| Автор |
Сообщение |
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Сб, 13 Авг 2005 14:50 |
  |
| Евгений писал(а): |
Добавлено: Сб Фев 26, 2005 1:44 pm
Уважаемые коллеги!
Подскажите, где найти размер индекса инфляции доллара, евро хотя бы за 2004 год. Более расширенная информация (другие года, помесячные индексы, другие валюты) только приветствуется.
Только не давайте общих ссылок типа ufs.kiev.ua или business.ua.
Интересуют прямые ссылки на конкретные страницы с требуемой информацией.
Спасибо заранее. |
| zanoza писал(а): |
Добавлено: Пн Фев 28, 2005 10:34 am
а где вы эту инфу применяете? у нас недавно тоже возник вопрос, надо ли учитывать инфляцию валют при расчетах, и как это делать. |
| Trinichka писал(а): |
Добавлено: Пн Фев 28, 2005 9:41 pm
А в газетке "Урядовий кур'эр" не пробовали смотреть? |
| Filin писал(а): |
Добавлено: Вт Апр 19, 2005 4:11 pm
Инфляцию валюты учитывать нужно, так как принимая депозитную ставку как безрисковую (даже по доллару США), мы забываем что, $100 через год превратятся в $108, но обменяв их потом на гривну, мы сможем купить "хлеба с маслом" и других прелестей никак не на 8% больше, а только на 4,2%. Калькулятор расчета инфляции доллара, например можно посмотреть здесь http://inflationdata.com/Inflation/Inflation_Rate/InflationCalculator.asp |
| zanoza писал(а): |
Добавлено: Вт Апр 19, 2005 5:47 pm
мммм... филин, а можно подробнее ваш расчет ставки капитализации? уж больно интересно мне...
админу: переместите нас куда-нибудь, где это в тему. |
| Filin писал(а): |
Добавлено: Вт Апр 19, 2005 6:02 pm
Безризикова ставка
Найбільш відомим методом оцінки безризикової ставки при оцінці нерухомості є прямий метод, який базується на виборі безризикової ставки як безризикової відсоткової ставки найбільш надійного банку країни, або її оцінки як середньозваженої по рівню ризиків з відсоткових ставок найбільш відомих фінансових закладів країни. За даними веб-сайту www.finance.ua найбільш типова депозитна ставка вкладу в гривнях для фізичних осіб при терміні вкладу 12 місяців складає 17 %.
Необхідно відрізняти номінальну без ризикову ставку доходу від реальної без ризикової ставки. Номінальна норма доходу – це норма доходу без врахування можливої зміни купівельної спроможності грошової одиниці, в якій цей дохід буде отриманий, або її обмінного курсу до інших валют, тобто інфляції.
Номінальна та реальна безризикові ставки зв’язані між собою відомим рівнянням Ірвіна Фішера:
1 + Ynom = ( 1 + Yreal ) x ( 1 + λ ), де:
λ – загальний рівень інфляції.
Рівень інфляції частіше всього вимірюється індексом споживчих цін або ВВП-дефлятором.
Виходячи з вищенаведеного рівняння Фішера, визначимо:
Yreal = ( 1 + Ynom ) / ( 1 + λ ) – 1
Згідно даних офіційного сайту Державного комітету статистики України Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки. інфляція (індекс споживчих цін) за останній 2004 рік склав 12,3 %.
Таким чином реальна безризикова ставка складає:
Yreal = ( 1 + 0,17 ) / ( 1 + 0,123 ) – 1 = 1,17 / 1,123 -1 = 1,042 – 1 = 0,042 = 4,2 %
Ставка капіталізації містить норму доходу на капітал (вкладені кошти або початкова інвестиція) і норму повернення, яка враховує відшкодування початкових інвестицій.
R = Y + H, де:
R – загальна ставка капіталізації;
Y – норма доходу на інвестований капітал;
Н – норма повернення капіталу.
Норма доходу на інвестований капітал з формальної точки зору можна визначити як функцію ризиків:
Y = f (Yб, R1, R2 …Rn), де:
Yб – 4,2% безризикова ставка, визначена вище в п.7.1.;
R1, R2 …Rn – деяка множина ризиків.
Найбільш розповсюджена форма зв’язку норми доходу з преміями ∆Yri є так звана кумулятивна форма. Метод оцінки ставки капіталізації, що відповідає цій формі, прийнято називати методом нарощування або методом кумулятивної побудови.
Даний метод базується на зіставленні прибутковості і ризиків доступних альтернативних інвестицій. Інвестори вимагають більш високої премії за використання своїх грошей в тому варіанті, в якому ці кошти піддаються більш високому ризику в частині отримання доходу та їх повернення. Підвищення усвідомленого рівня ризику виявляється в збільшенні ставки капіталізації. Сутність методу полягає в додаванні відсоткових складових (премій), що відображають додаткові ризики, які притаманні даному інвестиційному проекту, до норми доходу на інвестиції, які в порівнянні з іншими вважаються безризиковими.
Ризики
Загальноприйнятий перелік факторів ризику та діапазон премій, що відображають з точки зору потенційного інвестора відзнаки інвестування в об'єкт оцінки від альтернативних фінансових інструментів, доходність яких вибрана за безризикову ставку, для об’єктів нерухомості наступні:
Назва Діапазон значечень, %
Премія за недовикористання орендованих площ (R1) 0 – 5
Премія за втрати при зборі орендної плати (R2) 0 – 5
Премія за ліквідність об’єкту (R3) 0 – 5
Премія за інвестційний менеджмент (R4) 0 – 5
Премія за недовикористання орендованих площ (R1) - містить в собі фактори ризику пов’язані, в першу чергу, з його завантаженністю (максимально можливе заповнення об’єкта орендарями, вибір та залучення нових орендарів).
Оскільки, з одного боку, з зростанням інфляції будуть збільшуватися витрати пов’язані з об’єктом нерухомості та його експлуатацією, а з другого боку, адекватно буде реагувати через коригування орендної плати ринкова вартість нерухомості, то логічно припустити, що даний вид премії залежить, насамперед, від непередбаченої зміни орендаря (втрати доходу у випадку дострокового розірвання договору оренди до укладання нового з типовим орендарем).
За даними опитуваннь агентств нерухомості міста, пошук нового орендаря для торгівельно-офісних приміщень складе всередньому 2 місяці, для офісних приміщень - 3 місяці, для виробничих приміщень - 4 місяці, для території асфальтованих автостоянок – пів-року. Розрахунок ризиків проводиться за формулою: R1 = n / 12 х 5 %, де n – кількість місяців в році закладених на непередбачену зміну орендаря.
Премія за втрати при зборі орендної плати (R2) – не має значення, чи є орендатор, або на скільки він надійний, завжди присутня ймовірність того, що частина орендної плати за час прогнозованого періоду володіння буде недоотримана. (Харрисон Г.С. Оценка недвижимости.) R2 = 3 %.
Премія за ліквідність об’єкту (R3) – пов’язана з неможливістю (навідміну від банківських депозитів) в стислий строк перевести об’єкт нерухомості в гроші. Деякі об’єкти нерухомості можливо реалізувати на ринку за досить короткий термін часу, а для продажу інших знадобляться роки.
Одним з основних чинників, які впливають на ліквідність об’єкту нерухомості є відповідність його місцерозташування функціональному призначенню.
Оцінювач вважає, що місцерозташування об`єктів оцінки повністю відповідає їх функціональному призаченню.
За даними опитувань агенств нерухомості міста, з урахуванням наведених вище факторів, можливий термін реалізації для торгівельно-офісних приміщень складе в середньому 3 місяці, для інших приміщень - 6 місяців, для асфальтованої території стоянок – 1 рік. Розрахунок ризиків проводиться за формулою: R3 = n / 12 х 5 %, де n – кількість місяців, передбачених для продажу об`єктів.
Премія за інвестиційний менеджмент (R4) – пов’язана з відмінностями інвестиційного менеджменту для різних об’єктів інвестицій (для банківських депозитів вона є мінімальною), залежить, насамперед, від функціонального використання об’єкту, розмірів бізнесу.
Об’єкти нерухомості можливо класифікувати за складністю прийняття по них інвестиційних рішень на три групи, кожній з яких відповідає рівень премії за ризик:
№
Гр. Об’єкти нерухомості Рівень
Складності Діапазон премії, %
1 Офісні центри, торгові центри, готелі.
Виробничі та складські будівлі великих розмірів. Високий 4 – 5
2 Приміщення офісів, магазинів, закладів харчування.
Виробничі та складські приміщення. Середній 2 – 3
3 Приміщення, які орендуються державними організаціями або здаються в довгострокову оренду Низький 1
4 Асфальтовані земельні ділянки Відсутній 0
По рівню складності інвестиційного менеджменту, торгівельно-офісні, офісні приміщення та приміщення мийки з такими площами відноситься до 2 групи (верхнє значення діапазону премій), яка відповідає середньому рівню премії за ризик. Виробничі приміщення мають досить велику площу, тому відносяться до 1-ї групи (нижнє значення діапазону). Премія за менеджмент асфальтованих земельних ділянок відсутня.
Норма повернення капіталу
Кожна будівля згідно основних конструктивних елементів будівля відноситься до своєї групи капітальності. Тобто кожна має свій середній нормативний термін служби.
Середні нормативні сроки служби будівель та споруд наведено в таблиці.
Шифр позиції Характеристика будівлі (споруди) Середній нормативний термін служби, років
100 ВИРОБНИЧІ БУДІВЛІ
10001 Будівлі з кам`яними стінами із штучних каменів або великоблочні; колони або стовби залізобетонні чи цегляні; перекриття залізобетонні або дерев`яні. 80
10004 Будівлі дерев`яні, каркасні і щитові, контейнерні, деревометалічні, каркаснообшиті і панельні 20
20220 Асфальтобетонні покриття 40
Залишковий термін служби об’єкту розраховується за формулою:
Z = N х (100%-Фі) / 100%, де:
N – нормативний термін служби, Фі – фізичний знос об`єкту.
Норма повернення капіталу (НПК) визначена за “ методом Ринга ” дорівнює:
НПК = ( 1 / Z ) х 100%
Розрахунок загальної ставки капіталізації для кожного об`єкту наведено в таблиці.
№ п/п Найменування Безризикова ставка,% к-сть місяців в році, закладених на непередбачену зміну орендаря Премія за недовикористання орендованих площ,% Премія за втрати при зборі орендної плати,% середній термін реалізації обєкту оцінки, місяців Премія за ліквідність,% Премія за інвестиційний менеджмент,% Середній нормативний термін служби, років Залишковий термін економічного життя, років Норма повернення капіталу Ставка капіталізації,%
1 Виробничий корпус (частина 1) 4,2 2 0,8 3,0 3 1,3 3 20 18 5,5 17,8
1 Виробничий корпус (частина 2) 4,2 3 1,3 3,0 6 2,5 3 80 67 1,5 15,5
1 Виробничий корпус (частина 3) 4,2 4 1,7 3,0 6 2,5 4 80 62 1,6 17,0
3 Мийка 4,2 4 1,7 3,0 6 2,5 3 80 66 1,5 15,9
8 Асфальтне покриття з відкритою стоянкою 4,2 6 2,5 3,0 12 5,0 0 40 32 3,1 17,8
11 Автостоянка (асфальтове покриття) 4,2 6 2,5 3,0 12 5,0 0 40 32 3,1 17,8 |
| galswit писал(а): |
Добавлено: Вт Апр 19, 2005 7:16 pm
Все зрозуміло крім одного. Чому ризик для асфальтованих ділянок рівний нулю. Поясніть будь-ласка |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Вт Апр 19, 2005 8:31 pm
Да, и еще, почему по окончанию периода Z стоимость недвижимости будет равна 0? А что станется с зем. уч-ком? Или земля не в собственности? |
| Filin писал(а): |
Добавлено: Ср Апр 20, 2005 11:04 am
Ризик на інвестиційний менеджмент я прийняв рівний нулю, так як:
1. Цей ризик значно менший ніж ризик для приміщень, які орендуються державними організаціями або здаються в довгострокову оренду.
2. Відсутність проблем і часу, пов'язаних із сплатою комунальних платежів, поточним ремонтом систем інженерних комунікацій, т.і. (тільки орендна плата за землю 1 раз в рік чи в квартал)
А загалом із зауваженням погоджуюсь. Може треба було поставити число 0,5 або 0,3. |
| Filin писал(а): |
Добавлено: Ср Апр 20, 2005 11:15 am
ОТВЕТ КОВАЛу.
Согласен с Вашим замечанием, но:
1. Никто не может знать, будет ли стоимость здания через 20 или 80 лет равна нулю, но руководствоваться документальными даными о среднем нормативном сроке службы здания, я считаю все-таки необходимо. Согласен, что есть скользкий момент: эти сроки это период физической или экономической жизни?2.Земля находится в аренде. |
| zanoza писал(а): |
Добавлено: Ср Апр 20, 2005 12:22 pm
Filin, мне кажется, стоимость здания по окончанию срока службы будет равна стоимости ликвидации.
Согласно стандарту №1, в крайнем случае это будет 1 грн. |
| МАЛЮК писал(а): |
Добавлено: Чт Апр 21, 2005 3:37 pm
Уважаемые коллеги!
В каком методе Вы используете данный расчет. Возможно я неправильно поняла ситуацию, но если это метод прямой капитализации...есть вопрос...
Веди метод прямой капитализации не предполагает отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, так как он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого строка владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций.
Исправте, если что не так....возможно недопоняла |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Чт Апр 21, 2005 9:16 pm
| Цитата: |
метод прямой капитализации не предполагает отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, так как он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого строка владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций.
Исправте, если что не так....возможно недопоняла |
Всё не так... вернее всё наоборот... т.е. метод прямой капитализации, впрочем, как и метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) всё это учитывает. Просто его использование несколько ограничено, по сравнению с ДДП.
К = i +/- (тут стоит знак дельта)*1/n - ф-ла Ринга
i - ст-ка дисконта или норма прибыли (отдача) на кап.
+/- (тут стоит знак дельта)*1/n - учитывает изменение стоимости объекта и предполагаемый срок владения.
ф-ла Ринга предпологает убывающий поток дохода.
Ф-ла Инвуда - всё тоже, только вместо 1/n стоит sff(n;i) - предполагает равновеликий поток дохода.
По поводу начальных инвестиций, то если они единоразовые, в начале первого периода и срок их поступлений мизерный, то Вы просто ставите их с минусом, т.е. Ст-ть объекта = (ЧОД/к) - И
И - инвестиции. |
| МАЛЮК писал(а): |
Добавлено: Пт Апр 22, 2005 6:36 am
Уважаемый Ковал. Все это правильно, но ...где..точнее в каком месте вы это делаете при реализации метода прямой капитализации |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Пт Апр 22, 2005 8:20 am
| Цитата: |
| но ...где..точнее в каком месте вы это делаете при реализации метода прямой капитализации |
В отчете
А если серьезно, то я не понял сути вопроса |
| МАЛЮК писал(а): |
Добавлено: Пт Апр 22, 2005 1:40 pm
Вопрос, уважаемый Ковал, был вот где "метод прямой капитализации не предполагает отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал"!!!!!!!!!
Соотвесвенно - в ставке нормы возврата капиттала, я думаю, считать не нужно. Но это тока в том случае. если капитализация действительно прямая |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Пт Апр 22, 2005 4:18 pm
| КовАл писал(а): |
| (+/- (тут стоит знак дельта)*1/n - учитывает изменение стоимости объекта и предполагаемый срок владения. |
Это и есть учет возврата капиталла, а вот это:
| КовАл писал(а): |
| i - ст-ка дисконта или норма прибыли (отдача) на кап. |
доход на кап.
Считают их (ставку дисконта и возврат кап.) отдельно, если только Вы не используете метод экстракции (берете данные с рына)
| Цитата: |
| Соотвесвенно - в ставке нормы возврата капиттала, я думаю, считать не нужно. Но это тока в том случае. если капитализация действительно прямая |
Кажется я начинаю понимать о чем Вы говорите. Мне кажется, что Вы считаете, что прямая кап. это ТОЛЬКО когда С = ЧОД/к
где к (коэф. кап.) = i (ставка дисконта)
но это не так... это только частный случай... вернее два
к (коэф. кап.) = i (ставка дисконта) когда:
1) срок владения не ограничен... стремится к бесконечности
2) измененя стоимости актива не предвидется |
| МАЛЮК писал(а): |
Добавлено: Пн Апр 25, 2005 9:26 am
Уважаемый Ковал. Спасибо за ответ. Я не считаю - я пока тока этим и пользуюсь.
Поделитесь опытом, а где еще можна применять прямую в наших отчетах. Только большая просьба - в реальности!!!!!! |
| КовАл писал(а): |
Добавлено: Пн Апр 25, 2005 11:27 am
| МАЛЮК писал(а): |
| ...Поделитесь опытом, а где еще можна применять прямую в наших отчетах. Только большая просьба - в реальности!!!!!!!! |
а Вы посмотрите мой отчет по вагонам. Там дисконтирование, но реверсия расчитана с помощью прямой капит. дохода... и возврат кап. учтен, хотя два очень именитых оценщика мне говорили, что в рамках прямой кап. у меня не получится учесть дельту, т.е. на сколько снизится стоимость вагона... но получилось же |
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Dkozach
Сообщения: 64
|
| Добавлено:
Ср, 12 Сен 2012 20:28 |
|
Добрый день, подскажите, пожалуйста, от вет на вопрос - Какую ставить дату оценки.
1 Это должна быть дата поступления заказа или же последний день предыдущего месяца для отображения курса валюты. ?? Спасибо. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Сен 2012 22:06 |
|
| Dkozach писал(а): |
| подскажите, пожалуйста, от вет на вопрос - Какую ставить дату оценки. |
дата оценки оговаривается договором - это Ваше и Заказчика решение какая будет дата.
Как правило - это дата осмотра объекта оценки. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пт, 15 Янв 2016 19:45 |
|
Добрый день. Подскажите ссылки, где можно посмотреть актуальный долгосрочный прогноз инфляции в Украине. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 15 Янв 2016 19:52 |
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пт, 15 Янв 2016 21:01 |
|
Cпасибо, Серый. Доступа полного туда нет. Наберусь наглости попросить Вас выложить или в личку данных после 2020 года. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 15 Янв 2016 22:11 |
|
Доступа нет, но он и не нужен...
Просто пролистайте страничку вниз, там табличка есть! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пт, 15 Янв 2016 22:30 |
|
Ниже табличку видел. Но хотелось бы больше, чем на 5 лет. Если таковой прогноз есть. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 16 Янв 2016 10:03 |
|
Таковых прогнозов в открытом доступе нет. Во всяком случае, мне не встречалось.
Ну и какова ценность прогнозов на 15 лет вперед в условиях Украины?  с точки зрения вероятности их реализации... с таким же успехом, например, Вы можете предположить, что прогноз для 5 года отражает и будущие экономические тенденции развития, и распространить его как усредненный еще на несколько лет, начиная с 6-го прогнозного...
Кроме того, опять-таки, мы не знаем, на каких предположениях основан и из чего исходил даже этот прогноз. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Eraser
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Сб, 16 Янв 2016 10:23 |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 16 Янв 2016 10:44 |
|
Это для Штатов.
И то, как мы видим, прогноз от 9/06/2015 - только до 2020 г. включительно. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 52
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Сб, 16 Янв 2016 15:18 |
|
Спасибо за ответы. Принял к сведению. |
|
|
|
|
krasnov
Сообщения: 4
|
| Добавлено:
Чт, 21 Апр 2016 02:14 |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
