Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 риски по отраслям Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 04:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

rudge писал(а):
Пардон уважаемый КовАл за такую наглость Crying or Very sad , но твоя фраза (мною выделено) труднопонимаема.

rudge писал(а):
Я позволю сибе несколько трансформировать твою фразу, для лучшего понимания о чем речь.

хоть я не КовАл, но смею заметить это он и имел в виду, только другими словами:
rudge писал(а):
....а что касается рыночной ставки кап-ции, то в ней действительно может сидеть и сидит, всё, и инфляция, и тенденция к росту, и тенденция к падению... в общем то, что учитывает инвестор вкладывая свои средства

правда, КовАл? Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 07:07 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):
вот бы его прочли некоторые рецензенты, которые писают кипятком от дисконтирования, и доказывают с пеной у рта, что при оценке помещения сейчас нужно использовать дисконтирование, т.к. доходы не будут равномерными из-за нестабильного финансового состояния экономики...

Нет однозначных "+" и "-" у двух методов, особенно сейчас...
При достаточном обосновании оба приемлемы.
Однако для недвижимости прогнозирование (обоснованное!) изменяющихся доходов на перспективу 2 - 3 лет меня пока приводят в состояние ступора...
Есть, конечно, худо-бедно источники, которые формально позволяют это сделать, но они такуюразную информацию дают! Я уж не говорю о вновь появившейся (после 10 - 12 летнего затишья) идее обосновывать изменяющуюся ставку дисконта. В теории - все правильно, но как обосновать цифры?

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 08:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

Да, ребята... именно это я и имел ввиду.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 08:53 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):

Нет однозначных "+" и "-" у двух методов, особенно сейчас...
При достаточном обосновании оба приемлемы.
Однако для недвижимости прогнозирование (обоснованное!) изменяющихся доходов на перспективу 2 - 3 лет меня пока приводят в состояние ступора...


Вот тут проблема.
Чистый операционный доход и чистый денежній поток это совершенно разные понятия.
Первый это фактически валовый доход (для простоты затраты на его получение = 0)
Второй это фактически прибыль от инвестиций.
Первый присущь доходной недвижке, депозитам и т. п.
Второй присущь бизнесу. Тут собственно разница между валовым доходом и затратами на ведение бизнеса (зарплата, материалы, энергия и т. п.)


Так что коллега малость не то. Тут даже расчеты разные.

Как только мы начинаем прогнозировать ден. потоки, а не анализировать рынок в этом вопросе, мы сразу же окунаемся в бизнес.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Последний раз редактировалось: rudge (Пн, 06 Июл 2009 20:38), всего редактировалось 1 раз
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Андрей Яворский



Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 11:56 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл
Grey Horse
Спасибо!
Затупил однако. Embarassed

_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 14:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

Андрей Яворский писал(а):
Затупил однако.

Это к чему?

rudge писал(а):
Вот тут проблема.

Действительно, проблема. Но, по-моему, не в том.
rudge писал(а):
Тут даже расчеты разные.

Смотря что понимать под расчетами. Если исходные данные - 100%.
Я Вас так понимаю, уважаемый rudge, что Вы как-то разделяете триады "ден. поток - дисконтирование - оценка бизнеса" и "ЧОД - прямая капитализация - оценка недвижимости".
И не могу согласиться.
rudge писал(а):
Чистый операционный поток и чистый денежній поток это совершенно разные понятия.

100%. Хотя, если вспомнить того же Тарасевича (или уже не помнь кого), то и для оценки недвижимости описаны такие измерители дохода (после ЧОДа по степени "очистки"), как денежный поток до вычета (PTCF) и после вычета налога на прибыль (ATCF). Другое дело, что в Украине их практически никто не использует (за отстутвием нагальної необхідності)... Но это - действительно совсем другое дело.
А если вспомнить пособие Шуляка (незаслуженно забытое) или МПО 12 в переводе им. Пузенко, то можно убедиться, что и для оценки бизнеса существуют (во всяком случае, существовали Laughing ) не только виды CF, но и, например, операционный доход (OI), и EBIDT. Последний, кстати, по степени очищенности от расходов очень-очень близок к классическому ЧОДу для недвижимости.
rudge писал(а):
Первый это фактически валовый доход (для простоты затраты на его получение = 0)

Начинается путаница с терминологией. Валовый доход - это, если я не ошибаюсь, бухгалтерский термин. В оценке есть ПВД и ЭВД (он же ДВД). Какой Вы имеете в виду?
По поводу простоты и затрат. Действительно, на практике проще работать с данными о чистой аренде. А если аренда на условиях валовой?
А если объект оценки - недвижимость гостиницы или АЗС... Доход тоже от аренды будем брать?
rudge писал(а):
Второй это фактически прибыль от инвестиций.

То же самое. Что понимается под прибылью? Сама по себе прибыль до или после налогообложения? А как же амортизация? Я уже не говорю про остальное...
rudge писал(а):
Первый присущь доходной недвижке, депозитам и т. п.
Второй присущь бизнесу. Тут собственно разница между валовым доходом и затратами на ведение бизнеса (зарплата, материалы, энергия и т. п.)

Позвольте, Вам никогда не приходилось оценивать недвижимость с использованием техники дисконтирования?
А бизнес - прямой капитализацией (конечно, лучше не надо...)?

P.S. А Отчеты Вы, наверное, пишите на украинском языке? (Это к теме не относится).

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 16:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Grey Horse писал(а):
Я Вас так понимаю, уважаемый rudge, что Вы как-то разделяете триады "ден. поток - дисконтирование - оценка бизнеса" и "ЧОД - прямая капитализация - оценка недвижимости".
И не могу согласиться.

Ваще то, при опреледелении РС, я "как-то разделяю триады..." и Вы их правильно прописали.


Grey Horse писал(а):
....Другое дело, что в Украине их практически никто не использует (за отстутвием нагальної необхідності)...

Тут еще и проблема НС

Grey Horse писал(а):
Начинается путаница с терминологией. Валовый доход - это, если я не ошибаюсь, бухгалтерский термин. ........


Grey Horse писал(а):
То же самое. Что понимается под прибылью? Сама по себе прибыль до или после налогообложения? А как же амортизация? Я уже не говорю про остальное...


Мне че надо было расписать все. Вы же понимаете о чем речь коллега.
Да, а я то считал что "Валовый доход" термин экономический.


Grey Horse писал(а):
Позвольте, Вам никогда не приходилось оценивать недвижимость с использованием техники дисконтирования?


Пардон, но это вопрос из области " а скольо стоит машину купить в Киеве?"
О какой стоимости для недвижимости речь?
Если для инвестционной стоимости то да.
Если для РС то было в пору моего оценочного детства.
Уточню, а то не приведи ... Я не веду речь о недострое.
Наверное мне стоило уточнить в своем посте, что речь идет о РС.

Grey Horse писал(а):
А бизнес - прямой капитализацией (конечно, лучше не надо...)?


Если Вы это делали, плиз выложите на форум расчетик и если не трудно исходные данные.

Grey Horse писал(а):
P.S. А Отчеты Вы, наверное, пишите на украинском языке? (Это к теме не относится).


Ващето да. Меньше проблем.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 17:31 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ну, тогда по пунктам...

1. Я по-прежнему считаю, что подобное разделение на "триады" принципиально неправильно, и, как мне казалось, доводы выше были приведены. Ну ладно...

2.
rudge писал(а):
Тут еще и проблема НС

Никаких проблем не возникает. В МСО тоже напрямую (для бизнеса) описаны только 3 вида CF. Тот же EBITDA указан "на задворках" для конкретного класса объектов.
Но стандарты - это же не учебник навсегда и на все случаи жизни. И слава Богу, где-то в нормативной базе есть отсылка (постоянно ее теряю!), что, если что-то не прописано в НС, то см. МСО.
Хотя последнее в случае спорной ситуации была попытка апробировать на центральном Фонде... Не прошло!

3.
rudge писал(а):
Да, а я то считал что "Валовый доход" термин экономический.

Да? Даже не буду спорить, потому как нет уверенности в собственной правоте, да и дело-то совсем не в этом. Доводилось в беседах слышать употребление этих терминов в настолько разных смыслах... Так что, извините, предпочитаю по опыту более четкую терминологию. Таков каприз.
Кстати, так и получилось понять - все-таки, ПВД Вы имели в виду или ЭВД Laughing ?

4.
rudge писал(а):
Я не веду речь о недострое.
Наверное мне стоило уточнить в своем посте, что речь идет о РС.

То есть, незавершенка рыночной стоимости иметь принципиально не может, да?

5.
rudge писал(а):
Если Вы это делали, плиз выложите на форум расчетик и если не трудно исходные данные.

Не выложу Laughing ! Материалов не осталось...
Это было единственный раз, в те незапамятные древние времена, когда еще не было разделения учета на бухгалтерский и налоговый. Соответственно, амортизация была единая и линейная.
Предприятие:
а). было меньше среднего и очень компактное;
б). было создано за 1,5 - 2 года до оценки полностью с 0, т.е. даже недвижимость создавалась новая, не говоря уже про закупку оборудования;
в). было загружено на дату оценки на 95 - 98% производственных мощностей;
г). выпускало продукцию, пользующуюся широким спросом, и обладало возможностью бысрой переналадки, перенастройки на новую номенклатуру в рамках своей товарной группы.
От такая экзотика, случающаяся раз в жизни. Ну как было не использовать прямую капитализацию?

6.
rudge писал(а):
Ващето да. Меньше проблем.

Ну и правильно... А то болванки и на русском, и на украинском... Ина разные случаи - разные... И переводить каждый раз в разные стороны!..

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
rudge



Сообщения: 4973

СообщениеДобавлено: Пн, 06 Июл 2009 21:53 Ответить с цитатойВернуться к началу

Странная у Вас коллега вести полемику с выдергиванием цитат из контекста.
Для Вас персонално буду уточнять. (см. выделеное)

2.
rudge писал(а):
Тут еще и проблема НС №2 где четко прописано каким методом проводить расчет РС доходной недвижимости в доходном подходе


Отсюда
Grey Horse писал(а):
...что, если что-то не прописано в НС, то см. МСО.
не проходит и как следствие
Grey Horse писал(а):
Хотя последнее в случае спорной ситуации была попытка апробировать на центральном Фонде... Не прошло!


3.
rudge писал(а):
Да, а я то считал что " Валовый доход" термин экономический.

Grey Horse писал(а):
...Так что, извините, предпочитаю по опыту более четкую терминологию. Таков каприз.
Кстати, так и получилось понять - все-таки, ПВД Вы имели в виду или ЭВД?

Странно, я думал Вы знаете какой доход применяется в понятии ЧОД который даже из абвеатуры видно не может быть ПВД.

А это ваще перл по выдергиванию из контекста
rudge писал(а):
Я не веду речь о недострое.
Наверное мне стоило уточнить в своем посте, что речь идет о РС.
и тут же приписываете мне то чего я не говорил.
Grey Horse писал(а):
То есть, незавершенка рыночной стоимости иметь принципиально не может, да?


Shocked
Теперь посмотрим о чем была речь
На Ваш вопрос
Grey Horse писал(а):
Позвольте, Вам никогда не приходилось оценивать недвижимость с использованием техники дисконтирования?

убрав эмоции я отвечаю
rudge писал(а):
....Если для инвестционной стоимости то да.
Если для РС то было в пору моего оценочного детства.
Уточню, а то не приведи Господи не правильно поймут. Я не веду речь о недострое для определения РС которого в рамках доходного подхода проводится дисконтирование .....
Наверное мне стоило уточнить в своем посте, что речь идет о РС.

Shocked

Продолжим
Grey Horse писал(а):

Это было единственный раз, в те незапамятные древние времена, когда еще не было разделения учета на бухгалтерский и налоговый. Соответственно, амортизация была единая и линейная.
Предприятие:
а). было меньше среднего и очень компактное;
б). было создано за 1,5 - 2 года до оценки полностью с 0, т.е. даже недвижимость создавалась новая, не говоря уже про закупку оборудования;
в). было загружено на дату оценки на 95 - 98% производственных мощностей;
г). выпускало продукцию, пользующуюся широким спросом, и обладало возможностью бысрой переналадки, перенастройки на новую номенклатуру в рамках своей товарной группы.
От такая экзотика, случающаяся раз в жизни. Ну как было не использовать прямую капитализацию?

No coments
И что Вы капитализировали ЧОД или ЧДП (ЭДП).
(коллега, на ушко, в последнем (ЧДП) уже только из-за амортизации денежный поток, ах да чистый/эфективный, не может быть постоянным и непрерывным во времени)
Про ЧОД даже спрашивать страшно. Наверное нашли 5-7 аналогов по аренде.

Хотя когда то давно где то встречалсь, что такое возмжно, я о кпитализации при оценке ЦИК.

6.
rudge писал(а):
Ващето да. Меньше проблем.

Grey Horse писал(а):
Ну и правильно... А то болванки и на русском, и на украинском... Ина разные случаи - разные... И переводить каждый раз в разные стороны!..

Похоже Вы никак не отойдете от "Золотого диска........"

Для Вас персонально поясню, что отчет на Украинском проще делать так как законодательная база на том же языке.

Grey Horse писал(а):

1. Я по-прежнему считаю, что подобное разделение на "триады" принципиально неправильно, и, как мне казалось, доводы выше были приведены. Ну ладно...


Посмотрел внимательно, пардон, но доводов не нашел.
Рекомедую прочитать еще и Учебник. Оценка недвижимости. под редакцией Грязнова А., Федотова М.



Учитывая вышеизложенное думаю дальнейшая полемика на эту тему без перспективна.
Благодарю и удачи Вам.
УСЕ.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Grey Horse



Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
СообщениеДобавлено: Вт, 07 Июл 2009 09:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ну, нема питань. УСЕ так усе.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Moderator3
Moderator


Сообщения: 683

СообщениеДобавлено: Ср, 22 Июн 2016 12:39 Ответить с цитатойВернуться к началу

ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ
НАКАЗ
від 24 травня 2016 року N 1033
Щодо затвердження вихідних даних для розрахунку ставки капіталізації
На виконання пункту 7 розділу IV Порядку визначення оціночної вартості пакетів акцій акціонерних товариств, що пропонуються для конкурентного продажу, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 23 січня 2004 року N 105, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 31 січня 2004 року за N 135/8734 (зі змінами), наказую:
1. Установити розмір умовно безризикової складової ставки капіталізації, яка використовується для розрахунку ставки капіталізації, на рівні 6,3 %.
2. Затвердити розмір премій за галузевий ризик, а також галузевих показників фондоємності, середньогалузевих показників сукупної вартості активів підприємства, середньогалузевих показників зносу основних засобів, нематеріальних активів за видами економічної діяльності, що додаються.
3. Визнати таким, що втратив чинність, наказ Фонду державного майна України від 04 червня 2009 року N 844.
НАКАЗ від 24 травня 2016 року N 1033

_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме