< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости?

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости?

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 След.

Автор

Сообщение

Ту4а

Сообщения: 43

Добавлено: Пн, 21 Авг 2023 08:08

Еще раз хочу ограничить область обсуждения.
Объект оценивается доходным подходом (пусть бизнес). Проведен анализ и выяснено, что объект дает постоянную прибыль. ЕЕ максимальное значение Пмах. Обоснована ставка капитализации. Она не может быть меньше Кмин.
Следовательно, получаем максимальное значение рыночной стоимости как частное от деления максимального числителя на минимальный знаменатель:
Смак = Пмах/Кмин.
Покупатель приобрел объект по этой стоимости. Для него получаем следующий экономический результат:
РЕЗ = -Смак + Пмах/Кмин.
В реалии РЕЗ будет отрицателен и только в теории равен нулю.
Покажите, что РЕЗ положителен.

Теперь ответы

Gorets11 писал(а):

ПЕРСПЕКТИВЫ получать неограниченное время прибыль от эксплуатации этого актива, причем, эта прибыль превышает величину прибыли, которую данный покупатель мог бы получать от обладания теми деньгами, которые он за этот актив заплатил

Может быть и да, но РЕЗ отрицателен

Gorets11 писал(а):

Но Вы, по какой-то странной причине, другие факторы отметаете

Остальные факторы не несут стоимостную характеристику. Подразумевается, что технически и юридически все чисто.

Gorets11 писал(а):

Поэтому, иногда, примерно, в 95-99%, эти два вида использования совпадают...

Вот я и хочу понять, что получит покупатель, приобретая по стоимости НЭИ. Если у него есть финансовая выгода – значит то было не НЭИ

Gorets11 писал(а):

Всего четыре варианта: торговая площадь, офисная, производственно-складская, жилая.

Вы забыли про область обсуждения. Справедливо, если считать сравнительным подходом. А если бизнес? На той же торговой площади можно торговать алкоголем, лекарствами, продуктами и пр. И доходность будет зависеть от бизнес окружения.

Серый писал(а):

А то, что Вы приводите как НЭИ, по факту описывается как "Синергии" в МСО 104.

Не готов ответить, посмотрю позже

zanoza писал(а):

оцінка ринкової вартості робиться на підставі типових ринкових даних

КЛАСС!!! А это может быть ответом. Если НЭИ определяется по типичным данным, а покупатель будет использовать не типично – вот и эффект. Но надо детально разобраться.
Беру паузу.

_________________
Туча небо ... кроет

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 21 Авг 2023 13:02

Ту4а писал(а):

Покупатель приобрел объект по этой стоимости. Для него получаем следующий экономический результат:
РЕЗ = -Смак + Пмах/Кмин.
В реалии РЕЗ будет отрицателен и только в теории равен нулю.
Покажите, что РЕЗ положителен.

Я правильно понимаю Вашу мысль: если деньги в виде наличных лежат в кошельке - это экономически положительный результат, но если эти же деньги лежат в банке на счете - это уже экономически отрицательный результат? Мне кажется, что здесь Вы не правы.
Я ведь писал уже, что у покупателя "на старте", т.е., непосредственно после приобретения, НЕ МОЖЕТ быть отрицательного результата: он просто поменял деньги на актив такой же стоимости. Т.е., с точки зрения заданного мною выше вопроса, деньги из кошелька положил на свой счет в банке. На срочный счет, которым он сможет воспользоваться только после истечения оговоренного срока. До истечения оговоренного срока он может пользоваться только процентами с этого счета. Вполне себе, удачная, на мой взгляд, аналогия получилась.

Ту4а писал(а):

Теперь ответы
Может быть и да, но РЕЗ отрицателен

Нет, он он не отрицателен. Актив просто сменил свою форму из денежной в материальную. Но его стоимость от этого не уменьшились. Правда, и не увеличилась...

Ту4а писал(а):

Просто ответьте на вопрос: какую цель преследует человек, кладя наличные деньги на срочный счет? Или, пойдите, купите себе какой-то объект недвижимости... Уже через пару месяцев поймете, зачем именно Вы его купили и где находится Ваш, как покупателя, интерес.

Ту4а писал(а):

Нет, про область обсуждения забыли именно Вы: с самого начала и до текущего момента обсуждалась стоимость НЕДВИЖИМОСТИ. Про бизнес я Вам написал еще пару страниц назад, что я не обсуждаю оценку бизнеса, поскольку это вообще другая специализация, это вообще другая оценка. И проводится она совсем иначе... Того, о чем пишете Вы - там, насколько я знаю, нет вообще... Я обсуждаю оценку именно недвижимости. Поэтому, еще раз призываю Вас просто разделить эти два понятия: недвижимость и бизнес. В данном случае, с точки зрения оценки недвижимости, владельцу абсолютно наплевать, чем именно будет торговать в его помещении арендатор. Главное, чтоб аренду своевременно платил. Поскольку именно она, эта самая аренда, и определяет доходность помещения. Причем, данная схема работает даже в том случае, когда владелец самостоятельно эксплуатирует собственное помещение: он разделяет доход от недвижимости (сколько именно арендной платы он НЕ заплатил из-за того, что работает в собственном помещении) и доход от коммерческой деятельности (ведения конкретного бизнеса в данном помещении). Это два РАЗНЫХ вида дохода и грамотный предприниматель их отделяет друг от друга: один вид дохода показывает ему эффективность вложений в недвижимость, другой - эффективность ведения коммерческой деятельности.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 22 Авг 2023 14:53

Цитата:

Вы спутали все в кучу. Что все-таки мы пытаемся оценить: помещение как объект бизнеса в виде передачи его в аренду или же бизнес, которые ведется в этом помещении? Или вообще все в совокупности.
Вид бизнеса не влияет на стоимость помещения. Арендная ставка на конкретное помещение не зависит от того, каким родом деятельности будет заниматься арендатор, по крайней мере из моего опыта работы я такого не встречал. Один и тот же офис будет сдаваться по одной и той же ставке что консалтинговой компании, что офисному представительству торговой компании чем бы она не торговала или все равно кому. Лишь бы платили вовремя. В торговой недвижимости отчасти такое возможно, но там скорее наоборот, площадь помещений определяет вид деятельности, который возможно на ней вести. Например, торговец небольшой сувенирной лавки не будет рассматривать аренду огромного торгового зала, точно также, как, например, сетевой магазин бытовой техники или продуктовый ритейлер не будет рассматривать аренду маленького помещения. Что в первом случае, что во втором этим видам деятельности нет смысла в этих помещениях, им там просто будет неудобно. Но, теоретически, арендодателю абсолютно все равно, чем будет заниматься арендатор. Он планирует получить среднерыночную арендную плату исходя из потребительских свойств/функционального назначения своего помещения. Опять-таки, независимо от того, каким видом деятельности он там будет заниматься. И принцип НЭИ в данном случае будет указывать на эту ставку, даже если, например, арендатор планирует использовать помещение как склад, то это не значит, что арендная ставка должна быть на уровне складской. Принцип НЭИ укажет на торговое помещение и соответствующую ставку, а как будет использовать его арендатор - его необходимость. Главное, чтобы это не привело к ухудшению потребительских свойств обекта при его возврате собственнику (сломанное, поврежденное и т.д.). Ну или компенсация согласно условий договора.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ту4а

Сообщения: 43

Добавлено: Вс, 27 Авг 2023 13:37

Серый писал(а):

А то, что Вы приводите как НЭИ, по факту описывается как "Синергии" в МСО 104.

Если оценщик явным образом обосновал НЭИ используя эффект синергии (это в примере об аптечном бизнесе) – то он молодец, но это не дает ответа на поставленный вопрос, что получит покупатель?

zanoza писал(а):

Не забуваємо, що оцінка ринкової вартості робиться на підставі типових ринкових даних, а не особистих навичках господаря бізнесу.

По поводу типичных рыночных данных.
В Стандарте 1 нет такого определения. Есть только (не)типичные условия:
Ст 3: о специальной стоимости при наличии нетипичной мотивации;
Ст 26: при определении инвестиционной стоимости анализируются условия продажи (инвестирования) и их отличие от типичных условий продажи (типа рассрочка, предоплата, бартер и тп)
Ст 28. В случае ликвидационной стоимости…
Это не ответ на мой вопрос, что получит покупатель?

Gorets11 писал(а):

Нет, про область обсуждения забыли именно Вы: с самого начала и до текущего момента обсуждалась стоимость НЕДВИЖИМОСТИ.

Согласен, не прав, сори, пошел на поводу. Но ведь я изначально написал, что анализируем объект, оцененный доходным подходом. Это может быть нематериальный актив , бизнес (с помещением, движимым имуществом, ЦИК – не важно). Не обсуждайте вид объекта, просто есть наилучший денежный поток, по нему посчитали рыночную стоимость и по ней купили. Что получит покупатель?

Цель бизнеса – получение прибыли, это аксиома, это основа расширенного производства, по которому живет весь мир. Организация бизнеса, как и его приобретение предусматривает такой критерий как точка безубыточности. До ее достижения приобретенный актив приносит прибыль, но в целом покупатель в убытке – идет погашение затрат на приобретение. А после ее достижения - идет тот самый плюс который и обсуждается. В постановке вопроса показано, что плюса нет – один минус. Но так мир не живет. Вы то с нулем уже согласились:

Gorets11 писал(а):

Серый писал(а):

Вы спутали все в кучу.

Все верно, но выше я уже конкретизировал проблему.

Что касается моих знаний по недвижимости…
Я проводил анализ больших массивов информации по недвижимости для официальных публикаций.
Пытался реализовать метод экстракции для определения ставки капитализации "правильно", а именно, по косвенным данным выявлял объекты, которые и продаются и сдаются в аренду одновременно – очень трудоемко и, оказалось, малоинформативно.
Использовал математику для определения поправок в сравнительном подходе. Я получал вес каждого фактора в цене объекта. Далее планировал применить МАИ (метод анализа иерархий). Ну и по мелочи – анализ данных на достоверность (выбросы) - то что вспомнилось сразу.

_________________
Туча небо ... кроет

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 27 Авг 2023 14:14

Цитата:

Если оценщик явным образом обосновал НЭИ используя эффект синергии (это в примере об аптечном бизнесе) – то он молодец

Оценщик никак не может использовать эффект синергии для обоснования НЭИ, потому что этот эффект принадлежит потенциальному покупателю исходя из тех возможностей, которые у него есть и доступны ему, а не объекту оценки. В вашем гипотетическом примере типа аптеку купил некий сетевик. А если бы купил более крупный сетевик, наверное эффект был бы еще больше. А если бы мировой гигант Smile

Не нужно придумывать объекту того, чего у него нет. Это не НЭИ.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Ту4а

Сообщения: 43

Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 10:51

Серый писал(а):

Оценщик никак не может использовать эффект синергии для обоснования НЭИ

Просто я увидел это так. Оценщик предполагает, что НЭИ - это продажа аптечного бизнеса сетевику. Это позволит понизить цены закупки с мелкооптового уровня до крупного опта или даже на прямые поставки. Также снизить накладные расходы. И все это обосновано рыночными данными. Тем самым и получить наибольшую стоимость. Затраты - вывеску поменять. Согласен - сам по себе эффект здесь не причем. И конечно, на какую сеть рассчитывать: местную, региональную, национальную? Это влияет. Тут тоже можно что то придумать.

Вернемся к главному вопросу: так что же получить покупатель, приобретая объект по цене НЭИ?

_________________
Туча небо ... кроет

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 11:47

Ту4а писал(а):

Но ведь я изначально написал, что анализируем объект, оцененный доходным подходом.

А какая разница? Или Вы считаете, что если Вы оценили доходным подходом помещение в 100 единиц, а покупатель видит, что подобные помещения на рынке продаются по 50, он захочет купить оцененное Вами помещение за 100? Лично я в этом сильно сомневаюсь... Также, я сильно сомневаюсь, что в случае, когда подобные помещения вокруг продают по 150, то продавцу не захочется открутить Вам голову за такую оценку...

Ту4а писал(а):

Это может быть нематериальный актив , бизнес (с помещением, движимым имуществом, ЦИК – не важно). Не обсуждайте вид объекта,

Я никогда не принимал личного участия в продаже и покупке нематериальных активов, поэтому, считаю себя полным профаном в данной сфере и в дискуссии по поводу определения стоимости таких активов не вступаю. Я не знаю, на каких принципах базируется там процесс принятия решений. Поэтому, все-таки, считаю важным развести в разные стороны оценку материальных активов и нематериальных. И вопрос здесь совсем даже не в подходе (затратный, сравнительный или доходный), а в отсутствии у меня достаточных компетенций.

Ту4а писал(а):

просто есть наилучший денежный поток, по нему посчитали рыночную стоимость и по ней купили. Что получит покупатель?

Простите, в Вашем примере с аптекой / стоматологией, каким образом Вы посчитали "наилучший" денежный поток для аптеки? В том смысле, что как Вы узнали, что он "наилучший"? Откуда цифры взяли? А каким образом посчитали д.п. для стоматологии, если в данном помещении стоматологии нет и никогда не было? А считали ли Вы д.п. для торговли оружием? Ведь может же быть покупателем "Укрспецэкспорт" или иная компания, имеющая лицензию на торговлю оружием? Говорят, что торговля оружием достаточно прибыльный бизнес... А рассматривали ли Вы вариант, при котором в данном помещении расположится главный офис организации по проведению числовых лотерей? В этом виде деятельности, если верить имеющимся цифрам, прибыльность даже выше, чем у оружейников... Вы по какой причине ограничились на стоматологии? И это не праздные вопросы... Ведь, если рассматривать НЭИ с Ваших позиций, получается, что когда Вы сделали вывод о том, что для данного помещения НЭИ является стоматология, Вы учли не все виды деятельности, которые можно проводить в данном помещении, соответственно, Вы неправильно определили НЭИ и, соответственно, неправильно посчитали стоимость актива... Т.е., Вашему отчету - грош цена...

Ту4а писал(а):

Цель бизнеса – получение прибыли, это аксиома, это основа расширенного производства, по которому живет весь мир. Организация бизнеса, как и его приобретение предусматривает такой критерий как точка безубыточности. До ее достижения приобретенный актив приносит прибыль, но в целом покупатель в убытке – идет погашение затрат на приобретение. А после ее достижения - идет тот самый плюс который и обсуждается. В постановке вопроса показано, что плюса нет – один минус. Но так мир не живет. Вы то с нулем уже согласились:

Gorets11 писал(а):

Я правильно понял, Ваших аналитических способностей на следующий месяц не хватило? Я описал ситуацию, по состоянию на момент, СРАЗУ после сделки: покупатель не потерял НИЧЕГО, просто конвертировал бумажки или цифры на экране в некую конструкцию из кирпича, бетона и прочего. С точки зрения денег - он, действительно, пока на нуле. А если покупатель через неделю нашел арендатора и получил от того оплату за первый месяц, то у покупателя уже появилась прибыль: конструкция из кирпича, бетона и прочего, по-прежнему, в его собственности, ее рыночная стоимость, по-прежнему, такая же, сколько он потратил, он в любой момент, конечно, с учетом специфики актива, может произвести обратную операцию по конвертированию этого актива обратно в бумажки / цифры на экране, но зато у него в кошельке уже прибавились бумажки от сдачи в аренду... Т.е., прибыль уже есть, а точкой безубыточности здесь является сам момент сделки купли-продажи.

Ту4а писал(а):

Я проводил анализ больших массивов информации по недвижимости для официальных публикаций.
Пытался реализовать метод экстракции для определения ставки капитализации "правильно", а именно, по косвенным данным выявлял объекты, которые и продаются и сдаются в аренду одновременно – очень трудоемко и, оказалось, малоинформативно.

Наверное, в Вашем описании самое важное то, что Вы же сами и заметили, что ставки аренды, как правило, не бьются с рыночной стоимостью... Т.е., этой самой "ставки капитализации" на самом рынке нет... Она существует только в математических расчетах на бумаге... Полагаю, уже это обстоятельство не могло не заставить Ваш пытливый ум задаться вопросом о том, насколько доходный подход в реальности отражает рыночные условия... Wink

Ту4а писал(а):

Использовал математику для определения поправок в сравнительном подходе.

А достаточно было пойти и попробовать самому купить, хотя бы, квартиру... Вы тогда заметили бы, что тех поправок, которые мы используем в наших работах (10-15-20 Confused

в природе не существует... Wink

Ту4а писал(а):

Я получал вес каждого фактора в цене объекта. Далее планировал применить МАИ (метод анализа иерархий). Ну и по мелочи – анализ данных на достоверность (выбросы) - то что вспомнилось сразу.

И, как я понял, все это привело лишь к одному результату: Вы так и не поняли, почему люди покупают квартиры, помещения, здания и прочую недвижимость... В принципе, Вы правы: если учитывать только математику, не участвуя лично в тех процессах, которые происходят на сделках, вопросов возникает больше, чем ответов...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 19:14

Цитата:

Вернемся к главному вопросу: так что же получить покупатель, приобретая объект по цене НЭИ?

Встречный вопрос, а то все Вы да Вы, прямо как следователь. А что получают покупатели акций разных там Эплов, Кока-Колы, Фейсбуков, Теслов и т.д. покупая их на бирже. Очевидно, что акции продаются по рыночной стоимости (раз на их основе рассчитывают как минимум рыночную капитализацию эмитента, прочие рыночные мультипликаторы и рыночные данные аля Дамодарана), а соответственно отображают стоимость по НЭИ. Если покупатель ничего не получает, как Вы пытаетесь доказать, то нафига все эти покупки (нафига козе баян).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 23:02

Серый писал(а):

Зазвичай, нерухомість оцінюють за порівняльним підходом, при цьому НЕВ розглядається із точки зору фізичної, технічної, правової, юридичної можливості використання та на ін. подібні в цій ситуації чинники, а дохідний підхід не має достатньо ступеню надійності в отриманні кінцевого результату, тому його або зовсім не приймають до розрахунку, або приймають довідково для підтвердження результату, отриманого в рамках порівняльного підходу (на апробацію «здорового глузду»).

Тому шукати чорного кота у темній кімнаті дуже цікаво, але нерезультативно.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 30 Авг 2023 20:21

Цитата:

Для спокійного ринку і для типових обєктів нерухомості, можливо так і є. Але наврядчи на ринку кожного дня присутні достатні обсяги пропозиції таких обєктів, як торговельні центри, логістичні комплекси тощо.
Також, на сучасні виклики ринку адекватно ринковій ситуації і попиту відреагували саме орендні ставки (тобто елемент дохідного підходу), а не порівняльний підхід з його пропозиціями (читай - хотєлками) на практично такому ж рівні як до 24.02.2022 р. Недоліки і невизнченостей вистачає і в дохідному підході (як і що прогнозувати, які ставки дисконтування), так і в порівняльному підході у вигляді коригування на торг (хотєлки хотєлками, а за скільки реально можна продати) і інше. Таких невизначеностей і до вказаної дати вистачало, а після вони накалились і поготів.
Тому, на мою думку, ідеалізувати один підхід і хейтити інший, я би не став.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Ср, 30 Авг 2023 21:07

Серый писал(а):

Тому, на мою думку, ідеалізувати один підхід і хейтити інший, я би не став.

Присоединяюсь к мнению... Идеального вообще ничего в мире не существует... Wink

Пока мы отталкиваемся от продавца (собственника), то в большинстве случаев, когда рынок подобного имущества достаточно развит, разумнее и точнее получается результат сравнительного подхода... Для объектов, для которых аналогов по продаже не существует или их количество и качество не достаточны для проведения сравнения, конечно, более логичным является доходный подход... Для имущества, которое само по себе, отдельно от другого имущества, приносить доход не может - тогда, естественно, единственно возможным вариантом является затратный подход... Но это с точки зрения продавца. Если же заказчик покупатель - тогда наиболее практичным именно для покупателя, будет доходный подход... Но здесь другая проблема возникает: рынок продаж недвижимости, как и рынок аренды недвижимости, находятся постоянно в движении... И это движение, как по величине, так, нередко, и по направлению, не совпадает. Поэтому, доходный подход вполне корректно показывает покупателю, какой у него интерес в инвестициях, но практически никак не совпадает с реальными предложениями на рынке... Поскольку продавцы при формировании ценника отталкиваются не столько от будущих доходов, которые приобретет покупатель, сколько от собственных прошлых расходов, потраченных на создание / приобретение данного объекта... Поэтому, если считать правильно (не стараясь подогнать результат), теоретически доходный подход и сравнительный практически никогда не дадут равного результата! Более того, в отличие от того, чему нас учат, они должны иметь не только большую, но и постоянно меняющуюся разницу! Исключение представляет тот "идеальный" момент времени, когда наблюдается равновесие рынков купли-продажи, аренды недвижимости, а также рынка банковских услуг. Но такое равновесие возможно только в теории... На практике его не бывает!

VladimirVI

Сообщения: 186

Добавлено: Чт, 31 Авг 2023 11:43

Серый писал(а):

Кожний об'єкт нерухомості індивідуальний.
Але відсоток торгівельних і офісних центрів у загальній кількості нерухомого майна надто невеликий.
Я згоден, що корегування ±5-10-15...% при розрахунках в рамках любого підходу тільки нівелюють отриману ринкову вартість, а якісні розрахунки коефіцієнтів корегування «не в моді» і, мабуть, потребують від оцінювача прикласти відповідні інтелектуальні здібності, що, у свою чергу, призводить до додаткової витрати робочого часу і уповільнення «конвеєру».

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 31 Авг 2023 14:34

VladimirVI писал(а):

якісні розрахунки коефіцієнтів корегування «не в моді» і, мабуть, потребують від оцінювача прикласти відповідні інтелектуальні здібності, що, у свою чергу, призводить до додаткової витрати робочого часу і уповільнення «конвеєру».

На самом деле, вопрос не только в конвейере... Я бы даже сказал, не столько... Это достаточно объемная работа, но она неоплачиваемая... Поскольку тот, кто будет этим заниматься, просто по себестоимости составления отчета не попадает в рынок, сформированный теми, кто такую работу не делает и делать никогда не будет. Поскольку у них работа построена на том самом "конвейере", про который Вы написали.
Вообще, что касается корректировок, то в этом направлении у нас наблюдается явный дисбаланс... С одной стороны, мы должны, вроде как, использовать корректировки, типа, общепринятые... Либо делать их самостоятельно, приводя весь порядок их формирования, весь порядок расчета этих корректировок, в каждом отчете. Что касается "общепринятых", то как вообще можно понять, порядок расчета общепринят или нет? Кто и как это определяет? Второй вариант обоснования корректировок: опубликовать их на своем сайте и ссылаться в отчете на этот сайт... Исходя из простого соображения: если какая-то фигня опубликована в свободном доступе, то она является "общепринятой"... Третий вариант: пользоваться чужими исследованиями, опубликованными на ИХ ресурсах из тех же предпосылок, что и в варианте №2...
Т.е., нас нормативно-принудительно запихнули в такие условия, что мы должны либо сильно и бестолково "раздувать" отчет, каждый раз проводя, по сути, одни и те же расчеты, либо всем на свете рассказывать про результаты НАШЕЙ работы, облегчая тем самым (путем снижения себестоимости работ) выполнение работ для наших конкурентов... Либо, выбирать третий вариант и пользоваться любыми, даже непроверенными, корректировками, но размещенными кем-то в открытом доступе и только по этой причине считающимися "общепринятыми"... И ведь, совершенно очевидно, что подавляющее большинство из нас принимает вариант №3...
А потом, в случае проблем, пытаемся доказать либо ЭК, либо дяде в погонах, почему поправку на торг мы приняли на уровне 20%, а поправку на техническое состояние - 5%: так написано на непонятно кому принадлежащем сайте... А тот же дядя в погонах сидит и не понимает: "это что же получается, на торге снижение стоимости в 4 раза больше, чем на степени ремонта?" Блин, и он ведь ПРАВ!!! Это же идиотизм, когда такие пропорции! Но, они на сегодня относятся к "общепринятым", даже не смотря на то, что проверку на "здравый смысл" пройти не могут... Cool

Ту4а

Сообщения: 43

Добавлено: Ср, 06 Сен 2023 19:24

Давайте все таки найдем плюс для покупателя по НЭИ в простейшей формуле доходного подхода методом капитализации.
Прозвучала идея (или мне показалось), купил за 1000 единиц (это к примеру, который я выложил), попользовался и продал за 1000 единиц. Минус 1000, плюс 1000 равно ноль, а прибыль за период пользования и есть навар.

НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ!!!

В этом случае надо компаундировать, приводить прошлые деньги к текущему моменту. Мы прекрасно прочувствовали, что можно было купить за 100 грн 3 года тому назад и сейчас.
По примеру: прибыль 100 единиц, ставка капитализации 0,1, купили, пользуемся 9 лет и продаем, расчет на конец года.

-2357,95 - это 1000 за покупку через 9 лет
214,36
194,87
177,16
161,05
146,41
133,1
121
110 – это и выше полученные 100 приведенные к моменту продажи
1100 – это 100 за последний год + продажа.

Сумма всех этих чисел НОЛЬ!!!

Я не могу понять смысл требования оценки по НЭИ:
- покупатель в ноль,
- расширенного производства нет,
- продавец получить премию за тупость (трусость), если использовал объект не по НЭИ.
Но все это в теории.

О поправках.
Я исходил, что поправки должны определяться по данным аналогов.
Достаточно просто определить поправки, если факторы являются количественными (соотношение общей и полезной площади, количество парковок на единицу площади и пр). Но большинство факторов являются качественными (этажность, доступность транспорта др). Если определить относительную важность или предпочтительность всех факторов, то задача математически замыкается. Для этого и планировалось применение метода анализа иерархий. А данные для этого взять путем анкетирования оценщиков (даже на этом сайте). Пользователь выбирает нужные ему факторы и получает их относительную важность. Далее – элементарно. Доложил руководству – оно решило не встревать…

_________________
Туча небо ... кроет

Gorets11

Сообщения: 955
Откуда: Харьков

Добавлено: Чт, 07 Сен 2023 10:33

Ту4а писал(а):

Давайте все таки найдем плюс для покупателя по НЭИ в простейшей формуле доходного подхода методом капитализации.

С Вами это достаточно сложно сделать, поскольку Вы слышите только себя, ответов на свои вопросы Вы, почему-то, читать не желаете. А ведь в них Вам уже многократно писалось, где именно интерес покупателя.

Ту4а писал(а):

По примеру: прибыль 100 единиц, ставка капитализации 0,1, купили, пользуемся 9 лет и продаем,

Попробуйте ответить на простой вопрос: что это за такие "9 лет"? Откуда они взялись и что означают? Ведь минимальный срок жизни подавляющего большинства объектов недвижимости от 100 и более лет. Тогда почему в качестве расчетной величины принимаются 10, 9, 8, 5, иногда 4, лет? Что это за период, что он характеризует или за что отвечает?

Ту4а писал(а):

расчет на конец года.

-2357,95 - это 1000 за покупку через 9 лет
214,36
194,87
177,16
161,05
146,41
133,1
121
110 – это и выше полученные 100 приведенные к моменту продажи
1100 – это 100 за последний год + продажа.

Сумма всех этих чисел НОЛЬ!!!

Естественно! Ведь Вы считаете условия окупаемости. У Вас и должен в этих расчетах получаться "ноль". Любая другая цифра в результате - это будет бред, какой-то, а не расчеты!

Ту4а писал(а):

Я не могу понять смысл требования оценки по НЭИ:
- покупатель в ноль,
- расширенного производства нет,
- продавец получить премию за тупость (трусость), если использовал объект не по НЭИ.
Но все это в теории.

Вы считаете сколько именно денег получит покупатель за определенный период времени в случае использования объекта недвижимости наиболее эффективным образом. Потом приравниваете полученную сумму к стоимости данного объекта недвижимости, руководствуясь принципом ожидания. Т.е., Вы считаете, сколько времени и при каких условиях данный объект будет ОКУПАТЬСЯ, а потом приведенную за этот период времени сумму и назначаете, как стоимость объекта. Как я Вам неоднократно писал раньше, после того, как объект окупился, после того покупатель начинает получать от его эксплуатации прибыль, что и является целью покупки.

P.S. Кстати, забавно получается... Сначала Вы призываете найти интерес покупателя методом капитализации, потом в качестве примера приводите расчеты, выполненные методом дисконтирования... Shocked

Вы, уж, определитесь: или не важно, какой метод используется, или, хотя бы, при формировании вопросов пытайтесь сохранить стройность и последовательность собственных мыслей.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме