| Автор |
Сообщение |
HUGO
Возраст: 45
Сообщения: 1254
|
 Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 14:42 |
  |
Сама по себе стоимость ликвидации может иметь отрицательное значение, иногда очень глубокое. Чаще всего это касательно зданий и сооружений II и III групп капитальности. Т.е. той недвижимости, которая не имеет или почти не имеет в своем составе железобетонных изделий.
Поэтому когда цель оценки определение стоимости ликвидации, и она отрицательная, то она приравнивается 1 грн.
Когда цель оценки - рыночная стоимость, то в отчете доказываете что в данном конкретном случае рыночная стоимость = стоимость ликвидации.
Если же объект продается исключительно под разборку - земельная компонента не учитывается, т.к. дело покупателя приобрести объект, разобрать его, убрать за собой строймусор, произвести планировку участка, иногда даже произвести рекультивацию участка, и свалить.
Когда же покупатель покупает такой Объект как объект недвижимости (много случаев когда покупают просто один фундамент) - то земельную компоненту учитывать надо. |
|
|
|
     |
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 14:53 |
|
| HUGO писал(а): |
Когда же покупатель покупает такой Объект как объект недвижимости (много случаев когда покупают просто один фундамент) - то земельную компоненту учитывать надо. |
Згідний, усе питання стосується ділянки, якщо розташування ділянки не дуже цінне, то думаю можна навіть сильно не обгрунтовувати вибір способу оцінки об'єкта з 80% зносу (обгрунтування завжди обов'язкове), але якщо оцінювач відчуває, що ділянка цінна, то треба серйозніше відноситись до обгрунтування вибору ліквідації, особливо державного і комунального майна.
Єдине спірне питання чому вибирається вартість ліквідації, а не витратний підхід (можливо він більш ефективний для об'єкта, якщо є можливість зробити капітальний ремонт).
 Тут уже в око кидається чому саме ліквідації, а не витратний чи ринковий. Якщо реально ніхто не буде цей об'єкт розбирати після купівлі, а добудовувати, то факти будуть проти оцінювача. |
Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 02 Авг 2017 15:13), всего редактировалось 3 раз(а) |
|
|
|
-Вікторія-
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 15:01 |
|
Дуже вдячна всім. Є над чим подумати.
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
- особливо цей момент. Для мене честно кажучи це нова інформація. |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 15:25 |
|
| Argus писал(а): |
Відновлювати такі будівлі немає сенсу, тому оцінюйте вартість будівельних матеріалів при розборці які можна ще використати з мінусом витрат на розборку та демонтаж будівель
Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:
тобто у вас буде ваптість ліквідації яка буде дорівнювати ринковій вартості |
У Львові (інших обласних центрах) наприклад відновлення будівлі завжди буде мати великий сенс, тому що там 1 м. кв. завжди буде вище вартості капітального ремонту, а десь в далекому селі 80% зносу дійсно може немати сенсу відновлення.
Щодо об'єктів державної власності (не комунальні), то колись усі об'єкти, які оцінювались (здається тільки для оренди), були опубліковані ФДМ на своєму сайті і ціни м. кв. там були більш менш адекватні (тиких що сильно виділялись не було), крім того рецензію такого звіту проводить ФДМ. |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 16:42 |
|
| -Вікторія- писал(а): |
Дуже вдячна всім. Є над чим подумати.
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
- особливо цей момент. Для мене честно кажучи це нова інформація. |
Для будівель є два варіанти, або право користування ділянкою або власність на неї. Без права користування ділянкою суд може заставити знести будівлю (стикався з таким). У ринковому підході автоматично враховуєте право користування, порівнюючи з об'єктами у яких теж включене право користування (наприклад є договір оренди), квартири гарний приклад (там майже завжди тільки право користування). Припустім покупець хоче придбати об'єкт, знести, побудувати інший і продати. Вартість права користування буде = вартість продажу нового - вартість побудови нового (витратним підходом). Право користування ще розраховують нормативним підходом, але це не ринковий спосіб. Пояснюю теоретично, бо ніколи не бачив окремого розрахунку права користування ринковим способом.
НС 2
| Цитата: |
п. 6. ...
Застосовування витратного підходу для проведення оцінки
земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, та земельних
поліпшень полягає у визначенні залишкової вартості заміщення
(відтворення) об'єкта оцінки. Залишкова вартість заміщення
(відтворення) складається із залишкової вартості заміщення
(відтворення) земельних поліпшень та ринкової вартості земельної
ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її
існуючого використання. |
Проблема в тому, що витратний підхід загалом не є ринковим, потрібно дуже добре обгрунтувати, що він відповідає ринковій вартості.
Теж витяг із НС 2, але не вказано чи стосується розрахунку права користування, хоча і не вказано що стосується виключно власності (думаю можна за аналогією застосувати)
| Цитата: |
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація,
визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного
використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить
земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних
поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням
земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі
визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на
припущенні про умовну зміну способу її використання з метою
досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть
бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без
урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат
розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної
ділянки приймається рівною одній гривні.
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних
поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують
вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення,
вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації,
визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а
ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної
від земельних поліпшень. |
|
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 17:21 |
|
| Argus писал(а): |
| Відновлювати такі будівлі немає сенсу, тому оцінюйте вартість будівельних матеріалів при розборці які можна ще використати з мінусом витрат на розборку та демонтаж будівель |
Я б так голослівно не писав, особливо для державного майна. Зробив би розрахунок, отримав би вдємну вартість і на основі цього зробив би висновок, що з урахуванням економічної недоцільності відновлення даних обєктів, їх ринкова вартість дорівнює вартості ліквідації, і наступним кроком вже був би розрахунок вартості ліквідації. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 18:31 |
|
Для чего покупают то, что невозможно эксплуатировать...?
"Серед типових альтернативних варіантів зазвичай розглядаються:
• подальше використання існуючих земельних поліпшень при умові проведення ремонтних робіт,
• реконструкція земельних поліпшень,
• звільнення земельної ділянки від існуючих земельних поліпшень,
• розбирання земельних поліпшень з метою реалізації. " |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 19:23 |
|
| TarasM писал(а): |
Тут уже в око кидається чому саме ліквідації, а не витратний чи ринковий. Якщо реально ніхто не буде цей об'єкт розбирати після купівлі, а добудовувати, то факти будуть проти оцінювача.
|
Здесь хочется уточнить: если объект государственной/коммунальной собственности продается под разборку, он должен быть разобран. Даже если покупатель купивши под демонтаж по каким-либо причинам будет достаривать здание, ввести в эксплуатацию законным образом не сможет. Поскольку момент в договоре купли-продажи четко прописан.
Мое мнение такое, решение о пригодности/непригодности здания для строительства надо переложить на техническую экспертизу и заказчика
Добавлено спустя 2 минуты 29 секунд:
| -Вікторія- писал(а): |
| - особливо цей момент. Для мене честно кажучи це нова інформація. |
Это есть в работах И. Ивановой по оценке земли, название статьи не помню, но фондовский рецензент меня в этом поддерживает
Добавлено спустя 8 минут 15 секунд:
| HUGO писал(а): |
| Если же объект продается исключительно под разборку - земельная компонента не учитывается, т.к. дело покупателя приобрести объект, разобрать его, убрать за собой строймусор, произвести планировку участка, иногда даже произвести рекультивацию участка, и свалить. |
Это тоже на мой взгляд очень здравая мысль |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 20:48 |
|
| Цитата: |
HUGO писал(а):
Если же объект продается исключительно под разборку - земельная компонента не учитывается, т.к. дело покупателя приобрести объект, разобрать его, убрать за собой строймусор, произвести планировку участка, иногда даже произвести рекультивацию участка, и свалить.
|
как только субъект приобретет недвижимость, за землю придется платить.
свалить, канешна, можно - желательно насовсем, чтобы налоговая не достала 
есть вариант - после разборки написать заяву"прошу у меня землю забрать, т.к. на ней ничего моего нет" |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rozon
Сообщения: 233
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 21:55 |
|
Вікторія для спрощення розрахунку ВЛ використайте саме ринкову інформацію щодо нерухомості під розборку ,у яких вказана вартість і площа https://www.olx.ua/nedvizhimost/q-%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B1%D0%BE%D1%80%D0%BA%D1%83/
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 21:58 |
|
| rozon писал(а): |
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна
|
Еще раз обращаю внимание, это есть в работах И.Ивановой по оценке земли, а стандарты они у нас такие стандарты |
|
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 22:48 |
|
Чуму ж тоді аналоги таким чином не підшукати, де враховано право користування?, наприклад фундаменти:
https://www.olx.ua/uk/nedvizhimost/q-%D1%84%D1%83%D0%BD%D0%B4%D0%B0%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82/
А також підшукати щось подібне у ветхому (напридатному) стані, ринкова вартість такого об'єкту має бути більше вартості фундаменту та менше вартості такого ветхого об'єкта (тобто це можна зробити хоча б для обгрунтування обмеженості ринку і визначення приблизного цінового діапазону, так і сам раз робив при оцінці асфальтної площадки, щоб показати що результат витратного підходу відповідає ринковим тенденціям)
Добавлено спустя 10 минут 41 секунду:
| rozon писал(а): |
| IrenaL писал(а): |
при расчете стоимости ликвидации помните, что она не может быть ниже стоимости права пользования земельным участком
|
нажаль це твердження є лише думкою автора і яке не відображене в жодному з НПА з оцінки майна |
Є таке твердження в НС 2, права на ділянку мають визначатись як умовно вільні від забудови
| Цитата: |
п. 22. ...
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних
поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують
вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення,
вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації,
визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а
ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної
від земельних поліпшень. |
|
Последний раз редактировалось: TarasM (Ср, 02 Авг 2017 23:10), всего редактировалось 3 раз(а) |
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 23:04 |
|
Все таки склоняюсь, что ППЗ при демонтаже будет всегда, его надо учитывать, и предлагаю такую модель. К сожалению таблицы не все перевела, но все знают русский язык , поэтому |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
все ж таки.docx |
| Размер файла: |
16.98 Kб |
| Скачан: |
52 раз |
|
|
|
|
TarasM
Сообщения: 66
|
| Добавлено:
Ср, 02 Авг 2017 23:41 |
|
Судячи по площі - це щось виробниче.
1. Перший найголовніший етап - обгрунтування найефективнішого використання. Якщо якась помилка на цьому етапі, то далі нема смислу щось обговорювати.
2. Другий якщо виробництво - найефективніше використання, то шукав би за аналоги навіси, фундаменти, руїни із значною площею щодо права користування землею і проводив відповідні коригування.
Щодо завантаженого способу, то важко зразу це оцінити, залежить від результату, крім того виникає питання чому саме 1% податку, бачив договори оренди із податком 3%, а сусідній ділянці 4% виробничих земель (зараз органи самоврядування визначають її розмір). Тобто для початку потрібно із актуальною ставкою податку розібратись в даній місцевості на мою думку. Щоб встановити податки, то часом дані щодо податку та нормативної оцінки брав із договорів оренди замовників чи суміжної ділянки (але у Вашому випадку потрібно уточнити чи вона не змінилась, бо площа значна).
У Вашій таблиці вартість 1% податку від нормативної оцінки чомусь нереально низький. Потрібно визначити актуальну нормативну оцінку ділянки з усіма необхідними індексами (через цей момент не подобається витратний підхід), а від неї у відсотках визначається податок. |
|
|
|
|
|
IrenaL
Сообщения: 516
|
| Добавлено:
Чт, 03 Авг 2017 08:39 |
|
Це приклад, зкомпонваний з двох задач. Тому податок на землю нереально низький. Я ставила за мету показати взагалі розрахункову модель, тому до цифр не слід дуже приглядатись
| TarasM писал(а): |
| Щодо завантаженого способу, то важко зразу це оцінити, залежить від результату, крім того виникає питання чому саме 1% податку, бачив договори оренди із податком 3%, а сусідній ділянці 4% виробничих земель (зараз органи самоврядування визначають її розмір). Тобто для початку потрібно із актуальною ставкою податку розібратись в даній місцевості на мою думку. Щоб встановити податки, то часом дані щодо податку та нормативної оцінки брав із договорів оренди замовників чи суміжної ділянки (але у Вашому випадку потрібно уточнити чи вона не змінилась, бо площа значна) |
Правильно, бо є податок на землю, який в Україні становить 1% від НГО (є й нижчі ставки для майна фізосіб, але то таке), а є орендна плата за землю, яка місцевими органами влади встановлюється у вигляді коеффіцієнту до податку, тому Ви й бачили в угодах 3, 4-кратне спввідношення до податку, може бути й коеффіцієнт 8 (для торгівлі). Будь ласка, Ви вправі при розрахунку права користування землею (табл.2) брати за основу перспективний договір оренди до НЕВ землі, розрахувати податок, використати відповідний коефіцієнт в залежності від цільового призначення земельної ділянки, продисконтувати суму, це також буде правильно та відповідає нормативній базі
| TarasM писал(а): |
| 1. Перший найголовніший етап - обгрунтування найефективнішого використання. Якщо якась помилка на цьому етапі, то далі нема смислу щось обговорювати. |
Це правильно і більш стосується правльності оформлення звіту. І має значення більше для рецензента. Я виходжу з того, що оцінювачу перш за все треба захистити себе, тому пропоную не брати на себе прийняття рішення про використання вартості ліквідації, НЕВ - демонтаж. Хай замовник, разом з технічною експертизою про це подбає. Оскільки теоретично нашій країні можливе все: купуємо під демонтаж за копійки, добудовуємо, через суд визнаємо право власності. Змінюється влада- переділ власності - цікавий обєкт який хочеться "віджать" - питання до звіту і оцінювача
| TarasM писал(а): |
| 2. Другий якщо виробництво - найефективніше використання, то шукав би за аналоги навіси, фундаменти, руїни із значною площею щодо права користування землею і проводив відповідні коригування. |
Це добре, якщо ринок нерухомості розвинений і основним підходом є порівняльний. Але він також має слабі місця, оскільки треба буде виконати коригування інформації, а коригування обгрунтувати.
На мою думку, тут краще використати дохідний підхід на основі кошторису. Якщо прийнято рішення про добудову об"єкту, грошові потоки від прогнозованої оренди; якщо рішення пустити під демонтаж - від реалізації матеріалів в останній рік прогнозного періоду
| TarasM писал(а): |
| У Вашій таблиці вартість 1% податку від нормативної оцінки чомусь нереально низький. Потрібно визначити актуальну нормативну оцінку ділянки з усіма необхідними індексами (через цей момент не подобається витратний підхід), а від неї у відсотках визначається податок. |
Так і є, модель теоретична. В реалі, дійсно проводимо розрахунок НГО земельної ділянки та беремо 1% від реального числа.
Все, приємно було поспілкуватися  |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
