| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 11:30 |
  |
| rudge писал(а): |
| Кроме этого у Вас есть совместные коммуникации. Здесь присутствуют явные ограничения. |
Это ограничения присутствуют у любого встроенного помещения. Учитіваются это подбором соответствующих аналогов.
| SHE писал(а): |
| у меня нигде не написано ничего про оборудование, написано "помещение прачечной"...... |
Кстати, а то реально вопрос, согласно НС2:
4. Оцінка обладнання, що нерозривно пов'язане із земельними поліпшеннями і відокремлення якого призведе до зменшення ринкової вартості земельних поліпшень, проводиться у складі таких земельних поліпшень, якщо інше не передбачено законодавством або договором.
Правда тут надо доказать, что оно нерозривно повязано і його відокремлення призведе до зменшення вартості покращень. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 11:36 |
|
мне сказали, что не надо оборудование, у меня в заказе только помещение праченой, оборудование они сами будут как-то учитывать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 12:21 |
|
Привет SHE
В общем то понятно. У Вас "жентельменский" набор.
Помещения + оборудование (прачка) + инвентарь.
Помещение с учетом площадей совместного пользования, похоже они есть, по сравнению и доходность, с учетом функции, каждое отдельно.
Оборудование, только то которое есть на рынке как самостоятельный товар - сравнение, остальное - затратка и инвентарь, понятно.
При анализе НЕИ учитывайте тот факт, что изменять функцию помещений проблематично (почасовая аренде) или не возможно. Это условие должно быть в заявке на оценку. Если его нет, то НЕИ с учетом места расположения. (может офис, магазин и т. п.).
Если есть реальная возможность, с точки зрения НЕИ в т. ч. финансовых затрат, выделение всех помещений скопом в самостоятельный объект, с учетом подъездов, организации отдельного выхода, наличия необходимых подсобных помещений, коменикаций и т. п. Тут ищите аналого ДС и ставка аренды общая на всё. Хотя в таком варианте с точки зрения НЕИ возможно изменить функцию.
Если сможете обосновать отсутствие рынка, можно по затратке с учетом места расположения через "К" инвестиционной привлекательности. У держбуда есть стоимость строительства 1 места в ДС. Но это не легче. Нужно учесть возможность использования объекта оценки как самостоятельный ДС или с другой функцией. Посмотреть требования ДБН по ДС.
Если будете менять функцию ДС то необходимо учесть спецоборудование которое присуще ДС (вытяжки. излишняя сантехника и т. п.).
Не забывайте Инвентарь это движимое имущество (1,7) не у всех есть право его оценивать.
Пока всё Удачи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 12:37 |
|
Уважаемая SHE, вот что значит правильно поставить задачу.
Помещение прачичной без оборудования это условно свободное производственное или складское помещение. Отсюда, свои по функции аналоги. Думаю,что с учетом НЕИ можно считать что каждое помещение бедет сдаваться как самостоятельный объект. Но на мой взгляд это в даном случае не очень корректно, да и возможно стоимость будет нивелироваться "К" масштабности. и наличием дополнительных площадей совместного пользованоя. Я в таких случаях пишу ограничения (при условии продажи одним лотам) и считаю всё скопом с учетом функции каждого помещения или группы помещений.
С Серым согласен.
Но не всегда они, аналоги, есть, поэтому я пользую Кфунк для помещений совместного пользования.
С уважением |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 18:05 |
|
 я умир. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 18:35 |
|
держись, ми с тобой!  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 19:57 |
|
Дорогая She
Не стоит это теперь дороговато будет.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 20:37 |
|
| SHE писал(а): |
| ... в данном случае мои помещения- спец.майно. .и не говорите мне шо, я не права! |
ничо они не "спецмайно", потому-что спецмайно - єто не там где спецрежим, а там где фундаменты под оборудование посреди твоих помещений (например) или там где 50 лет туберкулезников лечили на крайняк...
ценишь как ПОМЕЩЕНИЕ, а НЭИ - анализ проведи и выясни что в этом районе наиболее выгодно - офис или частный садик или склад, а отдельный вход/выход еще никого не останавливал - или мы забыли как быстро и красиво окно превращается в дверь..?????
| rudge писал(а): |
...
В общем то понятно. ....
Помещения + оборудование (прачка) + инвентарь.... |
ничо тут не понятно, вернее понятно но без инвентаря...
причем тут вообще инвентарь?????
сегодня есть - завтра вынесли в соседнее помещение и нету.
SHE, в договоре - помещения??? так не приплетай сюда ни оборудование, ни инвентарь... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 21:44 |
|
Ну началось.
Уважаемый Андрей.
К чему так жестко?
Я еще раз внимательно просмотрел все сообщения и нигде не увидел "ДОГОВОРА" (возможно он у Вас есть) или четкого описания объекта оценки, по этому в моих сообщениях только предположения о составе объекта оценки. Кстати они основаны на этой фразе "все это берет частный дет сад у гос сада в аредну почасово"
Я нормальный человек и далек от мысли, что арендатор приходит в здание "действующего садика" со своим инвентарём. Отсюда и предположеное о наличии инвентаря в составе объекта оценки.
Мне доводилось оценивать класс в школе со швейным оборудованием. Так в состав объекта оценки входили помещение + оборудование + инвентарь (столы, стулья, шторы и т.п.). Кстати аренда была почасовой. Хотя какое дело оценщику до условий аренда оцениваемого имущества.
Теперь что касается специмущества (потому-что спецмайно - єто не там где спецрежим, а там где фундаменты под оборудование посреди твоих помещений (например)) прочитайте внимательно НС №1.
Кстати есть фундаменты по среди помещения о которых мы можем узнать только из тех. документов. Так вот такие фундаменты практически не влияют на стоимость объекта.
Уважаемая She оцениваемые Вами помещения ДС врядли относятся к спц. быстрее всего нет (почти уверен) Для полной уверенности нужно знать объект. У нас этой возможности нет.
Еще, зачем Вам нужна посещаемость детей, Вы что бизнес оцениваете?
Будте проще. Обыкновенная оценка встроенных не жилых помещений.
Не привязывайтесь к существующему использованию. Проанализируйте НЕИ. Хотя практика да и наука говорит что НЕИ это - передача в аренду с учетом функции.
Удачи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 21:55 |
|
| SHE писал(а): |
| ... в данном случае мои помещения- спец.майно. .и не говорите мне шо, я не права! |
получается - везде где пропускной режим - там спецмайно, т.е. общежитие любого учебного заведения, где пускают только по студенческому - спецмайно;
казармы и военные части - быть только в форме и с погонами - спецмайно;
облрада, где сидит охранник и только нужно сказать к кому идешь и этот (к кому идешь) подтвердит - спецмайно;
офисные помещения, где тоже сидит охранник и без звонка в нужный офис тебя не пустит - спецмайно;
и т.д и т.п.
бред правда?  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 22:13 |
|
| rudge писал(а): |
Ну началось.
...К чему так жестко?
... |
никого не хотел обидеть, или сказать "100% ты не прав", просто высказал мыслю - равно как и Вы rudge 
| rudge писал(а): |
...Я еще раз внимательно просмотрел все сообщения и нигде не увидел "ДОГОВОРА" (возможно он у Вас есть) ...
Кстати есть фундаменты по среди помещения о которых мы можем узнать только из тех. документов. Так вот такие фундаменты практически не влияют на стоимость объекта.
... |
Договора у меня, конечно же, нет но предполагаю (и что скорее всего будет) это оценка ПОМЕЩЕНИЙ - без всяких включений туда инвентаря...хотя кто знает - но тогда это уже будет другая тема...
а Вы rudge когда-нибудь видели пропарочные камеры и вибростолы перед ними в цеху по изготовлению ж/б плит??????
так вот я про такие вот спецпомещения говорил - а не про скрытые конструктивы, которые не влияют на стоимость...
| rudge писал(а): |
....Еще, зачем Вам нужна посещаемость детей, Вы что бизнес оцениваете?
Будте проще. Обыкновенная оценка встроенных не жилых помещений.
Не привязывайтесь к существующему использованию. Проанализируйте НЕИ. ...
Удачи. |
+10000000% нафиг бизнес - помещения и все, НЭИ и все...
| rudge писал(а): |
| ....Удачи. |
+100000000000000000000000% |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 23:06 |
|
Уважаемый Адрей.
Давайте не будем пикироваться друг перед другом. Вопрос не в "фундаментах" есть и по хлеще (под 2-х етажной пилорамой, например, это 50 куб м. и высотой 6 м посреди здания).
Вопрос в дефиниции "Специмущество" если мне не изменяет память (под рукой нет НС №1) - это имущество которое не имеет ценности окромя как в комплекте с другим имуществом. А так как, оно "спец", влияет на стоимость объекта оценки то его необходимо оценить соответствующим подходом и учесть в конечном результате в "+" или "-".
К стати к такому имуществу при определенных условиях можно отнести и забор, и здание ТП, и даже контору если она расположена между цехами. и помещение теплового узла того же ДС, если оно попало в состав объекта продажи как часть здания.
В общем в каждом конкретном случае необходимо знание объекта оценки, (БОЛЕЕ ПОЛНАЯ ИНФАРМАЦИЯ), тогда нам не прийдется гадать.
Удачи
PS: вот уж по истине "настоящая Блондинка" мы тут "корячимся" с Андреем, а её ни духу ни слуху.
Все до завтра |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 16 Ноя 2007 23:10 |
|
| rudge писал(а): |
...
PS: вот уж по истине "настоящая Блондинка" мы тут "корячимся" с Андреем, а её ни духу ни слуху.
... |
 |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 17 Ноя 2007 08:53 |
|
| rudge писал(а): |
| вот уж по истине "настоящая Блондинка" мы тут "корячимся" с Андреем, а её ни духу ни слуху. |
БЕ_БЕ! я обиделась!!!!!!!!!!!!!!!
ни слуху ни духу, меня вчера так прессовали заказчики, шо мам не горюй.
Злые Вы, уйду я от вас.
| Филин Андрей писал(а): |
| НЭИ - анализ проведи и выясни что в этом районе наиболее выгодно - офис или частный садик или склад, а отдельный вход/выход еще никого не останавливал - или мы забыли как быстро и красиво окно превращается в дверь..????? |
ну провела я НЭИ, были учтены четыре основных критерия:
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.- где там реальные способы использования, кроме как под д.с? а? НЕТ ТАМ ВОЗСМОЖНОСТИ прорубить вход с УЛЫЦЫ! ВЫ ШО НЕ СЛЫШИТЕ?
у меня справка об ОБЯЗАТЕЛЬСТИ, количестве и частоте прохождения мед осмотров сотрудниками яслей(людьми,что имеют доступ к помещениям яслей).
Это не режимный объект и дело в не в том,что это общага- в общагу по пропуску пускают. это ЯСЛИ ё-мае! тут обязательность санитерномедицинской книжки!
ЕЩЕ РАЗ ПОВТОРЯЮ! это не одельное крыло сада! это помещения внутри, куда попасть можно пройдя через коридоры, мимо групп с детьми!
В ДОГОВОРЕ ТОЛЬКО ПОМЕЩЕНИЯ. Никакого инвентаря. Может они в прачечной свою стиралку поставят, откуда я знаю. и в актовый зал свое пианино. Меня интересуют только помещения.
| rudge писал(а): |
| Еще, зачем Вам нужна посещаемость детей, Вы что бизнес оцениваете? |
как зачем? А чтобы мне не говорили, что сад не работает. у моего сада заполняемость 82,4 %- он прекрасно работает и это еще один "+" в пользу НЭИ моих помещений в плане их использования лишь под помещения д.с и с текущей функ-ой нагрузкой. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 17 Ноя 2007 11:36 |
|
Привет She
Давай с начала
1 Объект оценки - встроенные помещения без оборудования и инвентеря, это мне понятно.
2 Ты уж очень "привязалась" к существующему использованию объекта оценки. Уйди от этого. В таком случае твоя оценка НЕ ВСЕГДА будет омвечать кретериям РЫНОЧНОЙ. Привильно такая оценка называется "Стоимость в использовании".
По этому оценщика не должно интересовать как используется помещения в момент оценки, важно что оно в принципе используется, так как при определении РЫНОЧНОЙ стоимости мы должны исходить из НЕИ объекта оценки. Проблема забрузки ДС это проблема собственника. Возможно он завысил стоимость своих услуг или не обеспечил необходимых условий, или еще что то. (попробуй снизить стоимость своих услуг до 1 грн. и ты будеш ночевать на работе - твоя загрузка будет 300% из учета рабочего времени 8 часов)
Это проблема УПРАВЛЕНИЯ имуществом. Предположу сразу что оно не эфективно так как, судя по отсутсвию в задании на оценку оборудования и инвентеря, есть тому подтверждение. Быстрее всего арендатор пользуется этин имеществом, а собственник не получает за это соответствующее вознагрождение. Но это не наша проблема. Бустрее это проблема ФГИ или КРУ.
3 Возможно, что после твоего анализа НЕИ объект необходимо оценивать по функции ДС, тогда ищи соответствующие аналоги - только ДС. или корректируй те что найдёш, с другой функцией, до функции ДС.
4 Ограничения по санитарным нормам (твой пропускной режим), это не относится к специмуществу. это всего лиш ограничения. Даже при таких ограничениях оцениваемые помещения можно использовать для других целей (другая функция по НЕИ) при условии соблюдения потенциальными арендаторами и их клиентами условий, арендодателя - обязательный медосмотр и санкнижки. естественно ето снижает стоимость объекта оценки.
Пример использования аналогичных объетов как торговые точки
(в лечебных заведениях, здача в аренду столовых ДС и Школ в неучебный период для свадьб и т. п.)
5 По возможности выделения в самостоятельный объект. Возможно ты права, так как тебе виднее. Но мне приходилось видеть как делаи отдельны вход даже на третий этаж. Так что нет ничего не возможного. Это вопрос ВЫГОДЫ и ВОЗМОЖНОСТИ.
6 Не принмай наши домыслы так конкретно. Ведь мы не знаем того что знаеш ты. Ведь мы только прогнозируем и делимся опытом, возможно не всегда оправданым.
И последнее, позволь предположить, что ты собственник этого здания не ДС, а задания. Как бы ты его использовала с точки зрения НЕИ.
В полне возможно, что ты, как собственник перепрофелировала бы этого зданое. Допустим, под супермаркет, при условии, что в таком варианте твой ЧОД был бы выше чем в слачае с ДС. Кстати, тому есть масса примеров, когда выкупают ДС и перепрофелируют их.
В общем, я всегда стараюсь "влезть в шкуру собственнака" для определения НЕИ.
Не бойся определять НЕИ с позиции собственника, это, на мой взгляд самое правильное. И не забывай, что наш оценка это наше субъективное мнение но с учетом мнения собственника. Напиши об этом в ограничениях к отчету. и спи спокойно.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
