Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 З точки зору рецензування ...... Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Пт, 27 Янв 2006 20:57 Ответить с цитатойВернуться к началу

Шановне Панство

...... є питання. Точніше хотілося почути Вашу думку стосовно оцінки земельної ділянки (досить великої) лише одним мет. підходом - зіставлення цін продажу подібних....
Чи були випадки ? Які можуть бути складності і тому подібне.
Із задоволенням прийму будь-які поради.

Завчасно вдячний.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
XTC



Возраст: 45
Сообщения: 190
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Сб, 28 Янв 2006 16:43 Ответить с цитатойВернуться к началу

Всех приветствую!!!

Ну что могу сказать по этому поводу...
лицензии на оценку земли не имеем, пользуемся субподрядчиком.
(и волки сыты - и овцы целы)...
так вот коллеги наши земельшики используют только сравнительный подход при оценке земельного участка...
(при оценке под залог домовладений там всяких...)
Натариус молчит (исчо бы он что-то сказал, и так два отчета дают), банк доволен (тоже хотят видеть стоимость земли отдельно, а как мы это делаем его не интересует)...
вот примерно так...
что касается правильности таких действий - ничего сказать не могу, просто были такие случаи. Порядок цен сами прикидывали, стоимость рыночная (да и банк ориентируется в цифрах)...

зы: но я думаю при сильном обосновании и такое возможно, лиш-бы стоимость была правильная (имхо), а в наших случаях ваапче не реально было найти инфу и аналоги...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Сб, 28 Янв 2006 18:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

................ при заставі та куплі-продажу .... зрозуміло ............. я маю на увазі приватизацію: спецефічна ділянка, 20 гектарів ...... маса будівель і споруд
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Сб, 28 Янв 2006 19:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
[align=center:094265781e]КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

П О С Т А Н О В А
від 11 жовтня 2002 р. N 1531
Київ

Про експертну грошову оцінку земельних ділянок[/align:094265781e]

...

II. Методичні підходи

6. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на
основі таких методичних підходів:

капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма
і непряма);

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки
використовується методични[highlight=red:094265781e]й[/highlight:094265781e] [highlight=red:094265781e]підхід[/highlight:094265781e], який забезпечується найбільш
повною інформацією про об'єкт оцінки.




Хотя могут ответить, что там же написано:
Цитата:
49. Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в
такій послідовності:

обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку
землі;

визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов
угоди;

складання завдання на оцінку та укладання договору про
оцінку;

збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для
проведення оцінки;

визначення найбільш ефективного використання земельної
ділянки;

вибір та обгрунтування методичн[highlight=red:094265781e]их[/highlight:094265781e] підход[highlight=red:094265781e]ів[/highlight:094265781e];

визначення вартості земельної ділянки за обраним[highlight=red:094265781e]и[/highlight:094265781e] методичним[highlight=red:094265781e]и[/highlight:094265781e]
підходам[highlight=red:094265781e]и[/highlight:094265781e]
та формулювання остаточного висновку;

складання звіту про оцінку.



Но, всё же посражаться можно... вопрос только в том, что стоит ли сражаться? Может легче написать второй подход? Как говорила одна моя знакомая: "иногда легче дать, чем объяснить, что ты не хочешь" Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Пн, 30 Янв 2006 11:28 Ответить с цитатойВернуться к началу

..............хароша в тебе подружка КовАл.......

....... при заставі, і для відчудження всі роблять одним методом і все добре ........ оскільки прямої заборони немає. У нас для приватизації шляхом викупу ..... всі роблять два ........ - майбуть спробую одним. Rolling Eyes
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пн, 30 Янв 2006 12:34 Ответить с цитатойВернуться к началу

тут у мене питаннячко виникло - з точки зору рецензування. яку відповідальність несе рецензент у випадку підписання позитивної рецензії на гм... так скажемо, недосконалий звіт?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Пн, 30 Янв 2006 15:24 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
скажемо, недосконалий звіт


оцінка може бути недостовірною, неякісною, непрофесійною - за все відповідає оцінювач ......... (іноді на жаль). Рецензент розглядає на якість і професійність .......... але якоїсь чіткої відповідальності немає.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пн, 30 Янв 2006 16:25 Ответить с цитатойВернуться к началу

дякую дуже вам, франко. ви мене дуже той... як його... підбадьорили Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey
Гость




СообщениеДобавлено: Чт, 09 Мар 2006 17:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

Де можна подивитися по нормативній-грошовій оцінці зразки звітів? І які нормативні документи крім Методики і Порядку проведення грошової оцінки діють?
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Чт, 09 Мар 2006 18:25 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey .......... зразки звітів оцінки населених пунктів не так просто дістати ......... це інформація конфеденційна .............. але є декілька загально доступних звітів (еталони) ......... м. Бровари і ще якогось ...... вони є в спеціальній літературі ........ або можете звернутись в любу організацію яка цим займається ...... у них є 100 % ........ перелік організацій можна дізнатись в обласному управлінні земельних ресурсів
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Filin



Возраст: 52
Сообщения: 231
Откуда: Полтава
СообщениеДобавлено: Чт, 09 Мар 2006 20:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

FRANKO писал(а):
..............хароша в тебе подружка КовАл.......

....... при заставі, і для відчудження всі роблять одним методом і все добре ........ оскільки прямої заборони немає. У нас для приватизації шляхом викупу ..... всі роблять два ........ - майбуть спробую одним. Rolling Eyes


Я розраховував вартість при виконанні ЕГО при приватизації, і одним, і двома, і трьома підходами. І в кожному разі, вважаю, діяв правильно. А "успіх" залежить тільки від "спеціалістів" ДЕРЖАВНОЇ ЗЕМЛЕВПОРЯДНОЇ ЕКСПЕРТИЗИ...

_________________
РЕАЛЬНІСТЬ ІСНУЄ НЕЗАЛЕЖНО ВІД ВАС ДО ТИХ ПІР ПОКИ ВИ З ЦИМ ЗГОДНІ
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey
Гость




СообщениеДобавлено: Пт, 10 Мар 2006 09:31 Ответить с цитатойВернуться к началу

FRANKO
І на тому дякую! Shocked Embarassed
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Вт, 02 Май 2006 10:48 Ответить с цитатойВернуться к началу

................... якщо комусь цікаво ......... таки зробив одним мет. підходом діляночку 13 га ........ з боями але пройшов звіт :mrgreen: "жертв нет"
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 02 Май 2006 13:28 Ответить с цитатойВернуться к началу

выкладывай описание отказов от двух прочих методов.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
FRANKO



Сообщения: 174

СообщениеДобавлено: Ср, 03 Май 2006 08:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

викладую:

ОБГРУНТУВАННЯ ВИБОРУ МЕТОДИЧНИХ ПІДХОДІВ, ВИКОРИСТАНИХ В ОЦІНЦІ.
До загальних принципів оцінки майна відносяться такі принципи:
- принцип корисності, який ґрунтується на врахуванні того, що майно має вартість тільки у випадках, якщо воно корисне потенційному власнику або користувачу;
- принцип попиту і пропозиції, який відображає співвідношення між пропозицією та попитом на подібне майно;
- принцип заміщення, який передбачає урахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума більша за мінімальну ціну майна подібної корисності, що продається на ринку;
- принцип очікування, який передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається величиною економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним;
- принцип внеску (граничної продуктивності), який передбачає урахування впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів як праця, управління, капітал та земля, який є пропорційним їх внеску у загальний дохід;
- принцип найбільш ефективного використання, який полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання.
Експертна грошова оцінка використовується при здійснення цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Об’єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами.
Процедурою проведення експертної грошової оцінки складається з таких етапів:
1. Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі.
2. Визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди.
3. Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку.
4. Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки.
5. Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки.
6. Вибір та обґрунтування методичних підходів.
7. Визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку.
8. Складання звіту про оцінку.
9. Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- урахування витрат на земельні поліпшення.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Капіталізація чистого операційного або рентного доходу
(пряма і непряма)
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.
Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:
Цкп = До / Ск ,

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (гривні);
До - чистий операційний або рентний дохід (гривні);
Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).
Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:
t Доі
Цкн = Σ ----------- + Р,
i=1 ( 1 + Ск)і
де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (гривні),.
Доi - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (гривні),
Р - поточна вартість реверсії,
t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.
Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.
Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.
Даний методичний підхід не використовується, оскільки відсутні вірогідні джерела інформації щодо оренди земельних ділянок даного функціонального призначення та відсутні коректні орендні ставки подібних земельних поліпшень такого характеру з врахуванням місця розташування земельної ділянки.

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
m
Цза = Ца + Σ ΔЦаj,
j=1
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (гривні);
Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (гривні);
m - кількість факторів порівняння;
ΔЦаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
Переваги методичного підходу що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок:
1. У вартості відображається думка типових продавців і покупців.
2. У цінах продажів відбивається зміна фінансових умов і інфляція.
3. Статично обґрунтований.
4. Вносяться коректування на відмінності порівнюваних об'єктів.
5. Достатньо простий в застосуванні і дає надійні результати.
Недоліки підходу:
1. Відмінності продажів.
2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови операції.
4. Залежність від активності ринку.
5. Залежність від стабільності ринку.
6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно розрізняються.

В даний момент ринок продажу земельних ділянок в Рівненській області достатньо сформований. Оцінювач володіє достатньою кількістю інформації та даних про продаж подібних земельних ділянок, їх функціональне призначення та основні фізичні характеристики, що дає можливість використовуючи систему внесення коригувань у відповідні вартості, визначити вартість оцінюваної земельної ділянки. Умови угод купівлі – продажу об’єктів, що використані Оцінювачем в якості аналогів порівняння, не відрізняються від умов угоди, відповідно якої здійснюється дана робота., умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу на дату оцінки з достатньою достовірністю враховані в процесі внесення коригувань. Застосування методичного підходу що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок для визначення ринкової вартості об’єкту оцінки є доцільним.
Урахування витрат на земельні поліпшення.
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Цв = Цо - Вос,
де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (гривні);
Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (гривні);
Вос - витрати на земельні поліпшення (гривні).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення співвідношення між вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.
Переваги витратного підходу:
1. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найнадійнішим.
2. Даний підхід є доцільним або єдино можливим в наступних випадках:
3. Техніко-економічний аналіз вартості нового будівництва;
4. Обґрунтування необхідності оновлення діючого об'єкту;
5. Оцінка будівель спеціального призначення;
6. При оцінці об'єктів в «пасивних» секторах ринку;
7. Аналіз ефективності використовування землі;
8. Рішення задач страхування об'єкту;
9. Рішення задач оподаткування;
10. При узгодженні вартостей об'єкту нерухомості, одержаних іншими методами.
Недоліки витратного підходу:
1. Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості.
2. Спроби досягнення точнішого результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці.
3. Невідповідність витрат на придбання оцінюваного об'єкту нерухомості витратам на нове будівництво точна такого ж об'єкту, оскільки в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос.
4. Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов.
5. Складність визначення величини накопиченого зносу старих будов і споруд.
В даному випадку методичний підхід не використовувався оскільки значна частина існуючих будівель та споруд потребують реконструкції або ж знаходиться в стані незавершеного будівництва, тобто в найближчому майбутньому не представляється можливим вихід на рівень стабільних доходів, а також відсутність інформації по реальних операціях продажу і оренди об'єктів нерухомості, експлуатаційних витрат, відсутність статистичної інформації по завантаженню виробничих площ.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме