| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 14:24 |
  |
прочитал, уже можешь не искать
честно говоря, не знаю, как тебе еще объяснить, если у ТЕБЯ ЖЕ доказано, то о чем мы талдычим тут уже третью страницу.
О ЧЕМ ГОВОРИТ РАВЕНСТВО Табл. 3 и 4?????????????????
равенство таблиц 3 и 4 как раз и говорит о том, что
если ЧДП учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) учитывается НП
если в ЧДП НЕ учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) НЕ учитывается НП.
p/s/ и если в таблице 2 учесть в ставке дисконта НП то и она будет равна таблице 1. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 15:57 |
|
Да, Хард прав. Мэм об этом даже в Запорожье сказала. Если снимаем НП - то и в ставке, и в ЧДП одновременно. Пора дискуссию на эту тему завершить.
А папе не париться с выкладкой своих расчетов на форум. |
|
|
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 20:44 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
прочитал, уже можешь не искать
честно говоря, не знаю, как тебе еще объяснить, если у ТЕБЯ ЖЕ доказано, то о чем мы талдычим тут уже третью страницу.
О ЧЕМ ГОВОРИТ РАВЕНСТВО Табл. 3 и 4?????????????????
равенство таблиц 3 и 4 как раз и говорит о том, что
если ЧДП учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) учитывается НП
если в ЧДП НЕ учитывается НП, то и в ставке дисконта (она же из условия безрисковая) НЕ учитывается НП.
p/s/ и если в таблице 2 учесть в ставке дисконта НП то и она будет равна таблице 1. |
Вот что я писал.
| rudge писал(а): |
Теперь по таблицам № 3 и № 4
Интересная получилась картина. В таблице №3, в ЧДП и ставке дисконта, учтен НП, в таблице же №4 не учтен. Результат одинаковый. Фактически мы получили стоимость актива, а не бизнеса построенного на таких активах. |
Так вот я говорю о бизнесе, как об объекте оценки, а не об активе.
Теперь посмотрим что же такое «бизнес» и «актив»? В чем разница этих понятий?
Предпринимательство, бизнес — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Эффективность предпринимательской деятельности может оцениваться не только размерами полученной прибыли, но и изменением стоимости бизнеса (рыночной стоимости предприятия). Может осуществляться юридическим лицом или непосредственно физическим лицом..
Предпринимательством можно заниматься в разных сферах. Помимо общего предпринимательства, выделяют социальное и технологическое предпринимательство. Источниками стартового капитала для начала предпринимательской деятельности могут быть: займы (долговое финансирование — в банке или у знакомых), безвозмездная помощь (гранты или субсидии), инвестиции.
Активы - это ресурсы, контролируемые компанией, возникшие в результате прошлых событий, от которых компания ожидает экономической выгоды в будущем.
Активы: совокупность имущественных прав, которые принадлежат физическому или юридическому лицу в виде основных средств, невещественных активов, финансовых вкладов, а также денежных требований к другим физическим и юридическим лицам (противопол.-пассив).
Бизнес – это действие, а активы – это средства используемые, в том числе, и в бизнесе.
Так вот, я о стоимости бизнеса, как объекта оценки, а не о стоимости активов.
При определении стоимости активов НП не имеет никакого значения. Что и подтверждают расчеты в табл №3 и №4
А вот в бизнесе НП есть и он учитівается в ЧДП. И тут дисконтируется ЧДП (без НП) пр и помощи ставки дисконта в которой НП, для собственного капитала, не учитывается.
Или опять не понятно?
PS ветка про ЦИК-и, а на про недвижку.
Ниже файл в exel, считайте. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
прибуток.xls |
| Размер файла: |
28.5 Kб |
| Скачан: |
55 раз |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 28 Авг 2009 22:13 |
|
| rudge писал(а): |
| Или опять не понятно? |
так как в этой ветке не понятно осталось ТОЛЬКО ТЕБЕ, а я уже устал и не знаю, как еще тебе объяснить, то попробую в последний раз (собственно повторяясь)
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| p/s/ и если в таблице 2 учесть в ставке дисконта НП то и она будет равна таблице 1. |
это моя последняя попытка.
p/s/ №2 может еще раз пристальней посмотреть на предмет спора и понять о чем речь? При чем здесь бизнес или актив или еще что-то другое, и кто с этим ваще тут спорит? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 29 Авг 2009 12:42 |
|
Уважаемый коллега rudge!
Ваш xls-пример очень нагляден и верен - за исключением Табл.2, где знаменатель, в отличие от числителя, не очищается от НП...
Возникает только 1 НО: пример максимально упрощен и нереален для практической работы - во всяком случае, при оценке бизнеса.
Обратите внимание, что наличие амортизации, отличной от 0 (что типично для любого предприятия), если предприятие не "единоналожник" или "упрощенец", сразу приводит к возникновению отличий в результатах в Табл. 3 и 4. Я уж не говорю про ненулевые капвложения, что в реальной жизни тоже имеет место быть.
Кроме того, при оценке реального бизнеса Вы должны будете учесть премии за доп. риски в ставке дисконта. Тут же возникает "нехороший вопрос": любимая всеми шкала премий за риск от 0 до 5% - она на доналоговой или на посленалоговой основе (если Вы используете метод суммирования)?  Это также автоматически может привести к различию результатов...
Sorry, это не мои инсинуации. Это же прямо указывает Коупленд (издание РФ 2007 г., стр 177-178); это же косвенно звучит в приложениях к МСФО 36.
Так что, наверное, тут пока больше вопросов, чем ответов! 
По поводу ставки капитализации. Как мы помним, это по сути величина, которая связывает доход за 1 период со стоимостью объекта. И "идеальный" теоретический вариант определения ставки капитализации - исходящий из ее природы - это соотнесения дохода за 1 период, ожидаемого от объекта-аналога, с ценой объекта-аналога, ведь так?
С ценой все более-менее понятно... А вот в зависимости от того, какую величину мы понимаем под доходом (ПВД, ЭВД, ЧОД, ДП в той или иной форме - ведь это никто не запрещал! и никто не обязывал зацикливаться только на ЧОД), мы можем получить разные значения ставки капитализации, соответсвующие выбранному виду дохода. Тут я, кстати, тоже Америку не открываю - во многих учебниках, даже по оценке недвижимости, это так или иначе описано.
Соответственно, мы можем в зависимости от исходной информации получить ставку капитализации условно на доналоговой и на посленалоговой основе.
По-моему, так. (с) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 11:59 |
|
Подскажите, коллеги по методу экстракции. Сколько минимально нужно примеров соотношений? Сейчас на рынке такой разброс в арендных ставках, это кошмар.
И еще, если ценю склад, можно ли брать примеры из офисов, другой коммерческой недвижимости? Спасибо. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Окт 2009 14:03 |
|
| irenka писал(а): |
| Подскажите, коллеги по методу экстракции. Сколько минимально нужно примеров соотношений? Сейчас на рынке такой разброс в арендных ставках, это кошмар..... |
Вообще то минимум для определения "среднего" значения 5. Так как крайние значения, в классике, отбрасываются.
| irenka писал(а): |
| И еще, если ценю склад, можно ли брать примеры из офисов, другой коммерческой недвижимости? Спасибо. |
Да нет же. Доходность у них разная. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Libra
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 11:52 |
|
ПОдскажите, как определять составляющие ставки капитализации, т.е как расчитывать поправку на риск (чем мотивировать выбор от 1 до 10)? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 12:07 |
|
to Libra
1. Как уже неоднократно обсуждалось на Форуме, ставка капитализации есть ставка дисконта +/- норма возврата капитала. И премии за риск учитываются как раз в составе ставки дисконта.
2. А почему Вы решили, что премии находятся в диапазоне от 0% до 10% годовых? Как-то в классике считается, что от 0% до 5%... Во всяком случае, всегда так считалось. Слабенькое обоснование есть тут.
Добавлено спустя 9 минут 50 секунд:
3. Корректного объяснения, почему диапазон именно от 0% до 5%, мне встречать не доводилось. Точнее, приходилось сталкиваться с 2-3 вариантами объяснений (устно!), однако они все отличались, что, на мой взгляд, свидетельствует о необоснованности всех.
4. В развитых странах ведется, как я понимаю, хоть какая-то статистика, которая позволяет приблизительно оценить премии за тот или иной фактор риска. В условиях Украины такого нет и толком не было, во всяком случае на уровне каких-нибудь развернутых исследований и публикаций. Поэтому тут оценщику приходится довольствоваться какими-то достаточно субъективными оценками (типа маленький / средний / большой уровень риска) и пытаться интерполировать их на указанный диапазон от 0% до 5%, проверяя итоговое значение ставки дисконта на здравый смысл.
5. За последние годы мне приходилось неоднократно видеть попытки обоснования численных значений премий за риск путем проведения именно каких-то расчетов, однако при ближайшем рассмотрении, увы... с точки зрения логики и методологии эти попытки, на мой взгляд, критики не выдерживали. Так что, увы, в данной ситуации пока остается рассчитывать действительно только на субъективизм и здравый смысл. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Scherbakovy_otsenka_biznesa.rar |
| Размер файла: |
1.43 Mб |
| Скачан: |
64 раз |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 18:38 |
|
| Цитата: |
| 2. А почему Вы решили, что премии находятся в диапазоне от 0% до 10% годовых? Как-то в классике считается, что от 0% до 5%... Во всяком случае, всегда так считалось |
а почему не от 0 до безрисковой? |
|
|
|
|
|
Libra
Сообщения: 7
|
| Добавлено:
Сб, 10 Июл 2010 18:47 |
|
Grey Horse, спасибо за разъяснения!!!  |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 11 Июл 2010 12:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| а почему не от 0 до безрисковой? |
Уважаемая коллега zanoza,
я привожу ссылку на хоть что-то, что подтверждает вариант от 0% до 5% (правда, без объяснений со стороны первоисточника, почему, действительно, именно до 5% ). Спорить не буду, но хотелось бы, в свою очередь, увидеть хоть какую-то ссылку на диапазон от 0% до безрисковой. Мне - не доводилось такого видеть... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Мисовец
Возраст: 64
Сообщения: 91
Откуда: Бийск,РФ
|
| Добавлено:
Ср, 18 Авг 2010 18:57 |
|
Выскажу парадоксальную мысль: кумулятивное построение ставок не имеет отношения к реальности.
Если посмотреть в суть, то ставка капитализации это чистый доход от аренды за будущий год, деленный на цену покупки объекта. Из чего складывается чистый доход? Он зависит от сложившейся в моменте рыночной ставки аренды, от имеющегося на рынке уровня вакансий и неплатежей, от расходов собственника, включаемых в ставку аренды. Но все эти параметры зависят как от текущей коньюнктуры рынка (спрос/предложение), так и от свойств объекта (место расположения, этаж, износ, тип недвижимости). А затраты собственника, например, зависят от того, установил ли он счетчики тепла или платит по нормативам. Цена тоже зависит от массы параметров.
Проведем мысленный эксперимент: наберем в неком районе города штук 20 аналогов в аренде и столько же в ценах продажи. И построим две регрессионные модели: одна для ставки аренды = f1(Место, состояние,Площадь), другая для Цены = f2(...). Зададимся также некой функцией Вакансий = f3(...). Тогда ставка капитализации = f4 = [f1()-f3()]/f2() и хотя все факторы от которых зависят компоненты ставки могут быть одни и те же, но коэффициенты моделей разные и потому f4 тоже обязана зависеть от места, площади (масштабный эффект), этажа, износа, качества отделки, вида помещения и наличия какого-нибудь электричества в цеху... и т.д.
И это уже не теория. Фирма из Самары по тысяче аналогов посчитала ставку капитализации по районам Самары и получила карту ставки капитализации - цветные пятна от 0,03 до 0,11 - в центре города выше, на окраинах ниже, почему?
Да потому, что в кризис цены держатся за воспоминания, а рушится заполняемость. Вы твердо знаете, что если Вы четко не скорректируете ставку аренды под рынок, то арендатор съедет и в кризис Вам ни за что не сдать вновь помещение, 100% потерь. А продавать не к спеху. Цена стоит, вакансии взлетели, ставки аренды тоже упали и упала ставка капитализации, хотя стоимость заемного капитала возросла, безрисковая и риски возросли. На окраине города падение более значительно, там и без кризиса большие вакансии, а цены смотрят на центр.
Поскольку ставка капитализации есть отношение ЧОД к цене, то эта ставка зависит от всего того, от чего зависит аренда, вакансии, затраты и цены. Жирная точка.
А дело в том, что все теории капитализации и дисконтирования были перенесены на рынок недвижимости с рынка акций, где они работали лишь потому, что акциями сыт не будешь, их покупают ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО для того, чтобы иметь доход. А вот недвижимость покупают с другими целями: жилую - чтобы жить, производственную и другую коммерческую - чтобы иметь бизнес. Мужья покупают женам бутики, чтобы те не сидели дома, это что, доходное вложение? Да лишь бы не разорилась .... Пусть сидит там. Или бум доткомов опирался на доходы? Нет, на моду.
Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? Никаким. В чем же там дело? А не является ли ставка в 3% случайно сложившимся отношением ЧОД от аренды к ценам притом, что они никак не связаны? Понимаете? Тот, кто может купить себе офис, не станет его арендовать, а тот, кто арендует, вряд ли может его купить. Взаимное отношение аренды и цен в широком диапазоне никак не влияет на поведение рынка.
Наши риски это отдельная тема. Ну скажите, какая разница покупателю, какой там риск изменения законодательства? Он не мыслит такими категориями и никакого альтернативного законодательства он не видит и не сравнивает с ним текущее. А вот у здания магазина на перекрестке дорожает аренда, равны нулю вакансии, а цена отстает, ставка устремляется вверх, а в соседнем здании она ниже.
К сожалению и экстракция не сильно полезна, т.к.:
а) Для неё нужно столько аналогов, что проще сделать сравнение продаж.
б) Не доказано, что рынок продаж следит за рынком аренды.
Тяжелый случай. Не рассказывайте это тем, кто проверяет наши отчеты. Тсссс.....  |
|
|
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 00:08 |
|
все цифры чисто гипотетические
чтоб пофилософствовать...
| Мисовец писал(а): |
| Каким построением можно объяснить ставку в 3% на окраине Самары? Никаким. |
Точно! И не потому что это необъяснимо, а потому что у такой недвижки неадекватный продавец... и это не исключение, а правило 
поясню свою точку зрения - Ставка капитализации методом кумулятивного построения имеет отношение к реальности ибо ... сами же в отчетах пишем что ни один ЗДРАВОМЫСЛЯЩИЙ инвестор не вложит деньги в актив, который будет приносить ему мизерный доход, если за эти же деньги можем найти что-то лучшее, поэтому и сравниваем с МИНИМАЛЬНЫМИ ставками по депозитам (с накрученными сверху рисками)...
Мисовец, Вы захотели выгодно разместить завалявшийся в закромах мильйон, что Вы сделаете - купите "убитый" склад на окраине Самары и сдадите (если получится) дабы получить 3%-ную отдачу от вложенных средств? или все же пойдете в банк и положите на депозит, чтобы спокойно получить свои 10% годовых?
| Мисовец писал(а): |
| А не является ли ставка в 3% случайно сложившимся отношением ЧОД от аренды к ценам притом, что они никак не связаны? Понимаете? Тот, кто может купить себе офис, не станет его арендовать, а тот, кто арендует, вряд ли может его купить. Взаимное отношение аренды и цен в широком диапазоне никак не влияет на поведение рынка. |
а вот тут Вы сами признаете то что метод экстракции недееспособен... и я с Вами соглашусь, потому что считаю рынок недвижимости в нашей стране (да и у вас наверное) недоразвитым, т.е. у нас ставки намного ниже, чем должны были бы быть, либо стоимость продажи завышена "выше крыши"...
так что же остается? - кумулятивное построение, которое Вы отвергли в начале своего поста?
если взять пример, то:
аренда за 1 м.кв. - 1$
площадь склада - 1000 м.кв.
Ск (кумулятивная) - 10%
итого: 1*1000*12/10%=120.000$
видим в продаже тот же склад за 400.000$ из чего делаем вывод про уровень Ск (экстракция) - 12.000/400.000=3%
не велика ли разница - 120 тыс. и 400 тыс.???
а теперь давайте подумаем - где же, где же нам искать такие красивые ставки в 2, 3, 5%, где 10% чистой прибыли будут рады, а от 15% просто будут пис..ть кипятком? ну уж далеко не в России и не в Украине, думаю в Зимбабве вообще цифры меньше чем 300 млн.(!!!)%%% не привлекут, а почему? мы есть страна с развивающейся экономикой и нельзя нас приравнивать к США, Европе или Японии с их 0,5-3% инфляции...
поэтому и ориентироваться мы должны не на развитые рынки, и учитывать этот факт при одной только мысли о том как нам подходить к той или иной цифре наших расчетов... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 19 Авг 2010 08:19 |
|
Уважаемый Филин Андрей
Вы правильно мыслите, но не с точки зрения рынка, а с точки зрения инвестиций. Вы своими расчетами доказываете, что на момент оценки для получения 10% дохода максимальная сумма за которую можно покупать доходный объект не должна превышать 120000. И в таком варианте инвестор делает выбор. Вложить эти средства в депозит и получить 10% (1000 в месяц) или в объект доходности и получить 3% (300 в месяц). Отсюда вывод, не выгодно покупать за 400000 с точки зрения доходности. Да и в рассуждениях Вы сами подтверждаете это, вот тут
| Филин Андрей писал(а): |
видим в продаже тот же склад за 400.000$ из чего делаем вывод про уровень Ск (экстракция) - 12.000/400.000=3%
не велика ли разница - 120 тыс. и 400 тыс.???
|
Вот. Вот. Именно. ВЕЛИКА РАЗНИЦА между расчетами и реалиями. Да и пусть инвестор при таких ценах предложения купит за 120000. Думаю не получится.
Если сравнивать два метода определения ставки капитализации то экстрактный, что бы мы тут не говорили, самый рыночный, ибо он основан на анализе типичных условий рынка, а не на желании инвестора.
Повторюсь, оценщик, это "зеркало" рынка, а не его "оракул". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
