< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Доживаем последние деньки

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

Автор

Сообщение

555

Сообщения: 135
Откуда: Odessa

Добавлено: Чт, 24 Май 2018 23:26

Вечер в хату, господа (товарищи, граждане, бояре) оценщики. Плохую весть я принёс вам. И нам заодно. Скоро нас (вас) не будет. Аннигилируемся, к бениной маме. Сами. И помощь со стороны не будет нужна. Я редко пишу сюда, в основном читаю. Но видимо накопилось. Расскажу вам несколько случаев из своей практики за буквально последнее время.
Для начала о себе. Стаж оценщика под десять лет. Специализации по первому направлению все, кроме памятников. Вторая только пока на стадии стажировки уже несколько лет, руки не доходят.
Ситуация намбэ ван.
Клиент чего-то там намудрил, не предупредил заранее. Понадобилась вдруг ему рецензия на мой отчёт. Да какие проблемы? начинаю обзванивать знакомых оценщиков. И как оказалось, проблема еще та. Никто не хочет делать рецензию. Вернее делают, но только на свои отчёты. Ну схема ясная. Две параллельные фирмы, ну и т.д. Я даже на хитрость пошел, говорю сделайте любую, хоть плюс, хоть минус, мне бы только посмотреть на это. Номер не прошел. Только на свой отчет и только положительную. Даже если там квартира на Дерибасовско по цене сосисок в ближайшем гастрономе.
Вторая ситуация.
Беседую с "коллегой", специально в кавычки взял, потому что после разговора с ним я не совсем уверен, что мы коллеги. Непринужденный разговор. На мою фразу, что в наше время надо осторожно выбирать между нормой капитализации и ставкой дисконтирования и вообще к некоторым объекта нельзя применять доходный подход по ряду причин, он удивлённо спросил: "А ты что, умеешь считать доходным подходом? Я только сравнительным считаю." На минуточку, у него свидетельство оценщика 2007 года.
Ну и третий. Наверное самый феерический.
Беседую с оценщиком(оценщицей). Мадам занимает немалый пост в одной очень известной общественной оценочной организации.
Разговор о рецензии. Так и так, говорю, нужна рецензия. Суть. В рамках исполнительного производства, база оценки ликвидационная стоимость. Она мне сразу в лоб - рецензия будет отрицательной. ? Почему? А у нас на любую стоимость, кроме рыночной, рецензия отрицательная. Попытки вразумить ее, что вынужденная продажа в условиях судебного исполнения ну как бы не совсем попадает под категорию рыночных, ни к чему не привели. Это человек, которого считают аксакалом оценки. Пришел в офис , полистал НСО-1, МСО-11, МСО-16 не полистал, а посмотрел в кампутере, Нет бумажной пока версии. Долго думал.
Пока писал, вспомнил еще один случай.
Одна дама. Целый руководитель организации по обучению и сертификации оценщиков. Кто в теме, тот понял (я теперь в эту организацию ни ногой). Принес отчет на рецензию. Ситуация банальная. Предприятие. Доходный и сравнительный подходы. Для доходного подхода взял денежные потоки за последние три года. Из баланса предприятия. Всё по Булгаковой. Приложил соответствующие копии баланса. Так эта дама мне заявила, что я не имел права использовать в работе баланс, т.к. это уже направление номер два. Сказать что я был в шоке, это ничего не сказать. Все мои доводы, что я использовал этот баланс ради одной цифры, как об стену горох. Пришлось доходный убирать, рецензия срочно была нужна, и цифру подгонять под уже заявленную заказчику.
Что вообще, чёрт побери, происходит?
Где этот хвалёный Маркус, который мог объяснить всё? Экспонатную зависимости цены яблок на Привозе от землетрясения в Аргентине, до влияния солнечных пятен на блуждание лунных кратеров. Куда они все делись? Кузьменко где? Понимаю, за сраку лет, но насколько я знаю его фирма шпарит "налоговую" аж бегом.
Если я что и нахожу в интернете, то это в лучшем случае за 2011 год и раньше.
Я серьезно сомневаюсь в моей необходимости состоять в некогда уважаемой оценочной общественной организации.
ФДМУ вообще самоустранился. Из ранее регулятора, превратился в открытый балаган. Одни пляски с реестром чего стоят.
Спинным мозгом чувствую, что пора прекращать двигать кровати и заняться персоналом. Вот только как? Кто это будет делать?
Иначе нам все пистец, а должностей управдома на всех не хватит.

_________________
"От дурных мер, принимаемых правительством, есть спасение: дурное исполнение." П.А. Вяземский

IrenaL

Сообщения: 516

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 19:26

Добрый вечер, я бы тоже Вам рекомендовала посмотреть нормативную базу по исполнительному производству. Я в некоторой степени согласна с мадам №1, не может быть по исполнительному производству ликвидационной стоимости, хотя действительно, принудительная продажа и то се. Вы определяете начальную стоимость для реализации на открытых торгах, а базой расчета начальной является рыночная

Дама №2. Я так понимаю вы по 2-му направлению только стажируетесь. Тогда какой баланс, оценка предприятия и рецензия? Вы стажер, несмотря на 10 лет работы в оценке. Далее, и какую цифру Вы исчерпали в прошлой 3-хлетней истории предприятия? Это Вашего заказчика волнует, что там было? Может лучше обоснованный прогноз?
Ну вот как то так. Не надо обижаться, Вы устали. Отдохните, посмотрите вокруг - Одесса сейчас такая красивая. И снова за работу. Удачи. У нас на дверях одной из компаний висит призыв "Не писсимиздите!" Wink

Один из 9000

Сообщения: 235

Добавлено: Пт, 25 Май 2018 20:59

Все это херня. При стоимости 200 гривен за отчет даже думать об этом не хочется.

За последние дни:
1) Пропустил звонок, перезвонил через час - поздно уже нашли "коллегу".
2) Позвонил нотариус: нам нужно за час и за 200 грн. Сделали.
3) предложенные 500, потом 400 для суда не выдержали конкуренции. Заказчик не мог платить больше 350 исчез.

_________________
Нас 9000! Кому-то - это очень много.

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Сб, 26 Май 2018 20:10

IrenaL писал(а):

Много раз уже спорил, и на этом форуме тоже. Попрошу только привести точную и исчерпывающую цитату из законодательства с указанием оценщику в таких случаях считать именно рыночную стоимость. Без недосказанности и двойных толкований. А вообще, конечно, то как в законодательстве и в жизни две большие разницы (к сожалению).

Сергей Бел

Сообщения: 60
Откуда: Литосфера

Добавлено: Вс, 27 Май 2018 22:10

slon_kharkov писал(а):

Попрошу только привести точную и исчерпывающую цитату из законодательства с указанием оценщику в таких случаях считать именно рыночную стоимость. Без недосказанности и двойных толкований.

ПРИСОЕДИНЯЮСЬ!!

Добавлено спустя 44 минуты 14 секунд:

IrenaL писал(а):

не может быть по исполнительному производству ликвидационной стоимости,

А где такое написано?

Добавлено спустя 14 минут 53 секунды:

На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.(МСО1)

_________________
Если натянуть нижнюю губу на голову и резко глотнуть - можно исчезнуть...

rozon

Сообщения: 233

Добавлено: Вт, 29 Май 2018 10:54

IrenaL писал(а):

... я бы тоже Вам рекомендовала ...... не может быть по исполнительному производству ликвидационной стоимости, хотя действительно, принудительная продажа и то се.( Smile

) Вы определяете начальную стоимость для реализации на открытых торгах, а базой расчета начальной является рыночная

Из опыта дискуссии ранее с коллегой IrenaL к ее рекомендациям надо подходить критично,ибо они основаны на сугубо собственном взгляде на ситуацию.

ну и хотел уточнить,что определяем не начальную стоимость реализации ,а начальную цену реализации; и напомнить, что ликвидационная стоимость по НСО1 это рыночная с ограничением продажи по времени ,и база рыночная при этом

_________________
ВРЯТУЙ ЕКОНОМІКУ - ПОМРИ ДО ПЕНСІЇ

IrenaL

Сообщения: 516

Добавлено: Вт, 29 Май 2018 17:22

[quote="rozon"]

IrenaL писал(а):

ну и хотел уточнить,что определяем не начальную стоимость реализации ,а начальную цену реализации; и напомнить, что ликвидационная стоимость по НСО1 это рыночная с ограничением продажи по времени ,и база рыночная при этом

Цену реализации определяет исполнитель, а оценщик - стоимость (ст. 58 Закона об исполнительном производстве), действительно без указания "рыночная". Поскольку продажа проводится на открытых торгах, то полученная стоимость выступает начальной (инструкции под рукой к сожалению нет).
Но, далее, в продолжение дискуссии, ответьте мне на вопросы

1) какой вопрос ставится в Постановлении о назначении: определение ликвидационной стоимости? Так и пишут?
2) какую цель оценки Вы прописываете в договоре с юстицией? Наверняка указываете цель - определение начальной стоимости для реализации на открытых торгах. И база оценки, ликвидационная стоимость, звучит вряд ли. Тогда переходим к п.11 НС №1 - если Вам не заказали ликвидационную стоимость (а Вам ее никогда не закажут!), определяйте рыночную и не учите людей плохому. Или все-таки пишите в договоре "определение ликвидационной стоимости"?
3) что такое ликвидационная стоимость? Да, п. 28 НС №1, но тогда требуется дополнительное исследование условий продажи и т.д. И тут возникает применение понижающих коэффициентов, определенных согласно законодательству. Есть у нас такие? Или я что-то упустила?

Ну и ст. 62 Закона об исполнительном производстве - порядок продажи, она предусматривает понижение стоимости на повторных торгах не более 30% от начальной.
Поэтому, коллега rozon, я тоже считаю что к Вашим словам и советам надо относится с большой осторожностью. Чтобы потом не вытирать пот со лба во время суда. Поскольку должника по вашим советам можно "наказать" дважды: сначала оценщик, "вымутит" откуда-то стоимость, которую по умному назовет ликвидационной, затем исполнительная еще раз удешевит

Добавлено спустя 21 минуту 54 секунды:

slon_kharkov писал(а):

IrenaL писал(а):

К сожалению, кроме п 11 НС №1 ничего предложить не можем

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 29 Май 2018 20:12

IrenaL писал(а):

если Вам не заказали ликвидационную стоимость

Даже если предположить, что ее заказали. Возвращаемся к определению этой самой ликвидационной стоимости согласно НС 1:

Цитата:

ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за
умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від
строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути
продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості

Срок значно коротший - это сколько? Например, нормальный срок экспозиции 3 месяца, то сколько от этих трех будет значно коротше: месяц, 10 дней, неделя, один день.
Как мне кажется, при заказе ликвидационной стоимости, в договоре также должен прописываться срок, относительно которого эта стоимость определяется. Иначе, это второй (а может и далеко не второй) виток фантазии определения этой самой ликвидационной стоимости.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Вт, 29 Май 2018 21:14

IrenaL писал(а):

К сожалению, кроме п 11 НС №1 ничего предложить не можем

То есть вы ссылаетесь на пункт по которому может быть любой вид стоимости? Тогда заявление о том, что не может быть ликвидационного вида стоимости не верно. Конечно мы подразумеваем, что все оформлено верно. Хотя частично соглашаясь с человеком начавшим эту ветку, понимаю, что споры и дискуссии о оценке уходят в прошлое.

IrenaL

Сообщения: 516

Добавлено: Вт, 29 Май 2018 21:43

slon_kharkov писал(а):

IrenaL писал(а):

К сожалению, кроме п 11 НС №1 ничего предложить не можем

Коллега, Вы видите начало, а читать надо третий абзац п.11. Там как в геометрии, "доказательство от противного": если в НПА, договоре, или определении суда не указан вид стоимости, определяется рыночная. Кроме того, обратим внимание на п.19, где ликвидационная стоимость отнесена к нерыночным (что конечно никак не стыкуется с утверждениями коллеги rozon"а). Я это понимаю так, чтобы определить ликвидационную стоимость, она должна быть кем-то заказана ЯВНО. Я похвалиться таким не могу

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Ср, 30 Май 2018 07:10

Ст.57 ЗУ Про виконавче провадження

3. У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.

Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб’єкта оціночної діяльності - суб’єкта господарювання.

Добавлено спустя 2 минуты 47 секунд:

555 писал(а):

В рамках исполнительного производства, база оценки ликвидационная стоимость.

И что должна означать Ваша практика с 2007 года?

Добавлено спустя 2 минуты 54 секунды:

555 писал(а):

Что вообще, чёрт побери, происходит?

Та я сам в шоке. Появляется очередной опытный деятель и заявляет, что ему все должны.

Добавлено спустя 1 минуту 41 секунду:

555 писал(а):

Никто не хочет делать рецензию.

Делаю рецензии - положительные, отрицательные. Налетай, пока модер не забанил за рекламу.

TarasKrupski

Возраст: 32
Сообщения: 12

Добавлено: Вт, 20 Ноя 2018 17:08

Спасибо за информацию.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме