| Автор |
Сообщение |
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 14:36 |
  |
Болтология что есть по недвижке и земле.. Буду обзоры еще скидывать... И можете поделиться тож |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
    |
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:01 |
|
Термінологічно поняття «промислова нерухомість» чинне законодавство не визначає через «небажання» законодавця, введення і створення особливого правового режиму обігу промислової нерухомості і виділення таких об’єктів із загальної маси на ринку нерухомості. До об’єктів нерухомості, що володіють таким визначальним поняттям, як промислова, фахівці ринку відносять цілісні майнові комплекси (заводи, фабрики, різні об’єкти сільського господарства, нафтобази), а також окремі будівлі й інші приміщення, придатні для організації виробництва чи розміщення офісних приміщень, зокрема незавершене будівництво. Найчастіше земельні ділянки, що знаходяться під перерахованими об’єктами, також належать до промислової нерухомості.
Усю промислову нерухомість, що існує в Україні, можна умовно згрупувати в три категорії, а саме:
• Комплекси і будівлі, які були приватизовані і стали власністю недержавної юридичної особи, і прямо не використовуються відповідно до їх цільового призначення;
• Комплекси і будівлі, що були приватизовані і стали власністю недержавної юридичної особи, і прямо використовуються власником відповідно до їх цільового призначення чи в інших цілях;
• Комплекси, будівлі і земельні ділянки, які перебувають у власності держави (територіальної громади);
Найбільш вагомою і чисельною є перша група об’єктів, що були приватизовані приватними юридичними особами згідно із чинним на момент приватизації законодавством. На сьогодні у переважній більшості випадків це найбільш дешеві, порівняно з іншими групами, об’єкти, які перебувають у занедбаному стані і мають потребу в капітальному ремонті. Підприємства, яким такі будівлі належать на праві приватної власності, не мають достатніх засобів для проведення капітального ремонту і відновлення приміщень, що зносилися в процесі експлуатації. Саме тому такий вид нерухомості є найбільш привабливим для інвестування потенційним інвестором, про що йтиметься далі. Не менш цікавими для інвестора є й об’єкти, щодо яких підприємства-власники, вклавши мінімальні кошти, зробили зовнішнє косметичне впорядкування фасадів, залишаючи внутрішні конструкції в попередньому стані. Фахівці агентств нерухомості сходяться на думці, що ціна оренди чи продажу таких об’єктів значно завищена власником через відсутність на ринку в достатньому обсязі необхідної кінцевому споживачу промислової нерухомості належної якості і за прийнятну ціну.
Друга група, до якої умовно включені об’єкти промислової нерухомості, що ефективно використовуються їх власниками, нечисленна, позаяк і на момент приватизації й у наступному власник у виняткових випадках має необхідний капітал і, найголовніше, готовий ризикнути в організації власного бізнесу. Не поодинокі випадки, коли власник, визначившись з безпосереднім напрямом свого бізнесу, змушений залучити засоби ззовні. Значною і необхідною підмогою для такого кроку слугують як кредитні засоби, так і інвестиційні вливання. Такі вкладення є найбільш ефективними з погляду прибутку і найменш захищеними з погляду гарантій успішності планованого чи здійснюваного бізнесу.
Третя група цілісних майнових комплексів перебуває у власності держави чи територіальної громади. Умовно вона поділяється на об’єкти, які досить успішно діють, приносячи прибуток, і об’єкти, котрі підлягають приватизації. Приватизація державного і комунального майна процес досить відомий, що опосередковує процес відчуження майна, яке знаходиться в державній чи комунальній власності на користь юридичної (фізичної) особи з метою підвищення, а в більшості випадків і відродження соціально-економічної ефективності виробництва. Залежно від об’єкта приватизації, його стратегічного й економічного значення відчуження нерухомості, що підлягає приватизації, відбувається на аукціоні, конкурсі, шляхом перетворення підприємства у відкрите акціонерне товариство чи іншими способами. Найбільш неструктурно, неконцептуально і непередбачено в Україні проходить так звана мала приватизація, об’єктами якої здебільшого виступає промислова нерухомість, що є комунальною власністю територіальної громади. Ця нерухомість переходить у власність «наближених» до місцевих органів самоврядування приватних юридичних осіб за допомогою укладання договору оренди з наступним правом викупу. У такому договорі оренди цільовим призначенням, наприклад, може закріплюватися використання приміщень під торговий центр із подальшим його обслуговуванням і експлуатацією. Під час приватизації мають місце і факти навмисного заниження оціночної вартості об’єктів нерухомості державної і комунальної власності шляхом проведення процедури банкрутства, впродовж якої цілісний майновий комплекс, що складається з адміністративних будинків, цехів, гаражів, складів безконтрольно чи планомірно, вроздріб відчужується арбітражним керуючим на користь «потрібних» третіх осіб.
Дійсний ажіотаж у секторі промислової нерухомості почався кілька років тому. Ціни й орендні ставки майже скрізь значно виросли. Подорожчання відбувалося, насамперед, за рахунок «вимивання» дешевих пропозицій. Говорячи про способи використання промислової нерухомості, розмова можна вестися в двох площинах, а саме: процеси використання нерухомості самими власниками, чи використання нерухомості орендарями. Очевидним є факт, що перша і друга площини взаємозалежні і взаємообумовлені. Власники, котрі приватизували об’єкт чи купили його, переважно мають на меті одержання «швидкого», стабільного, гарантованого прибутку з найменшим коефіцієнтом ризику. Таку позицію абсолютно задовольняє здача в довгострокову оренду об’єкта нерухомості. Причому власники практикують як здачу в оренду окремих площ (приміщень), так і цілісного майнового комплексу. Досить часто зустрічаються такі умови договорів оренди, згідно з якими орендарі зобов’язуються в рахунок частини орендних платежів чи додатково за власний кошт робити капітальний ремонт об’єкта промислової нерухомості.
На сьогодні попит на придбання й оренду промислової нерухомості перевищує пропозицію майже вдвічі. З весни цього року ціни виросли вже на 30-40%. Фахівці агентств нерухомості вважають, що вартість приміщень, придатних для розміщення складів, сховищ, цехів збільшуватиметься і надалі.
Для розміщення дрібних і середніх виробництв зазвичай орендуються чи купуються приміщення площею від 100 до 2 000 кв. м. Головна вимога покупців і орендарів — це автономність об’єкта і наявність необхідної інфраструктури, зокрема, доріг (під’їзду), електромереж, комунікацій, а також не останнім чинником є характеристика місцезнаходження об’єкта.
Найбільш затребуваний товар у секторі оренди промислової нерухомості — виробничі приміщення до 200 кв. м. Адже для дрібного виробника оренда — це можливість для розвитку власної справи, а великі площі йому ні до чого. Основний попит на невеликі приміщення виходить від харчовиків — власників пекарень, м’ясо- і овочепереробних, кондитерських виробництв. Великі приміщення у 200 кв. м і вище вимагають більш ретельного підходу й аналізу необхідності власне оренди, аж до складання орендарем бізнес-планів спроможності сплати орендних платежів за конкретної очікуваної рентабельності виробництва.
І, нарешті, власники виробничих площ у центрі міста й у межах усвідомили цінність свого нерухомого майна — і перепрофілюють виробництва в торгові комплекси і бізнес-центри. Адміністративні будинки підприємств після реконструкції, як правило, придатні для розміщення офісів. А виробничі корпуси найчастіше зносять, знаходячи земельним ділянкам, що звільнилися, нове застосування. Природно, що такі програми перепрофілювання скорочують пропозицію в секторі промислової нерухомості і сприяють росту цін.
Чимало приватизованих підприємств уже не поспішають позбавлятися від надлишків власності: частину приміщень, що спочатку пропонувалися до продажу, згодом почали здавати в оренду, а тепер дедалі частіше використовують під власні виробничі потреби. Рієлтори упевнені, що в майбутньому, у випадку збереження економічної стабільності, пропозиція виробничих приміщень падатиме, а ціни на такі об’єкти — як і раніше зростатимуть. Можливо, вирішення проблеми — у створенні нових промислових зон. Наразі обмеженість пропозиції в місті змушує підприємців працювати з обласною владою і підприємствами. Там і ціни низькі і більш гнучка політика, яку проводить обласний уряд.
Що пропонують
Потреби бізнесу в столичних складах сягають 1 млн кв. м і наявною пропозицією, вочевидь, не задовольняються — складських приміщень експерти нарахували лише на 500-600 тис. кв. м. За інформацією Асоціації спеціалістів з нерухомості, пропозиція нових об’єктів останнім часом практично не збільшилася.
Як наслідок — високоякісні складські приміщення є великим дефіцитом. Знайти спеціалізовані складські комплекси, що відповідають чинним нормам і забезпечені необхідним обладнанням, практично неможливо. Менш проблематично підшукати хіба що склад, перепрофільований з промислових приміщень.
На сьогодні 70% ринку займають склади у промзонах, що не відповідають сучасним вимогам, і лише близько 10% — високопрофесійні центри логістики та нові сучасні складські комплекси. Але при цьому попит зростає передусім на об’єкти дефіцитного класу «А». За словами ріелторів, якщо раніше при виборі складу було достатньо наявності під’їзних трас, інфраструктури та опалення, то сьогодні перевага віддається комплексу послуг — надання митних послуг, ведення обліку, кваліфікований персонал, здійснення клімат-контролю на складах тощо.
Обсяг ринку промислового будівництва
Заявлена девелоперами на 2005-2006 роки площа нових складських приміщень становить 260 тис. кв. м. Однак гіпотетичні складські метри все одно не перекриють зростаючий попит — на сьогодні рівень заповнюваності професійних складів становить 95%. До того ж терміни здачі об’єктів явно затягуються. Головна причина — президентські вибори. За три місяці до політичного шоу великі інвестори призупинили реалізацію своїх проектів. Як результат — уведення в експлуатацію багатьох складських комплексів, заплановане на 2005 рік, перенесено на 2006-2007 роки.
Крім того, частка складських проектів, що реалізуються на ринку комерційної нерухомості, надто мала. Девелопери поки що воліють вкладатися у швидкоокупні основні фонди (офіси, торгові центри). Склади все ще приносять будівельним інвесторам невеликий дохід, при цьому на отримання дозвільних документів потрібно дуже багато часу.
Утім, заради справедливості слід зазначити, що більшість вітчизняних девелоперів не мають досвіду реалізації складських проектів. Натомість зарубіжні інвестори не поспішають вкладатися в цей сегмент ринку нерухомості насамперед через існуючі обмеження на операції з торгівлею землею. А відтак їм складно підібрати земельну ділянку під великі логістичні і складські комплекси.
Що шукати
Зазвичай потребу у великих промислово-складських площах (5-10 тис. кв. м) мають професійні логістичні компанії, великі компанії-виробники та імпортери. В оренді або придбанні напівпрофесійних складських приміщень площею 1-3 тис. кв. м зацікавлені зарубіжні та українські мережеві компанії. Середні й дрібні українські фірми цікавляться складами до 500 кв. м.
Основними параметрами, що визначають привабливість промислово-складського комплексу, на сьогодні є місце розташування, наявність митного терміналу, присутність залізничної та автомобільної рампи, пропозиція сучасної комп’ютерної системи обліку руху складських запасів.
Скільки коштує
За підсумками 2006 року виробничо-складські приміщення подорожчали на 20-30%.
Утім, склади сьогодні купують рідко, переважно орендують. У загальному обсязі пропозицій на ринку комерційної нерухомості продаж складів становить лише 2-5%, оренда — 10%. Ріелтори пояснюють, що, орендуючи склади, підприємці перестраховуються. Мовляв, компанії в умовах нестабільної політичної та економічної ситуації не можуть гарантувати стабільності свого обороту протягом тривалого часу.
Рівень орендних ставок залежить від низки чинників, основними з яких є місце розташування, наповнення і стан складу та офісів, організації складу — функціонує як перевалочна база між сусідніми з Україною країнами чи діє тільки для Києва.
Прогноз
Ринок промислово-складської нерухомості має досить передумов для його активного розвитку в майбутньому. Тенденція збільшення попиту на складську нерухомість підтверджується поточним процесом росту ділової активності в Україні, а також розвитком торговельної сфери, збільшенням купівельної спроможності населення, насиченням сегмента торговельної й офісної нерухомості й ін. факторами.
Потреба ринку в складських площах у найближчі 2 роки буде становити 400-500 тис.кв.м. При цьому попит на складські приміщення буде рости. У той же час попит перетерплює істотні зміни, знижуючи інтерес замовників до низькоякісних складських приміщень. Замовники висувають усе більше високі вимоги до об'єктів логістичної нерухомості, серед яких відповідність санітарним нормам, наявність сервісу, техніки й ін.
Таким чином, сектор промислової нерухомості на загальному ринку нерухомості України на підставі існування можливості використання конкретного об’єкта найбільш придатним для орендаря/інвестора способом, а саме: від організації банального торгового складу без модернізації і перебудови площ, аж до кардинальної зміни цільового призначення, зносу будівель і створення сучасного розважального чи бізнес-центру, є більш ніж привабливим. Ключовим чинником, котрий зближує попит та пропозицію, на мій погляд, є нагальна потреба власника в одержанні стабільного і гарантованого фінансування, яке б сприяло відновленню об’єктів промислової нерухомості і могло слугувати визначальним фактором для організації (поновлення) втраченого промислового виробництва. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:03 |
|
Млина, там еще таблицы, но вложить как файл не могу - не вижу как
След. - склады просто бла-бла и по Западу украины |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:04 |
|
Стрімкий розвиток ринку торговельної нерухомості сприяло збільшенню попиту на складські приміщення. Однак сьогодні в Україні відсутні сучасні склади, що відповідають вимогам замовників, тому вони, найчастіше, зводять власні складські приміщення. Фахівці ринку складської нерухомості визначають ряд вимог, яким повинен відповідати сучасний склад.
Класифікація складів
Існує кілька класифікацій складських приміщень, якими оперують різні групи учасників ринку складської нерухомості. Відповідно до першого, складські приміщення розділяються на три види:
невеликі внутріміські дістрібуционни центри зі складами площею до 10 тис. кв. м - це, як правило, компактні будинки без інфраструктури для обслуговування великого вантажного автотранспорту;
приміські складські комплекси площею 10-20 тис. кв. м, розташовані, звичайно, поблизу об'їзних доріг;
логістичні парки - більші комплекси, де площа складських приміщень становить від 20 до 500 тис. кв. м, з обов'язковою наявністю авто- і залізничної інфраструктури. У Європі складські приміщення підрозділяються на чотири класи, які позначаються буквеними індексами A, B, C й D.
В Україні прийнято класифікувати склади по трьох категоріях:
До класу "А" ставляться складські комплекси, що відповідають певним вимогам (плоска й водонепроникна підлога із властивостями антипилу, правильний конфігурація приміщення, сучасні інженерні системи, належна безпека, протипожежні системи, розвинена транспортна інфраструктура, професійне керування). Основні особливості даного класу наступні: крок колони будинку не менше 12 м; висота складу не нижче 11 м; підлога перебуває на рівні 1,2 м над землею, мінімальне навантаження - 5 т на 1 кв. м.
Клас "В" включає реконструйовані склади, які раніше обслуговували підприємства й були розташовані на їхній території, або колишні виробничі приміщення, повністю реконструйовані під складські. До цих будинків висуваються менш тверді вимоги, ніж до складів класу "А".
До класу "С" ставляться склади низької якості, розташовані в приміщеннях будь-якого типу в будь-якій зоні забудови й не відповідних вимог, висунутим до класу "А". Поділ складів на класи обумовлюється, насамперед, висотою самого будинку: чим вище склад, тим вище його технологічність і вимагає більших капіталовкладень, адже при організації роботи даного об'єкта необхідно використати встаткування (багаторівневі стелажі) і навантажувальну техніку, що дозволяє піднімати вантажі на певну висоту. При цьому важливу роль грають підлоги, тому що техніка, що працює на складі, створює більші навантаження на кожен квадратний метр.
Відмітні характеристики
Вимоги, висунуті замовниками до сучасних складів, продиктовані, у першу чергу, напрямком роботи складу, а також товарною групою, для зберігання якої зводиться склад. Дані параметри будуть впливати на розробку проекту, вибір конструкторських рішень й, відповідно, на визначення механізму відвантаження товару.
Однак, незважаючи на загальні характеристики, фахівці вироблять ряд вимог, яким повинен відповідати сучасний склад, а саме, наявність:
одного поверху, виконаного за технологією БМЗ;
стель висотою від 12 м;
водонепроникного антипилового покриття підлоги із припустимими навантаженнями не менш 6 тис. кг на 1 м2;
офісних приміщень із сучасними комунікаціями;
регульованого температурного режиму;
теплових завіс на воротах;
автоматичних воріт з гідропандусом;
сучасних багаторівневих стелажів;
зручної транспортної інфраструктури.
Попит та пропозиція
Сьогодні складська нерухомість є досить привабливим сегментом для інвесторів, тому що існуючі в Україні склади не відповідають ряду вимог, які висувають й українські, і іноземні компанії, що виходять на наш ринок.
Як правило, сучасні складські приміщення одноповерхові, що продиктовано можливістю підвищити ефективність роботи будинку. Зараз функціонують, в основному, багатоповерхові складські приміщення, побудовані ще в радянський час, які перестають бути рентабельними, тому що багато в чому програють одноповерховим. Приміром, наявність декількох поверхів передбачає необхідність зміцнення будинку за допомогою додаткових конструкцій у зв'язку з тим, що товар, що перебуває на верхніх поверху створює більші навантаження на нижній. Такі допоміжні колони знижують ефективність роботи складу за рахунок зменшення площі, призначеної для розміщення стелажів. Крім того, у багатоповерхових будівлях значно знижується результативність експлуатації першого поверху, оскільки в цьому випадку він використається для переміщення товарів. Серед недоліків, властивому цьому типу будинків, можна назвати необхідність установлювати ліфти, що приведе до додаткових витрат й , знову ж, зменшує площа складу.
Ринок складської нерухомості стрімко розвивається, оскільки, як відзначають фахівці, в Україні на даний момент практично відсутні складські приміщення, що відповідають сучасним вимогам і по розташуванню, і по логістиці, і по швидкості здійснення відвантажень. Така ситуація виникла через те, що активне будівництво об'єктів складської нерухомості спостерігається тільки в останні кілька років. До цього складські приміщення в Україні практично не зводилися.
Про свої амбіційні плани будівництва великих комплексів класу «А» заявив ряд компаній, серед яких FIM Group, «Аснова Холдинг», Alacor, «ICT», «Kuehne&Nagel», «REWICO», «Українські Вантажні Кур'єри», «Коморас» й інших.
Основними факторами, що викликають інтерес до українського ринку складської нерухомості є наступні:
Вигідне географічне розташування України
Розвиток бізнесу й торгівлі
Перевага попиту над пропозиціями
Плани складських операторів про вихід на український ринок
Невеликий у порівнянні із Заходом строк окупності складських об'єктів до 7 років
Більше низькі витрати на будівництво складської нерухомості в порівнянні з іншою нерухомістю
Висока рентабельність складської нерухомості до 18-20% у рік
Сучасні потреби в складських приміщеннях, оцінювані в розмірі 1 млн.кв.м., не задовольняються існуючою пропозицією. Це пов'язане з тим, що якщо недавно користувачами логістичного аутсорсинга були великі західні імпортери, то на сьогоднішній день цей сегмент залучає усе більше українських імпортерів, а також національних виробників з інших регіонів України, які формують складські запаси в Києві. Перелік послуг, надаваний логістичними центрами, постійно збільшується, а з ростом конкуренції відповідно зростає їхня якість. Внаслідок розвитку бізнесу в Україні підприємці прагнуть до мультіформатности, віддаючи перевагу складському комплексу, у який входить виробництво, склади, а також офісні приміщення й стоянка для автомобілів.
Основних користувачів промислово-складських приміщень можна розділити на три категорії. До першої категорії ставляться професійні логістичні компанії, великі компанії-виробники й імпортери, які мають потребу в площах 5-10 тис. кв.м. для ведення свого бізнесу. Другу категорію становлять закордонні й українські мережні компанії, зацікавлені в оренді або покупці напівпрофесійних складських приміщень площею 1-3 тис.кв.м. Середні й дрібні українські компанії, що цікавляться площами до 500 кв.м., відносять до третьої категорії замовників промислово-складської нерухомості.
Особливо дефіцитними є склади площею від 1500 до 4000 кв.м., вільні склади такого метражу в цей час відсутні. Не вдоволений попит на високоякісні, складські приміщення з корисною площею - більше 10 тис.кв.м.
Основними параметрами, що визначають привабливість промислово-складського комплексу, сьогодні є його місце розташування й кваліфіковане обслуговування.
Бажані вимоги, якою повинен відповідати сучасний склад наступні:
• повний комплекс послуг зі зберігання й обробки вантажів, митному оформленню й транспортуванню на одній території;
• сучасна техніка й технології обробки вантажів;
• багатоярусне зберігання, що дозволяє ощадливо витрачати наявні площі;
• достатня кількість вантажно-розвантажувальних зон і зон комплектації;
• зроблена система керування складом, що дозволяє генерувати будь-які види звітів про товари клієнта й проводити інвентаризацію залишків;
• страхування вантажу за рахунок логістичного оператора;
• системи відеоспостереження, контролю доступу, фізичної й протипожежної охорони;
• комунікації й зв'язку.
Складів високого класу по всій Україні налічується не більше 10%
Боротьба за споживача в умовах твердої конкуренції не обмежується тільки підвищенням якості товару й сервісного обслуговування. У пошуках нових шляхів мінімізації витрат, пов'язаних із транспортуванням, зберіганням, переупаковкою й митним документообігом, компанії роблять ставку на оптимізацію менеджменту й маркетингу, а головне — на розвиток логістики. Спроби стимулювання бізнесу привели до небувалого попиту на логістичні послуги й складську нерухомість.
Але, незважаючи на активний розвиток цього бізнесу, він виявився неготовим до того, щоб задовольнити обороти споживчого ринку, що часто залишається важкопрогнозованим. «Споживчий ринок росте настільки швидко, що й самі виробники не завжди поспівають. По побутовій хімії й продовольчих товарах він виріс за останній рік не менш чим на 20–30%. Однак основною складністю залишається не сам приріст, а його важко прогностичність». Внаслідок хаотичних коливань й, відповідно, запізнення з боку виробників відбувається недостача логістичної нерухомості: Приміщення для зберігання можна одержати в найкращому разі через два роки після заяви про його необхідність і замовлення на будівництво. А вже існуючі склади завантажені.
Дійсно, на сьогоднішній день, говорять експерти, пропозиція на складські приміщення, що мають розвинену інфраструктуру, сучасне встаткування й техніку, задовольняє попит ледь на 15–20%. Потреба столичного ринку в якісній складській нерухомості становить 1 млн. м2. Складів із професійним менеджментом і висококласним устаткуванням — усього 150 тис. м2. Департамент логістики компанії «ХХ Вік» оцінює загальний обсяг ринку складських приміщень м. Києва в 550 тис. м2 на кінець першого півріччя 2006 р.
Протягом останнього року вартість оренди професійної складської нерухомості в Києві виросла на 10-15%, а вільних приміщень у цьому секторі практично не залишилося. Проте головним досягненням даного сегмента ринку експерти вважають наближення строків окупності професійних логістичних комплексів до строків окупності офісних центрів. Завдяки цьому через рік на ринок вийде більше десятка нових проектів, у тому числі й іноземних девелоперів.
На сьогоднішній день попит на висококласну складську нерухомість як мінімум в 2-2,2 рази перевищує наявне на ринку пропозиція. Як відзначають фахівці, зараз у столиці налічується всього 160 тис. кв. м професійних складів і порядку 800 тис. кв. м низкоклассных складів. Тоді як потенційний попит на першу категорію становить порядку 350-400 тис. кв. м, а на другу - порядку 1,8 млн. кв. м.
"Це пов'язане з тим, що якщо недавно користувачами логістичного аутсорсінгу були великі західні імпортери, те сьогодні даний сегмент залучає усе більше українських імпортерів, а також національних виробників з інших регіонів України, які формують складські запаси в столиці, - сказав директор компанії ASTERA у Києві Андрій Плюгин. - Крім того, внаслідок розвитку бізнесу в Україні підприємці прагнуть до мультіформатности, віддаючи перевагу складському комплексу, у який входить виробництво, склади, а також офісні приміщення й стоянка для автомобілів".
За словами експерта, основних користувачів промислово-складських приміщень можна розділити на три категорії. До першого ставляться професійні логістичні компанії, великі підприємства-виробники й імпортери, що бідують у площах 5-10 тис. кв. м. для ведення свого бізнесу. Другу категорію становлять закордонні й українські мережні компанії, зацікавлені в оренді або покупці напівпрофесійних складських приміщень площею 1-3 тис. кв. м. Середні ж і дрібні українські компанії, що цікавляться площами до 500 кв. м., відносять до третьої категорії замовників промислово-складської нерухомості.
Вид приміщення Орендна ставка, USD/м2 Вартість об’єкта, USD/м2
Невеликі приміщення для зберігання товарів (підвали, гаражі, сараї) 1,5 - 4 150
Перепрофільовані під склад виробничі приміщення 3 - 5 200 - 350
Реконструйовані склади – опалювальні, з необхідними інженерними комунікаціями, добрими під’їзними шляхами, охороною 5 - 8 350 - 550
Спеціалізовані склади 8 - 12 400 - 450
Таможені склади 20 - 22 450 - 530
Склади-холодильники 30 - 35 400 - 600
Питання мінімізації витрат на транспортування й зберігання товару з боку виробників привів до розвитку логістики й підвищеному попиту на складську нерухомість. Однак незважаючи на досить швидкі темпи розвитку логістичного бізнесу, він не завжди справляється з існуючим попитом на ринку складської нерухомості. На сьогоднішній день частка спеціалізованої складської нерухомості становить не більше 15% усього обсягу. Логістичні компанії випробовують недостачу спеціалізованих приміщень і часто користуються не призначеними для складу, а тільки переустаткованими під нього приміщеннями. У таких умовах намічуються підвищення активності не тільки на оренду нерухомості, але й на її будівництво.
Прогноз
Ринок промислово-складської нерухомості має досить передумов для його активного розвитку в майбутньому. Тенденція збільшення попиту на складську нерухомість підтверджується поточним процесом росту ділової активності в Україні, а також розвитком торговельної сфери, збільшенням купівельної спроможності населення, насиченням сегмента торговельної й офісної нерухомості й ін. факторами. Стимулює розвиток логістики міська адміністрація, розробивши програму будівництва сучасних складів до 2010 р., а також систему перепрофілювання й виносу промислових зон за рису міста.
Потреба ринку в складських площах у найближчі 2 роки буде становити 400-500 тис.кв.м. При цьому попит на складські приміщення буде рости. Підходящі для будівництва складів ділянки в 10-кілометровій зоні від Києва майже всі сільськогосподарські, на продаж яких до 2007 року діє мораторій. У той же час попит перетерплює істотні зміни, знижуючи інтерес замовників до низькоякісних складських приміщень. Замовники висувають усе більше високі вимоги до об'єктів логістичної нерухомості, серед яких відповідність санітарним нормам, наявність сервісу, техніки й ін.
Сьогодні вітчизняні девелопери, не маючи досвіду реалізації великих складських проектів, побоюються інвестувати більші засоби в нове й невідоме їм напрямок. Їхній інтерес як і раніше зосереджений на сегментах житлової, офісної й торговельної нерухомості. Західні ж девелопери, усвідомлюючи всю привабливість сектора складської нерухомості, поки тільки починають придивлятися й вивчати український ринок. Виходячи із цього очікується, що найближчим часом кількість складських площ виросте ненабагато. Це відбивається підвищенням ціни на промислово-складську до 15-20% у рік. Деяка стабілізація цін можлива лише з 2008-2009 року, коли будуть уведені споруджувані зараз складські об'єкти.
Очевидно, що Львів як одне з найбільших міст Західної України з унікальними історико-архітектурними цінностями, логістично вигідним географічним розташуванням, наявними в області санаторно-курортними, рекреаційними та туристичними зонами, є надзвичайно привабливим для інвесторів. Залишається тільки створити умови для того, щоб ці інвестори почувалися впевнено в економічній та політичній стабільності регіону й України загалом.
3.1. ОГЛЯД РИНКУ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ ЗАХІДНОГО РЕГІОНУ
Офісні приміщення.
Слід зазначити, що в центральних районах більшості міст Західного регіону (Тернопіль, Хмельницький , Івано-Франківськ) мінімальна ціна 1 кв. м офісних приміщень у центрі складає - 500 у.о. Трохи вище мінімальна ціна офісних приміщень у Львові (850 у. о. /кв. м). Максимальна ціна 1 кв.м офісних приміщень у центрі Львова 1500 у. о. / кв. м, у центрі Тернополя досягає 1200 у. о. , у центрі Івано-Франківська - 1100 у. о. / кв. м, у центрі Чернівців (950 у. о. /кв. м), у центрі Рівне і Хмельницького - 700 у. о. / кв. м. На окраїні офісні приміщення дешевше. В Львові 400-700 у. о. /кв. м., за ним випливають Чернівці - (400-650 у. о. / кв. м) і Рівне - 400-500 у. о. /кв. м, потім Тернопіль 250-500 у. о. /кв. м і Івано-Франківськ 300-450 у. о. /кв. м і на останнім місці Хмельницький - 300-400 у. о. /кв. м.
Рис.1 Середні ціни на офісні приміщення в містах Західного регіону України, 2005 рік
По величині орендних ставок на офісні приміщення лідирує Львів (орендні ставки в центрі 10-20 у.о./кв.м, на окраїні - 5-10 у.о./кв.м), друге місце належить Тернополеві (орендні ставки на офісні приміщення в центрі 10-20 у.о./кв.м, на окраїні - 4-8 у.о./кв.м), третє місце належить Івано-Франківськові (орендні ставки на офісні приміщення в центрі 10-15 у.о./кв.м, на окраїні - 3-7 у.о./кв.м). У Рівне і Хмельницькому і Чернівцях орендні ставки на офісні приміщення знаходяться практично на одному рівні в центрі 5-10 у.о./кв.м, на окраїні - 4-6 у.о./кв.м.
Рис. 2 Середні орендні ставки на офісні приміщення в містах Західного регіону України, 2005 рік
Торговельні приміщення.
Найбільш дорогі торговельні приміщення у Львові . Їхня ціна в центральних районах досягає 1500-2500 у.о./кв.м. Трохи дешевше торговельні приміщення в центрі Івано-Франківська 1000-1800 у.о., а в центрі Тернополя 600-2000 у.о./кв.м. У центральній частині інших міст ціни на торговельні приміщення так само знаходяться на високому рівні (у Хмельницькому 700-1500 у.е./кв.м, у Чернівцях 900-1200 у.о./кв.м, у Рівне 600-1000 у.о.).
Торговельні приміщення на окраїні, звичайно ж, дешевше. Перше місце належить Львову 250-800 у.о./кв.м. Дешевше торговельні приміщення на окраїні Чернівців - 750-900 у.о./кв.м, Івано-Франківська і Хмельницького 300-700 у.о./кв.м. На окраїні Тернополя торговельні приміщення можна придбати за 200-600 у.о./кв.м, а на окраїні Рівне 350-550 у.о./кв.м.
Орендні ставки на торговельні приміщення найвищі у Львові (у центрі 15-40 у.о./кв.м, на окраїні - 5-10 у.о./кв.м), друге місце належить торговельним приміщенням у центрі Чернівців (15-33 у.о./кв.м) і Тернополя (8-30 у.о./кв.м), на третім місці центр Івано-Франківська (10-25 у.о./кв.м) і Хмельницького (12-25 у.о./кв.м). На окраїнах міст Західного регіону орендні ставки коливаються від 3 до 10 у.о./кв.м.
Рис. 3 Середні орендні ставки на торговельні приміщення в містах Західного регіону, 2005 рік
Комерційна нерухомість Львова
У Львові ринок як офісної , так і торговельної нерухомості ще далекий від насичення. Будь-яке велике місто України повторює шлях Києва у відношенні розвитку цих ринків, тому насичення торговельними й офісними площами відбудеться не раннє 2010-2012 років.
На даному етапі у Львові настає етап будівництва комерційної нерухомості більш високої якості, що у свою чергу приводить до підвищення орендних ставок і вартості продажу кв.м. площі торговельних і офісних приміщень.
В цілому, ринок комерційної нерухомості в місті залишається ринком орендодавця, оскільки існуюче пропозиція не може задовольнити постійно зростаючий попит.
Рис. 4 Порівняння середніх цін (у доларах США за м2) на офісні і торговельні приміщення у Львові .
Діаграма показує, що розкид мінімальних і максимальних цін на офісні і торговельні приміщення як у центральних районах міста, так і в спальних досить великий , що зв'язано з тим, що існує старий фонд приміщень, а є новопобудовані торговельні і бізнеси-центри з високим рівнем обслуговування.
Рис. 5 Порівняння середніх орендних ставок (у доларах США за м2 на місяць) на офісні і торговельні приміщення у Львові .
З орендними ставками ситуація аналогічна цінам продажу площ, оскільки в нових бізнес і торгові центри вони в кілька разів вище вторинного ринку офісних і торговельних приміщень. Цей фактор є самим значимим після місця розташування орендованого об'єкта.
Валовий мультиплікатор показує, за скількох років окупиться об'єкт нерухомості при здачі його в оренду. При цьому не враховується час можливого простою об'єкта незданим .
Рис. 6 Порівняння валових мультиплікаторів (у літах) для офісних і торговельних приміщень у Львові .
З представленої діаграми можна зробити висновок про середньостроковий період окупності проектів у сфері офісного і торговельного будівництва.
Насичення ринку офісної нерухомості Львова відбудеться не раніше 2010 року. На сьогоднішній день відчувається дефіцит якісних площ, що супроводжується збільшенням орендних ставок. У 2005 році ріст цін склав 20 %, проте , це не вплинуло на заповнюваність офісних центрів.
Планується, що в 2006-2008 роках буде введено в експлуатацію близько 30 тис. кв. м приміщень, що не спричинить за собою істотної зміни ситуації - попит як і раніше буде перевищувати пропозицію .
Зараз у Львові функціонує близько 25 офісних будинків , загальний обсяг офісних приміщень - порядку 240-280 тис. кв. м. Діапазон цін на них складає від 3 доларів за кв. м на окраїнах до 30-50 доларів за кв. м у центрі міста. (дані Української Торговельної Гільдії).
Існуюча гостра недостача офісних приміщень на ринку буде відчуватися і протягом 2006 року, поки великі офісні проекти не з'являться на ринку в 2007-2009 роках. Дана тенденція дозволить орендним ставкам бути стійкими до якого-небудь понижуючого тиску з боку ринку. Орендна плата може небагато піднятися в короткостроковій перспективі, у випадку якщо попит і далі буде стабільно випереджати пропозицію .
Незначна пропозиція офісів високого класу на ринку може привести до стрімкого зростання попиту на офісні приміщення класу В и С.
Складська нерухомість
За нашими оцінками, основна проблема, з якою стикаються компанії, що потребують складських приміщень – це невідповідність пропозиції сучасним технологіям, які використовуються в ланцюзі постачань і управлінні товарним запасом, зокрема для роздрібних мереж. При цьому якщо два роки тому найбільший дискомфорт від недоліку якісних складських комплексів відчули великі транснаціональні компанії, то сьогодні ця проблема стає актуальною і для вітчизняних мегабрендів національного рівня. Основними орендарями складських приміщень виступають виробники і імпортери, що працюють в секторі мережі FMCG, супермаркети і гіпермаркети, магазини електроніки, автомобільні компанії і логістичні оператори. Не дивлячись на попит, що збільшується, крупні девелопери і інвестори зволікають з входженням в цю ринкову нішу. Одна із стримуючих причин – висока ціна «вхідного квитка» на цей ринок. За нашою оцінкою, мінімальна сума, необхідна для початку роботи, складає близько $5 – 10 млн.
Існує думка, що в даному сегменті присутнє довгострокове повернення вкладених інвестицій. Вартість зведення складського комплексу може прирівнюється до вартості його оренди за 3 – 5 років. До того ж, в порівнянні з реалізацією проектів офісної нерухомості, де повернення засобів починається тільки після здачі об'єкту в експлуатацію, реалізація логістичного комплексу, яка найчастіше здійснюється у форматі build to suite, засоби поступають вже в процесі будівництва, а технічне завдання забезпечує майбутній власник або портфельний орендар. Таким чином, назвати такі проекти довгостроковими в плані окупності навряд чи можливо.
Проаналізувавши динаміку ціноутворення на аналогічні проекти в Східній Європі 5-7 років тому, ми можемо сказати, що перспектива цього ринку буде така: найближчі 5 років рівень орендних ставок по класу «А» підніметься до відмітки в 12 USDм2. Потім, у міру насичення ринку вона впаде до 4-6 USD м2. Виходячи з цього, найбільший прибуток від реалізації буму на складську нерухомість одержать ті оператори, які встигнуть увійти до цього ринку в найближчі 2-3 роки.
На ринку регіону практично відсутні складські приміщення класу «A», а пропозиції в класі «В» складає близько 3%, лише половина цих площ відповідає сучасним стандартам.
Не дивлячись на швидкий термін окупності і наростаючий попит, більшість потенційних інвесторів вважають за краще не обтяжувати себе масштабними проектами в цьому сегменті ще і із-за бюрократичних перепон.
Це пов'язано з складнощами в отриманні земельних ділянок під будівництво, а також зберігається невизначеність правового статусу земельних ділянок, оскільки існують труднощі із змінами цільового призначення земель. Суть в тому, що з погляду вигоди, ті, хто орієнтуються на власні довгострокові потреби і не збираються розглядати цей бізнес як подальший спекулятивний перепродаж, вважають економічно вигідними пропозиції по землі до 15-18 USD м2. Такий порядок цін можливий сьогодні тільки на землях с/х призначення, відносно яких існує мораторій, а зміна їх цільового призначення багато разів збільшує рівень ризику і непередбачуваності правових наслідків.
На сьогодні сегмент ринку складських послуг достатньо складно проаналізувати, найчастіше інформація про пропозицію, що з'являється в цьому секторі, не виходить за рамки домовленостей між сторонами–участниками операції. Договори оренди тут застосовуються, але звичайно ніде не реєструються. Тому неможливо зрозуміти, здається приміщення в оренду або використовується власником самостійно.
Вартість будівництва одного квадратного метра якісного складського комплексу складає біля 400 – 600 USD, включаючи витрати на оформлення землі (від власника), узгодження, проведення комунікацій, без урахування розробки і впровадження процесів бізнесу, маркетингу і управління об'єктом.
При цьому собівартість будівництва безпосередньо залежить від масштабу проекту. Будівництво складу площею 10 тисяч квадратних метрів не завжди рентабельно. A ось будівництво логістичних парків на 80 – 100 тисяч квадратних метрів сьогодні, за наявності попиту, що росте, може бути одним з найвигідніших інвестиційних вкладень в комерційну нерухомість регіону. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:08 |
|
Старенькое августовское про офисы
С недавнего времени на рынке помещений, пригодных под коммерческое ис-пользование наблюдается явный недостаток реально ликвидного предложения при постоянно нарастающем спросе. Данная тенденция прослеживается как на рынке аренды, так и на рынке куплипродажи. Явная несбалансированность спроса и пред-ложения приводит к постоянному и устойчивому росту цен и арендных ставок.
Дефицит нежилых помещений в Киеве приводит к тому, что ставки аренды — одни из самых высоких в Европе, и порой достигают отметки $1 тыс. за кв. м в год. Их окупаемость при сдаче в аренду варьируется в столице в среднем в пределах 6-7 лет.
Что нужно учитывать при покупке объекта коммерческой недвижимости с це-лью дальнейшей выгодной сдачи в аренду? Прежде всего, общие тенденции на рынке недвижимости, особенности деятельности в этом направлении органов госу-дарственной власти и спрос конкретных арендаторов в данном сегменте рынка. В настоящее время наиболее рентабельны вложения в магазины и офисы, менее — в склады и производство.
Внимательно изучив ситуацию, можно прийти к выводу, что в аренду чаще предлагают площади минимум от 200 кв. м, а спросом пользуются помещения от 20 до 60 кв. м.
Для успешного инвестирования в нежилую недвижимость необходимо учиты-вать основное качество — способность приносить доход тому, кто ее использует. Вы-бирать объект надо так, чтобы удовлетворить требования будущих арендаторов, конкретного направления их бизнеса. Помещения, в разной степени удовлетво-ряющие этим требованиям, принесут соответственно и разный доход. Не учитывая подобных рекомендаций, можно оказаться в числе собственников, постоянно ищу-щих арендаторов и терпящих убытки. Необдуманный выбор объекта для инвести-рования очень рискован.
Какие же конкретные варианты существуют в Киеве для вложения суммы ме-нее $100 тыс. в коммерческую недвижимость?
Одна из имеющихся на рынке возможностей — покупка в собственность не-большого нежилого помещения под магазин или офис. При покупке необходимо точно прогнозировать, какого арендатора в будущем данный объект заинтересует. Например, под офис в аренду, в основном, требуются помещения в пределах цен-тральных районов города, рядом с метро (не более 10 минут пешком), в легко нахо-димых местах, с окнами, телефонными линиями и Интернетом, не требующие зна-чительного ремонта, а при расположении в жилом доме, имеющие отдельный вход. Небольшие торговые площади пользуются спросом во всех районах Киева, но, в ос-новном, находящиеся на видных с дороги, проходимых и проездных местах. Каж-дый метр в расстоянии до метро может изменять арендную ставку. Но, в рамках рас-сматриваемой сумы выбор соответствующих объектов невелик, а зачастую просто отсутствует.
Еще одна возможность — покупка нежилого помещения на этапе строительст-ва. Здесь есть два подводных камня: трудность определения выгодности расположе-ния (если, например, идет застройка нового жилого района), а также проблематич-ность определения реальных сроков окончания строительства, поэтому точно рас-считать рентабельность не всегда легко.
По мнению экспертов, основания для существенного сокращения дефицита торговых площадей на рынке появятся не раньше конца 2006 – 2007 гг. Одновремен-но специалисты рынка говорят, что если ввод новых ТЦ запоздает, то ситуация на рынке торговых помещений после прихода иностранцев может стать критической. Заполняемость столичных ТЦ и ТРЦ уже и так довольна высока: за последние пол-года она повысилась от 60 – 70 до 70 – 80%, а в успешных проектах – с 90 до 97 – 98%. Нынешний год уже сегодня можно назвать одним из самых активных в плане инте-реса арендаторов к новым и действующим торговым центрам. В качестве примера можно привести такие активно развивающиеся российские сети, как «Патэрсон» и «Пятерочка», а также сеть Metro и так далее.
Когда же произойдет насыщение рынка коммерческой недвижимости? Спе-циалисты единодушны в своих оценках – ждать осталось 2-3 года, то есть к 2008 г. ситуация будет понятна, арендные ставки стабилизируются и тогда уже можно бу-дет поводить сравнительный анализ украинского и зарубежного рынков. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:10 |
|
Рынок индивидуальных домов г.Киева
Единой классификации индивидуальных домов в Украине нет. В своем анализе мы подразделяем этот вид жилой недвижимости на такие категории:
1. Старые дома с земельным участком в хорошем районе г. Киева.
2. Одно- двухэтажные особняки площадью 80-150 кв. м. с земельным участком площа-дью 6-9 соток.
3. Двух-трехэтажные коттеджи 150-300 кв. м. на участке площадью 9-12 соток
4. Коттеджи площадью от 300 кв. м. на земельном участке свыше 20 соток.
Самые дорогие дома в черте города - в районе Царского Села и Печерска. Очень це-нится район улиц Зверинецкой и Темирязевской, где есть хороший подъезд, коммуника-ции, однако, немного портит картину близость к некоторым участкам ж/д полотна. Улица Мичурина привлекает прекрасными пейзажами, однако, сказывается неудобство дорог, отсутствие централизованной канализации.
Следующим по востребованности является район Нивки, в частности – окружение улиц Щербакова, Эстонской, Баумана. В пользу этого района говорит наличие централи-зованной канализации, хороших коммуникаций, а также удобная форма участка, чего нет во многих районах Киева.
Особое внимание покупатели обращают на зону недавнего пригорода Пущу-Водицу. Сегодня многие особняки в этом районе в сочетании с живописным окружением можно смело заносить в каталоги элитной недвижимости.
На Куреневке и Сырце есть как старые добротные дома, так и новые коттеджи, возве-денные после покупки и сноса дряхлых построек на довольно привлекательных участках. Куреневка ценится в несколько меньшей степени из-за шума, связанного с вибрацией же-лезной дороги. Также некоторых клиентов отталкивает присутствие в этом районе цыган-ских общин и криминальных элементов.
Очень активно сегодня застраивается район площади Шевченко.
Одновременно с насыщением вышеназванных районов началось активное развитие тех районов, которые ранее не отличались особой привлекательностью. Речь идет о мик-рорайонах, именуемых в народе Ширма (Голосеевский район), Совки, Батыева Гора (Со-ломенский район). В этих районах есть свои нюансы, связанные с рельефностью и подъ-ездными путями. Застройка там происходит небольшими островками, однако 50% доступ-ных ранее участков и старых домов под снос уже заняты новыми владельцами и возведен-ными особняками. Около Московской площади отличные видовые возможности открыва-ются из окон домов, расположенных в районе улицы Добрый Путь.
Пользуется популярностью Быковня. Несмотря на удаленность от центра, а также плохую социальную прослойку, многих привлекают грамотно проложенные коммуника-ции, а также симбиоз статуса города и пригорода.
Ранее совершенно невостребованными являлись микрорайоны Мышеловка и Китаев, однако в последние годы ситуация кардинально изменилась. Сейчас здесь активно рас-продаются земельные участки, и начинается серьезное строительство по ул. Весенняя, Ягодная, отрезку проспекта Науки, Корчеватому.
Активно застраиваются коттеджами Осокорки, Оболонь, Берковцы, Русановские и Нижние сады. Почти вся прибрежная зона Осокороков выкуплена, и там уже стоят ши-карные коттеджи. Однако, Осокорки состоят из большого количества дачных кооперати-вов. Серьезные инвестиции могут объединить эти хозяйства и создать единую систему обеспечения.
Таблица стоимости индивидуальных домов в г.Киеве в зависимости от категории и место-расположения:
Микрорайон города 1 категория 2 категория 3 категория 4 категория
Печерск 150000 - 200000 280000 - 500000 650000- 850000 900000 - 3500000
Александровская слободка, Батыева гора 120000 - 200000 130000 - 250000 700000 850000
Совки 50000 - 80000 150000 - 170000 170000- 200000 500000
Мышеловка 72000 - 150000 170000
Голосеево 65000 130000 - 160000 270000- 300000 450000 - 750000
Корчеватое 85000 - 95000 105000 - 200000
Ширма 80000 - 120000 120000 - 200000 250000- 360000
Чапаевка 130000- 200000
Теремки 55000 170000 310000
Академгородок, Беличи, Новобеличи 30000 - 75000 200000 230000- 280000 500000
Берковцы 40000 - 55000 105000 - 120000 140000- 170000
Нивки 85000 - 100000 100000 - 150000 380000- 600000 400000 - 800000
Бощаговка 110000 150000- 270000 320000
Сырец 75000 - 95000 140000 - 220000 500000 170000 - 300000
Виноградарь 80000 - 140000 140000 - 320000 220000- 360000 550000
пл. Шевченко 20000 - 45000 250000 - 320000
Куреневка 55000 - 60000 120000 160000 420000
Оболонь 45000 65000 - 80000 250000 до 2000000
Воскресенские сады 22000 - 35000
Русановские сады 20000 - 45000 60000 - 100000 100000- 150000 120000 - 170000
Березняки 250000
Соцгород 290000
ДВРЗ 40000 - 65000 100000 - 120000
Троещина 55000 - 65000 120000 от 350000
Быковня 75000 - 165000 160000 350000 - 360000
Бортничи 30000 - 60000 100000 - 125000 140000- 185000 180000 - 350000
Осокорки 10000 - 60000 40000 - 100000 150000- 260000 от 300000
Жуляны 50000 - 85000 100000 - 150000 145000- 165000 240000 - 390000
Харьковский массив 220000 360000
Достаточно активен и рынок аренды коттеджной недвижимости. Дома на длитель-ный срок снимают в основном иностранцы, украинцы же снимают их только на летний период и на Новый год. Аренда дома находится в пределах 1000-10000 долларов США за месяц.
Рынок земли Киева
В 2005 году на рынке земельных участков под строительство и обслуживание жилых домов в основном предлагались небольшие земельные участки площадью 5-14 соток (70% от общего числа предложений).
Что касается стоимости земли, то за год цена 0,01 га увеличилась в среднем на 75-100% — в зависимости от территориально-экономической зоны. Для более детального анализа разделим рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на 5 условных ценовых зон:
район Печерска;
частный сектор Шевченковского, Подольского и Голосеевского районов, расположенный в непосредственной близости от центра столицы;
земельные участки серединного пояса и наиболее привлекательных окраинных микро-районов;
земельные участки окраины города;
частный сектор, расположенный при выезде из города по его периметру.
К первой ценовой зоне относятся земельные участки Печерского района. В районе улиц Зверинецкой и Тимирязевской стоимость 0,01 га в декабре 2005 г. составляла в сред-нем 35-70 тыс. долл. США. Черная Гора оценивалась несколько дешевле — в 35-45 тыс. долл. США. Самые дорогие участки в сердце Печерска стоили в среднем по 65-85 тыс. долл. США, а стоимость сотки отдельных участков доходила до 90-100 тыс. Разброс цен обусловлен ландшафтом и открывающейся панорамой. Ровный участок с видом на Киево-Печерскую лавру, парк Славы или Днепр стоит в среднем в полтора раза дороже, чем рас-положенный на склоне и без соответствующего вида. В целом с начала 2005 г. цены здесь выросли на 35-50%.
Вторая ценовая зона включает центральную часть Подола, Лукьяновку, Татарку, Ба-тыеву Гору и центральную часть Голосеевского района. Стоимость сотки земли в центре Голосеевского и Подольского районов колеблется в пределах 30-35 тыс. у.е.; за ними идет Лукьяновка со стоимостью сотки 26-30 тыс. у.е. Стоимость сотки земли на Татарке и Батые-вой Горе замыкает вторую ценовую зону: 20-25 тыс. у.е. Высокие цены в данных районах обусловлены прежде всего ограниченным объемом предложения, близостью к централь-ной части Киева, развитой инфраструктурой и наличием коммуникаций. В среднем стои-мость земли за год увеличилась здесь в 2-2,3 раза.
Третье место по стоимости земли занимают Соломенский район, Куреневка, Сырец, серединный пояс Голосеевского района, Академгородок, Беличи и Новобеличи. В Соло-менском и Голосевском районах цена земельных участков напрямую зависит от близости к «цивилизации». Так, в Соломенском районе средняя стоимость участка к концу 2005 г. со-ставила 20000-25000 $/0,01 га. В серединном поясе Голосеевского района (Ширма, Саперная Слободка, Цимбалов Яр, ул. Квитки-Основьяненко) цена земли достигала 15000-20000 $/0,01 га. На Сырце и Куреневке — в районах, находящихся на границе серединного пояса и окраины Киева, — средняя стоимость 0,01 га земли в декабре 2005 г. доходила до 14 тыс. долл. США. Стоимость земли в данной ценовой зоне зависит от близости к путям сообще-ния и метро, к тому же количество подходящих земельных участков весьма ограниченно. Впрочем, несмотря на удаленность от центра, традиционно высока стоимость земли в Академгородке, Беличах и Новобеличах. Такой уровень цен вызван активностью освоения данного района, близостью метро, хорошей транспортной развязкой и наличием комму-никаций. Здешние участки изначально продаются с соответствующим целевым назначе-нием — под строительство и обслуживание индивидуальных жилых домов. В декабре 2005 г. средняя цена земли здесь составляла 11000-12000 $/0,01 га.
В целом в третьей ценовой зоне с января по декабрь 2005 г. стоимость 0,01 га земли выросла на 40-50%. При этом в Цимбаловом Яру цена земли практически не изменилась, так что земельные участки в течение года предлагались по 15000-18000 $/0,01 га. Наиболь-шее подорожание земли наблюдалось в районе Никольской Слободки — на 85% и на Сырце — на 70%.
Предпоследнее место по уровню цен занимают окраина Голосеевского района (Мы-шеловка, Чапаевка, Пирогов, Теремки), Днепровский район, частный сектор Оболонского района, Святошин, Борщаговка и Нивки. В четвертой ценовой категории сотка земли сто-ит в среднем 7-10 тыс. у.е. Индекс роста цен за истекший год составил 1,5-2,5 раза. Наибо-лее интенсивный рост в этой ценовой категории в течение 2005 г. наблюдался в Голосеев-ском районе: на Теремках и в Пирогове цена выросла в 2,5 раза, в Чапаевке и Мышеловке — в 2-2,14 раза. В остальных микрорайонах цена выросла в среднем на 50%.
Самые дешевые участки в Киеве расположены в Бортничах (1500-8500 $/0,01 га — в зависимости от расстояния до очистительных сооружений), на Осокорках (2000-6000 $/0,01 га — в зависимости от расстояния до метро и Днепра), в селе Троещине (4000-10000 $/0,01 га, на стоимость влияет близость к речке Десенке) и Берковцах (5500-8500 $/0,01 га, хотя фасадные участки вдоль трассы предлагаются и по 20000 $/0,01 га).
В Киеве земельные участки приобретаются либо для постройки собственного жилого дома, либо для дальнейшей их перепродажи. С первым вариантом все более-менее ясно, а вот с вариантом покупки участка с целью подзаработать на его перепродаже дело обстоит не так просто. Никто не будет отрицать, что подобный вид бизнеса на сегодняшний день — один из самых прибыльных. Об этом свидетельствует и индекс роста цен. Однако в свя-зи с неразвитостью данного рынка, несовершенством законодательной базы, касающейся земли, политической и экономической нестабильностью в стране осуществление подоб-ных сделок, на наш взгляд, достаточно рискованно. Кроме того, цена конкретного участка формируется под влиянием многих факторов, а именно: целевого назначения; площади и рельефа участка; наличия подъездных путей; наличия коммуникаций (электричество, газ, вода) на участке или вблизи от него; наличия на участке сооружений. Существует и целый ряд дополнительных факторов, зависящих от цели приобретения земли. К ним принад-лежат природные условия и живописность местности; близость парковой зоны или леса, водоема или реки; социальное окружение. Иными словами, если вы хотите заработать деньги на земельном рынке, то, покупая участок, учитывайте указанные выше ценообра-зующие факторы, а также стоимость капиталовложений, направленных на улучшение ка-чественных характеристик конкретного участка (прокладка коммуникаций, улучшение рельефа и т.д.). Иначе можно попасть впросак. Таких случаев в практике было немало.
При сборе информации были использованы данные: Издание «Нерухомість Києва”; Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Планета Оболонь»; www.domik.net; данные веб-ресурса "ФАКТЫ". |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:18 |
|
Рынок купли-продажи
Рынок купли-продажи недвижимости, подобной оцениваемой, достаточно развит. Единственный недостаток, это то, что на данном периоде более востребованы котеджные массивы. Оцениваемый же объект находится в дачном поселке.
Общий обзор рынка коттеджных городков пригорода столицы и краткая история раз-вития: Первой волной массовой застройки коттеджных городков стало строительство в районе Петропавловской Борщаговки. Приблизительно в это же время - 1995-96 г.г. - нача-лось строительство широко известного проекта для узкого круга - городка "Золотые Воро-та" в Конча-Заспе. Несмотря на выигрышную идею, проект реализовывался достаточно долго. Одной из причин были неадекватные на то сложное время цены установленные для большинства проектов. Несколько позднее в направлении Конча-Заспы и Украинки, в районе дамб вдоль рек Днепр и Козинка стали появляться интересные городки с органи-зованной инфраструктурой, качество которых постепенно улучшалось. Для строительства объектов были намыты территорий, прорыты каналы, организованы набережные. Эти го-родки стали известны под названиями "Клим", "Альбатрос", а в лесном окружении появил-ся универсальный городок "Сосновый Бор", где было предусмотрено зонирование в зави-симости от класса жилья и площади усадеб. Основная ошибка при развитии первых го-родков в Обуховском направлении заключалась в том, что собственникам участков была дана полная свобода при проектировании и строительстве, в результате застройка полу-чилась абсолютно разноплановой и напоминала стихийную, а у многих оказался ограни-чен доступ к воде. Кроме того, некоторые особняки получились нефункциональными, имея площадь в 700-1000 м2.
Типы коттеджных городков: По мнению экспертов в сфере развития подобных про-ектов, можно выделить следующую классификацию загородных коттеджных городков:
- Элитная категория - поселки с домами-усадьбами VIP-уровня стоимостью от 600 тыс. долл. США и выше;
- Бизнес-категория - поселки с домами бизнес-класса стоимостью от 250 до 600 тыс. долл. США;
- Эконом-категория - поселки с домами стоимостью до 250 тыс. долл. США;
- Стихийная коттеджная застройка.
При этом наибольшей популярностью и спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категории, тогда как на рынке наибольшее присутствие демонстрируют объек-ты из второй и четвертой группы. Однако основа рынка - не коттеджи, а земля, на которой они располагаются. От места расположения поселка будет зависеть его капиталоемкость.
Рынок земли
Рынок земельных участков в киевском регионе еще развивается. Существует два ос-новных типа сделок по таковым:
- земельные участки больших площадей без готовой концепции их использования, про-дающиеся под инвестора как бизнес;
- земельные участки с построенными на них домами (или подготовленные для строитель-ства дома).
Цены по первым и вторым сделкам могут значительно отличаться даже при равно-ценности других характеристик этих участков. Понятно, что наличие реализованной кон-цепции коттеджного городка значительно повышает стоимость земельного участка при продаже конечному потребителю. С другой стороны, купив большие земельные участки, требующие значительных капиталовложений, новые собственники хотят продать на этом этапе часть земли, чтобы частично вернуть затраты по приобретению и получить средства для развития. При этом цены на подобные участки (площадью, как правило, до 50 га) ко-леблются от 25 до 100 тыс. долл. США. Проблема данных предложений в том, что покупа-тель вынужден заниматься подводом коммуникаций, строительством дорог, согласова-ниями и т.д. В коттеджных городках, расположенных достаточно близко к Киеву, которые можно отнести к более-менее современным, земля может стоить от 300 до 3000 долларов за сотку, причем значительный разброс в цене можно наблюдать даже на соседних участках с почти одинаковым ландшафтом.
Прогноз
Хотя прогнозировать что-либо в нашем государстве дело неблагодарное, можно с большой долей уверенности предположить устойчивый рост интереса к грамотным кот-теджным городкам в окрестностях столицы. Стремительный рост цен на квартиры в цен-тре Киева постепенно склоняет потребителя к покупке или строительству собственного загородного дома. Постепенно меняется уровень культуры и психологии среднего класса. Не следует забывать и о неудовлетворенных пока потребностей мигрирующих в Киев представителей крупного бизнеса и истеблишмента из других регионов.
По мнению риэлтеров, в этом году появится не менее десятка новых проектов кот-теджных городков с развитой инфраструктурой. Сегодня можно говорить о суете вокруг начала строительства объектов в Житомирском направлении, недалеко от Броваров, в За-зимье (около Десны), в Одесском направлении (около Хлепчи), в Крюковщине и других. Многие из этих проектов не проходят под брэндами и строятся по-тихому.
При сборе информации были использованы данные: Информационно-аналитический отдел агентства недвижимости «Планета Оболонь»; www.domik.net; данные веб-ресурса "ФАКТЫ". |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 15:58 |
|
Суппер, но букв многа... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Mary
Возраст: 43
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 16:08 |
|
Скажите лучче как прикреплять файлы.. Бо там еще графики есть.. Я бы прикрепляла с кратким описанием вложения... |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 16:32 |
|
Не сделали мы еще эту функцию... Я диплом писала. Седня отдала. На выходных, если не заболею будем чинить форум. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 327
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Фев 2007 21:08 |
|
;о) установка мода для возможности прикрепление файлов занимает 45 мин. + время настройки для каждого из скинов… но в ближайшие время сделаем эту функцию |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 24 Фев 2007 11:10 |
|
| Trinichka писал(а): |
| но букв многа... |
+1 а вообще очень даже хорошо. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 18 Июн 2007 12:18 |
|
Есть у кого-то НЭИ для коммерческой недвижки- коротко и красиво? ну или дайте все шо есть....от жары отупела. надо от чего-то оттолкнуться. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 19 Июн 2007 08:33 |
|
Выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки производятся на основании следующих фактов:
- объект оценки имеет функциональным назначением - офисные помещения;
- местоположение и функциональное назначение объекта оценки оправды-вает его использование в качестве коммерческой площади;
- объект оценки состоит из помещений различной площади (по схеме выко-пировки три отдельных комнаты);
- сущствующее использование -офисная площадь с инфраструктурой;
- доступк объекту оценки осуществляется по наружной лестнице на 2 этаж, либо с главного входа в здание через коридор общего пользования;
- в настоящий момент помещения всего здания первого этажа функционируют в качестве производстенных площадей, помещения на втором этаже – офисные площади;
- подъездные пути к зданию, в котором находится объект оценки, имеют твердое покрытие и позволяют осущест-влять подъезд и парковку автотранспорта;
- оцениваемое помещение оснащено системами отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения и системой телефонизации;
- техническое состояние объекта оценки в целом – хорошее, работоспособ-ное.
Наиболее эффективным использованием данного объекта оценщик рекомен-дует считать использование его в качестве офисной площади.
Все дальнейшие расчеты и выводы о стоимости объекта оценки сделаны оценщиком на основании именно этого использования объекта.
Данное определение наиболее эффективного использования объекта оценки представляет собой посылку для стоимостной оценки объекта и выражает лишь мнение оценщика, а не безусловный факт. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 19 Июн 2007 08:56 |
|
Спасибо, Аннушка.
у кого еще шото есть? кидайте. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
