Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Ставка капитализации Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 14:35 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Так как все-таки связаны между собой срок окупаемости и ставка капитализации?

Ну все правильно - обратная связь.

zanoza писал(а):
то есть что, чем выше ставка капитализации (то есть больше риски), то ниже срок окупаемости?!

И это правильно. Чем больше риски, тем быстрее ты хочешь вернуть вложенные деньги в ходе деятельности увеличиваешь норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 14:39 Ответить с цитатойВернуться к началу

че-то я торможу и не понимаю, чего так.
мне казалось, что объект окупается тем быстрее, чем меньше рисков у него. Embarassed
то есть странно как-то - быстрее всего окупаются торговые центры у нас в стране, и у них ставка капитализации аж никак не 20%. а 8-11.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 14:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):
Чем больше риски, тем быстрее ты хочешь вернуть вложенные деньги в ходе деятельности

т.е ты ставишь арендную плату 500 у.е и окупаешь за года, Но ристкуешь шо его никто не снимет потому как на рынке аренда 300 и окупаемость 2-3 года. Понимаешь?
zanoza писал(а):
быстрее всего окупаются торговые центры у нас в стране

потому шо у них ставки аренды (у нас по городу, например) выше, чем если снимать магазин/офис вне торгового центра, но тут пока берет верх пристижность размещения, хотя щас была вот в одном центре- половина магазинов закрылась- повысили аренду...вот тебе и риск.

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 14:49 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
Понимаешь?
- не понимаю.
по всем данным они окупаются за три года, а ставка капитализации 8%-11%. если окупаемость обратно пропорциональна ставке капитализации, то они должны окупаться за 1/8% = 12,5 лет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 15:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
по всем данным они окупаются за три года,

Откуда такие данные?
Срок окупаемости торговых центров сейчас порядка 7-9 лет. И ставка порядка 11-14%.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 15:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

ну да, три это я загнула
6-7 фигурирует.
то есть ставку капитализации можно считать тупо по сроку окупаемости?
1/7 = 14%?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 18:05 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
тупо по сроку окупаемости?

хм.похоже на то....

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 21:06 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
ну да, три это я загнула
6-7 фигурирует.
то есть ставку капитализации можно считать тупо по сроку окупаемости?
1/7 = 14%?


можно - но где ты возьмешь ТОЧНЫЙ срок окупаемости - ведь через 3 года ситуация изменится и срок в 6,7,9,15....лет - будет не актуален....

поэтому мы и расчитываем ставку капитализации Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 19 Ноя 2007 21:08 Ответить с цитатойВернуться к началу

хотя если есть глобальные исследования в каколибо области, то можно свою расчетную ставку капитализации сравнить с той что получится исходя из сроков окупаемости...вот и доказательство Ск будет..

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2007 09:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):
можно - но где ты возьмешь ТОЧНЫЙ срок окупаемости - ведь через 3 года ситуация изменится и срок в 6,7,9,15....лет - будет не актуален....

Так в чем проблема. Если знаешь, что через определенный период ставка изменится - дисконтируй и для каждого прогнозного периода принимай свою ставку. Или при расчете ставки капитализации учитывай темпы роста/уменьшения стоимости. По большому счету - это правильно. Тока в нашей стране ниче спрогнозировать нельзя. По крайней мере, сейчас.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2007 11:19 Ответить с цитатойВернуться к началу

то что спрогнозировать нельзя - єто 100%

я об этом и хотел сказать...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2007 13:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Из любезно предоставленных формул Прагмата у меня получились еще формулы для решения вопроса отношения ставки капитализации и срока окупаемости...

Хард Прагматик писал(а):

Срок окупаемости = СО
Арендная плата за год (прогнозная) = АГ
Рыночная Стоимость недвижки = РС
Ставка капитализации = К
Итак, чему равна Срок окупаемости (СО)?
СО = РС/АГ
Чему равна ставка капитализации (К) (в общем случае )?
Если РС = АГ/К?
правильно:
К = АГ/РС
Так что есть еще вопросы о зависимости Ставки капитализации и Срока окупаемости?!!!!



есть, а зависимость К=1/СО ни о чем не говорит?
пример
1. К = АГ/РС
2. РС = СО*АГ

подставив значение РС из формулы 2 в 1 формулу получим
АГ
-------- = К из чего выходит справедливое равенство К = 1/СО
СО*АГ

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2007 13:24 Ответить с цитатойВернуться к началу

меня вообще во всем этом знаешь что смущает?
по идее, та недвижка, которая быстрее окупается, стоит дороже, чем та, что медленнее. при этом у той, что окупается быстрее, ставка капитализации больше. а чем больше ставка капитализации при равной арендной плате - тем дешевле имущество.

то есть если объект окупается за 3 года,то Ск=1/3 = 33%
а если за 5, то Ск = 1/5 = 20%

при этом если у них аренда годовая одинаковая (допустим 100 уе), то
Рс1 = 100/33% = 303
РС2 = 100/20% = 500

но ведь все хотят купить то, что окупается быстрее?
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2007 13:34 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):

при этом если у них аренда годовая одинаковая (допустим 100 уе), то

да откуда у них будет одинаковая ставка?!

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Вт, 20 Ноя 2007 13:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

а почему нет? магазин и офис в срединной части города у нас имеют одинаковую арендную ставку.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме