еще черти что происходит. Смотрите, без рисковая сейчас и так на уровне почти 9%. Ставка капитализации от Гуру 9-10. Т.е. она лежит практически на уровне без рисковой. Значит в наши дурные сегодняшние условия (практически новый кризис) рынок не учитывает НИКАКИХ рисков !!!! Парадокс… |
Ну почему же. Рынок все учитывает Просто без рисковая (9 % ) отражает ТОЛЬКО доход на «тело депозита» сумма которого не поменяется для инвестора, а на рынке, на пример недвижимости, доходность состоит из как минимум доходности от самого объекта, генерирующего доход, и от дохода в следствии изменения стоимости самого объекта. Как в (+) так и в (-). Следовательно, если рынок не стабилен то происходит снижения и ЧОД, и (из практики) РС объекта и соответственно снижается и R. Теперь если учесть в R только чистую доходность на инвестиции без учета изменения стоимости самих инвестиций (ОО) то она даст более низкую, в нашем примере, доходность чем без рисковая. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 12:35 |
|
Рудж, раз уж Вы в силу пытливости ума невольно стали "ревизионистом" (я ЛЮБУЮ ревизию только приветствую, правильная или нет - покажет время, да и пусть "классики-гуру" не расслабляются), то может Вы систематизируете Ваши "еретические" взгляды в виде постулатов, алгоритмов в некой отдельной статье. По крайней мере я со временем на это надеюсь. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 14:51 |
|
Все-таки, если позволите, не дает мне спокойствия вот этот пример:
| rudge писал(а): |
Далее, Гуру А. Н. Чиркин приводит пример с банковским кредитом, где тело кредита приравнено к инвестициям, а %% это чистый доход (интерес) банка.
Цитирую задачу
Цитата:
Банк предоставил предпринимателю кредит на сумму 15 000 у.е. на срок 3 года под 25% годовых (другими словами, инвестировал в дело предпринимателя данную сумму на данных условиях). Предполагается, что кредит должен быть погашен по схеме самоамортизирующегося кредита – см. ( 4 ), взнос на амортизацию единицы. Используя указанную функцию денежной единицы, можно определить размер ежегодного платежа, амортизирующего кредит:…………….
не буду все цитировать (см А. Н. Чиркина)
Далее он, Гуру, резюмирует
Цитата:
Очевидно, что с точки зрения банка стоимость активов (денежных средств), инвестированных в дело предпринимателя, составляет 15 000 у.е.
То есть, говоря языком оценщика, «заплатив за объект приносящий доход 15 000 у.е.» мы имеем его стоимость. А %% на эту сумму (15000 у.е) это прибыль банка. |
Возможны разные схемы, для примера предположим, что возврат идет по классической схеме равными частями.
Сумма кредита 15 000 грн.
Срок кредитования составляет 5 лет.
Заходим на сайт НБУ и видим, что средняя ставка кредитов для физ. лиц на 28.08. 2015 г. составляет 31,9% (для юрлиц и того меньше - всего 20,7 (http://www.bank.gov.ua/files/Procentlastb_KR.xls)
Как известно, проценты по кредиту - это не только доход, а часть этих выплат идет на покрытие фактического обесценения денег во времени. Ведь сумма кредита выдается в полном объеме единоразово, а возвращается она в банк во времени и по частям. Как минимум она должна покрывать инфляцию денежной единицы.
Заходим http://index.minfin.com.ua/index/infl/ и видим, что инфляция за первое полугодие составила 39,3%. Предположим, что до конца года она останется на этом же уровне.
Пример расчета в прикрепленном файле.
Таким образом, текущие денежные поступления в сумме 13 338,9 грн. не перекрывают даже фактическую выданную сумму кредита 15 000 грн., не говоря уже о доходах.
При таких условиях не будет ни срока окупаемости - по факту срока возврата выданной суммы.
Как быть в этом случае в привязке к Вашей теории?
И какова рыночная стоимость такого кредита, если бы банк захотел его продать?
Добавлено спустя 18 минут 19 секунд:
Не понимаю, в чем проблема, файлик в экселе всего 11 килобайт и не прикрепляется. Другие более тяжелыей файлы другого формата - прикрепляются.
Добавлено спустя 2 минуты 12 секунд:
Странно, перекинул в ворд и прикрепилось. Чудеса. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
кредита.doc |
| Размер файла: |
65.5 Kб |
| Скачан: |
6 раз |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 15:42 |
|
| Серый писал(а): |
| Все-таки, если позволите, не дает мне спокойствия вот этот пример:…… Таким образом, текущие денежные поступления в сумме 13 338,9 грн. не перекрывают даже фактическую выданную сумму кредита 15 000 грн., не говоря уже о доходах. |
Коллега Серый да не нужно пытаться решить пример коллеги А. Н. Чиркина. В примере все упрощено до «немоги» (ну не бывает такого в реалиях). Коллеги А. Н. Чиркин этим примером показывает то, что Общий ДП состоит из двух ДП. ДП на возврат инвестиций и ДП как интерес инвестора, читая прибыль инвестора. И все.
| Серый писал(а): |
| Как известно, проценты по кредиту - это не только доход, а часть этих выплат идет на покрытие фактического обесценения денег во времени. Ведь сумма кредита выдается в полном объеме единоразово, а возвращается она в банк во времени и по частям. Как минимум она должна покрывать инфляцию денежной единицы. |
+10000
| Серый писал(а): |
….
….При таких условиях не будет ни срока окупаемости - по факту срока возврата выданной суммы.
Как быть в этом случае в привязке к Вашей теории?... |
А ни как.
Если актив не окупается за n периодов при заданном инвестором R то инвестор или:
- отказывается от инвестирования;
- ищет другой актив удовлетворяющий его условиям;
- меняет условия.
Но это все бизнес, а не оценка.
У нас есть рыночные ЧОД и R. Все!!!!. Далее ЧОД/R = С.
| Серый писал(а): |
….
И какова рыночная стоимость такого кредита, если бы банк захотел его продать? |
Ну во первых банк не дурак. Он не стал бы такой кредит давать в принципе (я не говорю про откаты).
А ответ на Ваш вопрос прост, РС=0. Без всяких там окупаемостей и тп.
Мил человек, да поймите Вы что термин окупаемости у меня появился только для того, что бы обосновать приод прогнозирования, который про расчете РС не имет смысла в принципе, достаточно «капитализации» точнее ЧДП/R, и еще для того что бы определить R при отсутствии даннях на рынке (не путать с «…при отсутствии рынка»). Последнее из метода Ринга где R=1/n где n - период окупаемости который в обязательном порядке есть в бизнеспланах и в проектной документации. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 15:59 |
|
| rudge писал(а): |
А ни как.
Если актив не окупается за n периодов при заданном инвестором R то инвестор или:
- отказывается от инвестирования;
- ищет другой актив удовлетворяющий его условиям;
- меняет условия.
Но это все бизнес, а не оценка. |
Вы все время повторяете "инвестор", и при этом отрицаете инвестиционные моменты в оценке. Но инвестор же - часть инвестиционного анализа, инвестиционного моделирования. Вот даже в этом случае Вы начали предлагать разные варианты, тем самым начали инвестиционное моделирование.
| rudge писал(а): |
| А ответ на Ваш вопрос прост, РС=0. Без всяких там окупаемостей и тп. |
А мой ответ, что рыночная стоимость переуступки права требования по такому кредиту равна 13 338,9 грн. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Сен 2015 20:55 |
|
| Серый писал(а): |
Вы все время повторяете "инвестор", и при этом отрицаете инвестиционные моменты в оценке. Но инвестор же - часть инвестиционного анализа, инвестиционного моделирования. Вот даже в этом случае Вы начали предлагать разные варианты, тем самым начали инвестиционное моделирование. |
Я говорю инвестор только по тому, что так написано в НС№3 и большинстве методик. Ну и дело привычки.
Вообще то я бы на уровне стандарта или закона прописал бы что есть инвестор, а что покупатель/продавец. Для себя я уже сделал разделение этих понятий.
Я считаю что:
Инвестор – это участник транзакций, который вкладывает средства без получения актива в полную собственность. Нет перехода права собственности на актив. На пример инвестировать в производство путем покупки акций или взноса в уставной фонд.
Покупатель – это участник транзакций, который вкладывает средства получая актив в полную собственность. Есть переход права собственности на актив.
Продавец - это участник транзакций, который продает полное или частичное право на актив. Есть переход права собственности на актив.
| Серый писал(а): |
А мой ответ, что рыночная стоимость переуступки права требования по такому кредиту равна 13 338,9 грн. |
Вы знаете я не буду тут с Вами спорить ибо для меня не понятно как Вы вообще расчет провели в гривне? В примере Гуру подразумевалось все в у.е. Вы же резко перешли на гривну и провели расчет с учетом действующей инфляции. Это не корректно коллега. Ибо при такой инфляции я бы никогда не рискнул проводить расчет в гривне. Только в у.е. А уж если бы и проводил, то у меня %% на кредит была бы не 40%, а все 80%, и это как минимум.
Я только в одном с Вами согласен, стоимость переуступки права требования не равна 0 и соответственно не есть РС. Сегодня есть подобие рынка права требования. Но это не свободный рынок в понимании дефиниции РС. Я бы назвал этот рынок «закрытым с множество условий». То, что мне известно, там такие права продают, пардон передают своим фирмам, за 50-70 %% от суммы долга. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2015 08:28 |
|
| rudge писал(а): |
| Инвестор – это участник транзакций, который вкладывает средства без получения актива в полную собственность. Нет перехода права собственности на актив. На пример инвестировать в производство путем покупки акций или взноса в уставной фонд. |
Вот это, конечно, Вы меня прибили полностью. А акции что не актив, и что их покупатель не получает их в собственность. Покупатель энного числа акций или доли в уставном фонде получает пропорциональное право на все активы общества. Ну и встречный вопрос - а как быть с владельцем 100% акций или доли в уставном фонде?
| rudge писал(а): |
| В примере Гуру подразумевалось все в у.е. Вы же резко перешли на гривну и провели расчет с учетом действующей инфляции. |
Ну подставьте вместо 15 000 грн. 100 000 грн., чтобы не было совпадения цифр с примером из учебника. Суть останется та же.
А с учетом какой инфляции я должен был провести расчет. Вы же сами утверждаете, что данные должны быть на дату оценки, а что было в прошлом и будет в будущем - то все невсчет.
Тот расчет был сделан по Вашему пониманию рыночной стоимости.
А вот как ее понимаю я приведено в следующем расчете.
Для меня понимание проведения маркетинга - не ограничивается только снятием картинки на дату оценки, но и понимание прогнозов, известных на дату оценки. Эти данные известны/доступны всем участникам рынка, и они их обязательно проанализируют, и со знанием дела и рассудительно поступят с ними.
Так вот, например открыв http://viewswire.eiu.com/index.asp?layout=VWcountryVW3&country_id=980000298&rf=0 получу прогноз инфляции на пять лет.
И подставив эти данные в расчет, получу уже совсем другую картину.
Уже вот и поступления, приведенные к дате оценки, перекрывают фактически выданную сумму кредита, и привлекательность появляется.
| rudge писал(а): |
| Ибо при такой инфляции я бы никогда не рискнул проводить расчет в гривне. Только в у.е. |
Дело в том, что кредитов физ. лицам в у.е. не выдают (в превалирующем большинстве случаев).
| rudge писал(а): |
| Сегодня есть подобие рынка права требования. Но это не свободный рынок в понимании дефиниции РС. Я бы назвал этот рынок «закрытым с множество условий». То, что мне известно, там такие права продают, пардон передают своим фирмам, за 50-70 %% от суммы долга. |
Сегодня есть и продажи между банками кредитных портфелей или между банками и коллекторскими фирмами и за 5-10% от суммы долга. Все зависит от портфеля и его проблематичности.
Вобщем, очередной тупик в обсуждении. Лично я уже, говоря автомобильной терминологией, задолбался сдавать задним ходом из тупика и искать новый проезд.
Я пас. Остается только пожелать Вам удачи в доказательстве Вашей теории (честно, желаю удачи, без никаких там сарказмов и унижений, а то еще подумаете чего не так).
А пока предпочту придерживаться классики, по старинке, с реверсией в составе рыночной стоимости. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
кредита.doc |
| Размер файла: |
74.5 Kб |
| Скачан: |
1 раз |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2015 12:12 |
|
| Серый писал(а): |
| Вот это, конечно, Вы меня прибили полностью. А акции что не актив, и что их покупатель не получает их в собственность. |
Что бы Вам было известно. Акции - это всего лишь документ, правда ценный, подтверждающий тот факт что;
- сделаны инвестиции в некий актив и акционер может их вернуть себе путем продажи самих акций;
- на оговоренные Законом и решений собраний акционеров владелец акций получает права на распоряжение прибылью актива и решения организационных вопросов. При этом не получая право на актив (основные фонды на пример) в который вложены инвестиции
- на получение оставшихся, после ликвидации предприятия, активов (ОФ на пример).
| Серый писал(а): |
| Покупатель энного числа акций или доли в уставном фонде получает пропорциональное право на все активы общества. |
Бред. Он получает только право на (см. мое выше). АКТИВЫ по нашему законодательству (для юр.лиц) всегда принадлежат ЮР.ЛИЦУ, а не АКЦИОНЕРАМ. Учите коллега матчасть от бух учета. А за одно и "Господарський Кодекс"
| Серый писал(а): |
| Ну и встречный вопрос - а как быть с владельцем 100% акций или доли в уставном фонде? |
А ни как. Такой владелец имеет право только на распоряжение 100% прибыли ну и своими инвестициями. Имуществом же = активами Де Юра владеет Юр.лицо виде ЧП, ТОВ, ПАТ и тп (см мое выше)
Да, сама по себе Акция, как ценная бумага, может выступать и выступает как некий не материальный актив. Акция как документ подтверждающий «право на…» (см мое выше) то же имеет свою стоимость ибо право то же имеет свою стоимость.
| Цитата: |
| А с учетом какой инфляции я должен был провести расчет. Вы же сами утверждаете, что данные должны быть на дату оценки, а что было в прошлом и будет в будущем - то все не в счет. . |
Так и берите на дату оценки и не лезьте в прошлое или будущее. Да я и не отрицал корректность применения Вами в расчете инфляции 39,9%. Я говорил про %% на кредит и связанные с ним риски.
[quote]Дело в том, что кредитов физ. лицам в у.е. не выдают (в превалирующем большинстве случаев).
| Цитата: |
Ага, спасибо что напомнили. А что для юр.лиц запрещено? И какое отношение расчет в валюте имеет к непосредственно выдаче кредита в гривне? Что считать в валюта запрещено? Кем?
| Цитата: |
| Сегодня есть и продажи между банками кредитных портфелей или между банками и коллекторскими фирмами и за 5-10% от суммы долга. Все зависит от портфеля и его проблематичности. . |
+1000 Я за этим, так называемым, рынком не слежу. ИХМО не рынок это. Это договрняк.
[quote="Серый"] В общем, очередной тупик в обсуждении. . |
Сожалею. Хотя если не согласится с предложенным мною, что логично, то будет тупик. А вот если согласиться, то далее разворачивается громадное поле для творчества. Жаль, что Вы не видите этого.
| Цитата: |
| Остается только пожелать Вам удачи в доказательстве Вашей теории (честно, желаю удачи, без никаких там сарказмов и унижений, а то еще подумаете чего не так). . |
Благодарю и сожалею. Вам того же
| Цитата: |
| А пока предпочту придерживаться классики, по старинке, с реверсией в составе рыночной стоимости. |
Коллега, а кто Вас заставляет проводить расчеты, определять стоимость в разрез с НС и утвержденными Методиками? Я? Дык не помню такого. Я то как раз настаиваю на приведение НС и Методик к логике оценки и только. А вот если то…. тогда и будете считать по новым НС и Методикам.
Добавлено спустя 2 минуты 57 секунд:
PS; Вся прелесть акционеров, особенно 100 %% , заключается только в том, что они "стригут баранов", а те несут ответственность. "Золотой теленок" помните? Кантора "Рога и Копіта"? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
| Добавлено:
Ср, 02 Сен 2015 14:49 |
|
Ревизионизм и еретиканство продолжаются, но уже мной и далее.
Все о чем пойдет далее – для доходных объектов недвижимости.
Полезность = Ценность - Стоимость
Если Ценность больше Стоимости, то Полезность положительная и покупатель ( о Боже!) покупает.
Если меньше, то покупатель отказывается от сделки, по крайней мере по такой Стоимости.
Ценность бывает двух видов : 1.для продавца 2. для покупателя
Первый вид ценности как минимум равен сумме затрат (инвестиций при покупке) на создание объекта. Как максимум - плюс «нажива» сверху (интерес продавца).
Второй вид ценности складывается из суммы приобретения на открытом рынке плюс интереса покупателя (в нашем случае явно материального).
Если интереса нет, то сделки не будет, а зачем она когда Ценность для покупателя = Стоимости, при этом Полезность нулевая. Таким образом Полезность для покупателя это и есть его интерес.
В идеале при сделке Ценность продавца (полезность продавца) = Ценности покупателя (полезности покупателя), при этом Стоимость (цена сделки) одна на всех. Иначе бы сделки не было вообще. Но такого нет в природе. Полезности (интересы) противоположных сторон НИКОГДА совпадать не могут, и реальные сделки происходят с перекосом то в одну, то в другую сторону (смотря кто уступит свой интерес – полностью или частично).
И если на рынке продавец еще хоть как то может обойтись «без наживы», то покупатель уж точно не захочет купить без видимой пользы (интереса). Вывод: все сделки на равновесном рынке (спрос=предложению) состоят и з стоимости объекта как таковой + интереса покупателя.
И даже если спрос выше предложения , все равно интерес покупателя есть в нематериальном активе – владеть и пользоваться объектом именно сейчас и в данный момент, а не когда то).
Когда же стоимости, полученные в рамках ЗП, ДП, СП могут совпасть? Гуру говорят на равновесном рынке (спрос=предложению). Это необходимое, но недостаточное условие. Кроме этого должен быть «полный штиль», «болото», когда нет кризисов, взлетов, падений, инфляции, где чистые доходы равны затратам на их создание, когда экономика всей страны и отдельных отраслей стоит на месте, не развивается, но и не падает. Но бывает ли такое в реальной жизни? Вывод : совпадение этих стоимостей полная утопия.
Почему нам с таким упорством гуру твердят, что стоимость, полученная в рамках ЗП (пусть даже она основывается на рыночных стоимостей работ + рыночных стоимостей материалов и изделий + накладные – все данные продавца) НЕ НОСИТ РЫНОЧНЫЙ ХАРАКТЕР. А вот стоимость, полученная в рамках ДП (основываясь на рыночных представлениях о доходах покупателя) НОСИТ РЫНОЧНЫЙ ХАРАКТЕР. Ложь.
Я глубоко убежден, что Рыночная стоимость может быть получена ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в рамках СП. Даже сама ТРАКТОВКА В ОПРЕДЕЛЕНИИ рыночной стоимости на это указывает В ЛОБОВУЮ. Все остальное (ДП, ЗП) это не что иное, как жалкая попытка к ней приблизится путем целого ряда понятных или туманных корректировок и поправок, вычисления всевозможных коэффициентов, периодов и Бог его знает что еще .
Просто ЗП пытается учесть позицию продавца, а ДП полезность (интерес) покупателя.
Рыночная цена появляется только тогда, когда представления продавца и покупателя более или менее совпадают. А это возможно только когда происходит РЕАЛЬНАЯ СДЕЛКА, т.е. в рамках СП.
Таким образом,
Ст (дп) больше или меньше РС (сп) больше или меньше Ст (зп) на падающем или растущем рынке.
Ст (дп) = РС(сп)=Ст (зп) на утопическом, идеальном, не достижимом рынке.
Вы спросите – А если рынка нет?
Ответ – Тогда и рыночной стоимости тоже нет, т.к. без рынка ее определить не возможно. В этом случае будут работать только ее «заменители».
Общий вывод:
1) Стоимость, полученная в рамках ЗП - не рыночная стоимость (однобокая)
2) Стоимость, полученная в рамках СП – рыночная стоимость (двубокая)
3) Стоимость, полученная в рамках ДП – не рыночная стоимость (однобокая) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
