| Автор |
Сообщение |
Gorets33
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:47 |
  |
| K_BM писал(а): |
Gorets33
Об'єкт оцінки ми з Вами не знаємо. Відповідно, все, що писалось – припущення (моделювання) відносно найефективнішого використання. |
Отчего же? Написано было,что это домик дежурного по переезду... Была дана некоторая расстановка на местности, из которой следует, что домик находится, действительно, на переезде. Даже, как я понял, на сдвоенном переезде...
| K_BM писал(а): |
Я сильно сумніваюсь, що Вам «процес» сподобається, якщо отриманий результат вартості об'єкту оцінки за даними УПВВ значно перевищить відомі ринкові ціни на нерухомість в даному районі. А значить: «з цим щось потрібно робити»  |
Вообще-то, учитывая то обстоятельство, что одним из существенных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, является его местонахождение, то сравнивать домик, расположенный непосредственно на двух ж/д переездах с домом, расположенном в лесу на берегу красивого озера или просто в селе - будет не совсем разумно... Ведь если посмотреть на ситуацию глазами собственника (Укрзализницы), то какая у них есть альтернатива? Разве смогут они рассматривать в качестве альтернативы данному домику домик в селе или на берегу речки? Единственная у них альтернатива - это снести этот домик и на его месте построить другой... Следовательно, мы имеем дело со специализированным активом... И если стоимость замещения такого домика будет выше, чем покупка другого дома, хоть не удовлетворяющего по своему назначению, но стоящему дешевле, собственник данного дома все равно не пойдет по такому пути... Вам так не кажется? |
|
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 14:58 |
|
К_ВМ, домик этот-сугубо специализированный актив ж/дороги,и даже если все вокруг бросят свои дома и уедут, круглосуточный дежурный на переезде будет необходим,а значит ему за любые деньги построят этот домик и именно в этом месте!. и стоимость строительства будет его справедливая стоимость для постановки на баланс. ну что тут непонятного? а внешний износ будет тогда,когда количество проходящих поездов уменьшится по сравнению с тем количеством,которое предусматривалось при строительстве этого переезда |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
  |
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 15:18 |
|
| anfisa писал(а): |
| домик этот-сугубо специализированный актив... справедливая стоимость для постановки на баланс. ну что тут непонятного? |
.
Тобто, Ви вважаєте, що спеціалізований актив не може мати зовнішнього зносу? Ви добре вчитались суть всього мною написаного? Прочитайте ще раз.
Перше, що було написано:
| К_ВМ писал(а): |
| "Я так думаю, використовуйте п.6 НСО№2 та майте на увазі вимоги НСО№1 щодо корегування різниці типу будинку " |
. А далі розмова, що потрібно обрунтувати зовнішній знос, якщо він є.
[quote="Gorets33”]Написано было,что это домик дежурного по переезду[/quote].
Ви в своєму репертуарі. Було написано: «домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей)». І в моєму розуміні «Будинок обходчика і будівля чергового по переїзду» не завжди одне і теж. На стації Дачна, будинок обходчика знаходився поблизу населеного пункту і віддалений від будівлі чергового по переїзду. Ну Вам все зрозуміло, для Вас все однозначно. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:02 |
|
| K_BM писал(а): |
| Підемо від зворотного, як в школі. Ми знаємо кінцевий «результат», який відповідає «здравому глузду», а саме: в населеному пункті вартість ЖИТЛОВОГО будинку не може перевищувати 20 тис. грн. І припустимо, що витратний підхід (із застосуванням УПВВ) без застосування зовнішнього зносу дає 60 тис. грн. Тобто, ми щось не врахували, а саме: проігнорували один із вагомих чинників ціноутворення для даного населеного пункту – зовнішній знос. І тепер задача: "Як ОБГРУНТУВАТИ показник зовнішнього зносу?" |
Так ми ж уже пішли від зворотнього і встановили, що даний обєкт не може розглядатись як типовий обєкт житла. Чомусь всі намагаються побудувати своє житло якнайдалі від факторів, що роблять проживання некомфортним, в даному випадку таким обєктом дискомфорту є залізниця. Обєкт оцінки навпаки навмисно збудовано якнайближче до залізниці саме з метою реалізації потреби постійного контролю за її (залізниці) станом і оперативного реагування на виявлені фактори.
Також не зрозуміло, що в будь-якому випадку орієнтиром є вартість житла, то для чого тоді реалізовувати витратний підхід з усіма цими наворотами і обгрунтуваннями, а реалізувати зрозумілий переважній більшості порівняльний підхід і все. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:22 |
|
К_ВМ в моем посте четко написано,что внешний износ будет присутствовать,если мощность (количество проходящих поездов) переезда на дату оценки будет меньше плановой мощности (заложенной при прлектировании и строительстве).эти данные ввиде справки с печатью можно получить в местном управлении ж/дороги |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:23 |
|
Серый
Особисто для мене, що Ваша логіка, що Горца зрозуміла. Але не вивчивши об'єкт оцінки однозначна не можна говорити ані про найефективніше використання, ані про підходи оцінки, ані про спеціалізованість даного об'єкту. Якщо це будівля чергового по переїзду все вірно – об'єкт спеціалізований.
В моїй первинній уяві будинок обходчика асоціюється з будівлею, де збиралась молодь тихими вечорами: будівля посередині між краєм вулиці і залізничною гілкою + гілка на склади + гілка на колишню військову частину. Будівля тривалий час не використовувалась. Зараз в ній реально живуть люди і мають невеличку присадибну ділянку. Оформлена ця будівля як житловий будинок чи ні, я не знаю. І все це я розповів про колишній будинок обходчика. Приклад з життя.
Добавлено спустя 3 минуты 53 секунды:
| anfisa писал(а): |
| К_ВМ в моем посте четко написано,что внешний износ будет присутствовать,если мощность (количество проходящих поездов) переезда на дату оценки будет меньше плановой мощности (заложенной при прлектировании и строительстве).эти данные ввиде справки с печатью можно получить в местном управлении ж/дороги |
Я про потяги зрозумів (пізніше побачив Ваш допис), мені сподобалось |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Последний раз редактировалось: K_BM (Ср, 09 Апр 2014 16:29), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:28 |
|
| anfisa писал(а): |
| К_ВМ в моем посте четко написано,что внешний износ будет присутствовать,если мощность (количество проходящих поездов) переезда на дату оценки будет меньше плановой мощности (заложенной при прлектировании и строительстве).эти данные ввиде справки с печатью можно получить в местном управлении ж/дороги |
И то не факт, что при уменьшении потока будет присутствовать внешнее обесценение. Даже при уменьшении потока проходящих поездов надобность в обходчике не исчезнет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:33 |
|
Серый
все правильно-надобность не исчезает,но стоимость уменьшается 
Добавлено спустя 4 минуты 23 секунды:
в стандартах написано о внешнем износе и про мощность в частности.сейчас не могу процитировать,пишу с телефона в дороге |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 16:43 |
|
Про необхідність вивчення об'єкту оцінки і відсутності однозначності в оцінці. Станція Вигода, була будівля чергового по переїзду (2-3 км. від самої станції), потім подумали і визначили: нащо платити зарплату, досить буде шлагбауму і світлофору. Чергового зняли, будівля стоїть без цільового використання. Питання чи потрібно враховувати інші види зносу окрім фізичного? |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 17:24 |
|
зарплата дежурного содержится в тарифе на перевозку жд транспортом. гипотетически-только в случае полного отсутствия движения по данному направлению,где находится домик,дежурного уберут,а внешний износ составит 100% (в случае демонтажа путей и коммуникаций). вообще ж/дорога-это стратегический объект с нормами безопасности движения,которые предусматривают наличие либо отсутствие домиков дежурных на определенных узлах и переездах,кроме шлагбаумов и семафоров. и под сокращение такие работники не попадают.поэтому если "чергового знімуть"-то внешний износ будет 100% |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 17:40 |
|
| anfisa писал(а): |
Серый
все правильно-надобность не исчезает,но стоимость уменьшается |
Так надобность же в домике не уменьшилась из-за того, что стало ходить меньше поездов. Он как был нужен один на определенный участок пути так и нужен один и остался. Внешние факторы на него никак не поменялись.
Уменьшение проходящих поездов - это сокрее внешнее обесценение самого пути. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 17:51 |
|
| K_BM писал(а): |
| Було написано: «домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей)». І в моєму розуміні «Будинок обходчика і будівля чергового по переїзду» не завжди одне і теж. На стації Дачна, будинок обходчика знаходився поблизу населеного пункту і віддалений від будівлі чергового по переїзду. |
Признаю, невнимательно прочитал. |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 18:25 |
|
| anfisa писал(а): |
| зарплата дежурного содержится в тарифе на перевозку жд транспортом. |
Логічно
| anfisa писал(а): |
| гипотетически-только в случае полного отсутствия движения по данному направлению,где находится домик,дежурного уберут,а внешний износ составит 100% (в случае демонтажа путей и коммуникаций). вообще ж/дорога-это стратегический объект с нормами безопасности движения,которые предусматривают наличие либо отсутствие домиков дежурных на определенных узлах и переездах,кроме шлагбаумов и семафоров. и под сокращение такие работники не попадают.поэтому если "чергового знімуть"-то внешний износ будет 100% |
Ну, тут я пас |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 08:14 |
|
| K_BM писал(а): |
| Про необхідність вивчення об'єкту оцінки і відсутності однозначності в оцінці. Станція Вигода, була будівля чергового по переїзду (2-3 км. від самої станції), потім подумали і визначили: нащо платити зарплату, досить буде шлагбауму і світлофору. Чергового зняли, будівля стоїть без цільового використання. Питання чи потрібно враховувати інші види зносу окрім фізичного? |
Як свідчить найкраща міжнародна практика - обов'язково
http://pro-zakon.com/node/501
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2014 11:03 |
|
А до чого тут Ernst & Young?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
