| Автор |
Сообщение |
vital_profi
Гость
|
 Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 11:58 |
  |
Уважаемые коллеги! Помогите разобраться в размере ставки дисконта.
Сейчас проводим оценку незавершенного строительства 5-ти этажного жилого дома в небольшом городке (численность населения около 10 тысяч, находится на расстоянии 30 км от областного центра). Практически 80% населения работает в областном центре. Стоимость жилья 1 кв.м примерно в 2,5 раза меньше нежели в обл.центре ( 320-350$/м.кв.) Но у потенциальных инвесторов есть заинтересованность в строительстве жилья в этом городке через выкуп незавершенки в горсовете.
Хотелось бы услышать Ваше мнение по поводу ставки дисконта то есть ее размер и ее составляющие (риски). У моих коллег мнение расходится в пределах от 15-30%.
Заранее спасибо! (VitaL)  |
|
|
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 13:19 |
|
... дак ... собственно... в чем вопрос... размер каждой премия чудненько просчитывается.... посмотрите где то на форуме многоуважаемый Богдан выкладывал расчетик симпатичный... Момент важный, я так понимаю все будет пролезать через фонд, так вот в нашем обл. отделении очень не любят всяких умных расчетов и размер безрисковой ставки настойчиво рекомендуют брать из приказа фонда для ВАТ.
А если потенциальные инвестеры так уж заинтересованы, то собственно объективность ставки их не будет волновать , как и горсовет, которого порадует наполнение бюджету. |
|
|
|
   |
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 14:42 |
|
по безрисковой ставке согласен
последний приказ фонда 6,5% и нема пытань
из этого же приказа отраслевой риск "Операции с недвижимостью" 1,1% можно взять
Добавьте премию инвестора и другие риски - местоположение, ликвидность
я так понял - дисконтировать вы будете доходы от построенного объекта
думаю, ваша ставка около 20%, даже менее 18-19 |
|
|
|
 |
|
 SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:00 |
|
| Цитата: |
| размер безрисковой ставки настойчиво рекомендуют брать из приказа фонда для ВАТ. |
Прошу прощения, можно поподробнее про Ентот приказ? или ссылочку?  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 15:16 |
|
приказ Фонда №273 от 10.02.2005г.
боюсь, что скоро издадут новый, но лучше поздно, чем никогда |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
Приказ ФГИ.rar |
| Размер файла: |
5.85 Kб |
| Скачан: |
133 раз |
|
|
|
|
vital_profi
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 16:01 |
|
Уважаемый kink огромное спасибо за Ваши мысли только вот вопрос, а почему отраслевой риск брать
| Цитата: |
| Операции с недвижимостью" 1,1% |
может правильней будет взять "Будівництво - 2,5%" и по поводу риска на местоположение кокой Вы видите его размер и как по Вашему его обосновать? |
|
|
|
|
|
vital_profi
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 16:33 |
|
Да кстати Господа оценщики, а как Вы думаете, в смету на достройку следует включать прибыль строительной организации или же та разница, которая осталось между продисконтированными потоками от продажи и затратами на строительство и будет прибыль застройщика?
И еще, при строительстве таких объектов, обычно строительная компания на достройку использует кредитные ресурсы, в связи с этим вопрос – проценты за пользование кредитом можно ли включить в затраты на достройку? |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 14 Фев 2006 16:59 |
|
этот функциональный риск 1,1% - продавать недвижимость или сдавать ее в аренду, то что вы и собираетесь сделать с построенным объектом оценки.
Риски местоположения как обычно - на региональном уровне, на зональном, на локальном. По порядку: типа Одесская область, ага, промышленно развтый регион Украины, морские порты, с/х и т.д.-город такой-то, районный центр, население такое-то, пригород областного центра, тра-ля-ля и т.д. риск вложения капитала на региональном уровне средний, 3%; район города такой-то, престижный, центральный и т.д. риск вложения капитала на зональном уровне низкий 1%; улица такая-то, развитая инфраструктура, трасса Е-95 проходит, парк отдыха рядом, ж/д вокзал, общественные центры в пешеходной доступности, риск вложения капитала на локальном уровне низкий - 1% |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 15 Фев 2006 10:02 |
|
по поводу стоимости строительства - попробуйте применить опосредованную стоимость строительства, согласно НАКАЗа Госкомстроя от 27.12.2005 № 24. Так проще всего - главное определиться с общей жилой площадью.
Второй вопрос сложнее. Если вы собираетесь в оценке затронуть вопрос кредитования объекта, то учет процентов за пользование кредитом происходит иным способом, нежели вы подумали. Тут ипотечно-инвестиционный анализ нужен. Получается, есть заемные средства, есть собственные средства. Условия кредитования, допустим, известны (срок, процент, вид выплат - ежемесяный или ежегодовой). Ставку дисконта на собственный капитал вы посчитаете (допустим кумулятивным методом, как описано в прошлом сообщении). Необходимо определить общую ставку для дисконтирования ден. потоков от постепенной продажи квартир. Есть метод инвестиционной группы или формула Элвуда. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 15 Фев 2006 10:25 |
|
наверное тут есть нюансы, я могу ошибаться, может господа оценщики подскажут как павильно, ведь ипотечно-инвестиционный анализ справедлив для доходной недвижимости, а у вас стройка и продажа. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 15 Фев 2006 22:48 |
|
| Цитата: |
| Да кстати Господа оценщики, а как Вы думаете, в смету на достройку следует включать прибыль строительной организации |
должна
| Цитата: |
| или же та разница, которая осталось между продисконтированными потоками от продажи и затратами на строительство и будет прибыль застройщика? |
а вот тут главное не путать прибыль подрядчика (того, кто кирпичи складывает) и прибыль застройщика (тот, кто весь этот проект затеял и нанял этого подрядчика) |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 16 Окт 2006 15:15 |
|
народ, а есть апдейт приказа №273? мне казалось, что есть - но найти не могу  если есть у кого - скиньте мне, а? |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 23 Окт 2006 15:10 |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 02 Ноя 2006 19:56 |
|
а вот и нет 
вже не чинний
а вместо него это:
ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ
Н А К А З
28.08.2006 N 1307
На виконання пунктів 3.8, 3.9, 3.11, 3.12, 3.14 Порядку
визначення початкової вартості пакетів акцій відкритих акціонерних
товариств, що підлягають продажу на конкурсах, затвердженого
наказом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 105
[z0798-98] та зареєстрованого у Міністерстві юстиції України
31.01.2004 за N 135/8734, зі змінами та доповненнями,
Н А К А З У Ю:
1. Встановити розмір умовно безризикової складової ставки
капіталізації, яка використовується для розрахунку ставки
капіталізації, на рівні 6,5%.
2. Затвердити розмір премії за галузевий ризик, величини
галузевого показника фондовіддачі та середньогалузевого показника
сукупної вартості основних засобів та оборотних активів
підприємства (ВАТ) (додається).
3. Вважати таким, що втратив чинність, наказ Фонду державного
майна України від 10 лютого 2005 року N 273 [v0273224-05]. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 16 Ноя 2006 10:38 |
|
приказ №1307 с таблицей рисков по отраслям |
| Описание: |
| приказ №1307 от 28.08.2006г. |
|
Downloads |
| Имя файла: |
FGI 1307.rar |
| Размер файла: |
5.93 Kб |
| Скачан: |
75 раз |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
