| Автор |
Сообщение |
Влад
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 16:03 |
  |
Помогите разобраться!
оцениваю недвижимость для банка - здание гостинници, а гостинница расположена на земельном участке который пренадлежит на правах собственности. Исходя из этого, дя нотариуса в заключении нужно засветить стоимость здания и стоимость земели (разграничить).
Теперь собстенно вопрос: могу я оценить и землю и гостинницу по аналогу (стоимость земли и в т.ч. стоимость гостинницы)? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 16:43 |
|
Можно, но надо в выводе отдельно расписать стоимость земельного участка и стоимость коробки и прочих земельных улучшений и ИТОГО по объекту. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 16:54 |
|
Спасибо.
с тем что бы расписать все улучшения тут проблема, дело в том, что кроме основного здания на участке есть небольшой котеджный городок с речушками, мостиками, фонтанами и т.д., а могу я в заключении отобразить стоимость "коробки" определённую с помощью сравнительного подхода и стоимость земельного компонента определённого с помощью затратного??? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:14 |
|
Ну банку на эту всю фигню в виде малых архитектурных форм, грубо говоря, все равно. А вот домики, если они сдаются под ключ - в виде гостиничных монеров, это нуно оценивать (если они стоят в правоустанавливающих). |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:18 |
|
И для банка ваша затратка до одного места. Ему рыночный подавай... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:36 |
|
какие правоустанавливающие документы? есть акт на право собственности на земилю, есть техпаспорт на здание, будет вытяг из реестра прав собственности именно на это здание. и я прекрасно знаю какую стоимость нужно банку. Меня интересует потенциальная возможность в заключении написать: "стоимость такая-то (она будет определена доходом или сравнением) в том числе стоимость земельного компонента такая-то (она определена затратным)". Можно так?
ведь для нотариуса в обязательном порядке нужна экспертная оценка земли, а на стоимость самого здания ей "наплевать", что называется тут можно было б её и не заказывать.... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:44 |
|
параллельно всплыл вопрос: я часто делаю для банка дома с земельными участками, у нас просят в банке 2 отчета- по недвижимости и по земле(отчет по земле должен быть согласован в районом отделе земельных ресурсов), так вот меня мучает вопрос - я делаю отчет по недвижимости(т.е. улучшения + зем участок , на котором они расположены), а другая контора оценивает земельный участок (как условно свободный), фактически получается что пятно застройки участвует в расчете 2 раза, как уйти от этого? меня же в банке просят недвижимость оценить (т.е. улучшения+ земля), а другую контору просят оценить земельный участок (как условно свободный) (другую контору, потому как у меня нет лицензиина землю). может мне нада считать не недвижимость , а земельные улучшения?, но разве можна заложить в банк только "коробку"? и по-моему стоимость тогда получится не рыночная , а восстановительная (замещения) (без учета пятна застройки)? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:56 |
|
| Цитата: |
| стоимость земельного компонента такая-то (она определена затратным) |
Стесняюсь спросить, это как землю по затратному подходу?
SHE, вы как ценили так и цените, не забивайте дурным голову, это всё проблемы банка.... просто оценка земли нужна для оформления у нотариуса и ВСЁ... в банке тоже люди в здравом уме и все прекрасно понимают, что эти две стоимости, для определения возможной суммы кредита, суммировать не нужно. |
|
|
|
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:00 |
|
Вот-вот, тут коллизия...
земля, если она на правах соьственности - обязателная оцека по закону для передачи в залог, а недвижимость которая стоит на арендуемой земле не обязательно делать оценку.
Делают у нас тоже два отчёта один на землю, другой на улучшения, а я хочу уйти от этого (у меня тоже нет лицензии на землю) сделать один отчёт, и в заключении что б указывалась стоимость недвижимости (земля + здания), с нотариусом поговорил - её устроит, с оделением ФДМУ поговорил, вроде тоже не зацепились, вот только технически не знаю как это устроить...
Да и законы, вроде, нигде не нарушаю, я ж оцениваю недвижимость и пойдёт она как ипотека, опять же зачем клиенту платить два раза? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:02 |
|
спасиба, КовАл.....................просто меня этот вопрос давно "заводит" и я все пытаюсь до сути докопаться........но так и ценим двумя отчетами..............если у банка вопросы появятся думаю - спросят............, а если не у банка............. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:09 |
|
| Цитата: |
| вот только технически не знаю как это устроить... |
а разве нельзя привести, ну скажем справочно , рассчет стоимости земельного участка сравнительным (подобрать аналоги , посчитать)подходом - получить стоимость 1 кв. м земли, ну а потом вычесть ее из стоимости 1 кв. недвижки, вот и получится земля + улучшения, ну и в резюме соотвественно указать, я так делала, когда-то когда не могла разобраться с "двумя" отчетами........а по-другому как вы "вычлените" землю? стоимость -то рыночная должна быть............. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:10 |
|
[quote="КовАл"][quote]Стесняюсь спросить, это как землю по затратному подходу?
Вартість об’єкта, визначена витратним підходом з урахуванням земельного компоненту, становить.....вот так и оцениваю....
Тут же не в этом дело, в банке люди в здравом уме, а вот клиент в здравом уме когда его фудболят иди туда - оцени то, а там иди оцени то, не проще ли заказывать всё у одной компании, или разобраться в возможности оценивать и то и другое вместе??? |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:10 |
|
А может просто писать: "Стоимость Гостинницы - 20 гривен, в том чсиле стоимость земельно участка 6 соток - 12 гривен." ?? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:15 |
|
| Цитата: |
| Вартість об’єкта, визначена витратним підходом , становить.....вот так и оцениваю.... |
простите, а шо вы тогда улучшения затраткой цените? и где же вы берете "з урахуванням земельного компоненту"? под залог ваще можна в "сокращенной" форме, без затраток и прочего, только рынок (ну если объект "адекватный") |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:18 |
|
| Trinichka писал(а): |
| А может просто писать: "Стоимость Гостинницы - 20 гривен, в том чсиле стоимость земельно участка 6 соток - 12 гривен." ?? |
я об этом и говорю, только не так уж часто у нас гостинницы продают, пока ищу похожие объекты, а если получиться что недвижимость в конечном итоге доходом, а землю сравнительным, могу я совместить и тот и другов в заключеннии (так как Вы сказали)? |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
