| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 23 Май 2007 11:46 |
  |
Коллеги - из курсов по повышению квалификации. Ну и соответственно, преподаватель взял этот пример из какого то отчета.
Оборудование стоит в помещениях, которые арендованы. В рамках имущественного подхода необходимо расчитать стоимость права пользования (аренды) помещений.
1. Стоимость рыночной арендной платы - 19,7 у.е./кв.м. в мес.
2. С учетом торга - 18,7.
3. Стоимость помещений в районе с учетом торга - 1719 у.е./кв.м.
4. Поскольку помещения принадлежат государству - нормативная орендная плата (10%) - 1719/12*0,1=14,3
5. Дополнительный доход арендатора - (18,7-14,3)/1,2=3,7
6. Ставка капитализации - 18,7/1,2*12/1719=10,9%
7. [b]Поскольку арендатор несет меньше рисков по отношению к собственику???[/b], а эти риски составляют от 1 до 3 процентов, ставка капитализации составит - 10,9-2=8,9%.
8. А дальше идет расчет стоимости путем дисконтирования дополнительного дохода на строк аренды.
Насколько верно снимать 2 % с тавки капитализации? |
|
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 23 Май 2007 18:48 |
|
| Андрей писал(а): |
| Насколько верно снимать 2 % с тавки капитализации? |
ну если и снимать, то не со ставки кап-ции, а со ставки дисконта, а вообще, мое мнние, что в п.7 нужно не отнимать, а прибавлять эти %. Прво аренды, даже если оно приносит такой же доход, как и право собственности врядли будет стоить столько же сколько и право собственности, и тем более не будет стоить больше. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 23 Май 2007 21:18 |
|
мне вообще интересно - цель оценки какая? |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 53
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 23 Май 2007 21:29 |
|
Оренда , наверное. Но право оренды всегда меньше полного права собственности на право распоряжения. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 07:11 |
|
да ведь для аренды мы не оцениваем по закону стоимость "права аренды". это у русских, по-моему.
мы оцениваем рыночную. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 08:59 |
|
| КовАл писал(а): |
| ну если и снимать, то не со ставки кап-ции, а со ставки дисконта, а вообще, мое мнние, что в п.7 нужно не отнимать, а прибавлять эти %. Прво аренды, даже если оно приносит такой же доход, как и право собственности врядли будет стоить столько же сколько и право собственности, и тем более не будет стоить больше. |
Спасибо за поправки, на счет процентов - то мне тоже кажется что нужно прибавлять. К сожелению лектор не смог внятно ответить, почему мы должны снимать их. В данном случае методом екстракции расчитана ставка дисконтирования для полного права собственности - и логичнее было прибавить эти 2 %. Правда обоснование, что эти риски могут составить от 1 до 3%, весьма проблематично. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 43
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 09:02 |
|
| zanoza писал(а): |
да ведь для аренды мы не оцениваем по закону стоимость "права аренды". это у русских, по-моему.
мы оцениваем рыночную. |
рыночную стоимость права пользования.
| zanoza писал(а): |
| мне вообще интересно - цель оценки какая? |
Цель оценки неизвестна - поскольку этот расчет приведен в качестве примера.
Тут смысл в том - что при оценке активов необходимо учитывать стоимость права пользования помещений, если они арендуются. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 09:03 |
|
| Андрей писал(а): |
| Правда обоснование, что эти риски могут составить от 1 до 3%, весьма проблематично. |
собственно как остальные риски  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 10:36 |
|
| Цитата: |
| рыночную стоимость права пользования |
- дааа?
не видели ни единого отчета, где она как-то особенно рассчитывается. все считают рыночную.
да и согласно " методики оцінки об'єктів оренди"
"Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення їх
вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку та використання її для розрахунку орендної плати."
а согласно "Методики розрахунку і порядок використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва":
9. Розмір орендної плати у разі оренди окремого індивідуально виз-
наченого майна (крім нерухомого) встановлюється за згодою сторін,
але не менше як 5 відсотків від вартості орендованого майна, визначеної експертним шляхом.
Тобто аж ніяк не "рыночную стоимость права пользования" мі рассчитіваем в отчетах. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 10:48 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| рыночную стоимость права пользования |
- дааа?
не видели ни единого отчета, где она как-то особенно рассчитывается. все считают рыночную.
|
да,
не видела это не значит, что их нет
курим Закон про оценку
| Цитата: |
У цьому Законі:
...
майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються
будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності,
у тому числі права, які є складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження, користування), а також інші
специфічні права (права на провадження діяльності, використання
природних ресурсів тощо) та права вимоги. |
а пример с коммунальщиками это частный случай нормативных ограничений,
а вот если например, частное предприятие захочет вложить в уставной фонд право пользования помещением или землей, то кто оценку будет проводить и что там будет оцениваться? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
kink
Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 10:49 |
|
zanoza, повторю за автора
| Андрей писал(а): |
| при оценке активов необходимо учитывать стоимость права пользования помещений, если они арендуются. |
цель не для расчета арендной платы |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 44
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 12:33 |
|
является ли корректным вот это:
| Андрей писал(а): |
| 4. Поскольку помещения принадлежат государству - нормативная орендная плата (10%) - 1719/12*0,1=14,3 |
ведь, я так понимаю, определяется РЫНОЧНАЯ стоимость, а для этого нам нужна РЫНОЧНАЯ арендная ставка, а потом уже арендодатель берет свои 10-20-30 и т.д. процентов. |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 12:53 |
|
kink, Hard_Pragmatic
ага, точно - тупю по жаре.
с другой стороны, андрей писал, что
| Цитата: |
| Цель оценки неизвестна - |
| Цитата: |
| а вот если например, частное предприятие захочет вложить в уставной фонд право пользования помещением или землей, то кто оценку будет проводить и что там будет оцениваться? |
а вы уже такое делали? то есть теоретически я знаю, что такое возможно. но на практике не видела, опять же. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 12:59 |
|
| zanoza писал(а): |
| Цитата: |
| а вот если например, частное предприятие захочет вложить в уставной фонд право пользования помещением или землей, то кто оценку будет проводить и что там будет оцениваться? |
а вы уже такое делали? то есть теоретически я знаю, что такое возможно. но на практике не видела, опять же. |
делали, а что тут сложного?
прокапитализировать доход от пользования и усё |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 24 Май 2007 13:02 |
|
да не, мне просто интересно, есть ли такое на практике.
а как определить доход от пользования? для, допустим, цеха. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
