| Автор |
Сообщение |
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:05 |
  |
Какой розумный диапазон ставки капитализации? С колегой спорим - говорит, что 50% тоже норм. ставка (объект находится в регионе в небольшом городке). У кого какое мнение ? |
|
|
    |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:11 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| С колегой спорим - говорит, что 50% тоже норм. ставка |
ну а Вы что говрите и с какими аргументами? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
 SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:20 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| С колегой спорим - говорит, что 50% тоже норм. ставка |
ого. и какие же у нее составляющие риски? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Marina_M
Возраст: 44
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 15:38 |
|
значит я живу в большом городе  |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 16:36 |
|
Мои аргументы: не может быть такой ставки реально, а получилась из-за некачественной выборки по аренде а возможно по продажам, потому что рынок в расматриваемом регоне(Харьковская обл.), как и в практически в любой провинции плохо развит .... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 17:37 |
|
Кстати, я тож недавно столкнулся с такое же фигней: предложения по аренде не соответствовали предложениям по продаже. У меня, правда, 50% не получилось, но на уровне 24 вышло. определялось по методу сопоставления. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 17:44 |
|
у меня был обьект в харьковской области, птицефабрика. для производственной и складской Ск получилась 24%. 50% это чтото из ряда "ох и ах настала ....", не укладывается в мою голову откуда такие риски могут быть. если недвижимость не приносящая доход и никому не нужна в аренде кроме как собственника, тогда зачем считать доходным. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 18:45 |
|
| Alexandr_T писал(а): |
| Мои аргументы:... |
Я почему спрашивал,
я, например, ТОЧНО знаю, что ставка капитализации может быть от 0 до 1, поэтому спокойно допускаю, что она может быть и 0,5 а почему бы и нет?
Если расчеты показали что она составляет 0,5 то до тех пор пока мне не докажут расчетами или другими аргументированными методами обратное, то она останется таковой.
Все остальные аргументы типа «не может быть такой ставки реально» «не укладывается в мою голову» и другие годятся лишь только для того, что бы еще раз критически взглянуть на полученный результат и инициировать альтернативный процесс расчета этой ставки, но не как не для опровержения полученного результата. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Ср, 05 Сен 2007 08:55), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 04 Сен 2007 21:57 |
|
У кого-то в практике встречалась ставка капитализаии 0,5 или что-то близкое. Если да, тогда что это был за объект и какая выборка была по данным (много, мало)? В принцыпе согласен что может быть и 1, но это сказка ... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 08:42 |
|
Вы забывает, во всяком случае у меня сложилось такое впечатление, что ст. кап. это не только риски, но и возврат кап. который может быть как с + так и с - |
|
|
|
|
Alexandr_T
Сообщения: 82
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 12:50 |
|
| КовАл писал(а): |
| Вы забывает, во всяком случае у меня сложилось такое впечатление, что ст. кап. это не только риски, но и возврат кап. который может быть как с + так и с - |
Согласен. Но производится оценка строения. А возврат капитала это ближе к оценке бизнеса. Если не прав, поправте. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 13:56 |
|
я так понимаю возврат капитала это везде... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 17:40 |
|
Правильно понимаешь, zanoza...
| Alexandr_T писал(а): |
| возврат капитала это ближе к оценке бизнеса |
чё это вдруг? Я просто не пойму логики... почему в бизнес есть, а в недвижке нет? |
|
|
|
|
komca
Сообщения: 178
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 18:46 |
|
О ставке капиталзации замолвите слово. Логики применения капитализации (впрочем как и дисконтирования, реверсию держим в уме) две (простите если покажется банальным):
1) Вы инвестор. Вам предлогают вложить Х денег в недвижимость, приносящую по прогнозу (и реально на рынке) определенную сумму Z денег за период. Для принятия решения инвевстор говорит: у меня уже есть альтернативный вариант вложения с Y доходностью (и это может быть все что угодно, от безрисковых до высокорисковых вложений) давайте прокапитализируем доход (продисконтируем потоки) по Y ставке. Если приведенная стоимость этих доходов будет а) больше чем Х, то инвестор готов заплатить Х сумму;
б) равна Х, то ему будет безразлично;
в) меньше чем Х, то инвестор предпочтет вложить в альтернативу.
Это логика инвестора и здесь действительно ставка может колебаться от 0 до не только 1, но и больше 1 в зависимости от доходности альтернативы.
2) Вы оценщик. Перед вами стоит задача не угадать величину доходности инвестора, которой он будет руководствоваться при принятии решения, а определить такую ставку, которая соответствовала реальной доходности от этой конкретной недвижимости обеспечивающей Z дохода. В случае если ставка определенная оценщиком:
а) больше чем реальная доходность, то сумма Х будет меньше справедливой и ивестор получит сверхприбыль;
б) равна реальной, тогда оценщик определил рыночную стоимость (разъяснения ФГИУ имено отдают предпочтения такому способу определния ставки капитализации рыночная величина дохода/рыночная стоимость продажи недвижимости)
в) меньше чем реальная доходность, то сумма Х будет больше справедливой и инвестор будет иметь меньшую доходность, чем рыночная.
А вот логика оценщика почему-то сводится к варианту а). |
_________________
Не жди пощады от красноармейца.
Налетел как вихрь - рубанул сплеча! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 05 Сен 2007 18:54 |
|
| komca писал(а): |
| А вот логика оценщика почему-то сводится к варианту а). |
Ну где ж работают такие "справедливые" работники РО ФДМУ, что ориентируются исключительно на рынок? Где ж вы были, когда "справедливо продавали" предприятия. Или справедливость касается выборочных отчетов, когда инвестора мона "наклонить". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
